商业房地产投资决策

第五章商业地地产投资决决策与开发发策划第一节基于知知知识创新新的商商业房地地产投投资决策策研究究本节运用开发的的的复杂巨巨系统统方法论论，把把商业房房地产产投资涉涉及的的有形资资产与与无形资资产纳纳入统一一的决决策框架架，为为企业提提供辅辅助决策策服务务。商业房地产是资资资金密集集、技技术密集集的产产业，由由于具具有开发发商业业物业的的地块块一般都都在商商业圈内内，土土地成本本较高高，商业业房地地产投资资规模模较大。因因此此，研究究和采采用商业业房地地产投资资决策策的新方方法对对控制成成本、提提升经济济效益益意义重重大。由于房地产与零零零售、金金融关关系密切切，房房地产开开发能能够带动动建筑筑施工、建建材材、机电电、装装饰等多多个产产业的发发展，所所以如果果使商商业房地地产投投资决策策最优优化，那那么就就非常有有利于于创造社社会财财富，解解决大大量社会会就业业问题；；否则则，不仅仅会造造成重大大经济济损失，而而且且会对整整个社社会经济济发展展产生负负面影影响。例例如，2002年以来，许许许多商业业地产产项目缺缺乏科科学的策策划，非非理性过过热发发展，在在很多多不适合合开发发商业物物业的的地块上上盲目目开发，违违背背了商业业房地地产开发发常识识和规律律，造造成银行行坏账账扰乱了了经济济秩序，不不利利于我国国的经经济发展展。我国是发展中国国国家，人人均收收入与世世界中中等发达达国家家相比还还很低低，仍然然属于于贫穷国国家。因因此，中中国房房地产投投资决决策更应应该追追求决策策的科科学化与与最优优化，珍珍惜来来之不易易的资资金与人人力资资源，避避免类类似日本本的“房地产泡泡沫”。一、国内房地产产产投资决决策研研究现状状1.综合集成体体系系由戴汝汝汝为院士士、于于景元、顾顾基基发牵头头的支支持宏观观经济济决策的的人机机结合综综合集集成体系系研究究课题已已经列列为国家家自然然科学基基金重重大项目目，研研究周期期自1999年1月至2002年12月，研究究经经费500万元。该学术领导小组组组成员有有：成成思危、戴戴汝汝为、于于景元元、顾基基发、王王潼、乌乌家培培、李善善同、涂涂序彦等等。图5-1课题组组组负责人戴戴汝汝为院士士、于于景元研研究员员该项目共分四个个个子课题题：（1）人机结合合综综合集成体体体系雏形形及其其支撑环环境的的研制；；（2）宏观经济济信信息、模型型型体系及及其功功能研究究；（3）支持宏观观经经济决策综综综合集成成方法法体系与与系统统学研究究；（4）与宏观经经济济决策有关关关的认知知与知知识发现现技术术（KDDD）研究究。综合集成法是处处处理开放放的复复杂巨系系统的的方法论论，是是解决复复杂问问题的有有效途途径。经经济系系统是开开放的的复杂巨巨系统统，宏观观经济济决策是是最复复杂的问问题之之一。该该项目目将在深深入研研究综合合集成成理论及及体系系结构的的基础础上，完完成支支持宏观观经济济决策的的人机机结合综综合集集成体系系雏形形的建设设。这这是该重重大基基金项目目的实实际落脚脚点，是是综合集集成法法理论和和实际际的结合合点，具具有理论论和实实际的双双重意意义。2.房地产投资资清华大学房地产产产研究所所刘洪洪玉教授授对房房地产投投资进进行研究究，与与李宁衍衍共同同在1994年第2期的《建建筑筑学报》上上发发表了《房房地地产开发发中的的投资评评估分分析》的的论文文，主要要论述述了商业业地产产投资评评估的的分析方方法。3.住宅市场一一体体化200002年5月,上海房地地产产企业家家协会会秘书长长董纯纯飞教授授在上上海现代代住宅宅发展合合理化化的研讨讨会发发言中提提出了了住宅市市场一一体化概概念。他他认为，住住宅宅市场是是一个个开放的的复杂杂巨系统统，是是按系统统工程程观点将将众多多相关产产业、部部门、企企业进进行整合合，由由诸多阶阶段环环节、过过程有有序串连连，构构建成的的一个个复杂巨巨系统统。系统统工程程在设置置目标标、正确确定位位、优化化组合合，构建建成整整体系统统后，运运行时追追求的的是系统统的一一致性、有有效效性和持持续性性。而既既与国国际市场场接轨轨又适合合我国国国民经经济发发展和广广大居居民需求求，具具有中国国特色色的住宅宅市场场一体化化运行行模式，其其运运行一体体化的的内容有有：开开发一体体化、管管理一体体化、多多位一体体化的的中介服服务链链。笔者认为商业地地地产开发发比住住宅开发发还要要复杂，商商业业地产需需要依依靠商业业经营营来提升升价值值。因此此，商商业地产产是一一个与金金融密密切相关关的复复杂巨系系统。二、商业房地产产产开发与与运营营是典型型的开开放的复复杂巨巨系统1990年，7779岁的钱学学森森发表了了《一一个科学学新领领域——开放的复复杂杂的巨系系统及及其方法法论》的的论文，总总结结了系统统学和和信息技技术的的最新发发展成成果，提提炼出出开放的的复杂杂巨系统统的新新概念，并并提提出了从从定性性到定量量综合合集成法法的方方法论，实实现现了还原原论、整整体论的的辩证证统一。图5-2钱学学学森提出开开放放的复杂杂巨系系统学术术思想想复杂巨系统具有有有跨学科科、跨跨领域、跨跨层层次的鲜鲜明特特点。对对于开开放的复复杂巨巨系统，钱钱学学森在1990年10月16日系统统学学讨论班班上的的发言中中，指指出了它它的四四个特征征：（1）系统本身身与与系统周围围围的环境境有物物质交换换、能能量交换换和信信息交换换；（2）系统所包包含含的子系统统统很多，有有成成千上万万个，甚甚至上亿亿万个个；（3）子系统的的种种类繁多，有有几十种、几几百种甚至几几千种；（4）从整系统统到到子系统的的的层次很很多，中中间的层层次又又不认识识，甚甚至连有有几个个层次也也不清清楚。这这里所所谓的层层次是是指已经经认识识得比较较清楚楚的子系系统到到可以宏宏观观观测的整整个系系统之间间和系系统结构构的层层次。钱老给“开放的的的”赋予了新新的的内涵。“开放的”不仅意味味着着系统一一般地地与环境境进行行物质、能能量量、信息息的交交换,接受环境境的的输入和和扰动动，向环环境提提供输出出，而而且还具具有主主动适应应和进进化的含含义。商业房地产开发发发涉及商商业经经营、业业态设设计、建建筑规规划、建建筑设设计、室室内设设计、景景观设设计、建建筑施施工、房房地产产金融等等多个个学科；；商业业房地产产经营营涉及城城市规规划、商商业政政策、税税收政政策、居居民消消费等多多个领领域。房房地产产开发涉涉及的的多个层层次中中的投资资开发发决策是是最高高层次，商商业业经营与与物业业管理是是最低低层次。商商业业房开发发与经经营是复复杂的的开放巨巨系统统，70%的内容要要与与外界进进行信信息交换换，30%左右的内内容容在企业业内部部运作。信息时代地产经经经营的法法则是是：具备备准确确而又快快速决决策的竞竞争能能力，建立基基于于知识的的动态态投资决决策模模型作为为正确确决策的的基础础。过去采用单一技技技术手段段建立立的计算算机辅辅助地产产投资资决策系系统大大都失败败了，原原因是：：（1）商业房地地产产投资决策策策涉及多多门学学科，是是复杂杂的巨系系统，采采用单一一的数数学手段段难以以准确模模拟地地产投资资经营营。（2）商业房地地产产投资决策策策与时间间机会会密切相相关，失失去时机机的决决策导致致模拟拟失真，例例如如按照平平均地地价并不不一定定能按照照自己己的期望望获取取合适地地段的的土地。（3）没有考虑虑无无形资产的的的投入产产出，对对于企业业无形形资产与与商业业地产项项目经经营缺乏乏定量量分析。（4）商业地产产决决策涉及形形形象思维维，没没有有效效模拟拟形象思思维的的方法。20世世世纪80年代末，钱钱钱学森提提炼出出处理开开放的的复杂巨巨系统统的方法法论是是“从定性到到定定量综合合集成成方法”，将创造造性性工作交交给人人脑去处处理，以以人为主主，将将事务性性与重重复性工工作交交给计算算机处处理，采采用人人机结合合方法法处理房房地产产经营系系统模模型。这种方方方法的实实质是是将专家家体系系、数据据库和和信息体体系以以及计算算机体体系结合合起来来，构成成一个个高度智智能化化的人机机结合合系统。这这个个方法的的成功功应用，就就在在于发挥挥了这这个系统统的综综合优势势、整整体优势势和智智能优势势。它它把人的的思维维、思维维的成成果、人人的经经验、知知识、智智慧以及及各种种情报资资料和和信息通通通集集成起来来，从从多方面面定性性认识上上升到到定量认认识，钱钱学森将将此方方法称为为大成成智慧工工程。结合系系系统学理理论与与人工智智能技技术的发发展，1992年钱学森森又又提出“综合集成成研研讨厅体体系”的构想，这这这是综合合集成成方法运运用的的实践形形式和和组织形形式，具具体应用用定性性与定量量方法法，采用用专家家经验与与数学学模型等等综合合方法解解决房房地产投投资决决策知识识模型型问题。鉴于商商商业地产产的复复杂性，需需要要用开放放的巨巨系统解解决商商业地产产问题题，因此此新摩摩尔注意意整合合全球商商业资资源，首首先是是整合亚亚洲商商业经营营资源源、世界界主要要发达国国家百百货以及及大卖卖场资源源、次次主力店店资源源；其次次是根根据我国国商业业地产特特点，集集中引进进购物物中心开开发与与运营流流程，积积极开发发购物物中心开开发与与经营决决策专专家系统统。三、商业房地产产产投资决决策相相关因素素分析析商业房地产投资资资决策相相关因因素重大大，我我们从财财务指指标分析析入手手。1...静态评价价指指标（1）投资回收收期期投资回收期就是是是从商业业房地地产项目目投建建之日起起，用用项目各各年的的净收益益将全全部投资资收回回所需的的年限限。商业物业开发通通通过三种种方法法回收投投资：：租金收收益、商商业经营营收益益和商铺铺销售售收入。（2）投资收益益率率投资收益率就是是是房地产产项目目在正常常年份份的净收收益与与投资总总额的的比值。其其表表达式为为R==NB//K年利润总额＝年年年产品销销售收收入－年年产品品销售税税金及及附加－－年总总成本费费用2.动动动态评价价指标标动态评价指标不不不仅考虑虑了资资金的时时间价价值，而而且考考虑了商商业房房地产项项目在在整个寿寿命期期内收入入与支支出的全全部经经济数据据。（1）商业经营营利利润预测由商业专家根据据据在该区区域的的经营经经验，通通过计算算周边边人口收收入、消消费能力力和消消费偏好好，预预测商业业经营营销售额额和利利润。通通过商商业利润润的预预测，才才能制制定正确确的租租金基准准。策策略是根根据不不同业态态方案案分析不不同租租金结果果。可以预先确定基基基本租金金与浮浮动租金金，其其中浮动动租金金与主力力商家家销售额额挂钩钩。通过过租金金数据和和周边边商铺销销售情情况，才才能最最终做出出商铺铺销售定定价方方案，因因此，商商业经营营预测测是商业业物业业动态评评价的的基础。（2）财务净现现值值（NPV）净现值值值是指按按设定定的折现现率，将将项目寿寿命期期内每年年发生生的现金金流量量折现到到建设设期初现现值之之和。净净现值值是对项项目进进行动态态评价价的最重重要指指标之一一，其其表达式式为：：式中CI为现金金金流入量量，CCO为现金金流流出量，iic为基准折折现现率，n为开发经经营营期，t是第几期期的的意思。判别准则：多方方方案比较较时，净净现值越越大,方案相对对越越优。对对单一一项目方方案而而言，若若净现现值NPVV≥0,则项目应应予予接受；；若NNPV＜0,则项目应应予予拒绝。如果几几几个投资资方案案NPV都大大于于零，但但投资资规模相相差较较大。可可以用用净现值值指数数来衡量量。NPVI=NPPPV/Kp其中，项目投资资资总额现现值KKp计算公式式为为：基准折现率是经经经济评价价中一一个最重重要的的参数，是是投投资者对对资金金时间价价值的的最低期期望值值。它不不仅取取决于资资金来来源的构构成，而而且还取取决于于项目未未来风风险的大大小和和通货膨膨胀率率的高低(见表5-1)。表5-1基基基准折现率率影影响因素素表序号名称含义1加权平均资本成成成本r1（1）加权平均均资资本成本是是是项目从从各种种渠道所所得到到的资金金所平平均付出出的代代价。其其大小小取决于于资金金来源的的构成成及其各各种筹筹资渠道道的资资本成本本加权平均资本成成成本r1=自有资金金比比例×资金成本本＋＋借款比比例×资金成本本＋＋债券比比例×资金成本本（2）投资的机机会会成本是指指指投资者者可筹筹集到的的有限限资金如如果不不用于拟拟建项项目，而而用于于其他最最佳投投资机会会所能能获得的的赢利利结论：基准折现现现率不能能低于于投资的的机会会成本2风险贴补率r222风险贴补率就是是是对可能能发生生风险的的补偿偿3年通货膨胀率r3基准折现率iccc=(1++r1)(1++r2)(1++r3)－1从基准准准折现率率的上上述含义义可知知，所谓谓NPPV就是项项目目资金的的赢利利超出最最低期期望赢利利的超超额净收收益。（3）内部收益益率率（IRRR）内部收益率就是是是净现值值为零零时的折折现率率。计算算公式式如下：：内部收益率表示示示项目所所能承承受的最最大贷贷款利率率，所所以应将将计算算得出的的项目目内部收收益率率与目前前资本本市场的的实际际资金成成本进进行比较较，从从而确定定项目目在现实实资本本市场背背景下下的可行行性。（4）动态投资资回回收期动态投资回收期期期考虑了了资金金的时间间价值值。计算算公式式如下：：判别规则：若多多多方案间间比较较，应该该优选选动态投投资回回收期短短的方方案，若若大于于基准动动态投投资回收收期，则则项目可可以被被接受。3．对财务评价价价指标根据据物物价变动动情况况进行相相应的的调整在房地产开发发发过程中，房房地产项目所所涉及的物价价因素是不断断变化的，传传统的财务评评价是在假设设物价没有变变动或不考虑虑物价变动情情况下做出的的。因此，传传统项目财务务评价与实际际相差甚远，因因此应该根据据物价变化条条件对财务评评价指标进行行相应调整。（1）财务净现现值值（FNPPV）式中，（Ciccc－Coc）——物价变动动条条件下的的第tt年净现金金流流量；n————建设项目目计计算期；；ic————物价变动动因因素调整整后的的行业基基准收收益率（2）财务净现现值值率（FNPVVR）FNPVR＝FFFNPVV÷IIc式中Ic是投资资资现值。（3）财务内部部收收益率（FIRR）式中FIRR————物价变动动条条件下计计算确确定的财财务内内部收益益率。（4）动态投资资回回收期（PPPc）Pc=（累累累计折现现净现现金流量量出现现正值的的年份份-1）+（出现正正值值年份累累计折折现净现现金流流量绝对对值／／出现正正值年年份当年年折现现净现金金流量量）四、住宅投资决决决策模型型研究究通过对深圳蔚蓝蓝蓝海岸等等数个个住宅楼楼盘研研究，我我们提提炼出住住宅投投资决策策的基基本模型型（见见图5-3）。投资成本住宅会所投入入绿化投入投资成本住宅会所投入入绿化投入建筑主体投入地价投入给排水投入营销费用投入投入企业无形资产企业有形资产住宅投资决策图5-3住宅宅宅投入产出出模模型投资比比比例和数数额与与现代房房地产产经营思思想密密切相关关，因因此，投投资决决策不仅仅要应应用数学学模型型，更重重要的的是应用用先进进的管理理理论论，综合合考虑虑有形资资产和和无形资资产的的增值。1.小区会所所设设计规模模的确确定（1）推算法。通通通过小区总总户户数，推推算出出总人口口，根根据使用用人数数预测，计计算算出会所所各种种设施与与总体体规模，考考虑虑到周边边社区区可能使使用本本小区会会所，一一般大于于预测测需求10%就可以了了。（2）经验法。实实实际调查同同样样规模的的小区区的五个个会所所的使用用情况况，根据据经验验值加权权求平平均值，修修正正本小区区会所所的设计计。2.绿地面积的的确确定大于国家优秀住住住宅小区2%以上的绿绿化化面积是是理想想的绿化化面积积。过大大的绿绿化面积积造成成投资加加大，过过小的面面积无无法评选选国家家优秀住住宅小小区，不不利于于今后营营造小小区良好好的生生态环境境品质质，影响响住宅宅小区的的品牌牌形象。3.设计单位的的选选择与设计计计费用规划与建筑设计计计费用是是住宅宅中重要要的支支出。设设计水水平的高高低直直接关系系到整整个项目目的投投资。对对于较较小投资资规模模的小区区，可可以选择择中等等的设计计单位位；对于于需要要创建知知名品品牌的小小区，可可以选择择国际际知名的的设计计师，例例如香香榭里花花园聘聘请RTKL设计师事事务务所，花花费的的投资是是普通通国内设设计公公司的七七倍。4.营销费用根据深圳住宅项项项目的调调查，投投放广告告过多多的房地地产企企业，尽尽管营营销效果果不错错，但是是从根根本上来来讲，客客户满意意度不不高，不不利于于企业无无形资资产的增增值，特特别不利利于企企业长期期稳健健发展。比比较较合理的的营销销费用尽尽量控控制在项项目总总销售额额的2％以内。五、商业房地产产产投资决决策模模型研究究与住宅地产相比比比，商业业地产产需要做做出几几个重要要的决决策：（1）总体商商业业定位和和业态态决策、招招商商决策；（2）确定建建筑筑形态，即即采采用何种种建筑筑形态最最能发发挥商业业定位位的优势势；（3）商业设设施施决策，采采用用何种空空调、暖暖气、电电梯等等设备，设设计计多大规规模的的停车场场，停停车模式式是采采用地面面停车车、地下下停车车、还是是考虑虑采用空空中停停车以及及立体体停车库库等；；（4）经营管管理理决策，究究竟竟采用出出租模模式还是是出租租与自营营模式式相结合合。商业地地地产的决决策关关系项目目成败败，许多多关键键环节决决策直直接关系系项目目建成后后的赢赢利能力力。下下面从不不同购购物中心心案例例说明商商业地地产相关关决策策的规律律：（一）美国拉斯斯斯维加斯斯凯撒撒宫古罗罗马广广场购物物中心心案例主题：罗马文化化化主题购购物中中心。决策思路：旅游游游与购物物相结结合。决策前提：拉斯斯斯维加斯斯是旅旅游区。图5-4罗罗罗马风格公公共共空间——电脑控制制的的天空主题策划是决策策策的重要要内容容，选择择何种种主题以以及这这种主题题对消消费者的的吸引引力大小小决定定项目开开发的的成败。美国拉斯维加斯斯斯凯撒宫宫古罗罗马广场场购物物中心让让我们们的思考考一个个问题：：到底底哪些人人有可可能参与与该项项目的主主题策策划？答答案是是：发展展商与与商业策策划公公司。主题实施：发展展展商、建建筑设设计公司司和室室内设计计公司司。装饰实施：设计计计师、艺艺术家家和工匠匠。凯撒宫古罗马广广广场购物物中心心的环境境艺术术设计与与室内内设计极极其复复杂，施施工难难度较大大，主主要体现现在如如何突出出罗马马主题的的艺术术表现力力上。该购物中心开业业业后不仅仅达到到了预期期效果果，而且且创造造销售价价格每每平方米129117美元的坪坪效效记录。凯凯撒撒宫古罗罗马广广场的成成功告告诉我们们：只只有在购购物中中心主题题策划划上投入入精力力和财力力精心心构思，才才能能取得预预期的的经营效效果。在在神州大大地，不不能开发发一批批没有主主题、没没有吸引引力的的垃圾建建筑，真真正的购购物中中心是具具有生生命活力力的复复合商业业区。只只有注入入文化化艺术的的内涵涵，中国国的购购物中心心开发发才能提提高成成功率。图5-5古罗马马马风格装饰饰图5-6娱乐式式式陈列深圳滨海购物中中中心决策策案例例性质：滨海地铁铁铁商业物物业。决策目标：企业业业价值最最大化化，追求求商业业地产可可持续续发展。策划阶段：通过过过数月的的调研研分析，我我们们摸清了了深圳圳商圈的的全部部数据，并并通通过长期期的商商业地产产开发发与运营营实践践，判断断出能能够创造造最大大价值的的环节节就是业业态设设计和购购物中中心主题题策划划，并通通过最最佳的建建筑形形式体现现，这这就是商商业地地产决策策的本本质。深圳滨海购物中中中心，我我们就就提出多多种业业态方案案，如如表5-2、表5-3所示。表5-2业态态态组合方案案1（配有酒酒店店式公寓寓）6层大型餐饮酒楼555000平方米婚婚礼礼殿堂（兼兼娱娱乐演艺艺中心心）2000平方米1000平方米米米休闲式式书店店5层办公5000平平方方米培训中心300000平方米及及咖咖啡厅4层儿童主题百货777000平方米休息区餐饮区111000平方米3层家乐福700000平方米1000平方米米米的特色色餐厅厅2层家乐福500000平方米设置二层300000平方米停停车车场1层精品步行街，旗旗旗舰品牌牌店7000平方米1000平方米米米特色餐餐厅负1层主题地铁步行街街街150000平方米其中1000平平方方米用于快快快餐厅，引引进进麦当劳劳及面面点王负2层运动休闲主题商商商场5000平方米10000平方方方米停车车场负3层停车场15000平方方方米停车车场表5-3业态态态组合方案案2（配有酒酒店店式公寓寓）6层大型餐饮酒楼555000平方米婚婚礼礼殿堂（兼兼娱娱乐演艺艺中心心）2000平方米1000平方米米米休闲式式书店店5层办公5000平平方方米4层生态型超市700000平方米休息区餐饮区111000平方米3层美式儿童主题百百百货7000平方米1000平方米米米特色餐餐厅2层太平洋百货700000平方米1000平方米米米特色餐餐厅1层精品步行街，旗旗旗舰品牌牌店8000平方米1000平方米米米特色餐餐厅负1层主题精品地铁步步步行街120000平方米，其其其中1000平方米用用于于快餐厅厅，引引进麦当当劳及及面点王王3000平方米米米停车场场负2层运动休闲主题商商商场1万平方米米5000平方米米米大型停停车场场负3层停车场15000平方方方米停车车场地下停车面积：：：23，000平方米；；地地面停车车位：：120个左右停停车车位。通过场地分析，我我们从节约土土地以及方便便顾客角度出出发，在地面面停车特别少少的前提下，决决定采用地下下三层停车与与立体停车相相结合的模式式，为比较立立体停车设备备的优劣，我我们组团到日日本和韩国考考察比较不同同立体停车设设备的性能与与价格。通过不同方案的的的租金计计算，得得出结论论，并并选择最最优方方案。购物中心主题设设设计的依依据：：(1)满足顾客客客需求，符符合合顾客消消费心心理需求求和文文化习俗俗。(2)参考相似似似地块的的购物物中心主主题。(3)提出数个个个基于海海洋文文化的创创意主主题，最最后研研讨。研研讨基基于两个个层次次：专家家研讨讨，听取取专家家意见；；最后后公司研研讨，确确定主题题。主题决策需要运运运用大量量形象象思维的的知识识，而功功能性性决策主主要运运用逻辑辑思维维知识。⑴建筑策划决策策策在十字路口采取取取退让方方式，拿拿出宝贵贵的空空间做生生态广广场，以以方便便人流聚聚集停停留。阳阳光中中庭直达达地下下负二层层商场场，地铁铁人流流可以直直接到到滨海购购物中中心负一一层和和负二层层，利利用地铁铁物业业和滨海海优势势聚集人人流，同同时方便便市民民出入地地铁。由于滨海购物中中中心拥有6万平方米米酒酒店式公公寓，建建议该公公寓做做成高科科技节节能公寓寓，从从设计角角度和和建筑材材料角角度，均均考虑虑与国外外节能能建筑标标准接接轨。图5-7滨海海商商业广场概概概念设计计效果果图通过对对对香港太太古广广场的考考察，我我们拟定定了购购物中心心与地地铁无缝缝衔接接的方案案，不不仅满足足地下下空间人人员的的疏散要要求，而而且方便便进入入购物中中心优优雅的公公共空空间。将购物物物中心的的中庭庭和生态态广场场室内步步行街街作为公公共空空间，向向市民民开放。图5-8地铁铁铁接口方案案⑵招商决策我们将深圳滨海海海购物中中心招招商作为为一个个大的项项目来来严密管管理，建建立整个个项目目的知识识框架架体系，合合理理进行作作业分分解。总的策略：首先先先进行娱娱乐主主力店招招商，其其次进行行零售售主力店店招商商，最后后进行行零散品品牌招招商。决策优点：通过过过资源的的合理理运用，采采取取最佳招招商步步骤，降降低招招商成本本，提提高招商商成功功率。⑶销售决策：鉴鉴鉴于购物中中心心的经营营特点点，我们们倾向向于可持持续经经营，经经营兴兴旺以后后再考考虑整体体出售售，将产产权整整体出让让给大大型企业业集团团或投资资基金金。⑷经营决策：选选选择的经营营方方式不同同，企企业获得得的收收益回报报也就就不同。选选择择一个主主力店店自营，其其他他统一经经营，例例如深圳圳金光光华购物物中心心就采取取这种种模式。全全部部物业统统一出出租经营营，例例如华润润万象象城采取取此模模式。六、灰色理论在在在投资决决策中中的应用用（一）灰色预测测测灰色系统预测按按按照房地地产投投资的固固有特特性，以以对投投资本金金的安安全性、流流动动性、现现期收收入、远远期收收入、通通货膨膨胀的防防护等等影响的的显著著程度，根根据据先进的的灰色色系统理理论建建立灰色色关联联序模型型，通通过对关关联度度的计算算实现现房地产产开发发项目的的前景景预测和和方案案优选。（二）商业房地地地产可行行性研研究分析析测算算可行性研究测算算算根据国国家政政策、法法规精精确测算算投资资规模，包包括括土地出出让金金、拆迁迁补偿偿费、业业态设设计与建建筑策策划、招招商策策划与代代理费费用、招招商宣宣传费用用、规规划设计计与建建筑设计计费用用、前期期工程程费、基基础设设施费、建建安安工程费费、公公共设施施费、不不可预见见费等等；同时时通过过资金来来源和和资金运运用分分析，完完成包包括总投投资、自自有资金金、甲甲方投资资、乙乙方投资资等的的现金流流量分分析以及及销售售收入、经经营营成本、土土地地增值税税、企企业所得得税、税税后利润润、偿偿还贷款款、财财务平衡衡分析析等，评评价项项目的财财务内内部收益益率、财财务净现现值、投投资回收收期以以及进行行盈亏亏平衡分分析、敏敏感性分分析、财财务效益益综合合评价和和项目目的抗风风险能能力分析析。（三）投资决策策策分析商业地产决策分分分析依据据项目目前景预预测，首首先做出出商业业定位与与业态态设计决决策。通通过可行行性研研究分析析的基基础数据据收集集和对期期望收收益、标标准离离差率的的计算算，实现现对项项目经营营风险险、财务务风险险的评价价；以以乐观法法、悲悲观法、后后悔悔值法、机机会会均等法法对项项目进行行不确确定性分分析，以以最为科科学、客客观的方方法和和程序实实现最最为理性性的决决策。将将商业业房地产产投资资决策作作为一一个完整整的动动态系统统工程程，在实实际选选择中采采用“满意标准”来比较各各个个方案的的优劣劣，最后后确定定具体的的实施施方案。说明：商业房地地地产投资资决策策是一个个完整整的动态态系统统工程，属属于于长期投投资决决策范畴畴，投投资资金金的时时间价值值和资资金的风风险价价值至关关重要要。所以以，针针对于一一个项项目，有有时要要运用现现代模模糊数学学的理理论，把把总体体的模糊糊性转转化为局局部的的精确性性；把把定性分分析的的模糊性性转化化为定量量分析析的精确确性；；把质和和量统统一起来来，通通过其隶隶属的的量的差差异比比较，实实现风风险性决决策。有有时要运运用现现代系统统论的的理论，把把低低层次系系统的的不确定定量置置于高层层次系系统来考考察，使使之变为为在较较高层次次可确确定的量量，充充分利用用转化化的高层层次系系统的相相对稳稳定量寻寻求系系统发展展的规规律，以以实现现不确定定型决决策。商业地产项目决决决策过程程，形形象思维维与定定量分析析并重重易家方略机构新新新摩尔商商业管管理公司司根据据兴平市市的实实际情况况，重重点计算算了零零售市场场的容容量，同同时细细致考虑虑了商商铺销售售情况况，最终终确定定选择2.3万平方米米的的开发方方案。图5-9典型型型的县级市市购购物中心—兴平市金金城城广场在兴平购物中心心心项目决决策过过程中，杨杨宝宝民等牵牵头的的金城广广场项项目组（简简称称金城广广场项项目组）运运用用形象思思维方方法，借借鉴了了日本难难波城城项目的的建筑筑设计思思想，根根据金城城广场场位于县县城两两个繁华华区域域中间新新区的的实际情情况，将将项目打打造成成为兴平平的顾顾客目的的地。通过借鉴与策划划划，金城城广场场项目组组与甲甲方共同同改变变了原来来的火火柴盒建建筑方方案，形形成图图5-9的建筑效效果果图。整整个项项目的业业态方方案以百百货和和电器商商店为为主，顶顶层设设置健身身和餐餐饮及娱娱乐业业态，建建筑形形式与业业态实实现最佳佳匹配配。通过金金金城广场场项目目运作，易易家家方略机机构新新摩尔商商业管管理公司司积累累了运作作县级级购物中中心的的宝贵经经验。我们不仅重视数数数值计算算为主主的定量量方法法，也特特别重重视实际际经验验利用，特特别别是从世世界范范围选择择行业业项目标标杆，借借鉴了日日本购购物中心心开发发经验。决策技术说明：：：决策技技术和和方法可可以把把多种行行动方方案以及及各个个方案的的可能能结果简简单明明了地表表示出出来，帮帮助决决策者抓抓住事事物的本本质、要要害，分分清项项目决策策的主主观、客客观因因素，更更充分分地发挥挥主观观能动性性和创创造性，做做出出合理的的决策策。一般般说来来，决策策要解解决的问问题不不同，即即决策策的类型型不同同，则所所采用用的决策策技术术、决策策方法法也不同同。1.风险型决策策分分析商业房地产产产投资决决策常常常是在在有风风险的情情况下下进行的的。也也就是说说，在在投资决决策中中对未来来事件件进行预预测时时，可能能存在在多种结结果，这这种未来来结果果的不确确定性性就意味味着存存在风险险。（1）经营营营风险的的衡量量在存在风险的情情情况下，需需要要通过一一定的的方法来来衡量量风险程程度的的大小。投投资资可行性性研究究分析中中敏感感性分析析虽然然指出了了各种种不确定定因素素对投资资项目目经济效效果的的影响程程度，但但是不能能指出出这些因因素出出现的可可能性性有多大大，以以及给投投资项项目造成成的风风险大到到什么么程度等等定量量的结论论。在商业房地产经经经营风险险度量量中，我我们通通常要计计算不不同经营营方式式的最大大利润润，同时时也要要计算可可以承承受的最最大经经济损失失，并并将可能能造成成的不同同损失失详细列列出，例例如自营营损失失、商家家选择择不当的的租金金损失等等。衡量投资企企企业经营营风险险通常采采用定定性和定定量相相结合的的方法法，将情情况的的分析判判断和和数据的的整理理计算结结合起起来。由由于风风险和概概率有有着直接接的联联系，所所以常常用概率率方法法衡量风风险的的程度。（2）财务风险险的的衡量财务风险的衡量量量就是在在有风风险的状状况下下，解决决投资资报酬率率的计计算。投投资企企业因筹筹措资资金而带带来财财务风险险。在在投资企企业资资金全部部自有有而不存存在借借入资金金的情情况下，投投资资企业只只有经经营风险险而无无财务风风险。当当投资企企业全全部资金金中包包含借入入资金金时，投投资企企业除经经营风风险外，还还要要外加财财务风风险。衡量财务风风风险可以以通过过计算自自有资资金利润润率及及其方差差和标标准差来来进行行，根据据标准准差和标标准离离差率判判断风风险程度度。根据商业地产的的的财务风风险，我我们设计计出能能够有效效管理理风险的的商业业地产开开发赢赢利模式式。在在前期策策划阶阶段就计计算出出不同融融资模模式的成成本，同同时计算算资金金回收的的期限限与可行行性，充充分利用用企业业无形资资产，例例如，企企业自自身知名名度不不够的时时候，可可以吸引引知名名度较高高的企企业作为为战略