广西长生房地产开发项目工作总结

PAGEPAGE31广西长生房地产开发项目工作总结2011年即将将过去，转转眼间我们们广西长生生房地产公公司将走过过了十个年年头。回首首这十年，内心心不禁感慨慨万千，虽虽没有轰轰轰烈烈的战战果，但也也算经历了了一段不平平凡的考验验和磨砺。在这十年中，非常感谢公司及各级领导给予工程部这个成长的平台，令我们在工作中不断地学习、不断地进步，慢慢地提升了各自的素质与才能。回首这十年，我们走过人生很重要的一个阶段，使我们懂得了很多，领导给予了我们太多的支持与关爱，在此我作为代表向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢！因为有了你们的协助才能使我们在工作中更加的得心应手，也因为有了你们的帮助和努力，才能使公司的发展更上一个台阶。这十年来我们工工工程HYPERLINK"/jishu/"管理部，绝绝大大部分精精力用用于项目的建设设、施施工管理理工作作上，工工作范范围广、任任务务重、责责任大大。但都能能较好地地履行了了各自自的行政职职务务和专业业HYPERLINK"/jishu/"技术术职务的职职责责，发挥挥了领领导管理理和组组织协调调能力力，调动动了广广大员工工的工工作积极极性及及团队执执行力力，较好地地完完成了：广广场场公寓、水水东东公寓及及海豚豚湾大厦厦这三三个项目目的工工程建设设任务务。现将十年来所有有有的项目工工作作总结汇汇报如如下：一、生产任务完完完成情况况：1、开发项目：：：所开发的的项项目有三个个项项目：其其中2002年11月开工至2005年8月竣工的的广广场公寓寓一、二二、三、四四期期工程建建筑面面积共4000053..600㎡，预算总总投投资约211，868，885..664元；2004年6月开工至2005年9月竣工的的水水东公寓寓四幢幢建筑面面积共共2343333.733㎡，预算总总投投资约155，427，715..775元；2007年8月开工至2011年3月竣工的的海海豚湾大大厦建建筑面积积共8893334..73㎡，预算总总投投资15，30577，806..556元。（由由于财务务人员员未能提提供各各楼盘建建设施施工所投投入的的各项费费用，所所以不能能得出出准确的的工程程平方造造价，准准确的项项目总总造价及及平方方单价财财务人人员正在在核箅箅中）。在开发的楼盘中中中有砖混混结构构七层的的广场场公寓及及水东东公寓项项目，也也有地下下二层层地上高高达228层(包括空中中花花院、楼楼中楼楼共30层)的框剪结结构构、高度度达999.998米米的海豚豚湾大大厦项目目，三三个项目合合计计建筑面面积115.33万㎡㎡，预算总投资资约约2亿元，三个个项项目自20022年启启动以来来经过过十年的努力力，在在全公司司员工工的共同同努力力和配合下下，已已圆满竣竣工。项项目的建成成，树立了了公司良好的社会会形象，是是我们公司在房地产行行业业的起步和和标志，同是亦是我司司走走向市场发发展展的第一一步，是是全体公公司员员工值得得骄傲傲的显著著地标标和成绩。在十年来项目的的的建设中深深刻刻的体会会到一一个企业业要在在现有的的市场场经济条件件下生存并并发展，我我们们还有很很多东东西要学学习、要要改变，在在公公司成立立十年年来，工程程HYPERLINK"/jishu/"管理理部也肩负负着巨大的挑挑战战，以后我我们们公司开开发项项目是公公司的的成长项项目也也是形象象项目目，我们们部门门在以后的的工工程建设设中必必须要更更加努努力和细细心，具具体心得得如下下：第一步：思想观观观念创新：现行的市场经济济济奉行的的是公公平竞争争和抓抓住机遇遇再加加勤奋、实实干干、巧干，要要要避免遭受受到到市场经经济的的淘汰。目前我们们正正一步步步走向向这个区区域，我我们就要要意识识到在这这个区区域生存存的条条件是什什么？？该怎么么样去去做才能能生存存，不能能再依依赖于以以往的的旧思想想、旧旧观念、旧旧的的模式去去衡量量我们现现在新新的生存存环境境，我们们必须须要有这这样的的思想转转变，只只有转变变了这这种观念念和思思想我们们才会会有更好好的发发挥空间间，通通过三个项目十年的现场场施施工管理理我们们也认识识到了了思想转转变的的盲目和和空白白，因此此下一一个工程程项目目开始之前前，我我们就要要先给给自己的的思想想定一个个位置置，这也也是我我们部门门在逐逐步努力力向前前转变的的第一一步。第二步：管理模模模式创新俗话说：国有国国国法，家家有家家规。对我们工程程管理理部来说，管管管理的好好与坏坏直接影影响到到公司的的经济济效益。在项项目目中仍然然存在在老的管理模式式，新新的管理理模式式的加入入也在在逐步取取代旧旧的管理理模式式，毕竟竟以后后我们公公司开开发的项目目是是我们公公司从从成立以以来最最大的、直直接接面向市市场的的项目，无无论论从思想想转变变还是到到管理理模式的的改变变和加强强对于于我们来来说都都需要一一个过过程，我我们要要在这个过过程程中认真真学习习和创新并逐步步实实施新的的管理理模式，我我们们要学会创新的管管理理模式是是什么么样子？每个职工工对对自身的的要求求应该是是什么么样？全部门应应该该怎么去去做？？都是有有待大大家认真真思考考的问题题。第三步：HYPERLINK"/jishu/"技术力力力量创新通过十年来的项项项目开发建建设设，我们深深刻刻的认识识到我我们部门门在HYPERLINK"/jishu/"技技术这点要要求求上还有有很大大的缺陷陷，对对新事务务的领领悟能力力不够够，对新新施工工工艺掌掌握不不全面，对对现现场的管管理和和具体计计划安安排上还还有很很大的差差距，因因为对某某一项项HYPERLINK"/jishu/"技术要求监监督督的不到到位，很很容易就就会让让施工方方有机机可乘，这这样样也会公公司带带来不必必要的的经济损损失，因因此我们们部门门每个人人将应应该为此制制定定了一个个学习习计划，边边学学习边交交流边边考核，以以此此来提高高个人人的HYPERLINK"/jishu/"技术处理能能力力，同时亦亦应应招揽更更多的的人才为我所用，用用用才生财财，为为以后工程程项目的建建设做好充充足足的准备备。二、工作中存在在在的主要要问题题及总结：1、企业形象：：：一个楼盘盘的的销售价价格，不不仅关系系到楼楼盘的地地理位位置、规规划设设计、建建筑设设计、建建材采采用、小小区环环境、配配套设设施、交交通条条件、价价格定定位等因素素，客户户对楼盘盘的要要求已经上上升升到对休休闲舒舒适、企企业品品牌、文文化内内涵等多多方面面的综合合需求求，对房房地产产企业树树立良良好形象象提出出了更高高的要要求。2、项目前期：：：一个项目目的的成功与与否，项项目的前前期论论证是最最重要要的。前前期应应做好充充分的的论证，包包括括可行性性和设设计阶段段及图图纸会审审，这这样虽加加大了了前期的的成本本，但是是从整整个项目目的成成本控制制来考考虑，前前期的的投入是是事半半功倍的的。可可行性研研究对对于一个个房地地产项目目的成成败起着着关键键的作用用，每每每项目虽虽然然做了但也是流于于形形式，靠靠感觉觉去上项项目，这这是非常常危险险的。虽虽然现现在可以以说此此项目基基本成成功了，但但对对下一个个项目目我们应应充分分掌握消消费者者的心理理，准准确地估估计市市场的容容量，制制定好完完美、可可行的销销售计计划。另另外在在可行性性阶段段必须把把资金金的流量量和销销售计划划做出出来，这这样就就可尽量量的减减少开发发者的的现金投投入，减减少资金金成本本，让项项目得得于顺利利进行行下去。3、项目设计：：：1）设计和施工工图图纸的审核核核工作：：①项目设计：以以以海豚湾大大厦厦为例，该该项项目的设设计是是公司根根据地地块的定定格结结合实际际情况况进行的的，设设计分为为前后后两部份份相结结合而成成、再再作通风风、透透光考虑虑处理理，其特特点是是节约土土地。在在同一土土地面面积上设设计出出最大的的建筑筑面积，同同时时亦达到到国家家规定的的各项项建筑指指标。平平面设计计（户户型）较较为合合理分为为大、中中、小户户型，户户型的多多样化化。层高高（3。1米）给后后来来销售带带来畅畅顺，不不足的的是绿化化面积积小，小小区设设施不够够全面面从而制制约了了小区档档次。②外立面设计：：：海豚湾大大厦厦外立面面设计计为涂料料饰面面、塑刚刚窗、方方钢阳台台栏杆杆，飘窗窗部份份用方钢钢做百百叶上下下连接接装饰、整整幢幢楼成L型。总体体来来说是较较为合合理外观观形象象也不错错，但但设计时时没有有考虑到到日后后所使用用的建建筑材料料因材材质问题题会产产生不良良的效效果。特特别是是外立面面部份份使用轻轻质节节能砖作作为填填充墙材材料，对对外墙抗抗裂效效果十分分差等等等不好好的效效果。所所以后后来我们们作了了调整及及设计计变更。2）图纸审核：：建施图审核方面面面通过祥祥细分分析审核核，把把原设计计的一一些不较较合理理的漏洞洞调整整及校核核，并并把紫豚豚阁一一个户型型作了了相应调调整。其其它部分分并没没有太大大的问问题。设设计基基本能达达到了了我们的的要求求。外立立面设设计存在在的问问题是外外墙面面层装饰饰是采采用涂料料饰面面，飘窗窗上下下部分用60*660方钢做百百叶叶窗式装装饰。大大阳台采采用隔隔层砌块块做空空调机蔗蔗挡，这这几项设设计都都没有考考虑到到其楼房房使用用时间长长短所所产生的的后果果。其一一，外外墙涂料料饰面面工艺在在我们们广西地地区使使用由于于受气气候条件件的影影响和涂涂料工工艺的不不成熟熟所致，一一般般三年后后极易易开裂及及退色色。且用用较好好的涂料料价格格亦不低低，所所以我们们改变变为帖瓷瓷砖饰饰面。从从而基基本上解解决外外墙面层层开裂裂的问题题，同同时亦不不增大大工程造造价。其其二，采采用方方钢烤漆漆做百百叶，由由于采采用的是是铁质质材料表表面烤烤漆使用用期限限最大不不会超超过十年年。就就会因油油漆老老化生锈锈而要要进行维维修养养护油漆漆，否否则会通通过锈锈水的外外流腐腐蚀墙面面给后后期业主主造成成麻烦。所所以以变更为为采用用铝合金金做百百叶，从从根本本上解决决了这这个问题题。其其三，为为了减减轻楼层层承重重荷载和和整体体立面效效果通通过分析析取消消了大阳阳台隔隔层砌砖砖蔗挡挡的设计计，改改为栏杆杆围栏栏这样效效果更更好。同同时亦亦达到减减轻荷荷载，节节约成成本的效效果。商商场立面面变更更是根据据黄总总指标和和使用用功能要要求而而改变的的效果果甚佳，但但价价格昂贵贵。尽管设计费在建建建设工程程全过过程费用用中比比例不大大，一一般只占占建安安成本的1.5%～2%，但对工工程程造价的的影响响可高达75%以上，由由此此可见，设设计计质量的的好差差直接影影响到到建设费用用的的多少和和建设设工期的的长短短，直接接决定定人力、物物力力和财力力投入入的多少少（如如海豚湾湾大厦厦原设计计图纸纸钢筋含含量70.8833kg//㎡，后来经经过过审核优优化设设计为60.2299kg//㎡，节约10.5544kgg/㎡㎡，合计节节约约钢材达950吨，按5000元/吨计节约约成成本达450万元）。合合理理科学的的设计计，可降降低工工程造价10%。但在工工程程设计中中不少少设计人人员重重HYPERLINK"/jishu/"技术、轻经经济济，任意意提高高安全系系数或或设计标标准，而而对经济济上的的合理性性考虑虑得较少少，从从根本上上影响响了项目目成本本的有效效控制制。4、工程质量与与与施工安全全我们公司所开发发发的三个个项目目工程在在质量量上都能能一次次性顺利利通过过质检、监监理理、设计计等单单位的验验收，且且未发生生过重重大的质质量安安全事故故，在在确保工工程质质量和安安全的的情况下下，成成功地在在一年年时间内内完成成了水东东公寓寓的施工工，取取得了非非常好好的成绩绩。但但是，由由于我我们的部部分项项目在未未具备备验收的的情况况下强行行验收收，引起起了在在售后服服务过过程中存存在问问题比较较多，给给业主造造成了了一些很很不好好的印象象。存存在的质质量问问题主要要在以以下几个个方面面：1）海豚湾大厦厦厦2009年8月8日出现的的技技护桩坍坍塌事事故，造造成直直接经济济损失失达100多万元，间间间接损失失达2000多万元，工工工期延长3个月。通通过过分析，造造成成事故的的起因因有以下下方面面：①由于基础土方方方开挖工期期的的拖延错错过了了最佳施施工期期，应该该在旱旱季基础础施工工的而拖拖到在在雨季施施工；；②没有详细了解解解地下管网网情情况和构构建筑筑物有效效保护护的情况况下盲盲目施工工；③没有严格按设设设计要求进进行行施工，设设计计上的支支护桩桩是由二二道锚锚索锚固固的，施施工过程程中要要求变更更部份份只做了了一道道锚索锚锚固；；④缺乏深基坑施施施工的经验验，施施工过程程中由由于出现现大量量的流砂砂没办办法及时时处理理而引起起其它它问题的的并发发。2）海豚湾大厦厦厦主体工程程出出现转换换层大大梁龟裂裂的质质量事故故，裂裂缝产生生的原原因有以下下几几方面：：①混凝土水热化化化过程。混凝土水热化反应是是放放热过程程，每每克水泥泥放出出热量约356～461J，该热量量聚聚集在厚厚大结结构内部部不易易失散。水水泥泥水化热热引起起的温升升一般般达到20～30℃，而混凝土土水热热化过程温温度度超过30℃以上，有时时更更高。在在常温温条件下下水泥泥在3天内放出出热热量是总总水化化热的一一半左左右，使使得混混凝土内内部升升温。在在浇灌灌后3～5天内，内内部部温度的的上升升使混凝凝土表表里形成成很大大温差，降降温温时，内内部对对外部的的收缩缩形成约约束，其其表面将将产生生很大的的拉应应力。当当混凝凝土的初初期抗抗拉强度度不足足以抵抗抗内约约束拉应应力时时，表面面将会会出现裂裂缝。②干燥收缩。混混混凝土拌合合水水中有80%的自由水水要要蒸发，自自由由水的逸逸散一一般不引引起收收缩，但但混凝凝土过于于干燥燥而形成成吸附附水脱水水时，其其产生的干缩缩却却是不容容忽视视的。厚厚大结结构的表表面干干燥收缩缩快，中中心干燥燥收缩缩慢，表表面的的干缩受受到中中心部的的约束束，将在在表面面产生拉拉应力力，这往往往也也会促使使裂缝缝产生。控制裂缝的措施施施①预防温度裂缝缝缝，可从控控制制温度、改改进进设计和和施工工操作工工艺、改改善混凝凝土性性能、减减少约约束条件件等方方面着手手，一一般，控控制裂裂缝的方方法及及措施有有：②尽量选用低热热热或中热水水泥泥配制混混凝土土或掺用用粉煤煤灰，降降低用用灰量，以以减减少水化化热。选选用良好好级配配的骨料料，严严格控制制砂、石石含泥量量，加加强振捣捣，保保证混凝凝土的的物理力力学性性能。大大体积积混凝土土中一一般应掺掺用缓缓凝型减减水剂剂，如木木钙粉粉等。这这些措措施都能能一定定程度上上减少少因温差差原因因造成的的开裂裂。③混凝土上浇灌灌灌必须严格格按按热工计计算要要求进行行。事事先应预预测混混凝土的的浇灌灌温度Ta和水化热热温温度Tb，Ta+TTb即为混凝凝土土的最高高绝热热温度。要要控控制该最最高温温度与表表面温温度之间间的差差值以及及表面面温度与与外界界气温的的差值值均在25℃之内。为为此此，炎热热天气气浇灌混混凝土土宜降低低浇灌灌温度，可可采采取掺冰冰水搅搅拌等措措施；；寒冷天天气浇浇灌混凝凝土以以不遭冻冻为度度。混凝凝土的的拆模时时间或或撤除保保温时时间应考考虑气气温环境境等情情况，确确保两两个温差差和湿湿度符合合要求求。④对大体积混凝凝凝土采取分分层层浇灌，分分层层厚度一一般为为80cm～100ccm，这样可可加加速散热热减少少混凝土土硬化化中的水水化热热，降低低内外外温差，避避免免温差应应力引引起的裂裂缝。为为了解决决分层层浇灌施施工缝缝的问题题，可可以在底底板的的中间放放置钢钢筋网片片，此此层钢筋筋既可可保证分分层浇浇灌时两两层混混凝土之之间的的有机结结合，又又能抵抗抗混凝凝土本身身的收收缩应力力，这这对于厚厚基础础底板来来说是是必不可可少的的。⑤保证新浇灌混混混凝土有适适宜宜的硬化化条件件，防止止因早早期干缩缩而产产生裂缝缝。浇浇筑完毕毕后要要及时覆覆盖，并并蓄水养养护，保保持表面面经常常湿润，但但应应注意水水养护护时表面面与内内部温差差不得得超过25℃，否则，必必必须覆盖盖塑料料薄膜和和保温温材料，以以起起到既保保水又又保温的的效果果。⑥裂缝是混凝土土土结构中普普遍遍存在的的一种种现象，在在大大体积混混凝土土构件中中尤为为明显，它它的的出现不不仅会会降低建建筑物物的抗渗渗能力力，影响响建筑筑物的使使用功功能，而而且会会引起钢钢筋的的锈蚀，混混凝凝土的碳碳化，降降低材料料的耐耐久性，影影响响建筑物物的承承载能力力。因因此要对对混凝凝土裂缝缝进行行认真研研究、区区别对待待，采采用合理理的方方法进行行处理理，并在在施工工中采取取各种种有效的的预防防措施来来预防防裂缝的的出现现和发展展，保保证建筑筑物和和构件安安全、稳稳定地工工作。3）三个项目均均均出现不同同程程度的天面面、卫生间间开裂渗水问题题。混混凝土屋屋面出出现裂缝缝渗漏漏，是住住户最最大意见见的起起因，对房房屋屋的耐久久性影影响最大大的通通病。因此此，应应认真查清清产产生此通通病的的原因，以以采采取相应应措施施加于防防范，避避免以后后的钢钢筋混凝凝土屋屋面不再再出现现裂缝渗渗漏现现象，使使用户户满意。

造成混凝凝土土屋面出出现裂裂缝渗漏漏的原原因有如如下几几个方面面：

①

屋面板的的负负力筋没没有放放在正确确的位位置上，在在进进行混凝凝土施施工中，被被运运料斗车车及施施工人员员踩弯弯变形的的负力力筋铁，没没有有认真调调直及及提到正正确位位置上，使使板板的负力力筋没没有起到到作用用，在模模板拆拆除后加加上做做隔热层层的材材料堆放放不均均匀，使使板在在自重及及施工工荷载的的作用用下弯曲曲变型型，梁顶顶板及及墙顶板板的混混凝土受受位，而而板的负负力筋筋铁在中中性轴轴以下，起起不不到抗拉拉作用用，而使使板面面拉裂，出出现现裂缝而而渗漏漏；有的的经过过使用一一段时时间后出出现裂裂缝的。

②

屋面混凝凝土土的质量量差密密实度、粘粘结结性差而而出现现裂缝渗渗漏。有有如下几几种原原因：

模板板在在用到屋屋面时时，已经经破旧旧不堪，变变形形损坏严严重，又又不新购购进模模板，制制模和和技模不认真真，和和好的模模板变变形大，缝缝隙隙大，进进行混混凝土施施工前前又不认认真塞塞缝，当当混凝凝土倒在在模板板上时，水水泥泥浆流失失严重重，造成成混凝凝土出现现严重重蜂窝孔孔洞，粘粘结性差差密实实度不好好，使使混凝土土的强强度大幅幅度降降低。

模板板是是干燥，混混凝凝土倒在在模板板上，它它的水水分马上上被模模板吸走走，使使混凝土土中的的水泥不不能充充分进行行水化化作用，在在硬硬化过程程中缺缺失水分分，使使混凝土土的质质量受到到严重重影响，由由于于上水困困难，在在混凝土土养护护期间又又不能能有充足足的水水进行养养护，这这样屋面面混凝凝土的质质量就就无法保保证，因因此在浇浇筑混混凝土前前认真真将模板板湿透透，最好好在浇浇筑混凝土土的的头天晚晚上将将模板湿湿透，使使模板不不会大大量吸入入混凝凝土中的的水分分，混凝凝土硬硬化后应派派专专人认真浇浇水养护混凝凝土土。

混凝凝土土材料中中的砂砂、碎石石质量量存在较较大问问题，含含泥率率高，不不认真真自觉冲冲洗，会会降低混混凝土土强度，碎碎石石的级配配差，有有些颗粒粒较大大，砂中中含河河卵石过过多且且大，使使砂、碎碎石配料料不准准确；当当碎石石较大时时又不不合理匹配配各种种材料用用量，便便会出现现水泥泥浆不足足的现现象，使使混凝凝土容易易出现现孔洞蜂蜂窝，无无法保证证混凝凝土质量量。

在混混凝凝土搅拌拌过程程中，随随意改改变水灰灰化，为为了使做工的人好做做工随意增加加用用水量，使使混混凝土内内水分分过多，使使混混凝土内内孔隙隙率增大大而影影响强度度。同同时，混混凝土土的搅拌拌时往往往过短短，水水泥没有有充足足搅拌时时间与与水起水水化作作用，搅搅出来来的混凝凝土稠稠度低，也也会会影响它它的质质量。

由于于用用残旧模模板和和梁板模模的缝缝隙大，捣固振实实混混凝土时时水泥泥浆流失失多，因因此，混混凝土土的密实实度差差，强度度低，抵抵抗温度度变化化伸缩能能力差差而出现现裂缝缝而渗漏漏等等等。

③在技撑屋面板板的的模板时时，未未做到流流水坡坡度，在在淋混混凝土时时采用用中间加加厚边边沿减薄的做法，使使使屋面混混凝土土厚度不不一，这这样在厚厚度小小的地方方就容容易出现现裂缝缝。

④在屋面水水泥泥砂浆过过面层层时，混凝凝土土基层没没有认认真清洗洗，没没有先扫扫水泥泥浆，未未将原原有的微微水孔孔隙填充充，这这样水泥泥砂浆浆面层与与混凝凝土基层层粘结结不好，造造成成空鼓而而开裂裂、渗水水。

4）三个项目均均均出现不同同程程度的外外墙开开裂渗水水、窗窗边渗水水等问问题。建筑筑物物外墙渗渗漏的的主要原原因

：

材料方面面的的原因①HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E9%98%B2%E6%B0%B4%E6%9D%90%E6%96%99&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"防水材料料质量量下降，合合格格率普遍遍低下下，尤其其是小小型厂生生产的的产品，在在生生产过程程中没没有经过过严格格的工艺艺处理理，质量量关、技技术关都都没把把好，甚甚至生生产防水水材料料的原材材料的的质量也也有问问题。②砌块、机机制制HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%B2%98%E5%9C%9F%E7%A0%96&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"粘土砖、水水泥泥的质量量达不不到要求求，强强度不够够，施施工所用用的砂砂石含泥泥量大大、超出出规范范要求。

施工方面面的的原因

不按设计计要要求和HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E6%96%BD%E5%B7%A5%E8%A7%84%E8%8C%83&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"施工工规规范进行施施工工，砼配配合比掌握的的不不准确，HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E6%B0%B4%E7%81%B0%E6%AF%94&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"水水灰灰比过大，影影响到砼砼墙体体的强度度。浇浇筑时振振捣不不密实、养养护护不及时时、拆拆模过早早，也也会造成成砼墙墙体出现现蜂窝窝、麻面面、孔孔洞以及及裂缝缝等现象象。

墙体砌筑筑质质量不良良，在在砖砌体体的诸诸种质量量通病病中，影影响外外墙渗漏漏的原原因有：：HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%A0%8C%E7%AD%91%E7%A0%82%E6%B5%86&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"砌筑筑砂浆配合合比比不符合合设计计及规范范要求求；砖层层水平平灰缝砂砂浆饱饱满度不不足80％，竖向向灰灰缝无砂砂浆（空空缝或瞎瞎缝），为为为雨水渗渗漏预预留了内内部通通道；框框架结结构中HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E5%A1%AB%E5%85%85%E5%A2%99&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"填充充墙墙砌至接近近梁梁底或板板底时时，未经经停歇歇，即砌砌斜砖砖顶至梁梁、板板底，以以后随随着砌体体因灰灰缝受压压缩变变形，造造成墙墙体下沉沉，斜斜HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%A0%8C%E7%A0%96&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"砌砖体与梁梁、板板间形成成间隙隙，外墙墙抹灰灰或刮毛毛时，在在此间隙隙处形形成裂缝缝；框框架柱与与填充充墙间的的拉结结筋不满足足砖砖的模数数，砌砌筑时折折弯钢钢筋压入入砖层层内，形形成局局部位置置砌体体与柱间间产生生较大的的间隙隙，抹灰灰时该该处易产产生裂裂缝。

外墙洞口口处处理不当，上料口封封堵堵砌筑时时，与与原有洞洞口接接搓不严严；工工程竣工工后，住住户在墙墙体上上凿取空空调管管洞、HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E5%A4%AA%E9%98%B3%E8%83%BD%E7%83%AD%E6%B0%B4%E5%99%A8&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"太阳阳能能热水器器管孔孔、HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E6%8E%92%E6%B0%94%E6%89%87&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"排气扇扇孔洞等等，造成成墙体体及外粉粉裂缝缝。由于于条件件的限制制，住住户及装装修者者，无法法对此此进行认认真的的处理；；HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E5%89%AA%E5%8A%9B%E5%A2%99&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"剪力力墙施工时时的的螺栓套套管在在内外墙前，未认认真真进行封封堵或或未封堵堵。

外墙抹灰灰或或粘贴面面砖的的质量不不合要要求外墙抹灰灰空空鼓、裂裂缝；；使用了了翘曲曲、开裂裂或缺缺角的面面砖；；面砖脱脱落，未未认真勾勾缝。

铝合金或或HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E5%A1%91%E9%92%A2%E7%AA%97&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"塑钢钢窗框与墙墙体体连结不不牢固固，密封封不严严墙体洞口口尺尺寸或位位置不不符合设设计要要求，窗窗框与与墙体间间的间间隙未能能认真真处理，间间隙隙太小，无无法法HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E5%A1%AB%E5%85%85%E6%9D%90%E6%96%99&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"填充材料料；间间隙过大大，填填充不实实；窗窗洞抹灰灰由内内、外墙两家施工工单单位施工工，施施工的时时间不不同，使使用的的材料不不同，形形成缝隙隙；施施工顺序序不当当。外墙刮毛后，即即即安装窗窗框，造造成窗框框与墙墙体间的的砂浆浆不易填填实抹抹平。加加之固固定窗框框的调调整垫块块残留留于窗框框下，或或拆除后后二次次填充抹抹灰质质量无法法保障障；窗框框与墙墙体固定定不牢牢，致使使窗子子在风荷荷载作作用下产产生位位移，而而使密密封材料料产生生裂缝；；窗安安装后，没没有有在窗框框外侧侧与墙体体的连连接部位位进行行密封或或密封封失效；；窗框框材料与与墙体体材料HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%83%AD%E8%86%A8%E8%83%80%E7%B3%BB%E6%95%B0&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"热膨膨胀胀系数不同同，窗窗框与墙墙体连连接处易易产生生细小裂裂缝。5、成本控制：：：随着国家家对对房地产产行业业的一系系列宏宏观调控控政策策的出台台和房房地产市市场的的不断成成熟，房房地产行行业已已经难于于维持持数年前前的高高利润率率，仅仅靠短、平、快运作，粗粗粗放式管管理已已经无法法适应应目前的的房地地产市场场状况况，必须须要从从多方面面进行行成本控控制，方方有可能能实现现理想的的投资资效益。要要控控制好房房地产产开发的的成本本，首先先应选选择设计计经验验丰富的的设计计单位和和主设设计人员员，一一个好的的设计计是对项项目成成本的最最好控控制。在在施工工阶段要要及时时对材料料进行行性能分分析的的基础上上力求求先用价价格低低的材料料，通通过诸如如改变变配合比比、使使用添加加剂等等HYPERLINK"/jishu/"技术手段来来降降低材料料消耗耗费用。通通过过建立分分包商商、材料料商资资料库来来选择择合适的的分包包商和材材料商商，也可可对分分包商、材材料料商采用用招投投标，实实行“货比三家”，选择经经济济实力强强和有有现场管管理经经验、HYPERLINK"/jishu/"技术术力量好、有有有熟练工工人的的分包商商，以以及产品品质量量好、供供货时时间能保保证、信信誉好的的材料料商。同时做做好好事中控控制，即即工程成成本形形成过程程中的的控制，做做到到“边做边算算、不不断调整”，切实控控制制住成本本。同同时要想想方设设法减少少和避避免无效效管理理和劳动动，把把降低工工程成成本的观观念渗渗透到每每个施施工管理理环节节中。要想从工程程项项目的建建设中中获得利利润，必必须在保保证安安全、质质量和和工期的的前提提下，严严格实实行成本本控制制。“质量是企企业业的生命”，产品质质量量的好坏坏决定定着企业业做大大占有很大的比比重重，但当当质量量达到一一定水水平再要要求提提高时，该该项项费用就就会呈呈几何级级上升升，提高高工程程质量，降降低低工程成成本，就加强内部部管理工作作，以节约约成本，降降低工程造造价，提高高经济效益益，成为我我们的目标标。运用成成本、质量量、技术等等因素合理理控制工程程成本，是是我们的根本本方法，也也是取得最最佳效益的的基础。

6、与政府各部部部门的关系系处处理上：：在房房地产开开发中中还有一一大块块费用就就是政政府性质质的收收费，这这些费费用一般般都有有明文规规定。但但是也有有很多多费用时时可以以折减，了了解解政策，和和各各政府部部门搞搞好关系系。用最少的的钱钱去办最最多的的事。但但是这这是牵扯扯到各各方关系系最多多的地方方，我我们开发发商一一定要控控制好好，这就就需要要处理关关系时时的灵活活和智智慧。7、管理上：管管管理的严密密对对于一个个项目目的成功功所产产生的作用用是是不言而而喻的的。与其其他项项目相比比较，房房地产开开发项项目对于于管理理的要求求是更更高的，因因为为它更复复杂，涉涉及的面面广，时时间跨度度大。如如果管理理上稍稍微出现现点纰纰漏或者者松懈懈，可能能就会会造成很很大的的损失（如如海海豚湾大大厦主主体施工工时木木工乱割割方条条、模板板）。我我们觉得是对对项项目的成成功、成成本控制制最有有意义的的，就就是对施施工队队伍的选选择和和对材料料的管管理。可可以这这样说，在在施施工阶段段，投投资是最最大，但但项目的的投资资已经定定了，也也没有弹弹性了了，在这这里把把握的原原则是是少浪费费。所所以说施施工队队伍和材材料是是最关键键的。在在保证工工程质质量的前前提下下，提出出各种种施工方方案，并并从HYPERLINK"/jishu/"技术和经济济上上进行对对比评评价。尤尤其是是主要建建材市市场价格格的大大幅度上上扬，预预结算员员应做做好价差差分析析及时向向上反反映，对对于我我们日后后的结结算及后后序工工程的成成本控控制工作作具有有积极意意义。8、施工队伍的的的选择及工工程程承包单单价1﹞、施工队伍伍的的选择：－－－个好的的施工工队对项项目工工程能须须利完完成施工工任务务并达到到各项项工程建建筑指指标起着着关键键性的作作用，同同时亦会会对工工程管理理、成成本控制制等方方面得到到有效效帮助。相相反反，如果果施工工队不理理想会会对工程程施工工安全、质质量量、工期期、工工程成本本及管管理都会会带来来不利的的因素素。如海海豚湾湾大厦基基础土土方开挖挖工程程，原工工程部部洽谈的的施工工队承包包单价价9.5元/㎡﹙包干价﹚，总工期期为100天，工程程总总造价约70万元。而而后后来由领领导介介绍来承承包的的施工队队承包包单价13元／㎡，且且且并不是是包干干单价，最最终终工程总总造价价为132万元，总总工工期用了180天。两队队相相比，后后者比比前者工工程总总造价相相差132万元-70万元＝62万元，工工期期相差80天。而且且极极难管理理，不不但加大大了工工程成本本，延延长工期期，并并给后来来施工工带来诸诸多不不便。所所以，能能聘请到到－个个好的施施工队队，对工工程建建设及完完成各各项指标标任务务都起着着至关关重要的的作用用。2﹞、工程承包包单单价：如何何何控制好好工程程成本，工工程程承包单单价占占极重的的比例例。从我我们成成立建筑筑公司司以来，长长生生房生公公司所所开发的的项目目建设基基本上上由西南南建司司一分公公司承承建。在在工程程承包单单价上上由工程程部﹝三人以上上参参加﹞负责洽谈谈，得得出结果果后报报总经理理审批批后才最最终确确定。在在承建建的项目目工程程单价上上，我我们认为为是基基本合理理的，因因为在工工程承承包价格格上工工程部都都作了了祥细的的市场场了解和和分析析，并通通过对对施工工工程量量的计算算后才才确定工工程承承包单价价的。但但有些项项目没没有与工工程部部勾通而而由领领导决定定，往往往出现现价差差极大，如如海海豚湾大大厦基基础土方方单价价、主体体工程程承包单单价﹝120元/㎡还未含含管管理及机机械费费用﹞等都出现现了了承包单单价偏偏高的现现象，增增大了工工程造造价，成成本提提高。所所以，正正确、真真实决决定工程程承包包单价，是是对对工程成成本控控制最有有效的的方法之之一。9、建筑材料、机机机械设备备的采采购和保保管建筑机械、设备备备、使用用工具具：1）、根根据工程程的使使用需要要，各各种机械械设备备、工用用具都都能及时时组织织、购买买到位位，以保保证正正常施工工。2）、机械管理理理人员平时时能能注意对对各种种机械的的保养养和维修修，从从而保证证了各各种机械械和设设备的正正常运运转。3）、因机械管管管理人员平平时时注意各各种机机械和设设备的的检查，所所以以从公司司几个个楼盘的的工程程施工中中，未未有发生生因机机械和设设备故故障而造造成的的工伤事事故。4）、充分利用用用原有的旧旧机机械和设设备，从从中减少少了一一部份的的费用用支出。建筑材料的采购购购、组织织及保保管：1）、材材料人员员能经经常深入入到各各材料市市场进进行调查查了解解各种材材料的的规格、价价格格、质量量情况况、做到到心中中有数。2）、根据工程程程的施工需需要要，及时时把各各种材料料组织织、采购购到位位，基本本上没没有出现现因料料停止的的现象象发生。3）、在材料的的的组织、采采购购过程中中，做做到货比比三家家，精打打细算算，不拿拿回扣扣、讨价价还价价，尽最最大的的能力采采购到到质优价价廉的的材料；；并且且在公司司资金金周转困困难的的时候，都都想想方设法法赊回回各种材材料，从从而保证证了工工程的正正常施施工。4）、材料验收收收，做到一一丝丝不苟、认认真真过细、数数量量、质量量、价价格相符符，证证件齐全全。5）、材料保管管管：出入有有据据，账目目清楚楚，手续续齐全全。存在问题：建筑机械、设备备备、工用用具：：1）、工地机械械械管理人员员不不足，所所以，有有相当一一部份份的机械械、设设备和工工用具具的跟踪踪使用用不到位位，致致使施工工途中中造成易易损易易坏的现现象，有有的亦有有相当当为残旧旧所致致，基本本每天天都要修修理，从从而增大大了成成本开支支。2）、有的施工工工队的施工工承承包中没没有明明确机械械设备备、工用用具的的使用和和管理理责任，而而造造成了施施工队队对机械械的使使用、维维修、保保养、保保管失失控，而而造成成了易坏坏和丢丢失；就就海豚豚湾大厦厦而言言，如振振动器器、振动动棒、手手推车、电电钻钻、电镐镐等的的严重损损坏和和丢失，单单振振动器和和振动动棒的维维修费费不低于1.5万元，手手推推车的维维修、损损坏和丢丢失也也不低于1万元。3）、日计工，临临临时工管管理不不到位，因因日日计计工工、临临时工人人来工工地做工工，多多数都是是不熟熟悉机械械使用用性能，拿拿去去的机械械只管管用，不不保养养，有的的今天天来做几几天又又不来了了，拿拿去的工工用具具、机械械不拿拿回来，所所以以，也是是造成成工用具具、机机械丢失失、损损失的原原因之之一。建筑材料1）、材料人员员员不足，采采购购、验收收、保保管（出出入库库）一人人全责责，既不不符合合制度，也也难难予把工工作做做好。2）、材料保管管管没有专门门的的材料仓仓库；；材料、工工用用具难以以保管管，而造造成烂烂坏、失失窃。3）、工程施工工工所需的各各种种材料，特特别别是小五五金和和零碎易易耗的的材料没没有提提前做出出计划划，往往往到要要使用才才叫组组织，说说要马马上要，这这样样，不但但为难难材料采采购人人员，更更是因因为急需需没时时间去进进行价价格、质质量的的调查对对比，明明知价格格贵了了也被迫迫买回回，从而而增加加了成本本开支支。4）、购买材料料料资金不到到位位，但为为了工工程的施施工需需要，不不得不不到处赊赊材料料，因为为要赊赊帐，所所以有有时难予予讨价价还价，明明知知比用现现金贵贵10%—15%左右，但但要要急用，又又没没有钱，不不得得不狠心心赊回回。就海海豚湾湾大厦工工程而而言，据据不完完全统计计，单单零星易易耗材材料计成成本开开支29万元左右右，按按差额10%计，就多多交交了3万元；水水电电材料开开支约约170万左右，按按按差额8%计，多交交了13.6万，二项项合合计就多多交了了17万元左右右。5）、对材料跟跟跟踪使用和和用用后保管管不到到位，只只因材材料人手手少，所所以平时时对材材料的跟跟踪使使用不到到位，从从而造成成材料料浪费、损损坏坏。6）、工地保安安安年龄过大大，责责任心不不够强强，工地地保安安因年龄龄过大大，行动动不便便，体力力弱，只只看门口口不看看工地材材料，从从而造成成材料料被偷被被盗严严重，单单海豚豚湾电线线被偷偷盗价值值不低低于12万元，钢钢管管、扣件件被偷偷不低于2万元。总结建议：1）、配配足材料料人员员，每个个工地地起码要要配一一名专职职的材材料保管管员（其其职责是是材料料验收、出出入入仓库、记记帐帐、做计计划、保保管）一一名材材料采购购员（职职责是材材料机机械、工工用具具的组织织、购购买、市市场调调查、报报价等等）。2）、配配配足机械械管理理人员，每每个个工地起起码要要配二名名以上上的机械械管理理员，（其其职职责是工工程施施工和日日常的的机械管管理、保保养、维维修及及水电管管理）。3）、工工地保安安必须须配备责责任心心强的中中青年年人员为为主，同同时要切切实制制订保安安责任任制，保保安不不但要看看好大大门，而而且要要经常巡巡查和和看护工工地材材料。4）、切切实制订订出一一套行之之有效效的建筑筑材料料、机械械、工工用具的的组织织、采购购、验验收、保保管制制度，做做到责责任明确确、监监管到位位、进进出有据据、货货帐清楚楚。5）、工地所有有有需要的建建筑筑材料、机机械械、工用用具，必必须要提提前做做出需要要计划划，同时时要保保证资金金到位位，以便便有计计划地成成批组组织购买买，从从中减少少中间间商的差差额，减减少成本本支出出。6）、工地必须须须配备有专专门门的材料料保管管仓库（包包括括小五金金、水水电仓库库）。以以便使各各种贵贵重的小小件及及易坏的的材料料有库存存放，从从而减少少日晒晒雨淋的的损坏坏和被偷偷被盗盗的现象象发生生。7）、建议公司司司成立一个个审审计小组组，对对建筑材材料、机机械、工工用具具、用工工、用用料的成成本进进行审核核，而而后才确确定购购买和组组织实实施。8）、工程管理理理部的领导导要要带头、并并要要经常对对材料料人员、机机械械人员的的督促促、检查查、指指导，并并强调调所有的的工程程施工管管理人人员把对对材料料的使用用作为为自己工工作中中的一项项重要要任务，共共同同为节约约成本本开支、增增进进工程利利润而而努力。10、合同的履履履行：项项目开开发建设设过程程中要严格格履履行合同同，但但是在我们开发发建建设过程程中，工程程款的支付付上施工单单位（施工工班组）普普遍都有很很大的意见见（由于资资金不到位位造成不能能按时支付付施工班组组进度款）。建议在今后的项目中在工程开工后至竣工验收之前，公司应严格按照合同约定的方式和期限支付工程款，按照中标价格和中标工期与施工单位严格履行承包合同。项目部才能严格要求施工单位（施工班组）按节点计划完成工程任务。11、工程分包包包：由于于特殊殊原因，项项目目分包单单位过过多，如如：基基础分包包、主主体分包包、电电梯分包包、消消防工程程分包包、入户户门分包、阳阳台台栏杆分分包、铝铝合金门门窗分分包、幕幕墙工工程分包包等等等。这类分分包包单位往往往因因专业特特殊、关关系特殊殊，工工程部和监监理理难以对对其进进行管理理。在在市场经经济条条件下,各企业之间间的的市场竞竞争愈愈加激烈,应该加强内内部部管理工工作,以节约成成本,降低工程程造造价,提高经济济效效益,成为我们的目标标。运运用成本本、质质量、技技术等等因素,合理控制制工工程成本,是我们的根本本方方法,也是取得得最最佳效益益的基基础。如如果在在分包过过程中中，所有有的合合同必须须由合合同审核核小组组核定，且且合合同条款款必须须由工程程部细细节审核核，这这样才能能更好好的履行行合同同，才能能很好好地行使使工程程管理的的权利利，如不不经过过工程管管理部部细节审审核就就会出现现（如如：海豚豚湾大大厦的消消防、电电梯等施施工班班组）合合同漏漏洞，合合同中中无施工工工期期等细节节条款款，合同同不健健全，条条款不不完善，且且双双方签订订的工工程合同同内容容齐全、逻逻辑辑严密、双双方方的权利利义务务对等，其其最最后的工工程成成本就可可能合合理，反反之，成成本就有有可能能偏高，我我们们开发商商就可可能蒙受受损失失。再者，能很很好好的协调调分包包单位的的关系系，能严严格按按要求完完成工工程任务务，为为我们开发商商出出谋划策策，节节约投资资，也也有些单单位（如如海豚湾湾大厦厦的电梯梯、消消防公司司）由由于其公公司实实力有限限，管管理不力力，不不能按合合同给给定的时时间按按时完成成任务务，且产产品质质量未达达到理理想要求求，直直接影响响了整整个工程程的竣竣工验收收。12、监理公司司司：我们应当要求监理依依照照法律,法规及有有关关的HYPERLINK"/jishu/"技术标准,设计文件件和和建筑工工程承承包合同同，对对承包单单位在在施工质质量、建建设工期期、建建设资金金使用用等方面面，代代表我们建设单单位位实施监监督,并履行法法律律法规规规定的的监理安安全管管理职责责。海海豚湾项目目选选择的监监理公公司普遍遍现象象是经验验型的的专门人人才太太少，缺缺乏年年富力强强，理理论水平平高的的中坚力力量，不不能适应应日新新月异的的新HYPERLINK"/jishu/"技技术、新工工艺艺的工作作要求求，不具具备专专业齐全全的专专业人员员，且且部分监监理人人员兼职职过多多，监理理力量量投入不不足，监监理职责责不明明，尤其其在后后期装饰饰装修修阶段，监监理理更应本本着对对项目负负责、敢敢抓敢管管，不不能放松松管理理，必须须督促促施工单单位履履行其管管理职职责。13、工程保修修及及售后报务务务从销售的角度，卖卖房只是销售售的第一步，售售后服务的好好坏影响到再再次的销售，售售后服务关系系到公司的信信誉。现在的的房地产市场场，在各种网网络、报广铺铺天盖地的信信息，五花八八门的促销手手段如团购、送送物业费、降降价，但是忽忽略了一点，提提升物业服务务能力。随着着楼盘的交付付使用，楼盘盘所体现出建建筑质量的问问题逐渐显现现，如楼面墙墙体开裂、卫卫生间渗水等等问题这些都都是建筑业的的通病。伴随随着购房者回回归理性，“售后服务”越来越受重重视，为了加加强客户忠诚诚度。在市场场竞争更加激激烈的情况下下，争打物业业牌，依靠老老业主口碑，以以老带新，扩扩大影响力，抢抢占市场份额额。附表为公司开发发发建设的的楼盘盘由于没没能完完善应有有的配配套设施施，导导致没能能将物物业移交交，不不但造成成客户户对我们们投诉诉濒繁，也也造造成我们们公司司在物业业费、水水、电费费费用用补贴、垫垫付付而引起起的损损失。附表一：水东公公公寓时间物业费补贴费用用用水、电费垫付费费费用备注2011年10月份止：3322960333.67元2010年26052元353344...46元2009年38661元309437...78元2008年1103元294705...12元2007年33793元326599...54元2006年40930元142850...55元2005年31200元合计:171739元元元175654111.12元附表二：广场、水水东公寓的维维修费用1、2006年年广广场公寓8号楼外墙墙的的维修费费用135000元；A1、A2、AA3、A4栋窗边、外外墙墙维修费用用用9000元；2、2007年年广广场公寓6#、7#、B1、B2、B3栋外墙维维修修费用283000元；水东公寓窗边渗渗渗水维修修费用用7200元；3、2008年年两两公寓的再再再次维修修费用用2650元合计：6065550元由以上存在问题题题得出以以下结结论：1、物业公司的的的选聘至关关重重要；222、屋面、卫卫卫生间防防水的的施工；；333、管道的的设设计，强强、弱弱电，网网络通通讯，消消防管管道如何何从美美观角度度去铺铺设；444、售后服服务务不但需需要技技术，还还需要要用心；；三、以后的工作作作计划和和展望望：1、随着公司各各各项制度的的实实行，可可以预预料我们们的工工作将更更加繁繁重，要要求也也更高，需需掌掌握的知知识也也更高更更广。我我们要加加强HYPERLINK"/jishu/"技技术知识的的学学习和扩扩充，作作为领导导干部部和专业业HYPERLINK"/jishu/"技术术人员首先先要要有领导导部下下的能力力和过过硬的HYPERLINK"/jishu/"技术术本领，这这样才能能在竞竞争激烈烈的市市场经济济条件件下不被被社会会淘汰，同同时时才能保保证公公司的产产品－－房子拥拥有较较好的质质量。2、要发挥企企业员员工最大大作用：：在紧紧张的工工作之之余，要要加强强团队建建设，打打造一个个业务务全面，工工作作热情高高涨的的团队。作作为为一个管管理者者，要充充分发发挥员工工的主主观能动动性及及工作积积极性性，提高高团队队的整体体素质质，树立立起开开拓创新新、务务实高效效的部部门新形形象。通通过我们们灵活活的学习习，增增强了职职工的的凝聚力力，引引导他们们树立立正确的的世界界观、人人生观观和价值值观，积积极开展展了创创建学习习型职职工活动动，使使我们的的各项项工作都都能顺顺利地进行。3.注意培养人人才才：在市场场场经济的的环境境下，企企业的的竞争已已经成成为人才才的竞竞争，近近几年年来人才才的引引进一直直是我我们集团团公司司的工作作重点点，要提提高青年职工工的的福利和和待遇遇，从感感情上上来留住住人才才，并加加强对对年青HYPERLINK"/jishu/"技术术骨干的培培养力度度。随随着公司司的逐逐渐壮大大和发发展，公公司以以后将要开发的项项目目有多少等。每每个个项目最少需要3～4名HYPERLINK"/jishu/"技术人员，而而公司目目前人人员情况况承接接以后的项目目是是有很大大难度度，主要要情况况在于：：1）目前公司能能能到现场一一线线进行项项目管管理的专专业HYPERLINK"/jishu/"技技术人员少，难以满满足足以后项目管管理理的需求求；2）老员工即将将将退休；3）缺少年富力力力强，能独独立立承担项项目管管理工作作的人人；公司应重点加紧紧紧对员工工的培培训工作作，尤尤其是年年青人人的培养养工作作，以此此来大大幅度提提升公公司员工工的素素质和业业务能能力，实实现公公司“各个蚂蚁蚁都都要上树”的战略目目标标。四、今后项目的的的建议：：1、工作态度方方面面严格遵守公司各各各项规章章制度度，维护护公司司形象。平平时时注重政政治理理论学习习，在在思想上上积极极要求上上进，提提高个人人素质质。向理理论学学习，向向专业业知识学学习，向向身边的的同事事学习，逐逐步步提高自自己的的理论水水平和和业务能能力。克克服年轻轻气躁躁，做到到脚踏踏实地，提提高高工作主主动性性，不怕怕多做做事，不不怕做做小事，踏踏实实肯干，努努力力完成好好领导导交给的的各项项业务工工作，在在点滴实实践中中完善提提高自自己。2、选择好的的设计计公司：：推行设计招标，择择优选择设计计单位积极推推行建筑方案案与经济方案案相结合的设设计招标方法法，尽量将工工程主体及配配套的围护、绿绿化等均放在在一起进行招招标，采用多多家竞投，组组织有关专家家综合评比，这这样既可优选选出好的设计计单位，又可可促进设计方方在项目整体体布局、建筑筑造型使用功功能上开拓创创新，在降低低工程造价上上下功夫。开展限额设计，有有效控制造价价：积极推行行限额设计，健健全设计经济济责任制。设设计人员应熟熟悉掌握建筑筑工程预算定定额及费用定定额，熟悉建建筑材料预算算价格，然后后按项目投资资估算控制初初步设计及概概算，再用初初步设计概算算控制施工图图设计及概算算。因此，各各专业在保证证功能及HYPERLINK"/jishu/"技术术指标的前提提下，必须制制定双赢策略略，合理分解解和使用投资资限额，融施施工图设计和和施工图预算算为一体，把把HYPERLINK"/jishu/"技术和经济有有机结合起来来。严格控制制设计变更，以以保证投资限限额不轻易突突破。房地产产开发企业的的工程造价管管理人员应与与设计部门积积极配合，及及时提供可靠靠的工程基础础资料。不少设计单位存存存在着设设计不不精、深深度不不够的情情况。这这是增加加工程程造价的的不确确定因素素。由由于设计计频繁繁变更，给给工工程造价价控制制带来一一定的的难度。依依据据开发经经验和和投资估估算的的要求，必必须须有效地地确定定设计限限额（造造价、三三大材材消耗指指标等等），并并建立立奖惩考考核激激励机制制。对对哪个专专业或或哪一段段突破破了造价价指标标，必须须分析析原因，用用设设计修改改的办办法加以以解决决。克服服那种种只顾画画图、不不顾算账账的倾倾向，变“画了算”为“边算边画”。并利用用同同类建筑筑工程程的HYPERLINK"/jishu/"技术指标进进行行科学分分析、比比较，优优化设设计，降降低工工程造价价。采用合同措施，有有效控制造价价：针对目前前设计人员经经济观念淡薄薄，设计变更更随心所欲。应应在设计合同同经济条款上上，增加设计计变更及修改改的费用额度度限制条款，如如设计变更费费超出施工合合同价的某一一比例（如5%）时，则扣扣罚一定比例例的设计费（设设计质保金）。采采取一定的约约束力是对设设计规范、设设计标准、工工程量与概预预算指标等各各方面控制的的举措之一。3、做好合同同洽谈谈、合同同评审工工作：：应按合合同内内容明确确协议议条款，对对合合同中涉涉及费费用的如如工期期、价款款的结结算方式式、违违约争议议处理理等，都都应有有明确的的约定定。在签签订的的过程中中，对对招标文文件和和设计中中不明明确、不不具体体的内容容，通通过谈判判，争争取得到到有利利于合理理低价价的合同同条款款。同时时，正正确预测测在施施工过程程中可可能引起起索赔赔的因素素，对对索赔要要有前前瞻性、有有效效避免过过多索索赔事件件的发发生。此此外，应应争取工工程保保险、工工程担担保等风风险控控制措施施，使使风险得得到适适当转移移、有有效分散散和合合理规避避，提提高工程程造价价的控制制效果果。4、做好项目实实实施阶段的的成成本控制制：在施工阶段成本本本控制的的关键键是对工工程变变更实行行有效效控制。作作为为业主方方造价价管理人人员要要做到事事前把把关，主主动监监控，严严格审审核工程程变更更，计算算各项项变更对对总投投资的影影响，从从使用功功能、经经济美观观等角角度确定定是否否需要进进行工工程变更更，减减少不必必要的的工程费费用支支出，避避免投投资失控控；另另外，对对施工工单位及及材料料供应商商不履履行约定定义务务及时提提出反反索赔，使使成成本得到到有效效控制。5、从管理模式式式上着手，充充分利用监理理单位进行项项目投资的造造价控制，要要求监理单位位按照监理大大纲和实施细细则，完善职职责分工及有有关制度，落落实责任，把把好签证关、审审核关。同时时现场项目部部必须做好月月度工程进度度款的初审，造造价部门做好好工程进度款款的复审，避避免超付、提提前付。6、工程的现场场管管理及监督督督检查工工作在项目现场管理理理中，要要制订订岗位职职责并并要求员员工认认真学习习工程程管理部部岗位位职责，将将岗岗位职责责纳入入自己的的实际际行动中中。同同时，严严格遵遵守公司司的各各项规章章制度度，严格格按照照工程管管理的的“三控三管管一一协调”｛“三控”是：工程进进度度控制→是指项目目实实施阶段段（包包括设计计准备备、设计计、施施工、施施工前前准备各各阶段段）的进进度控控制。控控制的的目的是是：通通过采用用控制制措施，确确保保项目交交付使使用时间间目标标的实现现。HYPERLINK"/view/4867274.htm"工程质量量控制→监理工程程师师组织参参加施施工的承承包商商，按合合同标标准进行行建设设，并对对形成成质量的的诸因因素进行行检测测、核验验，对对差异提提出调调整、纠纠正措措施的监监督管管理过程程。工程投资资（成成本）控控制→针对施工工单单位是成成本控控制，而而对于于建设单单位和和监理单单位来来说，就就是成成本控制制了。不不是指投投资越越省越好好，而而是指在在工程程项目投投资范范围内得得到合合理控制制。“三管”是：合同管管理→建设项目目监监理的合合同贯贯穿于合合同的的签订、履履行行、变更更或终终止等活活动的的全过程程。职职业健康康安全全与环境境管理理→是围绕着着动动态目标标控制制展开的的，而而安全则则是固固定资产产建设设过程中中最重重要的目目标控控制的基基础。信息管理→施工项目目管管理是一一项复复杂的现现代化化的管理理活动动，更要要依靠靠大量的的信息息以及对对大量量信息的的管理理，并应应用电电子计算算机进进行辅助助。“一协调”是：指全面面地地组织协协调（注注：协调的的范范围分为为内部部的协调调和外外部的协协调）｝｝的要求求去做做，努力力完成成公司开开发目目标计划划。负负责任的的去做做工程的的管理理工作，保保证证工程的的质量量、安全全、进进度、成成本达达到要求求。认认真贯彻彻公司司的各项项指示示精神，完完成成各项工工作任任务。认认真对对待工程程部项项目检查查中提提出的问问题和和整改意意见，结结合实际际，认认真学习习。工程质量管理及及及监督检检查工工作。工程现场管理以以以签定的的承包包与合作作合同同、协议议及制制定、审审批的的目标与与计划划为依据据。工工程施工工过程程中，严严格按按设计要要求、验验收规范范、规规定，监监督检检查工程程质量量、进度度、安安全等工工作。质质量管理理上，着着重确立立工程程质量管理目标、确确定工程质量预预控控方案；；工程程产品形成成的的过程控控制；；工程验收控控制制；加强现现场场的沟通通等工工作。

1)、参与确确确定工程质量预预控控方案。针针对对监理、施施工工单位在在节能能、质量量通病病防治等等方面面的薄弱弱环节节提出改改进要要求，参与与协助其完完善施工工工艺艺、措施施的制制定。

2)、参与产品品形形成的过程程程控制。建建筑筑产品主主要是是由手工完完成成，因此此产品品质量就就必然然会出现现较大大的偏差差。首首先必须须严把把原材料料质量量关。对对进场场材料质质量、数数量、规规格验验收，并并监督督现场取取样送送检，以以检查查到场材材料是是否符合合合同同要求。对对于于承包单单位的的自购材材，主主要是加加强对对到场的的材料料检验。一一是是样板引引路；；二是要要通过过监理的的日常常性见证证取样样对材料料质量量检验监监督；；三是项项目部部对现场场材料料巡查，对对可可疑材料料，先先停用封封存，再再取样检检查，排排除疑点点方可可使用；；四是是水暖工工程师师做专业业检查查，对可可疑材材料，现现场封封存，扩扩大取取样数量量，在在规范之之外，做做独立检检验；；五是对对确定定的不合合格材材料，采采取封封存，限限定时时间在监监理人人员监督督下清清理出场场。其其次，产品品形形成的过过程控控制是对对所有有预控方方案的的执行过过程，将将直接影影响质质量目标标的实现，因此此必必须严格格执行行。如监监督检检查《水水暖施施工组织织方案案》和《施施工工监理规规划》实实施情况况及工工程变更更情况况。对水水暖施施工材料料、工工程机械械及施施工队伍伍的质质量进行行检查查。对水水暖工工程中出出现的的不合格格事项项进行检检查，并并提出处处理意意见。3)、依据合同同及国家的有有有关法律法法规规，参与对总分分包包单位进行行质量管理理。总分分包单单位是产产品的的生产者者，他他们的工工作直直接决定定产品品的质量量，各各个施工单位位的的工人的的操作作技能基基本上上是比较较接近近的，而而产品品的质量量差异异，主要要是管管理水平平的差差异。所所以在在对于总总分包包单位的的管理理上，主主要抓抓其质量保保证证体系建设设，发发挥质量保保证证体系在质质量量管理上上的作作用，从从思想想上重视视质量量管理。在在日日常的管管理中中重点工工作是是质量巡巡查，质质量跟踪踪。4)、产品的验验收控控制。“工程质量量是是企业的的生命命”，因此工程程的的验收控控制尤尤为重要要。如如参与总分分包包单位质质保体体系的自自查、自自检、自自验三三级验收收制度度，主要要是通通过参与与总分分包单位位的管管理去实实现，强强化工序序报验验制度与与手序序，对一一次报报验不通通过的的部品、工工序序再从自检开开始始，重新新进入入验收程程序。参与与监理与项项目部的验验收。针对对不同的施施工阶段，不不同的系统统采取了相相应的验收收方式方法法，因此，不不仅对总分分包单位的的复验按有有关规定、规规模验收，而而且，对工工序的过程程进行旁站站监理，做做到对工程程质量形成成过程了然然于胸。