项目管理在楼盘建设中的应用

项目管理在楼盘建设中的应用2010-1-20摘要：项目管理理的含义、起起源和发展，项目管理的内容，***项目管理的成功经验。项目的定义是：将人力资源和非人力资源结合成一个短期组织以达到一个特殊目的。项目管理这一概念是第二次世界大战的产物。二战后，美国海军在研究开发北极星号潜水艇的导弹系统时创造出项目时间管理工具――一计划评审技术。后来，美国国防部又创造出项目范围管理工具――工作分解结构法WBS来处理复杂的大型项目。20世纪50年代至80年代期间，项目管理主要应用于军事和建筑领域。项目管理专家把20世纪80年代之前的项目管理称为传统的项目管理，80年代之后为现代项目管理阶段。80年代以后，项目管理的应用逐渐扩展到其他领域，如电信业、软件开发业、制药业、金融业。经济全球化的发展趋势和竞争的日趋激烈、项目日益复杂和生命周期的缩短以及降低运行成本的压力，这给项目管理的发展带来了新的机遇和挑战，促进了现代项目管理的发展。现代项目管理的主要内容包括9个方面：（l）范围管理：包括立项、项目范围的计划和定义、范围确认、范围变更控制。（2）时间管理：时间管理又称为进度管理。（3）费用管理：包括资源和费用的规划、费用预算和控制。（4）人力资源管理：包括组织规划、人员招聘和项目团队的组建。（5）质量管理：主要包括质量计划、质量保证和质量控制。（6）沟通管理：包括沟通计划的制定、信息传递、过程实施报告和评估报告。（7）风险管理：确保项目能够成功实现，需进行风险的识别、度量、响应和控制。（8）采购管理：包括采购计划、询价、资源选择、合同的管理和终结。（9）综合管理：包括项目计划的制定和执行、项目整体变化控制。“***”小区位于**市**大道**号，是由写字楼、公寓、住宅及商业建筑组成的高层综合高尚小区，小区由肆栋叁拾多层的高层组成，建筑面积拾捌万多平方米，是***市著名楼盘，是***中心区的标志建筑。在整个建设过程中始终按项目管理的规则，拆迁、挖土方、护壁、施工图设计、审核、交底、开工、一系列工作有条不紊，2005年3月份一期工程投入使用，二期工程顺利开工，8月份平正负零，12月底2#、3#栋主体封顶，4#栋12月底完成地下室底板的浇捣，07年元月份2#、3#栋主体顺利通过验收，就在短短4个月时间，2栋百米高楼层就从***市袁家岭拔地而起，在业界引来无数惊奇的目光，像这样艰苦的施工条件：狭窄的施工场地，交通阻塞，进材料困难，在保障工程质量的前提下，平均4天一层楼的速度令同行惊叹。这个小区就是按项目管理的规则实施的成功案例。一、项目准备管管理――科学严密，细细致周密准备工作作作为工程管理理的重要组成成部分，必须须做到细致周周全，有条不不紊，人尽其其才，物尽其其用，全面完完成工程任务务。1．组织准备备：主要是是成立工程项项目经理部，建建立健全组织织机构，明确确职责，制定定规章制度，从从项目管理的组组织、人员等等方面保证工工程建设的进进行。2．技术准备备：聘请有有丰富施工、设设计经验的人人员，对施工工图纸进行认认真审查。并并从工程的实实际情况出发发，确定了施施工图纸审查查的重点。技技术准备工作作的开展起到到了极为重要要的作用，它它为工程顺利利组织实施创创造了必要条条件，同时对对提高工程质质量发挥了积积极的作用。3．施工组织织设计准备：：在施工工组织设计的的编制工作中中，项目部组组织专人紧密密结合工程特特点和现场实实际情况，将将工程中的关关键性、主导导性、对整个个工程交付使使用影响最大大的基础工程程、主体工程程，装修工程程作为关键线线线路，明确确其拟采用的的施工流程方方案，并使每每个单项工程程的主要分部部分项工程形形成了流水作作业线，以保保证整个工程程的均衡施工工。二、建立立公正公平的的共赢合作关关系网。互惠互利，双双赢才是赢的的合作理念，得得到了广大供供销商、合作作单位、包工工头的认可，尽尽管公司前期期负债经营，但但对合作方，工工人工资等工工程款项，专专款专用，依依据合同决不不食言，按期期付款。在选选定合作方时时，不盲目砍砍价，尽量选选择性价比好好的产品选择择诚信的合作作方。没有供供应商的通力力支持，没有有合作方的各各方大力配合合，象这样的的最快时叁天天一层楼的施施工速度是无无法实现的，正正因为这种互互惠互利的原原则，许多供供应商合作商商对该项目趋趋之若鹜，如如某墙体材料料供应商，在在年终材料涨涨价的情况下下，其他单位位提出230元每立方米米的价格现金金提货的方式式都被厂方拒拒绝，而保障障***的材料按合合同195元每立方米米的价格供应应。许多合作作单位都把***项目当成他他们企业的重重点项目来抓抓，商品砼公公司经常召开开生产会议确确保***商品砼的供供应，明确谁谁在***项目上失了了误谁就下岗岗的原则，在在4#栋施工过程程中，总经理理，总工程师师，生产科，调调度科负责人人都亲自到工工地现场值班班，水泥厂，钢钢材供应商等等单位也对***项目重视有有加，成为***的重要合作作伙伴。正因因为经销商、合合作方对***的重视才会会有更好的市市场口碑，才才会有更多的的经销商合作作方想到***来争得一杯杯之羹，这样样项目部才有有更多的选择择机会。采购购到更好的性性能价格比厂厂品，以最少少的资金打造造优质的高品品质的楼盘，值值得一提的是是***二期工程开开工到主体验验收，没有发发生一起合同同纠纷，降低低了公司的法法律风险，我们这这种“互惠互利，双双赢才使赢”的价值传递递合作理念，就就象“***”楼盘一样，用用户购买了我我们的楼盘，得得到了实惠得得到了升值这这样一个价质质传递理念，不不少合作方，以以合适的价格格甚至低于市市场同期水平平的价格将产产品卖给***，赢得的是是及时的资金金回笼，重要要的是产品在在***的升值，比比如，蒂森克克努伯电梯自自从签约***以后，业务务纷至沓来，***几个大楼盘盘均认为***用的肯定是是好牌子好东东西，从而签签约蒂森克努努伯电梯。这这样的合作开开发商获了益益，经销商也也获了益，这这就是双赢。三、项目进度管管理――合理计划，狠狠抓落实在项目进度度管理中，项项目部紧紧抓抓住两个主要要环节：制订订科学合理的的施工网络进进度计划；狠狠抓网络计划划的贯彻落实实。1．

制订科学合合理的施工网网络进度计划划。包括三三方面内容：：（1）通过一级级网络计划，确确定工程建设设进度的最终终目标。（2）按照一级级网络计划确确定的目标，进进一步将整个个工程进度分分解为四个阶阶段目标，以以保证一级网网络计划进度度目标的实现现。（3）进一步将将四个阶段的的目标任务，继继续分解到每每月、每周，并并将周计划分分解到日，建建立阶段保总总目标的完整整的计划管理理体系。2．狠抓计划划的贯彻执行行。一级网网络进度计划划、分阶段控控制网络进度度计划以及按按上述网络进进度计划分解解落实后编制制的月、周施施工作业计划划制订后采取取有效措施确确保进度计划划实施。比如在9月中旬，项项目部瞅准下下半年天气晴晴好，劳动力力充足这一建建筑施工的“黄金季节”开展“四天一层楼楼，奖金工资资双丰收”的活动，立立即将工地调调整到最佳作作业状态，这这次活动共发发放奖金近10万元，达到到了质量好、进进度快、安全全有保障的良良好效果，最最终在冬雨季季节来临之前前，提前了2个月完成2#、3#栋主体框架架工程。（6）坚持狠抓抓安全工作不不放松。为了确确保工程进度度，整个施工工采取昼夜三三班倒和立体体交叉作业方方式，给施工工安全带来了了不少不利因因素。派出专专人负责安全全工作，组织织各施工单位位安全专职人人员开展经常常性安全检查查、安全教育育，每天坚持持施工现场巡巡视检查，及及时发现和杜杜绝各种不安安全苗头。由由于施工单位位对安全工作作的重视，使使整个工程始始终保持了良良好局面，保保证了工程进进度按计划完完成。四、质量量管理――贯穿始终，全全员参与在建设设中严格按照照ISO90002质量保证体体系开展工作作，全面加强强设计、施工工、采购、建建设等阶段的的质量管理，创创造出了一流流的工程质量量。严格按照照工程监理质质量管理程序序，对工程全全过程实施全全面的检查监监督，很好地地保证了工程程的质量。施施工单位还聘聘请部分能把把好专业技术术质量关的专专家，组成技技术服务、指指导队伍，全全面、系统地地指导、监督督、检查、协协调工程施工工。五、成本管理――精打细算，全全面挖潜工程项项目的成本管理，是是在完成一个个工程项目过过程中，对所所发生的成本本费用支出，有有组织、有系系统地进行预预测、计划、分分析、控制、核核算、考核，以以不断降低项项目成本的管理活活动。房地产做的商商品，商品的的利润大小离离不开成本的控制，在***工程中，由由于管理到位位，体制合理理，把关严格格，为节约工工程成本作出了重重要的贡献，比比如光是泥工工包工一项，目目前***市场按建筑筑面积包工单单价为26-28元每平方米米，有的高达达29元每平方米米，而***工程泥工采采用分解承包包方法包工单单价不到16元每平方米米，仅此一项项为公司节约约人工费100多万元；由由于避免了层层层分包的现现象总包工单单价低于同期期市场水平30多元每平方方米，为公司司节约几百万万元人工费，象***工程这样高配置的楼盘，没有采用一种低档次建材，建安成本却比***市同档次楼盘的成本节约上百元每平方米以上，公司赢利了客户也得到了实惠，供货商、合作方也赢了利。六、采购管理――落实责任，全面控制项目建设所需设备和材料的采购、运输、仓储保管，是采购管理的三个重要业务范畴。物资的供应与管理，不仅是单纯的采购供应，而是一项综合性和专业性很强、范围很广的业务工作。因此，项目部很早就将仓储验收入库、出库管理的管理程序和办法等做了明确的规定，还专门设计了工程付款单、入库单、支出单、工程移拨单、代用签认单以及运输计划通知单等基础数据资料表格，用于设备物资的入库、出库管理。七、综合控制管理――抓住关键，动态协调项目综合控制，是围绕实现项目目标和项目计划所进行的协调、规范、限制、对比、检查、监督、引导和纠正等活动，是贯穿整个项目管理过程的关键环节。计划与组织的功能只有在有效的项目控制状态下才能得以发挥。因此，控制意味着采取一定的监