房地产估价师案例分析试题

第页共页房地产估价师案例分析^p试题房地产估价师案例分析^p试题房地产估价师案例分析^p试题一某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进展估价。1.能否翻建的最终批准权在()。A.政府房地产管理部门B.政府规划管理部门C.政府土地管理部门D.上级总公司2.评估时根据的建筑面积应为()。A.460m2B.600m2C.1000m2D.以上三个面积都不行3.该公司委托评估应选择()。A.房地产管理部门B.资产管理部门C.有资格的房地产估价机构D.验资机构标准答案：B,D,C解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。房地产估价师案例分析^p试题二问答题：(一)某建筑物为28层框架剪力墙构造楼房，于2023年建成并投入使用，现对2层进展估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。请问：1、该房屋是否可以使用最高最正确原那么进展估价?为什么?2、写出估价技术道路。(二)某企业购得一个已停工5年的在建工程，构造封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼局部已完成了局部设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的`各一局部和5-8层住宅局部向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术道路，以及确定评估价值时考虑的主要因素。(三)甲、乙合作投资开发一房地产工程，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到工程建成时投资正好用完，销售费用也已预提。工程的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该工程在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙那么认为该套房屋的本钱为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。假设不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?(一)1、该房屋可以使用最高最正确原那么进展估价，因为该房地产是在遵循合法原那么的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用处(为公寓)来施行的。2、①市场法技术道路：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比根底进展交易情况修正;进展交易日期修正;进展区域因素修正;进展个别因素修正，求出比准价格。②收益法技术道路：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。(二)1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一局部，及5-8层住宅的哪一局部，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建立单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此根底上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的慎重原那么进展估价。2.详细地说，商业裙楼局部可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅局部可以市场法为主，辅之以本钱法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未开工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;假设住宅局部是精装修公寓或酒店式公寓，那么同样要考虑装饰、装修费用。3.除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅局部以市场法、本钱法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境根本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发本钱、报酬率(资本化率)等。(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。3.因为，假设乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。房地产估价师案例分析^p试题三案例：某建筑物为28层框架剪力墙构造楼房，于2023年建成并投入使用，现对2层进展估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。问题：1、该房屋是否可以使用最高最正确原那么进展估价?为什么?2、写出估价技术道路。参考答案：1、该房屋可以使用最高最正确原那么进展估价，因为该房地产是在遵循合法原那么的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用处(为公寓)来施行的。2、①市场法技术道路：搜集实例