房地产 - 武汉市城中村改造交易流程（旧村庄改造）

武汉市城中村改造政策及流程—旧村庄改造城中村改造相关政策1.原村民住宅房屋及其宅基地经合法批准已经取得《集体土地使用证》和《房屋所有权证》的，经规划（国土资源）、房产行政主管部门核实后，予以认定或确权。对历史形成的无审批手续但确系本村村民长期自住的房屋及其宅基地，且他处无住房的，按《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府第148号令）、《武汉市城市建筑规划管理技术规定》（市人民政府第143号令）和《市人民政府关于加强农村村民建房管理工作的通知》（武政[2003]87号）精神予以认定确权。（《中共武汉市委、武汉市人民政府关于积极推进“

城中村”综合改造工作的意见》武发（2004）13号）2.建设安置原村民还建房涉及的有关税、费，按农民个人建房的收费政策执行。实施开发用地项目建设时，免缴市政基础设施配套费；应缴纳的其他规费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取，其中涉及农用地转用及占用耕地的，需按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费。（《中共武汉市委、武汉市人民政府关于积极推进“

城中村”综合改造工作的意见》武发（2004）13号）3.“城中村”改造建设中拆除原村民房屋时，要对每户的合法建筑面积按上述处置政策进行认定，并登记造册报区政府备案。拆迁人根据认定的合法面积和规划（国土资源）部门制定的安置标准，采取等量置换的方式进行安置。认定的建筑面积大于安置标准的，其超出部分按被拆除房屋的重置价予以补偿。拆迁人征得被拆迁人同意，可以采用货币安置。（《中共武汉市委、武汉市人民政府关于积极推进“

城中村”综合改造工作的意见》武发（2004）13号）4.我市“城中村”改造建房有关规费收取时，对经有权核定属于农民还建住房的单位或者部门核定的还建建筑面积，除土地登记费外，免收其他一切费用；对属于村民还建房之外的开发建筑面积免缴市政基础设施配套费，应缴纳的其他规费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取。对此，请你们认真贯彻执行。（《关于城中村改造建设房收取规费有关问题的通知武城改办》[2007]2号）5.城中村改造建设工作以区人民政府为责任主体。各区人民政府要根据市委、市人民政府的总体部署，制订和完善实施方案并精心组织落实；要组织强有力的工作专班,认真做好“双登”(人口户籍登记；房产、土地证登记)基础资料的调查和审核等基础工作，精心组织编制改造建设规划方案，加大招商引资工作力度,采取有效措施，改善投资环境,积极引进各方投资主体参与城中村的改造建设。（《关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》武政办〔2009〕36号）6.改造成本核算下放到区，由区人民政府负责组织成本核算工作专班，严格按照城中村改造政策和改造成本核算操作规范进行改造成本的核算，不得弄虚作假，不得违反政策规定。改造成本核算操作规范由市国土房产局会同市规划局另行制定。城中村改造建设项目的规划设计费、勘测定界费、规划咨询费、供地附图测量费、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、村集体房屋拆迁补偿费、还建房项目中按规划要求配建公共服务设施的建设成本计入改造成本。上述费用均不作为挂牌底价1.15倍的基数村集体房屋拆迁补偿费，按市物价局公布的重置价标准进行计算。（《关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》武政办〔2009〕36号）7.城中村改造还建项目中公共服务设施的建设，以村为单位按还建房总量5%的规模配建。（《关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》武政办〔2009〕36号）8.区人民政府和市国土房产局应督促落实规划控制用地的拆迁、验收及移交工作。（《关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》武政办〔2009〕36号）9.武政〔2009〕37号文件发布之前已批复城中村改造规划的，从本通知印发之日起，半年内完成整村拆迁的，可按还建规模的20%奖励还建面积；1年以内完成整村拆迁的，可按还建规模的10%奖励还建面积。在本通知印发之后获得城中村改造规划批复的，从城中村改造规划批复之日起，半年内完成整村拆迁的，按还建规模的20%奖励还建面积；1年以内完成整村拆迁的，按还建规模的10%奖励还建面积。（《市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知》武政〔2009〕37号）10.在城中村改造中，因村土地资源不足，需要通过整合村以外土地进行综合平衡的，其整合用地的土地收益，由市城改办根据成本测算的结论提出减免意见，报市人民政府批准后实行减免。对各区城中村和旧城改造融资进行贴息，由市财政局根据各区改造量确定各区的融资贴息规模，融资贴息所需资金由市、区财政按6：4比例分担。（《市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知》武政〔2009〕37号）11.调整完善旧村安置补偿标准：旧村范围内农业、农转非、世居人口原有合法产权房屋，按照人均不超过75平方米的标准（独生子女按照两人计算）进行还建，实有房屋面积不足人均50平方米的，可按照人均50平方米的标准进行补足，差额部分按照成本价购买。孤寡老人等有特殊困难的一人户，按照不超过90平方米的标准进行还建，实有房屋面积不足90平方米的，可按照90平方米的标准进行补足。按照上述还建标准计算后，超出部分按照重置价补偿。（《中共武汉市委武汉市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》武发【2013】15号）12.对于旧村庄改造项目，在取得土地征转用批复、符合城市规划要求、并征得被征收人同意的前提下，可按照现状以公开出让方式供应土地。列入旧村改造成本的资金可先行用于旧村改造的土地和房屋补偿。（《中共武汉市委武汉市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》武发【2013】15号）13.鼓励社会资金参与“三旧”土地一级开发整理。社会投资人在约定期限内完成土地一级开发整理后，在返还实际投资额和财务费用的基础上，给予其投资回报。其中，财务费用参照银行同期贷款基准利率据实核算；投资回报按照不高于实际投资额的同期三年期银行贷款利率的1.3倍确定。（《中共武汉市委武汉市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》武发【2013】15号）14.对于旧村改造项目，在取得土地征转用批复、符合城市规划要求、并征得被征收人同意的前提下，可按照现状以公开出让方式供应土地。列入旧村改造成本的资金可先行用于旧村改造的土地和房屋补偿。（《中共武汉市委武汉市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》武发【2013】15号）15.旧村改造依据各区“三旧”更新改造单元规划，以整村拆除重建为主，也可整合周边已纳入改造范围的用地一并实施改造。旧村改造以村集体经济组织或市、区土地储备机构为主题，按照自主改造或统征储备方式实施。以整村拆除重建进行改造，改造规划方案由各区委托专业机构组织编制，改造成本由各区按照前期调查的数据评估测算，按程序审查后，报市“三旧”改造主管部门批准后实施。（《中共武汉市委武汉市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》武发【2013】15号）8.武汉市土地增值税预征率与土地增值税清算核定征收率武汉市土地增值税预征率时间起时间止房地产开发企业预征率标准非房地产开发企业转让房地产预征率文件依据普通标准住房费普通标准住房其他商品房土地2002年11月11日2006年10月31日0.50%2%2%5%2%鄂地税发[2002]163号武地税发[2003]35号2005年1月1日2006年10月31日——————3%2%武地税发[2006]206号2006年11月1日2008年5月31日0.50%1%1%1%2%鄂地税函[2006]204号2008年6月1日2009年12月31日0.50%2%2%3%2%鄂地税发[2008]106号武地税发[2008]94号2010年1月1日2010年6月30日0.50%2%2%3%3%武地税发[2010]62号2010年7月1日2012年12月31日1.50%3%5%5%5%鄂地税发[2010]135号武地税发[2010]123号2013年1月1日2014年12月31日2%4%6%无无武地税发[2012]140号2015年1月1日——1.50%4%6%取消保障性住房、双限房和三限房预征率；工业园区厂房适用普通住宅预征率省局2014年第7号公告武汉市土地增值税清算核定征收率时间起时间止武汉市土地增值税清算核定征收率房地产非房地产开发企业文件依据普通标准住房非普通标准住房其他商品房土地——2009年12月31日1%3%3%5%未规定武地税发[2008]38号2010年1月1日2010年6月30日1%5%5%5%未规定武地税发[2010]62号2010年7月1日2012年12月31日3%5%7%7%参照房地产企业武地税发[2010]123号2013年1月1日——5%中心城区7%远城区6%中心城区9%远城区8%（个人7%）10%参照房地产企业武地税发[2012]140号二、城中村改造流程序号工作事项对接部门预计办理时限1.“城中村”综合改造集体经济组织改制的宣传工作和集体资产的清产核资工作街道办事处、村民居委会——2向区政府递交城中村改造项目的申请区人民政府——3区政府有关部门组织城中村的人口、户籍、房屋、土地等基础资料的调查和审核、编制改造规划区人民政府——4区人民政府审查同意，并报市城改办组织论证及审查同意后下达批复区人民政府、市城改办——5区人民政府组织城中村改造成本测算(规划设计费、勘测定界费、规划咨询费、供地附图测量费、新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、村集体房屋拆迁补偿费、还建房项目中按规划要求配建公共服务设施的建设成本计入改造成本)、土地资源的整合调剂和建设强度的综合平衡，编制城中村改造实施方案区人民政府——6报市城改办组织论证及审查同意后，报市人民政府批准市城办、市人民政府——6城中村改造实施方案批复后，市城改办组织办理项目立项（城中村项目整体改造方案包括：概念设计方案、拆迁安置补偿方案、村民回迁安置分配方案、村民社会保障和利益分配方案、股份制改造方案、拆村建居方案、旧村拆迁方案和实施计划、集体土地转性方案等）市城改办——7取得土地征转用批复（对“城中村”改造范围内涉及集体土地和农用地的，按程序进行征地和农用地转用报批。）市国土规划局8开发项目的规划设计条件市国土规划局——9还建及产业项目的“一书一证”(项目选址意见书、建设用地规划许可证)市人民政府、区人民政府——10用地预审市人民政府、市国土规划局——11用地报批市人民政府、市国土规划局——12供地方案报批市人民政府、市土地储备中心——13拆迁审批市人民政府——14市土地交易中心组织挂牌市土地储备中心——向市土地储备中心递交相关资料需要递交的资料清单（1）土地交易申请书（2）土地征、转用批准文件（3）市规划管理部门审批的综合改造用地规划方案及批复文件（4）市、区城中村改造领导小组办公室批准改制后村集体经济组织土地交易的决议文件；（5）经市人民政府批准的拆迁测算成本；（6）1；2000地形图一张及电子文件（7）涉及整合用地，需提供与被整合单位达成的协议；（8）涉及到分包的，需市城中村转班的批复意见；（9）其他需提交的资料15区人民政府依据改造规划或改造实施方案组织开展拆迁、招商等工作区人民政府——16拆迁验收（区级自查，市级验收）市人民政府、区人民政府各村在完成整村（整包）拆迁工作后，应当向区城中村改造工作机构提出验收申请；各区城中村改造工作机构接到申请后，应当及时组织区国土规划分局及区土地储备分中心、区城管局、街道办事处等相关单位进行自查验收；自查验收合格的，经区人民政府同意后，由区城中村改造工作机构向市人民政府重点工程督查协调办提出验收申请并提交以下资料：市人民政府需要递交的资料（1）整村（整包）拆迁的自查验收情况报告和书面申请（2）村城中村改造规划批复和布局图（3）土地成交确认书及各类用地的供地附图（4）各类用地拆迁完毕后修测的1：2000地形图（图中注明各类用地范围）（5