案例一不良资产评估案例

案例 不良资产评估案例主题：单项债权价值分析背景：接受XX资产管理公司委托，对其拟收购的x公司债权价值进行分析，提供价值参考依据。债务总额为Y9,864,421.8元。价债分析方法：假设清算法价值分析过程：一、 抵押物变现价值的分析过程本项债权未设定抵押，故不存在抵押物变现价值，本项债权的优先偿债能力为零。二、 借款人偿债能力的分析过程1、主债务人资产负债状况根据企业提供的至分析基准日资产负债表， 企业截止基准日账面资产负债情况如下：资产总额29,252,757.7元，负债总额18,694,679,9元；资产负债率为63.91%主营收入6,957.69元、主营利润899.86元、财务费用132,777.39元、管理费用223,342.8阮、营业利润-118,970.3元、净利润-68,970.35元。资产负债情况如下表：资产负债表金 额 单 位： 人 民 币 元序号科目名称帐面价值1一、流动资产合计8,749,345.722货币资金3,607.893应收帐款3,274,349.744其他应收款4,142,724.59

序号科目名称帐面价值5存货10,265.506待处理流动资产净损失1,318,398.007二、长期投资19,405,871.228三、固定资产合计1,097,540.809固定资产原价854,718.6610减：累计折旧603,168.0511固定资产净值251,550.6112待处理固定资产净损失845,990.1913八、资产总计29,252,757.7414九、流动负债合计15,862,037.0315短期借款7,300,000.0016应付帐款10,265.5017应付工资-34,905.0418应付福利费-174,380.2619应交税金8,322.7920其他应交款233.3521其他应付款8,752,500.6922十、长期负债合计2,832,642.8923长期借款1,000,000.0024长期应付款1,832,642.8925十■—、负债合计18,694,679.9226十二、净资产10,558,077.822、根据上述债务人提供的基准日财务报表以及资产清查明细表，根据《金融不良资产评估指导意见》的相关规定，对债务人资产价值进行如下分析。（1） 货币资金的估算货币资金：该项资产变现能力最强，在实际变现中基本没有损失，故以帐面价值作为有效资产价值，评估价值为3607.89元。货币资金按照100%确定变现率，变现价值为3607.89元。（2） 应收账款的估算评估人员经与债务人财务人员沟通，应收帐款的欠款单位均巳经注销，故评估价值及清算价值确定为零。详细情况见下表：序号欠款单位名称（结算对象）发生日期帐面价值调整后账面值评估价值备注

1A公司1996年6月400,000.00400,000.000.00注销2B窗公司1995年4月100,000.00100,000.000.00注销3C1995年4月2,774,349.742,774,349.740.00注销合计3,274,349.743,274,349.740.00(3)其他应收款的估算评估人员经与债务人财务人员沟通，其他应收款按照帐龄确认评估值， 1年以内的其他应收款按照帐面值确认评估值，1-2年的其他应收款按照帐面值70%确认评估值，2-3年的其他应收款按照帐面值的50%确认评估值，3年以上的其他应收款按照帐面值的5%确认评估值。对于企业巳经注销的单位欠款，以及个人借款中借款人巳去世、失踪及调出后无法查找到人的款项，评估价值及清算价值确认为零。详细情况见下表：序号欠款对象名称发生日期帐面价值调整后账面值评估价值备注1D公司1989年12月50,193.0550,193.052,509.652E旅行社205,705.28205,705.280.00注销3F协会1993年2月10,000.0010,000.000.00注销4G1993年1月262,807.97262,807.970.00失踪5房屋纠纷调解1994年5月600,000.00600,000.000.00损失6备用金1998年12月1,054.121,054.1252.71个人7H研究所1992年1月20,000.0020,000.000.00注销8预交电话费1994年1月1,000.001,000.0050.00个人9I公司1994年8月204,000.00204,000.000.00注销10住院押金J1998年1月14,748.0014,748.000.00去世11K工资1999年1月4,380.504,380.500.00调出12L1998年8月1,000.001,000.0050.00个人13海南M2000年9月6,000.006,000.000.00个人14N理厂2003年11月150,000.00150,000.0075,000.0015O厂2001年11月360,648.08360,648.080.00注销16斩存P2005年5月1,817,500.181,817,500.181,272,250.1317Q中心2005年5月320,000.00320,000.00224,000.0018R总公司1997年4月108,000.00108,000.000.00注销19S公司1998年8月5,687.415,687.410.00注销合计4,142,724.594,142,724.591,573,912.48其他应收款按照70%确定变现率，变现价值为1,101,738.7元。（4） 存货的估算本次价值分析范围内的存货内容主要是债务人库存商品， 主要为香烟、小食品等，由于受客观因素的限制，评估人员未能履行实物盘点和核查财务资料等评估程序。存货评估价值按照账面价值确认，评估价值为 10,265.50元。存货按照80%确认变现率，变现价值为8,212.40元。（5） 待处理流动资产净损失的估算评估人员经与债务人财务人员沟通，待处理流动资产净损失主要为巳经执行完毕的银行欠款，由于全部资产巳经执行完毕，巳经形成实际损失，不是债务人的自有资产，因此，评估价值及清算价值确定为零。详细情况见下表:序号项目发生时间帐面价值调整后账面值评估价值1T法院划走银行存款1997年1月138,600.00138,600.000.002还T中心款2001年5月570,000.00570,000.000.003法院执行U欠款2000年11月279,798.00279,798.000.004法院判还V2004年6月300,000.00300,000.000.005法院判还V2005年11月30,000.0030,000.000.00（6）长期投资的估算长期投资主要核算的是债务人的股权投资，由于未能取得被投资单位评估基准日财务报表，评估人员按照帐面价值确定评估值。根据债务人提供的说明，部分长期投资巳经注销，投资无法收回，因此，注销企业评估价值为零。

长期投资具体情况如下表:序号被投资单位名称投资日期帐面价值评估价值备注1W厂1981年1月47,636.300.00注销2X公司1981年1月220,479.650.00注销3Y公司1980年1月38,560.4138,560.414供销经理部1980年1月450,000.000.00注销5Z中心1980年1月639,515.55639,515.556AA厂1987年1月105,000.000.00注销7AB商场1980年1月397,483.98397,483.988AC厂1998年1月5,469,785.330.00注销9AD商行1994年1月96,955.000.00注销10AE公司1989年1月100,000.000.00注销11AF公司1994年4月500,000.000.00注销12AG公司1992年12月60,000.000.00注销13促销开发部1993年5月100,000.000.00注销14AH公司1996年10月550,000.000.00注销15AI公司1995年11月45,000.000.00注销16AJ支行1989年12月4,000.004,000.0017AK支行1989年12月2,000.002,000.0018AL公司1997年1月2,170,100.000.00注销19AM所1994年9月100,000.000.00注销20AN公司1993年12月8,309,355.008,309,355.00合计9,405,871.229,390,914.94长期投资按照80%确认变现率，变现价值为7,512,731.9元。固定资产的估算债务人无自有房屋建(构)物，固定资产仅有机器设备、车辆及电子设备，因此，列入本次价值分析的固定资产主要为债务人列入固定资产核算的机器设备、车辆及电子设备。对于债务人提供明细的机器设备按照重置成本法进行评估，对于巳抵债尚未销帐的设备和盘亏的设备评估为零，对于已出售的设备按照其售出价确认评估值，对于报废的机器设备评估取残值。设备类资产按照70%确认变现率，变现价值为42,820.7阮。（8）待处理固定资产净损失评估人员经与债务人财务人员沟通，待处理固定资产净损失主要为巳经执行完毕的固定资产，并取得了资产过户证明，由于全部资产巳经执行完毕，巳经形成实际损失，不存在债务人的自有资产，因此，评估价值及清算价值确定为零。详细情况见下表：序号资产损失名称发生日期帐面价值调整后账面值评估价值1卡迪拉克汽车1997年10月720,000.00720,000.000.002AO楼房1997年10月125,990.19125,990.190.00（9）负债的估算1）凡列入本次价值分析范围的企业应实际承担的负债，本次价值分析都按照帐面值确认；不需偿还的负债分析值为零。2） 预提费用：按照XX提供的截止分析基准日的欠息数，补提了债务人原在X银行现转移至XX公司的本笔债权形成的孳生息1,707,110.5元。3） 应付福利费：应付福利费帐面值为-174,380.26元，是企业应补提的福利费，评估为零；4） 应付工资：应付工资帐面值为-34,905.0缸，是企业应补提的工资，评估为（10）资产负债估算结果金额单位：人民币元序号科目名称帐面价值调整后帐面值评估价值变现值1一、流动资产合计8,749,345.72 8,749,345.721,587,785.871,113,559.03

序号科目名称帐面价值调整后帐面值评估价值变现值2货币资金3,607.893,607.893,607.893,607.893短期投资4减：短期投资跌价准备5短期投资净额6应收票据7应收股利8应收利息9应收帐款3,274,349.743,274,349.740.000.0010其他应收款4,142,724.594,142,724.591,573,912.481,101,738.7411减：坏帐准备12应收帐款净额13预付帐款14应收补贴款15存货10,265.5010,265.5010,265.508,212.4016待摊费用17待处理流动资产净损失1,318,398.001,318,398.000.000.0018一年内到期的长期债权投资19其他流动资产20二、长期投资19,405,871.22 19,405,871.229,390,914.947,512,731.9521三、固定资产合计2 1,097,540.801,097,540.8061,172.5542,820.7822固定资产原价854,718.66854,718.66371,812.8923其中:建筑物24机器设备25减：累计折旧603,168.05603,168.05310,640.3426固定资产净值251,550.61251,550.6161,172.5542,820.7827其中:建筑物28机器设备29工程物资30在建工程31固定资产清理32待处理固定资产净损失845,990.19845,990.190.000.0033四、无形资产合计34其中：土地使用权35其他无形资产36五、递延资产合计37开办费38长期待摊费用39六、其他长期资产40七、递延税款借项41八、资产总计29,252,757.74 29,252,757.7411,039,873.36i QRRQ111742九、流动负债合计4 15,862,037.015,862,037.0-17,778,432.858,669,111.7i17,778,432.8543短期借款37,300,000.007,300,000.007,300,000.007,300,000.0044应付票据45应付帐款10,265.5010,265.5010,265.5010,265.5046预收帐款47代销商品款48应付工资-34,905.04-34,905.040.000.0049应付福利费-174,380.26-174,380.260.000.0050应付股利51应交税金8,322.798,322.798,322.798,322.7952其他应交款233.35233.35233.35233.3553其他应付款8,752,500.698,752,500.698,752,500.698,752,500.6954预提费用1,707,110.521,707,110.52序号变现值科目名称调整后帐面值评估价值帐面价值55一年内到期的长期负债56其他流动负债57十、长期负债合计2,832,642.892,832,642.89 2,832,642.89 2,832,642.8958长期借款1,000,000.009 1,000,000.0n9 1,000,000.01,000,000.0059应付债券0C60长期应付款1,832,642.891,832,642.81,832,642.81,832,642.8961住房周转金9962其他长期负债63递延税款贷项64十■一、负债合计18,694,679.918,694,679.9220,611,075.741 20,611,075.7465十二、净资产o 2 10,558,077.8D j10,558,077.82-9,571,202.381 -k1.941.963.98 (11)偿债能力计算过程A、优先扣除项目根据国家有关法律法规规定，对债务人清算时在偿付一般债务之前， 需优先扣除的费用和偿还的负债为：A-1清算及中介费用根据行业实际情况和有关规定，清算费用一般包括诉讼费、咨询费、律师费、审计费、评估费、清算期间职工工资及医药费、清算组及留守人员工资和办公费、破产财产管理费和处置费用等。清算及中介费用一般在破产企业总资产的5%-10%勺水平，本次评估按照5%进行估算，因此清算及中介费用为 433,455.59A-2职工安置费根据国家有关政策，破产企业的职工安置费按照破产企业所在市的企业职工上年平均工资收入的3倍发放。北京市企业职工2005年平均工资为32,808元。根据企业提供的说明，截止本次价值分析基准日，原企业在职职工 45人尚未给予经济补偿，故职工安置费为4,429,080.0元A-3离休人员安置费按照目前北京市标准，破产企业移交离休干部每人需交纳安置费用15万元，该公司离休人员共4人，故离休人员安置费合计600,000.0(元A—4住房公积金截止本次价值分析基准日，根据债务人提供的资料，从 1992年至2006年，欠缴住房公积金368,470.59元。A—5应交税金截止本次价值分析基准日，企业应交税金为 8,322.79元。A—6应交教育费附加截止本次价值分析基准日，企业应交教育费附加为 233.35元。B、偿债能力估算债务人偿债率=（有效资产-优先扣除项目）/（有效负债-优先扣除项目）按照破产清算的假设前提，有效资产支付优先支付的费用项目和优先偿还一般债务后，偿债能力系数为10.79%债权受偿额=责权总额x偿债能力系数=9,864,421.8410.79%=1,063,955.8元详见下表：金 额 单 位： 人 民 币 元序号内容金额（元）1价值分析前资产总额29,252,757.742价值估算资产总额8,669,111.763无效资产0.004有效资产=2-38,669,111.76

5价值分析前负债总额18,694,679.926价值估算负债总额20,611,075.747.1无效负债0.007.2担保债务6,000,000.008有效负债=6-7.1+7.226,611,075.749优先偿还抵押债务金额10偿还抵押债务后剩余资产8,669,111.7611优先扣除的费用5,462,535.5911.1其中：清算及中介费433,455.5911.2职工安置费4,429,080.0011.3离休人员安置费600,000.0011.4退休人员安置费12优先偿还一般债务377,026.7312.1其中：应付工资0.0012.2应付福利费0.0012.3养老统筹金12.4住房公积金368,470.5912.5应交税金8,322.7912.6应交教育费附加233.3512.7其他对职工个人负债13可用于偿还一般债权人的资产 =10-11-122,829,549.4514般债务总额-8-9-1226,234,049.0115一般偿债能力系数=13/1410.79%16被评估分析债权金额9,864,421.8417特正债权优先受偿额0.0018特定债权一般债权额=16-179,864,421.8419特定债权一般受偿额=18X151,063,955.8320剩余未受偿债权由保证人所获受偿额及其他0.0021特定债权综合受偿额=17+19+201,063,955.8322特定债权综合受偿能力系数 =21/1610.79%根据债务人提供的资料：1995年11月债务人为BA集团工行借款400万元进行担保；1995年12月债务人为BA集团工行借款200万元进行担保，两笔担保本金共计600万元，现BA集团巳经不在原地址办公，经法院诉讼也无法找到该企业新办公地址，难以追回欠款，因此，应由债务人承担全部连带清偿责任，担保债务按照600万元计算。该担保债务巳在上表有效负债中考虑。3、 保证人偿债能力的分析过程经过工商查询，保证人BB公司巳经于2001年8月17日吊销营业执照，2000年11月10日，北京市宣武区人民法院下达（2000宣经初字第xx号民事裁定书：裁定北京市BB公司确无资产可供执行。目前，保证人巳经无法找到，据此判断，保证人偿债能力为零。4、 特定债权综合受偿额的分析结果特定债权综合受偿额=优先受偿额+主债权+保证债权综合受偿额=0.00+1,063,955.83+0.00=1,063,955.83元1,063,955.83管理公司持有的对企业的债权，在分析基准日的可回收价值为1,063,955.83案例二一一不良资产评估案例主题：综合因素法债权分析（一）分析方法的选择及依据根据现场尽职调查全面情况的汇总分析以及以回收价值为宗旨对各种实际情况的分类，债权价值分析主要采用两种分析方法，确定债权的回收价值。一是对于符合呆账贷款条件的，且具备相应佐证材料的，直接确定其未来可变现价值为零。二是不符合呆账贷款条件的，但是评估工作受到限制，无法实施必要的评估程序的，评估人员根据现场尽职调查情况执行价值分析业务， 采用综合分析法进行回收价值的判断。由于债务人处于开业状态，不符合呆账贷款条件，因此本报告采用综合分析法进行回收价值的判断。债权价值确定分为零值、范围值两种类型，确定标准如下：1、直接确定为零对于取得以下条件规定的相关资料，并核实无误的，可考虑直接确定债权价值为零。条件如下：零价值判断法的标准与依据序号判断标准描述1要点佐证依据标准一债务人和债务责任关联方不能偿还到期债务，经诉讼后法院已强制执行。但经本次查证，债务人和债务责任关联方均无任何财产可供执行，已诉债权未受偿部分及未起诉债权经律师查证无任何资产可抵债的债权。强制执行，无执行资产法院执行文书或有法院终结执行裁定、律师事务所出具的尽职调查报告。

标准二标准三标准四标准五债务人和债务责任关联方不能偿还到期债务，诉诸法律，申请执行五年以上未果，且依据为无财产可供执行，法院已经中止执行的,经追偿后，无任何可供追偿财产的债权。债务人和债务责任关联方诉讼时效或执行时效均已丧失，经追偿后，无任何可供追偿财产的债权债务人和债务责任关联方依法宣告破产、关闭、解散，并终止法人资格，对其进行追偿后，未能收回的债权。债务人和债务责任关联方虽未依法宣告破产、关闭、解散，但已完全停止经营活动，被依法注销、吊销营业执照五年以上，终止法人资格，经追偿后，因无任何资产可供变现导致未能收回的债权。法院执行文书或有强制申请执行五年以上未果，无财产可供执行，法院已执行含义的裁定文书、律师事务所出具的尽职调中止执行。查报告。诉讼、执行时效已丧失,无追偿财产法人资格伤失，未能收回的债权；无任何资产可供偿还债权注销、吊销营业执照五年以上，无任何资产可供偿还债权律师出具的尽职调查报告。法院破产裁定、县级及县级以上工商行政管理部门出具的吊（注）销证明、企业的破产清算报告及财产清偿证明。县级及县级以上工商行政管理部门出具的吊（注）销营业执照证明、标准二标准三标准四标准五债务人和债务责任关联方不能偿还到期债务，诉诸法律，申请执行五年以上未果，且依据为无财产可供执行，法院已经中止执行的,经追偿后，无任何可供追偿财产的债权。债务人和债务责任关联方诉讼时效或执行时效均已丧失，经追偿后，无任何可供追偿财产的债权债务人和债务责任关联方依法宣告破产、关闭、解散，并终止法人资格，对其进行追偿后，未能收回的债权。债务人和债务责任关联方虽未依法宣告破产、关闭、解散，但已完全停止经营活动，被依法注销、吊销营业执照五年以上，终止法人资格，经追偿后，因无任何资产可供变现导致未能收回的债权。法院执行文书或有强制申请执行五年以上未果，无财产可供执行，法院已执行含义的裁定文书、律师事务所出具的尽职调中止执行。查报告。诉讼、执行时效已丧失,无追偿财产法人资格伤失，未能收回的债权；无任何资产可供偿还债权注销、吊销营业执照五年以上，无任何资产可供偿还债权律师出具的尽职调查报告。法院破产裁定、县级及县级以上工商行政管理部门出具的吊（注）销证明、企业的破产清算报告及财产清偿证明。县级及县级以上工商行政管理部门出具的吊（注）销营业执照证明、律师出具的尽职调查报告。2、不能确定为零值的债权按以下几种情况及原则考虑清算价值:综合分析法判断标准与依据序号判断标准描述2要点回收可能性回收价值区间标准一债务人处于开业状态，但无法具体查找生产经营场所、无法获取相关基础资料的；或虽然找到债务人，但是经调查确实无有效资产、无留守人员、无经营地点的，已经诉讼多年无结果的。程序受限；无资产无人员无地点诉讼多年无果。债权回收的可能性极小：概率发生的可能性为：0-5%未发现有确切资产线索的，按照0考虑。发现资产线索的，按不超过5%的比例考虑债权可回收价值。

标准二标准三吊销后未注归乡政府接管的，按债务人被吊销后没有履行法律程序注销，资产与人员被上级主管部门接收，目前没有继续经营的。债务企业经营正常，不配合评估现场工作，不提供相关资料;或有抵押物，不配合评估现场工作，不提供相关资料。销，资产与人员被上级主管部门接收,目前没有继续经营的。正常经营，评估程序受限,债权回收有一定可能性，概不超过5%的比例考虑率发生的可能性为5%—15%债权回收可能性较大，概率发生的可能性为20%—60%可回收价值。归区国有资产管理部门接管的，按不超过15%的比例考虑可回收价值。正常经营，效益良好但是拒绝还款的，按不超过60%的比例考虑回收价值。（不是考虑还款意愿，主要标准二标准三吊销后未注归乡政府接管的，按债务人被吊销后没有履行法律程序注销，资产与人员被上级主管部门接收，目前没有继续经营的。债务企业经营正常，不配合评估现场工作，不提供相关资料;或有抵押物，不配合评估现场工作，不提供相关资料。销，资产与人员被上级主管部门接收,目前没有继续经营的。正常经营，评估程序受限,债权回收有一定可能性，概不超过5%的比例考虑率发生的可能性为5%—15%债权回收可能性较大，概率发生的可能性为20%—60%可回收价值。归区国有资产管理部门接管的，按不超过15%的比例考虑可回收价值。正常经营，效益良好但是拒绝还款的，按不超过60%的比例考虑回收价值。（不是考虑还款意愿，主要考虑快速变现条件下，资金成本）正常经营，效益差或一般，按不超过30%的比例考虑回收价值。当存在有效抵（质）押物时（但因不配合评估无法准确确定价值）时，可考虑按高于30%的比例考虑回收价值。注：上述回收比例计算的回收价值是预计的变现价值。无需再考虑一定折扣。（二）综合分析法确定债权回收价值根据**律师事务所尽职调查意见，由于96年房字第046、047号《抵押合同》均未办理抵押物登记手续，因此96年房字第046、047号《抵押合同》无效。债务人主要从事房地产开发经营；建筑工程承包施工，道路施工，设备管道安装，建筑材料，室内外装潢，工程咨询。近几年来，国内房地产开发行业属高获利行业，而且上海房地产市场走向一直处于高位，房地产企业获利较多。另外，通常情况下，一般房地产企业应拥有一定存量的房产及其他实物资产， 其偿还债务能力应好于其他行业企业。根据经验判断，此类企业应有一定的偿债能力但本次分析的债务人其营业执照于2002年就被工商部门吊销；多年来一直官司不断，根据债权档案资料显示和向分管法院咨询，债务人绝大多数房产巳被法院拍卖和执行，剩余资产极少。综合以上情况，该企业自2002年就没有经营活动。根据剥离档案资料显示，该公司主动还款不力，银行信用较差。在其营业执照巳被吊销多年，没有从事经营活动的情况下，企业资产难以保全，因此，经验判断其债权清算价值为债权总额的7%，即预计清算价值为4547619.47元。案例三一一司法评估案例主题：灭失资产评估甲方（原告）：某房地产开发商乙方（第一被告）：某村民委员会丙方（第二被告）：某省建筑一公司甲方租借乙方旅店改建装修为一娱乐城，甲方每年应付乙方租金九万元。甲方有另一项目由丙方承建，欠丙方工程款108万元。由于甲方无力同时偿付丙方欠款和乙方租金，经协商，甲方将娱乐城转给丙方经营，以约定利润逐步抵扣丙方工程款。丙方进场后经营一年左右，因甲方仍不能按期支付乙方租金，经乙方多次催交无明显效果时，乙方将丙方清出娱乐城，另与一外商签 LT协议，将甲方原投资娱乐城装饰大部分拆除，由外商重新装修。现甲方状告乙方毁灭甲方资产，同时将丙方也一并告上法庭。评估过程及分析：此评估项目的特点是，甲方能提供原装修的合同、付款凭证.并有部分未完全毁灭的设施和设备。评估的最大难点是原先的改造装修内容大部分巳不存在，评估时，外商投资装修完毕，难以判别现行装修状况的产权归属。经过评估师艰苦努力，甲方原投资于该娱乐城的资产价值逐项确定下来。当资产评估报告在征求当事人意见的法律程序时，乙方和丙方反映强烈，主要异议是不认可评估结果，认为该评估报告是建立在一些单据、合同等书面资料上，没有实物支撑，违背了资产评估的真实性原则。虽然对于甲方原来是否装修过娱乐城以及装修到什么水平，甲、乙、丙三方心知肚明，对这种人为灭失的资产由不知情的中介机构评估，确实有一定难度。但对于这类项目还是有一定的方法可寻：首先，需要弄清这个娱乐城确实经甲方改建装修过，这可以通过广泛的调查和取证得到证实。其次，针对实际发生的付款单据和有关施工合同进行价值鉴定，这也不违背资产评估的真实性原则。评估时点装修和状况，必然留下前次装修的痕迹，例如原娱乐城桑拿池大理石仍保留利用•有些过道的地砖仍未变，中央空调主机仍未换，这些痕迹都证明甲方确实在该娱乐城上投资较大，评估机构对这些装修痕迹进行经验分析，结合所付款项目单据和合同在符合资产评估的科学性和真实性原则前提下确定了评估结果。案例四一一司法评估案例主题：追溯评估背景：接受XX省XXX市XX区人民检察院委托，对中国XX集团XX公司位于山东省淄博市张店区XXXX路XX号XX商务大厦价值进行评估。评估基准日：2004年12月7日评估委托时间：2007年1月评估方法：市场法和收益法价值类型：市场价值评估思路：1、 区域因素分析（具体情况此处略）（1） 商业繁华度（2） 交通便捷度（3） 区域房产利用方向（4） 临街宽度和深度（5） 临街道路状况（6） 基础设施条件2、 个别因素分析（具体情况此处略）（1） 位置（2） 用途（3） 面积（4） 建筑结构及装修状况：（5） 建筑物设备、设施状况6）成新度（7）基础设施状况3、估价原则（略）4、评估方法本公司评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区的市场调查之后，根据资产占有方提供的资料和评估人员收集的有关资料，结合估价目的、评估对象的区位条件和个别条件，根据估价对象的特点和目前的实际状况，依据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》 （GB/T50291-1999的规定，选用市场法和收益法两种评估方法为基本方法测算其价值。首先分别使用二种方法求取估价对象房地产价值，其次根据估价对象的实际情况选用前两种方法测算结果的加权平均值确定房地产的价值。具体估价过程中，以一层为一估价单元，以二、三和四层为一估价单元，使用不同的销售价格和租金价格分别进行市场法和收益法测算。（1）市场比较法在求取一项房产的价格时，根据替代原则，将待估房产与较近时期内巳经发生了交易的类似房产实例加以比较对照，并依据后者巳知的价格，参照该房产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日价值的一种方法，其计算公式为：V=VBXAXBxCXDV估价对象价格VB:比较实例价格A:估计对象交易情况指数/比较实例交易情况指数B:估价对象估价日期房价指数/比较实例交易日期房价指数C：估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数D：估计对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数（2）收益法收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其基本公式为：V=A/r[1—1/（1+r）]V:估价对象收益价格人:年净收益「：资本化率n：未来可获收益的年限5、评估假设和限制（略）测算过程：1、比较案例选择通过调查分析，我们选择了与评估对象条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：（1）选择案例原则：与估价对象用途应相近；与估价对象的交易类型相同；与估价对象处于同一商圈或距离较近；交易案例为正常交易，或可修正为正常交易（2）具体案例案例一：XXX大厦（具体描述略）案例二：XXX大厦（具体描述略）案例三：XX购物中心（具体描述略）案例四：XXX城（具体描述略）案例五：XXXX城（具体描述略）2、市场法测算（1）比较因素的选择根据估价对象的条件，影响估价对象价格的主要因素有交易情况、交易期日、区域因素和个别因素。交易情况：指是否为正常、公平、公开、自愿的交易。交易期日：指经过交易期日调整，将可比案例在其成交日的价格转变成估价时点的价格。区域因素：主要有商业繁华程度、交通便捷度、区域土地利用方向、临街宽度和深度、临街道路状况、宗地形状及可利用程度和基础设施状况等。其中：A、 商业繁华程度是指距商业中心的距离，商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量；B、 交通便捷度是指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度；C、 区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性；D、 临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响；E、 临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制；F、 宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度；G基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。个别因素：主要指建筑物内装修、平面布置、设施设备。其中：A、建筑物内装修指室内是否装修对房屋价值的影响;B、 平面布置指建筑物内的形状或门窗的位置对商业经营的影响;C、 设施设备指建筑物的设施设备配套的完善程度。（2）估价对象二、三、四层测算估价对象与各案例的比较因素详见下表项目名称估价对象XXX大厦XXX大厦XX购物广场报盘价8,800元/m28，900元/m28，000元/m2成交（报盘修正）价格7，920元/m28，010元/m28，800元/m2交易（报价）日期2004.122006.122006.122006.12交易情况正常正常正常正常区域因素商业繁华程度较繁华较繁华繁华繁华交通便捷度便捷便捷便捷便捷临街宽度深度一般一般良好一般临街道路状况度次干路次干路主干路主干路个别因素建筑物内装修未装修全部装修全部装修全部装修平面布置较合理较合理较合理合理设备设施不齐全齐全齐全齐全XXX大厦与XXX大厦的报盘修正价格是以报盘价为基础，根据销售商所能够做出的最大折扣10%确定XX购物广场的报盘价是以购房产后同时返租为前提的，其市场价是在报盘价的基础上增加10%-20%本次评估考虑楼层对商业用房的影响，确定一层修正价格在报盘价的基础上增加20%，二至四层修正价格在报盘价的基础上增加10%。根据估价对象与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：a三个案例的交易情况均为正常、区域土地利用方向、宗地形状及可利用程度和基础设施状况与委托估价的建筑物基本一致，故对于上述这些影响因素不再修正，确定为100ob、交易期日因素的修正系数交易期日：以估价对象的交易期日指数为100,经查询淄博市统计局，2005年非住宅类商业娱乐用房的价格指数为107.8。2006年全年的统计资料尚未完成整理工作，只收集到了当年1月至11月的统计资料为104.4。由于此资料系当年前11个月累计增长与去年同期相比，故与全年统计资料相比相差很小。因此在无全年统计数据的前提下以此数据替代2006年的统计资料。综上所述，商业娱乐用房自2004年至2006年指数变动为107.8%*104.4%=112.5,4%即三个案例的交易期日指数为112.54。C、区域因素的修正系数繁华程度：分为繁华、较繁华、一般、较差、差五个等级，以估价对象的等级为100,每相差一个等级修正2%；交通便捷度：以公共交通条件是否便捷分为便捷、较便捷、一般三个等级，以估价对象为100,每相差一个等级修正2%；临街宽度深度：以临街宽度与深度分别良好、一般、较差三个等级，以估价对象的等级为100,每差一个等级修正3%；临街道路状况度：以临街道路类型和级别分为临街巷、临支路、临次干道、临主干道四个等级，以估价对象的等级为100,每相差一个等级修正1%。d、个别因素的修正系数（a） 建筑物内装修状况：以建筑物室内是否装修分为巳全部装修、 部分装修、未装修三个等级，以估价对象为100,每相差一个等级修正3%；（b） 平面布局：以建筑物内平面布局是否合理分为合理、较合理、一般三个等级，以估价对象为100,每相差一个等级修正1%；（c） 设备设施：以建筑物内部是否安装滚梯等主要设备分为齐全、较齐全和不齐全三个等级，以估价对象为100,每相差一个等级修正1%。根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表后，计算过程详见下表：二层、三层和四层因素比较修正系数、计算结果表项目委估物业XXX大厦XXX大厦XX购物广场修正后交易价格（元）7，9208，0108，800交易情况修正100100/100.0100/100.0100/100.0交易期日修正100100/112.5100/112.5100/112.5区域因素商业繁华程度100100/100.0100/102.0100/102.0交通便捷程度100100/100.0100/100.0100/100.0临街宽度深度100100/100.0100/103.0100/100.0临街道路状况度100100/100.0100/101.0100/101.0区域因素修正100100/100.0100/106.1100/103.0个别因素建筑物内装修100100/106.0100/103.0100/106.0平面布置100100/100.0100/100.0100/101.0设备设施100100/102.0100/102.0100/102.0个别因素修正100100/108.1100/105.1100/109.2四项修正系数100/121.6100/125.4100/126.5比准价格（元咪2）6，5126，3857，824评估单价（元咪2）6，907案例算术平均值（元）6，907建筑面积（平方米）10,554.93评估值72,902,901根据修正后的交易价格、各个对比因素不同的修正系数， XX商务大厦二层、三层和四层建筑面积10,554.93平方米的房产价值为72,902,90元。（3） 估价对象一层测算（与二、三、四层类似，此处略）（4） 市场法计算结果综上所述，XX商务大厦一层一号、二层、三层和四层建筑面积 12,389.32平方房产的价值为90,443,338元。3、收益法测算（1）客观租金的确定客观租金的确定以市场比较法确定。参照淄博市张店区巳有的房地产项目选取与估价对象位置相近、用途相同、建设条件相似的交易实例作为可比实例，并分别进行实地勘察，与估价对象处于同一供需圈内房地产项目的客观租金水平相比较， 进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定估价对象客观租金水平。比较因素修正指数的确定根据估价对象与比较案例各种因素具体情况， 编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：三个案例的交易情况均为正常、区域土地利用方向、宗地形状及可利用程度和基础设施状况与委托估价的建筑物基本一致，故对于上述这些影响因素不再修正，确定为100。交易期日、区域和个别因素的修正系数交易期日：以估价对象的交易期日指数为 100,经查询山东省统计局、淄博 市统计局，2004年商业用房租赁价格指数为101.6,2005年商业用房的租赁价格指数为102.6至2006年11月尚未完成当年的租赁价格指数整理工作， 根据谨慎性的原则，以2005年商业用房的租赁价格指数102.6增长点的56%（56%为2006年房屋销售价格指数（104.4-1与2005年房屋销售价格指数（107.8-1之比）替代2006年商业用房的租赁价格指数的增长点。即2006年商业用房的租赁价格指数的增长点=（102.6-100X56%=1.456%综上所述，商业用房租赁价格自 2004年至2006年指数变动为102.6%X（100+1.456%=104.1%即三个案例的交易期日指数为104.1。区域因素和个别因素修正指数的确定在各个估价单元的评估计算中确定 （以估价对象二、三、四层为一个单元，以估价对象一层为一个单元分别计算）估价对象二、三、四层评估计算2、确定客观租金比较案例情况如下：项目名称估价对象XXX大厦XXXX城XXX大厦交易（报价）日期2004.122006.122006.122006.12区域因素商业繁华程度较繁华较繁华较繁华繁华交通便捷度便捷便捷便捷便捷临街宽度深度一般一般一般良好临街道路状况次干路次干路次干路主干路个别因素建筑物内装修未装修全部装修部分装修部分装修平面布置较合理较合理较合理较合理设备设施不齐全齐全齐全齐全b、客观租金比较案例修正系数及计算如下项目委估物业XXX大厦XXXX城XXX大厦

修正后交易价格（元）402542交易情况修正100100/100.00100/100.00100/100.00交易期日修正100100/104.10100/104.10100/104.10区域因素商业繁华程度100100/100.00100/100.00100/102.00交通便捷程度100100/100.00100/100.00100/100.00临街宽度深度100100/100.00100/100.00100/103.00临街道路状况度100100/100.00100/100.00100/101.00区域因素修正100100/100.00100/100.00100/106.11个别因素建筑物内装修100100/106.00100/103.00100/103.00平面布置100100/100.00100/100.00100/100.00设备设施100100/102.00100/102.00100/102.00个别因素修正100100/108.12100/105.06100/105.06四项修正系数100/121.6100/109.37100/116.05比准价格（元咪2）362338算术平均值（元）32。、年潜在毛收入的确定根据估价人员对估价对象的现场勘查以及对估价对象周边商业物业租赁市场的调查了解，目前与估价对象处于同一供需圈内房地产项目的同等建筑规模的商业楼的市场租金水平为32元/月・平方米。年潜在毛租金收入=月市场租金X12X建筑面积d、年有效毛收入的确定估价人员通过对估价对象周边商业物业租赁市场的调查分析， 结合估价对象的实际情况，确定估价对象于估价时点出租率为95%。则：有效毛租金收入=潜在毛租金收入X出租率e、运营费用的确定税金：包含房产税和两税一费(即营业税、城市维护建设税及教育费附加)，占租金收入的17.5%，则税金=有效毛租金收入X17.5%管理费：根据对同区域商业物业管理费用的调查，一般占租金收入的3.5%，则：管理费=有效毛租金收入X管理费率维修费：按房屋重置总价的2%计算根据淄博市2006年工程造价市场的情况，与估价对象相同结构，类似规模、设备和装修标准的建筑物平均重置单价为2000元/建筑平方米，则：维修费二重置单价X建筑面积X2%保险费：按房屋重置总价的0.15%计算，则：保险费=房屋重置总价X0.15%年运营费用=税金+管理费+维修费+保险费f、 净收益的确定年净收益=年租赁收入一年运营费用g、 估价对象收益价格确定通过市场调查和研究，估价人员认为估价对象所处区域办公楼市场在未来可预见的时间将会保持较稳定的租金水平和出租率。故本次评估估价人员假定在未来可获得收益的年限内，年净收益和出租率将会保持估价时点的水平。运用下列公式计算估价对象收益价格：V=A/r[1-1/(1+nr])V：估价对象收益价格人：年净收益「：资本化率\资本化率的确定资本化率依据安全利率加风险调整值的方法来确定， 以中国人民银行公布的估价基准日的一年期定期存款利率2.25%（2004年10月公布）为安全利率；并综合评估目的考虑市场风险、财务风险、运营风险和政策风险，最终确定以7%作为本次评估的资本化率。i、未来可获收益的年限38年则：V=A/r:卜1心+谓j委估对象二、三、四层的收益单价、总价计算数据及过程详见下表序号项目名称计算式计算结果1年潜在毛收入 , 2… _32元/月MX12384.002年有效毛收入年潜在毛收入X95%364.803年维修费重置价值X2.00%40.004年管理费年有效毛收入X3.5%12.775年保险费重置价值X0.15%3.007其它税费年有效毛收入X17.5%63.848年净收益a 年有效毛收入-刀（年维修至其它税费）245.199资本化率r7.0%10剩余使用年限n38.0011评估单价(a/r)(1-1/(1+r)An)3,234.9312建筑面积10，554.9313评估值评估单价X建筑面积34，144.459估价对象一层测算（与二、三、四层类似，此处略）4、二种评估方法的评估结果内涵不同。二种评估方法相比，收益法评估的不确定性更大一些。故本次评估采用市场法与收益法两种方法评估值的加权平均值作为评估结果。评估值=市场法评估结果X60%+攵益法评估结果X40%项目市场法结果（元）收益法结果（兀）评估结果（元）一层17,540,43712,037,10215,339,103二、三、四层72,902,90134,144,45957,399,524合计90,443,33846,181,56172,738,627案例五一一折现率计算案例折现率等重要参数的获取来源和形成过程为了确定委估企业股权的价值，我们采用了加权平均资本成本估价模型（“WAC”。）WACC模型可用下列数学公式表示：WACC=WrX+WdXdXi-t）Wr-:股权比例r=:股权回报率Wd:付息负债比例:债权回报率d=t=:企业所得税率1•股权回报率的确定计算股权收益率，我们采用资本资产定价模型（“CAPM。CAPM模型是普遍应用的估算投资者收益以及股权资本成本的办法。CAPM模型可用下列数学公式表示:r=rf+B（m-rf）+rsr=股权资金回报率rf=无风险收益率rs=个别风险收益率B=风险系数rm=市场风险收益率((rm-f)=市场风险溢价在CAPM分析过程中，我们采用了下列步骤：确定无风险收益率国库债券一般认为是无风险的，因为如果能持票据到期，则拒付风险是可以忽略的。本次评估采用了中国2007年4月发行的5年期凭证式国债利率4.62%并折算为复利利率4.24%后的数值作为无风险收益率。确定市场风险溢价一般来讲，市场风险收益率是投资者所取得的风险补偿额相对于风险投资额的比率。证券分析家一直在研究一般证券市场风险报酬的确定方法。例如在美国，IbbotsonAssociates研究发现，从1926年到1997年期间，大规模公司的普通股投资年平均综合收益率为11%，长期政府债券的平均收益率为5.8%以上。这两者之间的差异即是一般市场的股本风险报酬。据评估人员所知，中国证券市场比美国风险性更大，因为中国证券业还不成熟，也不规范。其中重要的指标-证券监督体系需要大的改进，规范证券市场的法律法规也需要完善。因此，中国证券市场的投资者更易遭受来自证券市场的影响和伤害。参考美国IbbotsonAssociates的分析计算方法，我们对中国股票市场的超额风险收益率进行了估算。中国目前有两个股票交易市场，上海证券交易市场和深

圳证券交易市场。两交易市场分别在 1991先后建立。衡量上海股票交易市场股票交易价格波动的指数被称为“上证综合指数”或“上证综指” ；衡量深圳证交所股票交易价格波动的指数称为“深证成分指数”或“深证成指”。证券交易指数是用来反映股市股票交易价格的综合指标。鉴于以上分析，我们分别选用上证综指和深证成指为上交所和深交所的股票投资收益的指标。我们收集了1996年到2006年上述两证交所的年度指数。分别计算上证综指和深证成指的几何年收益率，分别为11.3%和7.53%，然后按两市市值的权重加权得出股权收益率10.54%，扣除4.24%的无风险利率后得到6.3%的风险溢价。（3）根据一般市场确定具体行业及公司的风险收益率Beta（）系数的基本思路是，某企业的风险收益率是社会平均风险收益率与被评估企业所在的行业风险与社会平均风险比例的乘积。 值也是衡量某证券相对于普通市场相对风险的依据。因为投资者希望从风险中得到回报， 值是投资者衡量某公司证券相对回报率的有效依据。投资一家 为1.1公司的股票，意味者该股票比一般市场的风险高 10%。反之，为0.9则表示投资该公司股票比一般市场的风险低 10%1） 收集钢铁行业上市公司的资料。2） 从上述资料中选取可比公司数据作为样本。3） 计算样本公司的B值样本公司的B值从万得（Wind）资讯获得。4） 取消对B值的杠杆调整从上述计算得到的醴取消杠杆调整后的3值=取消杠杆调整后的3值=（1实际税率）付息负债股东权益5)取消杠杆后的B值如下:言羽涨翱钢做目迷金牛 ../ a9M1463610.72670画ansr(4)特有风险的确定一般认为投资者期望的投资回报率与其需要承担的投资风险相关， 承担的投资风险越高，期望的投资回报率就会越高。公司的规摸与投资风险大小是有直接关系的，公司资产规模小，投资风险就会增加，反之，公司资产规模大，投资风险就会相应减小。企业资产规模与投资风险这种关系巳广泛被投资者接受。在国际上有许多知名的研究机构发表过有关文章， 详细阐述了公司资产规模与投资回报率之间的关系。如美国的IbbotsonAssociate在其SBBI每年度研究报告中就有类似的论述。事实上IbbotsonAssociate将美国的上市公司分为大公司和小公司，从最近年度的报告可以看出小公司的平均回报率高于大公司约 2%—4%左右。另外，国际知名的财务咨询公司普华永道也对此进行过独立研究。 普华永道对美国1963-1997年上市公司的平均年期望回报率与公司资产规模之间的关系进行了研究。普华永道首先对这一期间上市公司进行分组， 每组包括若干个上市公司。将每组上市公司的平均投资回报率和资产平均值作为一组样本点， 从而得到若干个样本点。研究资规模与投资回报率之间的关系。普华永道的研究结论为公司资产规模与期望投资回报率之间存在如下关系：Re=17.074%—2.7%xiog(A)Re：投资回报率A:公司总资产账面值由于委估企业的总资产规模小于同行业大部分上市企业的总资产规模，因此本次评估考虑小公司超额收益率为3%。同时考虑企业所处于的经营阶段、企业的经营状况、财务状况等情况，本次评估考虑其风险调整系数为1%。2•债权回报率在中国，对债权收益率的一个合理估计是将市场公允的公司债权收益率与长期（（5年及5年以上）银行贷款利率结合起来的估计。目前国内，只有极少数国营大型企业或国家重点工程项目才可以被批准发行公司债券。事实上，中国目前尚未建立起真正意义上的公司债券市场， 尽管有一些公司债券是可以上市交易的。然而，另一方面，官方公布的贷款利率是比较容易得到的。因此我们可以采用评估基准日有效的长期贷款利率作为长期债权收益率。对于短期债权，由于同样的原因，我们采用评估基准日有效的一年内银行贷款利率作为短期债权收益率。禾I」用对比公司长短期债权比例作为权重计算加权平均值作为对比公司债权回报率。3.WACC的确定我们对企业2007年度至2011年度的资本结构进行了分析预测，预测企业的资本结构在2012年度将达到稳定，趋同于行业平均水平。按照这个资本结构，我们最终测算出其加权平均资本成本。资本结构见下表:2007年2008年2009年2010年2011年2012年债权比率「15%18%25%10%9%P29%股权比率85%82%75%90%91%71%折现率的计算结果见下表:年度2007年2008年2009年2010年2011年2012年按企业资本结构调整后B0.81460.84830.90900.79190.78530.9561股权收益率13.37%13.59%13.97%13.23%13.19%14.27%债权收益率6.94%6.94%6.94%6.94%P6.94%6.94%所得税率33%25%25%25%25%25%债权比率15%18%25%10%9%29%股权比率85%82%75%90%91%71%折现率12.07%12.08%11.80%12.40%12.44%11.60%审核中要求回复问题：计算风险系数和WACC时，D/E计算中，对于上市公司限售流通股采用每股净资产是否合适？在确定D/E时，是否考虑了评估基准日时的资产负债率和未来宽厚板融资比例因素？答复：巳修改。计算风险系数和WACC时，D/E计算中，对于上市公司限售流通股采用流通股股价打折进行计算。在确定D/E时，巳经重新考虑了评估基准日时的资产负债率和未来宽厚板融资比例因素。在计算折现率时是否考虑了新企业所得税法税率调整因素， 请说明；答复：巳修改，在计算折现率时巳经重新考虑了新企业所得税法税率调整因素，并充分考虑企业的D/E变动情况来确定折现率。被评估企业是否享受东北老工业基地振兴的税收优惠政策， 请说明。答复：被评估企业享受东北老工业基地振兴的税收优惠政策，此次修改过程中将应纳增值税优惠扣减资本性支出，至于所得税优惠，评估人员经过测算,其在2008年及以后年度的应纳所得税额没有增加，因此也没有抵扣的问题。请评估机构说明收益法评估时各年折现率存在差异的原因。答复：本次对企业采用收益法评估时，中和评估采用了加权平均资本成本估价模型（“WACC”）测算折现率。WACC模型可用下列数学公式表示：WACC=WrXr+WdXdx（1-t）wr = 股权比例r = 股权收益率w=付息负债比例

dd = 债权收益率t = 企业所得税率由于企业正处于三期项目的建设初期和一、二期项目的技改期，在近五年内由于建设期借款及还款而导致其债权和股的比重（D/E）有明显变化，因此本次评估时使用了变化的折现率（WACC）。我们对企业2007年度至2011年度的资本结构进行了分析预测，预测企业的资本结构在2012年度将达到稳定，趋同于行业平均水平。按照这个资本结构，我们最终测算出其加权平均资本成本。案例六 在产品评估案例目前企业的在产品为金属液料和生产用的辅料材料。这些在产品均属于正常生产产品。稀土矿包括原矿土与盐酸的溶解液、各系分解液、高位槽存放液、沉淀槽内的沉淀液、沉淀物等。生产用的辅料材料包括萃取剂和其他材料。经过盘点，发现企业以前年度多结转成本，导致实物资产多于账面反映资产，清查时将其调整。对于生产用的辅料材料以现有市场销售价格（不含税，含运费）作为评估单价。对于金属液料，以最终产品的评估值减去后续加工成本后的余额作为评估值。以高钇车间1#、2#、3#四分组槽为例，计算过程见下表：槽号项目体积浓度REO⑴Y2。3La203CeO2Pr6011Nd2O3Sm2O31#2#3#四分组槽水相（A）104.65351.1〜1.317.28345.97860.52420.0980.14611.33820.4972有机相（O）100.83620.1〜0.141.70350.74490.01230.00230.00650.09060.0537小计仃）18.98696.72350.53650.10030.15261.42880.5509单价（万/T）4.502.700.6014.7017.300.70后续加工费（万元）3.300.300.202.101.501.10对应产成品评估单价（万元）4.112.710.7010.069.651.48在产品评估单价（万元）0.812.410.507.968.150.38在产品评估值（万元）5.441.290.051.2111.650.21金额小计（万598.586530.25581.44860.06022.243224.71960.3563槽号项目Eu2O3Gd2O3逐7Dy2O3Ho2O3*3Tm2O3Yb2O3Lu2O31#水相（A）0.02531.98920.32884.91410.73470.28770.01690.30080.10352#有机相（O）0.0030.17340.02480.4060.05250.04610.00480.05450.02733#小计仃）0.02832.16260.35365.32010.78720.33380.02170.35530.1308四单价（万/T）265.002.30395.000065.0016.008.002.0026.00130.00分后续加工费（万元）10.001.505.003.004.004.003.004.0020.00组对应产成品评估单价（万元）230.772.55271.164149.716.449.654.726.44102.56槽在产品评估单价（万元）220.771.05266.1646.712.445.651.722.4482.56在产品评估值（万元）6.252.2694.12248.521.921.890.040.8710.80金额小计（万）7.49954.9740139.6720345.806512.59522.67040.04349.237817.0040经评估，在产品的评估价值为77,165,005.47元案例七：B系数的计算自己动手计算B系数□袁煌《中国资产评估》2007年第［摘要］由于从外界及时获得B系数目前还受到限制，影响了我们采用B系数确定折现率。为解决这个问题，本文提供了一种替代方法，即选择可参照的上市公司的B系数来间接确定所评估企业的B系数。这种方法可以帮助评估人员达到比较客观地确定折现率的目的。本文以实例说明了具体的计算过程。同时，对这种方法使用时所受的限制和有关注意事项作了说明。收益法的折现率中包含的风险报酬率，如果采用B系数确定，相对要客观一些。由于条件的限制，目前及时获取需要的B系数还比较困难。根据实际使用情况，本文介绍一种较简单的间接计算B系数的方法，供大家参考。一、B系数的实质及其确定方法B系数反映的是某一只股票相对于市场波动的敏感程度。资产评估中以B系数体现评估对象风险报酬率和市场平均风险报酬率之间的关系。按说B系数所反映的评估对象未来预期收益期内的风险报酬率相对于市场风险报酬率的比值是波动的。但在实际使用B系数时，我们一般假设评估对象未来相对波动率是稳定的，并往往是以历史数据来计算该B值。在被评估企业是上市公司时，可以根据其各期历史收益数据和相应的股票市场综合指数来确定其B系数。当被评估企业不是上市公司时，我们可以寻找相似的上市公司，先得出该上市公司的B系数，然后通过比较和调整来间接计算被评估企业的B系数。下面我们通过实例来统计算非上市公司B系数的方法和步骤。、某非上市公司B系数的计算方法和步骤（一）计算参照上市公司B系数如果将市场上全部所有股票作为一个资产组合，其市场整体风险收益以市场整体资产组合M收益的方差Var（Rm）表示，任一只股票对系统风险收益的贡献，由这一股票与市场资产组合M收益的协方差COV（Rm，Ri）表示，则B系数可表示为：X呼警 ①Ia（心）此外，由于市场整体收益率丫=a+B&-参照上市公司的收益率），通过进行一元线性回归分析，也可以用这一公式计算出B系数。这两种计算方法实质上是一致的。在本范例中，采用前者计算B值，步骤如下：1、计算股票市场整体收益率和参照上市公司股票的收益率（1）股票市场整体收益率R=（INOE瓦一I魅兀.）/INDEX ②式中：Rmt—第t期的股票市场整体收益率INDEXt—第t期期末的股票市场综合指数INDEXt_i—第t-1期期末的股票市场综合指数由于所选取上市公司是于2001年6月上市的，因此，本案例采用2001年6月末至2005年12月底（评估基准日）每个月月末共55个沪市综合指数作为市场整体收益率指标的计算根据。为使市场整体收益率 （Rmt）达