知名房企房地产前期战略规划报告图文丰富

xx战略规划报告网新置地战略报告目录第一部分内外部环境分析第二部分战略规划第三部分战略路径第四部分战略支撑体系23第一部分内外部环境分析外部环境分析内部环境分析环境中的机会与威胁总结SCP模型4外部影响改革开放以来，中国城市化率不断提高5行业结构企业行为企业绩效宏观影响因素城镇化-->购买力-->行业前景6而在十二五期间，城镇化仍是重要主题，只是城镇化的推进方式将从“发展特大城市”改变为“以城镇群或城市带为主要模式”伴随着一线城市的极速扩张，城市运营管理成本日益增长而特大城市的外围辐射作用却呈边际下降态势，未来的城市化建设将趋向于城镇群或城市带模式，而非以发展特大城市为目标。以集聚为特征的城市提供一定范围内相对密集的人口、相对集中的企业群和收入相对较高的有购买力的人群，形成集聚效应和规模效应。为服务业发展提供基础，诱导服务业发展。服务业为城市提供更多就业岗位，促进城市软件和硬件设施不断完善，吸引人口和生产要素进一步向城镇集中。促进城市化进程。行业结构企业行为企业绩效宏观影响因素城镇化-->购买力-->行业前景6预计至2015年各城市群经济及人口仍将继续增长除三个领先经济区外，最值得关注沿海的山东半岛、海西及西部川渝、中部的武汉城市群行业结构企业行为企业绩效宏观影响因素城镇化-->购买力-->行业前景7同时，房地产行业的投资收益率又高于国内其它行业。

因此，对房地产行业来讲，宏观经济环境向好房地产企业更多的依靠负债经营扩大主营业务范围。资料来源：网络公开资料行业结构企业行为企业绩效宏观影响因素8城镇化-->购买力-->行业前景8此外，浙江省十二五规划提出了提高服务增加值占GDP的比重，对城市群要有一定的产业配套，这意味着将科技、现代服务、产业链结合在一起的地产开发运营模式还有一定的投入空间9《浙江省十二五纲要》《纲要》中提,2015年城市化率将到达63%左右，年均提高0.8个百分点，这是现代化的必由之路，是我省发展的必然需求，是加快形成城乡经济社会发展一体化的必然趋势。城乡区域协调发展实现突破。都市区和城市群建设加快推进，区域中心城市集聚辐射能力进一步增强。《纲要》提出到2015年服务增加值占生产总值的比重为48%，年均提高约1个百分点，争取形成“三二一”的产业结构。发展海洋经济，拓展发展空间，提高发展质量。围绕建设国家海洋经济发展示范区，优化海洋空间格局，加快发展现代海洋产业，提升舟山海洋综合开发试验区的建设。规划蓝图：四个城市群：杭州、宁波、温州和浙中城市群；三大产业带：环杭州湾、温台沿海和金衢丽高速公司沿线三大产业带规划；宁波梅山岛港保税区建设；产业带城市群保税港行业结构企业行为企业绩效宏观影响因素城镇化-->购买力-->行业前景中国房地产市场区域不平衡性很明显：一二线城市的成交表现跑赢全国，三四线城市表现疲软从城市来看，一二线城市的成交表现跑赢全国，三四线城市表现疲软。2012年1-10月份，一线城市商品住宅销售面积同比增长高达26.2%，二线城市商品住宅销售面积同比增长也高达18.2%，但是，前两年市场增长较快的三四线城市，在2012年1-10月份其商品住宅成交面积却同比下跌5.7%。主要是一二线城市新增人口持续流入，而经济增长潜力依然突出，故房地产需求比较旺盛；相反，三四线城市人口可能仍在流出，叠加经济增长空间制约、供给过大需求相对不足的原因导致成交疲软。另外，一二线城市商品住宅成交面积大幅上涨得益于开发商展开的“以价换量”的营销策略，率先实施去库存战略，引领市场价格的走势。10企业绩效宏观影响因素企业行为企业绩效行业结构10此外，预计2020年后我国增量量开发将逐步萎缩缩，房地产企业必必须关注并提前准准备存量物业进行行持有经营企业绩效宏观影响因素企业行为企业绩效行业结构1111从市场竞争程度来来看，我国房地产产市场的集中度与与欧美发达国家相相比仍有较大差距距，存在进一步提提高的空间12资料来源：克而琳琳，中国经济信息息网0.86%0.89%0.94%0.95%1.69%1.73%1.75%84.62%1.9%2.02%2.65%0.56%0.47%0.42%0.75%0.76%0.78%0.91%1.20%1.32%1.56%91.28%2.9%3.5%3.7%4.3%4.8%80.8%按销售金额划分，%100%=53467亿按销售面积划分，%100%=98468万平方米100100按销售套数划分，%100%=1.1百万套住宅100万科地产绿地地产保利地产中海地产恒大地产万达集团绿城集团华润置地碧桂园世茂房地产其他2012恒大地产万科地产绿地集团保利地产碧桂园中海地产万达集团宏立城华润置地世茂房产其他2012DRHortonLenarPulteHomeCentexKBHome其他20062012年中国住宅市场规模2006年美国住宅市场规模行业结构企业行为企业绩效宏观影响因素12在争夺市场份额的的竞争中，品牌吸吸引力也成为取得得

竞争优势的重重要因素相关系数：0.69行业结构企业行为企业绩效宏观影响因素1313此外，房地产行业业已经进入资本化化与精细化的时代代2006—2013.3房地产行业资本并并购情况恒大的财务指标（（单位：%）行业已经进入资本本竞争年代；在“弱市”下，向向管理要效应，提提高资产周转率成成为“弱市”下企企业发展的关键；；在资本壁垒和管理理要求提高的前提提下，房地产行业业的进入壁垒显著著提高。行业结构企业行为企业绩效宏观影响因素1414不少开发商已经做做了地产金融的结结构设计15行业结构企业行为企业绩效宏观影响因素例如：从竞争的结果来看看，行业整体利润润率趋降，不同企企业盈利能力出现现分化行业结构企业行为企业绩效宏观影响因素16403530252015105120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%亿元2009年2010年2011年2012年现金及现金等价物余额均值（左轴）净利润均值（左轴）净利润均值同比（右轴）现金及现金等价物余额均值同比（右轴）2009-2012年上市房企净利润、现金及现金等价物余额均值比较数据来源：中房网网数据分析：上海海康达信行业洗牌不可避免免，不同规模和地地位的企业需要以以不同的策略进行行发展机遇总是与风险并存。这是一个最坏的年代，也是一个最好的年代特征超一流企业依旧保持规模扩张，快速周转举例2012年已经或即将达成千亿销售额企业，如万科、保利、恒大等大型企业追求长期发展，向超一流靠拢随着房地产市场利润率向其他行业靠拢下降，房企维持企业总体盈利的最终解决方案将是规模的增长，如碧桂园、复地、富力等企业中型企业将在细分市场获得发展在专业细分市场深耕，如朗诗、星河湾在区域性细分市场深耕，如新城、大华小型企业优胜劣汰频率加快由于小型企业项目较少，单个项目的成功与否将直接影响企业的生存或发展17行业结构企业行为企业绩效宏观影响因素17综上所述，网新置置地当前面临的外外部环境如下

►住宅还有七到十年白银期，但地区有差异►按国家和长三角的通用规划，现代服务业要占GDP的一定比重，对已经形成的城市群要有一定的产业配套，这些都决定了以制造业立国的中国，未来将科技、现代服务、产业链结合在一起的地产开发运营模式还有一定的投入空间。1►地产金融是大趋势，行业的领先者都做了地产金融的结构设计并持续推进，从海外已发展的市场来看，投资商、运营商、服务商分离的模式已经比较成熟。►至少还有一个波动周期，如果不抓住这个周期带来的洗牌机会，就不容易脱颖而出了►游戏规则变了，行业集中度加大，单项目投资规模扩大，都不利于中小企业的异军突起；2341819第一部分内外部环境分析外部环境分析内部环境分析环境中的机会与威威胁总结网新置地优势是比比较明显的20在江浙一带尤其是是宁波、杭州，有有知名度和美誉度度（浙大和网新两两个品牌）与众多开发合作伙伙伴合作磨合的经经验领导人的企业家气气质极具影响力战略步骤的雏形已已经显现对政治、经济、园园区的触觉的敏感感网新置地的优势事业心意志力远见胸怀感染力城市区域聚焦，多业态发展科技园项目中，与与政府合作模式多多样，有一定的经经验积累。且集团团拥有较丰富资源源可共享。同时，我们也对网网新置地可能存在在的能力劣势做了了量化分析，以下下七个维度是大多多数房地产开发企企业所需要的能力力21战略管理能力人力资源培养能力融资能力市场能力产品能力内部管理能力土地获取能力指标体系评分标准评分结果康达信项目组通过过头脑风暴分解出出这七大类指标的的具体指标项22房地产开发企业能力指标体系土地获取能力战略管理能力人力资源管理能力产品能力内部管理能力市场能力融资能力投资分析能力政府关系战略合作能力债权融资能力股权融资能力并购能力品牌建设能力市场细分能力市场定位能力销售能力客户服务能力产品规划设计能力品质控制能力成本控制能力开发周期控制能力技术创新能力母子公司管控能力行政效率提升能力项目管控能力信息平台建设能力财务管控能力人才梯队建设能力人才储备企业文化建设激励控制能力战略规划能力战略执行能力战略监控能力风险控制能力并购整合能力指标体系评分标准评分结果我们对七大类指标标维度做了重要性性排序，表达了了我们对这些能力力的价值取向23战略管理能力人力资源管理能力土地获取能力融资能力市场能力产品能力内部管理能力方向的重要性市场是一切的基础资本驱动管理驱动技术驱动资源驱动相对而言，人力资源能力的重要性排到了最后资源驱动技术驱动管理驱动资本驱动指标体系评分标准评分结果低高过去现在未来通过指标维度间的的两两比较，得出出七大维度的权重重2413579同样重要重要但不明显明显重要强烈重要极端重要λmax=7.2801CI=0.0467RI=1.36CR=0.03543（<0.1时，一致性检验通通过）CI：矩阵一致性指标标RI：随机一致性指标标CR：随机一致性比率率指标体系评分标准评分结果并进一步形成完整整的权重分配表25指标体系评分标准评分结果指标重要性=指标标权重×所在维度度权重据此，我们得出了了所有指标的重要要性排序26重要性能力得分指标体系评分标准评分结果然后，我们以标杆杆公司为参照，按按以下标准对网新新的前述各项能力力进行了评分12345绝对劣势比较劣势不分上下比较优势绝对优势指标评价价标度：：指标评分分等级划划分：指标体系系评分标准准评分结果果27各项指标标评分结结果如下下：28指标体系系评分标准准评分结果果28据此，我我们得到到了各项项指标在在能力维维度的排排序29重要性能力得分分指标体系系评分标准准评分结果果将各项指指标的重重要性得得分和能能力得分分做矩阵阵分析，，可以看看出网新新置地的的劣势主主要表现现在以下下方面（（尤其是是销售和和市场定定位能力力）30重要性能力得分分指标体系系评分标准准评分结果果具体来讲讲，网新新置地在在资源方方面缺乏乏外部社社会资源源和内部部专业人人才，同同时又无无法有效效整合集集团资源源31核心问题：界定集团和置地的资源落地界面无法有效整合集团资源自身资源相对稀缺集团主导项目立项和科技园运营置地不能在项目资源整合方面达到科技地产相关方的要求短期内，置地层面无法进行大规模的科技园开发和运营原因结果后果战略实现？外部社会资源缺乏内部专业人才匮乏指标体系系评分标准准评分结果果从调研的的情况来来看，上上述劣势势主要表表现为：：32管理体系管理界面项目管理产品管理科技园运营置地各职能部门在条线专业能力建设上还不能匹配公司的发展，条线的专业能力需要从制度、流程、指引、知识积累等几方面做提升。1、项目公司与置地在业务权责方面有划分不清楚的地方，总部职能部门对项目的支持偏少；2、与集团在科技园开发前期的项目选择等工作界面划分比较模糊；1.项目开发管理基本还是人治为主，制度管理比较薄弱。2.对工程供方、监理的管理及考核比较粗放3.部分项目股权合作，但和其他股东方没有在一开始的权责界面和工作界面上做约定科技园的前期定位与政府的有效谈判及沟通不到位1、与政府的合作模式、合作界面直接影响科技园项目的招商、销售，科技园招商政策吸引力度不大；2、科技园运营体系尚未完善。指标体系系评分标准准评分结果果综上所述述，网新新置地在在以下三三个方面面都存在在一定的的缺失，，尤其是是销售与与市场定定位能力力是网新新当前面面临的最最主要问问题33指标体系系评分标准准评分结果果34第一部分分内外部环环境分析析外部环境境分析内部环境境分析环境中的的机会与与威胁总总结在内外环环境分析析的基础础上，康康达信项项目组通通过讨论论认为，，网新置置地主要要面对的的机会和和挑战表表现在以以下方面面：35威胁（T）机会（O）►以制造业业立国的的中国，，未来将将科技、、现代服服务、产产业链结结合在一一起的地地产开发发运营模模式还有有一定的的投入空空间。►地产金融融是大趋趋势，行行业的领领先者都都做了地地产金融融的结构构设计并并持续推推进，从从海外已已发展的的市场来来看，投投资商、、运营商商、服务务商分离离的模式式已经比比较成熟熟。►至少还有有一个波波动周期期，如果果不抓住住这个周周期带来来的洗牌牌机会，，就不容容易脱颖颖而出了了►游游戏规则则变了，，行业集集中度加加大，单单项目投投资规模模扩大，，都不利利于中小小企业的的异军突突起；网新置地地的优势势和劣势势表现在在以下方方面：36领军人物物对对政政治、经经济、园园区的触触觉的敏敏感和对对房地产产行业的的专注与与热情置地的产产业分布布有一定定的组合合，有了了抗风险险的雏形形网新集团团与政府府有着良良好的合合作关系系在宁波、、杭州深深耕多年年，培养养了相对对忠诚的的客户群群和产业业链的合合作伙伴伴科技园的的多合作作模式运运作为发发展科技技地产积积累了经经验劣势（W）优势（S）资源劣势势：住宅宅土地获获取能力力较差，，没有土土地储备备，没有有创新性性资金获获取渠道道，人力力资源的的加速培培养速度度和企业业战略扩扩张速度度有差距距能力劣势势：销售售能力、、市场定定位能力力、母子子公司管管控能力力、风险险控制能能力、投投资能力力、产品品研发设设计能力力、客户户服务能能力、人人才梯队队、储备备与激励励控制能能力组织管理理劣势：：制度、、流程、、指引、、知识积积累37第二部分分战略规划划战略目标标战略定位位商业模式式区域战略略产品战略略三大战略略目标38十年加个零。以杭州、宁波为核心发展区域，不排除其他机会区域科技产业园区是未来的主要发展方向区域布局销售目标产品战略网新置地地科技地地产十年年战略目目标建议议39张董事长长在网新新置地三三大战略略目标中中明确，，科技地地产是未未来发展展的主要要方向，，其占比比将达到到一半左左右。若若利用十十年左右右时间，，科技地地产收入入与住宅宅收入相相仿：年复合增增长率=(目标标销售额额/当前前销售额额)^(1/年年数)-1科技地产产年复合合增长率率为37%与传统住住宅地产产相比，，科技地地产发展展还没完完全进入入一个相相对稳定定的市场场环境，，37%的复合合增长目目标对科科技地产产而言要要求过高高。40万通地产产的复合合增长率率为13.35%张江高科科的复合合增长率率为6.55%年均复合合增长率率==(期末销售售额/期初销售售额)^(1/年数)-1因此，科科技地产产也需要要与住宅宅地产““资源源互补、、协调发发展”，，建议10年加加个零还还是应当当科技地地产与住住宅地产产协同41住宅地产产科技地产产整体最优优612万方453亿元住宅地产高资金投入CAGR=37%科技地产科技地产产的特殊殊性要求求高资金金投入、、长期持持有，因因此需要要有持续续的现金金流补充充；除了科技技地产配配套住宅宅外，纯纯住宅业业务能够够为科技技地产提提供更为为充分和和稳定的的现金流流补充。。此外，建建议网新新将科技技地产的的市场占占有率目目标设定定为10—20%（以以上目标标系根据据市场容容量测算算）销售总体体量某开发商商销售体体量年开工量量每年新开开工科技技园项目目15个个左右以单项目目出售2万方计计，年出出售30万方左左右按市场占占有率为25%测算,该公司年销销售规模模7.5万万方左右右以上海市市场现状状为依据据每年新开开工科技技园项目目50个个左右以单项目目出售2万方计计，年出出售100万方方左右按市场占占有率为20%测算,网新年销销售规模模20万方方左右对江浙市市场容量量进行测测算42因此，若若网新十十年后能能够达到到20%的科技技园市场场占有率率，则科科技园营营业收入入可达到到33亿亿元，可可得年复复合增长长率18.7%，仍属属较快发发展。43若十年后后网新置置地达到到20%的市场占占有率则销售面面积20万方若按平均均售价1万元/方计算年销售额额20亿元销售租赁资本化：：622科技园年年营业收收入33.33亿元若住宅地地产与科科技地产产销售额额合并计计算，则则年复合合增长率率目标可可设为24.15%（（按置地地过去5年销售售额复合合增长率率已达30.78%，，因此24.15%的的目标是是可行的的）年均复合合增长率率30.78%4445第二部分分战略规划划战略目标标战略定位位商业模式式区域战略略产品战略略战略定位位的钻石石模型46网新置地地科技地地产的战战略定位位主动布局江浙，省外机会扩张服务于中小型成长性创新企业1.确保现金流产品的高去化率，实现现金流平衡2.通过科技地产的布局和运营，使得土地增值3.组建地产金融，为资本溢价退出提供退出通道两大加速器：①销售、持有、资本化，多点盈利②资源、技术、管理、资本，四轮驱动建设科技新城，推动智慧城市运营4748第二部分分战略规划划战略目标标战略定位位商业模式式（科技技地产））区域战略略产品战略略科技地产产的商业业模式框框架四大体系系科技园四四大盈利利点建立四大大体系、、四大盈盈利点的的科技地地产商业业模式49四大盈利点物业资本化收益旧厂改造收益物业租售收益服务增值收益（土地增值收益）50第二部分分战略规划划战略目标标战略定位位商业模式式（科技技地产））区域战略略产品战略略科技地产产的商业业模式框框架四大体系系科技园三三大盈利利点科技园开开发方面面，建议议网新借借鉴亿达达的“官官助民办办”模式式说明：“官助民民办”模模式的发发展目标标：形成产产业客户户集聚、、园区开开发企业业具备良良好的盈盈利能力力“官助民民办”成成功的关关键点：“官””与“民民”角色色的良好好互动“官助民民办”模模式的运运作风险险：政府政政策的变变动官助民办政府企业投资方招商建设服务客户集聚聚产业规划划、政策策支持资金、资资本产业发展展社会效益益及税收收运营利润润资本回报报产业楼收收益服务效益益土地收益益运营机制制地产金融融开发运营服务51对网新的的科技地地产而言言，运营营主要是是指资本本代建和和政府代代建政府代建资本代建园区代建以代建为核心的运营商与土地投资或运营商合作在长三角内输出网新的管理和品牌用轻资产撬动大资产，形成一定的规模布局行业结构构企业行为为企业绩效效地产金融融开发运营服务52科技园资资本代建建的主要要对象是是战略投投资者，，合作的的界面可可以是投投资方出出钱拿地地，网新新主要出出技术、、出管理理。在具体过过程中，，可以由由房地产产开发商商和战略略投资者者联合起起来，共共同合作作进行房房地产开开发建设设，或由由战略投投资者向向房地产产开发商商提供长长期抵押押贷款，，从中获获取贷款款利息。。房地产开发商战略投资者房地产开发商房地产开发项目房地产开发项目贷款利息管理技术资金行业结构构企业行为为企业绩效效地产金融融开发运营服务53科技地产产的服务务可以包包括三个个方面54服务成立商会组织科技园的运营服务深入到客户的业务支持行业结构构企业行为为企业绩效效地产金融融开发运营服务科技园的的运营服服务基础设施建设和维护企业综合服务生活教育配套和城区文化建设孵化服务培训服务人力服务科技园的运营服务提供人力资源事务的咨询服务，如档案管理、毕业生工作、职称评审、用工备案等政策性服务，企业人才引进套餐式服务等。提供相关产业紧缺人才培训项目政策咨询、项目征集、补贴申请等服务。行业结构构企业行为为企业绩效效地产金融融开发运营服务55企业综合合服务包包括行业结构构企业行为为企业绩效效地产金融融开发运营服务56园区服务务还可以以深入到到对客户户的业务务支持上上，使客客户不仅仅“安居居”，还还能“乐乐业”对应开发水平的技术、基金、人才和信息需求

公司成立软件公共测试支持基金支持孵化支持物业支持企业支持中心市场培育支持信息收集传播支持培训支持区域内咨询服务支持外部组织对新企业的支持协调不同公司的方法集成，营运条件信息共享通过网络协调各种支持手段技术与市场需求对接技术研发产品开发产品销售配送应用、营销客户营运企业支持中心园区服务还可以深入到对客户的业务支持上软件测试基金支持市场培育支持园区企业信息收集传播支持……行业结构构企业行为为企业绩效效地产金融融开发运营服务57趋势五此外，可可以成立立商会组组织，为为重要产产业客户户提供经经营战略略层面的的升级服服务价值四价值三价值二价值一可以为产业客户带来更多的利润，为当地政府带来更多的税收使我们对产业有更深刻的理解，可以为政府提供更有价值的产业政策建议可以为网新置地未来投资相关产业获得更多有价值的信息可以获得更多的战略合作客户，为拓展外地城市赢得更多的捆绑客户行业结构构企业行为为企业绩效效地产金融融开发运营服务58未来地产产商要从从三轮驱驱动发展展为四轮轮驱动59资源驱动技术驱动管理驱动资本驱动管理驱动技术驱动资源驱动行业结构构企业行为为企业绩效效地产金融融开发运营服务房地产企企业的融融资渠道道主要有有以下几几类60建立自有有资金源源（如收收购银行行、公募募基金、、设立财财务公司司等）建立合作作资金源源（如合合资成立立基金））信托、基金信贷融资股权融资投资性的股权融资---注册资本和固有资本资本市场股权融资---发行债权---IPO即银行信贷（一般需要有占投资总额35%的自有资金）信托（受银监会监管的金融机构）---融资首选，没有自有资金的要求公募资金（如REITS）---国内暂无公开募集的基金，基本都是海外基金（如摩根、高盛）或国内企业在国外设立的基金（如首创的ING）3.私募基金（非金融机构，只在工商局注册，不持有金融许可证）*过桥融融资是一一种融资资手段，，而非独独立的融融资产品品和资金金来源（（如，将将信托融融资作为为过桥手手段，取取得资金金用于支支付土地地出让金金及相关关费用，，在获得得土地权权证后将将土地评评估并抵抵押给银银行，用用获得的的银行信信贷资金金偿还过过桥资金金，并投投入建设设）行业结构企业行为企业绩效地产金融开发运营服务间接融资直接融资国外三大主主流融资方方式61信托、基金信贷融资股权融资投资性的股权融资---注册资本和固有资本资本市场股权融资---发行债权---IPO即银行信贷（一般需要有占投资总额35%的自有资金）信托（受银监会监管的金融机构）---融资首选，没有自有资金的要求公募资金（如REITS）---国内暂无公开募集的基金，基本都是海外基金（如摩根、高盛）或国内企业在国外设立的基金（如首创的ING）3.私募基金（非金融机构，只在工商局注册，不持有金融许可证）国外三大主流融资方式*过桥融资是一种融资手段，而非独立的融资产品和资金来源（如，将信托融资作为过桥手段，取得资金用于支付土地出让金及相关费用，在获得土地权证后将土地评估并抵押给银行，用获得的银行信贷资金偿还过桥资金，并投入建设）行业结构企业行为企业绩效地产金融开发运营服务在三大主流流融资渠道道中，私募募股权将是是国内房地地产企业未未来最重要要的融资渠渠道之一我们国家的情况，上市股权与上市债权现阶段受政策抑制，很难达到这样高的比重，因此，私募股权是最有发展潜力的创新方向。行业结构企业行为企业绩效地产金融开发运营服务62因此网新应应当坚持引引进战略投投资者，成成立私募基基金63开发销售持有经营（升值后）转让其他机构投资者或发REITS以股权方式注入资本获取部分利润（3--5年）资本退出获取溢价网新置地与与美国股东东曾持有滨滨江某写字字楼，并寻寻找了国际际大客户进进驻，为产产业聚集打打下了基础础，但因经经济波动，，网新置地地没有坚定定战略而退退出，将股股权按原价价卖给美国国股东，后后来经济形形势转好，，美国股东东在溢价后后翻倍卖出出。行业结构企业行为企业绩效地产金融开发运营服务获取租金收收益当网新发起起的私募通通过3—5年的经营营使持有物物业增值后后，可以通通过发行REITs实现资本本退出，从从而获取溢溢价收益64网新集团：：网新置地：：先通过私募募基金把各各种私募投投资人吸引引进来，回回报的是资资产的收益益的价值，，然后用这这个钱去收收购园区物物业，通过过自己的运运作，把整整个项目升升值。升值值以后把整整个项目注注入到瑞士士，就等于于是公开发发行，同样样投资团队队也得到了了相应的分分红，通过过这样的模模式，使价价值链的转转移。行业结构企业行为企业绩效地产金融开发运营服务6465第二部分战略规划战略目标战略定位商业模式（（科技地产产）区域战略产品战略科技地产的的商业模式式框架四大体系科技园四大盈利利点科技园的四大盈盈利点66四大盈利点物业资本化收益旧厂改造收益物业租售收益服务增值收益（土地增值收益）67盈利点1物业业租售收益自有资金银行贷款科技园持有部分：优质的园区和科技物业销售部分：配套住宅、未来增值不高的园区和科技物业

租金收益资产溢价租约抵押贷款退出获利归还贷款滚动开发租金归还利息资产抵押贷款67但是联东U谷的的物业租售收益益是基于其三大大服务体系而实实现的创业孵化服务人力资源和培训服务政策支持服务信息与宣传服务中介服务专业技术支持服务统采统购服务会务内部保洁装修监理金融服务知识产权服务运营支持服务增值服务定制服务68盈利点2物物业资本化收益益以物业产权入股联合政府联合VC联合其他基金69例如，星河集团团在深圳星河World、常常州星河红土创创业两个产业园园中运用了物业业资本化的盈利利模式：70入驻企业现金股权上市产权星河创新投资二级市场退出获获利再如，天安数码码城也成立了投投融资服务平台台，直接投资入园企业，，仅深圳天安数数码城就成功培培育了近30家家上市公司71针对中小企业融资难，设立“投融资服务平台”投资高成长性企业培育创业型企业20年间培育了近30家上市公司：德润电子——中国内地最具规模与实力的专业电子连接器制造企业海川股份——开发低碳技术和集成行业标准，被誉为“民族导航的基石”的凯立德先施科技——填补高频射频识别核心技术空白诺亚舟——2007年国美纽约证券交易所上市银之杰——2010年5月创业板成功上市，成为创业板银行软件第一股“准风险投资机构”性质“培育机构”性质再如张江高科设设立了三大基金金对园区内企业业进行股权投资资7220亿元规模的浦东东新区风险投资引导资资金1亿元的东方惠金金基金10亿元的创投基金金对园区内企业进行股权投资盈利点3与与实体企业合作作，对实体企业业的旧厂房进行行改造，以“售售后回租”等方方式获取租金差差额收益。73万通实业（55%）+TCL（45%）万通新创万通实业方面未来3年将通过不断提提供种子基金，，增持万通新创TCL未来在万通新创创的股份将逐渐减持，但集团旗下百万方方的土地储备将逐步步注入万通新创创无锡的万通公社社是万通新创公公司的第一个项项目，万通收购TCL占地27万平方米的无锡项目，对对其进行再次开开发，打造成厂厂区、仓储、物物流、宿舍为一一体的综合性工工业社区。采用“售后回租租”模式，TCL集团对其中的一一半面积进行回回租，租期6年。经过一年运运营，园区其他部分分分租给了美的、、速必达物流等等公司，目前出租率近近90%。同时，管理团团队还尝试引进进仓储市场、奥奥特莱斯、汽车车影院等高附加加值运营商。成功项目盈利点4：服务务增值收益，例例如亿达的技术服务（如IT外包、IT人才派遣、软软件测试等）74IT-BPOIT外包IT人才派遣软件服务（IT支持与维维护）亿达的技术服务商角色专业服务（IT咨询与系统集成）盈利点4：服务务增值收益，再再如东业创新的的电商服务（如如电商物流服务务、电商云服务务等）75东业创新3.0电商产业园运营服务体系“一网”：“普福汇”网站抱团整合园区企业与各类服务类网站、团购网站、LBS服务网站；“一店”：入驻企业可免费入驻运营商建立在天猫/京东的“普福汇”卖场旗舰店，由运营商组织网络营销策划和促销活动。搭建电商云服务平台，协助入驻电商解决运营中各类后台支撑需求在杭州建智能仓配中心，在北京、广州、沈阳等地建立仓配服务站，以“干线空运+落地配送”模式为电商提供第三方物流服务整合银行、担保公司、小贷公司以及银货通等金融服务机构，提供例如基于电商运营业绩的信用贷款、基于电商库存的质押贷款等多样化金融服务。O2O营销导流电商云服务支撑电商物流小微电商信贷对网新置地而言言，可提供第四四方物流服务，，即专门为第一一方、第二方和和第三方提供物物流规划、咨询询、物流信息系系统（如仓储管管理系统、订单单管理系统、物物流配送系统））等活动76第二部分战略规划战略目标战略定位商业模式区域战略产品战略科技地产的目标标城市筛选指标标可重点考虑目目标城市的实力力、活力、吸引引力77对大连亿达进入入以下区域时的的当年数据统计计78第二部分战略规划战略目标战略定位商业模式区域战略产品战略科技地产可以形形成三阶段产品品实现路径，建建议网新在产品品的不同阶段聚聚焦不同的客户户群体79产业集群效应吸引更多企业自动聚集大力发展住宅配套配套招商聚集产业科技园大招商（招商前置，定制代建）全球500强企业全国知名企业省内标杆企业产业3产业2产业1产业链纵向延伸横向延伸横向延伸产业链纵向延伸中小型创新型成长性目标客户捆绑政府，外资资大企业可以融融资租赁形式分分期付款，最终终持有物业；舍小利，求大全全，集团内部理理清产业链，由由集团内部企业业先充实，再由由集团层面出面面，与国内大企企业沟通合作加强与网新盛世世等招商代理公公司的合作79未来，建议网新新合理搭配科技技地产的销售与与持有比例，实实现多种渠道的的收益80科技园滚动开发住宅现金流科技园现金流科技园升值科技园变现获取溢价出租收益资本化收益以物业产权入股，或联合基金投资潜力客户销售：租赁：资本化=6:2:2部分销售部分持有销售81第三部分战略路径①战略举措②实施计划③将实施计划写写入绩效合同存在问题项目运营招商能力管理体系人力资源过程管理不到位位2.投资模式传统，，机会型导向3.项目定位流程不不标准与政府合作模式式传统，处于被被动地位融资渠道单一供应商管理缺乏乏开发运营合作模式置地各职能部门门在条线专业能能力建设上还不不能匹配公司的的发展项目开发管理基基本还是人治为为主，制度管理理比较薄弱集团、置地、项项目公司管理界界面不清晰科技园缺乏标杆杆性企业进驻科技园产业均以以销售为主，盈盈利方式单一科技园产品招商商速度较慢网新置地品牌知知名度较低置地自身的科技技园招商资源有有限注：未明确标明明的战略路径均均为管控、流程程制度落地范畴畴商业模式四大体系区域战略产品战略四大盈利点解决方案战略支撑组织策略产品策略投资策略加强过程管理（加强投资风控、精细化管理、全预算管理、采购管理创新投资开发模式（亿达、普福等）资源策略定位策划流程标准化、确定各专业人员的参与时机和程度创新政府合作模式（“官助民办”；与政府共同持有项目）为战略合作伙伴提供资本代建；合作成立私募基金；选择规模匹配的战略投融资伙伴 人才策略落实绩效工资制人员配置角度、人员发展角度、人才需求标准角度解决人才问题科技园专业人才储备培养建立采购条线各专业合作资源信息库组织策略建立三级管控模式、管控权责梳理建立运营管理部门或岗位梳理档案资料，进行统筹管理各部门做知识积累客户策略大客户招商前置、打造产业聚集效应、用特色服务吸引客户产品策略建立租售、旧厂改造、资本化、服务增值的四大盈利点，确立销售、持有、资本化比例建设招商团队、加强绩效管理品牌建设明确投资目标与方向资源策略建立与招商代理公司的固定合作伙伴关系，充分利用其资源引进大客户战略路径战略路径逻辑图图83网新置地战略路路径价值第一阶段确保核心区域科科技地产项目的的成功运作，打打造网新科技地地产品牌第二阶段拓展新的区域，，省外机会扩张张第三阶段全国主动布局，，树立网新科技技地产品牌时间安排建立有利的政府府合作模式，充充分利用政府资资源在利用网新集团团现有资源的基基础上，以服务务实现产品溢价价培育招商、营销销团队，加速去去化做好科技园的后后期运营工作第一阶段工作重重心战略路径在第一阶段向第第二阶段迈进过过程中，可尝试试以四大体系和和四大盈利模式式为中心的商业业模式，为跨越越式发展创造条条件。除去对新商业模模式尝试、突破破的项目，网新新集团已有科技技地产项目的全全过程提升841.科技地产项项目的战略定位位网新集团为什么么做科技地产：：网新集团的内生生式增长需要科科技+地产的协同发展展更易发挥网新集集团多产业链、、资源丰富的优优势，形成类似似舟山研究院的的资源联盟进入目标城市的的首要问题：网新集团或网新新置地对当地政政府有何种吸引引力？1）浙大背景；2）有钱、实力雄雄厚；3）网新集团的产产业分布和支持持；4）网新招商能力力强，有潜在整整合大客户的能能力；5）网新置地的一一级开发资质与与能力；6）网新园区运营营承诺，开园后后期的支持服务务；7）具备产业为先先，产业带动房房地产的业务能能力科技地产项目战战略定位和布局局策略：科技地产项目须须具有可复制、、可平移和可升升级的产业带或或产业园，比如如苏高新的医疗疗器械产业园、、环保产业园在已有科技地产产项目的城市，，以点带面、多多业态布局、差差异化定位，进进行持续经营和和发展2.项目拓展的的标准现状：本质在做地产拓展标准：政府府能提供便宜土土地谈判重点在于让让政府放松审批批转变：打破住宅地产观观念，树立以产业带动动住宅地产的开开发经营理念，即先产业，后后住宅！拓展标准：关注注王新产业规划划是否能在目标标区域落地，打打破目前的招商商以包装销售为为主的局面除去对新商业模模式尝试、突破破的项目，网新新集团已有科技技地产项目的全全过程提升853.与政府互动总结现有核心条款，吸取经验教训精准把握政府的关注点在政府的一般性条款的基础上：为入园企业争取最优惠、个性化的政策扶持（前提是明确入园企业）获得对网新集团的特殊政策（前提是做产业，而不是做地产），目前主流开发商的土地政策是30%产业用地、70%的可规划、自主开发用地4.产品规划产品创新+踏准营销节奏，如万科VMO万科VMO的产品特色：空中花园、观景露台、采光地下室万科VMO地理位置较差，但其营销节点紧紧抓住了上海市第一次限购多产品线，多业态布局，如联东U谷的“功能聚合/业态聚合产业聚合体”景观魅力标志、交通/公用事业到位，如华夏幸福基业个性化、专业化配套服务，如亿达、联东U谷除去对新商业模模式尝试、突破破的项目，网新新集团已有科技技地产项目的全全过程提升865.工程营造与运营6.招商和营销7.园区运营在总结住宅开发的经验基础上，建立科技地产跨区域、滚动式的多项目运营体系响应网新集团智慧城市战略，利用集团资源和技术，在智慧建筑、绿色节能方面加大投入突出绿色建筑特色，诱发政府需求，如可给政府代建一个绿色建筑，置换资源招商：首先根据产业规划，努力打造有特色的产业园，吸引1-2个主力客户商业配套方面：建议与较强的运营商合作，并形成战略联盟住宅用地，可卖给大品牌房地产公司或合作开发，一方面回笼资金，一方面促使土地增值营销：打造示范区或体验区，抓住企业对办公场所的需求点，将新的工作与生活方式传递给客户，如世茂纳米城、万科VMO寻找实力强劲的战略合作伙伴（如联东U谷），与网新的运营团队（如网新盛世）共同合资成立公司提升园区运营管理水平增加对目标客户的吸引力通过跟战略合作伙伴的协同，获取战略合作伙伴的实战经验，以此提高自己。战略举措87客户产品投资人员资源组织战略举措8888客户产品投资人员资源组织战略举措89客户产品投资人员资源组织战略举措90客户产品投资人员资源组织战略举措91客户产品投资人员资源组织战略举措92客户产品投资人员资源组织93第三部分战略路径①战略举措②实施计划③将实施计划写入入绩效合同实施计划（详见EXCEL附件））9495第三部分战略路径①战略举措②实施计划③将实施计划写入入绩效合同将上述实施计划以以绩效合同方式进进行约定(里程碑)示例9697第四部分战略支撑体系组织管控体系流程运营体系人力资源体系建立与战略规划相相适应的管控模式式与管控机构98科技地产在前期策策划时，进行IPT集成研发99成立跨企业小组组长：置地董事长组员提出各自产品和服务嵌入科技园区的解决方案与集团外部供方一同参与竞标在科技地产的开发发过程中建立集团团对置地“五听证证、一审批”的战战略管控模式100说明及图例：、房地产开发业务务划分为六个阶段段：项目论证、项项目策划、设计管管理、工程施工管管理、销售管理和和入伙管理。、工程施工管理阶阶段和销售管理阶阶段的时间存在重重叠。：代表关键里程碑碑：代表某个阶段的的主导的专业任务务，即其输出会成成为本阶段其他专专业开展活动的输输入条件。：配合专业的任务务。项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工销售管理阶段入伙管理阶段拓展营销设计工程初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备、招商运营方案概念规划设计方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算入伙事务管理客服报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建办理房地产预售许可证产权初始登记合同备案、按揭办理工程施工配合设计配合销售配合项目投资决策目标地块研究招拍挂听证审批根据网新