谈商业建筑项目开发的成本优化

Word版本，下载可自由编辑谈商业建筑项目开发的成本优化商业建造指的是为人们提供各种经营活动的的公共场所与建造物，商业建造包括商场、金融证券等交易类的商务办公楼，也包括各种消遣公共场所。商业建造具有服务型、休闲型、出示型以及文化型风格、业态复杂性性等特征，商业建造项目的开发建设与传统的住所开发建设模式具有本职的差异，其中成本优化及管控是商业项目开发需重点管控的关键。商业项的开发和建设，地产公司需要结合详细状况举行全面详尽地分析，寻觅乐观有效的成本成本管控模式。

商业建造项目开发成本管控存在的问题

商业建造项目开发的成本管控不同于传统的住所项目，其更具全面性、复杂性、组织性，因此传统的商业建造项目成本管控往往存在以下几方面的问题：

传统商业建造项目开发的成本管控套用住所项目的管控体系。传统的成本管控只在意对工程造价的管控，没有深化该商业建造项目成本管控的关键。由于二者在决策、管控和评价等成本指标的衡量存在差异，造成商业地产在项目成本的计算上经常浮现偏差，导致商业地产项目的成本管控无法形成一个全面、自立、完美的体系，项目整体的成本管控管控需求也因此而无法彻低实现。

成本管控缺乏全寿命周期的思想。无数商业建造项目在成本管控方面只注意工程施工阶段，往往忽视投资决策、规划设计、前期招商以及正式运营阶段的成本管控，这样会造成囫囵商业建造项目各阶段成本无法实现有效的规划和整合，单项成本和项目总成本之间的关系也无法高度统一。

成本管控组织针对性不强。招商和运营是商业地产项目开发管控的关键板块，但无数地产公司都没有组织特地的成本管控人员管控负责这两板块的成本管控工作。无数地产企业内部会单独设立特地的商业管控事务部，用来对项目开发中的策划、招商、运营和市场板块举行总体管控。地产企业为了能够实现商业地产板块和住所地产板块在开发和建设阶段的资源同享，无数商业地产项目在设计、施工和成本等环节的管控工作均由传统的住所项目开发人员担任，之后再移交商业管控事务部接手后续的运营、物业管控工作，这严峻降低了商业地产项目成本管控的针对性，导致其管控决策层始终处于被动状态，无法发挥其真正的决策职能。

成本管控职责不明确，管控制度不健全。许多商业建造项目直接照搬住所地产开发的管控模式，没故意识到商业建造项目在管控方面具有专业性与全面性。同时部分商业建造项目的信息化平台不专业，常规地产开发企业中常用ERP系统和OA系统，ERP系统是企业资源技术系统，OA系统是企业内部组织管控系统，这两个系统在举行商业建造项目成本管控中并不专业，交互性较差，不利于商业建造项目负责人实现成本管控的全面化和高效化。

商业地产项目成本管控体系

商业地产项目成本管控组织是指为完成特定商业地产项目而特地建立的，用于管控商业地产项目全寿命周期成本费用的组织，因此成本管控工作并非成本部门的自立工作。其拥有跨部门组织、利益一体化、动态管控、便捷交流和长久存在的组织特点，其基本构成如下：

投资进展设计部：负责新项目调研、土地费用、设计费用和产品优化设计的管控工作；

招商部：负责商业布局、业态规划、招商管控工作；

事业成本部：由总经理负责，采纳分级管控、分级核算的编制管控制度，主要参加目标成本测定、同一成本科目和合约规划等工作；

费用管控中心：主要负责执行和监控项目管控工作，不做管控决策。人员主要由内部专职人员组成，其成本费用管控工作则由各职能部门成本负责人辅助完成；

设计部：负责项目计划、施工图设计管控及成本中的设计概算管控工作；

工程部：负责项目建造施工过程中的变更、洽商等成本管控工作；

运营部：负责营销计划和经营规划及广告位的经营管控工作；

物管部：负责物业、租金和停车费用的管控和收取工作。

商业建造项目开发的成本优化与管控策略

重视成本调研与阅历数据分析，提升项目定位匹配度

商业建造项目开发注意时效性，决策时光短，高效精确     的成本决策对囫囵商业建造项目顺当开发有着打算性作用，对前期招商与后期运营有重要影响。建议地产公司猎取相关数据与信息以后，可以成立有阅历的团队，特地举行商业建造项目开发的成本数据分析与成本预算，并做好市场调研工作。例如某地地产公司在举行成本预算时深化了解该地的建设成本水平，结合过去该地运用状况与市场供求状况，在最短时光内以最高效率完成系统的经济效益预算，并建立健全项目评估制度，囫囵地产公司团队对各项经济指标开会举行分析，经过研究与进一步的讨论，终于顺当地开发该项目。提升项目定位匹配度，有助于商业建造项目地产公司对该项目的经济指标、市场供求、潜在客户、竞争策略分析举行初步判断与预算。例如某地产公司深刻熟悉到商业建造的特别性，举行分析得知在二线与三线城市中无数商业建造存在闲置现象，项目开发不能举行盲目复制。该团队的项目负责人按照当地的市场预期与消费状况举行匹配，在了解土地状况的基础上挑选最合适的客户，并且按照这些客户指定互相匹配的产品。假如该地区人口多，但是消费水平低，那么地产公司就故意将这里建为批发商场，假如该地区属于高校城，项目就有可能开发成集餐饮、购物、休闲消遣为一体的场所。

设计阶段重视成本优化与管控

针对设计阶段的成本优化与管控建议如下：

管控设计深度。结合招商需求与客户需求，举行深度规划与设计工作，例如某些地产公司特殊招聘专业的商业设计师，主要负责和地产公司的设计部门举行集体设计和协调，确保计划的经济性与技术性达到最优平衡。

确保合理的设计周期。在举行商业建造项目开发时，设计周期较短，但不能无限制的压缩合理设计周期，建议为设计人员提供充沛的数据材料，尽可能的规划合理的设计工作周期。

增加设计的成本意识。按照相关数据统计，普通住所的项目设计费用在全寿命周期成本中占比较小，仅占总成本的2%，但项目的设计工作却对项目开发总成本起着打算性作用。地产公司对项目的设计成本需要合理平衡，需要充分考虑设计的经济性和技术性。例如采纳容易线条式外立面控制成本，但室内的装修设计定位简洁大方，空间开阔且富有现代感，这样既能节省成本也能削减后期运用与维护的费用。

合理商业定位，重视前期招商工作

地产公司在举行商业定位时，需要建立具体的市场调研，按照该地区商业地产特点，探索商业建造项目定位，按照调研中的内容举行分析，从城市商业环境、消费水平和项目区域环境等各个方面考虑。此外，地产公司还可借鉴其他城市的经典胜利案例，结合当前区域环境与商业操作模式举行具体的商业定位，确定将来商业功能和辐射范围。随着我国商业地产市场日渐成熟，人们对商业品牌的认知度也在逐渐提升，例如万达、龙湖、华润等地产公司开发的商业建造项目均得到市场的全都认可。因此重视前期招商工作是成本管控重要组成部分，地产公司可按照招商项目的业态规划举行优选，挑选具有特色、品牌效应强的商业品牌举行招商。例如万达商场中的消遣业态有万达影城，零售业态有ONLY、太平鸟、CK等知名商家，餐饮业态有自助、韩餐、日料、火锅和烤肉这些代表性美食，商业建造项目开发在招商阶段应优先挑选连锁店和特色店。

施工阶段的成本优化与管控

施工阶段是项目开发建设中建安成本管控的重要阶段，施工阶段可以在以下几个方面重点把控成本管控：

1）加强索赔管控，削减不合理、不须要的工期和费用变更，将索赔费用管控在最少。

建立严格的现场签证管控制度，以此来提高工程管控人员的现场项目管控素养和其对工程成本的意识，避开在工程项目中浮现经济损失。

加强施工人员的成本意识，要做好对施工人员的业务素养培训，合理调节其队伍规模和组织结构，并支配好其工作内容，确保施工效率达到最大化。

不断提升施工单位和监理单位的成本优化与管控水平。地产公司要择优挑选与优秀的施工单位以及监理单位举行合作，削减在建设施工过程中的成本铺张。另外商业建造项目施工阶段的资源单位组织架构支配应该挑选高素养、有阅历的施工团队，并在开工前对资源单位举行培训与筛选，做到一人一岗，管控人员规模，优化人员结构，避开一岗多职或者浮现空岗的状况。

提升工程质量，降低维护成本

假如在施工阶段工程质量没有保障，会直接导致项目运维阶段质量问题，一方面增强后期维护的费用，另一方面也给囫囵建造带来平安隐患。同时为保证质量降低成本，地产公司需要合理的制定施工进度，以免工期变动导致工程浮现成本增强或质量下降的状况。施工过程中应随时注重保证工程进度和成本达到平衡，以实现工程进度的同时将成本降到最低。项目在施工过程中要树立平安即效益的思想观念，可以保证建设平安的前提下将处理事故的费用降到最低。另外，地产公司在举行运营的时候需要注意设备维护工作，日常对设备举行检查，发觉问题准时修理，有效的削减设备的磨损，并延伸设备的使用期限，在一定程度上降低商业建造项目开发中运营期间的维修费用。

优化施工计划，保证成本偏差始终合理

地产公司在施工计划的挑选上应认真斟酌不同施工计划的优劣，挑选工期短、质量好、成本低的最佳施工计划，有效保证施工计划的经济性达到最佳。地产公司可以组织自立的工程管控人员，其可以按照商业建造项目实际状况组织开展对施工程序、作业方式和施工办法的分析工作，编制出经济合理的施工计划，增加施工环节的交互与穿插，降低各施工环节的成本铺张。管控工程预算与工程决算之间的成本偏差是做好工程建设成本管控的关键环节，合理的成本偏差应管控在方案偏差范围之内。地产公司应合理编制成本方案，科学举行成本核算并准时比较得出成本偏差，找出产生成本偏差的缘由和将来趋势，准时分析并制定科学地纠偏措施。

总而言之，随着我国