铜陵市某项目价格建议

XXXX1号楼价格建议2012年3月18日XX事业部XXXX项目组谨呈：铜陵XXXX房地产集团有限公司项目报告的结构思路导图商业市场分析商业销售价格建议项目宣传推广执行住宅市场分析住宅本体分析住宅价格建议商业本体分析第一部分第二部分项目报告的结构思路导图商业市场分析商业销售价格建议项目宣传推广执行住宅市场分析住宅本体分析住宅价格建议商业本体分析第一部分第二部分春节后，各地楼市人气和成交量出现较明显回升春节后，各地楼市成交量持续攀升，3月第一周的成交量比2月第一周增长200%近期的周度成交量已达到去年下半年的平均水平，高于去年国庆后的成交量水平成交以首置等刚性需求占主导监测城市：上海、广州、深圳、天津、沈阳、济南、长沙、成都、贵阳、昆明、佛山、东莞、中山宏观市场分析限购限贷后成交量大幅萎缩，购买需求积压时间长从重点城市整体走势来看，自2011年2月限购以来，各地成交量下滑趋势持续;现时的成交量只相当于限购前的约5成，购房需求积压时间长监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、济南、南京、长沙、合肥、西安、成都、贵阳、昆明、

佛山、东莞、中山宏观市场分析政策预调微调，流动性有所好转，信贷对首次置业需求放松

第二次下调存款准备金率。2月24日央行再次下调存准率0.5个点，继上年12月份第二次下调；各地首套房贷款利率已经回到基准利率，部分银行还出现一定幅度的利率优惠。宏观市场分析近期多个地方政策微调，虽然部分叫停，但市场仍然受益并一定程度改善购房者预期宏观市场分析2月部分开发商以价换量拉动业绩提高2月部分开发商以价换量、业绩有所提高。从已公布业绩的几家房企来看，保利、富力2月业绩较为理想：2月份该公司销售均价同比、环比均有明显降幅，但对销售量的带动亦十分明显。与此相对地，万科、恒大暂未见采取大规模降价促销活动，2月取得业绩并无太大亮点。宏观市场分析2012年两会主要经济目标：经济增长率8年来首次低于8%经济增长目标8年来首次低于8%，一方面来自经济下行压力确实有所加大，另一方面亦是为经济转型提供空间。对于管理层来说，“拐弯”时的适当减速符合宏调预期，经济转型之下，全国赤字安排较前两年有所减缩，M2亦有所下降。但失业率控制线继续保持在4.6%的水平，所以，在当前经济下行压力加大的背景之下，经济转型以不造成显著的失业率提升为前提。宏观市场分析宏观市场分析2012年两会定调房地产：调控不动摇、价格回理回归2012年两会关于房地产的表述：我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。房地产市场调控处于关键阶段继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。采取有效措施，增加普通商品住房供给。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。定调楼市调控不动摇，估计未来地方调控政策难以松动当前楼价仍有下降空间，对首次、合理购买需求有可能定向放松楼市调控将长期化限购/限价等行政手段的退出要等到房地产税等长效机制全面铺开调控政策再加码可能性低满足刚性买家家购房需求或或成2012年楼市机会发改委副秘书书长、新闻发发言人李朴民民3月7日接受中国政政府网、新华华网联合访谈谈时表示：今今年要完善居民购购买首套自住住普通商品住住房贷款优惠惠政策，支持居民的的合理购房需需求。2月7日，央行召开开金融市场工工作座谈会，，央行表示今今年将继续落落实差别化住住房信贷政策策，加大对保保障性安居工工程和普通商商品住房建设设的支持力度度，满足首次次购房家庭的的贷款需求，，对第一套自住住性购房给予予政策性贷款款优惠。工、农、中、、建四大行在在内部召开了了研究全面落落实差别化房房贷政策的座座谈会，会上上，四大行共共同提出，将将切实满足居居民家庭首次次购买自住普普通商品住房房的贷款需求求，合理权衡衡定价，在基准利率的的基础上根据据风险原则合合理定价首套套房贷款利率率，但首套房首首付比例仍然然执行30%的相关标准准。此外，，还将提高住住房贷款审批批效率。四大大行在讨论会会上还表示，，将积极支持资质质良好的开发发企业进行有有市场需求的的普通商品住住房建设，增增加普通商品品房的有效供供给。发改委央行四大银行房贷额度将对首次置业者者倾斜，首套套房贷利率重重回基准，不不排除重现优优惠利率。从两会上关关于“采取有效措施施，增加普通通商品住房供供”给的调性，及及四大银行座座谈会内容来来看，房企开开发中小户型型、低总价产产品有可能获获得一定程度度的信贷资金金支持。地方政府也有有可能对房企企购买中小户户型地块给予予优惠政策。。宏观市场分析析宏观市场分析购买需求积压一年年，政策预调微调调，带动刚性需求释放放；破八定调，开发公司应顺应政策导向，降价促销，以价换换量；两会后市场调整持持续，关注政策微微调的市场机会，，积极出货。宏观市场总结2012年1月，，铜陵量价齐跌，，累计成交量为210套，环比上上月数减少154套，环比跌幅达达42.3%，同同比2011年1月减少682套套，跌幅达76.46%，2月份份住宅成交292套，环比增加82套，涨幅为26.11%，同同比减少22套，，跌幅为7%，住宅销量为两年多多期间最低水平；；2012年1月，，铜陵市住宅均价价为4683.8元/平米，环比比2011年12月增加183.4元/平米，涨涨幅4.1%；同同比2011年1月增加89.8元/平米，涨幅幅为2.0%；2月份住宅均价为为4525.0元元/平米，环比减减少158.8元元/平米，跌幅为为11.49%，，同比减少630元/平米，跌幅幅为11.49%；主要原因在于1月月份到2月份开发公司推盘力度度大幅下滑，市场仍深受政策策影响，客户观望望依然严重，近期期购房意愿持续降降低，市中心高价楼盘盘销售不佳，郊区区盘低价入市，销销量激增，如柏庄香域、高速速XX天地项目1、2月月份集中备案，拉拉低了整个铜陵市市房价。微观房地产分析市中心板块微观房地产分析案名规模物业类型主力面积（㎡）销售均价（元/平米）成交价（元/平米）已售货量在售套数剩余货量XX公馆21万方高层88-120㎡530050005.86万方65套15万方XXXX城8.6万方小高层高层96-134㎡540053008.6万方35套——XXX园8万方高层96、120、140㎡740068005万方75套3万方XX印象4.3万方高层90㎡740073004.3万方120套——XX大厦1.2万方高层公寓50㎡毛坯8200精装12000毛坯8000精装100001.2万方18套——XX公馆2.7万方高层96-120㎡毛坯8500精装12000毛坯8000精装100002.7万方186套——XXX府16.78万方多层、高层130㎡高层5300多层6000高层4700多层58007万方60套高层20套多层9万方案名现优惠政策XX公馆一次性付款98折、按揭99折，看房团优惠300元/平，VIP卡优惠100元/平。之前购买的老业主700元/平的补差价，交房时支付。现在3998元/平起价。XXXX城一次性付款可优惠200元每平。凡购100㎡以上房源皆可享优惠100元/㎡。XXX园一次性付款9.6折、公积金贷款9.8折。目前有20套特价房，5980元/㎡起（毛坯）XX印象一次性付款优惠250元/㎡，按揭贷款优惠170元/㎡。XX大厦7717元/平米起，按揭99折，一次性97折。老带新来客户获得1000元奖励。新客户获得5000元大礼包。

XX公馆毛坯房直接优惠700元/平米，精装修直接优惠1000元/平米。XXX府按揭可享受97折优惠，一次性付款可享受95折优惠市中心板块微观房地产分析案名规模物业类型主力面积（㎡）销售均价（元/平米）成交价(元/平米）已售货量在售套数剩余货量托莱多1.3万方别墅洋房80-140洋房6500别墅15000洋房6000别墅15000洋房56套别墅36套洋房56套别墅100套——天润嘉城15万方高层90、120560053003万方40套12万观澜逸品23万方多层高层80、131多层5800多层56001.2万方1套21万环天井湖板块微观房地产分析案名现优惠政策托莱多洋房：购100平以下总房款立减3万100-120立减4万120以上立减5万别墅：别墅一次性95折，按揭99折、分期96折天润嘉城300元/㎡优惠，同时享受9.8折；一次性付款享受房款总价减20000元优惠。

观澜逸品一次性98折，按揭99折，除此额外优惠3000元/套案名规模物业类型主力面积销售均价成交价已售货量在售套数剩余货量高速XX天地63万方多层、高层87、115、133㎡多层7400高层5200多层6900高层50008万方110套51万方柏庄香域24.3万方多层、高层85、117、160㎡多层6300，高层4400多层6000，高层42005万方30套19万方恒大绿洲86万方高层80-90、110㎡70006700-680025.5万方200套60万方XXX城18万方高层、多层92、113、140㎡6000510016万方400套2万方万泰水晶城20万方多层、高层86、100㎡高层4060-4980高层420020万方160套——万泰翡翠城30万方多层、高层80-121㎡高层6300高层600030万方60套——经济开发区板块微观房地产分析经济开发区板块微观房地产分析案名现优惠政策高速XX天地优惠一：备案价格立减500元/㎡；优惠二：持小镇居民申请卡最高享受总房款1万元优惠；优惠三：七天内签约，总房款立减1万元；优惠四：付款方式优惠，最高可享96折；按揭无优惠；柏庄香域一次性付款200元/㎡，10-30天付清，99折；按揭995折；公积金997折恒大绿洲特价房10套，一口价，总价48万/套起，最高优惠22万/套XXX城按时签约付款享受10平方5元/平，按揭100元/平米，开盘优惠200元/平，一次性享受300/平。共计约10万万泰水晶城购买1-5层的客户优惠2000元/套；购买6层及以上的客户优惠5000元/套。万泰翡翠城3月25日起，推出约10套特价房，4500元/平米起（特价房全在1楼）微观市场总结：2012年第一季季度铜陵房地产住住宅市场同比2011年，量价齐跌；各项目受市场影响响，普遍销售不畅畅，积压房源较多，后续推货压力增增大；以多重优惠带动项目销售售，销量较好的楼盘均均为优惠较大的项项目或直接降价的的楼盘，如高速XX天地享受多重优惠惠，XX公馆直接补差价近近1000元/平平米；在售新盘均于较低的价价格进入市场，普遍低于客户心心理预期价位，赢赢得了一定的市场场份额，如XX高速天地以4306元/平米入市市，销售均价在5000元/平米米；XX公馆5208元/平米入市，近期期更以3998元元/平米入市，柏柏庄香域3708元/平米入市等等。微观房地产分析1号楼本体分析1号楼处于项目西西北角，位居XX大道与XXX路交汇处；1#楼总建筑面积积7981.98平米，其中商业业1575.59平米，住宅4969.96平米米，为商住一体楼1号楼共25层，，1-3层为商业业，4-25层为为住宅，为整个项目最高的一栋楼；1号楼总共有91套房源，整栋楼楼共有B1、B3两种户户型，其中B1户户型共42套，B3户型为49套套，以B1户型为78平米、B3户户型96平米为主主，户型均为二室室二厅一卫。2#3#4#9#6#7#5#8#商业商业1#幼儿园1号楼本体分析户型以B3、B1户型为主，户型面积较小且单单一，通过与在售房源源对比来看，1号号楼户型不利于市市场去化；1号楼位于交通主主干道，噪声影响较大；1号楼商住一体，，公摊大，得房率低低，且其中40套为为经济适应房，价价格相对较低，会会对客户心理产生生较大的抗性；1号楼居于项目西西北端，从居住舒舒适度来看，较6、8、9号楼位置较差、景观差差、视野差。楼栋名称6号楼8号楼9号楼销售面价（元/平米）775178477606项目名称XX花园XX公馆XX公馆XX天地销售面价（元/平米）7787850053005200（一）以竞争项项目为参考：目前前在售竞争项目中中，物业多为高层层，市中心主要以以XX花园、XX公馆、XXX园、XX印象这几个楼盘为为主，所以本案要要以目前在售且是是本案主要竞争项目目的XX花园、XX公馆为参考项目；（二）以销售为为导向：以销售较较好的XX公馆、高速XX天地为主要参照对对象；（三）同时结合1号楼所处项项目位置、景观、、户型、公摊、视视野等多重因素定定价。（四）采用市场比较法对对1号楼进行合理理定价。1号楼定价原则1号楼价格建议7000元/平米米综合市场因素及1号楼自身优劣势势建议1号楼销售售面价为：项目报告的结构思思路导图商业市场分析商业销售价格建议议项目宣传推广执行行住宅市场分析住宅本体分析住宅价格建议商业本体分析第一部分第二部分铜陵商业网点布局局根据铜陵市“十二二五”商务发展规规划所知，铜陵商商圈规划为：“一一个市级商业中心心、五个区域级商商业中心副和十六六个社区级商业中中心”。一市级：主城区中心区市市级商业中心；五区域级：东部城区商业中中心、南部城区商商业中心、环湖新新区商业中心、西西湖新区商业中心心、车站新区商业业中心；十六个社区级商业业中心：结合城市居住区区中心规划布置；；12条特色商业街，加快城市中心区区的形成和城市新新区的建设。铜陵商业市场/总体规划铜陵未来商业发展展规划将形成“1-5-16”金字塔形结构，铜铜陵将发展成为皖皖中南区域性商贸贸中心城市环湖新区商业中心东部城区商业中心西湖新区商业中心南部城区商业中心主城区商业中心车站新区商业中心春江花月双星国际置地财富广场铜陵大市场幸福家园XXXXXXXX·X府井湖大市场滨江花园商业街金狮苑·民生广场铜陵商业市场/在售商业分布全市商业项目分布布较散，占据主城城区绝版地段商业业，多采用对外招招租的形式，仅少少量房源出售占据绝版地段的商商业在售项目（置置地·财富广场、双星国国际）多采用对外外招租方式，但租租金较高，部分二二、三楼对对外销售，价格格约为8000元/平米左右；全市在售商业较为为分散，且纯商业业项目较少，多为为住宅底商。其他区域级商圈在在售项目均采取对对外销售的方式，，均价约1.5万元/平米，后期租金约约在30-60元/平米左右；目前铜陵市商业发发展并不成熟，除除了主城区，不同同地段商业价格差差并未拉开。主要在售对比项商商业目分布从位置、物业类型型、商业特征等方方面进行综合考虑虑，选择以下在售售项目作为商业定定价参照紧邻项目的有XX公馆、项目由北延延伸的有XXX城、XXX城、XXXXXX、项目南部的有XX花园、XXXX城。本案主要竞争对手手商业分析XX公馆XXX城XXX城XXXXXXXX花园XXXX城位置铜陵XXXXX站东侧总体量27070.93㎡商业体量2670㎡物业特征1、2层底商，分层销售主力面积56、84、1488㎡商业布局沿项目西边XX大道及项目南边售价情况均价35200，无优惠政策推售日期2011年11月20日销售情况一层3套为回迁，1套抵押冻结，已售1套（回迁），在售102、106、201套，二层整层XX公馆本案主要竞争对手手商业分析XX公馆XX大道2F1FXX公馆底商共计8套，其中四套对外外出售，其余为回回迁，50-1500平平米；其中有套对外出售售，面向XX大道2套，均价50000元/平平米，里面2套30000元/平平米，开间为4.2-5.4米，，进深约13米，，一层层高为3.9米，二层为3.5米。二层1480米，整层层出售，单价14800元/平米米分析：XX公馆为本项目最直直接竞争对手，但但由于项目商铺体体量少，竞争力弱弱，目前在售四套，整体销售均价为为3.5万，因总价较高，，推广1个多月，，一套未售。XXX城位置铜陵市XX大道中段111号（XXX厂）总体量8万㎡商业体量1.2万㎡物业特征1、2、3层，分层销售主力面积50-120平米商业布局沿XX大道，北临XX一路，均为主干道裙楼商铺售价情况50㎡均价2.8万，120㎡均价2.7万优惠政策一次性付款9.6折，按揭贷款9.8折推售日期2011年12月中下旬销售情况二、三层备案显示冻结，一层沿街商铺共48套，备案显示已售4套剩44套在售本案主要竞争对手手商业分析XXX城XXX城商业为三层社区区底商，，一层在在售70-160平米，单价为9000-12000元/平米，二三层抵押700-2600平米；在售一层：70-160平，21套，以120平为主力，均价2.7万；27-60平，27套，以50平为主力，均价为为2.8万；目前备案显示示签约2套，均为50平，单价3.8万（位置较好，且且户型小）。已售售备案2套，均为73平，单价2.7万，共计销售4套套。分析：XXX城商业分布在XX大道与XX一路沿街。积聚新新城与老城区客户户群，位置较好，且产品本身户型较小，总价较较低，整体均价在2.7-2.8左右。本案主要竞争对手手商业分析XXX城位置铜陵市XX大道东侧总体量18万㎡商业体量三期0.7万㎡物业特征一层单层主力面积40-60㎡，商业布局目前三期商铺主要沿运机路，XX大道转角处部分商业售价情况预售均价2.6万优惠政策只接受一次性付款，9.8折推售日期未对外公开销售情况——本案主要竞争对手手商业分析XXX城1、XXX城目前在售三期商商业沿北面运机路路，为6#、19#、20#、21#的1层底商，其中中21#底商靠近XX大道。总共25套商业，目前6#、21#两栋底商13套显示抵押冻结，，均价为3.8万/平。剩余12套未对外销售，预预售均价为2.6万/平，多为50平，实际对外售价价1.6-2.6万/平。分析：XXX城一期商业已经交交付使用，社区商商业氛围已经成型型。目前三期预售售商铺沿北，铺面面位置一般。运机机路相对较脏乱。。预售均价为2.6万/平，多为50平小户。产品本身户型较小，总价较较低，易去化。本案主要竞争对手手商业分析XXXXXX位置铜陵市XX大道与XX一路交汇处项目总体量30万㎡商业体量0.3万㎡物业特征一、二层联卖主力面积180㎡商业布局主要沿XX大道，目前大多数已交付使用售价情况均价3-4万优惠政策无优惠推售日期2010年9-10月销售情况二期商铺备案显示销售3套，未售22套本案主要竞争对手手商业分析XXXXXX1、XXXXXX二期在售商铺为XX大道北段沿街商铺铺，为2层联体销售2、二期商铺共计25套，大部分铺面上上下两层面积差不不多，一层预售4万元/平米，二层层预售3万元/平米。但从从成交备案（3套）来看，180平米（90+90），成交均价1.76万/平。分析：XXXXXX沿XX大道中段铺面大多多已招租，且一期期商铺已经交付，，加之项目对面万万泰翡翠城的商业业带动，整体商业业氛围相成熟。但但由于铺面为两层层联卖，预售备案案1层比2层贵1万左右。但主力面积为多180平，上下各90平。大多均为90平，整个面积较大大，总价较高。通过成交备案得得知，铺面成交价在1.76万/平XX大道本案主要竞争对手手商业分析XX花园位置XX大道与XXX路交汇处总体量20万㎡商业体量1.1万㎡物业特征一、二层联卖主力面积160㎡(一层90，二层60）商业布局主要分布在长江二路、世纪联华西侧售价情况以拍卖形式出售，拍卖成交价在1.7万左右，流拍后成交均价在1.6左右优惠政策无优惠推售日期2010年12月销售情况除去1、2、3号楼底商回迁，一期21套商铺拍卖17套，目前在售2套本案主要竞争对手手商业分析XX花园1、XX花园自2010年12月初拍卖21间商铺，当天拍卖卖17间，拍卖成交均价在1.7168万，面积主力为150-300平。其中大部分铺铺面2层面积大于1层商业。非拍卖的商铺成交均价为1.6049万（流拍的铺面大多多面积较大，位置置相对较偏，单价价较低），面积在在200平以上。分析：通过XX花园上次商铺销售售情况梳理，对于于大面积、高总价价，首付50%及贷款压力，客户更容易接受小小面积铺面，拍卖成交价1.7万，非拍卖成交价价在1.6万，单价相对较低低，但总价高，且且商铺结构一般。。成交客户以投资资居多。XXXX城位置XX大道XXXX技术学院旁（XXXX市场）总体量86000㎡商业体量0.5万㎡物业特征二层为合家福超市，一层分内、外铺单独销售主力面积主力以50平米小户型为主商业布局双层商业，二层为合家福超市，一层商业网点售价情况内铺均价1.1-1.2；外铺价格2.7优惠政策无优惠推售日期2011年5月销售情况共42间铺面，已售33套，剩余9套，2间内铺，4间外铺。本案主要竞争对手手商业分析XXXX城商铺以二层引进进合家福超市做市市场引爆点，一层层单层对外销售。。分内、外铺铺销售。内内铺成交均均价1.1-1.2万/平，价格区间间为8000-1.2，目前还剩剩2套200平大面积内内铺；外铺铺成交均价价为2.7万/平，价格区区间为2.3-3.2，目前还剩剩4套外铺，位位置及面都都相对较大大。分析：XXXX城位处项目目南面，分分流部分市市区客源，，但南边整整体区域较较差，商业业氛围相对对较低端，，项目附近近六中也即即将搬走。。但由于其其产品面积积以50左右小户型型主力为主主，内铺均均价1.1-1.2；外铺价格格2.7，总价低，且项目引引进合家福超市市，吸引了部部分小型投投资客。XXXX城商业位置：：沿XXX路与XX大道主干道分布布地段研判一一：本项目目受茂源大市场场及北京路路菜市场、及两条主主干道商业业辐射；受受XXX路下穿立交交桥、长途途汽车站搬搬迁、家乐福意向向进驻，远远景升值潜潜力大；地段研判二二：本项目目位于城市市场干道XXX路与XX大道交汇，，车流量大大，人流难于聚聚焦，商业业氛围不易易形成。商业本体分分析商业市场总总结1、从目前在在售的主要要底铺项目目来看，整体分散零零散，无特色的的商业氛围围包装，无无商业定位，且整体货量不多，，无太多入市市推广。2、多数以小面积、低低总价，以以分割销售售为主，2层联售的铺铺面一般总总价较高。。目前大部部分底铺已已经交付使使用，形成成了一定的的商业氛围围。本案主要竞竞争对手商商业分析位置沿XXX路沿XX大道网点分布1号楼01网点1号楼02-07网点面积839.85平米735.74约平米合计1575.59平米套数1套6套层数为3层为2层结构梁柱较多结构较好层高3.6米3米开间约20.85米6-8.5米进深约4.4米7.8米项目本体分分析1号楼商业业：结构、开间间均较为合合理，利用用率较高，，主力面积在在90-155平之之间，相比比其他楼盘盘，商铺铺铺面偏大，可购买客客户群趋窄窄；商业价值：：位于主干道道交汇处，，商业价值潜潜力大，利利于多业态态组合。项目本体分分析位居XXX路与XX大道交汇处处，后续发发展潜力大大紧邻茂源大大市场、北北京路菜场场、家乐福福（规划中中），可与与商业广场场形成业态态互动；XXXX为较高档社区之一，客户对项目社区商业有一定的心里期望值值；商业结构规规正，利用用率高；目前项目所所沿XXX路、XX大道，均为为城市主干干道，人流流量较少；；周边居民区区较少，人人流难聚集集，商业氛氛围弱；商业车位配配比较少，，不利于业业态经营，，如餐饮类类。劣势——优势————项目