总包转包干工作分享

一个前提，五方管理，九大要点搞定转包干一个前提一总包转包干工作分享五方管理二contents三九大要点课程背景现在主流房企大部分在实行项目跟投制度，在这种环境下，一般项目首开，经营性现金流回正以后就会进行返回投资本金和进行第一次预分红（一般为预期总分红的30%-50%左右）。投资返本及预分红的前提：1.项目开盘后经营性现金流回正，并且预计未来持续回正；2.总包完成转包干工作；设置这两个条件的原因：1.开盘后经营性现金流回正，则整个项目的预期总货值则相对锁定；2.根据基准版图纸完成总包转包干工作，则项目总成本相对可预期；基于以上两种情况，则项目预期的总利润落地实现的可能性较大。课程背景如果项目首开预售情况

较好，一般会在首开后两个月（预留签回款的时间）实现经营性现金流回正，那么这个时候则要求转包干完成。如果未按期完成，转包干则成为则整个分公司奖金发放的关键节点，会导致成本部门的工作压力大增；课程背景如果整个转包干从展工作，到集团审批完成预留5个月的时间，那么我们需要在预售前三个月开始此项工作，但是此时设计图纸不够完善，未进行过图纸外审。设计工作和转包干工作的穿插进行会给成本工作带来极大的挑战。如何理清总包转包干的思路，如何与设计工作有机穿插，才能不让总包转包干工作成为“奖金发放的关键节点”，是成本部一个需要思考的新命题；一个前提：良好的图纸管理思路【现状】我们所面临的转包干图纸的现状总图不确定图纸深度不够图纸频繁改动总图报批未通过、什么时候通过不知道，什么原因不通过不了解算量的时候才发现图纸审图不够，中间补深化图纸，耽误时间图纸因为各种原因频繁改动，导致重复算量，额外支出咨询费用图纸缺失很多图纸错误太多到算量的时候才发现图纸确实很多，临时补图纸耽误时间.图纸各种错误层出不穷导致图纸澄清的工作量极大。一个前提：良好的图纸管理思路【现状】理

想

VS

现

实内部图审、算量、图纸外审均发现图纸问题基准版图纸审批通过算量完成后再走基准版图纸审批开始转包干算量工作一个前提：良好的图纸管理思路【原因】消防审查总图报批单体报建节能审查施工图审查转包干图纸GeneralplanforapprovaConstructionplansExaminationMono

constructionEnergysavingreviewFirecontrol

reviewConstruction

plans内部审图（总包，咨询，甲方）一个前提：良好的图纸管理思路【解决方案】总图通过单体报建节能审查施工图审查消防审查基准版图纸开始对审图纸三方内部审查转包干开始节点1转包干开始节点2转包干开始节点3图纸内部审批流程纸质版图纸下发1.根据报建前置于工程进度的程度，决定转包干开始时间2.内外部工作进行有机穿插，有效解决图纸问题将一份基准版图纸进行封存一个前提：良好的图纸管理思路【关注要点】【关注要点一】：关注总规划图变动对施工图的影响：户型、日照、层高的调整会对施工图有颠覆性的调整【知识小贴士】：规划总图的几个阶段：阶段越往后，总图变动对施工图影响越小。设计院规划总图初稿及文本开发商内部沟通版本及文本规划限制条件处列会局列会END规划总图进窗评审会会议纪要规划总图公示方案评审会规划指标及日照复核规划总图批复【经典案例呈现】：笔者经历的某地块，先后因户型及层数变化，导致施工图预算重复算量三次，降低效率不说，咨询公司索赔咨询费用超20万元。一个前提：良好的图纸管理思路【关注要点】【关注要点二】：关注转包干图纸的内部审查图纸的内部三方审查是转包干开始的必要前置条件，三方包括咨询，甲方、总包，主要针对图纸缺失，图纸深度不够，局部较大图纸错误问题进行审查和修改。【关注要点三】：关注单体报建对施工图的影响：单体报建基本上是确定项目的”计容面积”及”日照”合规性：如果“计容面积”超标，“日照”不合规，则会导致楼栋间距，高度，层数，户型都会进行调整，从而对施工图产生颠覆性的影响。所以单体报建通过后，施工图便不会出现颠覆性的调整。一个前提：良好的图纸管理思路【关注要点】【关注要点四】：关注节能审查对施工图的影响节能审查涉及到的项目有：体形系数、砌体、门窗、保温工程等。体型系数主要跟项目的户型及排布有很大关系，在单体报建通过之后基本已经确定不能更改。那么节能审查很有可能会对原施工图的砌体，门窗、保温的材质及做法会有相应的调整，而这几项在整个建筑工程中占比较大，需要密切关注。【关注要点五】：关注施工图审查及消防审查对施工图的影响施工图审查及消防审查涉及到全专业，一般对各个专业跟相关规范的冲突，图纸错漏等情况进行补充，是属于图纸的细节修改，一般不会进行颠覆性调整。跟图纸质量有一定关系，如果图纸质量好，施工图审查修改幅度会比较小。【经典案例呈现】

：施工图审查及消防审查对施工图的影响：笔者经历某地块施工图审查，审查公司对各专业图纸提出的意见达200条以上，然而二期在此之前已经完成总包总价包干招标、造成这个分期变更失控，总包一次性变更金额达300万元以上。一个前提：良好的图纸管理思路【关注要点】【关注要点六】

：关注转包干图纸完善、修改、审批、下发、封存转包干图纸的完善有三条途径：外部审查，内部审查，算量过程中对图纸错漏碰缺的发觉。转包干图纸的修订有三条途径：图纸修改、图纸澄清、图纸变更。转包干图纸的审批、下发及封存：转包干图纸必须经过审批流程固化，下发的图纸必须注明是转包干图纸，避免图纸被后期版本覆盖，最终合约部需要有一套图纸进行封存，作为最终变更的基准版图纸。【经典案例呈现】

：转包干基准版图纸无人知晓：某地块项目经理和项目成本经历几任更换，由于转包干图纸并未封存，下发给总包的图纸也未注明转包干图纸，后期变更无原始图纸依据，最终总价包干无法包干。五方管理：理清五个关键相关方要点承包方CZ••了解咨询模式；告知利害关系；交代转固意义；计划达成共识；设计部SZB••给出明确节点；提前督促审图；利弊关系取舍；改图明确标识；项目总经理CS咨询公司••告知利害关系；给出明确节点；沟通人员配置；配合前期审图B报批报建部••沟通利害关系；梳理报建节点；定期跟踪进展；节点突破预警；五方管理：理清五个关键相关方管理要点【承包方】了解咨询模式告知厉害关系交代转固意义计划达成共识1.计划节点要达成共识2.避开年终的劳务结算3.承包方老板提供支持1.商务全部外包模式2.单单算量工作外包3.全部都是自有人员1.转包干对进度款影响2.审减过多的咨询费用提前告知总包，转固是代表：基于承包范围，图纸总价包干，而非清单包干；懂得施工单位在年底的重点工作；目的是搞清楚谁有权利做决定。目的是让总包单位尽心尽力配合甲方工作甲方对于“总价”的意义要提前交代清楚；五方管理：理清五个关键相关方管理要点【设计部】给出明确节点提前督促审图利弊关系取舍改图明确标识设计改图，严禁整版图纸覆盖，必须有标识，有说明；1.给出明确出图节点2.明确回复澄清的时间3.明确补充图纸的时间1.督促组织三方审图2.要求设计内部交圈3.审图意见及时落实转包干开始对审施工图审查尚未完成，为确保节点只能计入变更整版图纸不断覆盖，是不负责任的做法；设计如果耽误出图节点，

提前告知设计，如果为保“奖金发放节点”，有时候必须有所取舍；最终不能按时发奖金，成本不背锅后期图纸还是质量不行，成本不背锅。五方管理：理清五个关键相关方管理要点【咨询公司】告知厉害关系给出明确节点沟通人员配置强调总体思路1.对方漏报的要算给对方2.图纸不完善也要计算1.告知转包干对甲方及咨询的重要性。2.事先申明质量成果的惩罚条款；1.明确预算提交节点2.明确对审完成节点3.明确成果确认节点按照允许的时间节点，沟通咨询需要安排的人员配置问题3.配合提前审图的要点与要求目的是给咨询灌输一个理念，不能一味的以审减为目的，要尽量做到图纸包干最终不扯皮。目的是要让咨询公司严谨对待转包干工作目的是要咨询项目经理做到心中有节点目的是根据节点沟通咨询配置人数，同时要求总包预算配置相应人数五方管理：理清五个关键相关方管理要点【报批报建部】告知厉害关系梳理报建计划定期跟踪进展节点突破预警如报建节点滞后，且转包干节点又无法延迟，则需要对施工图审查埋下的变更隐患做预警事先沟通报建负责人报建进度对图纸以及对转包干进展的重大影响。与报建负责人沟通该项目报建计划，提前预判完成图纸外审时间每周定期跟进报建节进展，预判施工图审查及消防审查的完成时间如果其他条线的进展预判会影响你手头工作及考核字表，要及时向领导预警。你的工作对我工作有重大影响，必须有言在先。任何影响你绩效的其他条线的工作计划，你都要心中有数。除了计划心中有数，定期要跟踪进展，动态了解对自己工作的影响九大要点要点一要点二要点三要点四要点五要点六要点七要点八要点九•

了解总包转包干流程与周期•

集团层面对转包干进度的把控•

集团层面对转包干质量

的把控•

组织总包转包干启动会•

明确做法、界面和归口•

全程把控转包干过程答疑•

转包干成本分析关键要点•

转包干报告编制的关键要点•

主动总结与复盘转包干九大把控要点九大要点之一：了解转包干流程与周期①②③基准版图纸完成算量一审-总包核对JT成本副总完成对审一审-二审核对JT副总裁解决争议问题④

15d30d15d5d⑦⑤⑥JT对接人初审二审初审意见30d3d3d10d⑧⑨⑩JT核算总监线上审批完成15d5d3d15d①-⑩共计：119d，4个月

制度要求：105个工作日，约143d补充协议签订九大要点之二：集团层面对转包干进度的把控对于历史遗留转

包干，列专项计划，进行专项考核制定转包干标准流程与工期成本系统设定合同锁定机制完成总包转包干作为双赢奖金发放的条件九大要点之三：集团层面对转包干质量的把控积累造价审核案例，编制成册设立造价核算小组对于审核过程中发现的优秀做法，典型案例，汇编成册，下发各区域对图纸、做法、指标、定价、界面争议等问题进行全方位审核4251表单、口径、指引3聘请二审咨询公司形成标准表单，统一指标口径编制工作指引审减过大，负面案例公示对地区公司提交成果的工程量进行把控核减超过一定比例，做成负面案例，全集团公示

，让各区域认真把关九大要点之四：组织转包干启动会项目启动会：代表项目正式开始，有目标、思路和方法，有计划、节点与分工心理层面时间层面分工层面领导层面以会议形式明确一个点，正式进入转包干。正式公布完成节点，提出各方配合节点要求有分工，有责任，通过正式会议增强各方配合意识让项目总为转包干工作代言，并且保驾护航九大要点之五：明确做法、界面、归口明确做法：区域标准建筑做法签字确认，集团防水标准建筑做法签字确认【关注要点一】：因不同项目对于“建筑做法”和“防水做法”略有区别，故需要项目签字确认；【关注要点二】：对于保温做法以“节能计算书”为准，而是不是一“标准建筑做法”为准【关注要点三】：“标准建筑做法”与“图纸做法”矛盾的地方，应提出答疑确认；界面划分：“各分期的界面划分“与”各专业的界面划分“要进行签字确认；【关注要点一】：特别注意如果各分期地库为整体地库，分期分界线划分要注意以下方面：后浇带钢筋混凝土的浇筑划分、分期交付临时维护形式确定、分期安装系统的整体性等。【关注要点二】：除常规各专业的界面划分，需要特别关注“总包与土方的界面划分”、“总包与精装的界面划分”、“总包与园林的界面划分”、“报建图与实施图不一致的特别说明”成本归口：总体原则是，谁受益谁分摊，为哪个业态服务就计入哪个业态。【关注要点一】：地库与商铺共用的墙体，计入地库；【关注要点二】：人防与非人防共用的墙体计入人防；【关注要点三】：地库顶板与首层共用的楼板计入地库；九大要点之六：全程把控转包干过程答疑把控提问质量把控提问频次把控提问格式有业态，有楼栋、有楼层、有部位，问题完整、可追溯；尽量分阶段集中提问额，有条件采用答疑会形式；区分专业，格式统一把控回复质量把控扫描质量把控答疑出口尽量采用复印机扫描，要