知名地产成都某项目营销策划报告

**金色海蓉项目营销策划报告2008年11月1在本案招标之前，“**金色海蓉”项目已进行了初步的市场研究、项目定位及初步规划设计。此次招标的核心指向在于依据当前成都房地产市场的实际情况，深度剖析**金色海蓉项目在当面与未来所面临的市场竞争格局，以及新市场环境下客户需求对项目未来发展方向的研判，从而为本案提供最为合理的市场竞争应对措施。客户目标项目背景此次“**金色海蓉”项目招标是为项目开发与营销决策提供真实、有效、客观的市场依据。为项目前期市场调研、项目定位及初步规划设计提供二次佐证。成都**拟将“**金色海蓉”项目一期打造成G3金色产品系列，其产品形式将以精装小户型与SOHO公寓为主。以期满足首置、首改客户群需求点。项目背景我们的研究思路项目本体房地产市场与竞争环境客户需求本案营销关键点与营销策略阶段性执行计划客户满意度计划项目定位与营销关键点营销与推广执行计划客户满意度执行计划市场研究整体形象定位报告总纲第一部分项目发展背景与本体属性……………P5第二部分成都房地产市场研究…………………P29第三部分市场竞争环境研究……P54第四部分客户需求研究…………P134第五部分营销关键点与营销策略………………P166第六部分本案营销与推广执行…………………P203第七部分本案客户满意度执行计划……………P217第八部分思源优势………………P237项目发展背景与本体属性金色海蓉用地性质：二类居住用地总用地面积：84136.33㎡代征地面积：29166.73㎡净地面积：54969.60㎡总建筑面积：284748㎡住宅建筑面积：148762㎡商业建筑面积：68500㎡净地容积率：4.03建筑密度：20.47%绿地率：38.22%建筑层数：30F、33F建筑限高：1、7、14、18、20号≤121米3号≤24米层数≤5层从本案自身控规指标来看，代征地面积占总用地面积34.66%，本地块公共用地面积较大；其限高指标宽裕，结合08年现行规划条例容积率能够做到最大，让产品规划策略受限制较小宗地控规指标项目1期用地后期开发用地项目1期总平（过程稿）一期为精装修，规划有住宅和商业。本案一期产品初步规划设计为SOHO公寓+精装小户型住宅+商业，按此次招标要求暂不考虑本案商业部分，其中SOHO公寓为地上2-4层（裙楼部分），总建筑面积按1万㎡计算；精装小户型住宅为地上5-30层（主楼），总建筑面积按4万㎡计算从项目1期总平分析，本案裙楼2-4层SOHO公寓产品采用4梯19户、5梯23户、及4梯20户内廊式设计，该类设计将导致本案整体公摊率较高；其次，5-30层精装小户型住宅，按现有1期总平裙楼部分基底分布形式分析，主楼应为塔式高层建筑，该类建筑形态同样也无法避免公摊较高的问题，同时也会对建筑内部通风及采光有一定程度的影响。本案一期初规产品设计本案位于成都市城南武侯区，正好处于城市向东、向南发展的核心轴线上。其次，宗地所在位置享有锦江与市内最大的城市氧吧“东湖公园”等优越自然资源，区域所蕴含的生态居住特性为本案带来较为有利的开发条件**金色海蓉项目位于成都市城南武侯区北纬30。36’53.68”东经104。04’55.22”宗地所在位置以锦江河畔为界紧邻锦江区，与之一河之隔的东湖公园拥有185亩的原生湖泊，235亩的生态绿地，是成都市内最大的城市绿色氧吧，也是唯一保持原生态景色的湖泊，其宗地独特的地理位置与自然资源条件，为本案带来较为有利的开发条件。区域所扮演的城市角色与功能成都市城东城西30。36’53.68”N104。04’55.22”E城北城南本案随着近几年成都的迅猛发展，城市化进程的迅速展开，成都已经开始从单一城市核心向多中心方向过渡。城区范围的扩大，催生出众多的居住板块。在城市总规下城东、城南作为主要的城市发展方向，双桥子板块、建设路板块、东湖板块、新希望板块、南延线板块等相继成为整个城市的热点居住区域，领演成都市房地产发展轨迹。在成都市城市总体规划中，虽然主城区以“一主两次多核”构建多中心城市空间发展结构，但对于本案所在城南及临近城东的区域占位，是近几年整个城市房地产发展的高热点区域单中心城市扩张多中心都市群形成

成都区域与城市群空间结构关系

成都城北城南城东城西伴随着各个居住板块的快速形成与发展成熟，各知名开发商相继进入城东、城南，一度令07年建设路板块领演整个成都市房地产市场，其次城南土地交易市场也屡创新高，市场高温的背后对于本案来讲，直接面临区域市场严峻竞争环境的层层包夹建设路：工业搬迁、品牌聚集、竞争激烈华润二十四城东大街板块：城东CBD核心区，“西部华尔街”未来的商务圈，规划成熟，多样产业组合。双桥子板块：成熟配套以双桥子为中心的商业配套成熟，土地释放量大，未来住宅供应区。望江—东湖板块：城市生态、文化聚集区以江景、河居为强势卖点，强调文化的、生态的居住环境。站南、新希望、桐梓林板块：高端区域，成熟度高较早开发的热点区域，已形成成熟、高档的居家氛围。建设路板块双桥板块市中心板块站南板块桐梓林板块新希望板块东湖板块望江板块东延线板块区域与城市群空间结构关系新兴热点区域品牌集聚城市中心区配套成熟城东CBD核心区高端区域成熟度高城市生态、文化聚集区本案东湖板块望江板块本案所在的东湖湖板块，除了受受到周边各热点点居住板块合围围之外，同时也也面临区域内所所临近的望江板板块与来自于自自身板块内强有有力的市场竞争争威胁东湖板块内，华华润翡翠城启动动了板块开发，，经过该项目历历经4年的影响响,目前区域形形象得到极大提提升和认知，未未来发展潜力巨巨大；华润翡翠城当前前四期处于在售售状态中，同时时板块东北角的的万达锦华城也也有145套房房源在售；位于本案板块北北面的望江板块块中，望江橡树树林以及即将面面市的摩玛城也也将对本案构成成直接竞争威胁胁。锦江望江公园东湖公园九眼桥二环路科华中路高攀路沙河四川大学区域房地产市场场发展程度望江橡树林摩玛城华润翡翠城万达锦华城本案本案用地原为成成都海蓉特种纺纺织品有限公司司用地。整体区区域位于成都房房地产东南板块块，区域路网交交通发达，出行行较为便捷东至锦江，距离离0.4公里南至火车南站东东路，距离0.5公里西至科华中路，，距离0.5公公里北至二环路南四四段与东五段交交界处，距离0.9公里由宗地经长寿路路至科华中路路路口至人民南路路四段1.5公公里由宗地经高攀路路南段—三环路路1.7公里；；宗地与天府广场场物理直线距离离5.4公里；；宗地四至状况一环路二环路三环路人民南路5.4公里0.9公里1.7公里1.5公里新希望路火车南站东路锦江0.4公里0.5公里0.5公里1.3公里科华中路高攀路本案本案所临近的高高攀路仅有19路城市公交线线路，距本案0.65公里的的成都市桂溪溪公交总站为区区域出行带来极极大的便利，其其次周边红星路路延线、二环路路环线、科华路路等重要道路车车流量较大。按按早、中、晚车车流测量，对于于来讲本案存在在一定的噪音影影响宗地周边边交通状状况高攀路路路况航拍拍图宗地紧邻邻高攀路路，该路路段属于于双向四四车道城城市交通通直线；；现有城市市公交体体系仅19路经经过，始始发站位位于金沙沙公交站站至和平平小区（（共28个站点点）；距离本案案0.65公里里处，为为成都市市桂溪公公交总站站，站内内包括109、、110、111、112、、304、49、501、50、55、6、6区区间、92、97路，，共计13路公公交线路路，出行行较为便便捷；距离宗地地分别为为0.5公里、、0.9公里的的科华中中路和二二环路环环线为双双向6车车道和8车道。。车流量量比较大大。单位：辆/分钟早上8：00下午16：00晚上21：00本案桂溪公交交站7条条、二环环路人南南东站6条、科科华路章章灵寺站站5条、、及高攀攀路2条条公交线线路通达达城东、、西、南南、北四四个方向向，路网网交通体体系发达达终点站为为桂溪公公交站的的线路包包括：经过二环环路人南南东站线线路包括括：经过科华华路口章章灵寺线线路包括括：经过高攀攀路线路路包括：：宗地周边边城市公公交线路路49路55路62路109路路111路路112路路304路路51路52路76路79路97路114路路6路92路102路路307路路335路路19路35路目前周边边物业基基本属于于拆迁安安置房或或者是年年代较为为久远的的物业，，初步统统计至少少有1500户户左右位位于高攀攀路及航航空路道道路两侧侧。其中中愿意在在该区域域继续居居住的占占88%，面积积需求70-90㎡占占40%，总价价倾向30-45万占占46%周边现有有物业状状况小区名栋数户数拆迁小区8400航空路10号院149航空路19号院5120高攀路21号10378高攀路17号2131高攀路11号32801、教师师苑2、拆迁迁小区3、航空空路居民民区4、高攀攀路居民民区1234本案本案主要要出行通通道高攀攀路两侧侧城市电电网密布布，其次次周边农农贸市场场、旧居居民楼、、7322厂、、7322宿舍舍、华丰丰食品批批发市场场、废品品回收站站等对区区域环境境造成较较大影响响，同时时也为该该区域带带来一定定的社会会安全隐隐患，与与本案开开发及区区域发展展形成不不和谐因因素项目近河河,但不不临河,且临河河段沿岸岸需要改改造，与与对岸东东湖更是是天壤之之别。项项目距直直接竞争争楼盘华华润翡翠翠城直线线距离不不超过800米米，对客客户视觉觉冲击较较大。目前此区区域地理理位置好好,周边边配套好好,但整整个小区区域属于于老厂区区域,与与周边发发展极不不和谐。。片区原为为工业区区，项目目东边及及北边是是军工7322厂,项项目西边边为高攀攀农贸市市场和高高攀路商商务酒店店,外来来人口流流动较大大，有一一定社会会安全隐隐患存在在。项目东边边街道对对面为7322厂宿舍舍，7322厂厂外的废废品回收收站，大大大影响响了项目目品质，，且此区区域房子子多为老老房子，，整体层层次不高高。项目上方方为西南南食品城城，其目目前为成成都市区区最大食食品批发发城，人人流量较较大，存存在有一一定社会会安全隐隐患。周边不利利因素状状况废品回收收站军工7322厂厂城市电网网批发市场场站南片区区新希望片区科华路商业圈500米米区域内内基本生生活配套套及设施施较为齐齐全，1公里区区域内科科华北路路商业圈圈餐饮、、娱乐等等时尚消消费较多多，2公公里区域域内临近近成都高高档居住住片区新新希望片片区，居居住与商商业氛围围较浓，，交通便便利，北北至望江江公园，，生态环环境较好好。宗地500米-3公里里区域配配套状况况万达广场场商业圈圈3KM2KM1KM500M本案500M区域配配套安琪儿妇产医院高攀农贸市场7322厂东湖公园园百联天府府百安居川大附中中伊藤洋华华堂永乐生活活电器美力第二人民民医院宜家家居居富森美家家居望江公园园1KM区区域配套套2KM区区域配套套3KM区区域配套套在本案3.5公公里范围围内，拥拥有23家教育育资源，，教育等等级从低低到高层层次丰富富，就学学便利，，无疑为为本案提提供了较较为有利利的条件件1、成都都五十中中（现十十二中分分校）0.7公公里2、成都都纺织高高等专科科学校0.8公公里3、成都都航空职职业技术术学院0.9公公里4、锦江江区红专专小学1.3公公里5、劳动动路小学学2公里里6、成都都市棕北北中学2.1公公里7、龙舟舟路小学学2.3公里8、省旅旅游学校校2.3公里9、十九九中2.5公里里10、省省财政学学院2.6公里里11、四四川大学学2.6公里12、成成都十二二中2.8公里里13、市市中华职职业学校校2.8公里14、得得胜小学学2.9公里15、新新生路小小学2.9公里里16、四四川省音音乐学院院3.0公里17、成成都幼儿儿师范学学校3.0公里里18、省省经济管管理干部部学校3公里19、四四川省艺艺术学院院3.2公里20、省省运动技技术学院院3.2公21、四四川教育育学院3.3公公里22、金金陵路小小学3.5公里里23、华华西医科科大学3.5公公里周边教育育资源配配套状况况1102345789111213141516171819202122623本案本案周边边临近锦锦江与沙沙河，同同时与望望江公园园、东湖湖公园与与沙河公公园相隔隔较近，，享有两两河三公公园的独独特自然然环境资资源1、沙河河公园0.8公公里2、东湖湖公园1.1公公里3、望江江公园2.1公公里4、桦林林生态园园3公里里5、神仙仙树公园园3.4公里6、塔子子山公园园4.3公里7、花乡乡苑4.3公里里8、萍雨雨阁生态态园4.6公里里9、拒霜霜园4.7公里里10、人人民公园园5.5公里11、幸幸福村生生态园5.5公公里周边自然然环境资资源配套套状况2345678911101本案在本案4公里范范围内，，享有12家医医院，就就医便捷捷性高1、四川川省华西西疑难病病医院0.5公公里2、省二二医院1.5公公里3、省中中医药研研究院附附属医院院1.6公里4、锦江江区妇幼幼保健院院1.7公里5、省生生殖健康康研究中中心附属属医院2.3公公里6、中国国科学院院成都分分院医院院2.4公里7、成都都肿瘤医医院2.5公里里8、成都都市第十十人民医医院2.6公里里9、452医院院2.6公里10、华华西医大大附属第第三医院院2.7公里11、红红十字医医院3.6公里里12、华华西医大大附一门门诊院4.1公公里周边市政政医疗配配套状况况532110679111248本案本案1公公里范围围内拥有有百联天天府大型型综合购购物商场场，11家小型型购物超超市；其其次，在在1.5公里及及3公里里范围内内拥有好好又多及及万达商商业广场场。为本本案居住住与时尚尚消费带带来极大大的便利利距离项目目约1公公里左右右为百联联天府商商业圈距离项目目约1.5公里里左右为为好又多多亚太店店距离项目目约3公公里左右右为万达达广场商商业圈周边购物物配套状状况123以项目为为中心，，半径1公里范范围的小小型购物物点如下下：航空路19号附附5号：：红旗超超市高攀西巷巷4号附附5号：：WOWO超市市高攀西巷巷4号附附49号号：联合合一百高攀路26号附附13号号：互惠惠超市高攀路22号：：百货小小店长荣路1号附25号：：红旗超超市长寿路3号附14号：：WOWO超市市长寿路7号附43号：：互惠超超市长寿南路路2号：：红旗超超市火车南站站东路30号：：WOWO超市市火车南站站东路34号附附23号号：互惠惠超市本案对于本案案而言，，面对市市场发展展环境的的激烈竞竞争，**作为为企业公公民的社社会责任任感，以以及房地地产标杆杆与行业业领跑者者的姿态态，不断断为品牌牌延续提提升价值值，因此此我们首首先应对对本案土土地、产产品与客客户之间间所传递递的价值值进行思思考金色海蓉社会责任产品系列地产行业发展环境竞争激烈品牌延续价值提升房地产标杆城市化典范顺应城市化大背景本案品牌战略思路路本案品牌成就之路路面对思考姿态秉承产品客户土地核心要素金色、城花、四季季、高档四大产品品系列对应着不同同的土地价值与客客户价值。本案属属于金色系列，其其土地价值决定了了客户价值的实现现，同时也形成了了本案的不利因素素产品系列的价值实实现因素市区城郊郊区城花系列：1、土地价值：城城市边缘，快速发发展，交通顺畅；；2、客户价值：舒舒适的居住环境；；3、不利因素：周周边配套不够完善善。四季系列：1、土地价值：郊郊区，土地成本低；2、客户价值：房房屋价格低；3、不利因素：交交通、配套很不完完善，居住不便。金色系列：1、土地价值：城城市中心，交通方便，配套完善善；2、客户价值：便便利的城市生活；3、不利因素：居居住密度高，居住成本高，噪音音影响。金色系列城花系列四季系列高档系列划分标准：土地对对应客户价值本案从本案区域位置、、路网交通与周边边配套属性看基本本与金色系列土地地属性相符，能够够满足便利城市中中心生活的客户价价值实现本案产品系列界定定产品系列土地属性产品定位客户价值位置交通配套定位与城市均价比金色系列市区或新城区发达生活配套完善中高档1.5以上便利的城市中心生活城花系列市区（含新城区）边缘便利规划有完善的生活配套中档偏高1.2以上舒适的郊区生活四季系列郊区（或卫星城）不便利不完善中档0.8以上性价比、务实高档系列市区或郊区拥有稀缺资源便捷对配套无要求高档2以上成功人士的生活选择系列名子系列名称【土地】子系列土地属性【产品】产品核心价值【客户】主力细分客户构成金色（城市住宅）G11）地块属性高，周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套；2）地块对应有交通噪音干扰大，周边人群复杂的劣势；3）商业价值高便捷的城市生活注重工作便利的商务型客户，关注产品服务及品质商务人士（常年工作流动人士，无明显的生命周期对应关系）G21）周边配套完善，交通便捷，且较为安静；2）适宜居住追求居住改善和品质的客户小太阳、后小太阳、孩子三代（客户年龄以35-39为主）G31）要求公共交通密集，站点在步行距离内；2）周边有大超市对产品总价敏感的首次置业客户青年之家、小太阳（客户年龄以25-34为主）城花（城郊住宅）C1）交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域比较近；2）相对市中心居住密集度低；3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）舒适居住（第一居所）后小太阳、小太阳、孩子三代（客户年龄以35-44为主）四季（郊区住宅）T1三通（水电路），政府未有对该区域的整体规划低价格小太阳、青年之家、孩子三代（客户年龄以25-34为主）T21）有自然资源；2）距离城市较远，但有快速道路可达；3）没有完善生活配套，但地块周边有休闲配套（或有条件可做到）舒适居住（第二居所）考虑父母养老或休闲客户年龄以35-44岁为主高档TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺资源TOP2位于郊区，占有稀缺景观资源由于本案周边临近近众多现已发展成成熟的高端居住板板块，同时享有科科华中路等时尚街街区与川大等知名名教育配套。其次次，本案周边区域域环境尚待进一步步完善。因此本案案产品品类界定为为G3，客群介于于G3为主、G2为辅本案产品品类的界界定本案产品界定树状状图金色系列城花系列四季系列TOP系列G1XXX路XX号**X号G2金XXXG3XX汇CXXX园T1XXX城T2自然资源命名TOP1\TOP2占有稀缺资源本案审视与思考城市总体规划有利利于本案开发，但但07、08年成成都房地产市场新新政与市场总体运运行结构是否能够够支撑项目发展？？严峻的竞争板块包包夹形势，对于本本案所在东湖板块块是否能够形成板板块突围？各板块内主要竞争争项目与本案竞争争现状如何？对于于本案来讲是否能能够建立核心竞争争优势区别于其它它项目？基于市场导向与竞竞争导向之后，我我们关注点在于客客户需求，以客户户为导向才是本案案最终解决之道？？1234第二（3）部分目目录成都房地产市场研研究金色海蓉10年内GDP年年均增速20.2%，人均可支支配收入西部第一一，接近天津08年因受汶川川地震的影响，前前三季度增速为12.2%，增速速比去年同期回落落2.5个百分点点。同期受国际金金融市场剧烈震荡荡影响，09年预预期GDP仍将保保持总体增长，增增幅回落的趋势中国西部重要中心心城市，西南地区区科技、金融、商商贸中心和交通、、通信枢纽，国家家历史文化名城和和旅游中心城市。。经济持续稳定增长长，2007年国国内生产总值达到到3324亿元人人民币，较1998年总值提高2倍，年均保持20.2%的增长长速率，与西南区区域其他省会城市市间经济发展差距距日益拉大，经济济活力凸现。2007年人均GDP超过3800美元。按国际际惯例，正处于经经济快速增长和快快速城市化的发展展阶段。成都总体宏观经济济运行趋势经过10年的发展展，成都经济发展展格局已逐渐由98-02年一二二三产业转变为03、04年的二二三一产业结构，，05-07年后后已迈向现代型三三二一经济发展格格局的大中型城市市1998-2007年10年的时时间内第一产业总量增幅幅达到90.69%，年均保持9.67%增长速速度；第二产业总量增幅幅达到202.43%，年均保持持20.24%增增长速度；第三产业总量增幅幅达到228.95%，年均保持持22.90%增增长速度。截止2007年成成都一、二、三产产业结构比例关系系为：7.1：45.2：47.7城市经济整体发展展阶段表现为1998-2002年的基础型一二二三产业，逐步步步入2003-2004年的过渡渡型二三一产业，，最后实现2005-2007年年的现代型三二一一经济发展格局的的转变。成都产业结构运行行趋势在过去10年中，，成都市总体经济济不断促进和扩大大内外需求，拉动动经济增长，内需需总量年均保持20.08%的增增长速率，外需年年均保持176.67%的高速增增长其中以社会消费品品零售总额为重要要指标的内需总量量较1998年增增长2倍，年均保保持20.08%的增长速率；以外贸进出口总额额为重要指标的外外需总量较1998年增长17.67倍，年均保保持176.67%的高速增长速速率。成都社会消费品零零售总额与外贸进进出口总额城市人口持续增长长拉动成都城市化化进程，其年均人人口增幅保持在1.16%，人口口增幅12.9万万人/年，城市人人均可支配收入年年均增幅13.04个百分点，农农村人均可支配收收入年均增幅11.45个百分点点截止2007年年年末成都市总人口口为1112.3万，较1998年增长11.56%，年均增幅幅为1.16%，，人口增幅为12.9万人/年。。城市人均可支配收收入较1998年年增长130.36%，年均增幅幅为13.04%农村人均可支配收收入较1998年年增长114.52%，年均增幅幅为11.45%成都人口与人均可可支配收入状况成都在过去10年年中全社会固定资资产投资增长强劲劲，年均增幅为54.44%，尤尤其是07年房地地产投资总额占到到全社会固定资产产投资总额的38%，其中住宅占占房地产投资总额额的67.19个个百分点由于城市化进程的的不断加快，成都都市全社会固定资资产投资逐年走高高，去年投资总额额较1998年增增长高达544.43%，年均升升幅为54.44%其中2007年房房地产投资较1998年增长105.76%，占占固定资产总投资资额的38%2007年住宅投投资较1998年年增长123.79%，占房地产产投资总额的67.19%成都市固定资产投投资状况自07年中开始成成都房价飙升，CPI指数持续上上扬，同时也伴随随整个房地产产业业宏调，08年受受汶川地震与国际际金融市场剧烈动动荡等综合因素的的影响，第三季度度央行逐步下调利利率全国在第一轮房地地产开发热潮中，，尤其以房地产投投机为主高风险炒炒作之后，导致1996-2002年七年的时间间内，存贷利息分分别降至1.98和5.31，降降幅分别为73.49%和47.32%，年均降降幅分别为10.5%和6.76%，国家利用金金融杠杆调节作用用刺激市场需求。。随着中国城市化进进程的加快，房地地产市场不断膨胀胀，从2004年年10月开始，金金融调控抑制投机机的新一轮加息期期来临，至2007年12月止，，在过去的4年中中，存贷利率分别别升至4.14和和7.47，升幅幅分别为109.09%和40.67%，年均升升幅分别为27.27%和10.17%，总体走走势趋于平稳，此此轮宏调旨在平抑抑房价抑制通涨。。进入08年受国内内诸多因素影响，，以及国际金融市市场剧烈动荡，第第三季度央行逐步步下调利率，稳定定国内金融市场全国金融形势与房房地产贷款金融形形势分析警戒线2008年10月月22日财政部发发布《继续加大保保障民生投入力度度，切实解决低收收入群众基本生活活》的政策，其中中对于鼓励房地产产消费的内容，政政策救市力度比较较大成都市房地产市场场政策分析居民首次购买普通通自住房和改善型型普通自住房提供供贷款，其贷款利利率的下限可扩大大为贷款基准利率率的0.7倍，最最低首付款比例调调整为20%。下调个人住房公积积金贷款利率，各各档次利率分别下下调0.27个百百分点。地方政府可制定鼓鼓励住房消费的收收费减免政策。从2008年11月1日起，对个个人首次购买90平方米及以下普普通住房的，契税税税率暂统一下调调到1%。对个人销售或购买买住房暂免征收印印花税；对个人销销售住房暂免征收收土地增值税。1234510.22新政变变化

（成都地地方政策：70㎡㎡以上可办理入户户，个税减免26%，现金补贴90㎡以下1.5%，90-144㎡1%，144-180㎡0.5%）措施老政策新政策差别新政执行时间1、减税契税普通住宅1.5%，非普通住宅3%购买90平米以下普通住宅，下调到1%购买90平米以下普通住宅，可节省房屋总价的0.5%2008.11.1印花税买卖双方各0.05%减免可节省房屋总价的0.1%土地增值税1%减免涉及土地增值税的可节省房屋总价的1%2、首付下降90平米以下最低20%，90平米以上最低30%二套首付最低40%最低20%二套政策不变购买90平米以上，首付可降低10%2008.10.273、利率优惠基准利率7.47%，优惠利率打85折，为6.35%基准利率7.47%，优惠利率下降到7折，为5.229%优惠利率下降1.121%。以每次降息0.27个百分点计算，相当于连续降息4次4、弹性政策——地方政府可指定鼓励住房消费的收费减免政策为地方政府出台后续政策预留空间——成都市房地产市场场政策分析救市政策的出发点点是民生，不是救救高房价。对于首首次购买普通住房房用于自住的个人人，其总体支付成成本下降约5-10%，首付20%，也降低了居居民自住购房的门门槛，这个政策的的出台，向市场传传达了一个信息，，那就是国家对房房地产的救市已开开始行动本次政策的出台，，也符合此前国务务院会议提出的““加大保障性住房房建设规模，降低低住房交易税费，，支持居民购房””的精神，对于自自住购房者来说具具有非常实际的意意义。据初步的测算，对对于首次购买普通通住房用于自住的的个人，其总体支支付成本下降约5-10%，对于于改善型自住需求求，则可以使购房房成本节省15-25%。而将最最低首付下调为20%，也降低了了居民自住购房的的门槛。对于财政部新的救救市政策，房地产产业界的普遍反映映是，这次政策出出台会对楼市产生生一定的利好，但但也仅仅是对于首首次置业的中低阶阶层的市民买楼带带来一定好处，但但对二次置业或是是买高价楼的投资资者不会产生什么么影响。另外，这这次政策会为以后后的救市政策提供供一个方向性的东东西，即救市政策策的重点是关注房房地产市场本身的的功能——如何为为更多的居民提供供住房需求，而不不是为了开发商的的利益而保持畸高高的房价。123成都市房地产市场场政策分析05—07年市场场总体供应土地953宗，供应面面积70585.9亩；实际成交交土地687宗，，成交面积53081.24亩；；截止07年12月31日，国有有土地存量266宗，存量面积17504.66亩。综合容积率率按3.0计算，，存量3500万万㎡，按当前月均均去化需要5年时时间成都土地市场供应应量分析供应量消化量存量成交总额（万元）平均成交金额（万元/亩）宗数面积（亩）宗数面积（亩）宗数面积（亩）05年28417828.0218612940.65984887.371566094.63121.0206年25823961.8220018719.53585242.292807625.1149.9807年41128796.0630121421.0611073757090351.3331合计95370585.968753081.2426617504.66城南凭借上半年推推出的体量以绝对对的优势占据区域域土地市场的榜首首，宗数和体量分分别占了总量的70%和85%，城南自从政府南南迁决定后，该区区域的房地产市场场就保持着很高的的开发热度，虽然然上半年推出的土土地中，工业用地地占了不小的比重重，但是这也说明明了众多的企业包包括房地产开发企企业对这一区域发发展前景的看好。。城南凭借上半年推推出的体量以绝对对的优势占据区域域土地市场的榜首首，宗数和体量分分别占了总量的70%和85%成都土地市场供应应量分析东湖板块土地存量量最大，未来竞争争激烈时间2006年2007年2008年累计存量

供应(亩)消化(亩)库存(亩)供应(亩)消化(亩)库存(亩)供应(亩)消化(亩)库存(亩)单位:(亩)东湖板块00030203021580158360建设路板块649.1561237.1500000037.15望江板块0000000000桐梓林板块0000000000站南板块123.19123.190410.93192.13218.8125.430125.43344新希望板块0000000000重点住宅板块土地地供应量分析单位:亩由于受今年汶川地地震影响，城西、、城北土地放量受受限，城南与城东东无疑将会获得更更多的新增土地放放量，但当前整体体房地产市场低靡靡，土地供应收缩缩，未来预期新增增供应不会太大汶川地震后，由于于近郊建筑密度较较之市区更低，因因此在地震后接受受度将会进一步上上升。距离龙门山山地震带较近的成成都西面及北面，，包括都江堰-青青城山、温江、郫郫县、新都等区域域的规划发展将受受到限制和改变；；同时，地震留给给人们的心理阴影影影响较大，因此此西面及北面的市市场接受度也会有有所降低。而南面面与东面，由于更更为安全，因此将将会获得更多的机机会。根据成都市政府在在2008年上半半年对土地出让的的态度，2008年上半年土地放放量已经得到有效效控制，土地供应应收缩，将导致2009年下半年年商品房供应量会会趋于减少，再者者市场经过近1年年的调整，商品房房销售可能在2009年下半年回回暖。12成都土地市场小结结08年年初成都整整体供应量较07年同期增幅较大大，但在房交会以以后及5.21汶汶川地震的影响下下，成房供应量呈呈现急剧下滑趋势势，截止今年9月月底累计供应总量量为952.77万㎡，月均供应应量为105.86万㎡，同比下下降6.12个百百分点07年-08年9月份成都房地产产市场注定是一个个不平凡的发展阶阶段，伴随2007年此起彼伏的的加息浪潮和极度度膨胀的消费追涨涨欲望，2007年全年月均供应应量保持在112.77万㎡，紧紧随2007年下下半年金融调控力力度与频率的加大大加快，短时间内内致使消费市场产产生浓厚的观望心心理，此时成都业业内在2007年年疯狂拿地后，进进入2008年至至今，月供应量从从总体上相对07年均值波动不是是很大，但是从月月供应趋势上看，，每月之间的波动动幅度较大，尤其其是在5.12汶汶川大地震后，成成都市场新增供应应量急剧下滑。07-08年成都都房地产市场商品品房住宅（月）供供应量分析08年成交走势低低靡，月均成交面面积为54.52万㎡，较07年年月均99.11万㎡萎缩54.15%，后市不不容乐观。其次，，月均成交套均面面积在10月份后后呈现减小趋势，，市场成交套数变变量不大的前提条条件下，市场成交交套型由中小套型型向小户型转变07-08年成都都房地产商品房住住宅（月）成交量量分析在08年6-9月月连续四个月的时时间内月成交面积积低于60万㎡，，与07年同期形形成鲜明的对比；；从整体市场看，08年月均交易面面积较07年月均均交易面积萎缩54.15个百分分点，后市不容乐乐观；其次从08年（月月）套均成交面积积看，成房成交套套型由中小套型向向小户型转变。08年初成房市场场整体成交量缓慢慢回暖，房交会与与5.21汶川地地震后，成交量与与供应量形成双量量齐跌，从成交数数据显示，在过去去连续6个月内成成交量保持在60万㎡以下2007年全年月月均成交量为99.11万㎡，2008年1-10月月均成交量量较2007年均均值下降五成，仅仅为54.52万万㎡/月。2008年1-10月各月成交量量同比2007年年同期各月成交量量呈现全线下跌状状态，跌幅均值为为23.29%成交趋势虽较去年年同期均有较大下下滑，但是在2008年3、4月月期间曾出现短期期性市场回暖，其其主要原因是基于于4月18日-4月22日成都31届房地产交易易会的召开。2008年5月份份成交量因受汶川川地震的影响下跌跌23.78个百百分点08年成都房地产产商品房住宅（月月）成交量分析08年成房单日交交易走势低位运行行，最高波峰为9月19日成交330套，6.05万㎡；最低波波谷为2月28日日与6月29日成成交为0。日均成成交面积为17956.13㎡/天、214套/天08年成都房地产产商品房住宅（日日）成交量分析31届春交会32届秋交会31届春交会32届秋交会按各行政区域划分分，截止至08年年10月31日成成华区成交132.98万㎡，1.58万套、套套均83.72㎡㎡位于各区之首，，本案所在武侯区区成交83万㎡，，1.05万套，，月均区域去化速速度为8.3万㎡/月位于第四截止08年10月月31日07-08年成都都各区域商品房住住宅成交分析07年成房累计库库存量为561.05万㎡，共计计56123套，，截止08年9月月底累计库存新增增285.01万万㎡，达到846.06万㎡，共共计87750套套，按当前成房54.52万/㎡㎡成交速度计算需需要15.51个个月08年3、4月受受到31届春季房房交会的影响，以以及该阶段内所面面临的市场压力，，新盘供应相对较较少，成房存量市市场得到一定程度度的缓解，连续3个月内释放存量量；随着9月秋交会的的召开，在8、9月积压已久的供供应集中放量，同同时造成该阶段存存量大幅提升。成都房地产市场商商品房住宅（月））库存量分析07年均价4828元/㎡08年均价5574元/㎡自2007年-2008年10月月止成都房地产住住宅物业市场均价价为5450元/平方米较2007年1月月份同期市场均价价上涨1023元元/平方米，增幅幅23.10%2007年全年均均价增幅为18.04%，2008年1-10月均价增幅为2.75%，与与07年同期下跌跌12.41个百百分点总整体上看，2007年成房市场场均价运行较为平平稳，2008年年1-9月成房均均价运行波动幅度度较大，主要原因因是受到整体市场场消费观望氛围、、利率调整预期、、房交会及5.12汶川地震诸多多因素的影响。成都房地产市场商商品房住宅（月））价格走势分析板块供应面积(万㎡)供应套(套)销售面积(万㎡)销售套数(套)库存面积(万㎡)推出未售面积未推面积东湖板块116.7895266.85433040.4586.4建设路板块345.231009203.819144114.523.5望江板块111.4521923.519457216新希望板块000000桐梓林板块66.7264027.35161739.350站南板块458.62533588.24602735514.7总库存:762万万㎡762÷55=13.8个月重点板块供销情况况表板块项目供应面积(万㎡)供应户数(户)销售面积(万㎡)已售套数(户)剩余面积(万㎡)剩余套数(户)望江片区瑞升望江橡树林80240710812701595七彩空间0.91300.913000外滩14.5118210.68703.9312MOMA摩玛城16150000161500东湖片区华润翡翠城(四期)41.5325219.51498221754凯丽香江25.820000025.82000万达锦华城4025661522482318桐梓林片区桐梓林欧城21.714929.4565212.25840紫檀281040.92627.178首座171044179390105站南片区南城都汇2501500025.31513224.713487天府长城112（1到4期）6702442884683818中海翠屏湾24204614.3512279.65819中天盈项目6.3604006.3604时代晶科名苑534700053470原筑4.94274.594030.3124望江，东湖库存：：128万㎡，桐桐梓林库存40万万㎡，站南库存：：370万㎡重点板块供项目销销情况表受国家宏宏观调控控政策、、汶川地地震、消消费市场场观望情情绪等诸诸多因素素综合影影响，成成房从07年超超高温进进入到08年的的市场极极度低靡靡状态，，当前国国家及地地方政府府相继出出台救市市政策，，但对于于现阶段段来讲成成房起色色不大，，加之国国际金融融市场震震荡等因因素，成成房后市市向好预预期依然然需要较较长时间间成都商品品房住宅宅市场小小结07-08年成成都房地地产市场场运行特特征表现现出极大大反差，，07年年成房市市场高温温量价齐齐增，08年受受宏观调调控政策策与汶川川地震影影响成房房市场量量价齐跌跌07年供供应总量量1353.22万㎡㎡，总成成交面积积1189.31万㎡㎡，08年截止止10月月底总供供应量952.77万万㎡，总总成交面面积545.25万㎡㎡，其总总量分别别下跌29.59与54.15个百百分点，，同时受受到诸多多因素影影响，市市场依然然保持较较重观望望情绪1207年年年底成房房存量561.05万万㎡，截截止到08年9月底存存量达到到846.06万㎡，，累计增增加50.79个百分分点，共共计285.01万㎡㎡3成都经济济发展势势头强劲劲，政府府支持房房地产发发展力度度较大，，08年受宏宏观调控控政策与与汶川地地震影响响，成房房市场量量价齐跌跌。在当前国国际金融融市场剧剧烈动荡荡的背景景下，09年形形势依然然严峻。。所以，，我们不不得不思思考以下下的2个个问题：：1、在严严峻的竞竞争形势势下，本本板块是是否能够够突围？？2、在板板块内，，本案是是否能够够建立核核心竞争争优势？？宏观小结第四（1）部分分目录市场竞争争环境研研究金色海蓉蓉红色为重重点竞品品蓝蓝色为为直接竞竞品竞争态势势示意**金色色海蓉均价：未未开盘凯丽香江江面积:71-135㎡均价：未未开盘华润翡翠翠城面积:50-267㎡价格：6400元/㎡㎡望江橡树树林面积:50-300㎡均价：6800/㎡摩玛城面积:50-130㎡均价：未未开盘万达锦华华城面积:均价：7500元/㎡㎡龙湖三千千城面积:86-270㎡均价：8000元/㎡㎡天府长城城面积:46-150㎡均价：6500元/㎡㎡各竞品项项目盘居居6大重重点板块块桐梓林板块新希望板块站南板块望江板块建设路板块东湖板块本案竞品样本本选取原原则选取原则则:原则一：：板块因因素原则二：：价格因因素原则三：：产品因因素重点竞品品项目（（华润翡翡翠城、、望江橡橡树林、、摩玛城城、凯丽丽香江））直接竞品品项目（（万达锦锦华城、、天府长长城、龙龙湖三千千城）竞品项目目基本数数据对比比分析项目名称占地面积（亩）建筑面积（万㎡）容积率绿化率建筑密度总户数(套)车位比华润翡翠城（四期）113414.53636%24.8%32521:0.6望江橡树林160846.1225%20%49161:0.7摩玛城23166.125%35%15001:0.6万达锦华城12040420%23%25661:1凯丽香江50327.8530%20%28001:0.7天府长城

5001124.330%22.6%6701-竞品项目目占地最最小23亩，最大大1245亩，规模差异异较大；；竞品项目目容积率率最小为为4，最大为为7.85，城市高密密发展趋趋势明显显。本案规模模较小竞品项目目产品类类型分析析项目物业类别建筑类别装修状况华润翡翠城（四期）住宅高层清水瑞升望江橡树林住宅+高尚住宅高层清水MOMA摩玛城住宅+高尚住宅高层清水天府长城住宅小高层、高层清水、小户型精装凯丽香江住宅+半岛华宅高层清水万达锦华城住宅高层清水部分精装竞品项目目均以高高层为主主；竞品项目目交房标标准仍以以清水房房为主流流，但精精装房产产品已呈呈现一定定的发展展趋势。。精装房存存在市场场空白点点竞品项目目户型分分析项目面积区间(㎡)套型主力面积（㎡）主力套型畅销户型(㎡)滞销户型(㎡)华润翡翠城（四期）51-266套一、套二、套三、套四89，135套二，套三89，135187-266瑞升望江橡树林56-489套一、套二、套三、套四70-109当前主推:80-164㎡的六号楼和42-73㎡的七号楼套二，套三70-149160平上MOMA摩玛城48-126套一、套二、套三75-117套二--天府长城46-150套一、套二、套三、套四101-139套三73-7988-89凯丽香江71-109套一、套三71-89套一--万达锦华城40-123公寓、套一、套二、套三82-86当前主推38-61㎡剩余房源套二59-64-竞品项目目主力户户型71-139㎡㎡的套二、、套三户户型竞品项目目畅销户户型主要要是中偏偏小户型型的70-90㎡，实用性性较强，，总价较较低，市市场接受受度较高高竞品项目目滞销户户型主要要是中大大户型，，面积为为140㎡㎡以上70-90㎡的的套二户户型畅销销，首置置首改特特征明显显。套三也渐渐渐成为为次主力力，首改改的特征征逐渐增增加。项目开盘时间推出户数销售套数销售率月销售套数月销售面积剩余消化月数华润翡翠城（四期）2007.9.262920套1498套51.3%115套1.15万㎡12瑞升望江橡树林2008.03.012408套812套33.7%100套1.45万㎡16MOMA摩玛城未开盘约396套（一批次）-----天府长城2007.4.152574套1481套57.6%82套0.8万㎡13凯丽香江未开盘约588套（一批次）-----万达锦华城2007.02.182566套2416套94.34%120套0.7万㎡1竞品项目目市场消消化速度度分析竞品项目目月均销销售套数数最少为为82套，最多多为120套；竞品项目目剩余消消化月数数最少为为1月，最多多为16月，剩余量消消化周期期较长;与本案同同属于东东湖板块块的华润润翡翠城城存量还还需消化化12个月，与与本案形形成较大大的竞争争.东湖板块块内重要要竞品月月去化速速度335套/月，3.3万万㎡/月月竞品项目目现量房房销售价价格分析析价格波动动较大3月是一个个波峰,房交会之之前引市市假象；；8、9月是一个个波谷，，价格战战程度相当当激烈价格受5.12地震及整整体市场场影响，，呈下降降趋势竞品项目目价格整整体呈下下降趋势势，价格格波动较较大,未未来价格格趋势不不明显套型价格公寓套一(万/套)套二(万/套)套三(万/套)华润翡翠城——31-4147-6290-150瑞升望江橡树林——29-3335-4070-90天府长城——33-36（精装）42-5662-80万达锦华城（精装）26-56（精装）37-5057-6984-98竞品项目目现量房房销售总总价分析析20万40万60万140万万80万120万万100万万注：以上上均为合合同执行行价竞品项目目套一清清水房总总价集中中于29-50万元；；精精装装房总价价集中于于33-36万万元；套套二总总价（清清水）集集中于39-65万元元；首首置成为为主力，，首改成成为次主主力。受整体市市场影响响，优惠惠措施主主要为价价格的不不断调整整竞品项目目优惠措措施对比比2008.42008.22008.1时间轴华润翡翠翠城2008.62008.72008.9望江橡树树林万达锦华华城2008.52008.32008.102008.8价格5988-15000元元/㎡，，优惠后后起价5988元/㎡㎡，底跃跃15000元元/㎡推出翡翠翠长町（88-136㎡）双景席位位价格6300-13000元元/㎡推出20余套88㎡特特价房5860元/㎡㎡起一口价47万/套起价格7600-8700元/㎡，，含装修修一次次性付款款优惠1%价格5380-8500元/㎡，，一次次性付款款优惠3%，按按揭付款款优惠1%价格7500-8000元元/㎡，，含精装装价格6600-8700元/㎡，含含装修清清水房房均价6600-7900元元/㎡。。优惠后5388元/㎡㎡起竞品项目目套一产产品比较较分析项目公摊户数比例面积区间(㎡)单价（元/㎡）总价（万/套）华润翡翠城（四期）20%2307%51-566100-740031-41瑞升望江橡树林19-20%47920%50-695380-670026.9-46.3MOMA摩玛城16%3214%48--天府长城20-25%38915%46-496800-740027-54凯丽香江-37864%71-89--万达锦华城30%2209%59-636500-800037-50套一目前前供应总总户数为为1728户竞品项目目套一面面积区间间为40-89㎡，面积跨跨度较大大总价26-56万/套，价格格跨度较较大竞品项目目套一面面积区间间为40-89㎡竞品项目目套二产产品比较较分析项目公摊户数比例面积区间(㎡)单价（元/㎡）总价（万/套）华润翡翠城（四期）20%196460%85-895600-700047-62瑞升望江橡树林19-20%104443.35%70-1095510-780038.6-85MOMA摩玛城16%12857.16%75-88--天府长城20-25%103840%82-865200-650042-56凯丽香江-21036%78-109--万达锦华城30%82032%82-867000-800057.4-68.8套二目前前供应总总户数5204户竞品项目目套二面面积区间间为70-109㎡㎡，面积跨跨度较大大总价38-85万/套，价格格跨度较较大竞品项目目套二面面积区间间为70-109㎡竞品项目目2009年供供应情况况分析批次推盘时间推盘量产品类型备注华润翡翠城四期四批次预计2009年年中推出约17万㎡高层电梯90-100对跃产品08年月均消化1.5万㎡MOMA城一期预计2009年约8万㎡高层电梯48-126㎡项目总建面16万㎡,预计两年消化完毕望江橡树林二期现有小户型项目计划今年年底售罄，二期预计2009年年中推出约19万㎡高层电梯套二、套三平层及少量LOFT08年月均消化1.6万㎡凯丽香江一期2008年11月底12月初约16万㎡面积:71-109㎡套一、套三，可变套二、套三产品项目总建面约33万㎡,预计两年消化完毕天府长城三期2009年约3.5万㎡高层电梯精装套一320套清水套二240套未来推出高端产品竞品项目目2009年供应量量约63万㎡，供应主主力产品品为套二二未来供应应量较大大，竞争争较激烈烈2009年供应应量较大大,约63万㎡㎡翡翠城项项目分五五期开发发，目前前进行到到第四期期第三批批次华润翡翠翠城开发商华润置地（成都）有限公司物管公司成都华润置地物业管理有限公司物业地址锦江区华润路1号所属区域及片区锦江区（东湖板块）总占地面积75600㎡总建筑面积414700㎡公摊20%建筑密度24.81%住宅面积327000㎡商业面积14700建筑类别高层、联排、叠加别墅、洋房容积率4.536绿地率36%房屋总套数约3252户规划车位约2031个工程进度四期主体封顶优惠方式推出特价房源，没有其他额外优惠翡翠城一一期（畔湖一一生翡翡翠永恒恒）翡翠城二二期（韵城两两河翡翡翠永恒恒）翡翠城三三期（修炼的的建筑））翡翠城四四期（一城美美善一家家人）翡翠城4期基础数据一期：104亩亩，12万㎡，，983户二期：120亩亩，16万㎡，，1128户三期：110亩亩，21万㎡，，住宅16万㎡，1194户四期：113亩亩，41.47万㎡，，住宅32.7万㎡，3252户三大组团团，四个个主题景景观翡翡翠城四四期———翡翠长长汀，结结合了前前三期开开发经验验，沉淀淀了数年年的文化化内涵，，打造的的一个美美善的社社区。““一城美美善一家家人”景观设计计：根据地块块形状，，翡翠长长汀安排排了四片片叶子形形状的景景观，每每个景观观分别对对应四叶叶草每片片叶子的的寓意，，共同组组成其2.7万万㎡观景景视野。。立面设计计：取竹、水水之意向向，打造造别具一一格的建建筑立面面风格，，雕刻别别样的高高层面容容规划理念念：整个小区区通过现现有的东东湖公园园、府河河、沙河河及人工工引入小小区的水水体来组组合道路路，每个个分期都都有一定定的机动动车控制制点，各各分期之之间的交交通控制制点相互互联系，，使整个个小区内内部结构构形成流流畅的回回路。总体规划划中，生生态景观观的设计计贯穿始始终。小小区内每每户住户户都拥有有良好的的景观视视野，充充分利用用现有的的东湖公公园及府府河、沙沙河风景景带并结结合小区区内大小小水体景景观。华润翡翠翠城套二五种种户型，，通过项项目调研研，畅销销户型为为89㎡㎡和135㎡（（46㎡+89㎡）翡翠城4期户型配比户型面积区间套数（户）比例总量总比套一F151㎡2076.37%2307.08%F256㎡230.71%套二A189㎡93028.60%196460.39%A289㎡93028.60%F387㎡461.41%D286㎡290.89%D385㎡290.89%套三D4147㎡280.86%39212.05%B2+B3135㎡1865.72%D1156㎡280.86%G2187㎡1504.61%套四G1216㎡1504.61%3009.22%G3266㎡1504.61%对跃E（对跃）90-100㎡36611.25%36611.25%总量51-266㎡3252100%3252100%东湖公园一期二期三期四期五期临二环路商业区翡翠城4期户型说明畅销户型A189㎡A289㎡B2+B3135㎡滞销户型G1216㎡G2187㎡G3266㎡畅销：套套二及套套三户型型，面积积区间在在89和和135㎡滞销：套套四及以以上户型型，面积积在187㎡以以上华润翡翠翠城套型户数比例面积(㎡)单价(元/㎡)总价(万元)畅销户型(㎡)套一2307%51-56㎡6100-740031-4151㎡套二196460%85-89㎡5600-700047-6289㎡套三39212%135-187㎡6700-800090-150135㎡开盘时间推出户数销售套数销售率2007.09.2659257296.6%2007.11.1858046780.5%2007.11.167445.4%2008.03.0861416426.7%2008.06.1850829057%2008.09.1455210.18%合计2920149851.3%剩余房源源需要大大约12个月的的时间才才能全部部消化根据项目目自身销销售态势势及当前前市场形形势从2007年9月26日开始始,共共计销售售1496套,库存1422套,综综合销售售率为51.3%平均销售售115套/月月套一总价价:31-41万㎡,主力总总价:47-60万㎡㎡数据来源源:成都都房管局局华润翡翠翠城产品价格格分析与与销售分分析华润翡翠翠城八、九月月销售量量较平稳稳(整体市场场低迷)十月销售售量最大大(房交会刺刺激)八月份销销售82套，九九月份销销售82套，十十月份销销售178套，，共计342套套，平均均月销售售114套，三三月销售售套数逐逐渐增加加高层5800-8000目前为4期3批批次，套套一、套套二、套套三户型型余50%套四大面面积余80%以以上项目共分分五期开开发，