物业公司楼宇管理部工作手册

#-472.3岗位操作规程大堂岗操作规程岗位编号： 006岗责任区域： 大厦大堂及门前广场区域工作规程：1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度。2、在上岗三个月内，必须熟悉大厦职场内人员的基本情况。3、仪容严整、精神饱满、作风严谨、工作规范、举止文明、礼貌待人，坚持奉行“客户至上，服务第一”的服务宗旨。4、按规定上岗交接班，坚守岗位，严禁擅自离岗、串岗，在岗时不与同事或其他无关人员闲聊；维护大堂范围内的正常秩序， 密切留意并礼貌劝阻推销人员、 衣冠不整者、 携带易燃易爆危险品者，指挥车辆严禁在门口停放。6、文明执勤，礼貌回答客户及访客的有关本职允许范围的询问。7、对携带物品出入人员进行礼貌检查并引导办理相关手续， 大件物品带出大厦时， 按《物品放行规定》处理。未经许可不得在大堂内拍照、摄影。8、禁止大件物品以及送货、送餐、装修等人员从大堂搭乘电梯，指引其从消防电梯出入。9、当发现客人双手提（拿）着重物或伤残的人员进入大堂大门有困难时，应主动协助开门和提供帮助服务。10、投递到大厦各租户的报刊、 杂志等邮件， 接收后应协助及时送达业户收件人手中， 并做好签收登记手续备查。严禁私拆租户信件、私揭邮票的行为。11、对非办公时间来访客人，必须确认被访者是否加班，经核实后登记来访者相关证件方可进入。12、若遇到不愿意出示证件、蛮横无理者，应耐心做好解释劝解工作，尽一切努力消除其不满情绪。消防中心岗位操作规程岗位编号： 总台责任区域： 消防、监控中心工作规程：1、监控室监控员必须熟悉、掌握各类设备、设施、系统的应急处理程序。当发生突发事件时，按突发事件处理程序进行操作。2、检查各类设备是否正常，并认真做好记录，确保各控制柜、显示屏、监控录像等设备正常运行，始终处于良好状态。3、接到火警信号后应迅速按照火警处理程序， 通知当值领班及巡逻岗位人员赶赴报警点进行确认； 如属误报，现场确认人员通知监控室复位；如现场报告真实火情，立即按照消防应急方案执行。4、监控员要熟练掌握“四会”处理程序：会报警、会使用灭火器材、会疏散、会逃生自救。5、谢绝外来人员进入监控室，如因公需要或设备维修，必须得到许可，做好有关登记后方可进入。6、严禁非消防维护人员、非监控员操作各类设备和开关。7、监控室内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改，如需更改必须由工程维修部相关技术人员凭《开工许可证》进行施工；如有损坏，要查明原因，并立即报上级经批准后方可更换。8、做好每日的交接班工作，详细询问上一班次的有关情况，以便继续跟进处理，并保持消防监控室内设备的清洁卫生。9、通过闭路监控发现有业主、租户使用电梯运货上下楼时，须及时通知机动楼宇助理前往现场，同时通知领班安排队员跟进货梯的使用情况。10、电梯困人或电梯呼叫时，应马上回答，并按规定程序处理，遇有其他意外事件时，除及时报告领班外，按《电梯困人》程序处理。11、按规定时间开、关防、排烟风机。12、监控室内严禁吸烟，当值时不得锁门。13、对进入公共区域的人员，要进行有效监控和录像记录，发现可疑人员应立即通知当值领班或内巡逻人员前往现场检查询问，防止各类事件发生。内巡岗操作规程岗位编号： 011/012岗责任区域： 大厦内各区域工作规程：1、大厦实行 24小时巡楼制度，并实行定时、定岗位、定责任巡查制度，楼宇巡查实施楼层电子巡更打点系统，以备监督检查。2、按照规定路线对大厦进行全面的安全和消防检查，做好巡查记录，发现的问题及时向领班汇报。3、巡查时务必要仔细、要多看、多听、多嗅，以确保巡查质量，防止各类事故发生。

4、仔细检查消防设备、设施（烟感器、破玻报警器、破玻按钮、消火栓箱、疏散指示灯、防火卷帘门、监控摄像头等）是否完好正常。5、检查防火门是否关闭，机房门、电井门等是否锁闭及是否有损坏。6、在大厦范围内如发现可疑人员，应礼貌询问，必要时检查其所带物品。若属闲杂人员，应礼貌地将其请离本大厦管理范围。7、巡视业户办公门禁是否保持关闭状态，发现门禁系统有异常情况应立即通知领班到现场查看，7、巡视业户办公门禁是否保持关闭状态，发现门禁系统有异常情况应立即通知领班到现场查看，做好记录并及时报告上级。9、当接到消防监控室的指令时，89、当接到消防监控室的指令时，立即赶到报警点进行确认，如属误报应通知监控室复位，如发现真实火情，立即向监控室汇报现场情况。10、在紧急情况下，根据指令，按突发事件处理程序进行操作，协助其他岗位对事件处理，事后详细做好事件处理记录。11、认真履行本职工作，完成上级指派、交办的其他临时性任务。外围岗操作规程岗位编号：013/015/010/016岗责任区域： 大厦外围工作规程：1、岗位设置应固定在视野开阔、利于工作的位置，按规定着装和佩带胸牌，精神饱满，立正站好；不得与无关人员闲聊或做与工作无关的事。2、016岗的站位是天桥下面，主要是对进入大厦人员的监管、中心六路车辆的管理、物品出入的管理。领班或副领班在不忙的时候也要站在这个岗位，来协助这个岗位的操作； 010岗的站位是货车出入口对面的路牙上， 主要是对从车库出来的车辆和在中心六路的车辆进行指引， 以免发生撞车事件。3、提高警惕，注意发现可疑人员，必要时有礼貌地进行询问，发现可疑情况立即妥善处理，处理不了的及时向当值领班报告，并做好记录。4、阻止衣冠不整、光脚、打赤膊及怀疑患有精神病者进入大厦区域；劝阻大声喧哗、聚集有碍公众形象的行为。5、对携带物品出入人员进行礼貌检查引导，大件物品须带出大厦时，按“物品放行规定”处理；外围休闲坐凳严禁人员躺下睡觉和行为不雅或长时间停留， 不得堆放或代客看管任何行李、 货物。7、外围禁止停车的地方不得停放任何机动车辆和非机动车辆，如有停放应礼貌劝其离开。8、对于临时等人车辆，视现场实际情况作出相应处理，但时间不易过长，且司机不能离开车辆，以便随时调度。9、负责大厦外围安全、环境卫生和秩序的管理，严禁推销人员、小商贩在大厦管理区域乱摆卖；遇有高空作业位置应及时通知领班做好地面安全警戒。10、看管好大厦周围的设施设备， 发现有损坏设施应立即制止， 通知领班到现场处理， 夜间加强警戒，严防犯罪分子进入大厦 .11、完成领导交办的各项工作和稳妥处理各种突发事件。2.3.5车库入口岗操作规程岗位编号： 008岗责任区域： B1F车库入口工作规程：1、熟悉大厦停车场相关管理规定、收费标准和应注意事项。2、车辆进入停车场时，应指引车辆慢行，并迅速查看车辆状况，发现车辆有受损时，及时通知相应岗位人员做好记录。3、送货车辆进入车库时须问明收货单位及公司， 及时指挥其进入卸货区和给予正确搬运路线的指引。4、维持入车口交通秩序，确保入车口畅通无阻，禁止车辆在入口处乱停乱放。5、禁止装有易燃、易爆及危险品的车辆进入车库；严禁超高车辆进入停车场。6、当车主无法正常取卡进场停车时， 应协助或通知上级查明原因， 严禁当值人员手动强行开启道闸。7、严格执行大厦停车场管理规定，实行一车一卡停车制度。8、如申请资料发生变更，需车主本人或亲笔委托，到综合管理部办理相关手续并经登记相关资料后方可进入。9、正确引导车辆停放在指定区域，保持车场岗亭及其环境卫生、停车场的标识完好，制止非机动车辆或闲杂人员进入车场或者逗留。10、如有两人在其岗位时，一人在卡机旁负责登记车辆相关信息， 另外一人负责指引车辆和取卡， 严禁在岗位闲谈。11、对搬运物资的车辆，凭管理处签署的物资搬运《物品放行条》放行，对于没有出入停车卡的车辆应核对并登记车主有效证件后，方可放行。12、严格遵守公司员工守则和各项规章制度。2.3.6车场巡逻岗操作规程岗位编号： 007/009岗责任区域： B2F、B3F、B4F停车场工作规程：1、维持好车场交通秩序，疏导车场车辆行驶，保证交通顺畅。加强巡视并积极做好防火、防盗、防破坏等相关工作。2、当车辆进入车库时，车库巡查值班人员指引车辆慢行，安全停放在车位上，任何车辆不得停放在停车场通道上。3、对停泊好的车辆，管理员应礼貌地提醒司机关好车辆的门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。4、对进入车场前就有损伤的车辆，及时与司机确认并做好记录。

5、检查已经停放好的车辆门窗是否锁好，5、检查已经停放好的车辆门窗是否锁好，通知当值领班并及时联络车主，守住未关门窗车辆，严禁私自代客人将车门锁上。6、加强对车场的巡视检查，发现可疑人员在车场走动或停留时，应礼貌上前查询，劝阻无关人员离开车场。7、留意离开车辆是否携带大件物品，如有带出物品，按《物品放行规定》处理，如果来不及收取放行条的，应立即通知车库出口岗位的同事收取。8、负责检查车场消防设备和器材，保证消防通道畅通。在车辆出入较少时，应对地下车场的消防楼梯、车道等公共设施进行巡检，发现问题立即通知领班处理。9、清点车库内车辆，对临时停车和月租车辆数目进行核对，确保车辆进出停放正常，禁止车辆逆向行驶，并确保停车场的安全管理。10、协助清洁公司维护好停车场内的清洁工作，保持停车场内整洁卫生。11、禁止司机 （车主）在停车场内洗车和用消防水源洗车， 经劝阻不听者按市停车场管理条例有关规定及管理处停车场管理有关规定进行处理。12、禁止车辆在车库内进行修理工作，严禁驾驶车辆在车库的车道上调试刹车系统。13、认真做好车场交接班手续，发现问题及时通知当值领班处理。14、严格遵守公司员工守则和各项规章制度。楼宇管理部工作职责和安全管理制度目的通过制定楼宇管理部规定，确保楼宇管理员自身素质的提高，自觉维护楼宇管理工作的正常运行确保****项目的安全稳定和环境卫生， 规范员工的言行举止， 能够认真履行本职岗位工作， 做好岗位安全管理及礼貌服务， 培训员工根据制度落实安全检查工作， 从而实现安全管理目标和满足质量体系的要求。适用范围****项目管理处楼宇管理部全体员工楼宇管理部的工作职责和任务楼宇管理部的工作职责负责辖区内治安保卫工作，配合公安及上级有关部门参与对重大案件、事故的处理；负责客户财物及公共设施的保护，防止被盗、破坏及意外事项的发生；对客户停放在车场的车辆进行管理 （含车库标识） ，并对车辆的出入及存留情况进行严格的登记， 以确保客户财物的安全；严格执行各项规章制度、消防法规、做好防火工作，负责应急预案的制定及组织应急演练，检查落实各项防火安全措施；

负责对治安消防保卫系统有关设施、设备的使用、管理、维护、检查、更换工作；制定物业管理中有关安全的各项规章制度和安全保卫工作计划，保护客户和在岗职工的人身、财物安全；做好安全防范工作， 防止刑事案件、治安事件、自然灾害以及火灾事故的发生， 提供一个良好、安全的工作环境；采取专业工作与群防群治工作相结合的方法，维护辖区正常秩序；搞好法制、安全宣传和教育培训工作，提高物业全员的法制观念和安全意识；负责安全保卫用品的采购。楼宇管理部的主要任务防止火灾，防止暴力犯罪，防止危害国家安全的破坏活动，防止盗窃活动，防止利用大厦进行其他违法活动。制定****项目的总体安全管理方案和各项防范预案。拟定并不断完善本大厦的各项安全制度、 规定，报请总物业经理批准后发布执行， 并监督落实。领导大厦安全保卫工作， 部署岗位力量维护大厦的经营秩序， 保护办公职场和要害部位的安全，维护大厦公共秩序。按计划对 ****项目大厦实施消防安全检查，查处一般消防安全事故。对查出的安全隐患提出解决意见或通知有关部门限期整改或采取专业措施予以解决， 对已发生的安全事故查明原因，出处理意见。对员工进行消防安全的知识培训，不断提高员工的安全意识和防范能力。楼宇管理部安全管理制度24小时值班制度。所有办公人员必须持工作证进入，来访人24小时值班及巡逻制度24小时值班制度。所有办公人员必须持工作证进入，来访人****项目实行封闭式管理，实行保安员必须到大堂前台办理临时出入证后方可进入。楼宇管理部值班制度楼宇管理部实行 24小时三班轮值制度，各班次轮班时间如下：早班（A班）：08:0016:00中班（B班）：16:00——24:00夜班（C班）：24:0008:00楼宇管理部巡逻制度a、楼宇管理部每个班次必须派出至少二名巡逻岗位，对大厦范围进行全面巡查。b、巡逻人员必须按照规定的时间和路线进行巡查打点。c、c、巡逻要求。随身携带《安全巡查记录表》，在巡查过程中发现异常情况及时报告并做好记录。d、巡查人员要提高安全意识，保持高度的警惕性，巡查中应思想集中，通过“看、听、闻、问”e、遇有紧急、突发事件应及时采取必要的措施，同时向领班报告并做好详细记录。f、每位巡视人员必须使用巡更信息采集器到各口更点巡查输入信息。g、巡视人员在巡视期间务必与监控室保持通讯畅通。h、巡视过程中接到治安、火警报警，应及时到达现场，了解情况，按实际情况做出正确处理。楼宇管理部交接班制度接班前准备《值a、接班领班提前 20分钟到达值班室， 换好工衣后与上一班次当值领班进行交接。 包括口头交接和在《值班记录表》上书面签字交接。b、接班的队员提前 20分钟到达大厦，按规定着装后自检仪容仪表。在值班室集中等候接班。c、领班在接班前 15分钟列队集合接班队员。d、按部门排班表点名。e、检查接班队员员着装、仪容、仪表。f、分派工作岗位。明确各岗位注意事项。交接班a、领班安排队员分赴岗位 ，逐岗接班。b、交班的队员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械、通口器具等装备器材向接班队员交待、移交清楚，认真做好记录。c、所有事项交接清楚后，交班队员在离开岗位前，交接双方在《值班记录表》上签名并记录时间。d、巡逻岗位应在下班前 10分钟在楼宇值班室等候交接班。e、接班人员未来，交班人员不得下班，若接班人员未按时接班，交班人员要及时报告当值领班，等当值领班派人接替后才能离岗，否则负私自离岗的责任。f、已交班队员应到 B1F集合列队位置等候领班列队集合。交班后讲评a、领班主持班后讲评工作，对当班各岗位的执勤状况进行总结。b、总结工作中的成绩和经验教训。c、对当值期间表现突出的岗位及好人好事进行表扬。d、对工作中的不足之处提出整改要求。e、交待其它事项。f、讲评完毕后，员工自行返回宿舍或住地。物品进出及放行管理规定为维护 ****项目业户的财产安全，保持大厦很好的办公秩序，制定本规定。业户需要运进大件物品或数量较多的物品时，应从 B1F经消防电梯进入大厦。****项目人员进出管理规定》办理出入证。3.4.3.2业户聘用的搬运工或装修施工人员应按《****项目人员进出管理规定》办理出入证。业户有物品运出大厦必须有该公司授权人员签名和盖章的《物品放行条》方可搬离大厦；大厦当值人员有权对运出大厦的物品进行检查。大件货物必须按管理处指定的通道、电梯、时间进行搬运。施工单位带出大厦的工具、材料须凭业户的有效印章或签名、或经管理处批准后方可放行。业户带出大厦的大批办公用品（家私、电脑等）除要业户的有效放行条外，还需管理处批准后方可放行。楼宇部当值人员应核对放行条与该公司的印章和签名样本是否相符（复印或经涂改的放行条无效），否则不予放行。严禁携带易燃、易爆等危险品，以及枪支、毒品等违法物品进入 ****项目大厦。施工单位搬入的装修材料需经当值楼宇助理检验后方可运入大厦，严禁红砖、大量可燃易燃材料运入大厦。宇助理核对完放行手续后，应在放行条上签署姓名和时间及岗位。放行条由领班在交接前统一收集存档。人员出入管理规定****项目职场工作人员凭该公司发行的工作证进入大厦。来访人员必须到大堂前台办理来访手续，凭《 ****项目访客证》进入晚上19:00以后进入 ****项目大厦的访客，当值人员必须确认被访人员身份，是否有预约后方可进入，必要时领班和巡查人员陪同进入确认。装修施工人员必须凭《施工人员出入证》进出大厦若出入证丢失或过期，施工人员应到管理处补办证件或延期申请后方可进入施工现场。施工人员进出 ****项目大厦时，衣着要整齐，佩带好出入证，配合楼宇助理检查。施工人员必须按指定路线、乘坐指定电梯出入大厦。对讲机使用管理制度使用规范及礼貌用语a、当值时按所属编号呼叫岗位，并使用规范用语，呼叫岗位过程中必须使用普通话，言语要简明、清晰，“请”字当头， “谢”字随口（如：请回答、请回话、请说、请讲、请稍等、清楚、明白、谢谢！）等。b、当值中呼叫对方岗位时，应说出你所呼叫的岗位编号，再报出自己的岗位编号呼叫对方，在呼叫中应说（ OXX—OXX我是 OXX,收到请回答或收到请回话，通话完毕后应说“谢谢！ ”）。c、当被呼叫的岗位收到对方的呼叫时，应立即做出回答，在回答中应说： （OXX收到，请说或请讲，如果在通话中听不明白对方的呼叫，应说“请重复” ；如果在通话中已听清对方的说话时，应说

“清楚或明白,谢谢！”d、当对讲机在通话过程中，无特殊情况，切勿打断对方的通话，应等待别人通话完毕后，方可进行呼叫。管理规定a、对讲机及其配套电池、充电器等，统一由管理处统一购置；仓库负责造册登记、发放并做好发放记录；对讲机使用人负责记录对讲机运行状态。b、对讲机是使用人执行任务的工具，使用人必须保管好，使用好，不得遗失或损坏。如发生丢失或损坏，责任人照价赔偿。c、对讲机只供使用人执勤时使用，严禁转借他人，严禁个人携带外出，如确有需要，须报（领班） 口主任/经理同意批准。d、使用对讲机应严格按规定正确操作，严禁各岗位私自乱拆、乱拧或乱调频率，否则按违纪处理。e、各岗位使用对讲机时应用正确语言，不得使用中呼叫对方或他人的外号，禁止使用对讲机呼叫与工作无关的内容或通话时间超过一分钟 /次，如有发现一律按违纪处理。f、对讲机的使用应严格按照产品使用说明书的使用方法进行使用，禁止与其它物品撞击，严禁吊、拿对讲机天线。g、做好对对讲机的清洁保养工作，每天必须清洁外表一次。h、更换对讲机电池时，应先将对讲机电源关闭，口将对讲机的电池取下来更换另一块电池，然后将换下来的电池放到充电器上充电。i、对讲机统一挂在身体右后侧皮带上，口员工必须佩带好耳塞，女员工可以手持，但不可以提天线和挂绳。j、各岗位交接班时，必须做好对讲机的交接验收工作，并做好记录。以便追踪通讯器材的运行状态并及时发现问题，追究责任。如某班交接验收不负责任，而通讯器材发现遗失或损坏，则直接追究该班交班人的责任。k、充电器由楼宇领班派专人保管和使用。对口机电池电量用完后，应及时呈交楼宇领班，由楼宇领班负责集中充电。楼宇领班必须熟悉电池和充电器基本性能，按器材说明书的使用方法使用。1、对讲机发生故障，应及时报告主任 /经理。任何人不得自行修理。m、执勤过程中，在特殊情况下造成对讲机的损坏，应及时报告主任 /经理，主任 /经理提出书面报告上报管理处经理。逾期未上报者，责任自负。停车场管理规定进入****项目停车场须服从车场管理人员的管理和指挥，按指定位置停放车辆，自觉维护车场秩序。3.4.6.2月卡车辆入场时，驾驶员须按规定自觉出示及由闸机辨认的泊车卡，3.4.6.2月卡车辆入场时，驾驶员须按规定自觉出示及由闸机辨认的泊车卡，时租车辆须由闸机弹出时租车卡，待档栏抬起后，方可入场停放。，保持车场内清洁卫生。3.4.6.3入场之机动车和驾驶员必须遵守执行“深圳市市容卫生管理规定”，保持车场内清洁卫生。凡脏污、泥泞之机动车辆，本停车场有权禁止其入内及停放。入场停放之任何机动车辆，应停放在指定区域，不得口意乱停放。否则，本停车场有权将不按指定位置停放的车辆拖至适当地点，并由其车主承担一切费用。停放在停车场的车辆，必须锁好门窗。凡现金、重要文件、贵重物品及车内物品，本停车场不负保管责任。易燃、易爆、剧毒等危险物品严禁带入车场。否则须承担可能引起的一切责任。车辆离场或任何人士驾驶或移动场内任何车辆时，车场管理人员有权对其进行管理、检查，驾驶员不得以任何理由拒绝，否则驾驶人员须承担由此引致的一切责任。使用停车场泊车之任何机动车辆， 本停车场只向被泊车辆提供车位的使用权， 本停车场无需为被泊车辆承担任何损伤，损毁及遗失之责任。使用停车场泊车之任何机动车辆及其使用人，应对由其引起的本停车场内的建筑物 /设备/设施的任何损坏或损失负责。并在指定的时间内缴付被损坏损失物件的赔偿费、修理费、安装及相关的费用。使用停车场泊车之任何机动车辆及其使用人，必须遵守和执行本停车场以书面或口头规定的一切合法条例和规定。如速度限制、高度限制、严禁吸烟等，违反者将按规定处制包括不限于违约金。停车场之泊车位只供机动车辆泊车之用，其他超过泊车以外的任何行为及任何形式的功能改变都将视为非法。泊车卡为一车一卡制，只限指定车辆使用，不得转借、涂改、伪造。否则，将收回泊车卡。如事件、行为带有刑事性质，将送交公安机关，追究其刑事责任。所有车主均应按照本停车场现时有效之收费标准缴费。车主须在每月二十五日或之前到物业管理处财务部缴付下一个月相关停车费用，逾期作退租处理。如遇泊车卡遗失，依下列方式处理：时租卡遗失立即向门岗管理员申报，月租卡遗失须到物业管理处综合管理部办理补办手续。二次装修安全管理制度装修施工审批规定和职责分工a、大厦内的二次装修由管理处物业服务部负责办理用户装修申请手续，并对用户装修过程进行监督、验收。b、业户需提供施工图纸、 消防系统整改方案、 装修施工单位资质证明及营业执照、 施工作业人员身份证件、装修保证金等。c、工程维修部负责对装修线路、用电设备进行检查、监督。d、楼宇管理部负责装修过程中的治安巡查、监督、报告。e、管理处总物业经理负责装修申请的审批。装修施工作业现场管理规定a、内部任何部位用电焊、气焊、喷灯等明火，必须持工程维修部开具的《施工单》到楼宇管理部开具《动火许可证》。b、楼宇管理部负责审核、管理和签发动火许可证工作，并到现场检查安全措施执行情况。c、严格按照动火许可证中的动火规定执行。d、各施工队所有用电设备都必须有产品合格证明，使用安装说明书，都必须是国家标准产品。e、各施工队各项电器工作作业， 必须由持劳动部门电工证正式电工上岗操作， 电工必须严格执行电工手册的规定，遵守操作规程。f、电器设备和线路不准超负荷使用，接头要牢固，绝缘性能要良好，临时电线架设要规范，不得乱接临时电线。g、电气焊工应经过专门培训，掌握焊割安全技术，并经劳动部门考核持证操作。作业时要仔细检查现场，采取有效的防火安全措施。h、在焊割前，要对焊割工具进行全面的检查，严禁使用有毛病、安全保护装置不健全或失灵的焊割的工具。i、作业完毕后，必须切断电源，并仔细检查现场，确认无余火复燃危险时方可离开。j、各施工队人员进入后，严禁在 ****项目内及施工现场吸烟。规定吸烟位置有明显的禁烟标志。k、对违反规定的工程管理部及楼宇管理部有权罚款处理，并清离施工现场。L、安装、配置的各类消防设施、设备，任何人不得无故拆口、破坏，更不许挪作他用。m、各消防安全通道和安全出口门必须保持畅通，任何人不得堵塞占用，以及破坏、加锁等情况。n、施工队每日产生的生活垃圾，必须每日清出大厦。装修期间临电、临水管理规定a、施工临时用电由专用配电箱送出，装修施工单位应严格遵守本规定避免一切隐患，确保大厦安全。b、施工现场禁止乱拉电缆、电线。口用电分控箱开关应为漏电保护开关；严格控制用电负荷分配，做到三相平衡。c、各用电单位要在进场时，向 ****项目物业工程维修部申报用电机具、设备，严禁超负荷用电运行。d、电工应具有专业资格，并持有效上岗操作证件，非电工不得进行电工工作。e、禁止使用电炉等非施工用电设备；禁止在施工现场使用大瓦数灯具照明。f、用水必须在规定的取水点进行。g、禁止使用消防用水，施工时要避免损坏消防设备、设施、管网系统。h、防止发生电气火灾和口水事故。i、物业管理人员将随时进行检查，发现违反上述规定者， 将追究当事人及相关领导责任，并给予经济处罚。安全用电管理制度在****项目范围内安装和修理供配电设施设备或用电线路时，必须通知工程部，由工程部审批及派电工进行操作，有施工资质的单位也应在工程部的监督下作业。应当根据潮湿、化学腐蚀、高温等使用环境正确选用不同绝缘种类导线，而且导线绝缘必须符合线路电压要求。设计导线线芯的载面应满足允许载流量、允许电压、导线机械强度等三项基本条件。配电线必须安装可靠的保护装置。需短路和过载保护的，选用相应的自动开关或合适的保险丝等。需漏电保护的选用漏电开关。电气线路的安装严格遵守电气安装规范，防止安装和使用过程中遗留隐患。线路安装完毕后应用兆表测试导线线间和对地绝缘电阻，验收合格后方能投入使用。大厦范围内严禁乱拉乱接电线。用电时不得在同一个插座上连接多个大功率电器，必要时须咨询管理处工程部。所有人员在离开工作区域时应关闭不必要的用电开关。工程部定期检查供配电设施设备或用电线路，发现有超负荷、短路、发热和绝缘损坏等容易造成火灾的危险情况时，应及时进行维修。楼宇管理部安全管理制度管理原则a、楼宇管理部办公室、消防监控中心、口楼宇值班岗位、地下停车场、消防重点保护部位等所辖区域的安全由楼宇管理部负责。b、楼宇管理部的安全负责人是楼宇管理部经理，负责完善本部门的安全工作制度和相应的专业工作程序。原则是“谁主管，谁负责”。c、部门安全负责人有责任检查、监督本部门安全制度和专业工作程序的执行情况，并负责 ***札目的安全工作。管理制度a、楼宇管理部办公室安全由本部门负责。b、办公设备、贵重物品要指定使用者和负责人，专人使用、保管、存放。c、办公室无人时应锁门，需要值班时值班人员要有明确的交接班制度。d、办公室钥匙应有专人保管，使用后存放在指定位置，交接要清楚，丢失要及时报告。e、办公室不得超规定和超负荷使用电器，特殊情况要事先与工程维修部联系。f、办公室不得存放各种危险物品，不得存放现金、有价证券及贵重物品，文件柜和相对重要的办公物品存放应加锁。g、楼宇管理部的安全由楼宇管理部经理负责，楼宇管理部经理负责制定相应的安全制度和本专业工作规程，安全制度和专业工作规程应在办公室张挂，并由楼宇管理部经理检查、监督落实情况。h、楼宇管理部经理有责任让本部门的每个员工都知道自己所在岗位的安全规范和责任。i、楼宇管理部各岗位必须熟悉自己的岗位要求和专业工作程序、熟悉各项安全预案、熟悉安全保卫方案、熟悉应急方案、熟悉通信联络的方式，以确保工作准确性。j、楼宇管理部必须 24小时设置领班以上人员值班。各值班岗位包括办公室、监控中心、口楼宇值班岗位必须坚守岗位，不得撤离职守。k、楼宇管理部各专业岗位和值班人员，在接到各类事件报告后，应立即按相应程序展开工作，不得怠慢。在接到公安部门和上级单位的电传、 查控和指示后，应立即传达，贯彻到相应的每个岗位。1、楼宇管理部内部的各类文件、人事资料、安全材料均属秘密，任何员工未经允许不得带出 ***利目，不得随意向其他部门出示。属于自己工作范围的文件，离开办公室时应锁好。m、楼宇管理部全体员工必须具有相应的职业道德，对涉及他人隐私或涉及相关案件的人或事，不得外传，应替知情人保密。楼宇管理部备勤制度在突发事件发生时， 因岗位当值人员有限， 所有楼宇管理部未当值人员全部为后备出勤人员，事件发生时能够及时赶到现场进行增援楼宇管理部员工原则上全部需入住公司提供宿舍内住宿，如需外住者，公司不会另行进行补助，并且要保持通讯联系正常，紧急状态下能及时联系到人。当公司有突发事件发生时，需备勤人员赶回公司，一旦接到公司通知，宿舍人员必须在 15分钟内赶回公司，外住人员也应在最短时间内赶回公司出勤。在宿舍做备勤时如有事情外出，必须向宿舍管理员请假，并且保持通讯畅通。楼宇管理部所有人员，必须熟悉各种应急事件处理程序，无论是当值人员还是备勤人员，一旦有事件发生，所有人员均要按突发事件处理程序投入到事件处理中。公司在员工宿舍的安排上，尽量考虑将宿舍安排离公司较近距离，方便在突发事件时，备勤人员能以最快时间赶到现场。备用钥匙管理规定管理处钥匙管理规定a、各部门所保管的钥匙应由专人负责，统一建档管理。交接与他人时应做详细的交接记录。b、如需借用钥匙，需经管理人员同意后，才可办理相应手续。c、借用钥匙时，需认真填写《借用钥匙登记表》 ，所借钥匙要当日归还，不得过夜使用。 口维修工程除外）d、禁止未经许可私自配制公共区域的钥匙。e、工程维修部因不可抗力或其它原因更换锁芯时， 应及时通知相关部门， 并于24小时内将所换的新钥匙交给物业助理封存。f、各部门保管钥匙的工作人员应对钥匙的使用情况和缺损情况作详细的登记，并于每月报部门主任审核。公共区域设施设备、库房及其它备用钥匙管理规定a、在物业服务部所留存的所有公共区域设施设备、库房等备用钥匙均为应急时使用，没有正当理由不得擅自启用。b、所有公共区域设施设备、库房等备用钥匙均存放于物业服务部保险柜，公共区域钥匙口内。c、启用公共区域设施设备备用钥匙时，需由当值物业助理通知工程经理，取得工程经理批准，填写《备用钥匙启用登记表》后方可使用。使用完毕必须立即归还。d、所有库房及其它重点防护部门的备用钥匙， 必须由总物业经理进行签封并加盖公章。 如需要启用，必须经钥匙直管部门主任及总物业经理同意， 填写《备用钥匙启用登记表》 后，由当值物业助理负责开启， 不得将钥匙转于他人使用。 使用完毕， 当值物业助理需协同当事人员共同签封所启用的钥匙，并及时将所签封完毕的钥匙交总物业经理进行签封并加盖公章。钥 匙存放妥当后，当值物业助理需在值班交接本上，详细记录启用备用钥匙的过程。e、物业助理要定期整理所存放的备用钥匙，填写《备用钥匙清单》 口钥匙借用管理规定a、钥匙借用人应在借用钥匙前认真阅读本钥匙借用管理规定；b、任何钥匙借用人，必须在物业助理确认身份后方可办理钥匙借用手续；c、任何钥匙借用人必须认真填写钥匙借用记录中的各项内容，对于未能认真填写的，物业工作人员有权拒绝提供钥匙；d、所借用钥匙应在使用完后立即归还，对于当日未能及时归还的违规行为，物业服务部有权上报总经办对责任人进行处罚；e、钥匙借用人和钥匙签还人必须为同一人，如口，物业服务部有权上报总经办对原钥匙借用人进行处罚；f、相应单元内的各项物品保管责任及风险责任自该单元钥匙借出时开始转移，对于在钥匙借出时段该单元所发生的任何损失，钥匙借出人将承担全部责任。火警（灾）处理预案目的根据《中华人民共和国消防法》及《深圳经济特区消防条例》的有关规定，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针， 。，从扑救高层建筑火灾“立足自救”的特点出发， ****项目管理处结合本大厦的实际情况，特拟定此预案，当发生火灾时以此预案作为基本方案执行。适用范围****项目管理处各部门****项目火灾疏散预案火灾疏散的基本方案：当火警信号经确认“起火”时，以总物业经理为总指挥的火灾指挥中心即于成立。各部门员工应按《****项目灭火作战计划》 的分工要求，立即投入救人灭火行动； 各行其职的同时应注意指挥中心的命令。人员和物资疏散的任务主要由楼宇管理部义务消防员承担。 疏散工作应遵循先救人后救物的原则。“起火”后人员疏散，首先以本大厦火灾自动报警系统所设定的火警钟动作模式 （火警层和上、下各一层），从起火点开始，依次通报疏散的程序作为基本方案执行。总物业经理根据火情变化， 可利用消防广播及对讲设备向义务消防员下达扩大疏散范围甚至整栋楼所有人员紧急疏散的命令。并指引疏散的方向和次序。任意层发生火灾时，人员疏散尽可能向地面，大厦外围安全地点（大堂前广场）疏散。人员疏散到外围安全地点后，外围抢救组立即负责以楼层为单位统计清点疏散人数，以核实火场是否有人。消防队到场后一切疏散方案听从消防指挥官的指挥。火灾发生在地下层时当地下层起火时，由于受通风等条件的影响，火势发展可能相对较慢，但极易产生大量烟雾或发生爆炸而危机人身安全。所以，当地下层起火时，尽快组织人员疏散是首要任务。当地下层“火警”信号经确认“起火”时，楼宇主任立即前往现场指挥，领班、内巡查楼宇助理负责灭火外，其他义务消防员立即从起火点开始，向 1DD2口、4口消防楼梯及出入车道往地面安全地点。首层各出入口，东、西消防楼梯出入口的疏散警戒任务按《 ****项目灭火作战计划》分工部署不变。地下层起火时，首层人员应同时予以疏散。裙楼及以上楼层疏散命令，根据火情变化由总物业经理下达。火灾发生在裙楼（商场 1-4层）时当裙楼任意层起火时，人员疏散按基本方案执行的同时，裙楼及商场各层应全部疏散。当首层起火时，同时疏散还应包括地下各层。裙楼起火（特别是首层）时，人员疏散应尽可能从直接通往外围的通道向外疏散。如：地下层至4楼东面中间位置的楼梯。裙楼商场任意层起火时，应尽快降下（现场或消防中心联动）起火区域防火卷帘门，控制火势迅速蔓延，利于疏散。裙楼商场起火时，楼宇领班应立即打开首层商场各个出入门，以利于商场人员迅速疏散。裙楼商场起火以疏散人员为主的同时，也应尽最大努力疏散可救的重要物资。裙楼火灾时，做好塔楼各层人员安抚及分层分批疏散工作。

火灾发生在职场办公楼层时当六楼以上任意层起火时，人员疏散首先按照《 ****项目灭火作战计划》的分工要求和火灾疏散基本方案进行。即：疏散从起火层和上、下各一层开始，引导人员从起火部位另一侧楼梯尽可能向下，至地面安全地点。当火势较大时，现场灭火的义务消防员应及时将火情报告指挥中心并请示命令，增设负责疏散的消防员，依次扩大疏散楼层。当火势难以控制时，现场灭火消防员应及时向指挥中心请求整栋楼所有人员疏散的命令，打开所有消防联动设备，利用消防广播指引人员疏散。疏散楼层如被烟火封堵时，负责疏散的消防员可将人员往距离起火点较远的空中花园位置，及时将人数等情况报告指挥中心或外围抢救组，以便消防队到场设法救援。高层建筑发生火灾楼层越低，人员疏散的数量及难度越大。所以，火灾发生的楼层越低时，越应尽早进行扩大疏散楼层甚至整栋楼疏散的方案。执行扩大疏散楼层及整栋楼疏散的命令时，应以火灾层以上楼层为主并优先进行。****项目灭火作战计划部门分工当发生火灾时， ****项目管理处各部门分工如下：楼宇管理部：主要负责火灾现场扑救、人员物资疏散、火场人员的搜救及警戒、消防电梯操作等。（灭火行动组、警戒组、疏散引导组、搜救组）（设工程维修部：主要负责火场水、电、灭火器材等物资供应；切断、停止新风、空调系统。（设备运行组）综合管理部：主要在大厦外围抢救伤员，并协助医护人员送上救护车。 （救护组 ）物业服务部及保洁部门员工：负责供应火场所需求的一切灭火设备及毛巾等一切物品，做好大厦外围的安全警戒， 引导消防车进入大厦灭火； 当获知发生火灾时， 立即前往大厦前广场集合，由物业部经理 /主任分派工作任务。 （外围警戒组、后勤保障组）作战方案假如某层发生火灾，从有火警信号开始（一般为消防中心第一时间获知） ，应立即通知当值楼宇领班及内巡查楼宇助理（持灭火器） 到报警地点确认。到达现场确认人员应及时将起火情况通报消防中心班及内巡查楼宇助理（持灭火器） 到报警地点确认。到达现场确认人员应及时将起火情况通报消防中心（同时迅速采取扑救措施） 。监控员立即用对讲机通知各部门主管及总物业经理。各部门收到火灾通报后立即作出反应，按以下方案行动： （行动不分先后顺序，应是同时进行）总物业经理、 楼宇部经理、 工程部经理到消防监控室成立指挥中心， 由总物业经理担任总指挥，楼宇部经理、工程部经理协助，负责为灭火抢救工作下达指令。楼宇部主任前往火灾现场指挥，负责指挥现场灭火救人，将火场情况及时向指挥中心汇报并请示命令。，分别负责电梯操当值各岗位楼宇助理迅速到预定岗位（楼宇部火灾处理预案中有具体部署），分别负责电梯操作输送灭火器材、人员疏散、安全警戒、现场灭火和抢救等。工程部各班组领班立即召集人员，安排空调工停止空调；电工启动发电机，切断火灾及相邻楼层电源；水工到 B4F水泵房按命令操作水泵。其余人员负责火场灭火器材及物资的供应、首层消防楼梯口的安全警控制大厦人员只能出不能进等。物业部经理/主任带领物业服务部员工往大厦外围广场，指派人员（物业服务部员工、保洁公司员工及后来增援人员）负责统计疏散下来人员、物资；抢救受伤者、做好外围警戒、疏导人员及车辆交通、指引消防队车辆及人员顺利进入大厦区域。监控室当值人员按《 ****项目大厦火灾应急预案》程序及总指挥的命令操作各类消防设备，消防部门“ 119”报警，通知休息、休假人员前来增援。消防队到达后，外围警戒组负责指引进入火灾现场及监控中心，此时所有义务消防员配合并按消防指挥官的指挥行动。增援人员赶到大厦前广场由物业部经理分派工作任务。火灾扑灭后的工作火灾扑灭后一切善后工作由总物业经理下达指令，按相关程序处理。楼宇管理部、工程维修部负责将消防系统设备恢复正常待用状态。楼宇管理部人员负责现场警戒防止火灾复燃，无关人员不得进入和破坏现场。物业服务部及其他人员负责按上级指示安抚和妥善安置受灾人员， 清查受灾、 毁坏物品、 设施、设备、并拍照建档。配合有关部门追查事故原因及责任，跟进保险理赔等事项。将事故调查结果向有关上级主管部门报告。严格执行火灾事故的“三不放过”。楼宇管理部火灾处理预案目的为了切实落实和执行《 ****项目灭火作战计划》 ，确保火灾事故发生时灭火抢救及疏散工作组织有序的进行，根据《 ****大厦火灾应急预案》特制定此《预案》 。当发生火灾时，楼宇管理部各岗位及全体员工分工如下。楼宇经理： 立即到消防监控室以总物业经理为首成立指挥中心，负责为灭火抢救、疏散工作下达指令。楼宇主任：前往火灾现场指挥，负责现场灭火救人，向指挥中心及时报告火情并请示命令。消防监控员：负责启动各类消防设施和火场通讯及保证各组与指挥部的通讯联络及情况的反馈；通知未当值的楼宇部全体人员立即赶到现场灭火救灾。当值领班：向各岗位人员通报火灾讯号，指示全班人员按此《预案》分工进行灭火抢救；迅速打开各通道及疏散口，负责疏散火场内的人员，引导大厦各楼层客户从消防安全通道疏散到安全地方，避免拥挤损伤，维持秩序。当值副领班：负责被困失火场所人员的搜查和抢救，救助伤员迅速逃离火场。大堂岗：控制所有人员进入大厦，检查电梯迫降情况，维护大堂及前门口正常秩序。外围东侧010岗：操作11号消防电梯，运送灭火器材和灭火抢救人员，接送伤患者和特殊人员。外围西侧 015岗位人员：由当值副领班带领，负责被困失火场所人员的搜查和抢救，救助伤员迅速逃离火场。011岗和012岗位内巡查人员：迅速到达起火楼层，根据楼宇主任的指示现场灭火和防止火势蔓延。B1F入口08岗：：操作12号消防电梯，运送灭火器材和灭火抢救人员，接送伤患者和特殊人员。B2F巡查07岗和B3F巡查09岗：由当值领班带领，打开各通道及疏散口，负责疏散火场内的人员，引导大厦各楼层客户从消防安全通道疏散到安全地方，避免拥挤损伤，维持秩序。外围013岗和 016岗：控制人员经东西两侧消防楼梯及车道进入大厦，保障消防通道畅通，指引消防车顺利进入大厦灭火。备勤人员（楼宇部未当值的全体员工） ：接到大厦起火通知后， 15分钟内赶到现场，由楼宇经理部署任务，协助灭火、救人、疏散以及大厦外围的安全警戒。初期火灾处理程序发生初期火灾，在场人员应该：及时报告消防中心，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向等；立即利用附近的灭火器械扑救，尽量控制火势发展；可能情况下，关闭门窗以减缓火势蔓延速度。消防监控中心值班员收到现场报告后：即时报告当值领班和楼宇主任；及时将火情向报告楼宇部经理报告；密切监视报警地点情况：楼宇部领班和主任主任收到火警报告后：带领巡查岗队员携带灭火器以最快速度到达火警现场；立即指挥在场人员进行灭火扑救；指挥火警现场及可能受影响范围内的人员使用走火梯疏散。灭火后，当值领班安排人员留守火警现场，等待公司调查。若扑救无效，当值楼宇主任即时决定：

将灭火人员撤离至安全距离内；立即向上级报告；进入火灾紧急处理程序。消防报警信号处理程序消防监控中心值班员收到消防报警信号或电话报警时：用对讲机通知内巡队员提取灭火器员立即到现场核实；即时向当值领班报告，讲清报警地点；将情况及时向楼宇主任汇报。内巡队员接到消防监控中心值班员呼叫后，以最快速度（遵循以下规则：报警地点在核心筒公共区域，直接进入报警地点检查。报警位置如果在客户办公职场内，需联络该职场管理人员，向客户简要说明理由后，进入报警地点检查。报警地点在商场商户营业区域内，与商户负责人一起进入报警地点检查。报警地点在办公职场且上锁，即时报告楼宇主任，并留守注意观察，等待楼宇主任到场后决定是否破锁进入检查。报警地点在商场独立商铺内且已上锁，即使报告楼宇主任和商户负责人，留守现场观察，等待楼宇主任和商户负责人到现场后决定是否破锁进入检查。当值领班接到消防中心值班员报告后，即时带领机动人员以最快速度赶到报警现场检查。接到报警地点现场检查， 确认属误报， 即时通知消防中心值班员复位，商铺内检查、需向用户解释清楚，致歉后方可离开。报警地点在写字楼办公职场内或商场独立商铺内且已上锁时，若观察到有明火或烟，必须破锁进入现场检查，排除险情后加锁，并通知用户。经现场检查确认为火警后，按初期火警处理程序处理。消防监控中心值班员收到当值领班指令后将信号复位，并做好记录。消防安全管理制度目的为了加强消防安全工作，切实贯彻“预防为主，防消结合”的方针，从扑救高层建筑火灾“立足自救”的特点出发，根据《中华人民共和国消防法》和《深圳经济特区消防条例》特制定本制度。适用范围3分钟内）赶到报警地点核实，并且若进入写字楼办公职场、，结合本大厦实际情况，3分钟内）赶到报警地点核实，并且若进入写字楼办公职场、，结合本大厦实际情况，消防安全责任制度一级防火责任人及其职责****项目消防责任人和直接责任人：由法人代表和其授权主管消防工作的总物业经理担任；其职责是：贯彻执行消防法规，领导 ****项目的消防安全工作；组织制定消防规章制度和《火灾应急预案》 ；组织实施防火责任制和岗位防火责任制；立足自防自救，对员工进行防火安全教育，组织义务消防队进行演练；组织防火安全检查，督促消除火险隐患，组织扑救火灾事故；布置、检查、总结消防工作，加强与公共消防监督机关的联系。二级防火责任人及其职责二级防火责任人：由各部门经理担任；其职责是：领导本部门的消防安全管理工作，制定本部门的消防安全管理制度；制定三级防火责任人职责及其岗位防火责任制；组织并领导本部门员工，安排定期接受消防安全教育，及进行演练。定期对本部门进行防火安全检查， 主持研究整改火险隐患， 改善消防安全条件， 及时处理火灾、火情事故， 注意保护事故现场， 对造成事故的个人或单位，提出处理意见， 并将情况上报总物业经理。对本部门的责任范围定人、定点管理，遇有人员变动，岗位责任不变。三级防火责任人及其职责三级防火责任人：由各部门主任、各班组领班等担任；其职责是：各班组防火责任人逐级向上一级负责，做到“谁主管、谁负责” ，“谁在岗、谁负责” ，把消防安全责任落实到每个员工身上；组织员工进行消防知识学习和消防业务培训；检查自己管辖区域内的消防设施、设备；检查走火通道是否畅通，消防设施是否被堵塞或占用，发现问题及时处理或报上级处理；对员工进行灭火器材及火警处理的操作技能培训，做到“一灭火、二抢救、三疏散、四保护” ；配合相关部门做好各项防火工作；****项目义务消防队及职责义务消防队人员由管理处全体员工担任，总物业经理为义务消防队队长。其职责是 :贯彻执行国家消防法规及 ****项目颁布的规章制度，制止违反消防安全规章制度的行为；熟悉消防重点部位及本岗位的设备（物质）性能和火灾危险性，了解各种消防设施的性能，掌握本岗位灭火器材的位置和灭火方法，维护消防器材和消防设施；发生火警时及时报警，积极参与扑救和人员的疏散工作；积极参加各类消防知识培训活动；开展消防演练活动。楼宇管理部职责协助总物业经理，根据《中华人民共和国消防法》及其它消防法规，贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针，做好 ****项目的消防安全工作。建立健全各级消防组织。制订、修改、完善各级消防制度和防火责任制。制订和实施消防应急方案、疏散方案和灭火作战计划，不断完善消防管理机制。检查、监督国家和地方消防法规防火制度的落实情况。纠正、整改各类火险隐患，发现、弥补消防工作中的漏洞，确保火灾事故发生率为零。检查、维护商场的各类消防设施。维护、保养、调配、购置手提灭火器设备。保证大厦全部消防设施、设备齐全有效运作。根据****项目管理处要求，提供消防安全保障，确保 ****项目，特别是商场的各种活动和重要推广活动之消防安全，为业主和顾客提供消防安全保护和服务。组织大厦客户和内部员工的消防宣传和培训，搞好防火安全教育，提高大厦职场工作人员和物业管理处员工的消防意识，做好义务消防队的组织工作。发生火灾时，组织义务消防队员进行扑救和抢险，调查火灾原因，提出处理意见。执行消防奖惩条例，按照公司的制度好和权限行使奖励和处罚。****项目义务消防队组织架构消防培训制度培训内容

消防灭火器材和消防设备实操培训消防安全理论知识大厦消防设施简介大厦火灾应急预案自动消防系统操作规程火警（灾）疏散演习与实战演练培训计划实施规定****项目管理处每年必须组织一次大厦客户火灾疏散实战演习。每半年组织一次客户火灾疏散演习与灭火器材使用演练。每年安排消防中心值班员参加消防部门组织的上岗人员资质培训，保证上岗人员合格率为100%。每月至少一次组织员工进行消防理论知识、消防器材实操、大厦火灾应急预案的培训。新入职员工上岗前必须进行消防常识和大厦消防设施简介方面的培训。每季度组织员工实施一次消防业务技能与实操的考核， 考核成绩作为年度绩效考评成绩的重要依据。5.5消防安全检查制度消防安全检查的方式一级消防安全检查5.5消防安全检查制度消防安全检查的方式一级消防安全检查二级消防安全检查：三级消防安全检查查。:是楼宇管理部巡查人员对是楼宇管理部领班:是楼宇管理部经理对四级消防安全检查：是总物业经理组织，各部门经理参与对****项目大厦各区域进行的日常安全巡查。/主任对 ****项目大厦的消防安全情况进行的安全检查。****项目大厦的消防重要部位和设施进行的安全检****项目大厦消防安全的整体状况进行的安全检查。5.5.1.5五级消防安全检查： 是市公安消防部门对大厦进行的消防安全工作落实情况进行的检查。5.5.2 消防安全检查的内容与范围消防安全检查的范围包括：重要防火部位、楼层、重要部位、公共区域、各部门工作区域、各机房、各库房、地下车库等，以及全部的消防设施、设备。一级消防安全检查全天 24小时分时间段进行，主要是保证每日正常运营所需的消防安全，保障消防设施、设备处于正常状况。检查时随时纠正、处理在检查中发现的问题，当时纠正不了的及时上报楼宇管理部领导。每次巡视均填写《安全巡查记录表》 。二级消防安全检查时，并应有检查方案。必须随时纠正检查中发现的问题，未能及时处理的问题应上报楼宇管理部经理。 检查重要防火部位的消防安全情况、 装修施工现场的消防安全隐患、消防设施、 设备的故障等问题。 检查结束后， 将检查情况填写在 《消防安全检查记录表》 和《安全隐患通知书》，以书面形式向楼宇管理部经理汇报，并跟进整改的结果。全隐患通知书》检查各部门消防安三级安全消防检查室楼宇部经理定期与结合具体情况和要求不定期的进行。检查各部门消防安全制度的执行情况、重要防火部位及防火制度的执行情况、特殊岗位消防安全制度执行情况、员工消防意识、重大的消防隐患整改情况、 大厦职场工作人员对消防管理制度的落实情况。 检查结果呈报总物业经理。四级消防安全检查每年不定期进行，检查目的是为解决重大消防隐患，确保大厦各类消防设施设备处理良好的待用状态， 检查各部门消防安全制度落实情况以及义务消防队组织情况， 检查方式以消防演习进行为主。五级消防安全检查由政府消防部门实施，物业管理处配合，对消防部门检查中发现的安全隐患及时进行整改并复查。消防档案管理制度建档原则所有的消防设施、设备及其运行、维修、保养、更新记录均须建档。所发生的各种火灾，火险事故的发生、扑救、调查的各类材料均须建档。楼宇管理部及相关上级和消防部门消防安全检查的各类隐患、整改建议、整改结果均须建档。楼宇管理部进行的各类消防培训、业务考核、消防演习、消防宣传工作情况，均须建档。楼宇管理部各类消防规章制度、应急方案、疏散方案的修改、审议、领导批示，均须建档。基本内容用户（客户）消防批文；用户（客户）消防图纸；消防部门下发文件；消防法律法规；消防应急预案；大厦消防设施设备台帐及相关资料；消防系统施工及更改资料；动用明火审批资料；消防设施设备检查资料；消防隐患整改资料；消防中心值班记录；消防设备运行故障记录。大厦客户、管理处各部门消防安全责任书消防档案管理规定消防档案的建立和管理由楼宇管理部负责，楼宇管理部主任指派专人进行收集、整理、分类、存放。消防档案材料原则上一经归档不能提取，以确保档案材料的完整性。但因工作需要提取或阅览时，须经楼宇管理部主任级以上领导批准。消防档案根据其性质，使用时分为三个时间段进行定期分类、归档：重要性文件，法律文件和所有较为重要的文字材料、图表，第一时间归档存放。一般行文、函件、备记录、消防巡视检查记录、消防奖惩记录、安全隐患通知书、消防演习记录、火灾报警记录、灭火器配备情况等，每月归档一次。每年年底将本年度和上年度的归档档案进行整理、分类，分别进行封存、一般性存放和销毁。楼宇管理部主任将随时检查消防档案的管理情况。消防档案属 ****项目楼宇管理部财产，任何人无权外传和将其据为己有。消防档案管理人员离任，须和接替人员进行消防档案的交接。消防中心运行管理制度楼宇管理部负责消防中心的日常管理工作，工程部负责各系统的正常运行和维修保养工作。消防中心各系统全天 24小时运行。消防中心实行全天 24小时值班。无论发生任何情况，如无人替岗，当值人员严禁离开工作岗位。值班员必须有高度的安全意识和工作责任感，严格遵守各项工作程序。消防系统收到火警信号后，当值人员必须立即按《火警报警处理程序》进行处理，不得延误。如发生火灾，应立即启用消防广播、消防警铃及相应消防设施，通知楼宇管理部领导及管理处相关部门，按上级指示及《火警应急预案》 ，经上级批准后拨打 119报警，讲述现场情况要清楚准确。消防中心是大厦消防和安防系统的核心重要部位，除当值人员或有工作需要的人员外，严禁无关人员进入值班室。来访、参观或施工、维修需要有相关部门负责人批准后方可进入值班室。所有非当值人员进入值班室均需做好登记工作。消防中心配备的设备和值班用品、工具、消防器材等，严禁挪用或外借。不得随便使用消防中心的专用电话，上班时间内严禁打私人电话，工作电话要简明扼要。系统出现故障时值班员要及时报告上级，由工程部负责维修。按上级主管部门和公司领导的标准、要求做好日常与消防有关的工作，并做好与其他各有关部门的协调、跟踪、汇报工作。值班员对各系统的运行情况要进行详细登记、备案。严格执行交接班制度，做到器材设备运行情况清楚，物品交接清楚，故障、火警等况清楚上一班需交下一班的工作清楚。

5.8消防设备运行管理规定5.8消防设备运行管理规定消火栓泵自动启动：消火栓泵控制柜处于“自动”位置，控制中心联动柜处于“自动”位置，发生火情时，在楼层击碎消火栓玻璃按钮时，消防中心收到报警信号，同时消火栓泵自启动。手动启动：在消火栓泵控制柜上把选择“自动 /手动”置于“手动”位置时，在水泵房间即可手动启动消火栓泵或当消火栓泵控制处于“自动” ，消防控制中心联动柜处于“手动”时，在消防控制中心可以手动起动消火栓泵。喷淋泵自动启动：喷淋泵控制柜处于“自动”位置，控制中心联动柜处于“自动”位置，当水流指示器动作时，消防中心收到火警信号，湿式报警阀水力警铃发出报警声，喷淋泵自动启动。手动启动：在喷淋泵控制柜上把“自动 /手动”选择开关置于“手动”位置，消防控制中心联动柜处于“手动位置，在消防控制中心 可以手启动喷淋泵后，湿式报警阀将报警，确认后应复位。正压送风风机自动启动：消防正压送风风机控制箱处于“自动”位置，消防控制中心联动柜处于“自动”位置，当收到火警信号时，自动启动本层、上一层、下一层的送风阀。手动启动：在消防送风风机控制箱上把“自动 /手动”选择开关置于， “手动”位置，可手动启动送风风机：或消防送风机控制柜处于“自动”位置，消防控制中心联动柜处于“手动”位置，在消防控制中心可手动启动送风风机及打开任一送风口。排烟风机自动启动：消防排烟风机控制箱处于“自动”位置，消防控制中心联动柜处于“自动”位置，当收到火警信号时，自动启动本层、上一层、下一层的排烟阀。手动启动：消防排烟风机控制箱上报“自动 /手动”选择开关置于“手动位置，可手动排烟风机；或消防排烟风机控制箱处于“自动”位置，消防控制中心联动柜处于“手动”位置，在消防控制中心可手动启动排烟风机开排烟阀。消防广播当某层发生火情，打开联动控制开关，消防广播自动启动，着火点本层、上一层、下一层所有的消防广播启动；消防电话拿出消防对讲电话往电话插孔内插入即可与消防中心联络。电梯发生火警时，打开消防电梯迫降按钮，消防梯在任何情况下会立即降到一楼后停止运行。2个以上火警）所有电梯将自动迫2个以上火警）所有电梯将自动迫降至首层。手动按下联动控制柜上面的客梯、消防梯迫降按钮电梯会立即返停至首层。消防破玻报警警铃当打开消防联动控制开关，某层发生火情时本层、上一层、下一层的消防警铃立即鸣响。打破某楼层任意一个消防破玻报警按钮，消防中心立即收到报警信号。防火卷帘门裙楼及地下室某区域发生火情，消防中心收到火警信号，本区域的防火卷帘门自动下降。气体灭火系统当高低压配电房、发电机房、电气设备机房发生火情时， 气体灭火系统会自动释放气体 （七氟丙烷）扑灭火灾。消防设施、设备操作规程消防设施报警、火警处理规程消防设施（烟感、温感、手动报警器或水流指示器等）在电脑或主机出现火警信号；先将报警信息确认，及时将报警设施的详细位置及情况知会给当值领班、楼宇助理到场确认；如果确认是误报将系统复位，注明报警原因；如果确认是火警按以下方法处理：a、及时将报警信息报部门负责人及管理处各部门负责人b、立即组织人员使用灭火器材扑灭初期火灾；c、向相关领导报告火情；d、视火灾现场情况请示部门负责人是否打开联动控制开关启动相应消防设备；e、火灾扑灭后将系统复位并留意运行情况，做好详细记录；消防设施故障排除规程当电脑或主机上出现消防设施出现故障时，首先确认故障；根据设施原理简单的有中心当值排除，如排除不了出单给工程部维修； （如将故障烟感、温感屏蔽，再将其复位，烟、温感将会恢复正常，如恢复不了再出单给工程部维修）非施工楼层出现单个或多个消防设施故障，要立即报告工程部当值人员和楼宇领班到现场查看，非办公时间能处理的要及时处理， 如各种原因处理不了的， 等正常办公时间时要尽快处理。发现消防主机上有短路故障出现时要及时知会工程部弱电班值班人员进行维修。消防器材维修、保养处理规程每班接班后检查消防中心所有消防器材是否正常完好；如果发现有消防器材出现故障或需充电的、充气的要及时跟进或出单给工程部维修；消防器材要定时保养，保证应急时能正常使用；消火栓及消防喷淋设施爆管处理规程消火栓管网爆管a、楼宇领班立即关闭 5楼和25楼天面相对应位置的消防管阀门；b、立即通知工程部当值人员去水泵房停止消防泵；c、打开消火栓用消防水带排水；d、将电梯升至最高层以防进水损坏电梯设施；e、用沙袋堵住电梯口门和重要设备房门。喷淋管及喷淋头爆裂a、立即关闭该楼层的水流指示器信号阀开关；b、打开该楼层喷淋末端放水开关排水；c、去口式报警阀室关闭相对应楼层管网的阀门开关；d、通知工程部当值人员去水泵房停止喷淋泵；e、利用消防水带排水至管井房地漏处；f、将电梯升至最高层以防进水损坏电梯设施；g、用沙袋堵住电梯口门和重要设备房门。气体灭火系统报警处理规程气体灭火系统是烟感、温感双探测器同时报火警的情况下，在延时 30秒后系统会喷出灭火剂，如果烟感、温感其中一个报火警，系统不会启动；当消防终端电脑或消防主机出现气体灭火系统所控制的设备房烟感、温感其中一个报火警时，要及时通知工程部人员和楼宇领班到场查看，如果是误报中心要及时复位；如气体灭火系统控制的设备机房火情属实， ，应马上拔掉气瓶间保险栓喷出灭火剂灭火；如果系统不能正常启动可到气瓶间采用手动启动灭火剂灭火。消防设施、设备管理规定****项目大厦内安装、配备的各类消防设施、设备，是预防一旦出现火情时灭火用的，必须保持完好灵敏的状态，任何人不得无故拆损、破坏，不许挪做它用。各种消防管道的修理，消防自动报警设备的维修、调试，应事先报楼宇管理部及消防监控中心，经楼宇管理部经理批准并建立相应的应急措施后方可作业。大厦内各消防安全通道和安全出口门必须保持畅通，任何人不得堵塞、破坏、加锁。楼宇管理部负责对大厦内所有消防器材定期组织检查、更换，并联系检修，以确保灵敏好用，对消防器材的配备和变动情况要登记备案。各部门、班组对自己工作范围内的消防设备器材有责任进行维护，发现问题及时汇报楼宇管理部。任何破坏消防设备、设施的行为都要遵照治安管理条例，追究刑事责任。动火作业管理制度动火作业证的申请凡在****项目范围内需要进行动火作业的单位或个人， 必须事先向管理处提出书面动火申请，并填写《 ****项目临时动火作业申请表》 。申请时列明动火作业时间、范围、内容及操作人员姓名，并承诺遵守大厦相关规定，同时应提交操作者的有效操作证书复印件。管理处接到申请后交工程部、楼宇管理部门审批。接到申请后一个工作日内审核完成。动火作业审批程序根据用火的危险程度，把审批动火管理权分为三级一级动火须由用火部门防火责任人会同工程部、楼宇管理部认真检查施工现场，定出可靠的防火措施，填写一级动火申请单（重大动火项目要写出专题备忘录） ，由管理处防火总责任人方可批准动签批后，报当地公安消防监督部门审批， 经现场检查确认措施可靠，逐条落实后，方可批准动火；二级和三级动火必须由用火部门防火负责人制定消防措施，填写动火申请单后，报管理处工程部和楼宇管理部经理审批。焊接和切割（简称焊割）属于明火作业。公安消防部门规定，从事烧焊作业的人员，必须持有当地部门培训后发放的操作证方可上岗烧焊。动火作业的“八不” 、“四要”和“一清” ：动火前“八不” ：a、防火、灭火措施不落实不动火；b、周围的易燃杂物未清除不动火；c、附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火；d、口盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经洗刷干净、排除残存的油质不动火；e、口盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器和管道不动火；f、口储存有易燃、易爆物品的房间、仓库和场所，未经排除易燃、易爆危险的不动火；g、在高空进行焊接或开始焊割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取保护措施的不动火；h、口配备相应灭火器材的不动火。动火中“四要” ：a、动火前要指定现场安全负责人；b、现场负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火；c、发生火灾爆炸事故时，要及时扑救；d、动火人员要严格执行安全操作规程。动火后“一清”：动火人员和现场安全责任人在动火后，应彻底清理现场火种，确保火种完全熄灭，留守现场 10—30分钟才能离开现场。违反规定的处理：在大厦范围进行临时动火、 焊割作业的单位或个人， 违反本规定时，管理处有权视其情节轻重采取以下处理措施：限时整改；责令立即停止动火作业；移交公安消防部门处理。办公室、机房防火管理规定办公室不得存放易燃、易爆物品，报纸、书刊、各类纸张资料等易燃物要及时清理， 不要大量存放，对必须存放的要采取可靠的防火措施。办公室、档案室、资料室等要害重点部门不准吸烟或有其它明火操作，下班时将电源切断，关好门窗后方可离开。对废物要及时清除销毁。办公室要根据实际需要，配备一定数量的灭火器材，以备急需之用。办公室内不准使用电加热器具，特殊情况要向管理处提出申请，得到同意后方可使用。机房内严禁吸烟，严禁明火作业，不准存放易燃易爆物品及与办公无关的一切物品，保持室内清洁，无关人员不准随便入内。工作人员应坚守岗位，随时检查，发现不安全因素及时采取措施，国家法定节假日要全面检查。各种机房要让专业人员对设备进行清整，清整时严禁使用汽油、煤油等易燃液体擦洗。工作人员必须会使用消防器材，一般情况下，机房内不得用水灭火，应熟记灭火器材的存放位置和消防中心电话。装修施工现场消防安全管理规定施工现场须按照装修的实际面积和使用材料配备一定数量的灭火器。配备标准为 50口/1具3口ABC干粉灭火器。施工现场严禁吸烟及使用明火烧杂物、弯胶管等。禁止将易燃易爆、腐蚀性、有毒等危险物品带入大厦。严格遵守安全用电规定，不得乱拉乱接电线或超负荷用电，接线人员应持有有效电工证