房地产企业融资现状与对策

PAGEPAGE8房地产企业融资现在状况与对策【内容内容内容内容摘要】房地产行业是一个资金密集型行业，融资问题关系到房地产企业的生死存亡。本文从我们国家房地产企业融资的现在状况出发，分析了我们国家房地产企业融资中存在的问题，并针对这些问题提出了一些解决对策。【本文本文本文本文关键词语语语语】房地产;现在状况;对策;融资一、引言房地产业是我们国家国民经济的一个主要的支柱产业。房地产业的健康发展对于拉动内需、扩大就业、促进国民经济的发展具有主要的作用。房地产业属于资金密集型产业，具有资金需求量大、投资成本高、回收期长、牵涉面广等特点。房地产企业的发展离不开资金的支持。房地产开发的经过就是一个资金转化的经过，资金是房地产企业的血液，资金问题是房地产业发展不可忽视的一个主要问题。因而对房地产业融资问题的研究，不只对于房地产业的健康发展具有主要的意义，对于我们国家经济的稳定也具有宏大的现实意义。二、我们国家房地产企业融资现在状况分析当下我们国家房地产企业融资来源重要有银行贷款、股票融资、自筹资金、融资租赁、企业债券、信托融资等方式。从构造上能够划分为银行贷款、自筹资金、其他资金来源(重要包含国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金)三个项目，这三个项目占到总资金的95%以上。2012年我们国家房地产企业共融资96538亿元，其中来自银行贷款的部分为14778亿元，占15、3%;房地产企业自筹资金39082亿元，占比40、5%;其他资金来源42274亿元，占43、8%，其中个人按揭贷款为26558亿元，占28%。2013年1至11月我们国家房地产企业银行贷款17667亿元，占筹资总额的16、14%;自筹资金42742亿元，占比39%;个人按揭贷款30534亿元，占比28%。由这些数据能够看出当下我们国家房地产融资中，银行贷款比重最高，直接银行贷款以及个人按揭贷款比重到达40%以上，其次是企业自筹资金，仅次于银行贷款，其他融资方式获得资金较少。三、我们国家房地产企业融资中存在的问题1、房地产企业融资渠道过于单一当下我们国家房地产企业融资过于依靠银行贷款，银行贷款在房地产企业融资中占领主导地位，债券融资、信托融资、股票融资、境外融资等方式所占比重较小。这种对银行贷款的过于依靠，使得银行信贷成为我们国家房地产业最主要的输血者，成了房地产业的一个主要支撑。据统计2006到2013年间我们国家房地产企业融资来源中，直接的银行贷款平均为18%，在其他资金来源中按揭贷款占25%，来自银行的资金一共占到了43%。大量的银行贷款使得银行资金参与了房地产开发的全经过，晦气于我们国家房地产业的长期发展。房地产企业融资集中于银行贷款，容易诱发各种风险，一旦国家政策有变，房地产企业从银行难以获得资金，房地产业的资金链就会断裂，这样不只会对房地产行业带来致命打击，而且对我们国家银行系统的稳定以及金融安全也会带来严重的影响。因而我们必需认识到这种融资渠道单一化的弊端，优化房地产业的融资构造，促使房地产业更好的为我们国家国民经济效劳。2、房地产企业内部管理软弱，信誉风险较高据统计2013年我们国家共有房地产企业8万多家，但是大部分的房地产企业属于中小型房地产企业，跨区域影响力较小，内部管理软弱，风险控制能力较差。企业管理层对风险认识不足，更多的关注怎样解决风险，而不是怎样防备风险，缺乏相应的风险应急办法。内部管理软弱使得一些房地产企业的融资能力遭到严重影响，信誉风险较高，这在一定水平上加剧了银行的信贷风险，出现一些不良资产，一些企业以至出现无法归还贷款而跑路的现象，严重影响了房地产企业的信誉，信誉风险较高是当下房地产企业融资难的主要原因之一。3、关于房地产企业融资的法律法规不完善当下我们国家于房地产企业融资相关的法律法规较少，有关房地产金融方面的法规不能构成科学有效的体系，缺乏互相一致性和协调性，这在很大水平上制约着我们国家房地产企业融资的发展。当下我们国家只要〔公司法〕和〔担保法〕两部法律牵涉到了房地产企业融资的规定，但这两部法律中对融资的规定很模糊，可把持性较弱，在实际中无法对房地产企业进行指点和监管，没有发挥法律应有的作用。在发达国家，市场是对资金调节的重要手段，国家对房地产业的调控都是有法可依，而我们国家由于缺乏详细的法律规定，只能依靠行政手段进行调节，如最最最最近几年我们国家各地实行的限购政策，对需求进行抑制，导致一部分限制资金无法进入房地产业，影响了房地产业融资的来源。相关法律法规的缺乏，使部分新兴的融资方式在发展经过中没有明确的法律条例作为支撑和后盾，使资金借贷者与资金使用者之间的利益关系无法有效的得到平衡。4、房地产企业缺乏融资方面的专业人才房地产企业的融资具有较高的专业技术性，企业应结合本身实力，项目规模等情况对需求资金进行计算，然后比照各种融资方式的成本，选择适宜的融资规模以及融资方式。这些都需要精通财政，投资，熟悉资本市场发展以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而我们国家当下房地产企业在融资前并没有进行这些评估与计算，往往是根据企业负责人的意志盲目融资，只重规模不重效益，为企业带来了较大的风险。例如一些房地产企业往往不考虑其他的融资方式，只关注银行贷款，而且不管本身的需求是多少，贷到的钱越多越好，最后往往导致大量资金的闲置，或者资金无法回笼，使企业陷入财政窘境。四、优化我们国家房地产企业融资对策分析1、构建多元化的融资渠道的十六届三中全会中初次提出要鼎力发展资本市场，扩大直接融资比例，我们国家房地产企业要积极发展除银行贷款以外的其他融资方式，构建多元化的融资渠道，降低企业融资风险。首先鼎力推进房地产信托业务。房地产信托是指投资者将资金委托给信托公司，然后再由信托公司投资给房地产公司或者房地产项目的融资方式。该融资方式在国外发达国家已经得到了较好的发展，而我们国家当下仍处于起步阶段，因而我们国家能够能够通过学习国外成熟的房地产信托形式，并结合我们国家的详细情况，逐步建立合适我们国家的房地产信托融资形式;其次，鼎力推进融资租赁业务。在发达国家中，融资租赁业务是仅次于银行贷款的第二大融资来源，在我们国家房地产业发展融资租赁业务不只能够拓展房地产企业融资渠道，解决房地产企业融资渠道单一的问题，而且还为我们国家房地产企业引进外资创造了条件;最后，加快发展房地产投资基金。房地产投资基金是首先通过发行受益凭证在资本市场上募集资金，然后再投资于房地产市场的一种资金筹集方法。房地产投资基金能够有效的减轻我们国家房地产企业的债务负担，减轻对银行贷款的依靠性，拓宽资金来源。2、加强房地产企业内部控制管理企业内部控制是现代企业加强管理，提升经营效率，有效化解风险的主要手段，关系到企业的生存与发展，对房地产企业来说更是如此。由于当下我们国家许多房地产企业内部控制制度不合理，制约了企业的融资能力，因而房地产企业要加强企业内部控制制度的建设，重要包含完善会计系统的建立，提升管理人员对内部控制的认识，完善公司治理构造，强化内部监督机制，提升企业信誉等级，进而使企业有能力扩大融资来源。3、完善房地产企业融资相关法律法规我们国家房地产企业的健康发展离不开健全的法律体系，我们国家当下关于房地产企业融资的法律法规在一定水平上制约了我们国家房地产企业的融资状态，因而我们必需借鉴国外成熟市场法律状态，并结合我们国家房地产市场详细情况，完善我们国家现前阶段的相关法律法规。要在〔公司法〕、〔合同法〕、〔民法〕等法律中完善企业融资的相关规定，明确规定房地产企业融资的范围以及违约后果，进而进一步约束我们国家房地产企业的融资行为。4、培养房地产融资专业人才房地产企业要想扩大融资渠道，提升融资能力，必需具有一批高素质的精通房地产金融的专业人才。房地产金融到不只牵涉房地产市场，而且还牵涉资本市场，比较复杂。因而企业要培养一批精通财政、金融、法律、房地产等方面知识的人才，只要这样房地产企业能力提升融资能力