福建某商业项目初步策划案

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社区居民，收入和消费支出指数偏高，因此商品档次定位依据以大众消费为主，吸纳部分相对高档消费为辅，划分为中档占80%，面向公务员、小业主；中高档占20%，面向高收入者和时尚一族，形成购物消费“不求最贵，但求最好”的效果。（四）商圈定位：依据对福鼎市市场调研分析确定，核心商圈为本项目福鼎市及周边临近区域。（五）功能定位根据商圈延伸扩展的趋势和项目周边商业经营布局状况来看，目前大规模居住社区的消费人群具有庞大的消费需求，打破缺乏商业服务设施的格局，通过满足市民消费便利，营造有特色的商业服务，引领和带动商业服务的开发和联动，增加和扩大的商业服务功能，以完善的商业服务资源和商业形象，奠定商业服务的核心地位和作用，配合政府商业规划要求，打造商圈量版。以服务市民的主体商业功能定位，主旨在于满足目标商圈内多层次、全方位之需求，以家庭生活日用品、生活必需品为主，以时尚潮流都市化用品为辅；以家居生活必需的各种服务为主，以新潮服务为辅；以大众休闲娱乐运动项目为主，以个性化休闲娱乐运动项目为辅。填补目前该片区缺乏商业服务设施的市场空白，通过整合配置相对完善的服务资源，逐步形成区域服务商圈，占据商业市场经营的主导地位。第三章项目整体规划设计篇□□■规划要求·业种规划必需依据福鼎市市场及项目周边实际情况，针对市场需求、消费人群与未来发展进行规划。·购物环境的规划须按照物业水平5-8年不落伍的目标设计，保证百货区与其它区域的正常客流循环，为消费者提供一个宽敞、明亮、舒适、现代化的购物环境。·吸引商家和消费者的空间设计，开阔的穿透空间，顾客在里面能有倘佯其中的舒适开心感觉，并能直接而自然的发现各楼层的设计内涵和精巧配置。·卖场人流动线规划－－便利的购物动线规划，除了有较为宽敞的公共步道（宽2.0米以上）水平动线外，还要有扶梯作为垂直动线主轴。使得顾客可以直接到达所要去的主要楼层。所有动线尽可能达到直线且无死角。·规划还须从商场气氛营造、商场装修、管理、商业推广等角度考虑营造区别于其他商场的商业特色。□□■规划设计一、区域划分（略）A、正门及外墙的设计：突出商业特色的时尚、现代感，同时贴近生活，彰显大气而不奢华，体现流行百货与配套业态的有机结合。B、中庭(中庭的位置设在一楼内街)·中庭作为室内的全天候活动空间，具有以下功能：·使几个区拥有一个中央共享区域，成为本项目的一道休闲景观。·举办文化、娱乐、促销推广活动，带动人气。所以建议甲方考虑制做内街天景.提高购物环境档次.营造购物气氛.C、“项目”业种组合(略)D、为提高商场的实用率,增加营业面积,建议把空调机房,配电房设计在偏角位置.E、项目招商部分重点品牌推介：化妆品SK-Ⅱ、美宝莲、欧莱雅、玉兰油羽西、郑明明、安婷柏纷、小护士、AVON服装李红、影儿、衡韵、经典故事、歌力思、娜尔思、纳佰佳以纯、班尼路、佐丹奴、堡狮龙、U2、G2000TOMBAO、Lee、第五街儿童服饰：米奇、小猪噜噜、奇乐儿皮鞋百丽、保罗、天美意、竣羊仔、星期六、哈森、康莉皮尔卡丹、华伦天奴、鳄鱼、龙浩珠宝、饰品、钟表周大福珠宝、谢瑞麟珠宝、茜子饰品、罗兰芳娜、唐朝盛世星皇表、依波表、宝豪表、美诺表等项目推广及招商合作条件的制定建议篇□□■项目推广我们建议在项目推广中按以下方式进行：·销售商场铺位时采用产权与经营权分离的方式。销售后进行返租，由商场统一经营,如业主自营则应按照统一规划来进行。·统一规划、统一招商、统一策划、统一宣传推广、统一经营、统一管理；·委托专业的商业经营管理公司进行专业的策划推广、招商、营运管理。□□■商户的选择主力业态的选择：品牌知名度高，拥有良好的品牌形象，管理规范，市场适应性好。二、招商目标：外地品牌生产厂商特点：（1）规范、有实力；（2）对进驻场地考察严格，具有前瞻性的眼光；（3）洽谈合作的条件相对严格。本地的品牌代理商、经销商。特点：（1）对本地市场较为熟悉，代理品牌的畅销针对性较强；（2）有较为成熟的市场开发和终端销售管理经验；（3）经营信心受环境影响较大，实力有限。三、商户的选择方向：与生产厂家合作。直接与厂家合作的优势有利于培育市场，能够得到最佳的专业化服务，达至双方利益最大化。与代理商、经销商合作：代理商和经销商带给我们的是稳定的市场价格，完善的服务形象和售后服务支援，双方的合作可以使市场朝向健康良性的方向发展。这是我们最主要选择的商户资源。与个体户、零散业户合作：应考虑其经营实力、经营经验、经营方式。并在经营范围、价格和货品控制、装修装饰等方面进行规范要求与管理。四、招商方式：（略）五、招商合作方式、条件制定和建议（略）六、合同期限：（略）七、项目招商期：（略）八、招商实施：1、现场招