万达商管系统核算指引

万达商业管理有限公司核算指引（2012版）2012年12月31日

目录TOC\o"1-2"\h\z\u前言 前言1本规范的目的在于从整体上提高商管系统财务管理工作的规范性，规避管理漏洞，防范管理风险。2本规范依据国家相关法律和企业内部控制准则，结合商管系统业务特点、物业管理业务特点编制而成。3本规范适用于商管系统各项日常财务管理工作，也作为对商管公司财务日常管理工作考核的重要依据。4本规范需要逐步完善，由商管总部财务部负责解释与修订。在实际财务管理工作中，商管公司可提出书面修改建议和补充完善建议，报商管总部财务部。5本规范自发布之日起执行。商管系统核算指引第一部分第一部分会计核算基本要求财务核算基本原则1.1遵循《会计法》、《企业会计准则》相关规定1.2遵循集团会计制度相关规定1.3依据商业、物业管理行业业务特性，规范统一业务核算方法及内容1.4依据万达商管共性和各公司特性，满足管理决策信息需求，规范使用会计科目,规范核算处理。财务核算基本要求2.1会计核算应以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行，保证会计指标的口径一致、相互可比和会计处理方法的前后各期一致；2.2实行会计电算化管理，使用统一的用友NC财务软件，其使用需符合财政部关于会计电算化的有关规定以及集团、商管的相关规定；所有电子数据、会计软件资料等作为会计档案进行管理；2.3确认、计量和报告基础：权责发生制2.4主要计量单位：人民币2.5记账方法：借贷记账法2.6凭证使用：通用记账凭证2.7会计信息质量要求：会计信息可靠、相关且可理解，以实际业务为依据如实、完整清晰的提供具有价值的会计信息；业务及时依据实质重于形式原则谨慎处理，保证重要信息充分反应；2.8财务复核要求：严格执行记账凭证、报告报表复核、定期核对NC科目及业务系统，要求账实、账证、账账、账表相符；2.9会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料的内容和要求必须符合国家会计制度、集团财务制度及商管财务制度的规定，不得伪造、擅自隐匿、销毁会计凭证和会计账簿，不得设置账外账，不得报送虚假会计报表；账务处理规定3.1财务系统与业务系统每日核对收入、定期核对成本，保证收入完整，成本真实，数据准确反映；3.2会计差错及账务调整事项，必须说明原因、调整分录，经财务经理、财务副总签字确认，重大事项须经总部财务部批准同意后入账处理；3.3外部审计调整事项，经总部财务部同意后进行统一调整；3.4记账凭证编制：科目按规范要求使用、摘要简明扼要，附件资料真实完整，原始凭证无涂改，授权审批适当；3.5集团内部往来按时核对，及时进行协同发送或确认，定期清理；3.6外部往来进行复核，长期挂账项目定期清理；3.7银行未达账项说明原因，尽量避免未达账项；3.8固定资产、无形资产、长期待摊费用按时进行折旧计提及摊销，资产信息及时更新；3.9辅助核算：客商辅助核算，客商名称使用全称，名称变更当月进行账务调整，每季度对客商余额进行清理。部门档案与HR系统分类保持一致；3.10依权责发生制对业务及时预提，预提处理使用标准格式，每月集中处理一次，避免重复入账；3.11按规范要求每季度计提各项资产减值准备,计提冲销处理依据充分；3.12月末按要求进行账务结转、月度结账；4科目设置要求4.1不得自行设置会计科目，所有会计科目均按集团财务部要求统一设置；4.1.1如增加会计科目，首先需经本公司内部充分讨论，并征求总部财务部意见后报OA审批；1)在原有科目（如2241其他应付款）基础上增加下一级明细科目时：可以先建一个其他明细科目（224199其他），此时原有科目的发生额（凭证）和余额就会落到新增加的第一个明细科目（224199其他）上；然后再建别的明细科目（如224101预提费用）；最后通过记账凭证的方式将其余额由新增的第一个明细科目（224199其他）转入；2)修改会计科目时要注意：不要选择“科目变更”，要选择“科目修改”；因“科目变更”会产生科目版本，使得问题复杂化，不建议使用；3)增加会计科目时，要以账簿启用时间登录NC以后再操作，避免新增会计科目的启用时间出现问题；4.1.2辅助核算项调整1)各公司不能自行调整（增加或删除）系统总部已设定的会计科目辅助核算项，如需调整，首先需经本公司内部充分讨论，并征求商管总部财务部意见后报OA审批；2)删除会计科目辅助核算项，不会影响会计科目的数据和账簿查询，但无法再查询辅助核算项；3)如某会计科目未被使用过（无发生无余额），可以随时新增辅助项；4)如某会计科目被少量使用过（凭证数量较少）或时间跨度较短（新建账簿），可以随时新增辅助项，但需反结账，按照新增辅助项修改涉及该科目的所有凭证；5）如某会计科目被大量使用过（凭证数量多）或时间跨度长（老账簿），建议在年初新增辅助项，进入[期初余额]中，按照新增辅助项的明细来手工分解科目余额；具体操作步骤如下：a)上一年12月份结账，进入下一年初（如2012年初，待结账时间为2012年1月）；b)年初重算:首先以年初时间登录（如2012年1月），进入[总帐]-[初始设置]-[期初余额]；然后点“年初重算”，保证将上年末的各科目余额和辅助余额读取过来；c)新增辅助项:首先点“客户化-基本档案-会计科目”,选择要增加辅助项的会计科目（如410101盈余公积原来没有辅助项），再点“修改”-“科目修改”-辅助核算“增加”，选择辅助核算项（如客商辅助）；d)按照新增辅助项的明细手工分解科目余额：首先点“[总帐]-[初始设置]-[期初余额]”选择会计科目（如410101盈余公积余额为721,882.34），再点“辅助”进入按新辅助项明细分解界面，点“增加”增行，最后选择辅助项明细，分解科目余额；e)当辅助项科目余额分解完成以后，就不能再点“年初重算”了；如果再点“年初重算”，就会把手工分解的数据清掉；4.3账簿结账后，原则上不允许反结账；如确需在已结账月份进行账务调整而申请反结账的，按规定流程进行OA报批；审批通过后，申请公司财务部需严格按申请内容进行反结账，申请公司财务部负责人监督执行，具体要求如下：4.3.1反结账时，要求至少两个人（包括经办人、财务经理或财务副总）在场，一人操作，另一人督察；4.3.2凭证调整完毕，即时将账簿结账至当前会计期，并由财务负责人在“关于申请反结账的请示”OA中回复：“凭证已按申请内容调整完毕，账簿已结账至当前会计期（某年某月）”。商管系统核算指引第二部分第二部分主要会计政策（一）财务报表的编制基础公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则》和其他相关财务会计规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。（二）遵循《企业会计准则》的声明本公司编制的财务报告符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了企业财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。（三）会计年度本公司会计年度为公历1月1日起至12月31日止。（四）记账本位币本公司以人民币为记账本位币。（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法1．同一控制下的企业合并参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。本公司在企业合并中取得的资产和负债，按合并日在被合并方的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积（股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公司会计政策进行调整，在此基础上按照企业会计准则规定确认。2．非同一控制下的企业合并参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。对于非同一控制下的企业合并，合并成本为交易日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值（公允价值与其账面价值的差额计入当期损益）之和，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。符合确认条件的被购买方的可辨认资产、负债及或有负债以其在收购日的公允价值确认。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。视企业合并方式不同，控股合并情况下，该差额是指合并财务报表中应列示的商誉；吸收合并情况下，该差额是购买方在其账簿及个别财务报表中应确认的商誉。存在上述合并差额的情况下，首先要对企业合并成本及合并中取得的各项可辨认资产、负债的公允价值进行复核，在取得的各项可辨认资产、负债均以公允价值计量并且确认了符合条件的无形资产以后，剩余部分构成商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，首先要对合并中取得的各项可辨认资产、负债的公允价值、作为合并对价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，复核结果表明所确定的各项可辨认资产和负债的公允价值是恰当的，应当将企业合并成本低于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额计入合并当期的营业外收入。如果企业合并是以控股合并的方式进行，上述企业合并成本低于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额计入合并当期公司的合并利润表；如果企业合并是以吸收合并的方式进行，上述差额体现在合并当期的个别利润表中。（六）合并财务报表的编制方法合并财务报表是按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定编制。1．合并财务报表的范围：本公司及本公司直接或间接控制的子公司、特殊目的实体的财务报表。控制是指公司有权决定被投资单位的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中获取利益。2．编制方法：根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定，以母公司和纳入合并范围的子公司的财务报表以及其他有关资料为依据，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由母公司合并编制。合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。在报告期内因同一控制下企业合并的增加子公司，视同该子公司从受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并相应调整合并财务报表的年初数以及前期比较报表；将子公司自报告最早期间期初至报告期末的资产、负债、经营成果和现金流量适当的纳入合并资产负债表、合并利润表及合并现金流量表。在报告期内因非同一控制下企业合并增加子公司的，不调整合并资产负债报表的期初数；将子公司自购买日起至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。本公司自子公司的少数股东处购买股权形成的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额，以及不丧失控制权的情况下处置子公司部分股权而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额，均应当调整合并财务报表中的资本公积（股本溢价），资本公积（股本溢价）的余额不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，对于购买日之前持有的被购买方股权，按照该股权在购买日的公允价值重新计量，公允价值与账面价值的差额确认有关投资收益，同时将与其相关的其他综合收益的转为投资收益。因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权应当按照其丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权投资取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有的原子公司自购买日开始持续计算的净资产份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。3．子公司股东权益中不属于母公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。4．子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。5．子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。6．子公司的会计政策、会计期间与母公司一致。（七）外币业务核算方法对发生的外币经济业务，采用业务发生日即期汇率（即期汇率一般指中国人民银行公布的当日人民币外汇牌价的中间价。如发生外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照交易实际采用的银行买入价或卖出价作为即期汇率)将外币金额折合为记账本位币记账。资产负债表日，对于外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益；对于以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其原记账本位币金额，不产生汇兑差额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额计入当期损益或资本公积。（八）现金及现金等价物的确定标准在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。（九）金融工具金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。1.金融工具的分类本公司按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债（和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债）；持有至到期投资；贷款和应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。2.金融工具的确认依据和计量方法2.1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债包括交易性金融资产或金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。满足下列条件之一的金融资产或金融负债划分为交易性金融资产或金融负债：(1)取得该金融资产或承担该金融负债的目的，主要是为了近期内出售，回购或赎回；(2)初始确认时即属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；(3)属于衍生工具，但是被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。符合下述条件之一的金融资产或金融负债，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债：(1)该指定可以消除或明显减少由于该金融资产或金融负债的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；(2)公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融资产所在的金融资产组合、金融负债组合或该金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。持有期间将取得或支付的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。2.2持有至到期投资持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间按照摊余成本和实际利率（如实际利率与票面利率差别较小的，按票面利率）计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。如本公司于到期日前出售或重分类了较大金额的持有至到期类投资，则公司将该类投资的剩余部分重分类为可供出售金融资产，且在本会计期间或以后两个完整会计年度内不再将任何金融资产分类为持有至到期，但下列情况除外：出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近（如到期前三个月内），市场利率变化对该项投资的公允价值没有显著影响；根据合同约定的定期偿付或提前还款方式收回该投资几乎所有初始本金后，将剩余部分予以出售或重分类；出售或重分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事项所引起。2.3贷款和应收款项贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款、应收票据、预付账款、长期应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。2.4可供出售金融资产可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。2.5其他金融负债其他金融负债是指没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负债。按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。包括企业发行的债券、因购买商品产生的应付账款、长期应付款等。3.金融资产转移的确认依据和计量方法公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：（1）所转移金融资产的账面价值；（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：（1）终止确认部分的账面价值；（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。4.金融负债终止确认条件金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。5.公允价值的确定方法本公司对存在于活跃市场的金融工具，公允价值采用活跃市场报价确定；对于不存在活跃市场的金融工具，公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考性质相同的交易在近期的公开市场交易中的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的市场价格、采用现金流量折现法等。6.金融资产（不含应收款项）减值准备计提6.1持有至到期投资的减值准备：期末如果存在客观证据表明持有至到期投资发生减值的，将其账面价值与预计未来现金流量现值之间的差额确认减值损失，计入当期损益。6.2可供出售金融资产的减值准备：期末当可供出售金融资产公允价值发生非暂时性的、较大幅度下降时，按单项可供出售金融资产计提减值损失，并将该项资产因公允价值变动已计入股东权益的累计损失，一并计入减值损失（当期损益）。（十）应收款项本公司应收款项主要包括应收账款、长期应收款和其他应收款。在资产负债表日有客观证据表明其发生了减值的，本公司根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额确认减值损失。1.单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项单项金额重大的判断依据或金额标准单项应收款项账面余额超过1万元以上的款项单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。有客观证据表明其发生了减值，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账准备。2.单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款单项计提坏账准备的理由应收款项的未来现金流量现值与应收款项账面价值存在显著差异或信用风险特征明显不同于按账龄分析法计提坏账准备的应收账款。坏账准备的计提方法单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。3.账龄分析法账龄应收账款计提比例其他应收款计提比例1年以内（含1年）1%1%1－2年（含2年）5%5%2－3年（含3年）10%10%3－5年（含5年）50%50%5年以上100%100%（十一）存货核算方法存货包括建造完成后以备出售的开发产品、出租开发产品、开发成本和其他存货。其他存货包括原材料、低值易耗品、库存商品等。期末存货以成本与可变现净值孰低计量。各项存货的取得按实际成本计价。低值易耗品在领用时按一次性摊销。资产负债表日，在对存货进行全面盘点的基础上，对存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按其可变现净值低于成本的差额提取存货跌价准备。房地产开发产品的可变现净值是指单个开发成本、开发产品、出租开发产品等在资产负债表日以估计售价减去估计完工成本及销售所必需的估计费用后的价值。出租开发产品是指以出售为目的但在短期内出租的开发产品，出租开发产品比照本节中第18条“固定资产计价与折旧方法”的规定计提折旧。公司的存货盘存制度为永续盘存制。（十二）长期应收款采用分期收款销售房屋满足收入确认条件的从房屋交付日算起，剩余房款收款期在3年以上的，在房屋交付日按应收的合同价款计入“长期应收款”。按应收的合同价款未来现金流量现值确定为当期的收入金额。折现率采用同期银行贷款利率。应收的合同价款和折现后的收入金额之间的差额，应当在合同期间内按照应收款项的摊余成本和同期银行贷款利率计算确定的金额进行摊销，作为财务费用的抵减处理。（十三）投资性房地产投资性房地产指本公司以取得租金或资本增值为目的而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物。本公司拥有并自行经营的酒店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该酒店不确认为投资性房地产。投资性房地产在取得时以实际成本计量，外购投资性房地产成本为支付的全部价款（包括购买价款、相关税费、和可直接归属于该资产的其他支出）；自建投资性房地产成本为达到预定可使用状态前发生的必要支出（包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等）。资产负债表日，本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。公司对投资性房地产比照本节中第15条“固定资产计价与折旧方法”和第17条“无形资产核算方法”的规定计提折旧或摊销。本公司对房地产改变用途时，将投资性房地产转换为其他资产，或将其他资产转换为投资性房地产，转换后的资产入账价值为转换前的资产账面价值。处置时，按收到的处置收入扣除其账面价值及相关税费后计入当期损益。本公司对投资性房地产减值测试方法及减值准备计提方法见本节第21条“资产减值”的规定。（十四）长期股权投资核算方法1．投资成本的确定1.1同一控制下的企业合并中，初始投资成本为收购日公司取得被合并方股东权益账面价值份额，初始投资成本与投出资产账面价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。1.2非同一控制下的企业合并中，初始投资成本为支付对价的公允价值，以及直接与收购有关的成本。通过多次交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易的成本之和。支付对价的公允价值与其账面价值的差额计入当期损益。1.3其他方式取得的长期股权投资A以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。B以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。C投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，合同或协议约定价值不公允的，按公允价值计量。D通过非货币资产交换取得的长期股权投资，该项交换具有商业实质且换入资产和换出资产公允价值均能可靠计量的，按换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入的长期股权投资初始投资成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益；不具有商业实质或交换涉及资产的公允价值均不能可靠计量的，按换出资产的账面价值减去收到的补价（或加上支付的补价）加上应支付的相关税费作为换入的长期股权投资初始投资成本。E通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按长期股权投资的公允价值确认。重组债权的账面余额与长期股权投资公允价值的差额，首先冲减值准备，不足冲减的部分确认为债务重组损失计入营业外支出。2．后续计量及损益确认2.1后续计量A对子公司的投资，采用成本法核算。本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位半数以上的表决权、能够对被投资单位实施控制的，则该被投资单位将作为本公司的子公司。B对合营企业或联营企业的投资，采用权益法核算。合营企业为本公司持有的，能够与其他合营方对被投资单位实施共同控制的权益性投资；联营企业为本公司持有的，能够对被投资单位施加重大影响的权益性投资。C对不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。2.2损益确认A成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。B权益法下，在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。C被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。D长期股权投资的处置处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，应当计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外股东权益的其他变动而计入股东权益的，处置该项投资时应当将原计入股东权益的部分按相应比例转入当期损益。3确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在，则视为与其他方对被投资单位实施共同控制；对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，则视为投资企业能够对被投资单位施加重大影响。4.减值测试方法及减值准备计提方法本公司对长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法见本节第21条“资产减值”的规定。（十五）固定资产计价和折旧方法固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产按购建时的实际成本计价，固定资产折旧在预计使用年限内按直线法计提折旧，即固定资产原值减去预计残值后除以预计使用年限。已计提减值准备的固定资产计提折旧时，按照固定资产原价减去累计折旧和已计提减值准备的账面净额以及尚可使用年限重新计算确定折旧率，未计提固定资产减值准备前已计提的累计折旧不作调整。各类固定资产的预计使用年限和预计净残值率分别为：类别预计使用年限预计净残值率年折旧率房屋及建筑物35～405%2.71%～2.375%机器设备105%9.50%运输工具55%19.00%电子设备55%19.00%其他设备55%19.00%固定资产按月计提折旧。凡不构成建筑物不可分割部分的家具、设备，符合固定资产标准的，按固定资产单独核算。已全额计提减值准备的固定资产，不再计提折旧。本公司对固定资产减值测试方法及减值准备计提方法见本节第21条“资产减值”的规定。（十六）在建工程核算方法在建工程的计价方法：自营工程，按照直接材料、直接工资、直接机械施工费以及所分摊的工程管理费等计价。出包工程，按照应当支付的工程价款以及所分摊的工程管理费等计价。在建工程达到预计可使用状态时，转为固定资产或投资性房地产。本公司对在建工程减值测试方法及减值准备计提方法见本节第21条“资产减值”的规定。（十七）无形资产核算方法无形资产按实际成本计价，在受益期限内分期平均摊销。本公司对无形资产减值测试方法及减值准备计提方法见本节第21条“资产减值”的规定。（十八）长期待摊费用核算方法长期待摊费用按实际发生额核算，在受益期限内（不超过经营期限）分期平均摊销。（十九）附回购条件的资产转让公司销售产品或转让其他资产时，与购买方签订了所销售的产品或转让资产回购协议，根据协议条款判断销售商品是否满足收入确认条件。如售后回购属于融资交易，则在交付产品或资产时，本公司不确认销售收入。回购价款大于销售价款的差额，在回购期间按期计提利息，计入财务费用。（二十）借款费用核算方法借款费用包括因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在所构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态前，按借款费用资本化金额的确定原则予以资本化，计入该项资产成本。其余借款费用在发生当期确认为费用。符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，于发生当期直接计入财务费用。（二十一）资产减值1．资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值，可回收金额根据资产公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量现值两者间较高者确定。上述资产减值所涉及的资产包括：1.1对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资；1.2采用成本模式进行后续计量的投资性房地产；1.3固定资产；1.4无形资产；1.5在建工程；1.6商誉。2．企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。采用成本法核算的长期股权投资，确认自被投资单位应分得的现金股利或利润后，应当考虑长期股权投资是否发生减值。因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。3．存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：3.1资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。3.2企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响。3.3市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。3.4有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。3.5资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。3.6企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。3.7采用成本法核算的长期股权投资，长期股权投资的账面价值是否大于享有被投资单位净资产（包括相关商誉）账面价值的份额等类似情况3.8其他表明资产可能已经发生减值的迹象。4．可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。5．资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。6．资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。（二十二）维修基金本公司收到代收代缴的业主交来的维修基金计入“其他应付款”，并定时上交给房产行政主管部门，实行专户管理、专款专用，专项用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。（二十三）质量保证金质量保证金一般根据合同规定按施工单位工程款的一定比例预留，在开发产品办理竣工验收后并在约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单位。（二十四）收入确认原则收入是在相关的经济利益很可能流入本公司，以及相关的收入和成本能够可靠地计量时，根据下列方法确认：1．销售商品收入销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。其中，商品房销售收入实现的具体条件：工程已经竣工并通过有关部门验收；实际销售面积符合合同规定，完成房屋交付手续或在合同规定的交房期限内，按合同约定发出入伙通知，购买方在通知确定的交付使用时限结束前无正当理由没有收房的；履行了合同规定的义务，且价款取得或确信可以取得；成本能够可靠地计量。2．物业出租合同或协议约定的租金在租赁期内的各个期间内按权责发生制原则确认为营业收入。免租期收入确认原则：将租金总额在租赁期内，按直线法或比直线法更系统合理的方法进行分摊。3．提供劳务提供劳务以实际已提供的劳务确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的收入和成本能够可靠计量为前提。其中，物业管理收入实现的具体条件：在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的收入和成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。4．利息收入利息收入是按借出资金本金、货币资金存款和适用利率计算，并以时间为基准确认。（二十五）政府补助1．政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。2．政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。3．与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。4．与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：（1）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。（2）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。（二十六）所得税的会计处理方法所得税采用资产负债表债务法。本公司在报告期末按照暂时性差异和适用所得税税率计算的结果确认递延所得税负债、递延所得税资产以及相应的递延所得税费用。对于直接计入股东权益的交易或事项，如可供出售金融资产公允价值的变动，相关资产、负债的账面价值与计税基础之间形成暂时性差异的，按规定确认递延所得税资产或递延所得税负债以及相应的“资本公积-其他资本公积”。（二十七）或有事项如果本公司须就已发生的事件承担现时义务，且该义务的履行很可能会导致经济利益流出企业，以及有关金额能够可靠地估计，本公司便会对该义务计提预计负债。如果上述义务的履行导致经济利益流出企业的可能性较低，或是无法对有关金额作出可靠地估计，该义务将被披露为或有负债。（二十八）盈余公积本公司按照当期实现的净利润弥补以前年度亏损后金额的10％提取法定盈余公积商管系统核算指引第三部分第三部分主要会计科目使用说明第一章商业管理会计科目使用说明及会计处理第一节商业管理会计科目使用说明1会计科目设置原则及明细1.1遵循《企业会计准则》及其相关规定。1.2规范、统一会计科目及其核算内容、核算方法。1.3兼顾所属公司经营个性和共性，满足集团总体要求。1.4直观、全面提供公司经营管理决策的财务信息支持。1.5商管总部分配的科目和辅助核算，下级公司不能修改或删除，如确需要增加同级科目须报商管总部财务部批准，由商管总部财务部统一添加；物业收费系统中收费科目的增加权限在各公司财务部，若业务部门需要增加收费明细科目，需经各公司财务部报上级财务部，经批准后由各公司财务部增加。1.6会计科目使用要求及说明1.6.1科目及其辅助核算设置详见附表1-31.6.2常用科目设置及其说明1001库存现金公司必须设置“现金日记账”。 对外收取的现金必须及时存入银行。使用“现金流量分析”。1002银行存款 公司必须设置“银行存款日记账”。 必须使用“现金流量分析”。 银行账户的开立、注销需按流程上报。100201结算户 核算基本户和一般存款户的银行存款。结算户下需要设置下级科目，用来核算每个账户的收支情况，需要报集团申请统一添加。100202税款专户100204票据保证金户101201POS机刷卡资金1122应收账款 本科目核算企业因销售商品、提供劳务等经营活动应收取的款项。 本科目下设明细科目与物业收费系统明细科目相同，物业收费系统中收费科目的增加权限在各公司财务部，若业务部门需要增加收费明细科目，需经各公司财务部上报上级财务部，经批准后由各公司财务部增加，必须保证财务与业务系统明细科目一致。 设“客商”辅助核算。112201物业管理收入11220101住宅物业管理费收入11220102写字楼物业管理费收入11220103商场/公建物业管理费收入11220199其他物业管理收入112202物业经营收入11220201场地管理费收入 核算多经活动收入，具体分为固定点位、临时点位、宣传点位和其他。11220202广告收入 核算墙体、楼顶广告位收入11220203停车费收入11220204清洁服务收入11220205维修服务收入11220299其他经营收入具体可分为空调延时费、POS机使用费、机房使用费和其他。112299其他1123预付账款 设“客商”辅助核算。112301业务预付款 核算正常业务产生的预付账款，可做为费用结转之前的过渡性科目。11230101电费 本科目核算企业向供电公司交纳的电费，见《财务日常管理规范》。11230102水费 本科目核算企业向自来水公司交纳的水费，见《财务日常管理规范》。11230103燃气费 本科目核算企业向燃气公司交纳的燃气费，按面积计算并计入物业成本的支付给供热公司的燃气费也在本科目核算。11230104采暖费 本科目核算企业向供暖公司交纳的燃气费，按面积或流量计算并计入物业成本的支付给供热公司的采暖费也在本科目核算。11230199其他112302待摊费用 核算已经支出但应由本期和以后各期分别负担，分摊期不超过一年的各种费用。 总额低于20000元（不含）可在发生当月全额计入成本或费用。 当分摊期可被客观因素（例如合约或其它文件）确定才应被列为“待摊费用”，否则应全额于当月列支。 不同缴费日及不同摊销期但同一种类的费用应归纳于一个明细科目中。11230201保险费 包括财产险、机损险、公众责任险、车辆保险等。11230202维保费 维护保养费包括机电设备保养费、消防维保费、电梯维保费、空调维保费等。11230203法律顾问费11230299其他 可根据实际发生项目设客商辅助科目。112399其他1221其他应收款 本科目核算企业除应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、长期应收款等以外的其他各种应收及暂付款项。 本科目下设五个明细科目，应按“客商”或“部门”设置辅助核算。122101备用金设置“客商”和“部门”辅助核算。 在NC系统中，部门档案由人力资源部设置。自行建立客商辅助核算。122102业务借款12210201本公司员工设置“客商”和“部门”辅助核算。核算员工日常业务借款，需自行建立客商辅助核算具体员工。12210202其他公司员工商管系统原则上不适用本科目122103内部公司往来 集团内部各公司之间的往来业务，无论债权、债务均在其他应收款科目核算，下设“日常往来”、“专项往来”、“其他往来”三个明细科目，设“客商档案”辅助核算。 本科目业务在NC帐套中均需要通过协同业务生成，不允许直接在总账中生成。12210301日常往来 核算需要实际结算的债权债务，这类往来业务需要挂账双方定期结算，如下发的现金流指标。12210302专项往来 此科目原则上只适用于因开办费调拨产生的往来。12210399其他往来 此科目原则上不使用。122104外部公司往来 本科目可根据业务类别设置明细科目，如电费、水费、采暖费等，并设置“客商”辅助核算。12210401押金及保证金本科目核算因业务需要支付出去的保证金等款项。其中“1221040101上交保证金科目”用于核算各公司上交给商管总部集中管理的押金保证金。12210499其他下设“水费”“电费”“采暖费”“燃气费”等明细科目，核算垫支的各项费用。1221049905专项维修基金该科目仅适用于地方租金户，用于核算其与商管总部的专项维修基金往来。1411周转材料 本科目核算企业周转材料，包括包装物、低值易耗品等。141101包装物14110101在库14110102在用14110103摊销141102低值易耗品 低值易耗品采用一次转销法。 企业采购的单位价值在500元（含）以上，2000元以下的材料或未达到固定资产标准的单独建立备查台账。1511长期股权投资151101成本，设“客商”辅助核算。151102损益调整，设“客商”辅助核算。151103其他权益变动，设“客商”辅助核算。1512长期股权投资减值准备 本科目核算企业长期股权投资的减值准备。 本科目设“客商”辅助核算。 处置长期股权投资时，应同时结转已计提的长期股权投资减值准备。本科目期末贷方余额，反映企业已计提但尚未转销的长期股权投资减值准备。1601固定资产固定资产清单固定资产类别固定资产明细清单电子设备台式电脑、笔记本电脑、投影仪、电话会议系统、专网设备、复印机、摄像机、空调、凭证装订机、音响设备、中继台、照相机、打印机、传真机等机器设备升降机、高空作业平台、作业热风幕机、温控仪、红外热成像仪、火灾探测器、台钻等运输设备办公用车等其他设备热水器、会议桌、办公家具、食堂设备等 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产单价一般大于等于2000元。对于单位价值不足2000元，但满足其它条件的办公设备（如打印机、传真机、照相机等），也应纳入固定资产管理范围（固定资产分类管理办法由商管总部财务部决定）。 达到固定资产标准的办公家具作为固定资产核算、管理。 所有固定资产均采用平均年限法计提折旧，折旧年限及残值率按照集团《固定资产管理制度》规定标准执行。 当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍提折旧，从下月起停止计提折旧。160101房屋及建筑物160102装修费 经营租赁房屋的装修费在长期待摊费用科目核算。 本科目如需使用需提前上报商管总部财务部。160103机器设备160104运输工具160105电子设备160199其他 办公家具在本科目核算。1602累计折旧160201房屋及建筑物160202装修费160203机器设备160204运输工具160205电子设备160299其他2202应付账款 本科目核算企业因购买材料、商品和接受劳务等经营活动应支付的款项。 本科目设“客商”辅助核算。2203预收账款 本科目核算企业按照合同规定预收的款项。（所有明细科目设“客商”辅助核算）220301物业管理收入22030101住宅物业管理费收入22030102写字楼物业管理费收入22030103商场/公建物业管理费收入22030199其他物业管理收入220302物业经营收入22030201场地管理费收入 核算多经活动收入，具体分为固定点位、临时点位、宣传点位和其他。22030202广告收入 核算墙体、楼顶广告位收入。22030203停车费收入22030204清洁服务收入22030205维修服务收入22030299其他经营收入具体可分为空调延时费、POS机使用费、机房使用费和其他。220399其他2211应付职工薪酬 本科目核算企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。 本科目属过渡性科目，所有与员工薪资、福利、保险等相关的费用均在本科目计提。221101工资 计提税前工资、奖金时计入本科目贷方。 借方核算实际发放的金额，包含个人所得税和个人承担社保等。221102职工福利 本科目不再按照应付工资总额的14%计提福利费，发生时按照实际金额计提入本科目贷方，借方核算实际支付的金额。221103社会保险费 贷方核算公司承担部分，借方核算实际缴纳的金额。221104住房公积金 贷方核算公司承担部分，借方核算实际缴纳的金额。221105工会经费 本科目按照应付工资总额的2%计提，借方核算实际支付的金额。221106职工教育经费 本科目按照应付工资总额的2.5%计提，借方核算实际支付金额。221107非货币性福利221108辞退福利221109股份支付221199其他 按规定为特定员工交纳的其他保险，可在本科目或下设明细科目核算。2241其他应付款 本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收款项。 所有明细科目设“客商”辅助核算。224101预提费用224102员工保险及公积金核算发放工资时代扣的个人保险及公积金部分。224103押金及保证金 业务系统应建立各种押金及保证金收退情况备查台账，退还押金及保证金需凭公司开具的收据和备查台账统计情况办理支付。22410301物管费保证金22410302经营质量保证金22410303POS机保证金22410304多经保证金(含多经的质量保证金及相关押金)22410305广告位保证金22410306装修保证金22410307招标保证金22410308出入证押金22410309水、电卡押金22410310停车证押金22410311垃圾清运押金22410312维修押金22410313灭火器押金22410314履约保证金22410315上收保证金该科目适用于商管总部。22410316工装押金22410399其他 本科目核算公司向员工收取的各项押金，如指标考核预留风险金、等。设“客商”辅助核算，如果数量较多，金额较小，可通过常量进行核算，通过台账进行明细管理。224104代收款项 本科目核算代业主、开发商及行政事业单位收取的款项。 水、电、燃气等代收款项。 本科目下明细科目设“客商”辅助核算项目。22410401代收租金 本科目核算扶场业务中代业主收取的租金。 代万达集团所属项目公司收取的租金，直接存入项目公司账户，不在本科目核算。 为规避承担代扣代缴税金义务，除扶场业务需要，不允许代其他业主收取租金。此科目只适用于早期开业广场，新开广场一律不得使用。22410402代收租金押金 本科目核算扶场业务中代业主收取的租金押金。 代万达集团所属项目公司收取的租金押金，直接存入项目公司账户，不在本科目核算。此科目只适用于早期开业广场，新开广场一律不得使用。22410403意向金22410404电费 收到IC卡客户缴费在本科目核算，月底结转冲成本。 收到读表计量客户缴费应在“其他应收款”科目核算。22410405水费 核算预缴水费。 后收的水费应在“其他应收款”科目核算。22410406燃气费22410407采暖费22410499其他代收款项224199其他22419901爱心基金 核算从职工工资中扣除的、用于对见义勇为等的表彰及困难补助的资金，发放工资时扣除，计入该科目贷方，各公司季度末汇给商管总部，计入借方。 设“客商”辅助核算，通过常量核算。22419902儿童村捐款此科目只适用于商管总部。22419904专项维修基金此科目只适用于商管总部，核算其与租金户之间的专项维修基金往来。22419999其他 6001主营业务收入 物业管理收入和物业经营收入均在本科目核算。 按收入类别设置明细科目，明细科目设置同物业收费系统科目。 业务系统应设置收费统计台账。600101物业管理收入60010101住宅物业管理费收入60010102写字楼物业管理费收入60010103商场/公建物业管理费收入60010199其他物业管理收入600102物业经营收入60010201场地管理费收入60010202广告收入 核算墙体、楼顶广告位收入。60010203停车费收入60010204清洁服务收入60010205维修服务收入60010299其他经营收入600199其他6051其他业务收入 本科目核算企业确认的除主营业务活动以外的其他经营活动实现的收入。 如使用，需报上级财务部。6301营业外收入 本科目核算各项营业外收入，主要包括固定资产清理产生的收入、税收财政返还、盘盈利得、废品变卖、罚没收入、收到的赔付利得等。6401主营业务成本 本科目核算物业管理和物业经营成本。640101物业管理成本64010101清洁卫生费64010102安全保卫费64010103绿化养护费64010104工程维保费64010105能源费 本科目核算应由企业承担的各项能源费用。6401010501水费6401010502电费6401010503燃气费6401010504采暖费6401010599其他能源费64010106职工薪酬商管系统各公司招商、营运、物管、拓展、工程、安全品质部、商管员等业务人员和一线员工的人工成本一律在“主营业务成本\物业管理成本\职工薪酬”科目下核算。64010107办公费商管系统各公司招商、营运、物管、拓展、工程、安全品质部、商管员等业务人员和一线员工的行政办公费用一律在“主营业务成本\物业管理成本\办公费”科目下核算。64010199其他物业管理成本640102物业经营成本64010201停车场成本6401020101付停车场租金6401020102发票工本费6401020103管理费 交管部门征收的管理费。6401020104物业公司停车场成本 商管系统暂不使用。6401020199其他停车场成本64010202清洁服务成本64010203维修服务成本64010299其他经营成本640199其他6402其他业务成本本科目核算企业确认的除主营业务活动以外的其他经营活动所发生的支出。其他经营活动发生的相关税费，在“营业税金及附加”科目核算。如使用，需报上级财务部。6403营业税金及附加本科目核算企业经营活动发生的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。按规定计算确定的与经营活动相关的税费，借记本科目，贷记“应交税费”科目。期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。6601销售费用本科目所有明细科目设“部门档案”辅助核算，660101至660109商管系统不使用。根据管理需求，科目660110调整如下：

科目编码科目名称科目类型方向级次660110广告促销费损益借266011001媒介广告费损益借36601100101报纸/杂志损益借46601100102电台损益借46601100103电视(移动/楼宇)损益借46601100104户外/车体损益借46601100105网络损益借46601100106其他媒体（短信/DM）损益借466011002促销费损益借36601100201促销品损益借46601100202促销活动损益借46601100203人气活动损益借4660110销售费用\广告促销费核算各项广告费和业务宣传费，具体包含报纸/杂志、电台、电视、户外/车体、网络、其他媒体、及各项促销品，实际支出必须按照明细科目入账。根据税法规定，所得税汇算清缴时，“660110”核算的广告费和业务宣传费，不超过当年销售收入的15%，准予扣除；超过部分，准予结转以后年度扣除。广告费支出，必须符合下列条件：广告是通过工商部门批准的专门机构制作的；已经实际支付费用，并取得相应发票；通过一定的媒体传播。660199其他销售费用核算其他与销售活动相关的制作费等，具体核算内容包含场地布置费、物料制作、美陈、导视、其他。6602管理费用本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用。在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费等在本科目核算。按规定计算确定的车船使用税、印花税，房产税，城镇土地使用税。管理费用明细科目设“部门档案”、“收支项目”双辅助核算，其中车辆费用设“车牌号码”、“收支项目”双辅助核算。660201职工薪酬商管系统各公司总经办、行政人力、财务、信息和成本等职能部门人工成本在该科目核算。费用发生当月计提所有与员工薪资、福利、保险等相关的费用均在本科目计提。66020101工资包括工资、奖金、房补、采暖补贴、个人所得税、餐补、个人承担社会统筹等。66020102职工福利本科目核算按照实际发生额计提的福利费。66020103社会保险费 公司负担的社会保险费。6602010301医疗保险费6602010302基本养老保险费6602010303年金缴费6602010304失业保险费6602010305工伤保险费6602010306生育保险费66020104住房公积金66020105工会经费66020106职工教育经费 培训等相关费用可在本科目列支。66020107非货币性福利66020108辞退福利66020109股份支付66020199其他660202市内交通费 制度允许报销的市内交通费。660203办公费各公司总经办、行政人力、财务、信息和成本等职能部门人工成本和对应行政办公费用在本科目的明细科目下核算。66020301办公用品66020302通讯、网络费66020303水电费66020304工具书、报刊费66020305印刷费66020306内刊费66020307快递费66020308劳保费66020399其他办公费用660204办公用房租、物业管理费用660205差旅费660206业务招待费660207保险费主要包括财产险、机损险、公众责任险等，车辆保险在“车辆费用——车保费”核算。660208车辆费用设“车牌号码”、“部门档案”双辅助核算。660209折旧及摊销费66020899其他支出各公司认为重要的需单独核算的项目在本科目加明细科目核算。6711营业外支出本科目核算企业发生的各项营业外支出，包括非流动资产处置损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、公益性捐赠支出、非常损失、盘亏损失等。6801所得税费用 本科目核算企业确认的应从当期利润总额中扣除的所得税费用。680101当期所得税费用 企业按照税法规定计算确定的当期应交所得税，借记本科目，贷记“应交税费——应交所得税“科目。680102递延所得税费用 根据递延所得税资产的应有余额大于“递延所得税资产”科目余额的差额，借记“递延所得税资产”科目，贷记本科目、“资本公积——其他资本公积”等科目； 递延所得税资产的应有余额小于“递延所得税资产”科目余额的差额做相反的会计分录。 企业应予确认的递延所得税负债，应当比照上述原则调整本科目、“递延所得税负债”科目及有关科目。6901以前年度损益调整该科目原则上不得使用，如使用，需要报商管总部批准。第二节商业管理会计处理1收入项目与NC入账科目对应表序号收入项目科目编码科目名称备注预算项目1物业管理费收入600101商场/公建物业管理费收入含主力店空调费物业管理费收入2开办费收入60010199其他物业管理收入其他经营性收入3促销旺场费收入4多种经营收入60010201场地管理费收入多种经营收入5广告收入60010202广告收入广告收入6停车场收入60010203停车费收入停车场收入7清洁收入60010204清洁服务收入生活垃圾清运收入建筑垃圾清运收入其他经营性收入8维修收入60010205维修服务收入有偿维修收入其他经营性收入9增值收费及其他60010299其他经营收入含主力店空调延时费增值收费见下表其他经营性收入2增值服务项目与NC入账科目对应表序号增值服务项目科目编码科目名称备注1保安服务费60010299其他经营收入多经保安收入2保洁服务费3电话安装服务费4企划推广费小商铺合同约定5灭火器服务费6消防放水费7合同备案费8出入证工本费9服务台收入10配电室管理费11空调服务费收取维修公司的中介费12消防服务费收取商户的消防培训费13机房使用费主要针对移动、联通等14POS机服务费15其他3收入核算收入确认的原则：权责发生制为便于账务查询和缴纳税金，原则上所有收入的确认通过预收账款科目过渡，涉及欠收的，欠收的物管费应通过“应收账款”科目核算。3.1物管费收入3.1.1一般物管费收入收到的物管费收入一律先通过“预收账款”科目，月底按照权责发生制统一结转收入，欠收的物管费计入应收账款。收到物管费摘要：收+品牌+期间+物管费示例：收大歌星12年6月物管费借：银行存款贷：预收账款—物业管理收入—商场/公建物业管理费收入附件：银行回单、发票记账联等期末依据物业管理合同及收费台账结转当期收入：摘要：结转+期间+物管费示例：结转12年6月物管费借：预收账款—物业管理收入商场—公建物业管理费收入贷：主营业务收入—物业管理收入—商场/公建物业管理费收入附件：物管费结转明细表等期末依据物业管理合同及收费台账将欠收物管费计入应收账款摘要：应收+品牌+期间+物管费示例：应收大歌星12年6月物管费借：应收账款—物业管理收入收入—商场/物业管理费收入贷：主营业务收入—物业管理收入收入—商场/公建物业管理费收入附件：物管费欠费明细表等收回物管费欠费摘要：收回+品牌+期间+物管费示例：收回大歌星12年6月物管费借：银行存款贷：应收账款—物业管理收入—商场/公建物业管理费收入附件：银行回单、发票记账联等3.1.2专项费用收入地方商管公司（物业公司）根据专项费用（如开办费）合同约定定期与项目公司开票结算并确保双方收入与成本的确认金额、期间保持一致。收到并结转专项费用摘要：收××项目公司+期间+开办费示例：收××项目公司12年6月开办费借：银行存款—结算户贷：预收账款—物业管理收入—其他物业管理收入借：预收账款—物业管理收入—其他物业管理收入贷：主营业务收入—物业管理收入—其他物业管理收入附件：银行回单、发票记账联等3.2停车费收入正常临时停车、预付费停车卡、预付费停车券，收款当日直接确认收入。根据停车券实际使用数量实行后付费的，取得双方确认无误的书面材料后，当月确认收入，实际收到款项时冲减对应的应收账款。摘要：收+期间+临时停车费\预付费停车卡\预付费停车券示例：收6月12日临时停车费\预付费停车卡\预付费停车券借：银行存款贷：主营业务收入—物业经营收入—停车费收入附件：银行回单、停车费明细表等（发票记账联、交接单等可单独保管）确认后付费停车券收入：摘要：应收××+期间+停车费示例:应收大歌星12年6月停车费借：应收账款贷：主营业务收入—物业经营收入—停车费收入附件：停车费明细表等收取后付费停车券收入摘要：收回××+期间+停车费示例：收回大歌星12年6月停车费借：银行存款或现金贷：应收账款—物业经营收入—停车费收入附件：银行回单、发票记账联等3.3广告收入指规划内广告位收入，包括外墙广告和楼顶广告收入。收到广告费摘要：收××+期间+广告费示例：收大歌星12年6月广告费借：银行存款贷：预收账款—物业经营收入—广告收入附件：银行回单、发票记账联等期末结转收入：摘要：结转+期间+广告费示例：结转12年6月广告费借：预收账款—物业经营收入—广告收入贷：主营业务收入—物业经营收入—广告收入附件：广告费结转明细表等3.4多种经营收入合同期（经营期）在3个月（含）以内或合同金额低于20000元（含）的多种经营项目在收款时直接计入当期收入；超过3个月或合同金额高于20000元的分期确认收入。收到场地管理费摘要：收××+期间+场地费示例：收大歌星12年6月场地费借：银行存款贷：预收账款—物业经营收入—场地管理费收入附件：银行回单、发票记账联等期末结转收入摘要：结转+期间+场地费示例：结转12年6月场地费借：预收账款—物业经营收入—场地管理费收入贷：主营业务收入—物业经营收入—场地管理费收入附件：场地费结转明细表等3.5增值服务收入原则上收款时一次性确认收入，金额较大且期间较长的可参照多种经营收入核算。包括保洁服务、保安服务、维修服务、通讯服务、企划推广、消费服务、合同备案、出入证工本费、其他增值收入等。收到增值服务费摘要：收××+期间+示例：收大歌星12年6月保洁服务费借：银行存款贷：预收账款—物业经营收入—其他经营收入附件：银行回单