知名地产建筑设计部成本培训讲义

谈谈万科CostManagementDep.—的成本(成本培训系列之设计版)关于成本的几个概念万科成本管理的一些手法设计－成本之配合探讨

题纲一、成本是虾米？1.通俗的说法：2.正规的说法：

成本是企业在产品生产、经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。关于成本的几个概念建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。关于成本的几个概念二、万科的成本构成关于成本的几个概念序号成本科目一土地获得价款三主体建筑工程费二开发前期准备费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境工程费七配套设施费八开发间接费1.土地获得价款：交给人民政府的地价、市政配套设施的使用费、红线以外道路、水、电、气、通讯等建造费、地块内各种建筑物的拆迁及苗木补偿费用。2.开发前期准备费：土地勘测勘察费、设计费、政府说要交但可以少交或不交的费用、水电煤气增容费、临时设施(道路、围板、办公室)建造费、场地平整(土方平衡)、临时水电费用。关于成本的几个概念3.主体建安工程费：基础、柱梁板、墙、门窗、装修、给排水、消防、暖气、天然(煤)气、开关插座、电灯、电话、电视、宽带、对讲、电梯等的费用。4.社区管网工程费：园区内的给排水、消防、暖气、天然(煤)气、电气、智能化系统等管线、设备的费用。关于成本的几个概念5.园林环境工程费：园区内花花草草、山山水水、道路、广场、雕塑、围墙、儿童玩具、灯具、背景音乐、标识牌、垃圾桶、坐椅等的费用。6.配套设施费：居委会、派出所、托儿所、小中学、设备房、会所、游泳池、球场、公交站等的费用。关于成本的几个概念7.开发间接费：工程管理费、销售设施建造费用(样板房、售楼处、广告牌、临时销售环境）、银行利息、物业基金、空房物业管理费。关于成本的几个概念

以上是万科项目开发成本构成，把公司的管理费用、营业(销售)费用、财务费用包含在内就构成项目全成本。关于成本的几个概念三、设计计大师的的成本意意识？1.我们们是干啥啥的？关于成本本的几个个概念非也！房房地产商。政府机关关？慈善机构构？设计院？？2.万科科的理念念关于成本本的几个个概念省钱等于赚钱成本管理不等于省钱成本管理理的宗旨旨：以经济合合理性最最大的成成本提升升产品的的竞争力力，并形形成行业业成本优优势。关于成本本的几个个概念产品观？在一定成成本前提提下为客客户提供供最大化化的价值值3.价值值VS价格关于成本本的几个个概念性价比Satisfaction＝＝Value/CostVCVC⇒V⇒CVCVC如何S？关于成本本的几个个概念4.有效效成本VS无效成本本YC:能形成有有效产品品或提升升价值、、促进营营销有积积极作用用的成本本费用。。WC:房地地产项目目实施过过程中产产生的对对形成产产品、提提升价值值、促进进营销没没有作用用，属于于费用浪浪费的成成本。关于成本本的几个个概念设计环节涉及及的无效成本本原因现象事例设计失误拆除和重建后期加固与补强花城中央步道种植池500高拆除改为300高由拆除改为200高。设计保守经济性不合理多层建筑假设在砼含量合理前提下，其合理的钢筋含量为55kg/m2，最终设计量为70kg/m2。则可认为其中15kg/m2的钢筋用量为无效成本。设计效果把握不准拆除与重建花城一期别墅外墙涂料更改颜色，费用增加57.3万元。城花项目部展示厅第一次装修与设想风格不协调，拆除、重新装修，约10万元。事例均由武汉汉公司提供关于成本的几几个概念原因现象事例设计变更下达不及时拆除与重建金洋公司在已施工阳台栏杆190米后，接到设计变更要求拆除，金洋公司提出了18620.00元的赔偿要求，经协商，赔偿其1万元。材料、施工工艺选择不当拆除与重建花城一期室外空调百叶、栏杆锈蚀严重，可能发生全部更新费用。多工序设计图矛盾拆除与重建一期牡丹苑、百合苑给水井设计在私家花园中，后拆除。信息沟通不畅资金浪费城花营销大厅增加大量费用采用清水砼，但装修设计中，又进行大面积吊顶，使清水砼没有发挥效果，造成浪费。事例均由武汉汉公司提供一、责任成本本1.为何成本管理的一一些手法将目标成本按按照设计、工工程、项目发发展、营销、、成本等不同同责任主体进进行划分，通通过技术经济济指标的目标标设定、执行行和考核，来来保证整体成成本的合理性性和先进性。。目的：令全员实施自自觉的成本管管理行为。2.设计部门门责任成本成本管理的一一些手法目标：1、建造内容容、建筑形式式合理化2、结构指标标合理化及施施工图质量构成：序号项目反馈指标目标1设计费每M2设计费目标成本2施工图设计每M2钢筋含量、每M2砼含量3设计变更变更造价比率≤3%4园林环境费每M2园林环境费、总成本目标成本二、设计中的的成本管理成本管理的一一些手法1、几个原则则：从公司经营角角度考虑新产产品新技术应应用；经过一定时间间(一、二、…期)的市场培育和和客户引导后后，获得客户户的认同，不不降低项目选选择常规产品品和技术的利利润率。新技术和新产产品应是成熟熟的、可靠的的，不应给公公司后续经营营带来潜在的的风险和成本本。如新型防防水材料。二、设计中的的成本管理成本管理的一一些手法功能、效果与与经济性平衡衡；建筑立面造型型的美观性与与经济性武汉的铝合金金窗台板瓷砖铺贴方式式工作过程的合合理性合理安排设计计周期。园建设计时即即确定材料样样板，避免施施工中定样。。二、设计中的的成本管理成本管理的一一些手法２、几个方面面：小区规划配套设施面积积住宅的平面布布置住宅的单元组组成、户型和和住户面积住宅建筑结构构的选择……成本管理的一一些手法3、几个指标标：容积率建筑占地面积积单方钢筋含量量单方砼含量窗地比建筑周长面积积比层高……成本管理的一一些手法4、几个阶段段概念设计阶段段地质条件对规规划布局的影影响沼泽地上建房房子？避开水水塘等软地基基区域标高对土方的的影响±0.000标高、道路环环境标高、基基础埋深配套设施位置置对管线的影影响水泵房、配电电房、煤气调调压站、控制制中心等成本管理的一一些手法配套设施的合合理配置卖不掉的会所所－万科的资资产物业公司的合合理需求亮化工程？落落叶大道？减减少后期维护护成本不计面积的建建筑物架空层－被人人遗忘的角落落成本管理的一一些手法实施方案设计计阶段层高的选择每增加0.1M，增加该层造价价的3~5％外墙门窗的面面积－“窗窗地比”再大些？武汉花城一期期情花0.23武汉城花一期期情花0.28铝合金窗350元/M2【提问】窗户大了，好好处？缺点？？要求：从客户户角度考虑(0.28-0.23)×350元元/M2＝？17.5成本管理的一一些手法停车方式的选选择露天？首层架架空？建筑物物地下车库？？独立地下车库？人防防地下室车库库？半地下车车库？结构体系的选选择基础：天然地基、复复合地基、筏筏板、预应力管桩、人工工挖孔桩、灌灌注桩主体结构：矩形框架、异异形柱框架、、框架短肢剪力墙、框框架剪力墙、、剪力墙、户型平面优化化墙柱布置柱、梁截面的的确定成本管理的一一些手法调整前调整后例：广州公司司平面结构体体系优化成本管理的一一些手法施工图设计阶阶段合同管理将细化的成本本指标、配合合要求、进度度要求、奖罚额度在合合同中予以明明确，宜多奖奖少罚。结构设计复核核从结构计算书书入手，重点检查配配筋值以前优化的成果在在本期需体现现广州花城二期期一部分户形形与一期相同同、相近，这这部分的结构构布置优化已已在一期完成成。但有些新新户形却不得得不重新面对对优化问题。。经商谈，设设计院最后大大部分接受了了我方意见。。成本管理的一一些手法室外管网的CSD图(CombineServiceDrawing)将室外各种管管网与景观图图进行综合，，消除各种冲冲突隐患。避免各种管网网间距的冲突突，避免绿化化树木根系对对管网的潜在在破坏，同时时调整管网避避免井盖对路路面的不雅影影响。成本管理的一一些手法景观设计阶段段武汉公司景观观设计成本控控制过程1.制定目标成本本2.撰写《××项目园林环境境设计成本指指导书》3.设计管理部、、成本管理部部共同提交设设计任务书4.签订委托设计计合同(含合同正文、、附件：《××项目园林环境境设计任务书书》、《××项目园林环境境设计成本指指导书》)5.审阅方案设计计阶段的技术术及经济文件件成本管理的一一些手法6.设计单位位调整设计7.讨论确定定景观分区，，确定分区目目标成本8.审阅扩初初设计阶段的的技术及经济济文件9.审阅设计计单位提交的的《××项目目园林环境预预算书》，并并向设计单位位反馈《×××项目绿化工工程预算书》》、《××项项目技术经济济意见书》10.设计单单位调整设计计，出正式图图纸11.设计部部委托深化设设计及其预算算书12.根据招招标结果，设设计部按目标标成本调整设设计成本管理的一一些手法景观设计成本本控制的方法法按景观的营销销价值高低分分区域设计和和控制。提供常用铺装装材料和苗木木价格给设计计公司。将常用道路、、铺装、结构构构造做法进进行优化、固固化，并提供供给设计公司司。对于景观设计计中的桥、水水景等结构设设计必需进行行复核。设计－成本之之配合一、成本测算算在可行性研究究、设计的各各阶段与成本本部共同进行行成本测算，，提供测算所所需设计指标标。设计提供各阶阶段成本测算算的依据时，，应考虑测算算的需求，必必要的数据必必须准确。可售面积与建建筑面积的关关系。可售面积的计计算应尤其准准确，政府提提供的可售面面积要进行复复核。设计－成本之之配合二、设计阶段段成本控制共同开展积极极的方案优化化工作。如外墙保温体体系研究、材材料替换等。。共同对材料布布品进行选样样。协调与设计院院沟通，共同同开展施工图图设计中的结结构优化。按时、保质提提供完整的施施工图纸。设计－成本之之配合三、设计变更更控制设计变更需要要经过成本部部的测算方可可发起审批，，审批后方可可实施。客户变更需慎慎重。一、项目设计计管理项目设计计划划的偶尔顺延延？项目设计周期期的安排，怎怎么合理？图纸的质量咋咋就不对劲ni？武汉四季花城城一期原计划划2001年年4月10日日方案发标，，7月10日日完成施工图图，实际施工工图于12月月中下旬才陆陆续完成，致致使施工单位位在施工现场场闲置半年。。探讨探讨东莞项目3月29日计计划4月10日出图4月7日出图图时间改为4月15日4月12日，，因规划调整整，出图时间间改为4月15日出示范范区图纸(9600M2)，其余图图纸25日完完成，图纸问问题依然较多多。南昌花城北地地块1A区原原计划施工图图设计时间为为3月15日日至4月30日，实际从从3月底才开开始，原因是是在标准化版版本的选用上上花费了时间间。结果实际际设计周期短短导致4月30日图纸错错漏问题较多多，对后续清清单招标和结结算造成不小小影响。二、设计变更更管理轻舞飞扬的设设计变更？为什么设计变变更需要审批批？探讨三、标准化设设计和后续工工作的关系设计标准化了了，清单编制制、施工呢？？标准化设计能能否使后续部部