知名地产建筑工程项目管理策划书培训讲义

项目管理策划书集团工程管理部2010年6月12日工程管理：8个维度，4个领先、4个落后09年之前万科与与中海工程管管理对比采购管理：4个维度，1个领先、1个平衡、2个落后成本管理：4个维度，4个落后万科与中海工工程管理对比比质量风险质量保证工程管理状况况采购成本工程较为有效的采购策划、计划工作较大规模材料集中采购总包战略合作发展较快标准工期全套施工图实测实量目标成本分解到项目费率招标项目建设全程参与和动态控制工程策划、监理资源整合、过程控制采购策划分解采购计划编制和实施控制全清单招标成本分解到合同动态成本变化后的审批环节质量风险质量保证09年后，执行了了新的管控体体系。。。工程采购成本进一步参与前期策划，优化成本培养优秀总包，发展B级战略规范总包引入，能力评估操作工程组织策划、监理资源运用、过程控制-成本分解到合同动态成本审核-全部清单招标，总价包干工程组织策划划是什么？是指找到未来来可能要发生生的事情，并并有针对的制制定措施和预预先的筹划是找出事物的的因果关系，，衡度未来可可采取的措施施，事先决定定做什么、何何时做、谁来做是在工程施工工前，从房地地产开发商的的角度出发，，对整个工程程管理过程进进行战略性的的总体策划是使施工总平平面布置、工工程进度、工工程质量、安安全文明施工工等工程管理理内容有章可可循、有据可可依。“谋定而后动动”工程组织策划划的作用？对工程进度、、质量、成本本等因素进行行全方位的比较较、优化和平平衡，将概算的成成本转为量化化的成本，从从而促进各项指标均好好从工程管理角角度对分期分分区划分、施施工图出图顺顺序、选材定定样时间和建建筑、结构、、安装形式选选择提出具体体要求，促使使建筑设计能能够更好地满满足项目发展总目目标的要求从工程管理角角度对工程标标段划分、工工程分包和甲甲供材采购、、工程成本控控制等合约管管理方面提出出具体要求，，促使建安成成本管理能够够更好地满足足项目成本控制总目目标的要求使施工各阶段段的总平面布布置更加合理理、有序，为为施工期间安安全文明管理理奠定基础，，使项目工程质量管理理目标能在工程项目目管理全过程程中得到更好好地落实，使使项目开发进进度能按照公公司总体进度度目标全面如如期推进。从工程管理角角度对售楼区区的设置、分分期分区销售售、销售入市市实际等方面面提出建议，，促使营销策策划能更好地地满足公司项目销售整体体计划的安排要求“为成本、质质量服务”宗地周边配套套调研完成（（市政配套接接口、周边道道路、地块内内旧管线宗地原始地貌貌标高测量完完成场地初堪完成成《项目规划设设计方案》经经过公司内部部评审或与政政府沟通规划划平面确定《项目定位报报告》、《规规划设计方案案》、《项目目开发计划》》完成工程组织策划划的前置条件件工程组织策划划谁来做？项目部组织公公司工程管理理部、设计管管理部和营销销策划部等相相关部门对《XX项目工程管理理策划书》初稿进行评审审，并根据评评审意见对《XX项目工程管理理策划书》初稿进行修编编；在《XX项目工程管理理策划书》修编完成后上上报工程分管管负责人审批批。工程组织策划划怎么做？在项目首期开开盘或重大节节点变更后，，项目部负责责组织公司各各相关部门对对《XX项目工程管理理策划书》进行核对和调调整，并报公公司领导审批批同意后按照照新一版的策策划进行管理理，以便更好好地指导项目目后续工程管管理。18-3月-2310工程管理策划划书工程项目概况况项目组织管理理机构及主要要管理人员职职责总平面管理策策划工程进度管理理策划工程质量管理理策划工程成本管理理策划安全及文明施施工管理策划划项目风险管理理规划一、工程概况况篇18-3月-23一、工程项目目概况ABC描述1：整个基地被东东西走向的南南坑路分隔为为南区和北区区，南区开发发已经完成，，北区地形较较复杂，西北北高，东南低低，垂直高差差最大达10余米。——施工通道和业业主回家通道道如何解决？？（另辟通道道or混行分割）高高差10M如何解决？（（挡墙or土方平衡）描述2：北区周边市政政配套设施都都是在南区已已预留到位。。北区雨水全全部通过南坑坑路市政雨水水管道排放，，北区室外污污水管道必须须汇集到北区区预留管道后后排至南区生生化池——市政接口已定定位，临时排排水如何设置置？临时排水水管线可否转转为正式？描述3：我司与粤港供供水公司就雁雁田隧道签订订了专项安全全防护协议——对我们的总体体规划、基础础形式选择及及桩基检测、、施工工艺和和现场平面布布置将产生什什么影响描述4：局部地段地形形起伏较大，，填土层厚度度也较大，其其场地稳定性性较差，因此此，基础形式式多种并存——地质详堪点设设置，基础形形式如何选择择，基础施工工顺序如何安安排，是否有有二次成本发发生描述5：单体同期开工工并设有地下下2层车库，，现场无较大大空区，地质质复杂——挖填土方大，，现场又无堆堆场，如何进进行土方平衡衡？地下2层层，边坡支护护方案和成本本如何？地质质复杂，是否否需要沉降位位移观测？描述6：工程建筑外形形变化较丰富富，尝试建建造实体样板板楼，为设计计人员及公司司其他部门提提供建筑实体体样板——提前开工，属属无证施工，验收风险如如何控制？成成本能增加多多少？一、工程项目目概况一、工程项目目概况在工程项目概概况中我们读读到的信息：：工程开工前项项目现场施工工准备的重点点项目实施中可可能会遇到的的问题项目质量控制制的重点和难难点成本预计增加加或优化的工工序。一、工程项目目概况——如何做？位置及环境项目地理位置置，地貌，周周围环境状况况，道路交通通，市政配套套（给排水、、供电、燃气气、通讯等））状况等。建设用地规划划要求项目占地面积积，建筑占地地率，绿化率率，容积率，，消防、道路路及出入口位位置等建筑概况总建筑面积，，建筑类型，，各类建筑栋栋数、面积、、层数、高度度等，地下建建筑概况（面面积、层高、、层数）等。。建筑分期概况况项目分期及各各期所处位置置、建设顺序序，各期建筑筑面积、建筑筑类型、栋数数、地下建筑筑概况等。项目特点及对对应措施要求求项目管理目标标设定进度计划管理理目标、质量量管理目标、、成本管理目目标、设计管管理目标、新新技术管理目目标、安全文文明管理目标标内容要与施工工组织管理密密切相关二、组织架构构篇二、项目组织管理理机构事务部计划及工程管理组质量管理组技术组合同管理组设计部营销部发展部合约部项目经理项目总监项目副经理安全监督组办公室施工图管理施工技术处理编审专业施工方案采购管理合同与预结算成本分析与财务管理进度计划及控制材料设备计划现场管理计量管理试验检验测量定位质检验收招标协助保卫消防安全监督施工组织与协调标化现场文书与档案管理对外联络与接待信息管理公司分管副总A区B1区C区B2区总部施工区域 现场项目部6个职能组设置计划反馈技术、质量做法和监管职能组的管理职责二、主要管理人员员职责将监理人员纳纳入项目组织织架构，构成成项目现场组组织管理机构构注重主要人员员资质，在10人的监理配置置中仅2个为监理员，，其他均为工工程师及以上上总监同时又是是项目副经理理，增强监理理管理力度监理人员中测测量、安全为为专职设置现场及环境调调查考察设计文件分析析质量保证体系系协助制定分判判计划施工组织总体体方案关键质量控制点设置现场七通一平平材料设备使用用量计划项目成本分解解进度计划协助分包合同同策划及招标标协助分包合同同签订组织施工图会会审施工技术方案案审定工程预算现金流量计划划采购招标及合合同采购计划现场测量和定定位总平面设计临时设施、警警卫质量控制分包合同协调调与管理进度控制技术管理成本控制资源管理标化现场管理理验收交付安全管理保修及运行管管理公司目标二、项目管理工作作总流程图纸自审、交底，总结项目特点现场踏勘，调研市政配套、总结项目特点工程组织策划划施工图1121.1、采购分解划划定范围和项项目***项目二、项目管理工作作总流程1.2根据采购范围围和项目制定定采购计划（（工程、项目目、成本、采采购联动）二、项目管理工作作总流程合同名称招标时间定标时间合同预计金额2-6栋总包合同

2组团景观工程

1-6栋铝合金门窗工程

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2.1招标成本分解解至合同分解合同后，，责任到人并并与合同超支支审批管理衔衔接二、项目管理工作作总流程2.2策划成本到项项目成本贯穿策划划书中六大部部分二、项目管理工作作总流程“☆”表示主主要负责；““○”表示配配合实施二、主要管理人员员职责矩阵项目经理主控控，专项组协协助的职责要要求职责工作内容监理纳入项目目组织管理体体系，充分调调动监理工作作积极性项目从开始到到结束，矩阵阵式管理职责责划分清晰明明确测量、安全监监理人员需专专职设置质量、成本、、采购、计划划的7项全系系统组织策划划全套施工图、、清单招标、、成本分解到到合同的组织织策划要求。。二、项目组织管理理机构——如何做？三、总平规划划篇三、总平面管理策策划基础、主体、、装饰三阶段段，分别编制制1、施工区封闭围墙2、施工区与入住区分隔3、临时设备及加工厂4、施工机械布置5、污雨水收集排放6、施工主次道路7、施工水、电市政接口排水沟、沉沙池节点做法明确道路宽度、各项材料做法提前规划，提提前沟通，有有利于公司各各部门理清思思路，达成共共识作为合约策划划的重要依据据，可以有效效地控制成本本：总平面管理策策划中的内容容基本都与造造价相关，这这些内容均要要在相应的合合同中体现，，例如，临时时施工道路宽宽度、断面做做法；机械型型号规格、布布置要求；材材料堆场面积积、做法等内内容应作为招招标重要依据据，并且在招招标时明确与与造价相关的的内容，可以以有效地减少少施工过程中中的措施签证证，便于成本本控制作为现场安全全文明管理的的重要依据：：总平面管理策策划作为主包包合同的附件件，明确了雨雨、污水排放放方式、沉砂砂池、洗车池池、排水沟具具体做法等安安全文明措施施，以上内容容主包单位均均在措施费清清单内逐项报报价，项目部部要求主包单单位落实安全全文明措施时时，既有具体体项目、做法法又有相应清清单造价，具具有较强的执执行力三、总平面管理策策划总平面管理策策划是工程管管理策划最重重要的内容之之一，也是最最具“含金量量”的部分。。合理、前瞻瞻性强的总平平面管理策划划可以有效地地降低项目成成本，保证项项目发展进度度为什么要由我我们做？三、总平面管理策策划——如何做？总平图规划布布置内容：基础、主体、、装饰三阶段段总平布置图图设备（塔吊、、施工电梯型型号）、材料料、临时设施施及做法封闭施工围挡挡及做法施工主次道路路设置及工程程做法临时电施工组组织设计及平平面布置图临时给排水平平面布置图及及节点做法示范区平面布布置图场地布置和安安全文明措施施做法工程清清单项目总平布置置纳入工程量量清单招标并并作为合同附附件，控制招招标成本根据项目特点点，分析永久久道路作为临临时道路的可可实施性，节节约成本总包进场前准准备工作充分分，利于开工工组织的衔接接四、进度策划划篇四、工程进度管理理策划三版项目组织织开发计划①在取得项项目《建设用用地规划许可可证》后，组组织编制第一一版《项目发发展进度计划划》，对各分分期分区进度度计划进行编编排，重点是是对销售示范范区设计、分分判、报建、、施工、销售售等进度节点点进行安排，，其中销售示示范区施工图图出图、施工工许可证办理理、主体分判判及开工时间间等关键节点点将作为进度度考核目标来来力保完成。。②在取得《建建设工程规划划许可证》后后，组织编制制第二版《项项目发展进度度计划》，结结合前期计划划实施情况对对销售示范区区后续节点进进行调整，并并对后续各期期设计、分判判、报建、施施工、销售等等进度节点进进行安排，其其中销售示范范区达到对外外开放条件的的时间节点将将作为进度考考核目标来力力保完成。③销售示范范区工程达到到对外开放条条件后，编制制第三版《项项目发展进度度计划》，结结合前期计划划实施情况对对售楼区后续续节点进行调调整，并对后后续各期设计计、分判、报报建、施工、、销售等进度度节点进行安安排，其中售售楼区竣工、、入伙将作为为进度考核目目标来力保完完成。四、工程进度管理理策划通过编制《项目发展进度度计划》、《出图、定样、、分判及甲供供材进场计划划》、《施工总进度计计划》等进度计划，，来对设计出出图、合约分分判、报批报报建、现场施施工的搭接顺顺序、工作内内容、时间安安排等方面进进行整体策划为什么是策划划，而不是计计划？对如何促使进进度计划在项项目开发过程程中按期实施施的进度管理理控制措施进行预先安排排施工图审查完完成后，再进进行总包招标标；主体60天、桩基30天、装修40天、园建绿化化40天、室外道路路管线25天，预留合理工程程量清单招标标周期。对施工单位进进度计划进行行审查，以保保持施工工程程中资源投入入的连续性和和均衡性，避避免人力、物物力的运用不均衡或浪费费，确保工程质质量和施工安安全。三版计划计划划根据输入条条件的改变，，及时调整确保可交圈、、可参照、可可执行四、工程进度管理理策划——如何做？招标策划准备备充分，确保保招标工作精精细化实施三阶段计计划调整和审审批（用地证证、规划证、、售楼区开放放）出图、定样、、合约分判及及甲供材计划划示范展示区开开放计划，并并单独招标或或直接委托计划实施保障障措施（组织织、技术）明确招标合理理周期，招标标工作在全套套施工图审查查完成后规划方案阶段段进行土方平平衡设计，土土方平衡设计计完成后，进进行土方工程程招标，使土土方工程成本本最优。五、质量策划划篇五、工程质量管理理策划项目经理技术组办公室质量管理组合同管理组计划及工程管理组安全监督组各工程小组或专业地产公司、设计方、质监站、监理1、质量管理体体系及职能分分工“☆”表示主主要负责““△””表示配合实实施项目经理负责责，专项组各各负其责的模模式五、工程质量管理理策划2、工程质量控控制点五、工程质量管理理策划4、土建质量控制要点节约工期、降低成本:基础砖胎模的施工方案地下室大体积砼施工：掺用JMⅢ抗裂防渗剂保证工期：高层楼层模板配备四套，竖向结构模板配备两套，核心筒模板配备两套外模和一套内模安全施工：高空支模，本工程有9米架空层，施工复杂。模板的支撑体系选择十分重要。实际施工时，要根据工程情况编制详细的施工方案。3、工程质量重重点控制环节节针对工程概况况中特点和难难点描述，制制定相应的控控制措施。质量控制措施施，均与成本本和招标相关关配套安装工程程涉及专业多多、专业强、、特殊性能要要求高的特点点，要求指定定专业队伍负责责施工，专业业人员负责协调、管理和和统一安排以以保证施工质质量管道安装结合合项目条件安安排安装顺序：先大管，后后小管；先主主管，后支管管。当管道交交叉中发生矛矛盾时，应按按下列避让原则：小管让大管管；有压力力管道让无压压力管道；一一般管道让让保温管道；；支管道让让主管道消防水系统重重点是做好管管道防腐；防排烟、通通风系统要注注意风管连接接处的密封处理；所有设设备全部采用用减震器和柔柔性街头连接；边长大于1M的风管用用静压筋的办办法加强风管管强度，降低噪声；防火阀、调调节阀要单独独设置支吊架5、配套安装控控制要点五、工程质量管理理策划质量策划出发发点必须立足足于项目，不不同项目的情情况不同，质质量策划的重点及难点不不尽相同；同一项目的的不同发展时时期，质量策策划的重点及及难点不尽相相同在各项招标工工作开始之前前，将项目的的做法及特别别要求以招标要求的方式提出。。提前以合同同条款的形式式固定下来有有利于成本控控制和现场实实施对重要部位及及关键工序，，要求施工单单位报送专项项施工方案，，由技术小组审核核通过后方可进进行施工，，在技术层面面避免安全或或质量事故的的产生以样板引路保保证建筑产品品功能及效果果的前提下，，尽量避免因设计调整或或施工整改带带来的大面积积返工和损失要求所有的工工序开始前和和结束后，必必须报监理工工程师检查验验收。并将施施工验收及工工序控制与进度付款结结合起来，付款时时附上各控制制表格签字情情况，对未按按以上要求办办理或违反上上述规定者，，拒绝付款对重要部位及及关键工序，，均由项目部部经理/副经经理、技术负负责人、总监监/副总监、、各专业工程程师会同施工工单位组织联合验收。五、工程质量管理理策划质量策划重点点：五、工程质量管理理策划外墙全剪力墙墙设计无剪力墙砌筑筑部分全防水水施工要求窗洞四周全砼砼结构的设计计窗洞塞缝、剪剪力墙螺栓洞洞封堵设专人人施工并旁站站验收。防漏专项控制制措施：有重重点、有专人人、有旁站验验收防裂专项控制制措施：停点点验收斜顶砌或预留留后塞缝前后后验收挂网、灰饼的的验收分层抹灰的验验收润水养护验收收。五、工程质量管理理策划——如何做？建立质量保证证体系，明确确管理职责。。根据项目特点点梳理项目质质量策划的重点及难点；配套安装工程程需进行专项配套组织织策划（明确专业队队伍、负责范范围、工艺要要求和管线调调整后的施工工要求）将项目的做法法及特别要求求以招标要求的方式提出，，并签入合同同条款对重要部位及及关键工序，，要求施工单单位报送专项项施工方案，，由技术质量小组组审核通过后方可进进行施工。。专业人做专业业事：堵螺栓洞、、门窗及顶砌砌塞缝、浇水水养护、配套套安装后周边边封堵建筑产品功能能及效果样板板引路，施工工工序样板引引路工程质量、施施工验收及工工序控制与进度付款结结合起来重要部位及关关键工序，均均由项目部负负责人、质量量工程师、总总监、各专业业工程师会同同施工单位组组织联合验收六、成本策划划篇六、工程成本管理理策划南区37栋外走廊结构构设计净距1.2m，抹灰后宽度度不符合规范范要求25、26、27、37栋架空层出入入口在阳台下下未设计防坠坠落雨棚，后后增加雨棚建筑设计变更更前后未及时时并充分的跟跟其他专业协协商，导致因因设计变更产产生冲突导致致返工；1、签证变更控控制对以往同类项项目施工、设设计、合约、、成本管理的的经验进行了了全面的总结结，并针对当当前项目提出出了改进要求求，预控变更更签证的成本本发生。将各项措施的的成本确定下下来；为清单单招标等后续续工作打好基基础；在工程策划的的各个环节考考虑成本的优优化与节约，，避免与减少少浪费；2、成本采购策策划目标六、工程成本管理理策划——如何做？3、成本采购策策划的前提工程管理策划划的团队。人人员构成中有有资深的成本本、采购人员员参与；参与与人应为部门门首席类的最最高技术岗位位人员；《成本（采购））策划要点表表》作为工作与审审核的依据；；清单招标就现有前20项设计缺陷，，在开工前对对图纸进行审审核修改1、设计缺陷控控制4、完成成本采采购策划的具具体动作目标成本分解解；目标成本本在编制完成成后，分解至至采购策划的的每一份合同同，作为采购购工作的目标标；参与根据《成本（采购））策划要点表表》的全过程策划划；根据《策划》编制招标清单单；六、工程成本管理策策划——如何做？5、完成成本采购购策划的保证措措施参与工程采购策策划的计划和流流程制定；确定参与工程管管理策划的人员员；编制《成本策划要点表表》；加大现场成本管管理人员在项目目部的考核比重重，最高可调整整至60%合理的采购招标标周期七、安全文明策策划篇安全与质量同步步：质量与安全工工作，交互作用用，互为因果。。安全第一，质质量第一，两个个第一并不矛盾盾。安全第一是是从保护生产经经营因素的角度度提出的。而质质量第一则是从从关心产品成果果的角度而强调调的，安全为质质量服务，质量量需要安全保证证。施工过程哪哪一头都不能丢丢，否则，将陷陷于失控状态。。安全与进度互促促：施工中违背客客观规律，盲目目蛮干、乱干，，在侥幸中求得得的进度，缺乏乏真实与可靠的的安全支撑，往往往容易造成不不幸，不但无进进度可言，反而而会延误时间，，影响施工，进进度应以安全做做保障。安全与效益同在在：安全措施的实实施，会不断改改善劳动条件，，调动员工的积积极性，提高工工作效率，带来来经济效益，从从这个意义上说说，安全与效益益完全是一致的的，安全促进了了效益的增长。。在实施安全措措施中，投入精精打细算、统筹筹安排。既要保保证安全生产，，又要经济合理理，还要考虑力力所能及。为了了省钱而忽视安安全生产，或追追求资金盲目高高投入，都是不不可取的。七、安全及文明施工工管理策划安全文明策划仅仅仅是规范施工工现场的安全作作业环境和内外外形象呢？七、安全及文明施工工管理策划安全生产领导小组项目经理项目技术负责人项目副经理项目总监工程管理组工程管理组各施工单位工程管理组工程管理组1、组织架构安全管理三级体体系：公司安全生产产领导小组作为为公司安全制度度与实施标准的的审批、督察、、协调保障机构构，并负责开发发项目应急事故故的指挥决策；；发展管理部作作为项目安全与与文明实施的专专职管理部门，，代表公司组织织定期检查交流流与系统提升；；项目部作为项项目安全与文明明的日常管理部部门，直接对项项目安全文明管管理效果负责将安全文明管