越秀华东区域住宅技术标准(建筑专业)

广佛及珠三角区域住宅技术标准技术手册华东区域住宅技术标准华东区域住宅技术标准(建筑专业)越秀地产产品中心2017.10华东区域住宅技术标准I目录TOC\o\h\z第一章. 技术要求 31.1规划及总图 31.1.1交通组织方式 31.1.2道路等级设计 31.1.3配套服务用房 31.1.3.1垃圾房 31.1.3.2物业管理用房 31.2地下室 41.2.1地下车库 41.2.2竖向设计 41.2.3柱网 51.2.4设备房布置 51.3标高 51.4公共区域 61.4.1首层入口及大堂 61.4.2楼梯 71.4.3走道 71.4.4电梯厅 71.4.5电梯 71.4.6消防栓及消防水池 71.4.7设备管井 71.4.8屋面 81.5住宅户内 81.5.1门洞设计要求 81.5.2室内梁布置 91.5.3平面布局 91.5.3.1卧室 91.5.3.2厨房 91.5.3.3卫生间 101.5.3.4阳台、露台 101.5.3.5门窗洞口 101.5.3.6空调机 121.5.3.7其它 13第二章. 施工图设计总说明 142.1地下室 142.2地上部分 142.2.1墙体 142.2.2外墙面 152.2.3楼地面 162.2.4电梯 162.2.5屋面 172.2.6建筑防水 182.2.7栏杆、扶手、门窗 192.2.8安全玻璃 202.2.9幕墙 202.2.10油漆、五金 212.2.11空调 212.2.12其他 22技术要求规划及总图交通组织方式主要出入口处应设置人车分流专用通道，门卫岗亭位置应在规划设计阶段就进行考虑，岗亭与道路之间应设置等候区，主要出入口处的地面不宜布置设备管井盖。为降低日后物业管理成本，合理配置项目出入口数量宜为：计容建筑面积在10万平米以下的项目设置1个出入口；计容建筑面积在10-20万平米的设置不多于2个出入口；计容建筑面积在20-40万平米的设置不多于3个出入口；计容建筑面积在40万平米以上的超大型小区可视周边交通状况适当增加出入口。如分期建设、不同业态共存的小区，项目出入口数量建议按照分期建设用地及业态综合考虑。道路等级设计人行道的设计应与人流线路一致，并须考虑车行交通对人行线路的影响，人行道宽度不应小于1.2m。在车流量较小的情况下，可不考虑设置人行道，而适当加宽车行道宽度。配套服务用房垃圾房异味不影响住户，应尽可能远离民居，与居民区住宅最小距离不宜小于10m。位置选择应避免主要人流方向，且应考虑主导风向影响，选择主导风向的下风向，建设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，外围至垃圾房门处道路宽度不小于3m），周围建议种植乔木绿化植物。物业管理用房住区客户服务中心的选址应集中一处设置。客户服务中心应设在交通及人行路径较集中区域或住区中心区域，以方便居民。物业管理办公室、一线物管员工宿舍、工程用房、清洁工具房、绿化工具房，具体位置和面积由物业公司在早期介入工作中明确。地下室地下车库地下车库应严格控制整体规模，原则上满足规划要求的车位配比即可。高端住宅项目按至少一户一车规划，其它项目原则上按当地规划要求下限进行规划。当车位销售价格远高于成本可酌情考虑增加车位。在保证项目开盘及工期时间节点的前提下，首期建设范围内原则上按一层地库设置。如车位不足的，可通过设置地面停车、机械车库或后期局部设置二层地下车库解决。地下车库单车位面积限额设计要求：地下车库单车位面积指标表人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积比指标备注地下室车位平均面积（㎡/个）面积占比≤25%33地下室车位平均面积为：地下室面积/地下室车位数；地下室面积为整个地下室面积（含人防、设备用房、物业用房、消防水池等所有地下室面积），但扣除规划要求的自行车位或可抵扣车位的摩托车位、地下商业及会所面积。面积比：人防地下室及塔楼投影面积/总地下室面积。面积占比≤30%35面积占比≤50%37面积占比＞50%40注：本表取值参考《广州市城市建设开发有限公司限额设计管理细则（试行）》），如与公司最新版限额设计管理细则规定要求不符时，以最新版限额设计管理细则规定的标准为准。竖向设计地下室层高应考虑：地下室层高参考取值：非人防区的无梁楼盖3.4m，井字梁3.6m；人防区的无梁楼盖3.45m，井字梁3.7m。最底一层地下室的层高相应增加0.1m。小汽车库室内净高应≥2.2m（不含地面耐磨层、找坡高度、上空设备高度）。升降横移机械式停车库（含复式车库）及仓储式机械停车库的净高要求按不小于3650m考虑，并应以厂家最终确认数据为准。柱网杭州地区小型车停车位宽度按不小于2500mm，长度不小于6000mm，行车道宽度不小于双向通行6000mm，并应同时满足通道两侧相应停车方式所需的通道宽度。设备房布置设于地下室的变配电房、发电机房等设备用房，应尽量在塔楼投影区域的主梁梁格内布置，如不能避免，建议采用局部无梁楼盖结构形式设计，需要抬高地库顶板时，应与景观、机电专业相沟通，以避免增加地下室层高。设于底层地下室的强电房等设备房地面不得低于地下室地面，入口均设门槛，并应做好排水设计。发电机房应尽量靠近汽车出入口坡道和地下室端部外墙布置，以便设计发电机房的进排风口。消防水泵房、消防控制中心要紧靠疏散楼梯布置以便直接疏散。有震动或辐射或低频噪音等不利影响的设备用房，应尽量避免直接布置在住户楼下。标高各功能空间建筑完成面标高及结构面标高（H）关系（有地暖）：房间名称建筑标高装饰完成面结构标高厚度面层做法居室（水地暖）-500-130130木地板，花岗岩厨房-500-130130面砖卫生间（电地暖）-65-15-130115面砖门厅、电梯厅(地上地下)-500-5050花岗石管井-20-20-5030细石砼楼梯间-10-10-5040细石砼阳台-100-50-13080面砖假阳台（实际为房间）-500-130130细石砼，挤塑板设备平台-100-100-13030细石砼假设备平台（实际为阳台）-100-50-13080面砖物管、社区-500（50mm面层用户自理）-8030细石砼地下室(汽车库)-30-30-10070金刚砂、地坪漆地下室(自行车库、设备间)-30-30-10070细石砼地下室夹层(自行车库)-50-50-10050细石砼架空层（有门厅外扩）-500-5050详景观各功能空间建筑完成面标高及结构面标高（H）关系（无地暖）：房间名称建筑标高结构标高厚度面层做法居室0-3050木地板，花岗岩厨房-545卫生间-15-4535面砖门厅、电梯厅(地上地下)0-5050花岗石管井-20-5030细石砼楼梯间-20-5030细石砼阳台-50-10050面砖假阳台（实际为房间）-30-11080细石砼，挤塑板设备平台-80-11030细石砼物管、社区-50-8030细石砼地下室(汽车库)0-100100金刚砂、地坪漆地下室(自行车库、设备间)-50-10050细石砼架空层-15-5035详景观公共区域首层入口及大堂雨篷不宜采用玻璃雨篷。住宅信报箱设在门禁外，并避免雨水淋湿。首层大堂应考虑自然通风设施，可考虑在玻璃上方开设高窗。高层住宅首层大堂宜与首层电梯厅直接连通，尽量避免从首层大堂经过道拐弯进入首层电梯厅。所有在大堂顶部通过的设备管要尽量靠墙600mm以内及板底下400mm以内敷设。楼梯消防电梯集水井有条件的应设于地下室楼梯间内，集水井建议考虑电梯分置与合置情况，合置时可以将非消防电梯的底坑接排水管到消防电梯的集水井中。楼梯间门不宜正对电梯门。走道走道精装修完成面宽度≥1200mm。以上尺寸为净宽尺寸，墙身为普通贴砖结构尺寸需增加≥100mm，干挂石材结构尺寸需增加≥200mm。风雨连廊外侧需要考虑雨水对连廊的影响。内天井建议顶部验收后加玻璃顶。电梯厅电梯厅宜设计为阳光电梯厅，均设直接对外采光通风的窗，窗外一律不设置花池。前室不应采用上悬窗自然排风。电梯厅上空不宜设置穿越的结构梁。电梯所有电梯必须下至地下室底层。电梯机房内应预留安装排气扇和空调机位置。消防栓及消防水池消火栓应安装在隐蔽位置，不应正对电梯门及入户门。管井门不宜正对电梯门。消防水池布置于地下室，其上方不应紧邻住宅等用房。设备管井所有强电管井不得贴邻卫生间，尽量避免贴邻厨房、工作阳台等所有需用水的功能用房；不能避免时管井内管线不能设置在临水墙面，室内临水墙面应做防水设计，该墙面室内管线不能埋墙安装。屋面屋顶构架的形式应尽量简洁，高度不宜超过6m，构架的受力应尽量利用建筑顶层的剪力墙及柱等承重构件，避免屋面出现反梁，影响屋面的排水组织。女儿墙的高度应充分考虑屋顶构造的厚度，并不宜超过规范要求的1.5倍。（当超过时评定绿色建筑构架部分需要计算造价不超过总造价2％）住宅户内门洞设计要求户内门洞设计要求类型门洞留洞尺寸宽(mm)×高(mm)入户门(洞口尺寸)1050×2400（单扇平开门）1300×2400(双扇子母平开门)房门(洞口尺寸)950×2400(单扇平开门)厨房对走道门850×2400(单扇平开门)对餐厅门1650×2450(双扇推拉门)卫生间850×2400(单扇平开门)储物间（户内进）800×2400(单扇平开门)户内标准门垛100入户门垛≥100注：(1)宽（W）指土建预留洞尺寸，高（H）指户内装修完成面到土建结构预留洞顶的尺寸。(2)上表中入户门“优选双扇子母平开门”说明：建筑面积＞120㎡时,当平面设计具备条件的，宜采用双扇子母平开门。(3)如层高高于或者低于3m，需相应调整门洞高度。(4)此表为无地暖的门洞高度，有地暖的门洞高度相应增加70mm。室内梁布置户内走道上方梁高尽可能小，3m层高时，不得大于600mm；2.95m层高时，不得大于550mm。标准层室内梁布置时，梁不宜穿越客餐一体厅、客厅、餐厅、房，以保证各功能空间完整及美观；独立客厅与独立餐厅间的梁高不得超过400mm；梁不宜穿越厨、厕、阳台；如有穿越，梁高不宜超过450mm。标准层室内梁不露出梁角线的优先顺序：客厅——餐厅——主卧室——次卧室——内走道——其它空间。卫生间内应尽量避免有梁穿过，有梁穿过时应注意降板与梁的关系及洁具安装的问题。平面布局卧室主卧室不宜正对入户门。主卧室宜在侧墙开设通风对流窗（单扇即可）。厨房厨房外工作阳台的排水立管应注意避免挡窗，靠阳台排水管处的墙面最小宽度不小于250mm。橱柜处的门垛（墙面）尽可能最小宽度不小于650mm；设吊柜处的窗垛（墙面）最小宽度不小于400mm。厨房地面不设地漏，地面、墙面1m高度内需做一道防水。厨房烟道进气口留洞尺寸为200X200mm方洞，留洞按孔顶距离上层楼板底50mm控制。卫生间卫生间门不应直接开向客厅、餐厅及入户门。开门不宜正对座厕。主卧室卫生间门应尽量避免正对大床。管井尽量与洗手台、座厕同侧设置；管道尽可能设在不影响立面效果的外墙，并位于外墙阴角、天井处。洗手台不得设置于窗户前。阳台、露台入户花园内雨水立管靠外墙设置，方便住户日后将入户花园封闭使用。门窗洞口平面洞口的预留及窗体分隔大样，需满足建筑窗墙比、采光、节能通风的要求，可参照《住宅铝门窗标准化技术指引（华东地区）》中的设计手册及图集篇，窗洞尺寸标准归类详见如下：门洞尺寸标准归类表；项目具体设计时需进行相关节能、采光、通风等性能指标的验算以满足报建审查、验收要求。厅出景观阳台铝合金推拉门尽可能做大。厅侧出阳台的宽小于1600mm的门为平开门。空调机空调室内机布置要求：家具布置图内应表示空调室内机的位置，空调室内机应避免对床直吹，且避免压床头。空调机预留孔与室内高衣柜(按照650mm宽算)的位置不应相冲突，避免无法穿管。客厅出阳台的推拉门应留400mm宽的门垛以便于梁下穿砖墙垛安装套管；如该处为异型柱的短肢则在浇筑前预埋套管，严禁空调管穿玻璃。室外机位的设置应邻近窗洞口；如需经窗口安装，室外机位应设置于窗的开启扇一侧，且开启窗扇不小于600mmx1000mm。严禁设于无窗的山墙上，避免无法安装和维修。客厅及大面积房间（>35㎡）应同时考虑预留柜机和挂机的安装位置，上下各预留一个套管。分体空调预留孔高度定位如下表：预留孔位置及方式室内机类型孔底标高预留孔位置示意图梁下(优先)直接对空调机位预留孔挂机H+2.18m+h柜机H+0.22m需经过阳台且在空调机位侧板预留孔挂机客厅H+2.18m+h侧板H+2.13m+h柜机客厅H+0.22m侧板H+0.15m注：1.本表中的“H”表示结构楼面标高。2.本表以2.9m层高为标准层高，假定层高增加的高度为h，如项目层高有变则孔底标高应相应修改。其它结构墙、柱与砌体墙的关系：房间内尽量避免剪力墙（柱）、梁和砌体墙之间有两个及两个以上厚度差。砌体墙厚与结构墙（柱）宽度相差40以内时，砌体墙体加厚与结构墙（柱）取平；结构剪力墙长度占房间长度3/4以上时，剪力墙按房间通长做。配电箱、弱电箱住户内配电箱、弱电箱应分开设置。住户内配电箱、弱电箱应避免设在剪力墙、电梯井道墙、外墙上。住户内配电箱设置顺序为：储物间门后、工人房、厨房门后、入户门后。住户内弱电箱设置顺序为：储物间、工人房、厨房门后、入户走廊。在门后设置的配电箱不得突出门扇投影。可视对讲户内机：尽量靠近入户门，避免设在剪力墙或电梯井道墙上。

施工图设计总说明地下室地下室楼面、地面不找坡，不设地漏，在最底一层设集水井排水。地下室顶板覆土层与室内空间不应直接砌砖墙分隔，应做钢筋混凝土挡土处理，挡土反坎应高出覆土面200mm。地下室顶板覆土层厚度1.5m，结构荷载按覆土层厚度1.5m考虑。汽车库、仓库等柱脚须加做1m高L60X5角钢护角。地上部分墙体外围护墙：±0.000以上的外围护墙，除注明外均为200厚蒸压轻质砂加气混凝土砌块，专用粘结剂砌筑；卫生间、厨房外墙体为200厚MU10烧结页岩多孔砖，M7.5水泥砂浆砌筑；±0.000以下的侧面与土壤接触部分外墙采用抗渗防水钢筋混凝土。内分隔墙：除注明外均采用蒸压轻质砂加气混凝土砌块，专用粘结剂砌筑。所有厨房、卫生间非承重隔断墙采用100厚MU10烧结页岩多孔砖，M7.5水泥砂浆砌筑。墙体砌筑时，墙底部（包括埋入土层的墙体）应先浇筑C20混凝土坎台，高度至室内地面以上不小于200mm，宽度同墙厚。两种材料的墙体交接处以及墙体中嵌有设备箱、柜等同墙体等宽时,前应根据饰面材质在抹底灰前在交接处加镀锌电焊网以防止裂缝，网的搭接宽度不应小于100mm,线径0.9mm,网距12.7mmX12.7mm,用金属片挂网钉(混凝土墙）或普通钢钉(砖墙）与基层锚固。内墙表面管线开槽安装后，进行修补时应贴附加纤维网（布）。当内墙面抹灰总厚度>35mm时，顶层墙体，内墙表面管线开槽、挖洞安装后，在抹灰时应加耐碱玻璃纤维网布聚合物砂浆加强带（宽度>350mm）进行处理，加强网带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。公共区域的发电机烟道、餐饮厨房烟道的外壁用通用直型耐火砖砌筑，内为成品烟道，户内厨房烟道采用成品烟道。发电机排烟道和锅炉烟道的外墙壁，待烟管安装及作保温隔热处理后，再行砌筑。所有管井内壁应清除残渣污物，井壁用1:2水泥砂浆抹面，厚度20mm，较小管井可随砌随抹平。门垛之宽度除图中注明者外，均为100mm宽。卫生间门垛应土建施工，不能在装修施工。室内墙面、柱面粉刷部分的阳角和门洞口的阳角应做护角，其高度为2m,每侧宽度为50mm。护角做法为20mm厚1:2水泥砂浆。外墙面外墙粉刷及贴面材料分格线均详立面图，除注明外，分格缝宽15mm、深20mm。分格缝从外墙基体表面开始至饰面层，可预留或后切。金属网、找平层、防水层、饰面层均应在相同位置留缝，缝宽15~20。切缝后宜采用空气压缩机吹除缝内粉末，再嵌填5~8厚高弹性耐候胶。突出墙面的线脚、挑檐、室外空调机位底板上部与墙交接处做成直径50mm圆角并向外找坡大于等于5%，女儿墙、阳台栏板的压顶应向内找坡>6%，以利排水。外墙门窗洞口之窗框外侧面的做法与外墙身相同，所有受风雨影响之构造（线脚、飘板、窗楣、窗台底、雨蓬底边线、阳台底边线等）均应按相应外墙材料的施工规范设滴水线。超过9层的住宅的所有外墙找平层抹灰应满挂1mm热镀锌钢丝网，网格20mm×20mm，用金属片挂网钉(混凝土墙）或普通钢钉(砖墙）固定，中距400mm×400mm；9层及以下的住宅的东、西外墙、填充墙与框架梁柱交接处应在找平层中加设每边250mm宽的热镀锌钢丝网（Ф1,20x20）。凡室外离地高度低于900的通风防雨百叶窗，内加防锈钢丝网，网孔不大于10mmx10mm，窗框整体强度不小于抗水平推力10KN/m。未接风管的通风机进出口均应装不锈钢防鼠网1*30mm，孔径＜13mm；所有外墙新风口及排风口均应装不锈钢防虫网、防虫网网孔为5*5mm、直径为0.5mm。隔墙式排气扇及设在架空层或屋面的加压风机入口端均设防鼠网，1*30mm、孔径＜13mm。楼地面除风井外的所有管道井，楼板留洞的封堵：水电管井设计图纸应反映管道位置，并据此留洞，待设备管线安装完毕后，较大洞口在每层应用C20细石混凝土封堵密实，其空隙采用防火岩棉填塞密实。电井洞口采用防火岩棉填塞密实。二次装修在有防水要求的卫生间、阳台、露台、设备房等的地面饰面砖禁止采用干硬性砂浆粘贴，应先用1:2水泥砂浆或聚合物湿砂浆作精确找平，然后用3~5厚水泥砂浆或瓷砖胶粘贴饰面砖。管井门、检修门离地高300mm或400mm，配合装修面砖尺寸确定。电梯电梯门口设20mm高挡水漫坡。电梯紧靠起居室布置时，应采取有效的隔声和减震处理,电梯井道隔声做法详国标08J931，材料采用50厚岩棉（玻璃棉）。凡电梯底坑底面下有人行通道或人员能到达的空间处，其上部的电梯对重（或平衡重）应设有安全钳装置。12层及以上住宅应设置一台担架电梯：电梯的轿厢净尺寸不小于1100mmX2100mm，开门净宽不小于900mm。12层以下住宅应设置一台无障碍电梯：无障碍电梯按钮留洞底距地0.9米，装修完后的门洞净宽应不小于0.9米，电梯门净宽应不小于0.8米。候梯厅内应安装楼层标志，电梯口应设提示盲道。无障碍电梯应清晰显示轿厢运行方向和层数位置及电梯抵达音响。轿厢宽度不应小于1.1米，深度不应小于1.4米，轿厢正面和侧面应设高0.8～0.85米的扶手，轿厢侧面应设高0.9～1.1米带盲文的选层按钮，轿厢正面高0.9米至顶部应安装镜子。集采电梯选型、参数见下表：屋面楼梯出屋面门槛高度为结构面高600mm，女儿墙高度考虑构造层总厚度。加压送风井出屋面高度为结构面高800mm。屋面反梁需要过水时，宜设过水洞，而不宜采用预埋管，以利排水。过水洞高度不应小于150mm，宽度不应小于200mm。当采用预埋管时，管径≥100mm。过水洞（管）应标注洞（管）底标高，以保证与屋面排水坡度吻合。过水孔可采用不少于两道防水涂料或密封材料防水。预埋管两端周围与混凝土接触处应留凹槽，并采用密封材料封严。倒置式屋面板状保温层应在屋面排水低位与排水沟交接处埋设Ф30渗水管,渗水管汇集到地漏。建筑防水建筑物四周除特别注明外应做散水及明沟，散水宽度一般为800mm，基层素土夯实后，做70厚C15混凝土随打随抹光，散水坡度5%，纵向每12米做一道伸缩缝，散水与外墙设20mm宽缝，其缝内均填建筑嵌缝油膏。墙根防潮：所有墙身于室内地坪下约0.06m标高处做1厚JSⅡ聚合物水泥防水涂料防潮层，沿四周墙身上翻离完成面300mm高(有地下室时不做）。如室内地坪标高变化，防潮层应设在较低标高处，并在高低差处埋土一侧墙身做1厚JSⅡ聚合物水泥防水涂料防潮层，沿四周墙身上翻离完成面300mm高，如埋土一侧为室外，还应设防水层。楼地面防水层应上翻，高出装饰层完成面300mm。防水层在水平处向外延展的长度不应小于500mm，向两侧延展的宽度不应小于200mm。凡是建筑防水部位的阴阳转角、施工缝、后浇带、穿墙孔洞四周等处，均应加强建筑防水（加做防水涂膜或加做玻璃丝布二层，每边超出不小于300mm宽）。所有卫生间、厨房、阳台、露台等有防水要求的墙跟（除门口处外），以及水、电管井，应设置高于楼面完成面200mm的混凝土反坎(混凝土等级不小于C20）,厚度同墙体，应与楼板混凝土一同浇筑（否则应做界面处理措施），根部不得留施工缝,在此反坎上砌墙体.厨房烟道同楼面相交处应设置混凝土反坎，反坎必须与楼板同时浇筑。厨房烟道预留孔周边应向上做120高40厚现浇混凝土挡水坎。有地漏的房间除注明者处均做1%坡，坡向地漏，地漏位置详水施。所有穿过防水层的预埋件、紧固件应采用高性能密封材料密封,地漏离墙面净距不得小于80mm。屋面天沟、檐沟纵向坡度不应小于1%，沟底水落差不得超过200mm；天沟、檐沟排水不得流经变形缝和防火墙。消防泵房，消防控制室门口做150mm高门槛，防水淹。在屋面天沟、檐沟、泛水、雨水口、排水洞口、管道穿通处及屋面突出部位的连接处等部位，均须加做一层防水材料。所有防水卷材转角处均应做成小圆角。有防水要求的建筑地面工程，铺设前必须对立管、套管和地漏与楼板节点之间进行密封处理。凡有管道穿过此类房间楼面时均应预埋套管，高度应高出装饰层完成面20mm以上，套管周围200mm范围涂防水涂料加强层（厚度、材料同该部位防水层）；地漏周围，穿地面或墙面防水层管道及预埋件周围与找平层之间预留宽10mmx深7mm的凹槽，并嵌填密封材料。长度超过7m的阳台应设两个地漏。屋面设施的防水处理应该符合下列规定：a、设施基座与结构层相连时，防水层应包裹设施基座的上部，并在地脚螺栓周围做密封处理；b、防水层上放置设施时，设施下部的防水层应做卷材增强层，必要时应该在其上浇筑细石混凝土，其厚度不应小于50mm；栏杆、扶手、门窗楼梯临空扶手高度不应小于0.9m，当楼梯扶手的水平段栏杆长度大于0.5m时，其扶手高度不应小于1.05m，楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11m。临空的窗台高度不足0.8m的，应设安全防护栏杆，确保防护高度不小于0.8m高，并在该范围内不得形成可踏面与可攀爬构件。楼梯扶手均紧贴梯井边缘安装（包括楼梯平台转弯处），以确保梯段及平台净宽不小于1.1m。所有临空栏