资产减值测试评估实务

资产减值测试评估实务第一页，共122页。主讲人：赵强资产减值测试评估操作实务第二页，共122页。主要内容资产价值类型介绍一《会计准则第8号—资产减值》规范的资产减值三市场价值、投资价值与价格的关系二资产减值测试评估案例分析四资产减值测试评估报告披露要点五第三页，共122页。第一部分资产价值类型及相互关系1、公允价值2、市场价值3、在用价值4、交换价值

第四页，共122页。

一、资产价值类型及相互关系

1、公允价值公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格；在计量日存在一个资产（负债）出让的市场，并且模拟一项资产（负债）的转让（退出）交易；参与资产（负债）的转让交易的各方是普通的市场参与者；资产（负债）的转让交易各方理性行事并不受外界强迫；第五页，共122页。一、资产价值类型及相互关系（续）企业以公允价值计量相关资产或负债，应当假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行，不存在主要市场的，企业应当假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行；主要市场，是指相关资产或负债交易量最大和交易活跃程度最高的市场；最有利市场，是指在考虑交易费用和运输费用后，能够以最高金额出售相关资产或者以最低金额转移相关负债的市场；第六页，共122页。一、资产价值类型及相互关系（续）2、市场价值市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额；在基准日模拟一个公平交易事项，

该交易事项可能是“买入”或者是“卖出”；买、卖双方都是普通的市场参与者；买卖双方各自理性行事并不受外界强迫；第七页，共122页。一、资产价值类型及相互关系（续）3、在用价值（是否考虑最佳使用）在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额；按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值，也就是是资产在使用过程中为企业所创造的价值，在用价值实质就是使用资产所能创造的价值；这里的“企业”实际可以放宽为“资产组”；第八页，共122页。一、资产价值类型及相互关系（续）4、交换价值在用价值是以资产使用能为其所有者产生的未来收益来计量的价值，然而交换价值则是以资产拥有者交易或者转让资产所能为其产生的收益来计量的价值；资产作为一种特殊的商品，其价值实现一般存在两个途径：其一是使用资产获得收益；其二是变现资产获得收益；固定资产、无形资产等实现其价值的方式一般是第一种方式；存货资产实现其价值的方式是上述第二种方式；第九页，共122页。一、资产价值类型及相互关系（续）在用价值和交换价值实质是资产的两种价值属性，也是实现其价值的两种途径：在用价值（Value–in-Use）;交换价值（Value–in-Exchange）;市场参与者在决定买、卖资产时一定是根据其上述资产价值的两个方面因素分析判断，决定愿意以什么价格买或卖资产；收益途径评估实际就是通过在用价值估算公允价值；市场比较途径法评估则是通过交换价值估算公允价值；第十页，共122页。一、资产价值类型及相互关系（续）并不是所有资产都具有在用价值和交换价值：商誉：有在用价值但是没有交换价值；一个煤矿的井巷工程：有在用价值，没有交换价值，但是如果将计量单元转换为一个整个煤矿，则存在交换价值；企业的存货：对该企业来说一般只有交换价值，没有在用价值；企业停止使用的资产：有交换价值，没有在用价值；资产-资产组-资产组组合第十一页，共122页。一、资产价值类型及相互关系（续）5、公允价值与市场价值的关系1）两者之间的共同点参与者都是普通的市场参与者；参与者都没有受到外界强迫；都是一个特定日期的资产价值；第十二页，共122页。一、资产价值类型及相互关系（续）2）两者之间的区别公允价值是模拟一项资产（负债）的转让（退出）；数据确保是退出价市场价值是模拟一项资产（负债）的交易，可能是转让（退出）也可能是购置（进入）；公允价值对交易发生的市场做出规定，即主要市场或者最有利市场，市场价值没有这方面的明确规定；第十三页，共122页。一、资产价值类型及相互关系（续）当一项资产在一个交易充分活跃的市场上交易时，其转让（卖出价）和购置（买入价）可以认为是等同的，也就是公允价值与市场价值是等同的；但是如果一项资产交易的市场不是交易充分活跃的市场，则转让价（卖出价）通常要小于购置价（买入价），这时公允价值与市场价值之间就会存在差异；第十四页，共122页。一、资产价值类型及相互关系（续）6、在用价值与市场价值的关系1）在用价值是资产在使用过程中创造出的未来收益的价值，资产在使用过程中创造收益会受到使用者能力、经验等因素的影响，因此不同的使用者可能在使用同样资产时产生不同的收益，因此对于同样的资产对于不同的使用者会有不同的在用价值；第十五页，共122页。一、资产价值类型及相互关系（续）2）当不考虑资产使用者个别因素的影响，或者当使用者的能力、经验等达到市场参与者平均水平时，这时资产的在用价值就会达到一个市场参与者的平均水平，此时在用价值就可能成为市场价值；当采用收益法评估企业市场价值时，实际就是假定企业的管理者具有所谓行业平均的管理水平，当管理者的水平与行业平均水平具有显著差异时，需要进行市场参与者平均水平调整；第十六页，共122页。第二部分市场价值、投资价值与价格的关系1、市场参与者在谈判定价时需要考虑的因素分析；2、市场价值的决定因素；3、投资价值的决定因素；4、交易价格的决定因素；5、价值与价格的关系；第十七页，共122页。二、市场价值、投资价值与价格的关系1、市场参与者在谈判定价时需要考虑的因素分析；资产评估的最终目的是为资产交易双方确定资产的交易价格提供参考意见；买卖双方在商谈资产的交易价格时究竟会考虑哪些因素呢？资产评估是发现价值，也是模拟交易者谈判确定交易价格的过程；第十八页，共122页。二、市场价值、投资价值与价格的关系（续）1）交易标的因素所谓交易标的因素，就是与标的资产相关的价格决定因素，主要包括标的资产财务特性；财务特性，也称为标的资产的“基本面”，是指其获利方面的基本能力；根据埃尔文•费雪（IrvingFisher）的资本价值理论，资本的价值是未来收益的资本化或折现值，公式表述为：第十九页，共122页。二、市场价值、投资价值与价格的关系（续）标的资产因素实际就是上式中每年获取的现金流NCFi，NCFi数值越高，则标的资产V0的价格就会越高；第二十页，共122页。二、市场价值、投资价值与价格的关系（续）2）交易市场因素交易市场因素是指标的资产拟交易的市场对标的资产未来获利能力的认同度；市场由大量的市场参与者组成，市场参与者对投资的理性程度、市场上标的资产的供需关系等都会成为市场因素的重要组成部分；法律和法规的相关规定也会对市场对标的资产未来获利能力的认同度产生影响；第二十一页，共122页。二、市场价值、投资价值与价格的关系（续）市场参与者对标的资产获利能力的认同情况，表现为对其未来获利风险程度的判断；如果说标的资产因素主要体现在收益折现中的分子---收益现金流，则市场因素则主要表现为收益折现中的分母--折现率；由于不同国家和地区的市场参与者投资理性程度不同，标的资产的供需关系不同，市场管理的法律、法规不同，导致市场对同一标的资产未来的获利能力给出不同的认同度，因此市场因素是决定标的资产交易定价的影响因素之一；第二十二页，共122页。二、市场价值、投资价值与价格的关系（续）3）交易者因素交易者因素是指资产交易中，特定买卖双方各自特有的因素，这种因素主要表现为以下两个方面：买方对标的资产或交易对方的偏好；买方拥有的资产与标的资产之间存在的协同效应；交易者因素的第一个方面表现为对折现率r产生影响；第二方面因素则表现为对NCFi产生影响；第二十三页，共122页。二、市场价值、投资价值与价格的关系（续）4）交易结构因素（交易方式因素）所谓交易结构就是指买卖双方完成资产交易的具体实施方案，这个交易方案通常包括交易结构安排、支付条款以及交易附带条件等；交易量；支付方式；附带交易条款；第二十四页，共122页。二、市场价值、投资价值与价格的关系（续）2、市场价值的决定因素1）交易标的因素和交易市场因素决定市场价值；当确定资产交易价格时，买卖双方考虑的因素仅为交易标的因素和交易市场因素，则此时买卖双方博弈决定的交易价格就是市场价值；交易标的因素决定预期获利能力，交易市场因素决定市场对标的资产获利能力的认同度，决定了这个价值是哪一个市场上表现的价值；第二十五页，共122页。二、市场价值、投资价值与价格的关系（续）3、投资价值的决定因素；交易标的因素、交易市场因素和交易者因素决定投资价值；当市场参与者的买卖双方在谈判决定交易价格时，双方不但考虑到交易标的因素、交易市场因素，还同时考虑到交易者因素，也就是考虑到特定交易者的投资偏好或协同效应，则此时买卖双方博弈确定的交易价格就是投资价值；第二十六页，共122页。二、市场价值、投资价值与价格的关系（续）4、交易价格的决定因素；（1）交易标的因素、交易市场因素和交易结构因素决定基于市场价值基础上交易价格；交易标的因素和交易市场因素决定市场价值，如果买卖双方在此基础上再将交易结构因素考虑进去，则此时的谈判决定的就是交易价格，或者准确地说是基于市场价值基础上的交易价格；第二十七页，共122页。二、市场价值、投资价值与价格的关系（续）（2）交易标的因素、交易市场因素、交易者因素和交易结构因素决定基于投资价值的交易价格；交易标的因素、交易市场因素和交易者因素三方面的因素决定投资价值，如果买卖双方再同时考虑交易结构因素，则此时谈判博弈的交易价格就是一个基于投资价值基础上的交易价格，这个交易价格也是一个完全的市场博弈价格，考虑了全部价格影响因素后的交易价格；第二十八页，共122页。二、市场价值、投资价值与价格的关系（续）5、价值与价格的关系1）交易价格与价值的区别：当买卖双方在定价过程中没有考虑交易结构因素时，或者说交易结构没有特别安排，此时的价格就是价值；反之，当买卖双方考虑到交易结构因素时，或者说交易结构做出某些特定的安排，则此时的交易价格与价值就可能会存在差异。第二十九页，共122页。二、市场价值、投资价值与价格的关系（续）2）从交易价格与价值的形成过程中分析，我们可以得到价值决定价格，价格应该围绕价值波动的推断；交易结构的差异一般不会对交易价格产生重大影响；同时，交易价格不完全等同于价值，因为这两者之间还存在一个交易结构因素的影响。第三十页，共122页。第三部分《会计准则第8号—资产减值》规范的资产减值的概念1、资产减值的定义；2、资产减值适用范围；3、资产减值测试方法；4、商誉减值测试方法；5、其他会计准则规范的资产减值；第三十一页，共122页。三、资产减值的概念1、资产减值的定义根据《会计准则第8号—资产减值》的定义，当资产的可收回金额低于资产的账面价值时，则该资产出现减值；资产的可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间孰高者确定；第三十二页，共122页。三、资产减值的概念1）可收回金额的概念可收回金额=Max（公允价值-处置费用，资产预计未来现金流量的现值）资产预计未来现金流的现值：该资产在现有企业按照现有的经营模式持续经营前提下未来现金流的现值；在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额；这里的“资产预计未来现金流的现值”实质就是资产的“在用价值”；第三十三页，共122页。三、资产减值的概念（续）因此我们可以将可收回金额定义为：可收回金额=Max（公允价值-处置费用，

在用价值）公允价值是交换价值的体现，未来现金流的折现值是在用价值的体现；

可收回金额是资产公允价值扣除处置费用与资产在用价值的孰高者，实质也是交换价值与在用价值的孰高者！！！目前实务中出现一种“可收回价值”的概念，可收回价值实际就是可收回金额；第三十四页，共122页。三、资产减值的概念（续）2）资产减值测试的计量单元《会计准则第8号—资产减值》规定：有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产作为计量单元估算其可收回金额；当难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为计量单元，估算其可收回金额；单项资产往往不好估算其在用价值，除非有证据证明单项资产没有在用价值，否则不能忽略在用价值！！！第三十五页，共122页。三、资产减值的概念（续）资产组的概念；资产组是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流应当独立于其他资产或者资产组产生的现金流；资产组的认定，应当以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产，同时，在认定资产组时，应当考虑企业管理层管理生产经营活动的方式（如是按照生产线、业务种类还是按照地区或者区域等）和对资产的持续使用或者处置的决策方式等；会计上认定的资产组经常按照业务划分；第三十六页，共122页。三、资产减值的概念（续）资产组合生产的产品（或者其他产出）存在活跃市场的，即使部分或者所有这些产品（或者其他产出）均供内部使用，也可以将这几项资产的组合认定为一个资产组；资产组一经确定，各个会计期间应当保持一致，不得随意变更，如需变更，企业管理层应当证明该变更是合理的，并恰当披露；资产评估人员需要关注本次评估认定的资产组与之前认定的资产组是否保持一致；第三十七页，共122页。三、资产减值的概念（续）3）公允价值的计量确定主要市场或者最有利市场；根据公平交易中销售协议价格作为公允价值；不存在销售协议价格的，但存在资产活跃市场的，应当按照该资产在活跃市场上的价格确定，资产的市场价格通常应当根据资产的买方出价确定；在分析采信市场价格数据时，需要关注可比案例交易结构或交易方式可能导致的价格与价值的差异；第三十八页，共122页。三、资产减值的概念（续）在不存在销售协议和资产活跃市场的情况下，应当以可获取的最佳信息为基础，采用估值技术估计资产的公允价值；当资产无法单独上市交易，该资产应该没有公允价值，可能需要改变计量单元；第三十九页，共122页。三、资产减值的概念（续）4）在用价值的计量在用价值的前提是该资产未来获得的经营现金流可以合理计量，如果该资产的预计现金流无法合理计量，则需要转换计量单元以该资产所属的资产组为计量单元估算在用价值；用于折现未来预计现金流的折现率需要反映标的资产或资产组主要市场或者最有利市场上的市场参与者普遍认同的期望投资回报率；第四十页，共122页。三、资产减值的概念（续）在用价值估算未来现金流量应当包括下列各项：资产持续使用过程中预计产生的现金流入；为实现资产持续使用过程中产生的现金流入所必需的预计现金流出（包括为使资产达到预定可使用状态所发生的现金流出），该现金流出应当是可直接归属于或者可通过合理和一致的基础分配到资产中的现金流出；资产使用寿命结束时，处置资产所收到或者支付的净现金流量；第四十一页，共122页。三、资产减值的概念（续）在用价值估算应该按照现状持续使用为前提；不应当包括与将来可能会发生的、尚未作出承诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量；预计资产的未来现金流量也不应当包括筹资活动产生的现金流入或者流出以及与所得税收付有关的现金流量；资产减值测试收益法一般不应该采用股权自由现金流和分红现金流模型！！！股权自由经营现金流=经营净利润+折旧/摊销-资本性支出-

营运资金增加-负息负债本金减少；股权分红现金流=以前年度未分配利润+本年经营净利润-法

定公积金-任意公积金第四十二页，共122页。三、资产减值的概念（续）在用价值折现率的估算；资产或资产组在用价值估算采用的折现率应当是税前的折现率，当估算的折现率不是税前折现率的，应当调整为税前折现率；第四十三页，共122页。三、资产减值的概念（续）有些资产对于特定企业是没有在用价值的；存货；已经停止使用的资产；报废的资产；没有在用价值与在用价值无法合理计量是两个不同的概念，评估人员应该有效区分！！！第四十四页，共122页。三、资产减值的概念（续）2、资产减值适用范围《会计准则第8号—资产减值》主要适用于以下资产的减值；固定资产，包括设备、厂房等；以成本模式后续计量的投资性房地产；无形资产；对子公司，联营、合营企业的长期股权投资；第四十五页，共122页。三、资产减值的概念（续）生产性生物资产；探明石油天然气矿区权益和井及相关设施；商誉；第四十六页，共122页。三、资产减值的概念（续）下列资产不适用《会计准则第8号—资产减值》准则：存货的减值，适用《企业会计准则第1号——存货》；采用公允价值模式计量的投资性房地产的减值，适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》；消耗性生物资产的减值，适用《企业会计准则第5号——生物资产》；建造合同形成的资产的减值，适用《企业会计准则第15号——建造合同》；第四十七页，共122页。三、资产减值的概念（续）递延所得税资产的减值，适用《企业会计准则第18号——所得税》；融资租赁中出租人未担保余值的减值，适用《企业会计准则第21号——租赁》；《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规范的金融资产的减值，适用《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》；未探明石油天然气矿区权益的减值，适用《企业会计准则第27号——石油天然气开采》；第四十八页，共122页。三、资产减值的概念（续）3、资产减值测试的方法资产减值测试需要估算被测试资产的可收回金额（可收回价值），也就是需要估算标的资产在用价值和公允价值及处置费用；这里需要特别强调的是资产减值需要估算的是标的资产的可收回金额，或者是在用价值和公允价值，不能理解为采用两种评估方法评估标的资产！！！第四十九页，共122页。三、资产减值的概念（续）1）在用价值的估算（1）当被测试标的资产存在在用价值并且在用价值可以合理计量时，需要估算其在用价值；（2）当被测试资产在用价值不可以合理计量时，则需要改变计量单元，以包含标的资产的最小资产组为计量单元估算该资产组的在用价值；（3）当标的资产没有在用价值，如已经停用或者报废等资产没有在用价值，则可以无需估算在用价值；第五十页，共122页。三、资产减值的概念（续）（4）在用价值的估算需要按照其定义，采用未来收益现金流的折现值估算；估算标的资产未来现金流折现值的关键点是未来经营预测需要按照企业目前现状及管理水平，并且持续按此状态使用该资产所能产生的收益；在用价值估算时不考虑资产的使用是否是最优/最佳使用目的；折现率需要参考资产主要市场或者最有利市场参与者普遍认同的投资回报率确定；第五十一页，共122页。三、资产减值的概念（续）2）公允价值的估算（1）当被测试标的资产可以单独交易并且存在交易市场价值时，需要估算标的资产的公允价值，当标的资产不存在或者无法合理计量单独交易的公允价值时，则需要改变计量单元，以包含标的资产的最小资产组为计量单元估算该资产组公允价值；（2）标的资产公允价值估算需要确认其使用状态为最优/最佳使用状态；（3）标的资产公允价值的估算存在三种基本方法（途径），即市场法、收益法和成本法；第五十二页，共122页。三、资产减值的概念（续）采用市场法估算公允价值：选择的的可比案例需要是已经成交的案例，并且是标的资产主要市场或最有利市场上交易活跃的成交案例；当选择没有成交的合理报价作为对比案例时，需要选择买方的报价，不能选择卖方的报价；需要关注交易结构或交易方式可能对成交价格产生的影响；第五十三页，共122页。三、资产减值的概念（续）采用收益法估算公允价值：预期收益应该按照主要市场或最有利市场上一般市场参与者角度预测，不能按照资产拥有者自身的角度预测未来收益；预测收益建议选择税前现金流，折现率也选择税前折现率；采用成本法估算公允价值：必须关注这里成本法不能直接采用重置成本作为成本法的评估结果，因为重置成本从本质上说不是公允价值（退出价），需要在重置成本基础上考虑变现折扣以表示“退出价”的概念；第五十四页，共122页。三、资产减值的概念（续）估算公允价值需要注意的问题：估算公允价值应该考虑公允价值的输入优先级，在采用估值方法确定公允价值时，应该适当考虑采用多种评估方法；采用收益法估算在用价值和采用收益法估算公允价值是两个不同概念，不能相互混肴、替代，除非有证据证明标的资产的使用者与一般市场参与者具有相同的使用能力、经验等；第五十五页，共122页。三、资产减值的概念（续）测算资产组公允价值时需要考虑该资产组整体交易的公允价值和将资产组拆散后单独交易各项资产的“拆整卖零”的公允价值两种情况的孰高者；第五十六页，共122页。三、资产减值的概念（续）4、商誉减值测试方法1）商誉所属资产组的确定商誉一般是由于非同一控制下的并购产生的并购成本高于并购标的所有可辨识资产与负债公允价值形成的净资产的差额，因此商誉都有附属的资产组，或者称最小资产组；第五十七页，共122页。三、资产减值的概念（续）（1）当并购价格是以标的资产公允价值（市场价值）为基础确定的，则该并购所形成的商誉所依附的资产组就是该标的资产自身业务形成的资产组；（2）当并购价格是建立在并购标的资产投资价值基础上的，则该商誉所依附的资产组并非仅有并购标的资产自身所形成的资产组；第五十八页，共122页。三、资产减值的概念（续）2）投资价值评估需要考虑的因素投资价值是考虑交易者特别因素的交易价值；这种投资者特别因素是其自身拥有的资产或某种价值要素可以与标的资产形成“协同效应”，该协同效应可以为其产生一般市场参与者所无法获得的超额收益；第五十九页，共122页。三、资产减值的概念（续）3）投资价值评估的技术途径（1）投资价值主要表现为“协同效应”，也就是所谓的“1+1”≥“1”+“1”=“2”，即两项独立资产组整合后形成一个完整的新资产组，该新资产组的市场价值要高于两项独立资产组单独的市场价值之和！“1+1”整合后形成的资产组C的市场价值“1+1”中第一个“1”对应的资产组A的市场价值“1+1”中第二个“1”对应的资产组B的市场价值≥+第六十页，共122页。三、资产减值的概念（续）因此：即：资产组A和资产组B的协同效应价值资产组C的市场价值资产组A的市场价值=--资产组B的市场价值资产组A的投资价值资产组C的市场价值=-资产组B的市场价值第六十一页，共122页。三、资产减值的概念（续）根据上述投资价值估算过程的分析，我们可以得到如下结论：采用投资价值获得的并购定价，其所形成的商誉应该依附前述的资产组C第六十二页，共122页。三、资产减值的概念（续）3）商誉所依附资产组的在用价值估算未来收益需要按照该资产组现状持续经营状态预测，收入、成本数据需要按照会计主体现状预测；4）商誉所依附资产的公允价值估算未来收益需要按照现状持续经营前提下，按照一般市场参与者角度预测，收入、成本数据需要按照普通市场参与者角度预测；第六十三页，共122页。三、资产减值的概念（续）5）商誉减值额的确定在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，应当比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，应当确认商誉的减值损失；商誉减值额的估算应该基于建立在PPA评估价值基础上的“合并”口径的报表，一般不是单体报表；第六十四页，共122页。三、资产减值的概念（续）6）商誉减值测试中非经营性资产的处置商誉减值测试在确认商誉所依附的资产组时，应该确认这个资产组是所谓的最小业务资产组；剥离任何非经营性资产；剥离任何溢余资产，但是资产设计时考虑的冗余资产不是溢余资产；第六十五页，共122页。三、资产减值的概念（续）5、其他会计准则规范的资产减值1）存货的减值，适用《企业会计准则第1号——存货》存货，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等；第六十六页，共122页。三、资产减值的概念（续）《企业会计准则第1号——存货》规定，资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量；存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备，计入当期损益；可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额；对存货的减值测试应该估算其可变现净值；第六十七页，共122页。三、资产减值的概念（续）2）采用公允价值模式计量的投资性房地产的减值，适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益；第六十八页，共122页。三、资产减值的概念（续）公允价值模式的投资性房地产是否出现“减值”需要将账面价值与当期的公允价值进行对比；对采用公允价值模式计量的投资性房地产减值测试应该估算其公允价值；第六十九页，共122页。三、资产减值的概念（续）3）消耗性生物资产的减值，适用《企业会计准则第5号——生物资产》消耗性生物资产，是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产，包括生长中的大田作物、蔬菜、用材林以及存栏待售的牲畜等；第七十页，共122页。三、资产减值的概念（续）《企业会计准则第5号——生物资产》规定，企业至少应当于每年年度终了对消耗性生物资产进行检查，有确凿证据表明由于遭受自然灾害、病虫害、动物疫病侵袭或市场需求变化等原因，使消耗性生物资产的可变现净值低于其账面价值的，应当按照可变现净值低于账面价值的差额，计提生物资产跌价准备或减值准备；对消耗性生物资产的减值测试应该估算其可变现净值，与存货的规定一致；第七十一页，共122页。三、资产减值的概念（续）4）建造合同形成的资产的减值，适用《企业会计准则第15号——建造合同》建造合同，是指为建造一项或数项在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的资产而订立的合同；建造合同预计损失，实质上是施工企业的存货跌价准备，因为施工企业正在建造的资产，类似于工业企业的在产品，性质上属于施工企业的存货，期末应当按照准则中关于期末计提减值准备的要求，对其进行减值测试；建造合同形成的资产的减值测试需要估算其可变现净值；第七十二页，共122页。三、资产减值的概念（续）5）递延所得税资产的减值，适用《企业会计准则第18号——所得税》《企业会计准则第18号——所得税》规定，资产负债表日，企业应当对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值；递延所得税资产减值测试应该是核实未来是否可以获得足够的的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益；第七十三页，共122页。三、资产减值的概念（续）6）融资租赁中出租人未担保余值的减值，适用《企业会计准则第21号——租赁》《企业会计准则第21号——租赁》涉及的资产余值，是指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值，未担保余值，是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值；第七十四页，共122页。三、资产减值的概念（续）《企业会计准则第21号——租赁》规定，出租人至少应当于每年年度终了，对未担保余值进行复核，未担保余值增加的，不作调整，有证据表明未担保余值已经减少的，应当重新计算租赁内含利率，将由此引起的租赁投资净额的减少，计入当期损益；对未担保余值的减值测试需要估算其公允价值；第七十五页，共122页。三、资产减值的概念（续）7）《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规范的金融资产的减值，适用《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》企业应当根据其管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；第七十六页，共122页。三、资产减值的概念（续）企业应当按照本准则规定，以预期信用损失为基础，对金融资产进行减值会计处理并确认损失准备；信用损失，是指企业按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值；第七十七页，共122页。三、资产减值的概念（续）8）未探明石油天然气矿区权益的减值，适用《企业会计准则第27号——石油天然气开采》矿区权益分为探明矿区权益和未探明矿区权益；探明矿区，是指已发现探明经济可采储量的矿区；未探明矿区，是指未发现探明经济可采储量的矿区；第七十八页，共122页。三、资产减值的概念（续）《企业会计准则第27号——石油天然气开采》规定，对于未探明矿区权益，应当至少每年进行一次减值测试，未探明矿区权益公允价值低于账面价值的差额，应当确认为减值；对于未探明矿区权益及相关资产进行减值测试时应该估算其公允价值；第七十九页，共122页。第四部分资产减值测试评估案例分析第八十页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析案例一、1、案例背景介绍：深圳某电力公司希望将其拥有的八个储油罐、一座码头工程及其附属设施进行减值测试评估；这八个储油罐原来是该电厂储存重油用于火力发电，目前由于该电厂已经改为天然气管道供气发电，因此该八个储油罐已经不再用于自身发电用，而是用于出租其他单位使用；这一座码头工程及其附属设施也是用来装卸重油的码头，目前也与八个储油罐一起用于出租；第八十一页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）2、案例中的八个储油罐和码头工程及其附属设施原来属于该电厂的固定资产，用于主营业务—发电，但是目前已经不再发电使用，而是用于出租经营，因此类似以成本模式计量投资性房地产的性质，适用《会计准则第8号—资产减值》；第八十二页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）3、价值类型选择八个储油罐和码头工程及其附属设施适用《会计准则第8号—资产减值》，因此需要选择可收回金额（可收回价值）作为价值类型；第八十三页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）4、减值测算计量单元的选择如果该8个储油罐与码头即附属设施是以一个主体一并出租的，并且8个储油罐和码头的租金无法合理分割，则建议将上述资产纳入同一各计量单元；如果该8个储油罐与码头及附属设施是分开出租的，则应该设为两个计量单元；第八十四页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）5、在用价值的估算该8个储油罐与码头即附属设施的在用价值应该按照其目前使用状态，即出租，参考其目前租金收益水平考虑未来收益现金流的折现值；收益现金流应该按照税前收益现金流估算；第八十五页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）6、公允价值的测算1）该8个储油罐与码头即附属设施的公允价值价值收益法：应该按照一般市场参与者角度判断目前可以使用的最佳状态下未来收益的折现值；确定标的资产目前使用状态是最佳使用状态；市场法：根据可以收集到的可比案例情况决定是否可以采用市场法，如果可以收集到的案例数据是已经成交的案例，则可以直接采用，如果收集的案例数据是市场报价数据，则需要选择买方的报价数据；第八十六页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）成本法：需要考虑不能直接采用重置成本，需要考虑恰当的变现折扣，包括整体变现和分割变现；第八十七页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）7、处置费用的估算考虑将8个储油罐与码头即附属设施处置可能需要的处置费用；该8个储油罐与码头即附属设施整体出让所需要的处置费用；将该8个储油罐与码头即附属设施“拆整卖零”所需要的处置费用；可能的拆除费用和运输费用等；第八十八页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）案例二、1、案例背景介绍山东某公司拟对其拥有的氯化聚乙烯产品相关资产组进行减值测试，该资产组目前企业仍处于生产使用中，资产组的组成资产账面价值如下：第八十九页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）2、价值类型的选择氯化聚乙烯产品相关资产组减值测试适用《会计准则第8号—资产减值》的规定，因此应该选择可收回价值（可收回金额）作为价值类型；第九十页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）3、计量单元的确定该案例已经明确为氯化聚乙烯产品相关资产组，因此本案例的计量单元应该选择该资产组；第九十一页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）4、在用价值的估算本案例的标的资产组是氯化聚乙烯产品相关资产组，但是该资产组可能并不能构成业务资产组，因此估算在用价值时还需要补充部分营运资金使其构成完整的可以运行的资产组：第九十二页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）按照企业目前使用状态下，按照目前管理水平预测未来的收益形成的现金流折现值扣除补充的营运资金1,000万元后的价值作为其在用价值；第九十三页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）5、公允价值估算收益法：按照补充1,000万元营运资金组成业务资产组，确定目前使用状态是最佳使用，按照一般市场参与者的角度预测未来收益的现金流折现值，扣除补充1,000万元营运资金后的评估值作为公允价值的评估值，一般需要采用税前现金流；市场法：根据可以收集到的可比案例估算；成本法：本次评估的资产组可以通过两种变现方式，即整体变现和“拆整卖零”方式变现方式来实现其公允价值；第九十四页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）6、处置费用主要根据公允价值实现的方式估算其可能的处置费用；第九十五页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）案例三、1、案例背景介绍XX发电有限责任公司存货减值测试项目，该发电公司有一批存货需要进行减值测试，该批存货主要是变压器和发电用备品备件，现邀请评估机构进行评估；2、评估机构选择价值类型为：可收回价值，可收回价值在本报告中定义为：被评估单位资产的市场变现价值；第九十六页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）3、分析点评存货的减值测试不适用《会计准则第8号—资产减值》的规定，而应该使用《会计准则第1号—存货》的相关规定；《会计准则第1号—存货》定义的存货减值是存货的账面价值低于其可变现净值；可变现净值定义为：在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额；因此，本案例中评估师选择的价值类型为变现价值，类似市场价值的退出价概念，不恰当！第九十七页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）案例四、1、案例背景情况介绍DTCS热电厂9号机组部分机器设备资产减值测试项目；9号机组目前处于关停状态，其部分机器设备账面价值情况如下：第九十八页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）2、价值类型选择本次评估采用可收回价值作为价值类型，其中可收回价值定义为市场价值扣除处置费用后的净值；市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额；第九十九页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）3、分析点评评估标的资产属于固定资产，因此减值测试适用《会计准则第8号—资产减值》的规定，因此选择的价值类型应该是可收回金额，或者可收回价值，直接将可收回价值定义为市场价值扣除处置费用后的净值，似乎有所不妥；评估报告中应该明确由于标的资产已经停用，因此该等资产对于企业已经没有在用价值，可收回价值应该是标的资产的公允价值扣除处置费用后的净值；第一百页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）本案例选择市场价值扣除处置费用作为可收回价值，建议改为公允价值；第一百零一页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）案例五、1、案例背景情况介绍XXX股份有限公司重大资产重组置入资产减值测试项目，三年前上市公司采用发行股份购买资产方式购买了本案例的标的资产股权，根据三年前上市公司的承诺，在三年业绩承诺完成后需要对标的资产进行减值测试，因此上市公司聘请评估机构对标的资产进行“减值测试”；第一百零二页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）2、相关说明这类“减值测试”并不是会计准则要求的减值测试，因此不适用《会计准则第8号—资产减值》的规定，一般也不适用其他会计准则关于资产减值的相关规定；这类“资产减值”测试实际是测试标的资产在业绩承诺完成后的截止日，标的资产的市场价值与三年前的价值相比没有降价；第一百零三页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）案例六、1、案例背景介绍XXXOFINVESTMENT，INC.商誉减值测试项目，XXX公司在美国伊利诺伊州注册成立，投资金额为1万美元，国内AB股份有限公司三年前收购该公司形成非同一控制下的并购，形成并购商誉，本次估值是为AB股份公司对XXX公司商誉减值测试提供参考依据；第一百零四页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）2、评估对象及范围本次估值对象为XXX公司的资产、负债组合可收回价值，涉及的范围为XXX公司申报的于估值基准日的资产和负债，具体资产类型和账面价值见下表：第一百零五页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）第一百零六页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）3、价值类型及定义资产组的可收回价值作为本次估值的价值类型；资产组可收回价值：指被评估资产在被估值单位现有管理者管理、运营下，在被评估资产组在寿命期内可以预计的未来现金流量的现值和被评估资产公允价值减去处置费用和相关税费后净额的孰高者；第一百零七页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）4、估值方法本次估值中，依据估值目的与持续经营的假设，考虑所估值资产的特点，在本估值项目中，产权持有者对委估资产组没有销售意图，不存在销售协议价格，委估资产组也无活跃交易市场，同时也无法获取同行业类似资产交易案例，故本次估值无法可靠估计委估资产组的市场价值(公允价值)减去处置费用后的净额。根据《企业会计准则第8号—资产减值》，无法可靠估计资产组的公允价值减去处置费用后的净额时，应当以该资产组预计未来现金流量的现值作为其可收回金额；第一百零八页，共122页。四、资产减值测试评估案例分析（续）5、案例分析点评1）商誉归属资产组的确认。资产组应该是最小资产组，不应该包括非经营性资产和负债；2）没有论述本次减值测试是否是第一次