兰州市城市住宅小区物业管理办法doc9

兰州市城市住宅小区物业管理办法 doc9第一章第二章第三章第四章第五章第六章

总 则业主自治治理组织与物业治理企业物业治理权的移交与物业爱护治理物业治理费用的筹集、治理与使用法律责任附 则第一章 总 则第一条为规范都市住宅小区物业治理，保证住宅小区房屋及公共配套设施的正常使用，爱护业主、使用人和物业治理企业的合法权益，创建文明、安全、整洁、方便的居住环境，按照本市实际，制定本方法。第二条 本市城区内的住宅小区物业治理适用本方法。第三条本方法所称住宅小区，是指本市城区内以住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区。本方法所称物业，是指已建成投入使用的住宅小区内各类房屋、建筑及附属设施、设备和有关场地。本方法所称业主，是指物业的所有权人。本方法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。本方法所称物业治理，是指物业治理企业同意业主或业主自治治理组织托付，按照物业治理托付合同，对住宅小区内的房屋、共用设施设备、绿化、治安和环境卫生等进行有偿服务的行为。第四条兰州市房地产行政主管部门负责本市都市住宅小区物业治理工作，其要紧职责是：（一）贯彻执行有关物业治理的法律、法规和规章；（二）检查、指导和监督全市物业治理工作；（三）审查物业治理企业的资质；（四）审查批准物业治理中房屋共用部位、共用设施设备修理基金的使用。规划、建设、工商、公安、环保、物价等部门，以及市政、绿化、环境卫生、供水、供电、供气、供热等单位按其职责分工，做好物业治理和服务工作。第五条住宅小区物业治理实行业主自治治理与物业治理企业专业服务相结合的体制，主动推行物业治理的社会化、专业化、市场化。第二章 业主自治治理组织与物业治理企业第六条住宅小区入住率达到百分之五十以上时，开发建设、售房单位应在物业治理行政主管部门的指导下，及时组织召开业主大会或业主代表大会。业主大会由住宅小区内的全体业主或其托付的使用人组成。业主较多的可按一定比例推选代表，组成业主代表大会。第七条业主大会或业主代表大会一样每年召开一次，经百分之二十以上业主提议也能够临时召开。业主大会或业主代表大会应当邀请住宅小区所在地居委会代表列席。第八条 业主大会或业主代表大会的要紧职权是：（一）选举产生住宅小区治理委员会（以下简称管委会），增补、罢免管委会组成人员；（二）审议批准管委会章程和业主公约；（三）决定关系业主利益或与物业治理有关的重大事项；（四）监督管委会的工作，听取管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定；（五）其他需由业主大会或业主代表大会决定的事项。第九条 管委会设主任一名，副主任一至二名，委员若干名。管委会每届任期三年，组成人员能够连选连任。管委会选举结果或变更情形，应在三十日内报物业治理行政主管部门备案。第十条管委会是住宅小区业主自治治理物业的群众组织，向业主大会或业主代表大会负责并报告工作。管委会的权益：（一）起草、修改管委会章程和业主公约；（二）决定选聘、续聘或解聘物业治理企业；（三）审议物业治理企业的年度打算和住宅小区治理服务的重大事项；（四）监督、检查物业治理企业各项治理制度的实施和物业治理托付合同的执行，和谐处理物业治理纠纷。管委会的义务：（一）支持和关心物业治理企业实施各项治理工作；（二）同意业主和使用人的监督；（三）同意物业治理行政主管部门、各有关行政治理部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。第十一条 物业治理企业是具有独立法人资格的经济实体。物业治理企业的职责：（一）按照物业治理托付合同，制定治理、服务方案，对住宅小区实施治理，提供服务；（二）禁止违反住宅小区物业治理规定和业主公约的行为；（三）按照物价治理部门批准的收费标准，收取治理费用；（四）法律、法规、规章规定及业主大会或业主代表大会授予的其他权益。物业治理企业的义务：（一）依法经营，履行物业治理托付合同；（二）同意物业治理行政主管部门、管委会、业主和使用人的监督；（三）服务收费应当明码标价，亮证收取，并定期公布收支情形；（四）法律、法规、规章规定的其他义务。第十二条 物业治理企业实行资质认证和年检制度。物业治理企业资质标准及资质治理按国家和省有关规定执行。第十三条 物业治理企业持《营业执照》和《物业治理企业资质证书》，方可同意物业治理托付。第十四条 从事物业治理的工作人员，须取得物业治理行政主管部门核发的《物业治理人员上岗证》，方可上岗。第十五条 物业治理企业同意物业治理托付，必须与管委会签订书面物业治理托付合同。物业治理托付合同使用建设部的示范文本，可按照实际增减有关内容。物业治理托付合同自订立之日起，三十日内由物业治理企业报物业治理行政主管部门备案。第三章 物业治理权的移交与物业爱护治理第十六条 开发建设、售房单位应自管委会选举产生之日起，三十日内向管委会移交物业治理权。应当无偿、完好地移交住宅小区内的共用设施设备、有关场地和修理基金，以及住宅小区地下管网、单体建筑。附属设施设备的技术资料。第十七条开发建设、售房单位在移交物业治理权的咨询时，必须按住宅小区房屋总建筑面积千分之一的比例（最低许多于二十平方米）无偿提供物业治理用房。未留有物业治理用房的，由开发建设、售房单位，提供相应的物业治理用房资金。第十八条住宅小区物业治理移交前，其物业治理由开发建设单位和其托付的物业治理企业负责；公有房屋售房比例达不到物业治理移交条件的，由原产权单位治理。第十九条住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的爱护，由管委会托付物业治理企业统一实施专业治理。本条所称房屋的共用部位和共用设施设备，是指整幢房屋或整个单元业主共同使用的屋顶、基础、承重构件和墙壁、走道、楼梯、电梯、垃圾道以及供水、供热、供电、供气、排污、消防设施，道路、绿地等。第二十条住宅小区内房屋自用部位和自用设备由业主治理，也能够由业主托付物业治理企业治理。业主对房屋自用部位和自用设备的治理和使用，不得危害物业或公共安全，不得损害他人利益。第二十一条住宅小区内物业在保修期限内的修理，按照国家有关规定执行。住宅小区内供水、排污、供电、供热、供气、通讯、有线电视等设施的修理养护和故障排除，由有关部门和物业治理企业按其职责范畴负责。属于有关部门负责的，物业治理企业应及时联系解决。第二十二条住宅小区内的业主和使用人、物业治理企业均应遵守下列规定：（一）不得擅自改变房屋承重结构和破坏房屋外貌；（二）不得占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或者移装共用设施设备；（三）不得在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物；（四）不得从事污染环境的生产、经营活动和法律、法规和规章规定禁止的其他行为。第四章物业治理费用的筹集、治理与使用第二十三条住宅小区物业治理经费包括：（一）房屋共用部位、共用设施设备修理基金；（二）物业治理服务费；（三）特约服务费；（四）其他合法收入。第二十四条凡商品住房和公有住房出售都应当建立房屋共用部位、共用设施设备修理基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。商品住房的修理基金由开发建设单位按照省物业治理行政主管部门确定的比例缴纳；公有住房出售后的修理基金由售房单位按多层住宅不低于售房款的百分之二十，高层住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；购房个人按购房款百分之一的比例缴纳。开发建设单位缴纳的修理基金属全体业主所有；售房单位提取的修理基金属售房单位所有；购房个人缴纳的修理基金属全体业主所有。第二十五条房屋共用部位、共用设施设备修理基金由市物业治理行政主管部门，以住宅小区为单位设置专户治理，专款专用，管委会申请使用，并同意财政部门的监督。第二十六条业主转让房屋时，其房屋共用部位、共用设施设备修理基金不予退还，随房屋所有权同时过户；房屋建筑由于拆除等缘故灭失的，其共用部位、共用设施设备修理基金余额退还原售房单位和产权人。第二十七条住宅小区物业治理服务费的收费标准，按照物业治理行政主管部门核定的住宅小区的规模、档次、治理内容、服务水平以及房屋类不，由物业治理企业报物价部门审批。收费标准以外的特约服务费，由当事人双方商定。物业治理服务费和特约服务费由物业治理企业治理，自主使用。第五章 法律责任第二十八条开发建设、售房单位违反本方法的规定，不按期移交物业治理权的，由物业治理行政主管部门责令其限期移交，移交前发生的物业治理费用，由开发建设、售房单位全额承担。第二十九条物业治理企业有下列行为之一的，由物业治理行政主管部门给予处罚：（一）未取得物业治理资质证书，擅自同意物业治理托付的，责令其停止业务活动，给予警告．没收全部非法所得，并处2000元至10000元的罚款。（二）年检不合格的，责令其限期整改，整改后仍不合格或拒不同意年检的，按治理权限吊销资质证书。物业治理企业因违反合同，造成业主缺失的，应负赔偿责任。第三十条业主、使用人、物业治理企业或者其他单位、个人违反本方法第二十二条，按下列规定处罚：（一）擅自改变房屋承重结构、破坏房屋外貌，占用、移装、损坏共用部位、共用设施设备，在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物的，由物业治理行政部门责令限期改正，复原原状或者赔偿缺失，能够并处 500元以上5000元以下的罚款；（二）从事生产、经营活动污染环境和法律、法规和规章规定禁止的其他行为，由有关行政治理部门按照各自职责和有关法律、法规和规章的规定处罚。第三十一条物业治理企业不遵守国家规定或合同约定，擅自扩大收费范畴、提升收费标准的，由物价治理部门依法予以处罚。第三十二条业主不按期缴纳或拒缴物业治理费的，由物业治理企业督促限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业治理企业可向仲裁机关申请仲裁或向人民法院诉讼。第三十三条业主或使用人对房屋自用部分和自用设备治理使用不当，危害物业或公共安全、损害他人利益的，物业治理企业应予禁止；造成物业损坏的，由责任人负