门店选址与筹备

门店选址与筹备目录商圈知识立店选址新店筹备第一部分商圈知识商圈的定义：指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。商圈的层次:边缘商圈次级商圈核心商圈认识你的真实商圈

确定商圈的位置、形状、大小和消费容量是任何选址工作的起点，但真实的商圈是什么样子的呢？传统的选址理论中商圈形状，是以店铺为中心的三个大小不一的同心圆，按照从内到外的顺序依此为店铺的核心商圈、次要商圈和边缘商圈同心圆商圈:现实中的同心圆商圈----同心多边形商圈

在河流、山脉、海岸线等天然地理障碍的方向，商圈形状向内收缩，而在交通路网比较发达的方向，商圈形状向外扩张，从而形成不规则的多边形。不规则多边形商圈------理想中真实的商圈

城市公共交通体系是零售网点最主要的辐射途径，而公共交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形状更加不规则。理想中真实的商圈综合考虑了消费者、地理、交通路网、公共交通体系和竞争对手的分布。

无论是同心圆商圈、同心多边形商圈还是不规则多边形商圈，都忽略了一个重要的因素——你的竞争对手，因此只能称为理想商圈。那么真实的商圈又是什么样子的呢?核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。

只有认识了你的真实商圈，才能真正了解你的顾客群体有多大和他们的具体来自哪里。

三个层次商圈的比较：层次含义地理范围时间范围顾客比重核心商圈最接近店铺的区域顾客来店最方便。小0.8公里内大3公里内15分钟之内55％～70％

三个层次商圈的比较：层次含义地理范围时间范围顾客比重次级商圈核心商圈的外围区域,顾客来店比较方便。小1.5公里内大4公里内小20分钟内大40分钟内15％～25％

三个层次商圈的比较：层次含义地理范围时间范围顾客比重边缘商圈次级商圈以外的区域，顾客来店不够方便。小1.5公里之外大6公里外小20分上大40分上10％居住人口工作人口流动人口商圈的顾客来源核心商圈次级商圈边缘商圈是店铺选址的重要前提有助于零售店铺制定竞争策略有助于零售店铺制定市场开发策略有助于零售店加快资金周转商圈分析的重要性1.店铺的经营特色2.店铺的经营规模3.经营商品的种类4.竞争店铺的位置商圈的影响因素（1）5.顾客的流动性6.交通地理条件7.店铺的促销手段商圈的影响因素（2）商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：——商业区：商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。——住宅区：该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。——文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。——办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、消费水准较高等。——混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。商圈形态商铺的类型，按照所属项目的开发形式不同可以分成以下七大类：商业街商铺：商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。市场类商铺：“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。社区商铺：其经营对象主要是住宅社区的居民。住宅底商：住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。百货商场、购物中心商铺：鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高商务楼、写字楼商铺：酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业空间。交通设施商铺：交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

以上不同类型商铺的投资特点、价值影响因素及市场成熟度差别都特别大，比如在北京，住宅底商和购物中心商铺属于处在发展初期的商铺类型，其投资收益中的价值升值收益和租金收益空间显着区别于发展成熟的商业街商铺。位于不同地区的零售店类型1.位于市区主要街道的商店便利商店——如药店、快餐店、美容院等。通常为工作和生活在市区的人们服务高度专业化商店——包括提供个人服务的高级服装店、礼品店、工艺品店、珠宝店等，能够为顾客提供在其他地方得不到的服务

※

缺陷：停车问题，特别是要考虑到在高峰期是否有足够的停车位。2．位于小巷的商店

这些店铺没有相对较大的客流量，但是大多数小巷店有自己的顾客群，从而不需要主街带来的人群，地价成本较低，容易拥有属于自己的停车场。

※

缺陷：可见性不高。3．位于街区的商店

街区位置是距离顾客生活和工作最近的零售位置。一般在金融区、司法区、生产厂区或医疗区内。

※优势：拥有很大的便利性，容易获得长期的顾客。4．位于路边的商店

路边的位置是指位于独立式建筑群中并沿着马路的位置。如沃而玛、麦当劳和大型家具店，顾客会为了专门购物到那里。这类商店的营业时间比较随意，并且拥有自己的停车点。5．位于区域型商业中心的商店

这种类型的购物中心的规模非常大，拥有2~5个部门型商店和超过100个零售商店。大多数地区型购物中心的目标顾客来自于一小时车程以内的距离，中心所在的地区\的人口一般在100000以上。并可拥有大量的顾客群。

※

缺陷：商店的独立性相对较低，地价十分昂贵。第二部分立店选址决定在何处营业是所有零售商成功的关键。一项清晰连续的战略应明确选址的目的。选址决策之所以重要，是因为它的高成本和长期性。一项选址决策的失误很显然要比一次采购失误给零售商造成更大的损失。零售商发现一个完美的店址要经历一个艰难的过程。每个店址都有优势和劣势，在评估特定店址的可行性时，零售商必须明确该商店的目标市场顾客会光顾该店址。店址分析员的工作一直持续至考虑到占用条款和其他一些法律问题。过程复杂：综合性决策成本较高：固定投入大灵活性差：一经选定，很难变动经营影响大：选址、选址、再选址选址的重要性商店的位置是零售商做的最重要的决策店址是顾客选择商店时的首要考虑的因素（便利性大）选址是个战略决策（可变性小）选址的难度大（稀缺性高）选择一个地址，包涵一系列优缺点的评估。对不同的零售商，一般与成本和地址的商业价值有关店铺位置选择的地域商业活动频度高的地域人口密度高的地区客流量大的地区交通便利的地区接近集客地同类商品集聚地不宜做店铺的地区快速车道旁周围居民少且缺乏增长的地区店铺密度过大高层建筑物内选址的步骤：地区分析商业区或购物区分析具体位置分析需求测算人口规模：收入水平：人口的性别、年龄、收入、家庭规模、类型地区分析（1）利用消费价格指数或其它方法计算购买力指数地区分析（2）购买力流入与流出额的测算流入额流出额流入指数零售引力指数流出指数零售潜力指数地区分析（3）其他因素的分析产业结构物流系统劳动力供给政策法律可能开设的新店铺的数量中心商业区城市的零售中心副中心商业区或辅助商业区二级商业区商业小区集客地周边、居民区附近购物中心居民区、社区和地区性购物中心独立店区商业区或购物区分析1.交通条件2.客流分析客流类型客流目标、速度和滞留时间街路两侧的客流规模具体位置分析（1）自身客流分享客流派生客流3.竞争店铺分析4.地形特点及位置布局分析5.城市规划分析6.效益分析具体位置分析（2）拐角效应能见度高

目录拓展市调流程及基本思路市场分析内容及途径2.1零售饱和理论物业调查内容及途径3.1物业的寻找途径商圈调查内容及途径4.1新址销售额的预估4.2损益平衡点分析5.附表拓展市调方法市场分析物业调查商圈调查报批拓展市调流程为了全面了解市场，各公司应该组织力量，对本省区进行认真细致的市场分析，掌握本省区医药经济发展状况和发展趋势、竞争对手的经营管理状态和发展变化趋势、当地政策。确定待进入省、市、地区后，迅速组织拓展人员进行选址，综合考虑交通、租金等各方面的影响因素，寻找合适物业；根据实地情况设定候选物业的商圈范围，对商圈内的居民、交通、氛围及发展前景等进行详细调查，并做投资收益分析，形成市调报告。将市调报告报上级主管部门审批。基本思路1.拓展市调流程及基本思路

2.市场分析竞争对手医院经营环境经济环境市场特色及发展前景地域（省、市、县）—省级市场调查7天，地市级市场调查3天，县市级市场调查2天商务环境外部环境指标内容调查途径方式经营环境当地工商部门的政策、行业开放程度、公共关系情况行业局、工商局、社保局公共关系调查表经济环境市区人口总数、人口密度、行政区人口分布状况、社会消费品零售总额、年人均可支配收入、茶叶零售市场份额统计网、统计局、街道办城市综合概况调查市场特色市场门店数量、消费习惯问卷调查、询问药监局文字分析发展前景新老商圈的分布、特色、发展前景询问当地居民或相关职能部门文字分析2.1商务环境指标内容调查途径方式竞争对手经营性质、经营特色、经营模式、商品结构、经营面积、平均毛利率和价格、分店数量、年药品销量、员工及一般管理人员工资水平、实地调查、询问药监局、网络竞争对手调查表人力资本情况调查表医院分布、等级、规模、年门诊量，年药品销售额、病床数量、手术例数、门诊特色实地调查、询问药监局、网络茶馆调查表2.2外部环境物业调查基本情况硬件设施租金费用结构指标物业产权装修辅助设施租金其它费用3.物业调查项目指标内容途径物业情况基本情况产权、产权证、土地使用证、消防合格证、业主姓名、联系方式、可交付时间、物业是否空闲、原停做原因、房屋结构、房屋形状、建筑物业类型、物业外观、建筑年限、整体面积、租用情况、面积使用率实地观察、向周边居民或物业方询问物业指标层高、层数、柱距、临街面宽、进深、供电量、水压观察、测量、询问物业方费用租金、物业管理费标准、支付方式、装修免租期、租金免递增期、租金递增率、水电费、广告位费用、门招费用物业方谈判、邻居租金水平调查装修天花、地面、墙壁的装修现状和可使用程度观察设施仓库、办公区、前坪、停车场、广告位、消防设备、空调、电梯、供水、排水观察、询问物业方接近度离公交车站、十字路口、斑马线、人行天桥、地下通道的距离、物业与街道面的落差、招牌展示观察、测量前景街道发展规划、合同期内是否会拆迁或改造建设、规划局3.1物业的寻找途径扫街：对所在商圈的主次干道进行地毯式搜索，寻找目标物业；发布广告：在报纸，电视等媒体上发布求租广告，广告内容应注意保密性。利用中介：利用房产中介帮助寻找物业；招商广告：留意在报纸、电视等媒体上或者是室外的张贴广告上的招商或招租广告；合作方协助：可利用当地合作方的资源优势协助寻找合适物业；4.商圈调查项目指标内容途径人口基本情况所在商圈类型、常住居民数量，人口密度、人口分布形状、主要住宅类型、主要收入水平、居民文化水平、对价格的敏感程度、购物出行方式、每月购药频率计算（栋数*单元*楼层*3.07）或街道办事处、街道派出所、问卷调查年龄结构居民年龄结构、街道办事处或派出所人车流门前街道人、车流量、人车流主要类型实地观察、询问、测定和统计交通公交车公交车站、车站距离、车路数、行驶路线、停车场、便利性实地观察街道物业位置、街道类型、道路情况、路幅、车道路、街道隔离带、坡度商业氛围卖场或商业街主要大型的商场、卖场或者是商业街、公共设施、及距离、影响力实地观察、询问业内人士、咨询相关规划部门聚客能力周围邻居业态、区域发展规划方向、影响力竞争医院距新址距离、级别、年门诊量、门诊特色、影响力实地观察、暗访、询问、问卷调查、询问业内人士对手对手数量、距新址距离、商品结构、价格、毛利率、日营业额、特色、影响4.1新址销售额的预估1）新址商圈内居民数量×人均消费支出×预计可占市场份额.2）商圈内竞争对手坪效×新址营业面积.3）（新址营业面积÷新址商圈内营业总面积）×商圈内零售总额.4）公司同类型门店的平均坪效×新址营业面积.注：以上四种方法相结合，综合考虑。1).损益平衡点(保本点）损益平衡点=月经营费用/（毛利率－变动费用率）2).年投资回报率年投资回报率=预计年税前利润/前期总投资3).投资回报年限投资回报年限=前期总投资/（年折旧费用+年利润）4.2损益平衡点分析5.表格5.1城市综合概况5.2医院调查表5.3竞争对手调查表5.4人力资本情况调查表5.5医疗保险情况调查表5.6立地情况调查表5.7常住人口数量分布调查表5.8人口年龄分布调查表5.9新址人车流量测定表5.10新址公交站点调查表5.11商圈商业情况调查表5.12商圈内药品零售价格调查表5.13选址审批表5.14盈亏平衡点分析表工商注册部门负责人/联系电话注册要求注册费用国税部门负责人/联系电话纳税要求纳税比例药监部门负责人/联系电话资料来源调查方式_______市场公共关系情况调查综合评估调查人：____________时间______年______月_______日城市综合概况项目____年项目____年市区人口总数人口密度社会消费品零售总额年人均可支配收入人均医疗保健消费药品零售市场份额医保市场份额药店数量其它说明:附表5.1名

称地

址营业面积经营品种经营模式收银台数中药柜数医保情况有无会员制有无残、孕通道有无促销活动是否代客煎药日客流量客单价日营业额竞争对手调查表营业时间特色附表5.3附表5.2医院调查表NO.名称地

址等级年门诊量年住院人数年手术例数床位数年药品销售额其

他1234567891011门诊特色附表5.4单位名称人均月工资门店经理部门主管营业员当地平均水准人力市场招聘管理招聘费用招聘方式资料来源调查方式______市场人力资本情况调查调查人：___________调查时间：________年______月______日­­­备注附表5.5医保主管机构名称地址负责人姓名电话医保市场份额现参保人数定点医院定点零售药店其他详细情况调查人：

调查时间：城镇职工基本医疗保险情况调查附表5.6物业名称地

址行政区域产权归属物业管理租约期可入场时联系人联系电话签约人联系电话物业状况物业前景临街位置道路类型临街距离公交线路乘客走向车站位置辐射区域非机动车流量商圈人口数外

观空

调□有

□无电

梯水卫浴面积办公区前

坪□无

□有供电量供电情况停车场车场位置租

金押

金支付方式横

招招牌展示效果直

招□好□差天

花

□毛胚

□材料

□颜色

□其它地

面

□毛胚

□材料

□颜色

□其它墙

壁

□毛胚

□材料

□颜色

□其它消防设施

□有

□无商圈类型建筑情况

□商业区

□近商业区

□文教区

□住宅区

□办公区

□工业区

□混合区

□其它消防通道（□有

□无）

□消防栓

□灭火器

□喷淋

□烟感

□火灾报警器

□紧急电源室内装修装修说明

年租金（含物业管理）招牌广告位位置

长×宽

使用(□无偿

□有偿)位置

长×宽

使用(□无偿

□有偿)柱

距

米

□中央空调

其它□自来水

□非自来水

□水压正常

□水压低□无

，面积

平米

使用(□无偿

□有偿)仓库（

□有

□无

）

面积

平米

使用(□无偿

□有偿)

□有

□无临街门面长

米房屋结构

（

□框架

□砖混

）

建筑面积

平米有效使用面积：

平米分摊面积

平米使用率：

%建筑年份

年共

层，租

层□新

□旧

□瓷砖层高：

米□自用□公用面积：

平米停车场/位（

□门前可停

□有

□无）；

使用(□无偿

□有偿)

元/平米*月位置简述人流量

（8：00-21：30）30-65岁人数占比公交车站公交车站（□有

□无）；

距新址

米位于新址（□对面

□侧邻）交通条件道路状况□直道

□丁字路口

□十字路口路宽

米

机车道宽

米

行人道宽

米□生活