综合体研究报告-益田假日

益田假日广场综合体研究报告深圳新摩尔商业管理有限公司项目的基本概况物业类型项目满足功能总部基地ShoppingMallOfficeApartmentShopping本项目国际酒店公寓产权式+服务式项目的基本概况

益田假日广场位于世界之窗正对面，坐落于深圳华侨城的核心地段，紧邻城市主干道深南大道，东临五星级威尼斯酒店、南接著名的世界之窗主题公园、北倚欢乐谷乐园、西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景，地理位置优越且具有极强的地标性。项目的基本概况

益田假日广场占地3.5万平方米（其中包括1.2万平米下沉式生态广场），总建筑面积13.58万平方米，其中商业面积10万平方米，写楼5000平方米，五星级酒店3.08万平方米，地下停车场拥有多达600个停车位。其中商业分布于地下两层及地面三层。拥有320米临街延展面，外型极似豪华邮轮，因此拥有“城市中的豪华邮轮”美誉。

ShoppingMallShoppingMall中国最具体验特色的国际购物中心ShoppingMall地理区位：华侨城豪宅片区；世界之窗、欢乐谷、民族文化村旅游度假区；世界之窗地铁口ShoppingMallShoppingMallB2层——综合•便利•人气圣地从地铁世界之窗站A出口出来，便可直接来到益田假日广场B2层3号中庭。在这个五层通高的中庭里，时常会举办各类互动、表演等活动，每个周末更是热闹非凡。B2层东侧为精品高端超市——Ole’超市，西端为体操王子李宁投资的中国首座剧场式溜冰场——全明星滑冰俱乐部。还有饰品、数码产品、礼品等各种品类丰富的店铺。大家乐仙踪林安徒生CROCS面包新语时间廊宝明堂八马周大福鼎泰丰优之良品移客锯田数码Love&loveFranz奇奇礼品ShoppingMallB2主力店：Ole、全明星溜冰场ShoppingMallShoppingMallB2零售、餐饮、眼镜等业态ShoppingMallShoppingMallB2地面区域餐饮品牌ShoppingMallShoppingMallB1层——休闲•美颜•时尚之都B1层是年轻人的天堂，不仅有全球排名第一的快速时尚(FastFashion)服装零售商ZARA以及来自瑞典的H&M的华南首家形象店，还有深受年轻朋友喜爱的ArmaniJeans,CKJeans,Guess,LEVI’S,G-STARRAW等知名休闲品牌专卖店，充满了时尚休闲的气息。同时，还有全球美容权威和最有创新意识的化妆品连锁店SEPHORA（丝芙兰），并有兴业银行华侨城支行、建设银行ATM机等配套。ZARAONLYVeromodaJackH&MESPRITCkGuessLev’s星巴克SephoraArmaniJeasTouchQ’ggleBelleSHE’SDisney兴业银行必胜客KFC味千拉面ShoppingMallShoppingMallB1国际时尚零售品牌：ZARA、ONLY、H&M、ESPRITShoppingMallShoppingMallB1国际时尚零售品牌：ZARA、ONLY、H&M、ESPRITShoppingMallShoppingMallB1国际时尚零售品牌ShoppingMallShoppingMallL1层——名品•运动•合家反斗这里不但有世界顶级珠宝手表制造商Cariter的专卖店，还有超大规模的亨吉利世界名表中心，OMEGA、ROLEX等名表品牌均被囊括其中。亨吉利CariterRolexSalonEspritLottusse周生生ArtiniFinco玩具反斗城KappaAdidasNikeKingkow中国移动ShoppingMallShoppingMallL1国际名品品牌ShoppingMallShoppingMallL1国际名品品牌ShoppingMallShoppingMallL1合家反斗ShoppingMallShoppingMallL2层——国际•奢华•五星服务

囊括众多国际一线品牌，感受到国际顶级品牌的超凡魅力：BURBERRY双层复式华南旗舰店,ArmaniCollezioni华南首家形象店，SHIATZ•CHEN华南首家旗舰店以及BOSSHUGOBOSS,GIADA，PORTS1961,CKCalvinKlein……以及L2层的VIP室：提供免费的茶水、饮品等服务，会员兑换各类精美礼品等。ArmaniBOSSAIGNERPORTSGiadaDuhillVerriCK豪麟皮匠世家GESSieSAtuBrownJNBYINSUNPORTS1961ShoppingMallShoppingMallL2国际服饰名品：BURBERRY、BOSSShoppingMallShoppingMallL2国际服饰名品：ARMANI、SHIAT·CHENShoppingMallShoppingMallL2国际服饰名品：GIADA、PORTSShoppingMallShoppingMallL2国际服饰名品：DUNHILL、CKShoppingMallShoppingMallL2其他国际服饰名品ShoppingMallShoppingMallL2层的左端商业空置ShoppingMallShoppingMallL3层——美食•电影•艺术长廊娱乐休闲餐饮楼层：超五星级影院中影益田•假日影城；东南亚最大、美食品种最多的自助餐厅“四海一家”；特色餐饮：江南厨子、王品台塑牛排、大渔铁板烧；还有了文化艺术展厅。江南厨子俏江南王品大渔ShoppingMallShoppingMallL3中影ShoppingMallShoppingMallL3餐饮：四海一家ShoppingMallShoppingMallL3餐饮：大渔、王品ShoppingMallShoppingMallL3餐饮：江南厨子、俏江南ShoppingMallShoppingMall其他建筑特色：餐饮区角度中庭图、零售区角度中庭，多中庭共6个ShoppingMallShoppingMall其他建筑特色：垂直交通、中庭小广场钢琴演奏ShoppingMallShoppingMall业态品牌男女服装1436／AIGNER／Aquascutm

／ARMANICOLLEZIONI／ARMANIJEANSB／OSSHUGOBOSS／BURBERRY／CalvinKlein／CalvinKleinJeans／CalvinKleinUnderwear／CHEVIGNON／Columbia／ELLEHOMME／ESPRIT／G-STAR／GUESS／H&M／KINGGIBSON／LEVI'S／MARKFAIRWHALE／MISSSIXTY/ENERGIE/MAGNUM／only／vero

moda／jack&jones

／PIEROGUIDI／REPLAY／THENORTHFACE／TOUGH／ZARA男装AlfredDunhill／BUGATTI／CERRUTI1881／DEMANDOR／D'URBAN／GIEVES&HAWKES／KALTENDIN／KENT&CURWEN/KLOSS／Robertadi

camerino

／VERRI／VERSINO／WINDSOR女装AXARA／爱慕

／安莉芳／Comfit／芬狄诗／

Biba

／CAGLIARIEXCHANGE

／CANTOMOTTO／CARA

／COCOON

／ELANIERIESE

／ELEGANT.PROSPER／ELLASSAY／FINCO

／FINITY

／INSUM

／IVY.KKI

／JESSICA,EPISODE／JESSIE／JNBYSINCE1994

／kangjinyong

／Marisfrolg

／MASAKIMATSUOKA／MAXSTUDIO.COM／OIKOS／SAINTNOUVARA

／W.、on&on

饰品anubis

／Aorora

／ARTINI／Folli

Follie

／GANAELLE

／love&love/ciosi/Q'GGLE

／She's

／SIDI

／依慧达

儿童服饰/玩具CHOUCHOU／Disney／GRENCO／Kingkow

／LaCompagniedespetits

／NICI／NICE／TOYS"R"US

电影院中影益田假日影城化妆品redearth／SEPHORA数码电器APPLE／钜田数码主要的品牌ShoppingMallShoppingMall主要的品牌休闲餐饮安徒生

/八马茶叶

/必胜客

/伯伯加奴

/大家乐

/鼎泰丰

/HOLIDAYCAFE/肯德基

/满记甜品

/面包新语

／STARBUCKS／味千拉面

/仙踪林

/许留山

/优之良品家居用品LOCK&LOCK／SATUBROMN／黛兰美发及护理Neossange

／SALONESPRIT保健品/礼品宝明堂

/东方红

/法藤

/古兰图腾

/奇奇礼品

/有机厨坊

／ZIPPO珠宝/钟表/眼镜博士

／Cartier/police

／千禧之星

/瑞红

/润金店

/时间廊

/周生生

/翡翠物语皮具/箱包BRAUNBUFFEL／GuyLaroche

／Henrycats&friends

／JAGUAR

／LANCEL／Lapagayo

／Samsonite

／Thelebre

特色餐饮大渔铁板烧

/江南厨子

/四海一家

/王品台塑牛排服务项目中国移动鞋类BELLE/Byford

／Chinotto/CROCS

／HAOLIN/S.TDUPONT

／JOY&PEACE

／LOTTUSSE

／NUOVAMOKAS

／SKAP(MAN)

／SKAP(WOMEN)

／STACCATO/BATA

冰场全明星滑冰俱乐部

运动休闲ADIDAS

／FILA,CONVERSE

／KAPPA／雷沃

／NIKE

超市/酒窖集美

／Ole'ShoppingMallShoppingMall小结分析益田假日广场，凭借其显赫的地理位置、优美的建筑立面、丰富的内部空间、合理的业态规划及顺畅的人流动线，已得到业界及众多消费者的赞誉。巨大的人流为益田假日带来无限“钱”景。体验式购物中心概念的提出、众多国内外知名品牌的进驻、极具品位与人性的空间规划布局，迎合了中高端消费者的需求。在特定区域打造不同凡响的“时尚新都”，使其整个华侨城的核心竞争力得到提升，待地铁一二号线建成、项目完全竣工后，将成为深圳市的“城市客厅”。除了空间布局外，在细部的处理方面，处处体现品质、品味与人性，如母婴室的设置、让人眼前一亮的客服中心、众多品牌分布导视图的设置、直升梯与人流通道的分离等。益田假日有其独特的优势及众多值得学习借鉴之外，但也不难发现其存在的不足：一是停车位的缺乏（共约６００个停车位），难于满足消费者的需求；二是业态分布缺乏科学规划，各楼层业态布局的主题方向不够明确，特别是－１Ｆ至２Ｆ，除了品牌不同之外，在业态组合上似乎没有太多的区别；三是虽然其外立面具有较强的昭示性，但相比较而言，其广场出入口的昭示性不够（也许是目前尚未正式完工的原因）；四是在规划与硬件设施上对欢乐谷方向的人流导入缺乏考虑。

ShoppingMallShoppingMall本项目——第四代写字楼——多层现代智能化花园式写字楼价值点：创新产品/办公概念的颠覆/颠覆性产品设计/后SARS时代的产品设计/功能弹性化/服务先导/地铁上盖物业完全创新产品无市场参照系溢价因素——弹性指数大Office目前深圳市场写字楼实现最高价格——国际商会中心均价20000元/㎡价值点：CBD/超高层物业/标志性/物业配置Office创新产品的五种价格定位方法品质更好，价格更高品质更好，价格相同品质相同，价格较低品质较逊，价格大幅度降低品质更好，价格更低创新产品的适用性房地产创新产品的适用性项目写字楼部分可实现——比市场传统产品的最高价20000x100%=20000元/㎡完全的创新产品无市场参照系溢价因素——弹性指数大注：根据一般规律，房地产创新产品的价格不宜高于市场传统产品的上限。Office顶级写字楼定律：减少销售面积弹性，强制性选择产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛锁定中小型企业总部基本单位面积为800—1000㎡为模数可自由拼合拆分Office总部基地——多层现代智能化花园式办公空间立体绿化/有氧办公/低密度/高绿化锁定企业总部/基本单位面积为800—1000㎡为模数/可自由拼合拆分突出个性化的企业形象/充分展示企业势力与文化的重要标志总部基地（顶级生态写字楼）写字楼定位针对中型高端企业/量身定做作为企业总部/提高进入门槛创新概念增值/树立顶级形象标杆部分自用定位考虑的因素Office设置独立出入口写字楼底部采用巨大的中庭式门厅，显示气派与大度Office商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔夫球练习场等也可设置其间。共享空间Office会议中心多功能会议室，配有视频会议设备有多媒体的培训室供洽谈商务使用的咖啡厅及会议室退台花园康体娱乐会所，设有健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室等活动设施共享空间Office合理的建筑层高，为业主提供舒适的办公环境局部——层高Office采用国际通用的行政管理方式并由专人负责卫生清洁，确保星级健康标准。局部——公用洗手间Office灵活多变的办公空间满足个性客户的个性选择个性化Office商务办公的必要配置是客户关注的重点对休息厅/餐厅/多功能厅等体现写字楼档次及形象的配套也有关注知名度代表区域形象其次是便捷程度Office大堂是物业形象的重要体验点其次是与工作密切相关的电梯和车位形象和品质高于价格国际酒店公寓ApartmentApartment公寓外立面现代感强，较具风格。本项目产品设计相对领先，外立面独具风格，现代感强，是公寓的溢价点。Apartment本项目威尼斯大酒店五星级商务酒店威尼斯吸引往来商务人员的停留为项目增加资源：威尼斯客户/配套Apartment威尼斯酒店长包房返算酒店价格（收益年限为50年）：V=A/I*[1-(1/（1+I)N]长包房种类包房价(元/天)房间建筑面积酒店净收益率还原利率返算价格(元/平米)豪华客房10004520%8%19，84510004515%8%15，02810004520%6%25，56810004515%6%19，176高级客房8004520%8%15，8768004515%8%12，0228004520%6%20，4548004515%6%15，340项目以威尼斯酒店（14000-17500元/平米）作为价格参照系，预计可实现的最高价格为15000-16000元/平米Apartment华侨城酒店长包房及高档物业租用调研海景酒店三星度假商务11000元/月（加收10％服务费）主要为日本、韩国、意大利籍，集中在高科技行业，公司在科技园威尼斯酒店五星度假

24000元/月

(2周到1年）澳洲、欧美客户居多，为总经理及高管人员沙河高尔夫会所酒店三星GOLF配套10000-11000元/月（2月以上）高尔夫会员，发烧友及商务人士深圳湾大酒店四星度假

15000元/月

(1-2月）芬兰籍4个，国内4个。认为长包酒店舒适安全。物业名称户型面积楼层装修情况租金/租期客户特征描述中旅广场3房1177简装修3800元/月韩国人，四口之家，子女就学于深圳大学锦绣花园4房18017精装家电齐9500元/月日本人，50岁左右，公司租房，喜欢锦绣环境锦绣花园3房11731简单装修3200元/月日籍华人，35岁左右，喜欢锦绣环境美加广场5房268——一般装修8000元/月韩国人，与家人同住荔海楼3房11723一般装修4000元/月台湾人，四口之家外籍客户、外企高级职员对华侨城的区域认可度高，愿意支付高昂租金价格居住华侨城，华侨城对这一圈层客户具强吸引力。Apartment星级酒店的户型分类标准间豪华间行政套间商务套间豪华套间总统套房威尼斯面积45-5050-5560-657075250（3房）空置率5-10％15％15%20%35%50%深圳湾大酒店面积40-45

5055-6065-7070200左右空置率10％15%20%25%40%70％户型考虑的因素标准化——以酒店的标准间形式进行划分弹性化——不同物业功能间弹性转换多产品——易于进行户型双拼或三拼/形成多种产品酒店式公寓的户型以40㎡、45㎡为基本单元酒店式公寓的户型可拼合为85㎡、90㎡、120㎡……Apartment户型设计以40㎡、45㎡标准间形式划分，可以打通组合，形成更多产品形式Apartment双拼后的套间可采用灵活、个性化的隔断分隔空间，形成空间自然过度Apartment酒店式公寓的品质季节气流分析：考虑能源构想，建筑立面为可以灵活控制的垂直金属遮阳板，不同气候条件下，可通过开关操作确保自然采光、取暖、通风，使自然资源有效利用设有空中庭院，将过滤后的空气引入室内，减少空调的使用时间后SARS时代的环保设计Apartment酒店式公寓的品质世界顶级德国断桥铝合金窗框冬季能把阳光能量留在室内的低辐射（Low-E）玻璃德国名牌ALULUX铝合金夏季遮阳卷帘窗框与窗洞口连接断桥节点处理技术Apartment100mm厚高密度聚苯保温隔热板流通空气层具有遮阳功能的砖幕墙酒店式公寓的品质Apartment酒店式公寓的品质双层呼吸幕墙利用自然光实现照明减少空调的使用通过开启窗实现自然通风通过遮阳百叶防止日晒室内无眩光Apartment酒店式公寓的品质夏季使用遮阳卷帘室内柔和温馨的采光效果遮阳卷帘外观Apartment酒店式公寓的品质屋顶为200mm厚高密度聚苯保温隔热板外墙保温隔热板延伸到地下1.5mApartment一般房屋传入室内的噪音有以下几类：室外的噪音透过外墙和窗户传入室内楼上活动透过楼板传入楼下室内的噪音下水管道流水撞击管壁产生的噪音420mm厚外墙系统和窗/ALULUX卷帘,防止室外噪音传入楼板垫层下加隔音垫,防止楼上传入室内的噪音后置式排水系统消除洁具排水噪声和异味公寓针对性降低噪音措施：酒店式公寓的品质Apartment酒店式公寓的品质户内微小的灰尘通过中央吸尘器直接收集到地下室的垃圾桶内Apartment酒店式公寓的品质

高品质的汽车大堂设计采光电梯厅，提高空气质量和空间感选用进口高速电梯，凸显物业档次采用分户中央空调，降低客户办公成本Apartment酒店式公寓的品质

更宽敞舒适空间——层高/走廊更宜人的尺度——入户门/电梯厅/电梯间确保公共空间的照明指数，提升物业档次户内/公共部分主材部分量的提升Apartment■美国科勒卫浴：美国领先卫浴品牌■德国好博门锁：欧洲议会大厦选用门锁，与众不同，胜人一筹。■西班牙乐家卫浴：时尚造型，经典品质。■富绅史丹利五金：国际潮流设计，简约风情，贵族气质■德国汉斯格雅龙头：国际名师手笔，久负盛名，省水节能。■日本三菱电梯：灵活、舒适，划时代的技术支持，经得起严格挑剔■德国POGGENPOHL厨柜：厨柜中的劳斯莱斯■美国TRANE中央空调：世界上生产空调的最大厂家，特殊薄形、低噪音设计。■欧洲惠而浦厨用电器：外观优雅