房地产工程质量缺陷系统解决方案提纲课件

工程管理体系瓶颈破解

及质量缺陷的系统解决方案2010年8月房地产工程管理存在的十大短板■工程管理短板一：一些房地产企业的工程管理定位存在误区一些房地产企业的工程管理，相当一部分是充当传统施工管理的角色，履行施工计划、组织、协调、监控等职能。对于工程质量，要么采取亲历亲为的监督，要么依赖于总承包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管理“系统协调”的职能房地产工程管理存在的十大短板■工程管理定位的误区：一些房地产企业的工程管理过多的将精力集中在施工阶段的审核上（工程检验），即忽视了质量预防的重要性，也忽视了充分利用监理单位和施工单位质保体系的重要性。完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本无法解决工程质量问题■厕浴间渗漏可以通过工程管理程序解决吗？监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求：◆整体结构闭水试验◆防水涂层闭水试验◆防水保护层闭水试验◆饰面层闭水试验◆厕浴间整体移交闭水试验缺乏工程管理标准和施工技术标准结构砼存在蜂窝、裂缝技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员厕浴间施工漏水厕浴间防水常见工程质量问题原因分析管根、地漏密封膏未封严管道穿楼板吊模灌缝质量差暗埋在垫层内的管道漏水涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏细部构造附加防水层不合格垫层、找平层坡度不合理、反坡卫生间墙体出现渗水管道穿楼板吊模灌缝质量差预留洞口尺寸形状不规范预留洞口断面未凿成毛面预留洞口及边缘未清理预留洞口吊模不规范UPVC管道附着力差灌缝砼材料质量不合格灌缝不密实，工艺不合格灌缝砼不养护缺乏工程管理标准和施工技术标准缺乏工程管理标准和施工技术标准■房地产企业真的不需要施工技术标准吗？相当一部分国家标准图集或地方标准图集，在实际施工过程中不具备可操作性，往往造成严重的工程质量隐患地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准■房地产企业真的不需要施工技术标准吗？随着强制性节能标准的推广，工程上很多传统习惯的工艺做法并不与之匹配，很多工程质量问题由此产生外墙外保温技术的应用，增加了铝合金门窗框与墙体至饰面层之间的渗水通道，节点处理不当，极易造成铝合金门窗渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准抹灰面层与发泡胶之间的缝隙■铝合金门窗安装门窗框处可能的渗水通道：发泡胶与窗框之间的缝隙窗框与外保温苯板之间缝隙窗框与聚合物抗裂砂浆之间缝隙窗框与外墙砖粘接层之间缝隙窗框与外墙砖之间缝隙固定点与窗框之间的缝隙缺乏工程管理标准和施工技术标准门窗洞口砌体收缩变形大技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装常见工程质量问题原因分析门窗安装固定不符合要求门窗洞口偏差大、处理不当门窗框塞缝不密实洞口表面装饰滴水、坡水处理不当门窗框塞缝不密实窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口间隙不干燥门窗下框未用防水水泥砂浆PU发泡胶未连续施打水泥砂浆配比不合格PU发泡胶充填不饱满垫块未清理做二次填充防水水泥砂浆塞缝不密实门窗框塞缝外侧未做防水处理土建施工埋设固定点不当门窗框成品保护不当造成渗漏房地产工程管理存在的十大短板■全过程质量控制的管理：工程施工是产品实现的最终环节，设计、成本、招标采购、合约等任何一个环节出现的问题，最终都会在工程施工过程中暴露，以工程质量问题、进度问题、成本问题等形式得以显现缺乏企业工程质量保证体系■一个属于“工程质量”问题的案例：某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后，只要一下暴雨，80％以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔缺乏企业工程质量保证体系■某地产项目曾经出现的设计错误该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？缺乏企业工程质量保证体系■龙湖地产项目曾经出现的设计错误思考60秒该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？缺乏企业工程质量保证体系■又一个属于“工程质量”问题的案例：某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料施工单位使用水泥腻子严格按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏缺乏企业工程质量保证体系■一个属于“工程质量”问题的案例：某项目屋面采用倒置式屋面设计防水层选用甲指SBS改性沥青防水卷材，在挤塑聚苯板保温层上直接铺贴。施工单位严格控制材料、工艺和节点。监理按规范验收合格，甲方工程部屋面闭水试验复检，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露缺乏输出质保体系的有效管理■铝合金门窗防渗漏质保体系检查要求：监理单位审查的铝合金门窗检验批质量验收记录：房地产工程管理存在的十大短板■工程管理短板五：过度强调现场工程师的质量意识和执行力管理，忽视加强技术管理的重要性。通过采取有效的技术措施和技术手段，可以预防绝大多数工程质量问题的出现一些房地产企业忽视通过加强技术管理可以对工程质量实现有效的保障忽视技术管理的重要性■技术管理解决“工程质量”问题的案例：某小高层项目首层设有私家小院，传统做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉忽视技术管理的重要性■技术原因分析：飘窗什么部位最容易发生渗漏？针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？飘窗为什么容易发生渗漏？房地产工程管理存在的十大短板■工程管理短板六：工程质量管理过程中如不了解设计单位、施工单位、监理单位常见的管理错误，对一些关键的质量细节进行重点管控，往往一个小的隐患，就能产生重大的工程质量隐患部分甲方工程管理人员忽视关键质量细节的控制，对工程质量细节需要关注的重点不清房地产工程管理存在的十大短板■工程管理短板七：部分房地产企业的质量文化和质量行为准则不清楚，实际执行过程中当质量与成本出现矛盾时，往往牺牲质量，不能正确看待质量与成本的平衡关系，忽视质量成本的构成不能正确的看待质量与成本的平衡关系不能正确看待质量和成本的关系■地下室防水成本应该如何计算的案例：某地产项目地下车库防水，原设计选用SBS

Ⅱ型改性沥青聚酯胎卷材防水。开发商成本部门为节约成本，要求设计改用JS复合防水涂料，并因节约成本50万元受到公司嘉奖。后期该项目地下室发生大面积渗漏，维修成本高达280万元不能正确看待质量和成本的关系工程质量成本项目的构成鉴定成本内部损失成本外部损失成本预防成本预防成本是指为了防止工程质量出现缺陷和偏差，保证工程质量达标而实现采取的各种措施所发生的成本：包括施工组织设计审查、监理细则审查、技术方案审查、施工样板、技术交底、工程质量培训等，都属于质量成本鉴定成本是指为了确保工程质量达到质量标准要求，对工程本身以及对材料、构件、设备等进行质量鉴定所发生的费用。包括材料设备的试验检验费用、工序检查和检验批检查验收所发生的费用，工程质量验收所发生的费用。象我们目前做的分户验收，就属于鉴定成本。内部损失成本是指在工程质量控制的过程中，因内部管理问题、决策失误问题、标准修正问题等引起的工程质量缺陷造成的损失。包括返工损失、返修损失、停工损失等，都属于内部损失。外部损失是指工程交付后，业主在使用过程中发现的工程质量缺陷引起的损失。不能正确看待质量和成本的关系■楼板沿管线方向出现裂缝：楼板的设计厚度往往只考虑承载力要求，而没有考虑预埋管特别线管交叉对板截面的削弱，从而导致沿线管方向的裂缝。尤其是当楼板过薄时，单纯依靠施工现场管理根本无法解决不能正确看待质量和成本的关系■楼板角部45°斜裂缝：端部楼板由于受到纵、横二个方向剪力墙或刚度相对较大的楼面梁的约束，在温差和砼收缩变化时，板面在配筋薄弱处（即在分离式配筋的负弯矩筋和放射筋的未端）开裂，产生45度斜裂缝。单纯依靠施工现场质量管理无法解决新形势下企业对工程质量管理的要求■传统意义上工程质量标准的定义：强调按图施工，符合施工质量验收标准强调工序、工艺质量控制的实体质量效果强调施工方案、技术措施、施工工法的管理新形势下企业对工程质量管理的要求■传统意义上甲方工程质量管理的重点：检查施工单位和监理单位的质保体系参与材料验收和分部分项工程验收施工工艺过程监督及抽检传统的甲方工程质量管理主要是施工现场管理新形势下企业对工程质量管理的要求■新形势下工程质量标准的定义发生变化：以客户质量标准作为施工质量的验收标准新形势下企业对工程质量管理的要求保证稳定要求工程项目质量适用性可靠性经济性协调性业主要求的其他特殊功能平面布置合理性空间布置合理性建筑物理功能其他使用功能采光通风隔声隔热安全性可维修性有效性满足抗震要求满足防火要求保证强度要求满足抗腐蚀性要求满足使用寿命要求质量成本质量效益与建设地区工程设施的协调与生态环境的协调与社区环境的协调造型与美感适用功能性质量问题◆户型设计的适用性问题：一层餐厅的上部是二层的卫生间适用功能性质量问题◆户型设计的适用性问题：推开户门就直接面对餐厅，未考虑合理的玄关空间及利用适用功能性质量问题◆停车位设计的适用性问题：实际有三个车位在楼座南北皆有道路的情况下，占用宝贵的南部花园停车适用功能性质量问题◆户型设计的适用性问题：楼梯净宽度1.15米，中间未设休息平台。一线天长度16米适用功能性质量问题◆厨房设计的适用性问题：燃气表及灶台布置冲突，管线设计时缺乏有效控制适用功能性质量问题◆门窗设计的适用性问题：设计为了美观和效果，平开扇宽度为1.2米2米跨度的门窗没有竖撑，无法满足刚度要求适用功能性质量问题◆门窗设计的适用性问题：窗户开启与入户通道冲突适用功能性质量问题◆空调机位设计的适用性问题：只需放两台空调室外机机位的空间设计严重浪费适用功能性质量问题◆一些让人难以理解的项目设计：新形势下企业对工程质量管理的要求■新形势下工程质量管控的主体发生变化房地产企业管理分工的细化，导致设计、材料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降。大量由于设计、招标采购、成本合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工程部门完全掌控新形势下企业对工程质量管理的要求■新形势下工程质量管控的重点发生变化工程质量的管理手段从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和结果质量控制（分项工程验收、分户验收）工程质量预防也从传统的施工措施预防转变为设计预防、材料预防、招标采购预防及合约预防等多个方面新形势下企业对工程质量管理的要求■新形势下工程质量管控的重点发生变化从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准新形势下企业对工程质量管理的要求■新形势下工程质量管控的重点发生变化从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系管理深度不断向精细化发展，甲方工程管理传统中不需要甲方关注的交底、工艺措施、检验批验收等逐步成为甲方关注的重点新形势下企业对工程质量管理的要求■甲方应根据项目的具体要求、对可能的发生质量问题的质量控制点等向供方明确提出：大家所管的项目甲方都管理哪些交底？大家所管的项目甲方参与哪些检验批验收？房地产工程质量问题为何屡禁不止■外部资源、内部架构和国家现行规范的影响：设计单位对工程质量的影响监理单位对工程质量的影响施工单位对工程质量的影响国家现行规范对工程质量的影响工程管理架构对工程质量的影响国内现行规范不完善的影响■为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈屡禁不止的工程质量问题？■为什么五六十年代的传统建筑时至今日也未发生外墙渗漏开裂？第二部分：万科工程管理的破解之道二、万科工程质量管理的破解之道三、万科工程进度管理的破解之道四、万科工程成本管理的破解之道五、国内房地产企业如何看待万科的标杆作用一、国内房地产企业常见的工程质量解决方法万科工程质量管理的破解之道■房地产企业解决工程质量问题的常见方法：一、选择优秀的施工企业缺点：工程成本高、产品价格竞争力下降。优秀施工企业缺乏过程监管，其工程质量水平会逐步下降代表性企业：SOHO中国万科工程质量管理的破解之道二、甲方加强施工过程的施工质量监管缺点：甲方工程人员常规配备无法满足施工过程全部的工序管理和检验批管理需要，关键工序和关键检验批验收重点要求不明确，大量工序穿插和同步作业很难执行，甲方工程管理人员水平和责任心很难通过量化管理进行提高代表性企业：龙湖地产的“工序管理”及万科地产的“检验批管理”万科工程质量管理的破解之道三、甲方制定完善的企业施工质量管理标准缺点：缺乏质保体系及质量标准的前置输出，甲方工程管理人员实际管理过程中很难真正按企业施工质量管理标准进行管理，缺乏执行力考核和监管工具代表性企业：珠江地产万科工程质量管理的破解之道四、设计预防、招标采购预防、合约预防等缺点：设计预防能够解决大量工程质量通病的提前防治，但依然需要施工现场的严格监管代表性企业：中海地产、万科地产万科工程质量管理的破解之道五、产业化住宅缺点：成本高、施工精度要求高、配套产业不完善，高层建筑与抗震规范之间存在冲突代表性企业：万科地产万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节一：对设计质量缺乏有效的控制■标杆企业的破解之道：从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证明确设计审查要点，控制关键易错环节优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量万科工程质量管理的破解之道■事中控制一，通过扩初方案设计审查保证施工图设计质量加强设计过程的管理，通过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点，避免后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通过后方可进行后续施工图设计万科工程质量管理的破解之道■事后控制一：优化《施工图设计审查程序》根据各部门长处及特点拆分设计审查任务：设计部：了解设计规范、了解企业客户标准了解设计规范、了解企业设计标准，了解设计审查要点重点审查：设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节二：缺乏工程管理标准和施工技术标准■标杆企业的破解之道：制定万科的企业《工程质量管理标准》程序性、系统性地解决工程质量问题整合并明确内、外部资源的管理要求统一企业的工程质量标准，便于执行传承总结万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节三：对关键工序，关键部位（细节）缺乏质量管理手段。质量检验管理要求和质量检验标准不清晰■标杆企业的破解之道：制定企业《工序检验要求》明确工程质量三级质保体系的管理要求设定关键的质量控制点、停止点，实行过程管理施工质量控制深度需要加强■应加强对施工单位工艺、工法、工序的指导：国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的问题。几乎没有人愿意去当施工单位的总工房地产企业经过多年项目开发，往往积累了大量的工程经验教训。在某些工艺、工法、工序要求及质量通病防治措施上，往往领先于施工企业万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节四：缺乏前置技术管理要求，缺乏对监理单位质保体系和施工企业质保体系的管理■标杆企业的破解之道：强调技术方案先行强调动态质量管理跟踪强调施工样板引路合约招标文件标准化万科工程质量管理的破解之道■合约文件附件质量标准要求的示例：万科工程质量管理的破解之道■技术方案先行管理的原则：总包方编制的专项技术方案除应按企业《分项工程质量标准》中的框架要求编制。应依据甲方约定的检验批要求，对应施工图纸进行施工班组作业区域划分。确定作业班组自检、互检、专职质检管理要求和负责人万科工程质量管理的破解之道■施工样板引路管理的原则：对关键工序施工样板、关键节点施工样板、交搂标准房、材料样板等应采取类似传统制造业的样品制造质量控制措施，在施工过程中必须坚持样板引路施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。通过施工样板可以多专业穿插的进一步检查设计问题。施工样板可在实体内进行，由于时间组织等问题也可通过大比例模型实现万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节五：缺乏全过程的质量保证管理体系，工程质量管理缺乏预控■标杆企业的破解之道：明确不同阶段工程管理的任务实行工程管理全过程质量控制评价万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节七：过于依赖分户验收或分户验收流于形式。业主投诉与工程质量考核脱节，对外部资源缺乏有效的管理要求和奖惩措施万科工程质量管理的破解之道■回顾之前的薄弱环节九：房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段■回顾之前的薄弱环节十：房地产企业对施工单位缺乏有效的管理手段工程进度管理容易出现的问题■

工程进度管理与施工进度管理的区别：工程进度管理按项目管理的原则，对所有可能影响到项目开发进度控制的条件、资源、任务、时间等均进行有效的规划和管理。能够保障对项目开发总体进度目标的有效控制施工进度管理对进入施工阶段后的施工组织设计、施工工序、人机料保障等进行有效的规划和管理。仅能对进入施工阶段后的进度进行管理，无法保障项目开发总体进度目标工程进度管理容易出现的问题■

项目工程进度计划的三级管理体系要求：一级计划：《项目工程目标计划》二级计划：《项目工程总控计划》三级计划：《项目施工进度控制计划》按房地产企业项目开发不同阶段管理要求划分建立适合企业需求的工程管理体系◆规范招标文件、合约文件及其附件要求：解决执行力瓶颈的工程管理工具设计◆表一：按专业划分的质量控制点检查表格解决执行力瓶颈的工程管理工具设计■规范检验行为的示例：第四部分：工程质量缺陷技术措施一、地基与基础工程二、主体结构工程三、屋面工程四、外檐装饰工程五、内檐装饰工程地基与基础工程■地下室防水技术措施控制要点：Ⅰ．设计问题对地下室防水工程质量的影响Ⅱ．设计阶段及设计审查对地下室防水工程质量缺陷的技术措施控制要点Ⅲ．施工阶