房地产营销策划 - 深圳盐田-壹海城V公馆房地产项目分析

深圳——壹海城V公馆区域板块盐田区沙头角板块楼盘地址盐田沙头角中心深盐路与海山路交汇处开盘时间2015-09-28投资商深圳市万科滨海房地产有限公司、招商地产土地面积1453㎡总建面积22280㎡容积率5.29绿化率30%车位数663个机动车位物业公司深圳市万科物业管理公司物业费4.98元/㎡.月产权年限50年煤气无煤气装修精装项目介绍：壹海城V公馆是由万科和招商联手打造的综合体项目，位于盐田区政府对面，主要由高端商务公寓、五星级酒店、超甲级写字楼、和10万平高端集中商业MALL及配套公共设施构成。包括五星级凯悦酒店，10万平中高端集中商业，滨海中央公园，9栋CEO会馆壹海九馆、还有19.5公里的滨海栈道。交通方面，临近8号线规划的站点——盐田区政府站；通过深盐路、盐坝高速可快速直达罗湖、福田等区优势/资源：临海项目环境优势明显；位于湾区经济发展重点的大鹏湾，前景广阔，升值空间大；产品设计为LOFT精装，属于市场稀缺户型基本概况：深圳盐田区-壹海城V公馆：盐田中心区临海项目，集公寓、写字楼、商铺一体综合体，环境优势明显，打造深圳东部地标性项目单价：5.1万-5.5万元/㎡成交分析：项目成交均价51768元/㎡，较开盘小幅下降0.89%，已供应去化率82.66%，月均成交2848㎡（约48套），主力去化段60-80㎡，套均价294万数据来源：CRIC2016单位：成交面积：㎡、成交均价元/㎡项目成交走势项目面积段成交结构客户分析：项目因产品种类单一以小面积类型为主，投资型客户占大多数，主要关注点是周边良好的靠海环境以及大鹏湾的发展前景客户来源LOFT产品自住型客户占比10%（多位注重环境的度假型自住客）投资型客户占比90%购买关注点自住客对产品方面关注点较弱，较为看重临海的地理位置投资客普遍支付能力较高，对未来项目所处的大鹏湾片区发展前景较为关注，看重升值空间自住型客户自住型客户占比较少，主要是地域性客户，周边盐田区居民较多置业目的客户定位投资性客户客户来源多样，在本项目占有大比重，包括深圳市区客户、珠三角地区投资客、香港地区投资客客户描摹：投资型多为35-50岁多次置业客户，自住型多为30-45岁多次置业短期度假类客户受访人：范女士50岁深圳盐田区客户基本属性：家庭稳定型深圳户籍，已退休，原工作生活地均在盐田区，已有两套房产，欲购入公寓类型项目主要考虑想购入周边环境优越舒适的项目，其次考虑后期的升值空间受访人：戴先生38岁香港地区客户基本属性：已婚家庭型已婚未生育，事业上升期，经常往返于香港和深圳、广州等地，在深圳需要一套房屋作为日常居所目前在深圳租房，受限购影响，只能购买公寓类型产品受访人：梁先生35岁惠州市客户基本属性：已婚家庭型看重深圳的房价上升空间，打算购入房产作为投资，主要关注大鹏湾、深圳湾以及前海湾地区的项目除了升值空间，也关注后期物业的托管服务，因地域关系不能经常往返深圳，所以希望由物业进行后期房屋的出租和管理受访人：张女士42岁深圳市龙岗区客户基本属性：已婚家庭型主要生活和工作地均在关外龙岗区，想在关内置业，大部分日常时间留作出租，节假日可当作家人来沪度假的居处主要考虑LOFT等低总价产品，要求房源最好精装交付，并且看中后期的房屋托管服务LOFT户型分析：深圳市场稀缺LOFT产品，主力约52-62㎡户型设计，目前在售52㎡，4.5米层高，4.2米面宽，产品打造成适合中短期度假休闲居住的类型，客群多为投资LOFT：52㎡4.2m面宽精装交付动静分区明显，二层独立卧室区配备洗手间的复式设计大飘窗设计，直面山海景客厅4.5m挑高独立家政空间设计，适合中短期度假居住楼层5梯26户A户型为01-04号房、21-26号房2018年9月精装交付首层二层精装修分析：装修标准3000-3500元/平方，全部采用万科定制的柜台以及国内一线电器品牌，万科的精装注重收纳系统的设置，增加房屋内部的实用性和空间节约性房间系统配置品牌全屋插座、开关西蒙钢制入户门——成品户内门——可视对讲——空调海信/日立玄关、厨房定制玄关柜——抽油烟机、消毒柜、电磁炉方太厨盆、龙头科勒卫生间、家政间座便器科勒龙头科勒定制镜柜——定制家政柜——淋浴花洒科勒定制玄关柜卫生间一层飘窗二层卧室预留楼梯玄关+厨房规划和立面分析：壹海城V公馆共1栋楼，立面采用现代风格，全玻璃幕墙设计社区整体规划图建筑立面项目组成：高端商务公寓、五星级酒店、超甲级写字楼、和10万平高端集中商业MALL及配套公共设施构成。包括五星级凯越酒店，10万平中高端集中商业，滨海中央公园，9栋CEO会馆壹海九馆、还有19.5公里的滨海栈道现代风格建筑立面壹海城V公馆立面实拍图立面效果图项目总结本项目位于深圳市盐田区沙头角区域，依托优势明显的临海临山的生态资源环境，打造低总价的LOFT产品，此类型产品属于市场稀缺客户关注点大鹏湾的区域发展带来的升值空间是投资型客户置业的首要关注点；自住型客户看中该区域的度假休闲环