商丘南京路项目概念性策划思路

商丘南京路项目概念性策划思路第1页/共60页本报告的技术思路规划篇营销篇建筑篇“高档形象中端价格”总体思路确定的前提下，如何通过建筑体现项目形象？在商业价值有限的情况下，那种开发模式能够使得项目开发利益最大化如何确定启动区物业营销方式，能够在尽量不损害项目开发利益的基础上快速回笼资金推广篇推广方向的初步探索第2页/共60页规划篇营销篇建筑篇“高档形象中端价格”总体思路确定的前提下，如何通过建筑体现项目形象？在商业价值有限的情况下，那种开发模式能够使得项目开发利益最大化如何确定启动区物业营销方式，能够在尽量不损害项目开发利益的基础上快速回笼资金推广篇推广方向的初步探索第3页/共60页通过拔高立意提升项目形象，打造商丘未来的榜样风情社区第4页/共60页挖掘文化，传承底蕴肌理制造主题，产生市场效应；借鉴沿海，打造高层花园；以商促住，建立地产典范。形象定位主要目的是挖掘客户内心的潜在渴望，迎合其价值取向，本项目必须通过拔高立意提升项目形象：第5页/共60页一种具有张力的生活方式；一种充满气息的生活情调；一种独特的居住文化氛围；一种稀缺的舒适生活体验；领跑商丘未来-榜样风情社区第6页/共60页形象表达——建筑风格建议有一定代表性、时代感，可以代表身份和生活追求的建筑。客群取向定位特征打造一个区域中心地标性建筑物，具有与城市发展同步的融合性。新古典主义风格经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。主体色调建筑材料建筑立面目前市场上中式、欧式、现代简约风格泛滥，同质化严重。市场特点震撼的视觉效果节省成本体现高端形象第7页/共60页本项目历史文化中高项目借鉴区域属性特征专家专业提示红砖碧瓦的故宫、宫殿等古权贵族特有印记。南京路，火红发展中中高项目多以深红为基色，消费者认同为有档次、有品质感哈工大郭恩章教授指出城市建设应注重暖色应用综合考虑，建议项目建筑立面以暖色系为主色调进行色彩协调、搭配，高贵素雅的色彩造型十分符合本案目标客户群的身份定位。

形象表达——建筑立面建议第8页/共60页第9页/共60页沿街立面适当增加现代气息，展现城市现代化风貌第10页/共60页形象表达——符号化亮点打造建议通过局部亮点来突出项目特点的手法，在近两年越来越明显，其中尤以万科为代表，其好处是符号化明显，特点非常突出，并且成本的投入较低。楼盘局部亮点解析水晶城火车水晶城保留了地块上原有的部分厂房和火车，成为业内外人士谈到水晶城时的第一个反应、记忆万科城机器人以电影情节里的机器人的造型为核心元素，营造出独特的街区形象湖滨1号后现代体验中心以类似于北京长城脚下的公社的外型造型，完全直线条的运用，大红色立面，成为无锡滨海绿化中独特的风景第11页/共60页规划篇营销篇建筑篇“高档形象中端价格”总体思路确定的前提下，如何通过建筑体现项目形象？在商业价值有限的情况下，那种开发模式能够使得项目开发利益最大化如何确定启动区物业营销方式，能够在尽量不损害项目开发利益的基础上快速回笼资金推广篇推广方向的初步探索第12页/共60页采用点线排布,进行合理的多层次布局；景观集中布置,做到景观最大化,制造并利用地势高差营造丰富空间层次,以景观引导住宅朝向；注重景观均好性的前提下，保证价高物业享有最佳景观；合理设置商业街区，聚集人流；人车分流,机动车外部绕行,围合内部均为景观道及人行道；充分利用红线退距设置地面停车场及其他小区配套；项目整体布局第13页/共60页综合考虑建议如下：在保证社区品质等因素下，同时为了满足容积率，应尽量拔高项目高度，保证容积率的同时，预留较多的地块，打造精细化景观；结合住宅、商业定位的前提下，根据规划道路的分布，合理布局商业、住宅，形成自有的特色，而景观则贯穿整个社区，使其融会贯通；在规划道路交界区域，合理布局，设计特色核心吸引物。项目入口处景观或其他观赏类小品应大气和有特色，形成项目的核心景观展示区域。公建类配套应设置在规划道路附近，该区域昭示性较强，可首先开发以吸引客群。第14页/共60页按照地块价值及市场容量分析，结合项目地块自身衔接性、规整度等因素，拟将项目分为以下几种物业形态。1.整体按照“底层商业+酒店、办公+品质高层”进行配置；2.利用高层住宅拉高项目容积率，寻求项目利润最大化；3.沿街位置布局底层商业及酒店、办公，提升项目溢价。项目盈利模式分析第15页/共60页回迁安置房（含部分集资房）底商（两层配套商业）4+1退台洋房（约2.7万㎡）高层酒店、办公项目总规布局建议综合考虑建议如下：将回迁安置房建在地块最西侧，与项目整体区隔开。多余部分与集资房搭配销售。集资房以沿街房为主，避免后期销售抗性；酒店与办公物业设置在昭示性最强的东北侧，同时也规避了该位置加油站带来的抗性；项目最南侧设置4+1退台洋房，以增加项目品质。同时，规避了由于领导预留而造成的开发利润流失。第16页/共60页模式一估算：容积率3.5左右，总建面约33.25万平米产品类型建筑面积说明功能分析住宅2.7万平米花园洋房形象产品、高端定制27万平米高层住宅主要的盈利性产品酒店、办公2万平米SOHO办公满足未来区域需求临街底商1万平米两层利润最大化配套用房3000平米幼儿园、物业用房等项目配套合计约33万平米项目总占地约为9.5万平方米左右，安置房约4.7万平米备注：车库主要采用地面车位，按平均120平米计算住宅总户数，按照中高项目的1：0.5进行车位配比；商业部分可考虑沿街退线，在地面停车。第17页/共60页模式二估算：容积率４.5左右，总建面约42.75万平米产品类型建筑面积说明功能分析住宅2.7万平米花园洋房形象产品、高端定制36.7万平米高层住宅主要的盈利性产品酒店、办公2万平米SOHO办公满足未来区域需求临街底商1万平米两层利润最大化配套用房3000平米幼儿园、物业用房等项目配套合计约42万平米项目总占地约为9.5万平方米左右，安置房约4.7万平米第18页/共60页模式三估算：容积率5左右，总建面约47.5万平米产品类型建筑面积说明功能分析住宅44万平米高层住宅主要的盈利性产品酒店、办公2万平米SOHO办公满足未来区域需求临街底商1万平米两层利润最大化配套用房3000平米幼儿园、物业用房等项目配套合计约47万平米项目总占地约为9.5万平方米左右，安置房约4.7万平米第19页/共60页4+1洋房每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户二层露台入户三层露台首层花园入户首层情景房首层情景房第20页/共60页以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底；退台退台室外楼梯首层私家花园俯瞰露台外置楼梯步入式花园

步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合；外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近；第21页/共60页abcd六大价值点：独特的露台空间多景式阳光房6+1层情景洋房丰富的建筑形态首层私家庭院情景洋房在于层高更高、控制面积，主力户型保持在100-150平米，提供可支付的洋房生活；ef大面积赠送全明户型第22页/共60页高层产品——市场趋势主流产品，项目主力产品，做足23F限高第23页/共60页底层商业及SOHO酒店式公寓（依托商业的差异化产品），提升项目溢价第24页/共60页户型建议：本项目户型创新的出发点——对片区主流户型设计和当地市场先进户型的超越本项目户型创新的出发点——两大原则：户型创新只是基于整体市场的创新，而该类创新元素已出现在其他城市，并通过市场验证，被广大客户接受；户型创新是在尊重当地居住习惯的前提下，通过改善户内空间设计，提升居住品质，引导居住潮流。以实用舒适为设计原则，但必须合理控制总价在户型细节方面的创新和挑剔对目前市场户型设计的明显超越1步阳台入户花园大景观阳台落地凸窗第25页/共60页户型更具变化，6米阳台的设计使外立面更丰富，同时也属户型创新的亮点。两层6米挑高阳台、奇偶层客厅方向不同也是我们考虑的方向高层户型——6米挑高阳台的利用第26页/共60页送一步阳台，既可以增加与天地自然接触的机会，有丰富了建筑立面，充满生机而有情趣高层户型——一步阳台第27页/共60页步入式衣帽间和干湿分离卫生间都是体现户型人性化的亮点，同时提高了户型的功能性和舒适度。高层户型——步入衣帽间、干湿分离卫生间第28页/共60页高层户型——阳光功能房完善居住品质和功能性，使居住的人可以更好的接近自然和阳光第29页/共60页高层户型——空中庭院采用大面积观景阳台设计，作为空中庭院，便于观景的结合。同时可以结合建筑立面来采用一定的造型设计。第30页/共60页高层户型——二代居户型超大面积入户花园分割两大独立空间，适合两代和谐居住空间，营造舒适宜的院落模式家庭居住生活。户型B户型A第31页/共60页情景花园洋房：4+1退台式花园洋房第32页/共60页由于排除了从楼梯间进出的方式，直接南面入户，跟公共楼道再没关系了，一层采用台阶——大门——庭院——阳光室——门厅这种方式进门，增加了首层的独立感受，以阳光室作为客厅和庭院的沟通也非常和谐。一层：135.46平米四室两厅两卫第33页/共60页二层：131平米四室两厅两卫情景洋房的二层希望让人感觉到住在一层的感觉，通过两个方向的室外楼梯，上到一层的一个平台，再往上从自家的露台进户。第34页/共60页三层：117平米四室两厅两卫三层从南面楼梯进户，四层从北面楼梯通道进户，通过露台提升居住舒适度。露台没有顶盖区别于阳台更有花园感,露台与客厅相连并有较大的进深便于安排活动。第35页/共60页四楼和五楼作成复式，也可作为平层。图示是采用复式房，楼下三房，楼上两房。超大露台赠送，通透性良好。顶层复式：155平米五室两厅两卫第36页/共60页该户型面积配比方案的确定充分考虑了主观的战略目标与客观的市场需求；本项目住宅总套数大约为3500套，其中110-130的三房型电梯小高产品为主力户型，符合主流中高客户需求；144－150平米的大户型产品套数主要为提升项目整体形象，为了控制项目的开发风险。户型配比建议各类物业产品户型区间形态户型主力面积比例配比说明豪华型产品豪华四室144-150㎡5%符合项目高端产品定位，以舒适性的三室为主要产品，体现产品的豪华和舒适。舒适三室135-144㎡20%舒适型产品标准三室110-130㎡35%考虑产品的良好居住性和市场接受度，主要以豪华二室、标准三室作为主力。豪华二室（可变三房）100-110㎡25%紧凑型产品紧凑二室70-90㎡15%以特色化的紧凑型二室为主，减少面积，降低总房款，吸引购买，并兼顾产品的居住舒适度。第37页/共60页规划篇营销篇建筑篇“高档形象中端价格”总体思路确定的前提下，如何通过建筑体现项目形象？在商业价值有限的情况下，那种开发模式能够使得项目开发利益最大化如何确定启动区物业营销方式，能够在尽量不损害项目开发利益的基础上快速回笼资金推广篇推广方向的初步探索第38页/共60页如何利用自身掌握单位团购资源，解决项目资金问题？需解决三个问题第39页/共60页如何规避法律问题？单纯以团购的名义，吸纳社会资金，在法律上难以通过第一个问题第40页/共60页解决办法：成立建筑公司，以建筑公司名义出面；团购单位委托建筑公司建设集资房；然后由单位为员工建设集资房的名义收取意向金。操作要点：规划、报批等前期各项工作已完成；第41页/共60页如何规避收钱难问题？房子还没动工就收款，团购人员有抗性第二个问题第42页/共60页以单位建设集资房名义，向单位员工收取意向金（10万元/户）；收取意向金之前，向团购人员公布整体均价（低于市场价，后期可稍作变动）；解决办法：操作要点：制定项目价格表，保证整体均价在市场上有较大竞争力；第43页/共60页如何规避选房矛盾？需要解决团购单位与团购单位之间的矛盾，员工与员工之间的矛盾第三个问题第44页/共60页由各单位领导牵头，统计团购人数；开发商从规划楼栋中选取若干楼栋（不低于团购单位数）所有参加团购的单位统一摇号，抽取楼栋号；本单位人员需在所抽取的楼栋号内选择房源；所有人员在指定时间地点进行统一选房；所有单位选房结束后，由参加团购但为选中满意房源者在剩余团购房源中再行选房。解决办法：操作要点：单位领导的前期公关与员工情绪的后期安抚；第45页/共60页单位委托建筑公司建设集资房单位收取员工意向金团购人员在所抽楼栋内统一选房单位领导抽取选房楼栋意向金交由建筑公司建筑规划确定项目正式动工整体操作流程：第46页/共60页规划篇营销篇建筑篇“高档形象中端价格”总体思路确定的前提下，如何通过建筑体现项目形象？在商业价值有限的情况下，那种开发模式能够使得项目开发利益最大化如何确定启动区物业营销方式，能够在尽量不损害项目开发利益的基础上快速回笼资金推广篇