凤凰城开发市场策划报告

凤凰城二期开发工程筹划案第一局部：凤凰城二期工程开发介绍凤凰城二期工程概况二、凤凰城二期开发的现实意义三、凤凰城二期工程筹划的工作重点四、二期开发前期工作的统筹支配其次局部：凤凰城二期开发的市场筹划一、工程开发面临的市场环境〔一〕宏观市场环境１、城市化与国内郊区大楼盘的进展趋势２、济南新城区总体规划与东部产业带规划〔二〕微观市场：１、区域自身建立条件２、关于工程周边区域的建立状况３、凤凰城周边产业园区总体调查济南高新区：出口加工区：４、山东建筑工程学院专题调查新校区规划和建立方案现校区教职工住房状况周边商业设施调查５、济南郊区楼盘、类似竞争楼盘的调查济南国科：加洲花园：文昌山庄：〔三〕市场需求和产品调查１、济南居民住房需求概况２、国内房地产开发先进城市郊区楼盘与建筑创新调查沪苏杭郊区：〔２〕珠江三角洲：〔３〕京津地区：二、凤凰城二期工程的市场定位〔一〕目标消费市场定位〔二〕建筑产品定位〔三〕本区工程在凤凰城综合开发工程中的角色与作用三、凤凰城二期工程的规划建议〔一〕景观建筑规划在本区应考虑的因素〔二〕本区规划可能的功能区设想〔三〕本区规划指标建议四、凤凰城二期工程的建筑筹划设想〔一〕建筑类型及其组合比例〔二〕景观与建筑风格〔三〕建筑户型与面积设计五、凤凰城二期工程的规划设计与建筑设计要求〔设想〕〔一〕凤凰城二期工程的规划设计要求〔二〕凤凰城二期工程的规划设计要求六、凤凰城二期的市场推广策略〔框架〕第一局部：凤凰城二期工程开发筹划工作说明一、凤凰城二期工程概况：位于凤凰山北坡，处在文教区〔西区〕与起步区之间，中心区之南。占地约４０公顷左右，建筑面积约３０～５０万平米，是一个区域商业配套完善、环境自然优雅、建筑简约精致，以当前追求肯定生活品质水准社会精英分子为消费主体的具有肯定学问文化气氛、现代生活情趣构造的睿智性品尝生活区。凤凰城二期开发的现实意义：二期可发的实际意义在于：１、更好的完善凤凰城南部区的社区生活功能，完成南部区〔文教西区、二期、起步洋房区、文教东区〕各片区开发的连接，从而显现凤凰城整体开发的形象雏形；２、可以形成南部区与中部开发的过渡〔二期近邻中心区〕，符合凤凰城目前从南至北滚动开发的需要。３、完成文教区的商业配套，形成公司商品住宅的持续开发，使凤凰城南部区形成一个满足肯定经济效益规模的、生活配套较完善成熟的居住社区。三、凤凰城二期工程筹划的工作重点：１、确定二期工程的功能性〔角色〕要求２、满足该功能的二期工程开发的建筑品类３、二期建筑各品类的特征提炼与描述４、各品类的量化组合设计５、各品类的建筑组合与已建成区的功能性连接与融合６、各类建筑产品消费群体的定位７、建筑的开发方案初步筹措８、二期工程市场推广的框架性方案：四、二期开发前期工作的统筹支配：二期工程运作的工作方案简表：序号工作事项时间执行人帮助１一期花园洋房参照时间１．１开盘０２．１２月底１．２交房０３．３．１１．３方案销售时间０３．６２二期工程开发工作支配２．１工程调研０２．９-１０．１５２．１．１周边调研２．１．２建工、市中心代表楼盘２．１．３相关部门走访〔确定调查方向、区域〕１０．１４-１５办公室〔车〕２．１．４确定调查方案１０．１７办公室２．１．５济南郊区楼盘１０．１８-１９２．１．５高新区１０．２１-２３办公室２．１．６周边产业园区１０．２４办公室２．２先进城市考察〔依据各市具体状况确定〕１０．２５-１０．３１２．３资料信息整理，提交市场报告１１．１-６２．４市场筹划研讨与报告编写１１．７、８、１１、１２２．５筹划方案〔争辩〕１１．１３２．６工程方案确定１１．２０２．７工程报批手续１１月底２．８规划设计托付１２．１３规划设计３．１规划设计方案１２．１—０３．２．１３．１建筑方案０３．３４工程施工０３．３月底---５工程销售０３．５月----方案设计说明：充分考虑一期工程施工与销售进度支配。１、在一期工程完工交房后，按本方案工程施工主要工作可马上转入二期工程。２、一期销售进入尾期时，二期工程已具备销售条件。３、二期工程选择春末夏初开工，自然气候条件较佳，便于施工组织。４、工程整体开发方案可在前期工作确定的根底上按序合理支配。〔一〕二期开发的市场调研工作济南东部区域房地产市场总框调查〔山大路以东、东西交通动脉沿线的街区〕调查内容：１．１济南东部居民住房需求调查１．２济南东部房地产开觉察状〔供给〕特定目标对象的调研〔高新区专题、周边园区专题、建工学院与山东航空等代表单位等〕本调研需解决的问题：１．１各特定园区的产业规划状况及现在建立状况１．２各园区的企业入驻大体状况和进展预期１．３现入驻低中高级各类员工的居住状况与收入、个人进展预期等１．４现入驻低中高级各类员工的居住需求调查１．５入驻低中高级各类员工对东部工作和生活的预期〔建议采集有效样本３００份〕先进城市郊区楼盘、建筑创新等专题本调研需解决的问题：２．１先进城市郊区楼盘的操作手法〔经营模式〕２．２先进城市工业园区中住宅区开发可借鉴的阅历或教训２．３郊区住宅的规划、建筑设计与创新〔产品〕２．４郊区住宅目标客户的选择与实际验证２．５郊区住宅交通问题的解决方法〔二〕工程筹划：依据公司经营开发总体方案和市场调研分析，确定目标客户市场，并针对该细分市场进展二期工程的定位，筹划建筑类型，供给规划建议。〔三〕工程立项报批：确定工程规划，进展土地征办〔四〕工程规划设计：提交规划设计任务书，开展规划设计〔五〕确定二期规划设计方案，进展二期建立预备其次局部：凤凰城二期开发工程市场筹划一、工程开发面临的市场环境〔一〕宏观市场环境城市化与国内郊区大楼盘的进展趋势城市化是通向现代化的必经之路。经过２０多年的改革开放，制约我国城市化的政策、制度障碍正在逐步消退，经济进展和城市建立也取得了巨大成就。２０００年人均国民生产总值已超过８００美元，城市化水平提高到３６.０９%。经济进展水平和城市化水平的指标都说明，我国城市化已驶入快车道，进入加速进展阶段。我省城镇进展的布局构造和进展远景城市化已成为我省经济社会进展的四大战略之一。城镇布局应当表达中心集聚、点轴拓展的原那么，逐步形成以中心城市和沿海港口为依托、以交通干线为主轴的集约开发态势；形成“两大中心、四个层次、五条轴线〞的总体格局，即济南、青岛两大中心城市，省域中心城市、区域性中心城市、中小城市、小城镇四个层次，济青聊、日菏、京沪、京九、沿海五条轴线，实现以点带线、以线促面，推动全省城镇体系网络进展。在强化济南、青岛两特大城市龙头带动作用的同时，到２０１０年，淄博、烟台、潍坊、济宁等城市要争取跨入特大城市行列；有３０个左右的县市城市人口到达２０万到５０万；有１００个左右的中心镇所在地人口到达５万人。随着城市化进展和人口、产业的进一步积聚，培育起中心城市地位突出、大中小城市等级规模有序的网络化城镇体系。城市化，不仅表现为城市人口比重的不断提高和城市数量的不断增加，更重要的表现为经济社会进展的集约化程度的提高，济南市正处于城市化加快进展的时期，作为全国经济大省的省会、国内重要的区域中心城市。毫无疑问，加快城市化进程是新世纪的一项工作战略重点。

当前国内郊区楼盘的进展趋势：〔待实地考察〕济南新城区总体规划与东部产业带规划在？济南市城市空间战略及新区进展争辩？中，专家们针对城市总体进展战略提出了“西进、东串、南控、北待、中疏〞的十字方针，建议济南城市新区应选择在城区西部，二环路以西、京福高速大路以东地区，包括经十路南、北片区，其中北片为新区主要进展用地。在对城市总体规划完善补充的根底上，济南的城市空间构造将形成“一城〔包括老城和城市新区〕、一区〔指长清片区〕、一带〔指东部产业带〕〞带状分布，有大型生态绿地隔离的“带状分片组团〞式城市格局。城市空间构造形成“一城、一区、一带〞、有大型生态绿地隔离的“带状分片组团〞式城市格局。

一城指主城区，包括原总体规划的主城和大金〔新城区〕、党家组团，人口规模把握在２１５万人，建立用地把握在２１５平方公里。

一区指长清片区，以原长清县城为根底，向东南进展，人口规模为２０至２５万人，城市建立用地在２０平方公里左右。

一带指东部产业带，主要包括王舍人、贤文、董家、郭店、孙村等，形成串珠式沿东西交通轴带状进展格局，人口进展规模把握在６０万至７０万人，城市建立用地７０平方公里左右。以进展高新技术、冶炼、化工、出口加工、国际信息、空港型工业为主。〔从该规划图上看凤凰城区域为待规划建立用地，没明确土地开发性质〕

省城东部城区为东至绕城高速大路，西至大辛河城市生态隔离带，南至经十东路南部山体，北至工业北路、省道１０２线区域。为了促进城市进展，济南市打算抓紧完善东部城区具体规划，并力争今年年底前完成经十东路两侧重点区域的具体规划。

〔二〕微观市场：１、区域自身建立条件〔工程自身的自然状况、方园１.５KM的已建、规划、自然、生态等〕该区可利用土地约３０--４０公顷。西临泉路，北接中心区环线，东邻起步区的洋房北区，中间有一河沟自东南向西北方向曲折而过。地势总体南高北低，南部为近山坡地，山地地形地貌较丰富，规划时可以就势利用；内部主要为农耕用地，适于各类建筑工程建立。该区的周边已建条件：道路水电管道等２、关于工程周边区域的建立状况泉港路：花园洋房：南洋中学：山东建筑工程学院：该区周边土地征办与转让或联合开发等现状３、凤凰城周边产业园区总体调查３．１济南高新区调查印象高新区正在成为济南市经济进展的动力基地，尤其是彰显现代工业文化的高新技术产业。在各项经济因素促动和进展之中，在资本对技术由青睐到实际注入的变化趋势之下，在年轻智力的急速聚集和膨胀之中，济南高新区正在发生真正日新月异的变化，无疑这里将是最具活力和生命力的地方。依据高新区的规划来看，本区用地规划主要满足于其核心——高新科技，住宅用地规划的很少。并且目前高新区的建立重点集中在齐鲁软件园、浪潮、鲁能等大型企业科技园区的建立中。从规划和资金以及建立力气的投入等因素看，住宅开发商没有形成高新区的开发重点。这对我凤凰城以住宅开发为主的地产开发恰好形成城市区域功能上互补。在科技园区建立到达肯定成熟度后，可以预见高新区或附件区域将会有一个住宅开发的小高潮，这个时机估计会消灭在２年后。届时各园区工程建立根本完毕，可以形本钱区域肯定稳定存量的工作员工，他们的住房问题会随着对城市化进展的进一步生疏〔比方对新城市主义理念、卫星城——片区城市进展、城市住宅郊区化、东部产业城或现代科技城区等认同〕切实的提上日程并很到可能在高新区周边选择生活居住地。依据上述人们对城市进展的中心人士以及高新区建立实际，可以猜测高新区员工存在将生活居住地进一步东移的可能，所以看好高新区，可以坚决我凤凰城建立的信念，也更能看到我彩石花园的光明前景。同时我们应当看到东部产业带规划中不仅仅指高新区，整片区域产业园区用地的规划意向打算东部进展的建立期漫长，但从另一面也说明其进展后劲会更足〔东部产业规划在经济进展链条上将更完善〕。总之，东部进展会在实实在在的经济产业进展的驱动下会迅猛进展，将会成为济南市最具活力和进展动力的一区。所以，我们面临的将来是无比光明的，进展的空间是巨大的。３．２高新区工业园区调查资料：〔详见附件〕成立十年来，高新区累计完成固定资产投资额４１亿元，开发利用土地面积４.３平方公里，进区建立工程３０２项，开工面积２４２万平方米，竣工面积１９１.２万平方米。累计实现技工贸总收人５４８.２亿元，工业增加值１４４.１亿元，利税总额７７.５亿元。１、高新区科贸城高新区科贸城总占地２.３６平方公里，为高新区的中心区、核心区、形象区，建成后将是高新区的经济、行政、文化中心。重点建立以金融、中介效劳、行政办公、文化消遣、IT行业为主的办公用房。其标志性建筑——国际会展中心以及科技文化广场、世纪财宝中心等形象工程效果图样已经确定。２、齐鲁软件园位于高新区东区，现为核心区。占地面积６５０公顷。现有一个软件产业基地，三个软件园分园，一个软件学院和八个软件人才培训基地。齐鲁软件园产业基地，由产业、教育、生活、休闲消遣四个功能区组成，分两期建成。主要建筑有齐鲁软件园大厦，齐鲁软件市场大厦，软件研发、生产大楼和培训中心大楼。齐鲁软件学院学院占地１２００亩，建筑面积３５万平米。该院２００１年方案内招生５００人，２００２年方案内招生３０００人，５年到达入校生１００００人。３、环保科技园环保科技园位于高新区集中新建区的西北部，占地６.４２平方公里。主要以环保、节能、新材料、新能源、数字机电等为主导产业，现在正在乐观创立国家级科技园区。环保科技园的标志性建筑济南国际商务中心总投资达１.６亿元、面积１０万平方米于９月封顶。该区规划有建面４０万平米的住宅小区——东方家园。现在该区正在推出商用写字间，起价在２１９０元/平米左右。４、出口加工区总规划面积２.１４平方公里，北临济王大路，西靠绕城高速大路。规划由电子信息园区、软件生产园区、精细机械园区和服装工艺园区。一期工程０.３５平方公里，厂房８万平米，仓储２３万平米。正在建立“七通一平〞、和厂房，将建由商业效劳、生活消遣、卫生保健、体育休闲等配套设施。该区对区内企业实行“免税、保税、退税〞的优待政策。５、高校科技园：占地１４７公顷，为高校师生、院所科技人员、归国留学人员等创业者效劳的企业孵化园。，前该区由商用办公间在售，起价在２３００元/平米左右。６、齐鲁纳米港：工业南路北，刘志远路杯延长线以西，占地７１.５公顷。产业重点是纳米科技和机电产品。７、综合加工园区该园区重点进展以科技为先导的乡镇工业，有选择的进展电子类产品、轻工类产品、包装食品类产品，搞好来料加工、来料装配、处延效劳等，形成乡镇经济改造与开发区直辖市进展的示范区。“８、生物医药园区以三株工业集团产品为主任，进展生物制品及新药、新医药中间体。吸引组织微生物、酶饲料添加剂、等工程进区，把生物医药建成开发区的主导产业和主要产业园区。９、化纤材料工业园区：以化纤总厂为依托，力争进展成全国２０个大型化纤产业基地之一。１０、光机电一体化工业园：机床仪表产品：以济南机床四厂为中心，重点进展高精数控高效专用磨床、高精度外园磨床、机器人。家电系列产品：依托小鸭电器集团，以生产全自动洗衣机为主，开拓多品种、多规格、多系列的家电产品。轻骑摩托车、汽车产品：形成多品种、多规格、小批量、集约型的轻骑轿车产业基地。１１、电子软件工业园主要搞集成电路计算机帮助设计ＣＤＡ中心，亚微米级集成电路芯片制造、集成电路封装、ＰＣ板卡组装，最终建成全国微电子产品生产基地。３．３高新区住宅产业〔１〕美景豪园：美港湖房地产开发在高新区投资开发的三期工程，为开发高档商居小区。方案从２００３年３月起，土地２００亩，投资３２００万美元。〔２〕黄金时代：规划用地２２１亩，大体位于山大齐鲁软件学院北，估量为高档公寓，估量建面在１４～２０万之间。该区方案于明年３月开工，住宅方案售价２７００元/平米。〔３〕环保科技园内规划有建面４０万平米的住宅小区——东方家园。但该区存在拆迁问题，建立条件较差，估量１-２年内不会启动。现在推出的商用写字楼售价２１９０元/平米起。３．４高新区商业用房、写字楼〔１〕商业——美景商业中心广场：由美港湖房地产开发独资兴建，总建面近８万平方米。位于高新区的中心区，设计高２８层，是，工程由A座、B座、C座三大主体建筑构成。其中A座为五星级酒店、B座为高档写字楼、C座为综合楼。届时将在我市东部形成新的商业区。整个工程投资１亿美元，将在５年内分三期完成整个工程建立。

该广场集酒店、办公、商场、银行、证券、会议、消遣等多功能于一体，已于９月１９日在高新区破土开工。２００５年５月，中心广场将落成启用。〔２〕现在环保科技园推出的商用写字楼售价２１９０元/平米起，位于工业南路。〔３〕高校科技园推出的写字间售价为２３００元/平米起，位于管委会南。３．５房地产开发公司调查〔１〕美港湖房地产开发：是由美国赛富集团与美景湖实业进展及济南高新区国有资本营运公司于０２年９月合资注册成立。一期工程为高新区８条主干道的建立，总投资１８００万美元，目前已进入建立高潮。二期工程为美景商业中心广场的建立。三期工程为开发高档商居小区即兴建美景豪园。方案从２００３年３月起，在２００亩土地上投资３２００万美元完成开发建立，建成设计先进、环境美丽 、配置齐全、风格高雅的豪华商居小区。〔２〕高新区下属建立单位：管委会各区进展中心、管委会下属济南市高新技术产业开发中心、济南高新技术产业开发区建立进展中心等。４、山东建筑工程学院专题调查凤凰城二期工程开发地块位于泉港路以东，凤凰山以北，西南角近邻建工学院，东南角近邻一期花园洋房。依据现已开发两工程的实际，二期工程将无疑在商业和生活配套上给与完善，在住宅品种上赐予丰富。由于二期开发预见工学院新校区的特殊关联性，特进展建工学院的专题调查。４．１新校区规划建立：从建工学院知，新校区规划已根本完成。规划一期建立可容纳一万人，包括同学宿舍、教学楼、食堂，建筑面积为总建面的１/５。新校区规划中不含教师宿舍，目前消防尚未具体考虑教师岁学校东迁的问题，初步方案明年为专用班车开通。０３年将有一万人进驻新校区。４．２现校区教职工住房状况：目前建筑工程学院教师房源比较富有，教师住房安排后尚有２０余套空闲房，原校区内新建教授楼正在建立之中。单纯就建工学院教职工分房来看，不考虑将来在新小区教同学活影响住房需求的状况下，那么在１～２年内住分房条件较为宽松。现在教职工对郊区就教和生活还没有实质感受，目前多数教职工对学校东迁有抵触心情，加上新校区处在郊区周边配套尚不完善，大家为东部住房的心理预期极低，至少目前在东部购房的可能性很低。学院教职工购房可能存在肯定的政策补助或市场优待，但目前大多数教职工仍眷恋便利的市区。可以想象，在东部生活配套条件改观后，该生疏可能会随之发生变化，但这需要肯定时间。另建筑工程学院拟在万家隆东部远东校区建局部教职工宿舍来满足学校东前后局部教职工的需要。４．３周边商业设施调查：这次重点考察了成熟教同学活区_——山师东路。该路段长约７００米，主要为山东建筑工程、山师、山艺等院校同学和周边居民效劳。现在该区同学约在３万人左右，符合将来新建筑工程学院的规划规模，加上该路段居民多为教师家属和科研技术人员、小型商企业主等，所以该路段对凤凰城二期工程商业区有很好的参照价值。该区段的商业设施有餐馆〔含酒店〕４２家，美发店１４家、服装店２５家、小商店１０家、网吧１２家、音像点５家、茶社１家、书店３家、诊所３家、洗衣店、照相馆、邮局、铁路售票１家，银行３家。总计约１３０家嗲面，餐饮阿含３２%；美容１０%；服装２０%；小型商店〔含杂货〕１０%；网吧１０%；音像４%；超市１.５%；书店２.５%；诊所２%,其它８%。５、济南郊区楼盘、类似竞争楼盘的调查５．１济南国科：

概况：国科国际高尔夫广场是北京国科集团在山东齐河经济技术开发区征地３０００亩，投资１８亿元人民币，开发的集运动、消遣、度假、休闲、居住于一体的工程，它包括国科国际高尔夫别墅，国科国际高尔夫球场，国科酒店与国科健身消遣城三个局部。

住宅：国科国际高尔夫别墅是广场工程的别墅区，总占地面积１５００亩共有７００余套别墅。别墅西区占地４２０亩，分成春园、夏园、秋园、冬园四个园区，有２１５套别墅，１６种经典且流行的户型。别墅的单体形式全部承受欧美风格。容积率大约在０.２左右。

营销宣扬：４W亲水时尚社区；国际标准社区５S

社区配套：１８洞７２标准杆国际级标准球场；五星级园林式酒店和健身消遣城；双语学校、幼儿园、大型超市、快餐厅等

５．２加洲花园：位于济南南部仲宫，山水环境较佳，美式别墅风格。配套不完善，房价太高，局部楼房外形可以但很不有用。单套总价在１９０-４７０万元。５．３文昌山庄：〔三〕市场需求和产品调查１、济南居民居住需求概况调查〔详见附件五〕济南东部住宅需求调查，为随机抽样总体状况认知调查。调查地点集中在房展会期间：１．１被调查者期望的房型分析调查反映了济南市购房群体的总体状况。５４%的购房者选择了三室厅，３６%的选择了二室厅。１．２购房者住房面积需求调查反映了济南市购房群体的总体状况。８０-１３０的户型面积选择高达８８%，可以看到适中有用户型面积仍是一般公众对住宅市场的主要需求。郊区住宅是否去满足、如何满足占市场绝大份额的一般公众住宅需求将会成为郊区楼盘进展商应认真考虑的重大课题。１．３被调查者期望的住房总价稍过一半的被调查者选择了２０～３０万元的住房总价。其中２６%的选择了１０～２０万元。１４%的被调查者选择了３０～４０万的住房总价。在３０～６０万元之间的比例近２０%。在２０～６０万元之间的合计达７１%。该区域的住房消费者应是郊区盘重点争辩的对象。但有一个根本问题应充分考虑，即交通。１．４被调查者在东部购房最关心的问题次数累计统计最关注五大问题：交通、周边自然环境、配套成熟度、社区绿化、价格和服款方式。周边自然环境和社区绿化关注度在这次调查中特殊突出，另外小区环境和庭院绿化的关注也较高，由此可见人们对住宅区大小居住生活环境的日趋重视。２、国内房地产开发先进城市郊区楼盘与建筑创新调查沪苏杭郊区：珠江三角洲：京津地区：二、凤凰城二期工程的市场定位〔一〕目标消费市场定位：城市中高收入阶层〔有车一族〕、高新技术开发区工作人员、济南空港从业人员、建筑工程学院教职员工等。〔二〕建筑产品定位：花园洋房、中高档公寓房、学校、医院、商业设施等〔三〕本区工程在凤凰城综合开发工程中的角色与作用三、凤凰城二期工程的规划建议〔一〕景观建筑规划在本区应考虑的因素〔二〕本区规划可能的功能区设想：〔三〕本区规划指标建议四、凤凰城二期工程的建筑筹划设想〔一〕建筑类型及其组合比例〔二〕景观与建筑风格〔三〕建筑户型与面积设计五、凤凰城二期工程的规划设计与建筑设计要求〔设想〕〔一〕凤凰城二期工程的规划设计要求〔二〕凤凰城二期工程的规划设计要求六、凤凰城二期的市场推广策略〔设计框架〕规划建筑面积３０～４０万平米，平均住房市场价格在/平米之间，商业在元/平米左右。〔１〕建筑形式主体为高级精品公寓〔５层〕；附以洋房〔４层〕，南部山区为别墅类型。〔２〕较完善的社区商业配套和必需的公建立施等。〔３〕区域性焦点建筑的斟酌设计。附件一：济南市城市规划争辩在？济南市城市空间战略及新区进展争辩？中，专家们针对城市总体进展战略提出了“西进、东串、南控、北待、中疏〞的十字方针，建议济南城市新区应选择在城区西部，二环路以西、京福高速大路以东地区，包括经十路南、北片区，其中北片为新区主要进展用地。在对城市总体规划完善补充的根底上，济南的城市空间构造将形成“一城〔包括老城和城市新区〕、一区〔指长清片区〕、一带〔指东部产业带〕〞带状分布，有大型生态绿地隔离的“带状分片组团〞式城市格局。？泉城特色风貌带空间规划构造规划争辩？对泉城特色风貌作出全面论述，在南起千佛山一带山体，北至黄河及鹊山、华山，东起历山路，西到顺河街、生产路的特色风貌带中，山、泉、湖、河、城融为一体，成为维系名城的生命线和城市的品牌与标志。城市空间构造形成“一城、一区、一带〞、有大型生态绿地隔离的“带状分片组团〞式城市格局。

一城指主城区，包括原总体规划的主城和大金〔新城区〕、党家组团，人口规模把握在２１５万人，建立用地把握在２１５平方公里。

主城区〔老城〕保存商业效劳中心的职能，加强古城保护，以表达泉城历史文化风貌为特色；城市新区建立国际会展中心、商务中心、体育中心、文化中心、大型物流中心、高档居住区，表达城市现代化风貌。

一区指长清片区，以原长清县城为根底，向东南进展，人口规模为２０至２５万人，城市建立用地在２０平方公里左右。以进展高校城、高级研发基地、旅游、度假设施，休闲消遣，高档居住为主，要求低强度、低密度开发，留意保护地下水资源和自然环境。

一带指东部产业带，主要包括王舍人、贤文、董家、郭店、孙村等，形成串珠式沿东西交通轴带状进展格局，人口进展规模把握在６０万至７０万人，城市建立用地７０平方公里左右。以进展高新技术、冶炼、化工、出口加工、国际信息、空港型工业为主。〔从该规划图上看凤凰城区域为带规划建立用地，每明确属于该产业建立用地〕将来的济南城区呈东西带状进展，东西长约５０公里，南北宽约１４公里，需通过建立城市东西向快速通道，高效利用快速轨道交通与快速道路系统构成“双快〞交通体系，加强城区东西向交通联系，满足和支持城市空间布局扩展所需要的更高的集散功能要求。

附；相关规划绿色生态隔离区：在主城区和长清片区之间，主城区和东部产业带之间分别保存至少５公里〔西部〕和２公里〔东部〕宽的绿色生态隔离带。城市景观“三带双轴〞

“三带〞为：“蓝带〞——滨河景观带，小清河以北至黄河之间的生态景观特色带；“绿带〞——山体景观带，以千佛山为主的东西向生态绿带；“红带〞——城市进展带，特殊强调“一城、一区、一带〞之间的生态保护隔离。

“两轴〞为：“城市风貌轴〞——以黄河、古城、千佛山为主线，串联古城及大明湖等重要的自然、历史要素，形成以历史传统风貌为主体的城市风貌带；“现代城市景观轴〞——以新城市中心为主题景观，是一个全新功能和全新面貌的现代化城市轴。附件二：山东建筑工程学院专题调查凤凰城二期工程开发地块位于泉港路以东，凤凰山以北，西南角近邻建工学院，东南角近邻一期花园洋房。依据现已开发两工程的实际，二期工程将无疑在商业和生活配套上给与完善，在住宅品种上赐予丰富。由于二期开发预见工学院新校区的特殊关联性，特进展建工学院的专题调查。一、新校区规划建立：从建工学院知，新校区规划已根本完成。规划一期建立可容纳一万人，包括同学宿舍、教学楼、食堂，建筑面积为总建面的１/５。新校区规划中不含教师宿舍，目前消防尚未具体考虑教师岁学校东迁的问题，初步方案明年为专用班车开通。０３年将有一万人进驻新校区。二、现校区教职工住房状况：现建筑工程学院２０００余教职工，户均住房在９０平米以上。目前建筑工程学院教师房源比较富有，教师住房安排后尚有２０余套空闲房，原校区内新建教授楼正在建立之中。该院每年进展一住房调整，均由局部住房空置，虽每年有新教职工入院，但住房仍可满足。单纯就建工学院教职工分房来看，不考虑将来在新小区教同学活影响住房需求的状况下，那么在１～２年内住分房条件较为宽松。现在教职工对郊区就教和生活还没有实质感受，目前多数教职工对学校洞前有抵触心情，加上新校区处在郊区周边配套尚不完善，大家为东部住房的心理预期极低，至少目前在东部购房的可能性很低。学院教职工购房可能存在肯定的政策补助或市场优待，但目前大多数教职工仍眷恋便利的市区。可以想象，在东部生活配套条件改观后，该生疏可能会随之发生变化，但这需要肯定时间。另建筑工程学院拟在万家隆东部远东校区建局部教职工宿舍来满足学校东前后局部教职工的需要。三、周边商业设施调查：距目前实际，凤凰城二期工程将规划由一个为３万余师生和７０００余居民效劳的便利商业中心〔街〕。该中心在满足凤凰城一二期工程需要的同时，也会转变该区域的生活配套的建立形象，意义重大。这次重点考察了成熟教同学活区_——山师东路。该路段长约７００米，主要为山东建筑工程、山师、山艺等院校同学和周边居民效劳。现在该区同学约在３万人左右，符合将来新建筑工程学院的规划规模，加上该路段居民多为教师家属和科研技术人员、小型商企业主等，所以该路段对凤凰城二期工程商业区有很好的参照价值。该区段的商业设施有餐馆〔含酒店〕４２家，美发店１４家、服装店２５家、小商店１０家、网吧１２家、音像点５家、茶社１家、书店３家、诊所３家、洗衣店、照相馆、邮局、铁路售票１家，银行３家。总计约１３０家嗲面，餐饮阿含３２%；美容１０%；服装２０%；小型商店〔含杂货〕１０%；网吧１０%；音像４%；超市１.５%；书店２.５%；诊所２%,其它８%。附件三：北京国科

概况：国科国际高尔夫广场是北京国科集团在山东齐河经济技术开发区征地３０００亩，投资１８亿元人民币，开发的集运动、消遣、度假、休闲、居住于一体的工程，它包括国科国际高尔夫别墅，国科国际高尔夫球场，国科酒店与国科健身消遣城三个局部。

住宅：国科国际高尔夫别墅是广场工程的别墅区，总占地面积１５００亩共有７００余套别墅。别墅西区占地４２０亩，分成春园、夏园、秋园、冬园四个园区，有２１５套别墅，１６种经典且流行的户型。别墅的单体形式全部承受欧美风格。容积率大约在０.２左右。

营销宣扬：４W亲水时尚社区；国际标准社区５S

社区配套：１８洞７２标准杆国际级标准球场；五星级园林式酒店和健身消遣城；双语学校、幼儿园、大型超市、快餐厅等４W亲水时尚社区：温泉水〔据勘测资料说明：在工程方圆１０公里之内，有尚未开发的温泉带，估计水柱喷出地面４米之高，水温保持５０摄氏〕；纯洁水；景观水〔脉贯别墅社区的２０万平方米的景观水域，它与２万平方米的中心花园匹配，诉求２１世纪流水别墅〕；生活水。国际标准社区：

阳光·SUN、溪流·STREAM、森林·SILVA、运动·SPORT、景观·SCENERY〕，简称５S。

社区配套１、１８洞７２标准杆国际级标准球场。球场占地１２００亩，１８洞国际级标准，７０万平方米的草地、森林和１２万平方米的水域。是健身、消遣、商务活动、旅游度假、进餐的场地。占地３００亩，建筑面积４０万平方米，拥有网球馆、篮球馆、乒乓球馆、保龄球馆、台球馆等多种球类运动场所，其中的多功能豪华会所拥有５００人大型会议厅１座，２００人的中型会议厅２座，５０人的小型会议厅４座。在健身消遣城中有大型温泉游泳池，多种方式温泉浴的浴池。还有多种消遣场所和进餐、居住的场所，包括总统套房、豪华高档客房。２、别墅大社区中还为居民配有双语学校、幼儿园、大型超市、快餐厅等，配套设施完备。３、科技生活智能空间：社区配有背景音乐系统、净化水系统、有线电视、宽带网络、中心空调系统４、平安：红外线监控摄像自动追踪报警系统，在主要路口安装有３６０度旋转摄像镜头，２４小时多角度不停摄像，先进的对讲系统将业主与保安部门联接起来，保安２４小时巡逻，同时借助红外线自动报警系统。５、环保建材：外墙中意合资全瓷仿石通体砖或pvc挂板；墙裙,石材；门窗进口塑钢中空玻璃；屋面瓦，美国多彩玻纤瓦；上水管,合资PE管；院门,欧式铁艺门。附件四：调查资料：济南高新区３．１高新区产业调查：１９９１年３月６日，国务院批准成立国家高新技术产业开发区。十年中，高新区累计完成固定资产投资额４１亿元，开发利用土地面积４.３平方公里，进区建立工程３０２项，开工面积２４２万平方米，竣工面积１９１.２万平方米。累计实现技工贸总收人５４８.２亿元，工业增加值１４４.１亿元，利税总额７７.５亿元。累计利用外资１.９８亿元，出口创汇３.３５亿元。１、高新区科贸城高新区科贸城总占地２.３６平方公里，为高新区的中心区、核心区、形象区，建成后将是高新区的经济、行政、文化中心。重点建立以金融、中介效劳、行政办公、文化消遣、IT行业为主的办公用房。其标志性建筑——国际会展中心以及科技文化广场、世纪财宝中心等形象工程效果图样已经确定。国际会展中心位于高新开发区中心区北部，总建筑面积将达２７.２万平方米，广场的主题——科技。世纪财宝中心总占地约１５０亩，规划建筑面积１９万平方米，总投资估计３亿元，分３期开发建立，全部工程将于２００４年６月底竣工并交付使用，建成后将成为集制造、金融、商贸、中介效劳和科研开发为一体的符合国际标准的中心商务区。科技文化广场作为中心区的绿化和景观中心，总占地１７８.８亩。

２、齐鲁软件园位于高新区东区，现为核心区。占地面积６５０公顷。现有一个软件产业基地，三个软件园分园，一个软件学院和八个软件人才培训基地。目前有１０２家入园企业，５家骨干企业〔山东中创软件工程、浪潮集团山东通用软件公司、山东鲁能集成电子股份、山东省计算中心、山东鲁能软件〕。已经形成了一批在国际、国内具有较高知名度的软件产品，软件产品３００余种，从业人员６０００多人。２００１年园区实现技工贸收入３０.５亿元，利税１.５亿元。齐鲁软件园产业基地，由产业、教育、生活、休闲消遣四个功能区组成，分两期建成。２.２万平米的软件、企业孵化器——齐鲁软件园大厦，企业入住率达９８%；１.３万平米齐鲁软件市场大厦经营状况良好，年市场交易额达８亿元以上。２００１年开工兴建了１４万平方米软件研发、生产大楼和５０００平方米的培训中心大楼。齐鲁软件学院已完成规划设计，学院占地１２００亩，已开工建立。建筑面积３５万平米。该院２００１年方案内招生５００人，２００２年方案内招生３０００人，５年到达入校生１００００人。目前，一期工程１２万平方米已开工建立，将于２００２年８月竣工投入使用，一期工程有教学楼、试验室、同学餐厅、同学公寓、软件争辩中心、计算机中心等。３、环保科技园环保科技园位于高新区集中新建区的西北部，占地６.４２平方公里。主要以环保、节能、新材料、新能源、数字机电等为主导产业，现在正在乐观创立国家级科技园区。环保科技园的标志性建筑济南国际商务中心总投资达１.６亿元、面积１０万平方米于９月封顶。

目前，环保科技园共引进科技含量高的环保企业５家，总投资到达了６个亿。目前环保科技园总建立面积已超过２５万平方米，入园企业超过５０家，济南高新区拟用５年的时间，把环保科技园建立成为符合ISO１４０００国家环境认证的生态化科技工业园和山东最大的环保科技产业区。该区重点企业：山东省交通厅快速物流中心、北京东方家园新型建材超市、华亚中空玻璃胶等。将来１０年，工业园将投资６０亿元，建立生态化厂房２００余栋〔建面３００万平米〕。该区规划有建面４０万平米的住宅小区——东方家园。４、出口加工区总规划面积２.１４平方公里，北临济王大路，西靠绕城高速大路。规划由电子信息园区、软件生产园区、精细机械园区和服装工艺园区。一期工程０.３５平方公里，厂房８万平米，仓储２３万平米。正在建立“七通一平〞、和厂房，将建由商业效劳、生活消遣、卫生保健、体育休闲等配套设施。该区对区内企业实行“免税、保税、退税〞的优待政策。５、高校科技园：占地１４７公顷，为高校师生、院所科技人员、归国留学人员等创业者效劳的企业孵化园。６、齐鲁纳米港：工业南路北，刘志远路杯延长线议席，占地７１.５公顷。产业重点是纳米科技和机电产品。７、综合加工园区该园区重点进展以科技为先导的乡镇工业，有选择的进展电子类产品、轻工类产品、包装食品类产品，搞好来料加工、来料装配、处延效劳等，形成乡镇经济改造与开发区直辖市进展的示范区。“８、生物医药园区以三株工业集团产品为主任，进展生物制品及新药、新医药中间体。吸引组织微生物、酶饲料添加剂、等工程进区，把生物医药建成开发区的主导产业和主要产业园区。９、化纤材料工业园区：以化纤总厂为依托，力争进展成全国２０个大型化纤产业基地之一。１０、光机电一体化工业园：机床仪表产品：以济南机床四厂为中心，重点进展高精数控高效专用磨床、高精度外园磨床、机器人。家电系列产品：依托小鸭电器集团，以生产全自动洗衣机为主，开拓多品种、多规格、多系列的家电产品。轻骑摩托车、汽车产品：形成多品种、多规格、小批量、集约型的轻骑轿车产业基地。１１、电子软件工业园主要搞集成电路计算机帮助设计ＣＤＡ中心，亚微米级集成电路芯片制造、集成电路封装、ＰＣ板卡组装，最终建成全国微电子产品生产基地。３．２高新区住宅产业〔１〕美景豪园：美港湖房地产开发在高新区投资开发的三期工程，为开发高档商居小区。方案从２００３年３月起，土地２００亩，投资３２００万美元。〔２〕黄金时代：规划用地２２１亩，大体位于山大齐鲁软件学院北，估量为高档公寓，估量建面在１４～２０万之间。该区方案于明年３月开工，住宅方案售价２７００元/平米。〔３〕环保科技园内规划有建面４０万平米的住宅小区——东方家园。但该区存在拆迁问题，建立条件较差，估量１-２年内不会启动。现在推出的商用写字楼售价２１９０元/平米起。３．３高新区商业用房、写字楼〔１〕商业——美景商业中心广场：由美港湖房地产开发独资兴建，总建面近８万平方米。位于高新区的中心区，设计高２８层，是，工程由A座、B座、C座三大主体建筑构成。其中A座为五星级酒店、B座为高档写字楼、C座为综合楼。届时将在我市东部形成新的商业区。整个工程投资１亿美元，将在５年内分三期完成整个工程建立。

该广场集酒店、办公、商场、银行、证券、会议、消遣等多功能于一体，已于９月１９日在高新区破土开工。２００５年５月，中心广场将落成启用。〔２〕现在环保科技园推出的商用写字楼售价２１９０元/平米起，位于工业南路。〔３〕高校科技园推出的写字间售价为２３００元/平米起，位于管委会南。３．２房地产开发公司调查〔１〕美港湖房地产开发：是由美国赛富集团与美景湖实业进展及济南高新区国有资本营运公司于０２年９月合资注册成