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文档简介
社区商业定位与规划
——操盘实战培训（2）
住宅区商业地产和商业街区的规划与招商实战训练营目录
第三部分社区商业建筑规划设计与要求
第一部分社区商业的定位与要求
第二部分社区商业的业态规划设计与要求
第四部分社区商业配套规划设计与要求社区商业的定位与要求规模定位市场定位主题定位租售定位社区商业的定位与要求市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：
功能定位按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.5—2公里范围内，常住人口不少于10万人）、中间型社区商业（服务半径在1.5公里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费群）；按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；
档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）；
名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。社区商业的定位与要求主题形象定位社区商业的主题形象定位主要考虑的因素：
住宅楼盘的整体风格；项目片区的整体氛围；主题营造的可实现性等；租售定位租售定位原则：市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；发展商的意图：若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。项目的租售前景预判。社区商业的定位与要求租售定位——售价定位目前主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海坂田项目（参考项目综合系数评估表）：社区商业的定位与要求比较因素权重%可类比项目本项目春华四季园左庭右院万科城毕加索大道商业世纪华厦整体区位201815181913商业氛围201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通条件1086896发展商实力543434规模主题542432升值前景532332合计100%85%66%84%89%60%租售定位——售价定位根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表：社区商业的定位与要求指标可类比项目本项目春华四季园左庭右院万科城毕加索大道商业世纪华厦合计权重值85%66%84%89%60%一层街铺销售均价19000175001500020000
——权重值比例0.70590.90910.71430.6742
——所占权重20%30%30%20%
——一层街铺权重均价2682525032142697
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