房地产估价案例与简答题资料

简答题一、复习题题目PP201页，答案P215页题目内容容：1、商住混合合楼估估价正确确性判断断。答：不正确，因因因为估价价对象象用途是是商住住混合，需需按按不同用用途分分别估价价。2、保险损失价价价值评估技技术术路线。答：对估价对象象象保险事事故发发生前后后的价价值分别别进行行评估，二二者者之差额额即为为损失价价值。对对于可修修复部部分，宜宜估算算其修复复所需需的费用用作为为损失价价值或或损失程程度。3、市场法（实实实际）成本本法法（偏低低）收收益法（偏偏高高）是否否正确确判断。答：不对。评估估估房地产产价格格，其实实是估估价师揭揭示房房地产客客观存存在的价价值。而而客观合合理的的价格或或价值值，应该该是公公开市场场价值值——在公开市市场场上最可可能形形成或成成立的的价格。比比较较法强调调可比比实例价价格是是正常价价格或或可修正正为正正常价格格；收收益法强强调采采用正常常净收收益；成成本法法强调正正常的的重置价价等。都都说明各各种估估价方法法均是是以公开开市场场价格为为出发发点的，其其实实质是一一样的的。4、商住综合楼楼楼抵押评估估技技术路线线。答：（1）对该该该综合楼楼商业业及住宅宅分别别采用不不同的的估价方方法进进行评估估，得得出各部部分的的价格，然然后后求和得得出总总价。A.计算出商业业、住住宅的建建筑面积积；B.商业部分采采用用收益法进进进行评估估，居居住部分分右搜搜集可比比实例例，采用用市场场比较法法进行行评估；；C.两者汇总得得出出总价。（2）、把该综综合合楼作为整整整体，采采用成成本法得得出总总价。A.采用市场场场比较法法或基基准地价价系数数修正法法计算算出土地地价格格。B.采用重置置置成本法法计算算出建筑筑物的的价格。C.土地价格格格和建筑筑物价价格相加加得出出房地产产总价价。（3）对上述两两方方法计算出出出的该综综合楼楼总价进进行平平均。（4）根据平均均值值再结合估估估价经验验决定定最终估估价值值。5、收益法，比比比较法的实实质质和难点点是什什么？答：比较法的实实实质是通通过已已成交的的相同同或类似似房地地产的成成交价价格，来来确定定房地产产在公公开市场场上最最可能成成交的的价格。难难点点在于交交易修修正。收收益法法的实质质是以以房地产产在估估价时点点以后后能创造造的收收益来确确定房房地产在在估价价时点的的价格格。难点点是净净收益的的求取取和资本本化率率的确定定。6、转让在建工工工程应具备备哪哪些主要要证件件及评估估技术术路线。（假假开法法现金金流法）答：（1）国有有有土地使使用证证、建设设用地地规划许许可证证、建筑筑工程程规划许许可证证、施工工许可可证、已已投入入资金的的评估估证明等等。（2）A.估算算该工程完工工工后的价值值；；B.估算续建工工程程的建筑费费费、专业业费、销销售税费费及购购买在建建工程程应负担担的相相关税费费等；；C.采用动态方方式式将续建工工工程的建建筑费费、专业业费、销销售税费费及购购买在建建工程程应负担担的相相关税费费等及及未来的的楼价价折现到到估价价时点；；D.未来的楼楼楼价的折折现值值扣除续续建工工程的建建筑费费、专业业费、销销售税费费及购购买在建建工程程应负担担的相相关税费费等的的折现值,求得待估估房房地产的的价值值.7、投标报价应应应采用的估估价价方法和和技术术路线。答：评估机构为为为开发商商投标标报价，对对该该地块最最适宜宜采用假假设开开发法，即即将将估价对对象预预期开发发完成成后的价价值（楼楼价），减减去去预期的的正常常开发费费用（建建造成本本、专专业费用用、管管理费用用及购购买待开开发土土地相关关税费费等之后后的余余额，根根据此此剩余之之数来来确定估估价对对象的价价格。评估上述宗地招招招标报价价除采采用假设设开发发法（剩剩余法法）之外外，一一般在评评估过过程中还还需要要运用市市场法法进行校校核，作作为报价价的主主要比较较资料料。此外外还可可以辅之之以成成本法评评估作作为参考考。8、郊区房地产产产估价（野野猪猪肉卖点点）合合法性认认定。答：（1）房产产产合法性性。文文中没有有给出出有关在在土地地上建房房的相相关资料料，则则可假设设已经经规划及及相关关部门批批准（如如未经规规划等等相关部部门，则则文中所所述房房产为违违章建建筑，必必须拆拆除，估估价时时则应考考虑拆拆除费用用及建建筑物残残值）。（2）饭店用房房。应应考虑作作为此类类商业业用房继继续存存在的可可能性性，饭店店位于于远郊区区，且且因为当当初建建房时以以野猪猪肉入菜菜为卖卖点，现现不再再经营野野猪的的繁育，故故其其是否继继续用用于饭店店类物物业，需需根据据市场调调查确确定，如如仍可可用于饭饭店，则则可运用用收益益法、比比较法法等测算算其价价值，但但应注注意扣除除土地地价值；；如不不能用于于饭店店类用途途，则则应以成成本法法测算。（3）办公用房房。根根据文中中信息，办办公公用房应应以成成本法测测算，但但用于两两层的的基础之之成本本应否考考虑，则则应根据据视未未来该办办公用用房的利利用状状况而定定，如如不宜加加层，或或没有必必要加加层，则则两层层的基础础成本本不应考考虑，而而只能按按一层层的基础础测算算成本。（4）屠宰用房房及及饲养用房房房。如果果不能能改作它它用，或或改造成成本太太高，则则不能能按成本本法测测算，相相反还还应考虑虑其拆拆除费用用。二、模拟试卷卷一题目P277页，答案P336页题目内容容：：1、行政划拨土土土地抵押贷贷款款估价技技术路路线及应应注意意事项。（有有地上建筑物物）2、保险赔偿损损损失估价技技术术路线，赔赔偿偿款合理理否？？3、土地估价，假假假设开发发法计计算公式式和技技术路线线。三、模拟试卷二二二题目P299页，答案P341页题目内容容：：1、工业用地地改为为商业用用地，用用成本本法估价价是否否正确。答：不正确。因因因为估价价对象象现实用用途虽虽是工业业，但但估价用用途应应是商业业，技技术路线线应按按商业用用地制制定，优优先选选用比较较法和和收益法法。2、补地价的的技术术路线和和计算公公式，地地价不同同年限限调整。答：调查当地政政政府在估估价时时点制定定的同同类地块块土地地出让金金标准准。确定定估价价对象的的已使使用年期期和剩剩余使用用年期期以及土土地资资本化率率，通通过年限限修正正，确定定估价价对象的的补交交地价款款。计计算公式式：V25.5=VVV40××[11-1//(11+У)25..55]/[[1--1/((1++У)40]]3、写字楼出租租租估价优选选方方法及主主要步步骤（见见规范范：市场场法P8和收益法P11页）。四、模拟试卷三三三题目P324页，答案P348页题目内容容：：1、在建工程程（综综合楼）评评评估技术术路线线及应搜搜集哪哪些资料料。答：（1）①成成成本法：：土地地的重新新购置置成本，建建筑筑物已完完成部部分的重重新建建造成本本，加加上利息息、利利润及相相关税税费等。②假设开发法：：：通过比较较法法等方法法预测测完成后后的房房地产价价值，扣扣除尚需需投入入的建造造成本本、专业业费用用、管理理费用用、利息息和利利润等。（2）①《国有有土地使使用权权证》。②《建设用用地地规划许许可证证》。③《建筑工工程程规划许许可证证》。④《土地使使用用权出让让合同同》及交交纳土土地使用用权出出让金凭凭证。⑤《施工许许可可证》。⑥施工图纸纸、施施工图预预算、施施工合同同。⑦已完工部部分分的工程程质量量状况证证明和和已完工工部分分工程量量证明明。2、相邻房地地产合合并，增增值额如如何分分配？答：增值额分配配配有三种种方法法：A.以合并前前各各自的单单价为为基础进进行分分配；B.以合并前前各各自的面面积为为基础进进行分分配；C.以合并前前各各自总价价值为为基础进进行分分配。三三种方方法的计计算结结果根据据影响响程度在在大小小不同，取取加加权平均均值可可得出增增值分分配率，其其中中第一种种方法法的计算算结果果应占较较大的的权重比比例。3、已规定用途途途投标报价价应应采用的的估价价方法和和应做做哪些工工作？？答：首先对土地地地的基本本情况况如土地地的规规划条件件、用用途、面面积等等作全面面的了了解。其其次，通通过对市市场情情况调查查，对对当地高高级宾宾馆、酒酒店、高高级公寓寓的供供求趋势势进行行预测，进进而而对投资资项目目做出决决策。然然后，利利用假假设开发发法确确定估价价对象象地块的的投标标报价。五、1998年年考考试题题目P376页，答案P381页题目内容容：：1、市场法选选取可可比实例例应考虑虑哪些些因素（见见理理论与方方法P113页）？假假如如有一交交易实实例与估估价时时点相差差五年年，可否否将该该交易实实例作作为可比比实例例？为什什么？？2、有租约房房地产产交易对对投资、自自住住、买入入价决决定的影影响。答：（1）应将将将现有租租约所所定的租租金与与市场平平均租租金作相相对比比较，若若现有有租金高高于市市场平均均租金金，则现现有租租约有助助于提提高该住住宅的的买入价价；若若现有租租金低低于市场场平均均租金，则则现现有租约约将会会使该住住宅买买入价趋趋低。（2）显然有影影响响，现有租租租约将使使该住住宅的买买入价价下降。（3）该住宅的的最最终成交价价价格应以以市场场价为主主来确确定，而而不是是由购房房者张张某可以以完全全确定的的。3、装修估价价的确确定。答：（1）上述述述资料用用于抵抵押估价价尚不不齐全；；（2）房地产产估估价人员员不能能承诺按170万元进行行估估价；（3）不能按1997年9月同类型型别别墅的正正常市市场售价价加上上该别墅墅的重重新装修修费用用来确定定评估估值，因因为重重新装修修时会会破坏原原有装装修，并并使原原有装修修价值值受损，所所以以装修后后的房房地产价价值并并不等于于简单单的成本本相加加，应按按别墅墅装修后后的社社会平均均成本本进行估估价才才是科学学合理理的。六、1999年年考考试题题目P404页，答案P410页题目内容容：：1、欲购城市市边缘缘商住房房地产，估估价价师在估估价前前需要了了解估估价对象象哪些些情况？？答：估价师在估估估价前需需要了了解估价价对象象的情况况有：：（1）土地权属属状状况；（2）房屋产产权权状况；；（3）该房地地产产是否符合规划划要要求；（4）土地使使用用基本情情况；；（5）建筑物物基基本情况况。2、拍买估价价结论论，当事事人认为为过低低时，评评估所所认为合合理的的理由。答：乙房地产估估估价所坚坚持当当时估价价结论论的理由由有：：（1）拍卖时的的时时点与二期期期工程竣竣工时时的时点点相距距有两年年半，市市场情况况发生生了变化化；（2）为还债而而强强制拍卖的的的成交价价格可可能会低低于正正常市场场交易易价格；；（3）拍卖时只只卖卖出20栋中的6栋，说明明在在当时的的拍卖卖成交价价格水水平上，市市场场的需求求并不不旺盛，需需求求少也会会导致致成交价价格低低；（4）整个别墅墅区区一期工程程程竣工时时和二二期工程程竣工工时的环环境状状况与开开发程程度已不不相同同；（5）19933年获获取土地地时的市市场状状况与1996年拍卖别别墅墅时不同同，不不能拿1993年的地价价与1996年的别墅墅售售价比较较。3、甲乙分配配方案案是否合合理，应应如何何分配？？为什什么？答：（1）甲、乙乙的分配配方案案均不合合理。（2）甲应分得得11395万元，乙乙应应分得13677..1万元。（3）因为。如如果果乙拿走的的的房屋用用于销销售，共共可回回收价款2790万元，双双方方各分得1395万元；由由于于送礼是是乙的的个人行行为，不不应让甲甲的收收入受到到影响响，甲仍仍应获获得1395万元，乙乙尚尚可获得13677..1万元。七、2001年年考考试题题目P437页，答案P442页题目内容容：：1、银行抵押押评估估，银行行要求赔赔偿损损失，估估价公公司认为为没有有责任，不不应应赔偿损损失解解释的理理由。答：（1）银行行行按估价价值的的八成贷贷款给给业主，对对风风险考虑虑不够够。（2）抵押估价价时时点为1999年8月1日，拍卖卖的的时间为2001年10月1日，由于于时时间变化化，房房地产价价值会会发生变变化。（3）由于短期期（快快速）和和强制性性变现现因素，拍拍卖卖价格可可能会会低于公公开市市场价值值。（4）房地产拍拍卖卖所得扣除除除各项税税费后后得款可可能低低于公开开市场场价值。（5）如果估价价公公司当时的的的估价结结果是是客观合合理的的，就没没有赔赔偿责任任。2、转让工业业厂房房改超市市价格评评估，应应搜集哪哪些资资料。答：（1）对该该该地区房房地产产价格有有普遍遍影响的的资料料。（2）有关估价价对对象的实物物物、权益益、区区位等资资料。（3）了解城市市规规划是否允允允许该房房地产产改变为为商业业用途。（4）如果城市市规规划允许改改改变为商商业用用途，需需了解解商业用用途下下的类似似房地地产的租租金、售售价等资资料。（5）改变用途途所所需投入的的的改建费费用等等。（6）需要补交交的的土地使用用用权出让让金的的标准等等。3、评估商场场带租租约出售售价格，应应优优选哪两两种方方法，并并写出出估价技技术路路线。答：（1）应优优优先选用用的估估价方法法是：：收益法法和市市场比较较法。（2）因商场属属于于收益性房房房地产，应应选选用收益益法作作为其中中一种种方法。（3）在市场交交易易实例比较较较多的情情况下下，应选选用市市场比较较法为为另一种种方法法。（4）在两种方方法法估价中均均均应考虑虑租约约租金对对商场场价格的的影响响到A有租约的租金金金收入用租租约约租金。B租约期满后的的的租金收入入用用客观租租金。C现空置部分也也也要计客观观租租金收入入。（5）将两种方方法法的估价结结结果综合合，确确定最终终估价价八、2002年年考考试题题目P425页，答案P431页（精典）题目内容容：：1、抵押评估估，当当事人认认为评估估结论论低于实实际投投入成本本不理理解，评评估公公司有何何理由由认为结结论是是合理的的？答：（1）评估估估的是公公开市市场价值值，是是客观价价格，而而非实际际价格格。（2）实际成本本超超过社会平平平均成本本。或或房地产产价值值直接取取决于于其效用用，而而非花费费成本本。（3）由于时间间的的差距，房房房地产市市场价价格发生生了变变化。（4）抵押贷款款价价值评估，较较少考虑预期期不确定的收收益或升值等等因素。2、商住楼抵抵押评评估，应应优选的的估价价方法和和技术术路线，应应考考虑对评评估价价值影响响的主主要因素素是什什么？答：优选假设开开开发法和和成本本法。（1）先采用用假假设开发发法，再再采用成成本法法。根据据市场场分析，分分别别求出商商业、住住宅开发发完成成后的房房地产产价值，根根据据两种方方法估估价结果果综合合确定商商住楼楼的价值值。（2）采用假假设设开发法法应确确定扣除除项目目（扣除除项目目有：开开发成成本、管管理费费用、销销售费费用、销销售税税费、投投资利利息、开开发利利润、投投资者者购买待待开发发房地产产应负负担的税税费）。（3）应采用用估价时点点的房地产产状况和房房地产市场场状况估价价。（4）应考虑虑在建工程程项目期间间的减损。（技术路线见书书书P5页、P59、P63、P64页。）考虑的主要因素素素有：（1）适宜性性风风险，（2）预期风风险险，（3）市场变变现现风险，（4）耗损风风险险，（5）对预期期不不确定性性收益益或升值值较少少考虑，（6）采取客客观观、谨慎慎、甚甚至偏保保守的的原则选选取有有关参数数。（7）一般采采用用净收益益不变变的公式式计算算。九、1、欲了解解土地地的规划划限制条条件，见见估价理理论与与方法P19页。2、估价人员只只只对估价信信息息和结论论合乎乎技术规规范和和职业规规范负负责，而而对房房地产转转让定定价决策策不负负直接责责任。3、控制性祥细细细规划规定定性性指标有有：（1）用地性性质质（用途途）（2）用地面面积积（3）建筑密密度度（4）建筑控控制制高度（5）建筑红红线线后退距距离（6）容积率率（7）绿地率率（8）交通出出入入口方位位（9）停车泊泊位位及其他他需要要配置的的公共共设施。4、在建工程应应应祥细核查查项项目状况况：（转转让）（1）土地使用用权权以出让方方方式取得得的，是是否已经经支付付了全部部土地地出让金金；（2）土地使用用权权是否已经经经依法登登记，取取得产权权证书书；（3）政府相关关管管理部门的的的批准文文件是是否齐全全。包包括建设设用地地规划许许可证证、建设设工程程规划许许可证证、建筑筑施工工许可证证（或或开工证证）、预预售许可可证是是否取得得等。（4）房地产建建设设的开发投投投资总额额是否否已经完完成25%。5、房地产抵押押押价值评估估。确确定两种种估价价方法的的平均均值，还还是权权重值，应应根根据市场场情况况，慎重重选用用，一般般用平平均值。报报酬酬率取值值要看看风险程程度。6、价值定义：：：本报告采采用用公开市市场价价值标准准。本本次评估估所确确定的土土地价价格是指指估价价对象在在估价价时点2003年4月1日，规