大型商业地产规划设计重点

大型商业地产规划设计的重点建筑设计包括三三个层次：：第一层次次是宏观的的外观造型型。从很远远的地方可可以看得到到建筑的天天际轮廓线线，强调可可识别性。第第二个层次次是通常所所说的立面面设计，讲讲究横、竖竖线条。第第三个层次次就是细节节的精细设设计，人们们对商业建建筑感兴趣趣的装修装装饰层面上上的设计，如如建筑材料料、楼梯扶扶手、墙上上吊灯等。一、大型商业物物物业的空空间个个性现代商业业物物业的外外观设设计已经经不仅仅仅建筑筑材料料，还包包括用用装饰材材料、灯灯箱广告告，干干花、灯灯饰、招招牌等各各种各各样的软软性装装饰，目目的是是为了营营造繁繁华感和和商业业氛围。而而商商业物业业的细细部处理理，跟跟业态定定位、店店铺档次次有关关。这种种种手手法最终终体现现于商业业物业业并在消消费者者心中留留下的的印象，就就是是该物业业的个个性。做餐饮酒酒吧吧一条街街和国国贸品牌牌店不不应该采采用同同一种手手法，千千篇一律律的面面孔也是是最容容易被遗遗忘的的面孔，在在商商业的竞竞争已已上升到到不再再是价格格战与与广告战战所能能涵概的的阶段段，每个个不同同的购物物广场场、商业业街都都应该有有自己己的独特特个性性才能获获得成成功。SHHOPPPINNGMALLL不是简单单的的概念，商商业业街更不不是简简单地把把一条条街道两两边做做成店铺铺就完完了。每每个人人对空间间个性性都会产产生一一种感受受，正正是这种种感受受及由此此产生生的内在在认同同为商场场带来来了人气气。二、大型商业物物物业的人人情尺尺度营造一种种气气氛，让让消费费者对购购物环环境产生生一种种良好的的感觉觉，这需需要精精心地进进行商商业空间间的建建筑设计计。可以看作作反反例的是是，现现今有很很多大大的商场场，设设计的雄雄伟挺挺秀，颇颇为美美观，但但缺乏乏人情味味，所所以难以以营造造出很好好的购购物环境境，不不能达到到长久久牵滞人人流的的效果。以北京王王府府井大街街为例例，经过过改造造以后，四四、五五十米宽宽的大大尺度，购购物物的人只只能顺顺着一边边走，不不愿走之之字形形来回过过到马马路对面面购物物。过去去王府府井是老老店街街、名店店街，千千姿百态态，现现在变成成一眼眼看过去去就是是像政府府办公公大楼的的几栋栋大厦，没没有有人的尺尺度感感。现在在开始始慢慢地地进行行改善，马马路路中间围围起一一小块咖咖啡座座，几个个凳子子，几个个雕塑塑小品，试试图图在辽阔阔的广广场尺度度上做做出一点点人情情味。其其实这这些东西西在原原来的规规划设设计中就就应该该考虑到到。商商业街要要特别别强调平平易近近人，这这样才才能吸引引人来来。尺度作为为建建筑用词词，尽尽管尺寸寸是固固定的，但但小小的尺度度更能能让人觉觉很舒舒服、很很亲切切。柏扬扬讲过过美国的的尺度度体现的的是马马路非常常宽，汽汽车非常常宽，楼楼房非常常高，好好像是给给巨人人、神用用的。亚亚洲是鬼鬼的尺尺度，主主要是是香港、东东京京的楼房房非常常高，给给人非非常压抑抑、狭狭窄的感感觉。欧欧洲是一一种人人的尺度度，小小镇、小小桥流流水都很很有人人情味。所所以以尺度舒舒适应应该以欧欧洲的的商业街街、步步行街这这种模模式为参参考，而而不是像像美国国那种自自大自自狂的尺尺度。三、内部空间的的的可视性性对于大型型商商场，商商家比比较强调调内部部空间的的可视视性，加加大可可视性可可以对对公共购购物产产生引导导作用用。商场场里面面有很多多店，如如果哪一一间店店能够被被人一一眼看见见或者者多个角角度都都能看到到，出出租或者者出售售起来就就非常常方便，否否则则就很难难出租租。因此此加大大可视性性以便便对公共共购物物产生引引导作作用是很很重要要的。整个空间间可可以通过过天窗窗和中庭庭的变变化，让让顾客客产生空空间安安全感和和舒适适感，而而不是是像进了了迷宫宫。如上上海的的恒隆广广场，中中庭就做做得很很好。四、室外广场的的的设计对于大型型的的商厦而而言，室室外广场场不仅仅是商场场的需需要，也也是城城市空间间的需需要。我我们经经常会看看到有有些商场场在门门口临时时搭个个台子，或或是是时装表表演，或或是抽奖奖促销销。跟原原来的的卖东西西的方方式不同同的是是，这些些活动动都是现现代商商业演化化出来来的形式式。如如今已经经变成成一种模模式，商商业物业业的设设计有必必要提提供这样样一个个表演的的舞台台。五、交通组织大型商场场的的交通组组织非非常复杂杂，因因此还有有两个个方面必必须考考虑：一是怎样样从从一开始始就应应该把人人流分分开，让让人往往楼上走走，比比如一进进门就就有通往往二层层的扶梯梯，或或者可以以直接接上三、四四层层。我们们经常常会发现现所有有商场的的电梯梯都很挤挤，商商店入口口处人人流压力力非常常大。另外是如如何何把人流流往深深处引的的问题题。只要要顾客客能够看看到、走走到的地地方就就会产生生效益益。对大大规模模商业建建筑来来说这是是最重重要的。这这时时可以通通过大大中庭，天天窗窗的引导导作用用来进行行处理理，做到到店铺铺的均好好性。六、整合设计达达达到最佳佳效果果作为一个个建建筑，发发展商商如果分分别委委托不同同的公公司来做做整体体规划、建建筑筑设计、景景观观设计、店店面面设计，这这就就造成在在结合合点留下下了很很多空白白。现现在的整整体的的发展趋趋势，就就是多方方面设设计的整整合最最后达到到最佳佳效果。有些项目目，就就是把景景观、规规划、建建筑、装装修整合合得非非常好，在在结结合部分分出彩彩，尤其其是对对底层近近人的的部分。建建筑筑装修上上可以以采用很很多非非建筑语语言，比比如装饰饰布、广广告、旗旗帜、水水景等都都成为为店铺设设计的的一部分分，装装饰材料料上有有很多软软化的的倾向，都都是是可以出出彩的的地方。七、考虑后续经经经营要求求商业物业业开开发的每每个环环节都要要考虑虑到后续续经营营的特殊殊要求求。以大大型购购物中心心为例例，它的的选址址需求已已突破破原单个个商铺铺的选址址要求求。一般般来说说，要考考核商商圈及周周边１１公里范范围内内的人口口密度度。除了了要求求周边应应有发发达便利利的公公共交通通，最最好还要要靠近近高速公公路、高高架路和和轨道道交通系系统。选选址也须须与城城市发展展规划划相衔接接，寻寻找新的的人口口导入区区。其次，建建筑筑设计也也是一一个复合合型工工程，环环境设设计不可可马虎虎，还要要预留留广告宣宣传位位置。大大规模模的商业业建筑筑或商业业建筑筑群，层层高一一般不超超过四四层，楼楼面承承重根据据商场场规模的的不同同，也要要区别别对待。不同业态态组组合中因因为营营业时间间不同同，要做做到区区域可分分可合合。各种种业态态经营对对水、电电、煤、燃燃气气、空调调和各各种升降降梯及及动力有有不同同的行业业标准准。一些些特殊殊业态还还有特特殊需求求，如如餐饮的的厨房房的上下下水、排排油污等等需求求，如果果在规规划设计计时通通盘考虑虑欠妥妥，是很很难在在后期予予以弥弥补的。此外，在在配配套设施施方面面，随着着私家家车的发发展，大大型购物物中心心必须具具备大大型停车车场，充充分考虑虑人流流、车流流、货货流三分分离。对对货物流流量需需求特别别大的的，还要要设计计送货及及卸货货的堆场场、装装卸平台台和专专用通道道。在在管理方方面，消消防安全全、信信息管理理系统统及商业业所需需的各种种弱电电系统等等也都都要给予予足够够的重视视。商业地产：规划划划决定最最终成成败大家家家或许听听了太太多关于“……决定成败”的表述，对对对于此类类表达达不要说说受众众，连我我自己己都麻木木了，但但我还是是想再再次赘述述一个个观点：：规划划，将决决定商商业地产产项目目最终的的成败败。这也也是本本人从事事商业业地产相相关工工作近十十年（做做过营运运管理理、做过过招商商执行、做做过过推广策策划、做做过销售售策划划、做过过商业业规划……）的切身身体体会，其其中有有亲身经经历的的，亦有有全国国各地的的走马马到观花花看到到的、同同业交交流习得得的、没没事儿瞎瞎琢磨磨的……本文亦算算是是个人专专业小小结。“定位决定成败败败”，这是“大师风起起云云涌，点点石成成金的那那些年年”从业者的的惯惯性思维维的定定势，一一个好好的ideaa/点子，似似乎乎就能化化腐朽朽为神奇……定位的神神奇奇功效在在消费费品市场场上也也许更加加灵验验，因为为一款款消费品品的生生命周期期也就就1-3年而已。但但但对于商商业地地产项目目而言言，国土土使用用期40年，设计计使使用寿命命则更更长，如如此长长的时间间维度度内，科科技、交交通、社社交、生生活、工工作、城城市……会发生怎怎样样的变化化，又又有哪位位大师师或专家家能够够预见，并并给给出一个个在未未来40年内都具具持持续生命命力的的定位呢呢？因因此，商商业地地产项目目的数数十年的的存在在与运行行周期期，决定定了定定位策划划给出出的概念念与方方向只能能是面面向近期—3-5年的时间间维维度，而而不可可能解决决未来来几十年年内将将面临的的变化化。而实实实在在在将面面临几几十年的的现实实与市场场的风风雨洗礼礼的将将是我们们的建建筑本体体与室室内外空空间体体系，因因此建建筑、空空间、设设备规划划的前前瞻性才才是商商业地产产项目目必须花花最大大精力去去思考考的关键键。商商商业地产产项目目的商业业规划划要点：：一、当然然首首先是选选址。就就选址来来讲，我我们肯定定是面面向未来来的，现现在状况况不是是关键，关关键键是我们们项目目建成开开业后后会面临临的状状况。不不少于于1条轨道交交通通，并临临至少少1条城市干干道道，且在在是迎迎客面无无大型型建筑遮遮挡，这这是发展展大型型商业体体的底底线市政政交通通条件了了。二二二、主出出入口口的确定定。111、可视性性好好，人流流汇集集且能停停留的的朝向，通通常常为面向向城市市干道或或两条条干道的的交汇汇处。222、出入口口不不宜太多多，通通常情况况下每每个方向向最多多1个出入口口即即可，过过多的的出入口口将造造成人流流分散散或过多多交通通面积浪浪费。333、主出入入口口的尺度度：8米净宽是是底底线值，两两层层挑空是是必要要的，主主出入入口的公公共共共享空间间是必必须的。三三三、人流流、物物流、车车流分分离这是是规划划的必然然要求求。111、大型商商业业体必须须规划划独立的的物流流通道，且且物物流通道道必须须隐藏于于后场场，避免免与客客流的交交叉，如如酒店的的后台台区；这这样才才能确保保顾客客视线所所及之之处所呈呈现的的皆是美美好。222、人车分分流流，这个个对于于商业体体来讲讲很容易易做到到。但开开车前前来的顾顾客又又是需要要重点点关注的的，因因此关于于行车车流线的的设计计则至关关重要要。客货货行车车流线分分离，自自动扶梯梯（最最好还是是坡梯梯）直达达车库库层或车车库与与营业卖卖场同同层设计计已成成主流。3、高高标准的的车库库规划（数数量量配置—100：1，内装档档次次及清晰晰的导导视与便便捷的的泊车智智能化化管理系系统）已已成大型型商业业体的标标配，对对有车族族的关关注则是是一个个商业体体必选选动作。四四四、人流流动线线的规划划是核核心。111、顺畅、视视视线通透透、不不走回头头路、无无死区是是人流流动线规规划的的最底限限原则则，人流流动线线规划的的优劣劣将直接接影响响到商铺铺租金金价值的的高低低与出租租率。222、中庭节节点点空间是是人流流动线规规划的的必须，通通常常一个项项目不不少于两两个中中庭节点点共享享空间，中中庭庭空间挑挑空部部份一般般不小小于300平米，且且两两个中庭庭相距距不应超超过100米。333、依托中中庭庭布置自自动扶扶梯与直直升电电梯是商商业空空间的一一个常常规动作作。444、人流动动线线不超过过两条条这是上上限，且且必须规规避背背街次通通道的的出现。如如果果因平面面进深深过大必必须出出现两条条人流流动线，则则选选择“回字型”人流动线线结结合不影影响视视线通透透的开开放式中中岛区区规划最最优（在在百货商商场中中已成熟熟应用用）。5、单单边人行行主通通道不低低于4米，中间间连连廊宽度度应≥4米。五五五、平行行梯在在购物中中心的的应用渐渐成主主流：更更人性性化，同同时亦亦避免了了剪刀刀梯带来来的对对商业空空间视视线通透透的破破坏。六六六、业态态布局局与组合合。111、目的性性消消费、低低租金金（餐饮饮、休休闲、娱娱乐、母母婴……）承受力力业业态布局局高（3F以上）低低区区（B1、B2），实现现人人流的目目的性性引导，竖竖向向各层人人流的的相对均均衡，这这是业态态规划划的一个个基本本原则。2、主力店店布布局两端端或人人流相对对较弱弱的区域域，让让小店铺铺共享享主力店店人气气，拉升升小店店铺租金金价值值以弥补补主力力店租金金差。333、各楼层层业业态混搭搭渐成成主流。零零售售与轻餐餐、超超市与美美食广广场、餐餐饮与与书店、家家居居与母婴婴、影影院与餐餐饮/电玩……所有的一一切切都是为为了营营造便捷捷、富富于乐趣趣的消消费体验验。七、关于于层层高：5.4米层高，净净净高3.5米亦属标标配配，首层层标准准还可适适当提提升。八、机电电：：商业地地产项项目的心心脏。1、自动扶扶梯梯：每隔50米一组，是是是相对舒舒适的的配置标标准，对对于零售售型购购物中心心不建建议加装装自动动感应系系统。2、直升电电梯梯：客梯梯、货货梯相分分离，电电梯前厅厅的设设计是一一个重重点，既既是品品质的体体现也也是公共共空间间收益的的基础础。3、中央空空调调：直接接决定定了整个个商业业空间的的舒适适度，对对于大大多数地地区而而言冷暖暖两套套系统是是标配配了。444、燃气、烟烟烟道、上上下水水接口：：充分分预留一一定的的调整与与扩展展空间，以以备备后期业业态转转换与商商家调调整的不不时之之需，设设计规规划之初初应尽尽可能的的在更更大的范范围内内预留餐餐饮条条件，哪哪怕是是现在看看起来来没有必必要。5、照明：：分分组是必必然，一一为节能能，二二为365天的品质质保保证。666、弱电系系统统：通信信网络络布线的的前瞻瞻性以应应对已已成主流流的各各类网络络终端端应用之之需及及公共空空间的的广告媒媒体管管控之需需、中中央收银银系统统、客流流统计计系统之之需；；免费的WIFI系统已成成商商业空间间的标标配。九、导示示指指引系统统：设设计感、互互动动性、科科技感感、便捷捷性与与易维性性是商商场导示示设计计的发展展方向向。十、卫生生间间：最能能体现现一个项项目品品质与品品味的的地方。1、男女卫生生间间的蹲位位比例例，应当当充分分考虑男男女生生理需要要的不不同，为为女卫卫生间提提供更更多的蹲蹲位数数量，通通常合合理的男男女比比例为1：1.5。2、母婴室、儿儿儿童专用用设施施、卫生生间的的前厅等等侯区区等人性性化的的设施已已成主主流配置置。十一、商商业业空间内内的广广告载体体：电电子屏取取代传传统灯箱箱已成成主流与与发展展方向。十二、客客户户服务中中心及及VIP室已成商商业业项目的的标配配。十三、关关于于外立面面与内内装：1、简约、大大大气、整整洁的的外立面面已成成为可历历经时时间考验验品质质依旧的的不二二选择，那那种种满墙都都是广广告位的的做法法将不多多见于于批发或或各类类专业市市场了了，外立立面显显要位置置的LED大屏已成成标标配。2、内装：：无无论采用用那种种风格，公公共共空间的的适度度变幻与与整体体简洁，保保持持空间的的通透透都是内内装的的共性要要求，典典雅的浅浅米黄黄、乳白白或沉沉稳的而而不呆呆冷的深深色调调是主流流，让让商品、商商铺铺成为主主角这这是公共共空间间装饰的的最基基本指针针。对对自动扶扶梯、直直升电梯梯、立立柱、电电梯前前厅的精精心设设计与美美化则则是公共共空间间点晴之之笔。以上述及及的的商业规规划要要点更多多的适适用于室室内型型购物中中心，其其中内外外交通通流线、主主力力店/次主力店店的的规划、人人流流动线/物流动线线的的规划、商商业业空间的的尺度度感、机机电配配置与水水、电电、气、烟烟道道的配置置是基基础也是是核心心。一个商业业项项目如果果从建建筑本体体、内内部空间间、机机电配置置方面面是OK的，无硬硬伤伤的，有有弹性性的，那那么即即便遭遇遇到了了市场调调整与与发展的的不确确定性，它它也也是可以以顺势势而变的的，否否则想调调整也也将是心心有余余而力不不足或或是付出出过大大的代价价。因此，个个人人认为富富于弹弹性与前前瞻性性的商业业规划划、建筑筑规划划，才是是规避避很长时时间维维度内不不确定定风险的的基石石，相比比寄托托于“定位”的一次性性到到位更靠靠谱儿儿。当然然，我我也并非非否定定定位策策划的的价值，因因为为商业规规划本本身也是是要以以定位策策划为为基础的的，这这里强调调的是是在做商商业规规划时，不不能能教条的的遵照照首次定定位所所确定的的业态态，而要要在定定位策划划的基基础上做做出更更具弹性性的商商业建筑筑空间间以应对对无时时无刻不不在发发性的市市场变变化与消消费者者行为模模式的的变化。以以以上只是是说了了一些事事关商商业规划划的皮皮毛而已已，只只是一些些共性性的基础础，即即便全部部做到到了或简简单的的累积而而没有有精心的的构思思、没有有用心心的对每每一方方寸空间间的考考量及揣揣磨，最最多也就就是不不犯错的的水准准；一个个商业业体的规规划设设计成为为动人人、动心心的精精品还是是需要要从定位位、概概念、商商业规规划、建建筑设设计、内内装设设计、精精细施施工、后后期软软装陈列列、声声/光/色/味等多维维度度的完美美匹配配方可呈呈现出出理想的的效果果。再次引用用我我以前对对成功功购物中中心或或商业地地产项项目的功功能评评价：餐餐饮中中心＋娱娱乐中中心＋社社交中中心＋时时尚潮潮流中心心＋消消费欲望望中心心……城市优质质标标榜生活活的平平台……大型综合购物中中中心投资资选址址分析“地段、地段、还还还是地段”――这句话太太适适合不过过商业业地产了了，商商业地产产的选选址直接接影响响到经营营者的的利益，也也侧侧面影响响到了了商业地地产投投资者的的收租租利益，所所以以说好的的商业业地产一一铺养养几代，不不好好的商业业地产产一铺悔悔一代代，丝毫毫不为为过。大型综合购购购物中心心投资资存在很很大的的风险性性，其其对于区区位的的选择、业业态态的选择择要求求很高，很很多多投资者者不愿愿触及这这个烫烫手的商商业地地产形式式。大大型综合合购物物中心基基本可可分为整整租和和整售模模式；；分租、分分售售，整体体管理理经营模模式。投资大型综综综合购物物中心心选址分分析：：全面充分考考考核城市市经济济状况全面了解城城城市经济济环境境。从总总人口口及地区区人口口结构、职职业业构成、家家庭庭户数、收收入入水平、消消费费水平，GDP发展状况况及及产业结结构情情况，城城乡居居民人均均支配配收入等等考察察指标去去了解解城市经经济环环境。尽尽可能能的熟悉悉城市市政策环环境及及城市商商业规规划。充分考虑周周周围商圈圈。要要明确该该购物物中心的的商圈圈范围，了了解解商圈人人口分分布状况况及生生活结构构。投投资者应应重点点考虑因因素：：一、人人口数数量及特特点；；二、城城市建建设成熟熟程度度；三、周周边边配套设设施状状况；四四、商商业发展展潜力力。大型综合购购购物中心心的位位置选择择要素素道路类别是是是位置选选择第第一要素素。它它直接影影响消消费行为为。道道路依用用途可可分为交交通枢枢纽、连连接通通道、商商业干干道。像像泉城城路就是是济南南最核心心的商商业干道道。客流进入的的的方便度度。除除了道路路类别别外，还还要考考虑的是是否道道路中有有障碍碍物，比比如交交通隔栏栏等，障障碍物会会减少少顾客的的兴趣趣。周边边环境境和目前前的商商业设施施。同同业经营营虽然然会使投投资的的新项目目面临临强大的的竞争争，但也也能形形成集合合效应应，业态态的错错位经营营的互互补同样样关键键。建筑能见度度度和日照照情况况。商业业建筑筑能否容容易被被顾客找找到，及及商业的的能见见度是一一个非非