土地开发成本及二级开发经济-r-n效益评

田村山住宅及配套工程土地一级开发本钱及二级开发经济效益评价--10-目 录\l“_TOC_250020“第一章 工程土地一级开发本钱........................ 2\l“_TOC_250019“一、工程现状........................................ 2\l“_TOC_250018“二、土地一级开发本钱估算及构2其次章 工程二级开发投资估算和资金筹措方案............ 4一、工程规划经济指标................................ 4\l“_TOC_250017“二、投资构成及单方本钱.............................. 4\l“_TOC_250016“三、资金投入打算.................................... 5\l“_TOC_250015“四、工程资金筹措.................................... 5第三章工程经济效益评价............................ 7一、测算原则及考虑因素.............................. 7\l“_TOC_250014“二、推测数据的计取.................................. 7\l“_TOC_250013“〔一〕租售收入测算............................... 7\l“_TOC_250012“〔二〕开发本钱(不含期间费) 7\l“_TOC_250011“〔三〕工程税费................................... 8\l“_TOC_250010“三、工程财务效益测算................................ 9\l“_TOC_250009“〔一〕工程盈利力量推测 9\l“_TOC_250008“〔二〕工程财务效益推测 9\l“_TOC_250007“〔三〕不确定性分析............................... 9\l“_TOC_250006“第四章 总论..................................... 12\l“_TOC_250005“附表一：前期费用明细表............................. 13\l“_TOC_250004“附表二：拆迁补偿明细表............................. 14\l“_TOC_250003“附表三：市政根底设施明细表......................... 15\l“_TOC_250002“附表四：工程总投资来源及支出推测................... 16\l“_TOC_250001“附表五：工程销售收入、销售税金及附加测算表............ 17\l“_TOC_250000“附表六：工程损益推测表............................. 189第一章 工程土地一级开发本钱一、工程现状田村山住宅及配套工程地处海淀区田村，规划四至为：北至北14.49674.642个〔金隅沙石厂、瑞博构件厂，总建筑面积16704.48平方米；居民户277户。依据《一般测量成果报告2023普测015，现状用地状况见下表：工程名称土地面积建筑面积其中：有证面积无证面积容积率金隅沙石厂55466.1024160416000.1瑞博构件厂46422.88512544.4887003844.480.3住宅区18098.5187788.457788.4500.4代征道路24979.594小计144967.09924492.9320648.453844.48二、土地一级开发本钱估算及构成经测算，田村山住宅及配套工程土地一级开发总投资为48357万：序号工程名称总价占总额的比例折合地上楼面单价1前期费用4891.01%422征地补偿费00.00%03拆迁补偿费3205566.29%27633.1企业拆迁补偿费2544752.62%21943.1.1金隅沙石厂1094222.63%9433.1.2瑞博构件厂1450530.00%12503.2住宅拆迁补偿557911.54%4813.3拆迁评估、效劳费9311.93%803.4撤除及渣土清运费980.20%84市政根底设施建设费46319.58%3995非经营性配套设施建设费00.00%06不行预见费29746.15%2567财务费用12212.52%1058治理费用11152.31%96小计4248587.86%36639土地一级开发投资回报额33997.03%29310两税一费24735.11%213合计48357100.00%4169注：1、前期费用见附表一：前期费用明细表2、拆迁补偿费明细见附表二：拆迁补偿明细表；3、市政根底设施建设费见附表三：市政根底设施明细表；4、不行预见费按表1～5项之和的8%计取；5、财务费用按表1～56、治理费用按表1～5项之和的3%计取；7、土地一级开发投资回报额以表1～8项之和的8%计取；8、两税一费按以表1～8〔1～8〕5.5%÷1-5.5。其次章 工程二级开发投资估算和资金筹措方案一、工程规划经济指标的根底上，结合工程总投资进展评价。销售价格建安工程费用产品组合建筑面积本工程规划建设用地面积为46422平方米15800011600042023销售价格建安工程费用产品组合建筑面积总价单价总价单价1住宅112500118125105002025018002商业350050751450080523003地下车库2600052002023572022004人防工程1600035202200合计15800012840030295二、投资构成及单方本钱工程投资总额为100367元，各工程投资额及比例构成如下：序 投资额占工程总投依据总建筑面积计依据地上号项 目〔万元〕资比例算单方成面积计算本1土地费用5947159.3%376451272前期工程费8350.8%53723市政根底设施费15801.6%1001364房屋开发费用3108531.0%196726805其它费用3110.3%20276销售费用25262.5%1602187治理费用18341.8%1161588财务费用13501.3%851169不行预见费13751.4%8711910其他税费00.0%00合 计100367100%63528652具体状况见附表四。三、资金投入打算下：序号12345年度投资额投资占比20233903638.89%2023下：序号12345年度投资额投资占比20233903638.89%20235221052.02%202385988.57%20235230.52%合计100367100%四、工程资金筹措本工程投资总额为100367万元，其中：开发企业估量投入本项目自有资金3903638.89万元，占投资总额的41.18%；银行贷款2023019.93%。开发企业估量投入本工程自有资金140000万元，主要用于支付工程局部土地费用并供给工程启动资金。工程销售收入再投入金额为41331万元，估量本工程销售完成后，将获得销售收入12632132.71%。金融机构贷款额估量为20230土地费用39036万元后，已投入工程资金占比将到达38.89%，符合金融机构投资总额到达35%以上的发放贷款要求。在本工程取得“四证”后，可获得金融机构贷款。第三章工程经济效益评价一、测算原则及考虑因素本工程经济效益主要依据国家现行房地产开发企业财务制度和现行税制，结合房地产行业特点和本工程实际状况进展评价。二、推测数据的计取〔一〕租售收入测算销售价格推测定工程销售价格分别为住宅10500/14500元/平方米、地下车库2023元/〔约为8万元/个销售产生的现金流入126321万元，其中：住宅局部为118125万元、商业局部5076万元、地下车库局部3120202320232023年分别实现现金流入48810万元、51348万元、26163万元〔见底表五。〔二〕开发本钱(不含期间费用)本钱94657万元，2023年、2023年、2023年将分别结转开发本钱36575万元、38477万元、19605〔见附表六。〔三〕工程税费税费选择营业税金及附加税率以当年预售〔或销售〕收入的5%计算，教育费附加、城市维护建设税率分别为营业税的3%、7%。依据当期销售额的5.5%计算,工程营业税金及附加总额为6948万元。土地增值税工程增值额低于50%30%5702万元。当期依据销售收入的1%预征。企业所得税宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后33%4390万元。公积金、公益金的提取公司按净利润的15%提取盈余公积金，其中按净利润的5%提取法定公益金。工程提取公积金总额为1406万元。三、工程财务效益测算〔一〕工程盈利力量推测12632113304万元，销售利润率10.53%，投资利润率13.26%，说明工程具有肯定的盈利力量。〔二〕工程财务效益推测工程内部收益率9.47%，在基准折现率8%的条件下，财务净现值1283万元，财务投资动态回收期3.91年。测算结果说明，财务内可行的〔见附表七。〔三〕不确定性分析工程盈亏平衡分析工程分用途单方核算本钱如下：各类本钱分摊(元各类本钱分摊(元/住宅商业地下车库建筑面积(㎡)112500350026000土地本钱48776795828前期工程费用595959市政根底配套设施111111111房屋开发费185023502250分摊人防等费用666销售费用21029039治理费用129129129财务费用959595不行预见费979797其他222222合计745699543636格相比较高。工程敏感性分析敏感性变化因素敏感性分析结果10%10%敏感性变化因素敏感性分析结果变化因素变化幅度财务净现值财务内部收益率根本方案12839.47%工程总投资5%10%1126-19659.20%6.00%租售价格-5%9949.11%-10%-22315.50%销售期延后一年-24956.51%第四章 总论的最高挂牌价格。计价格京国土房附表一：前期费用明细表计价格京国土房序号工程 数量计费标准金额〔万元〕1编制工程建议书〔代可研报告〕483570.10%482土地一级开发实施方案编制费 483570.09%433编制市政规划方案费 46310.10%54用地普测及拨地定桩费 1449685725编制环境影响评价费 1449681146编制交通影响评价费 1449681147编制土地上市地价评估费 48357128编制地质灾难评估费9托付入市交易费1510沙坑挖土、夯实、填平费 7000038266合计489面积面积率K2k3/2〕〔%〕1金隅416041600.1砖混、钢混工业500060.8199841300602瑞博构件厂12544.4887000.3砖混、钢混工业50002.30.81115411300653合计16704.481286021525附表二：拆迁补偿明细表一、企业拆迁补偿明细非居住类五级一、企业拆迁补偿明细非居住类五级序号4000-5500其中有证现状单位构造形式原用途区位容积率K1用途调规划用整系数途调整区位补偿总价房屋重置成价〔元率二、住宅拆迁补偿明细居住类五级基准地价1500-2500根本房价800现状容 根本名称户数建筑面积 原用途积率 地价根本房价容积率区位补偿K总价房屋重置价〔元/2〕〔%〕〔万元物补偿费补合住宅2777788.450.4住宅25008001.637388007043611742三、其他费用1、拆迁效劳、评估费2、撤除及渣土清运费四、合计9319832055-14-2自然气工程600DN3002自然气工程600DN300数值1530120单价单位万元/KM总序号建设工程单位管径1给水工程33DN140050DN20080万元/KM3中低压调亚箱1座6万元/座4雨水工程3770DN1200-3000*38007833万元/KM5污水工程2280DN400-7002023万元/KM6中水工程900DN200720万元/KM600DN300700万元/KM7热力工程1热换站116万元/座8电力工程150010KV133万元/KM9配电室2座120万元/台10电信工程250126万元/KM5.1孔公里6万元/KM11有线电视2250端口〔2/百平方米〕240元/个12小计————————-15-附表四：工程总投资来源及支出推测表序号项目2023年2023年2023年2023年合计1一、总投资来源合计390365221085985231003672银行贷款020230202304其它负债05预收租售收入322108598523413316自有资金39036390367二、总投资支出合计390365221085985231003678(一)土地费用356822378900594719其中：土地摘牌价格34643230965773910契税1039693173213(二)前期工程费4573780083514其中：规划勘察设计招标费37937875715可行性争论费用7807818〔三〕市政根底设施费012643160158019城市建设配套费〔红线外〕00020室外工程费用〔红线内〕1264316158021(四)房屋开发费151523274629603108522其中：建安工程费15152272160593029523附属工程费〔含园林、景观〕55323779024(五)其它费用621876231125(六)销售费用09761027523252626(七)治理费用7549531270183427(八)财务费用675675135028(九)不行预见费566714950137529(十)税费00030目开发本钱〔8+13+18+21+24+28+29〕3828249606676909465731期间费用(25+26+27)75426041829523571032工程经营本钱(7-27)3903651535792352399017--18-序2023年序2023年2023年2023年2023年合计项目单位单价号销售量销售收入销售量销售收入销售量销售收入销售量销售收入销售量销售收入1销售收入 平方米04881051348261631263212其中：住宅 平方米10500004500047250450004725022500236251125001181253办公 平方米 000000000004商业 平方米1450000001750253817502538350050765酒店 平方米 000000000006商务公寓 平方米00000000007车库 平方米2023007800156078001560001560031208地下综合0000000009销售税金及附加0268528241439694810其中：营业税 5%0244125671308631611教育费附加 3%073773918912城市维护建设税 7%01711809244313交易手续费序号项目2023序号项目2023年2023年2023年2023年合计1 销售收入04881051348261631263212 开发本钱0365753847719605946573 销售税金及附加026852824143969484 交易手续费05 土地增值税048851347