高端住宅项目前期策划及市场定位报告

XX项目前期市场定位报告2011.11目录PART.1市场篇PART.3定位篇PART.2项目篇附：

案名建议PART.1市场篇区域概述

XX位于江苏省中部里下河腹地，地处扬州、泰州、南通、盐城经济发展区中心，属长江三角洲经济发展圈。东邻大丰、东台，南接姜堰、泰州，西与高邮、宝应毗邻，北与盐城隔界河相望。

全市总面积2393.35平方千米。现有人口约156万人，下辖28个镇、6个乡、一个省级开发区。一.XX概况——宏观环境分析城市风貌XX商业繁荣，以长安路八字桥为中心的新商业区与英武路商业区遥相互应。苏果、时代超市，五星电器、苏宁电器、大润发等相继登陆XX，江浙商业广场、江苏宝都国际商城与楚水招商城、金三角市场相得益彰构建、充实与繁荣了XX城区市场。——宏观环境分析2010年，全市地区生产总值380.24亿元，年均可比增长15.3%，人均地区生产总值29069元。

其中，实现一产增加值52亿元、二产增加值182亿元、三产增加值146亿元，分别完成目标的102%、101.4%和105.1%，可比增长4.8%、15%和15.7%。实现财政总收入54.46亿元，增长32.5%。实现一般预算收入21.13亿元，增长33.7%。完成全社会固定资产投资235亿元，完成目标的109.3%，增长32%。实现城镇居民人均可支配收入18409元、农民人均纯收入8647元，分别完成目标的101.7%和100.3%，增长12.1%和11.7%。全国县域经济基本竞争力百强县(市)列第67位，比上届前移5位。二.经济发展——宏观环境分析外向型和民营经济飞速发展

2010年完成招商引资额44亿元，完成目标的110%。

预计实现协议利用外资2.6亿美元，实际利用外资1亿美元，分别完成目标的130%和100%，分别增长46.5%和29.9%。

10年度完成自营出口额3.1亿美元，完成目标的147.6%，增长74.6%。新签外经合同额3000万美元，实现营业额2200万美元，分别完成目标的125%和122.2%。预计净增民营经济注册资本45亿元，新发展私营企业1609家、个体工商户4023户。——宏观环境分析今年上半年消费持续繁荣，增速平稳加快

从区域看，乡村领跑于城镇。1-6月份，全市城镇社会消费品零售额实现426816.2万元，同比增长15.7%，乡村社会消费品零售额实现65877.9万元，同比增长19.3%，乡村市场增幅高于城镇3.6个百分点。从行业看，1-6月份，全市批发零售业实现零售额416145.4万元,同比增长15.5%；住宿餐饮业实现零售额76548.7万元,

同比增长20.0%。

个体工商户带动作用明显，成为拉动全市社会消费品零售总额的主导力量。上半年我市个体工商户实现零售额337857.5万元，占全社会消费品零售总额的68.6%，同比增长17.8%——宏观环境分析——宏观环境分析上半年重点乡镇支撑突出

1—6月茅山、大垛、城东、陈堡、合陈、下圩、大营、缸顾、沈伦9个乡镇规模以上工业产值增长在50%以上。

戴南、张郭、昭阳、开发、垛田、戴窑、安丰、荻垛等15个乡镇增幅超过20%。1—6月戴南、张郭、昭阳、开发、安丰、大垛、临城、戴窑8个乡镇比同期净增产值3亿元以上，共净增产值77亿元，拉动全市产值增长25.2个百分点，对全市产值增长的贡献率为80个百分点，有力地支撑了全市的增长。三.十二五发展预期2015年，地区国民生产总值将达到855亿元，年均可比增长13%，人均GDP超过58000元，年均增长15%左右；全市财政总收入166亿元，其中地方一般预算收入65亿元，年均增长均为25%左右。

加快中心城市发展。坚持扩大规模与完善功能并举，加快城市基础设施建设，做大做优中心城区，建成区面积达45平方公里，城区人口达35万人，建成生态水乡人文特色明显、宜居宜商的现代化中等城市。

完善城市公园、绿地广场景观建设，推进建设滨河绿色走廊，做好道路绿化种植与补植、防洪工程绿化和沿河建筑物立体绿化，新增绿地面积90万平方米，城市绿化覆盖率达42%，城市人均公共绿地面积12平方米，创建国家级园林城市。——宏观环境分析小结：从以上可以以看出，XX市主要以二二、三产业业为主要支支柱产业经经济发展格格局，外向向型经济及及民营企业业逐年快速速增长，居居民人均可可支配收入入稳步增长长，城乡一一体化进程程的成效显显著，投资资增长明显显，在十二二五期间XX市经济仍将将持续发展展上升阶段段，这也为为各个镇区区的城市化化发展提供供了坚实有有力的基础础。——宏观环境分分析一.城市规划发发展XX市城市规划划呈南北两两极拓展趋趋势。XX市政府已南南迁，政治治中心亦随随之跟进；；向北，则则发展旅游游业，随着着长安路北北延伸段的的竣工，乌乌经荡水上上乐园项目目也开始建建造，成为为市民休闲闲游玩的好好去处。大产业为支支撑、大企企业为龙头头、大项目目为带动、、大院所为为依靠。以促进产业业结构优化化升级，推推动工业向向规模化、、集约化、、集群化方方向发展。。建设具有有一定国际际竞争力的的不锈钢制制品生产出出口基地和和全国大型型不锈钢制制品贸易中中心。大产业+大型贸易中中心=劳动力需求求加大=城市化进程程加快=刚性需求增增长——区域市场分分析住宅用地商业用地工业用地绿地文化娱乐XX近两年建设设规划图由规划图可可见，XX地区的住宅宅集中心、、西边和南南边。住宅向西城市向南住宅向南——区域市场分分析调控相对宽宽松，受冲冲击较小一、二线城城市由于““三限”（（限购、限限贷、限价价）政策前前提下，房房价纷纷下下跌，XX为三线城市市，由于房房地产发展展较一二线线城市迟缓缓，故调控控政策也相相应较松，，除了银行利利率上调10%外，也只是是施行了限限贷政策和和二套房首首付60%的政策，因此其受受到的冲击击较小。二.政策法规分分析——区域市场分析析三.2011年XX土地市场成交交分析土地成交时间区域位置地块面积容积率用地性质土地成交单位2010-12-31狄垛镇周石村镇南路北侧、紫金路西侧9538.1M2/14.31亩≤1.53暂定葛有峰2010-12-31荻垛镇周石村、镇南路北侧、紫金路西1310

平米/1.96亩≤1.59商住陈兆军2010-12-31狄垛镇狄垛村、幸福西路西侧6998M2/10.5亩≤1.50住宅葛有峰2011-1-17戴南镇健康路南侧、兴姜河东侧9467.6

平米/14.2

亩≤1.4住宅扬州源盛置业有限公司2011-1-18合陈镇卜寨村、育才路西侧672.7

平米/1.01亩≤2.57商住XX市舍陈城建开发有限责任公司2011-1-18合陈镇舍陈村、文昌路北侧1631.8

平米/2.45亩≤1.59商住XX市舍陈城建开发有限责任公司2011-1-18合陈镇舍陈村、昌合公路北、文昌路南侧13778.5

平米/20.67亩≤2.01商住XX市舍陈城建开发有限责任公司2011-1-18合陈镇舍陈村、昌合公路北、城东路东侧3988.1

平米/5.98亩≤2.90商住XX市舍陈城建开发有限责任公司2011-1-25大邹镇兴盐公路西侧3707.6

平米/5.56亩1.0<容积率<1.5住宅XX市嘉丽园房地产开发有限公司2011-1-25杭州路东侧、高兴东公路北侧111495

平米/167.24亩≤2.2商住泰州双弘置业有限公司2011-1-26五里西路南侧、丰收路东侧49482.5

平米/74.22亩≤2.5商住XX市恒大房地产开发有限公司2011-1-24昌荣镇唐子村、昌华路西侧1996.8

平米/3亩≤3商住泰州大夏置业有限公司表1：——区域市场分析析——区域市场分析析土地成交时间区域位置地块面积容积率土地性质土地成交单位2011-1-24昌荣镇唐子村、昌华路东侧2497.3

平米/3.75亩≤1.8商住葛有峰2011-1-24茅山镇茅顾公路南侧1677.8

平米/2.52亩1<容积率<1.05暂定冯宏富2011-1-31XX大道东侧、文昌路南侧96736.2平米/145.1亩≤2.0商住江苏金葵花房地产开发有限公司2011-2-9戴南镇护国路南、兴姜河东侧13867

平米/20.8亩1.0<容积率<1.2住宅朱立忠2011-2-9戴南镇戴泽村、振兴路西、双语学校西侧29135.9

平米/43.7亩1.0<容积率<1.8住宅李华2011-3-14老圩乡中心路东侧5270.3

平米/7.91亩≤1.5商住徐小龙2011-3-14合陈镇舍陈村、舍戴公路东侧3933.8

平米/5.9亩≤2.41商住泰州市辰龙置业有限公司2011-3-31五里西路南侧、文林南路西侧28320.8

平米/42.48亩≤2.0商住仇九松2011-4-6戴窑镇恒和村、人民路北6674.1

平米/10.01亩≤0.69商业王伟2011-4-6戴窑镇东沿河路北侧621

平米/0.93亩1.0<容积率<4.0住宅XX市雅居园房地产开发有限公司2011-4-21昌荣镇唐子村、北昌路北侧780

平米/1.17亩1.0<容积率<3.0住宅泰州郡德置业有限公司2011-4-21昌荣镇唐子村、兴东公路南侧1248

平米/1.87亩≤1.80商住顾礼权续表：土地成交时间区域位置地块面积容积率土地性质土地成交单位2011-4-21陶庄镇裴舍村、人民路南侧、中心路东侧7582

平米/11.37亩≤1.81商住单应存2011-4-26安丰镇九丰村、九丰路南侧（1号地块）1267.7

平米/1.9亩≤3.33商住XX市嘉丽园房地产开发有限公司2011-4-26安丰镇九丰村、九丰路南侧（2号地块）1063.5

平米/1.6亩≤3.40商住XX市嘉丽园房地产开发有限公司2011-5-24戴窑镇窑东村、人民路南侧27318.7

平米/40.98亩≤1.67商住江苏日顺房地产开发有限公司2011-5-30昌荣镇唐子村、昌华路西侧、北昌路南侧8115

平米/12.17亩≤1.77商住罗保利2011-6-2安丰镇黄庄村、大兴金公路北侧33328.8

平米/49.99亩≤1商业王连云2011-7-27城东镇东鲍南村、人民路南、规划道路东侧6670

平米/10.01亩≤2.04商住XX市东金置业有限公司2011-8-9城区临城镇XX大道西侧（北3号地块）8775

平米/13.16亩≤0.60商业XX市中江汽车贸易有限公司2011-8-23新垛镇振兴东路北、规划道路西侧506.3

平米/0.76亩1.0<容积率≤4.15住宅XX市鑫源置业有限公司2011-8-29戴南镇顾庄村、顾中河西路西侧80236.5

平米/120.35亩≤2.0商住李卫东2011-9-6陈堡镇迎宾路西侧、人民路北40714.7

平米/61.07亩≤1.8商住无锡市钱桥房地产开发有限公司续表：——区域市场分析析土地成交时间区域位置地块面积容积率土地性质土地成交单位2011-9-6XX大道东侧、梓辛河南侧6221.1

平米/9.33亩1.0<容积率≤2.83住宅江苏百佳置业有限公司2011-9-21沈伦镇沈伦南村、迎宾大道西侧6666.1

平米/10亩≤2.23商住华能地产泰州有限公司2011-9-27兴临路西侧、育才路北侧1340.3

平米/2.01亩≤1.25商住XX市怡园房地产开发有限公司2011-10-10沙沟镇康乐路东、中心南路西侧19646.5平米/29.47亩≤1.78商住XX市安馨园置业有限公司2011-10-17中堡镇水产村、兴中路东侧19333.3

平米/29亩≤1.64商住XX市兴中置业有限公司简析：从上表表可以看出，，大部分成交交地块都是零零散的小地，，而真正成规规模开发的地地块成交并不不多，且成交交的大幅地块块中以市区土土地为多，由由此可见，XX市区的房地产产发展正随着着土地市场的的升温而呈上上升趋势，而而镇区地块成成交较少，因因此，镇区房房地产（包括括荻垛镇和陈陈堡镇）在未未来面临机会会点和威胁点点同样存在。。续表：——区域市场分析析XX市上半年投资资增幅显著XX市上半年完成成固定资产投资资69.49亿元，同比增长34.59%，占泰州下达达计划的47.67%，比去年提升升0.79个百分点，高高于泰州市平平均增幅（25.01%）9.58个百分点，列列靖江（增幅幅36.16%）、高港（增增幅34.94%）之后。其中成规模的的项目和房地地产投资分别别完成58.35亿元和11.14亿元，同比分分别增长33.98%、37.87%。分别比泰州州市平均增幅幅高11.29和2.29个百分点，增增幅分别列四四市三区的第第一和第四。。上半年XX房地产投资呈呈高位增长，，下半年受政政策影响有所所回落受去年房地产产市场行情看看好的影响，，今年上半年年城区房地产产投资呈高位位增长态势。。一季度、二二季度累计完完成投资分别别为5.60亿元和11.14亿元，分别比去年同期增增长56.07%、37.87%，增幅都比较高高。下半年受国家家宏观经济政政策的影响以以及开发商对对政策的顾虑虑，消费者观观望氛围越加加浓重，房价价暂时呈回落落的趋势。——区域市场分析析四.上半年房地产发展概概况市区主要在售售项目分析项目名称区域位置建筑面积（万㎡）容积率物业类型面积(㎡)目前均价（元/㎡）销售率宏盛家园英武大桥两侧板桥竹石园东侧6.11.68多层、高层128-153360090%以上风和雅筑经一路与大溪路交叉口4.41.05多层83-120

330060%城投国际英武南路169号181.98小高层88-2903400-470090%昭阳湖名郡杭州路西侧（昭阳湖畔）151.2高层小高层未定未定无海上新贵XX市五里东路1.58未知小高层、多层82-1434500-4750无东方明珠杭州路（江浙广场河东）29.81.1多层、小高层93-1723800三期85%领秀城XX市英武南路239号7.51.38多层、洋房、小高层107-1403500-4300一期92%三紫星城英武路南段，北沿紫荆河，南街创业路21.81.6洋房、别墅、高层、小高层117-1664166（小高层）一期85%嘉鸿豪庭新区核心地段(市政府西侧)301.5公寓别墅小高层120-1404650未知凤凰公寓XX大道（市政府向南500米）17未知高层、小高层、多层80-130410080%万嘉名城XX市长安中路335号241.8多层、小高层89-1903800未知幸福小城XX市昭阳路（楚水学校旁）351.2多层、别墅70-120（多层）3148-412880%注：为为未销售的新新楼盘——区域市场分析析从上述在售及及未售楼盘表表中可以看出出：目前XX市中心主要在在售和未售的的楼盘以多层和小高层层为主；其主力力户型也以120以上的三房为为主；市区在售及未未售项目中，10万㎡以下的小小规模楼盘为为主，超过20万方的大盘较较少；所售项目大多多数为中、低容积率率产品。——区域市场分析析小结：市区房价控制合合理，多以刚需需为主。XX市作为房地产的的三线城市，与与周边城市房价价相比，价格较较适中，市区均价在4000元左右，上涨幅幅度较缓慢，购房者亦较能能接受，且投资资性炒房极少，，因此政策影响响力相对滞后，，虽短期来看有有小幅回落，但但从长远来看上上涨空间较大。。根据个案调研情情况，目前在售售住宅产品以小高层、多层层为主，主力面积段为为110㎡—130㎡，受政策面影响响，目前客户对对小户型需求有有所增加，目前前在售楼盘去化化率在60%以上。和一二线城市相相比，XX房地产政策相对对宽松外，且丰丰富的可开发土土地资源，相对较低的拿拿地成本，未来来的市场发展前前景大有可为。。——区域市场分析——镇区发展概况陈堡镇和荻垛镇镇分别位于XX市市区的西南方方及东南方向。。一、镇区位置二、镇区简介1、陈堡镇陈堡地处XX西南，总面积80.5平方公里，辖17个行政村，一个个居委会，约有4.5万人口.陈堡生态优良，，物产丰殷，万万亩蔬菜、万亩亩水产养殖、万万亩农业科技示示范园、百万只只家禽形成“一一线二区三园四四基地”农业区区域经济。陈堡堡工业基础雄厚厚，精密铸锻造造、电子元器件件、纺织服装、、冶金机电、体体育器材等产业业特色明显。陈陈堡油田年产原原油30万吨，是江苏省省最大的内陆油油田。陈堡交通区位优优势明显，南距距泰州市28km，北至XX市19km，XX、三级航道鲁汀汀河穿境而过，，宁靖盐高速公公路、宁启铁路路泰州站距陈堡堡25km，建设中的苏中中机场距陈堡40km，交通十分便捷捷。——镇区发展概况——镇区发展概况2、荻垛镇荻垛镇位于XX东南部，临近中中国不锈钢名镇镇——戴南镇。荻垛镇镇地处宁靖盐高高速公路，高兴兴东省道交汇处处，内有梓辛河河、唐港河，盐盐靖河纵横交错错，全镇水陆交交通便捷，全镇镇镇域总面积78平方公里，人口口约5万，辖有21个行政村，1个居委会，2个工业集中区。。镇区内工业经济济快速增长，已已聚集形成不锈锈钢制品、钢材材加工、日用化化妆品三大优势势产业，且呈蓬蓬勃发展之势。。镇区内依托两条条省道的镇工业业集中区，距宁宁靖盐高速公路路出口仅10分钟车程，东并并部15公里有新长铁路路XX站，南距国家一一类开放口岸，，长江干线港泰泰州港口仅35公里。荻垛镇农贸市场场，街区内小商商铺林立有浓郁郁的生活氛围——镇区发展概况未来荻垛镇镇政政府图为项目实地，，目前仍是一片片农田，镇政府府就在地块旁边边，而镇农贸市市场离本案亦较较近。——镇区发展概况1、陈堡镇在售项项目简述目前在售的晟和和圆二期和镇中中心单栋公寓（（无案名）均为为多层，面积均为90平米的两房和140平米的三房，其中晟和园成成交价在2100－2500原/平米，据调查，140平米的产品较90平米的两房更受受当地购房者的的欢迎。镇中心单幢公寓寓楼单价则在2900元/平米，未来亦将开发发二期，照目前前2680元/平米的均价来看看，明后年开盘盘价预计在3200元/平米。2、荻垛镇在售项项目简述镇区目前在售的的项目仅后丰佳佳园一个，且为为多层与别墅的的低容积率产品品，其中别墅约300平米一栋，总价价在100万左右，多层住宅以140平米的大户型为为主，总价在40万左右，由于该目环境、、品质感较差，，且不注重包装装，因此口碑相相对较差。三、镇区房地产产情况综述——镇区发展概况市场结论：1、各项经济指数数呈上升趋势，，随着XX城市化脚步不断断加速，所辖的的各个镇区亦进进入快速发展阶阶段；2、政策相对宽松松，房价控制较较为合理，土地地资源丰富，市市场发展契机巨巨大；3、陈堡镇、荻垛垛镇房地产基本本处于刚起步阶阶段，有一定发发展潜力，但前前期需要一定时时间的市场培育育期，才能慢慢慢成熟。——总结观点总结：城市化进程与房房地产市场发展展之间有着一种种微妙的相互发发展的关系。随随着近年像XX这样的三四线城城市宏观经济及及城市人口的快快速发展，房地地产市场也随之之进入了快速发发展通道。尤其其是在城市化速速度不断加快的的前提下，其市市场容量也在同同步不断扩大。。在城市化不断加加速的XX，其镇区发展的的脚步也开始迈迈起来，钢铁工工业发展、产业业规模不断发展展的荻垛镇，人人口不断涌入，，势必带动房地地产的飞速发展展。因此，荻垛垛镇镇政府旁边边的地块能够拿拿下开发。虽地块的发展潜潜力不可忽视，，但若150亩地直接拿下，，在规划开发上上会有一定的风风险性，建议可可先拿一部分地地，经过两三年年培育后，等镇镇区发展成熟，，消费者需求度度提升后，再拿拿剩余部分土地地。——荻垛镇可可行性总总结PART.2项目篇——个案产品品分析竞品三要要素无晟和园二二期晟和园二二期国际公寓寓海德国际际领秀城凤凰公寓寓二期三紫星城城润安花园园开发商泰州市盛祥房地产开发公司项目地址XX转盘东南角产品类型多层、商住楼建筑面积4.8万平米套数138栋数5产品风格无特定风格户型90平二室二厅一卫、140平三室二厅二卫均价2100-2500元/平米主力户型140平米的三室二厅二卫销售状况基本售罄晟和园项目概况况该项目为为陈堡镇镇目前唯唯一一个个成规模模的住宅宅楼盘，，与本案案虽无直直接竞争争状态，，但可作作为本案案的一个个参考项项目。——个案产品品分析产品户型型93平米的刚刚需产品品较少，，且户型型不通透透；124－135平米产品品成主导导，但产产品做得得较一般般，无亮亮点可寻寻。——个案产品品分析开发商XX众达置业有限公司项目地址南京路产品类型多层、小高层建筑面积26.5万平米套数600套（一期）栋数45栋户型91.5－267.2平米产品风格欧式风格均价5800元/平米容积率1.99绿化率30%主力户型140平米的三室二厅二卫销售状况1期已售、2期在售2.国际公寓寓2期项目概况况该项目靠靠近市政政府，周周边配套套资源丰丰富，开开发商比比较有影影响力，，前面一一期已有有一定知知名度，，因此销销售方式式及广告告投入不不太重视视。——个案产品品分析产品户型型该户型139平米，为为目前在在售主力力户型，，其分布布格局较较中规中中矩，没没有亮点点，入户户花园利利用率不不高。——个案产品品分析3.海德国际际项目概况况开发商XX华远置业有限公司项目地址英武中路101号产品类型多层、小高层、商业建筑面积84万平米套数800套（目前在售）户型95－216平米产品风格海派风格均价5500元/平米（住宅）；16000-30000元/平(商铺)容积率1.7绿化率30%主力户型133平米的三室二厅销售状况项目分5期开发，1期已售、2期在售该项目为为市中心心核心商商业区。。是本市市最大规规模的项项目，配配套齐，，规划好好，物业业类别丰丰富。——个案产品分析主力户型139和149平米的三房，其中中139平米的户型设置较较为合理，三开间间朝南，南北双阳阳台设计，而149平米的三房入户花花园朝北，且呈不不规则型，其利用用率不高，客厅为为半暗厅，设置不不合理。产品户型——个案产品分析开发商江苏天宝置业有限公司项目地址英武南路239号产品类型小高层、洋房建筑面积24万平米套数418套（一期）栋数21栋户型107－140平米均价多层5200元/平米、小高层4800元/平米容积率1.38绿化率38%产品风格欧式新古典主义风格主力户型108－123平米销售状况项目分3期开发，一期已售、2期在售4.领秀城项目概况项目在城南医院旁旁，主力户型128平米的三房为热销销户型，整个小区区为欧式风格，属属于XX市高端楼盘，绿化化好，理念新，品品质高。——个案产品分析目前销售的产品均均以三房户型为主主，格局大同小异异，117平米的产品餐厅较较暗,朝北房间适宜作书书房。产品户型——个案产品分析5.凤凰公寓项目概况开发商泰州市金鹰房地产开发有限公司项目地址城南新区产品类型小高层、多层建筑面积17万平米套数近900套户型107－140平米均价4100产品风格现代绿化率38%主力户型81－138平米销售状况项目分3期开发，一期已售、2期在售项目09年8月开盘。销售进度度较快。目前开发发商准备拿地开发发第3期，商铺开盘价4000元/平米，现销售价6000元/平米。——个案产品分析产品户型122平米的紧凑型三房房较受客户欢迎，，但餐厅采光不佳佳138平米的紧凑型三房房同样餐厅较暗南南北不通透。——个案产品分析6.三紫星城项目概况开发商伟业置业项目地址英武路南段产品类型洋房、别墅、高层、小高层建筑面积22万平米套数1401套（当期150套）户型110－140平米（普通公寓）均价4100绿化率38%产品风格西班牙托斯卡纳风格主力户型81－138平米销售状况当期85%已售项目引入西班牙托托斯卡纳建筑风格格，整个小区里以以远高进底的层级级方式排布，高低低错落，符合人的的空间尺度感，通通过空间层次的转转变。其特点建筑筑风格新颖，绿化化率高，销售价格格低，性价比较高高。——个案产品分析公寓产品的的户型较一一般，空间间利用率不不高；别墅面积较较小，进深深长开间小小，属于经经济型别墅墅，赠送面面积少，无无地下车库库。产品整体定定位较高，，建筑风格格新颖，价价格低，去去化速度快快。产品户型——个案产品分分析7.润安花园项目概况开发商泰州新铭置业项目地址XX市城东产品类型酒店式公寓、电梯洋房户型140平米（普通公寓）39－97平米（酒店式公寓）均价住宅6300元/平米、酒店式公寓5400/平米主力户型140平米销售状况目前为尾盘销售户型无亮点点，房间不不通透，主主卫为暗卫卫，设计不不合理。——个案产品分分析小结：从目前调研研以上项目目的情况来来看，住宅宅产品的品品质感普遍遍较差，除除了海德国国际外，拥有良好好口碑项目目并不多。。在户型产品品设计上，，结构差异异性不大，，没有突出出的优势特特点，产品以三房房为主，由此可以以看出XX大多数购房房者对于户户型的要求求还是在于于功能齐全全的实用房房源为主。。除了像三紫紫星城这样样的楼盘外外，大部分楼楼盘都不注注重企划包包装，产品品风格差异异化也不明明显。——个案产品分分析一、地块现现状地块所在位位置及环境境地块位于陈陈堡镇政府府迎宾路的的西侧，南南靠人民路路。地块总总占地面积积为60亩，目前为为庄稼田。。陈堡镇政府府位于地块块的东侧。。镇政府所在在地——地块相关信信息地块各项经经济指标占地面积40529.4㎡建筑面积73270㎡容积率≤1.8建筑密度≤30%商业面积5500㎡楼宇间距1:1.43建筑限高12层绿化率20%地块地形图图——地块相关信信息分析：从地块现状状可以看出出，项目处处于镇政府府旁边，且且考虑到后后续更有大大量的开发发面积，故故有条件将将成为未来来的镇区行行政生活中中心就目前而言言，地块所所处的生活活环境较差差，周边仅仅一所学校校和一个菜菜场，配套套资源较为为匮乏，因因此地块规规划的5000㎡的商业对对住区内的的业主十分分重要。容积率在1.8的7万平米的的项目，，将会是是以小高高层产品品为主的的住宅生生活区。。——地块相关关信息SWOT分析对地块进行现状和未来预测分析优势S劣势W机会O威胁T7万方体量量住宅，，在镇区区内有一一定的规规模优势势地形方正正，1.8容积率，，产品组组合性强强，易排排布临近区政政府，靠靠近z镇区商业业街，配配套全，，有条件件成为镇镇区标杆杆镇区发展展目前较较迟缓，，规划建建设跟不不上地块离市市区较远远，商娱娱氛围较较差。区域潜在在客多，，且无规规模性楼楼盘竞争争；刚性需求较多多镇区认可度较较差；宏观政策的不不确定性做好项目规划划设计，体现现项目独一无无二的产品优优势通过多种宣传传SP渠道改变客户户对区域的固固有认识。——地块自身研判判——地块自身研判判项目地块情况况企业品牌树立立注重对居住环环境和性价比比的结合以品质感为重重要诉求，建建立标杆形象象刚需型与享受受型“两手抓抓”项目定位导向向以经济、舒适适居住为核心心理念产品关键词：：性价比、宜居居、品质感研判总结：PART.3定位篇——区域客群分析析由目前镇区在在售项目晟和和园了解到，，其购房者绝绝大部分为陈陈堡镇区的客客户，这是因因为陈堡镇房房地产开发还还未真正成规规模趋势，对对于我们地块块来说同样如如此，其所在在区域辐射度度很有限，除除了陈堡镇内内的购房者会会加以关注外外，其他区域域客户基本不不会去了解，，所以本案的的在目标客户户仍以陈堡镇镇区客客户为主。陈堡镇区域客客源分析就目前而看镇镇区原住民（（陈堡镇）对对本区域的认认可度较强，，由于区域内内房地产处于于刚起步阶段段，因此客户户对高品质楼楼盘并不是很很了解，因此此，未来对镇镇区市场的客客户须进行一一段时间培育育期。核心客户层辅助客户层周边客户层第一圈层第二圈层第三圈层区域内原住民民消费群这部分客户以以镇区内一些些原住民，有有一定的购房房积蓄，具备备置业能力，，主要为镇区区公务员，私私企中高层领领导。标签：具有浓浓厚的地域情情结，有一定定的生活品质质感追求；其他区域价格格挤压消费者者群工作和生活在在中心城区，，但由于经济济基础有限，，而受中心区区域不断上扬扬的价格所限限制，故选择择本区域；标签：看重产产品舒适性的的再改型需求求；周边镇区消费费群常年工作在该该区域，有固固定朋友圈在在此，而自己己目前则住在在周边临近镇镇区，因在所所住镇区找不不到中意的楼楼盘或无新楼楼盘供选择，，而迫切想要要改善居住环环境的消费者者。标签：对于产产品、性价比比认可度较高高；——区域客群分析本案主流客群判断断刚性及改善型需求求二房：80~90㎡三房：110~130㎡享受型需求四房：140以上㎡别墅：300㎡左右由于本案所属区域域在XX的西南部，因此主主流目标客群与区区域客群基本相一一致：——区域客群分析产品力价格2900本案晟和园立足陈堡镇，尽可可能通过产品力的的提升周边客群镇中心单桩公寓2100-25003000-3500项目高度——区域客群分析客群分析总结：方向：吸引——通过营销吸引首次次置业客户提升——提升产品力，满足足改善型客户需求求——区域客群分析面积段定位房型面积段（平米）套数比重参考二房80~9032%三房100~11517%116~12520%126~13513%四房140~16018%考虑到区域发展，，客户收入等因素素，镇区客与市区区客相比，购买力力相对弱一些，因因此建议产品面积积有所控制，但