洛阳广场项目开发及物业发展报告含经济评价

洛阳xx广场项目终稿

汇报稿终稿汇报主要内容一、二期的关系处理2两种方案的经济评价3项目风险及防范4一期住宅的物业发展建议1项目发展战略与定位回顾项目发展战略

建立豪宅标准，引领区域中心化，打造城市第三极项目客户定位

以洛阳顶端财富人群为核心客户，同时关注高端置业人群项目形象定位

洛阳首席都心大宅房地产市场回顾：1、洛阳房地产市场进入上升通道。产业发展带动大批有支付能力的高端置业人群，他们是市场上最活跃的财富阶层。2、新区住宅逐渐放量，在未来2年内供给增加，产品同质化趋势较严重，竞争激烈。3、在这样市场背景之下，如何从竞争激烈的市场环境中突围而出，尽可能多的占有客户资源，是本项目需要考虑的主要问题物业发展建议的原则我们要把“洛阳首席都心大宅”的定位落实到建筑单体、社区环境、配套配置等方面，项目定位作为一条主线贯穿物业发展建议始终。城市豪宅体系的打造毫无疑问将增加成本，将钱花在刀刃上，真正能触动客户的购买欲望，适度控制成本首席都心大宅——构建洛阳城市豪宅价值体系一.身份感豪宅品相。品质感立面、标志化屋顶豪宅标签。社区标志物、个性化门牌、精装修大堂城市豪宅价值体系放大的建筑尺度，奢侈的功能空间三.专属感二.稀缺感水社区精装修王座智能化配置，别墅级享受DIS系统VIP水晶会所，俱乐部会员专属权益管家式服务123456789项目物业发展重点和策略立面形象1.建筑风格

2.立面材质选择

3.标识感强的屋顶造型1.精装修大堂身份感稀缺感专属感户型设计社区环境配套配置1.打造水社区1.DIS系统1.户型设计能体现奢侈的空间尺度1.精装修王座

1.VIP水晶会所

2.管家式物业服务1.智能化配置公共空间1.社区标志物

2.个性化门牌

1.双大堂设计物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置建筑风格立面材质屋顶造型建筑风格：建议采用新古典主义风格，整体挺拔现代、沉稳大气，富有品质感远观棕榈泉歌德风格顶部设计立面形象棕榈泉总体建筑风格显示贵气、内敛、稳重、品质感风格不要显得过于现代，一些现代的、刚性的建筑符号不要过多，讲究材质，显示贵气外立面标识感强，同周边环境形成鲜明的对比,工整的图案化形成视觉冲击力示例：ARTDECO风格立面材质：采用面砖与石材的结合，提升项目价值感立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受，并通过不同材料的穿插运用强化部分材料的质感。材料的使用上要强化对比。建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显。步行时视线向下偏离10°，因此需要强调建筑底面处理。北京珠江帝景立面形象屋顶造型型：标识识感强的的屋顶造造型，突突显整体体形象本项目周周边高层层楼盘较较多，独独特新颖颖的屋顶顶造型能能够突显显本项目目整体形形象可以配合合顶部灯灯光，强强调都市市感，归归属感屋顶标识识感很强强，但在在设计时时要考虑虑建设成成本，以以及由于于屋顶较较复杂施施工期建建筑物迟迟迟不能能脱外装装立面形象象物业发展展建议立面形象象物业发展展建议建筑单体体户型设计计公共空间间社区环境境园林景观观DIS系系统配套配置置水晶会所所商业配套套物业服务务高端配置置建筑尺度度精装王座座精装建议议建筑尺度度：现有有的户型型设计功功能空间间完备，，空间尺尺度开阔阔，分区区合理，，体现出出豪宅居居住的奢奢侈感C户型：：183平米高层住宅宅情景化化——户户户观景景带书房的的主卧套套间4.6米米宽厅设设计宽大观景景阳台电梯直达达前厅带书房的的主卧套主仆分开开入户超大观景景阳台电梯入户户户型设计计精装王座座：选择择景观最最好、楼楼层最高高的1号号楼进行行精装修修，作为为本项目目的王座座，树立立价格标标竿，制制造稀缺缺产品1号楼景景观最好好，正对对中央广广场，并并且29层的高高度是项项目中最最高的，，通过精精装修奠奠定1号号楼王座座的地位位，以此此作为价格标竿竿拉升项项目价格格。市场上没没有精装装修产品品，产品品全部精精装具有有一定风风险性。。因此暂暂定只对对1号楼楼进行精精装修，，其他楼座座向客户户提供菜菜单式装装修，提供三三种风格格档次装装修，客客户可以以自行选选择。标竿产品品户型设计计精装建议议：与项项目新古古典主义义的气质质相符，，同时体体现出业业主的个个性化。。精装原则则：1、项目目户型亮亮点的充充分演绎绎和展示示；2、有效效利用客客户感官官取向，，以展示示为主，，根据客客户群的的需求确确定风格格形象；；精装建议议：1、与项项目整体体气质相相符，可可采用ARTDECO风格格或新古古典主义义风格2、采用用统一的的硬装修修风格，，在软装装饰方面面采用菜菜单式供供客户选选择，以以满足业业主的个个性化需需求户型设计计推荐风格格一：ARTDECO风风格特点：呈现工业业文明所所崇尚的的简洁和和机械美美同时表现现出古典典主义的的奢华和和繁复代表项目目：NAGA上上院户型设计特点：具有凝练的美，既既具有传统建筑之之美感，又融汇现现代科技之““灵性”，吸纳了了古典建筑的比例例和色彩，摒弃了了传统欧式的繁复复雕刻和线条，吸吸收了现代建筑的的简洁和科技手段段，摒弃了工业化化社会中的冰冷和和千篇一律代表项目：星河湾湾户型设计推荐风格二：新新古典主义风格物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置大堂精装双大堂设计大堂精装：挑高的的精装修大堂，并并提供休憩和会客客空间，提升项目目形象和业主尊贵贵感把钱花在业主看的的到的地方，既提提升了项目品质，，又相对节约了建建设成本精装修大堂，提升升业主的尊贵感在大堂内设置休憩憩区，摆放沙发、、茶几等家具，便便于访客在等侯时时临时休息，提升升业主的身份感香蜜湖一号棕榈泉公共空间双大堂设计：为业业主建立专属通道道双大堂设计，建立立业主专属通道智能直达电梯，只只能进入自己的户户型单位，增强了了私密性与安全感感通过部分简单装修装饰，改变地下室的简简陋形象，设置部部分封闭的车库，满足高端客户的的特殊需求。地下单元大堂：体现项目的豪气，，以及居住的情调调，业主的身份。。公共空间入户大堂汽车大堂双大堂示意图物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置打造水社区：水是是环境景观设计要要点，是社区的魂魂水象征着财气、灵灵动、生态，在高高端客户的认知中中，水能聚财，因因此它也是豪宅的的必备要素我们项目的水源是是洛南的“水头””，洛河水经过的的第一个高端住区区，位于“上水””的位置，水可以以被我们用来做足足文章新区多数住宅开始始关注水景，注重重大面积水景的打打造。但这些景观观大都缺乏变化和和活力，水资源很很少为项目带来增增值以水为魂，移步换换景，精心打造””水社区”园林景观现有规划方案设计计了集中的中心园园林，有利于打造造有冲击力的集中中开放空间，但水水主题还需强化，，体现出景观的层层次性园林景观增加核心水景与散散水园林，共同组组成极致的景观体体验考虑到日后的维护护成本，增加散水水园林体系设立标志物加强设计感园林景观水社区之灵动的水水景：采用小型喷喷泉和叠瀑，让水水动起来，打造灵灵动的水景叠瀑和喷泉相结合合，既体现了水景景园林的气势，又又做出水的活力。。园林景观水社区之水岸互动动，拉近业主与水水的距离，增加项项目的亲水性水是可以近距离观观赏的、可以嬉戏戏的在水岸增加木栈道道、座椅等设施，，方便业主的停留留和观赏水景利用小品精心点缀缀水岸，打造风情情水岸步入式喷泉，成为为儿童嬉戏的娱乐乐场所园林景观水社区之景观造型型——充分考虑维维护成本和枯水季季效果结合硬质铺地，枯枯水季节可作为休休闲广场园林景观园林层次之植被：：不同的植被和树树种，高低错落的的形式，打造立体体的绿化空间以树木、灌木、草草地营造出项目的的绿化层级多层次的园林绿化化可以舒缓空间高高层比例尺度，调调节硬景与软景分分配比例园林内部移植少量量原生态的植物，，形成园林节点标标竿。丰富的树冠，高层层住宅往下看，景景观视野不全是高高层建筑体，调节节空间的张驰、层层次园林景观园林层次之空间：：通过下沉广场及及垒坡等形式，增增加地势起伏，放放大园林的空间感感中央围合部分下卧卧形成下沉式广场场，增加园林的空空间感，增强园林林景观的视觉冲击击力。通过堆坡和下沉制制造出上下起伏的的园林地势，增加加园林景观的形式式变化。室外游乐设施与绿绿地的结合园林景观物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置社区标志物：独特特的社区标志物树树立领袖型项目形形象入口可以直接与区区域的标志性公共共空间—广场或集集中水面相联接，，体现出宏伟的的气势，形成视觉觉的冲击。大尺度的社区入口口标定领袖性项目目地位，与区域内内同质化的项目相相区别。北京珠江帝景北京棕榈泉DIS系统确立边界：项目四四至处用绿植、护护栏等界定边界，，建立私家领地感感豪宅领地专属感必必不可少，需要与与外部地块产生区区隔，以保证业主主对私密性、专属属感的要求建议在护城河岸用用草坡、绿植和栏栏杆进行区隔。统统一绿植，通过内内外植被变化来标标识界限。护城河市政道路建议河岸用绿植以以及栏杆进行区隔隔建议用草坡以及部部分绿植进行区隔隔DIS系统门牌标识：符合豪豪宅的奢华感在每户的门外放置置特有的标识石牌牌，标明业主身份份，体现尊贵感门口悬挂做工华贵贵的铜质门牌，替替代传统门牌，符符合豪宅的奢华感感。DIS系统道路铺装：统一的的道路地面及铺面面，在节点铺装时时加入社区标志物物DIS系统统采用统一的的道路地面面，加强社社区意向，，同时在铺铺装中可加加入社区LOGO，，加强项目目的领地感感。物业发展建建议立面形象物业发展建建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置会所对于本本项目的意意义1.提升升项目整体体形象和档档次。高端的会所所配套可以以提升项目目的档次和和价值。项项目定位于于“洛阳首首席都心大大宅”，会会所作为““洛阳城市市豪宅价值值体系”中中的一部分分，也承担担着树立项项目豪宅形形象的重任任。2.配合合销售展示示，促进一一期销售。。会所作为提提升项目价价值和形象象的特色配配套，配合合项目销售售过程进行行展示，让让客户看得得到未来的的生活场景景，能起到到促进销售售的作用。。3.提供供业主交流流的平台，，维护客户户。会所对社区区业主将实实行会员制制，这不仅仅是提供了了业主休闲闲、交流的的场所，同同时也是客客户维护的的一种方式式，为后续续的项目开开发提供条条件。水晶会所位置的选择择：建议保保持原位置置不变，水水系四周环环绕建议会所位位置保持原原有规划不不变，将水水系延伸到到会所南侧侧，形成会会所四面环环水的效果果。1.经营营管理角度度：目前的的会所位置置可以方便便一、二期期业主共同同使用会所所的配套功功能，利于于后期经营营。同时也也能兼顾到到会所未来来的外向性性经营。2.建筑筑风格角度度：结合一一期的“护护城河”，，可以打造造特色的四四面环水的的水晶会所所，从建筑筑风格上体体现项目的的与众不同同，同时也也能成为社社区的标示示性建筑。。3.工程程实现角度度：目前一一期工程已已经施工，，整体规划划的可调整整性有限。。会所水晶会所建筑特色：：一是结合合周边水系系，打造晶晶莹剔透的的水晶会所所会所四面环环水，因此此建议采用用晶莹剔透的的“水晶会会所”形式，能更更好的体现现项目高贵贵品质整体采用现代的建筑风格格；外墙、、屋顶、等等及部分室室内设施可可采用玻璃材质，使整个会会所的外观观晶莹剔透透，极富现现代气息，，尽显高端端品质建议部分使用弧弧形墙面及屋顶设计计，进一步步增强会所所的现代感感，减少转转角处通透透感的折减减水晶会所建筑特色：：二是增加加会所周边边的亲水设设施，使其其和周边环环境融为一一体，相得得益彰会所通过栈栈桥等平台台与一、二二期相连；；会所外围增增设亲水平平台和木栈栈道，增加加会所的亲亲水性以及及与水景的的融合性水晶会所功能设置：：原则上要要切合本项项目的豪宅宅定位，同同时兼顾后后期运营效效率会所功能选选取原则：：切合项目定定位便于后期运运营本项目中会会所承担着着树立豪宅宅形象、提提升项目价价值的功能能，需引入入1-2个标杆性功功能，以彰显首首席城市豪豪宅的高端端形象；考虑到会所所的后期运运营效率，，会所功能能设置以营利性较好好的大众消消费项目为主，以提提升会所自自身的盈利利能力；建议精选少少量高端功功能，以标标定形象；；以盈利性较较好的利润润型项目为为主，以保保证经营利利润。本项目会所所功能建议议：水晶会所项目筛选依依据——会会所常见功功能的经济济属性及价价值贡献序号相关科目经济属性价值贡献投资运营成本收益使用率a乒乓球、桌球少低高高后期盈利b门球、棋牌、阅览少低少高后期盈利c篮球、羽毛球、健身高低高高后期盈利d网球、壁球高高少高树立形象eSPA、高档餐饮、咖啡厅、茶座中中高高树立形象+后期盈利f游泳池、桑拿、迷你高尔夫、保龄球高高少低树立形象水晶会所本项目会所所功能建议议——2000平米米，主要包包括接待、、休闲、餐餐饮和康体体等四项功功能俱乐部服务内容类别内容规模（㎡）接待贵宾接待厅150休闲美容spa200咖啡厅150茶座150餐饮高档西餐厅500康体乒乓球和桌球150健身300游泳池400面积小计2000会所功能设设置参考北北京星河湾湾的四季会会和波托菲菲诺的会所所水晶会所物业发展建建议立面形象物业发展建建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置商业定位：为为豪宅提供配配套服务的生生活配套型商商业商业定位依据据：1、商业氛围围分析：一期期商业紧邻项项目北侧的太太康路，与二二期南侧紧邻邻的政和路相相比缺乏商业业氛围，经营营外向型商业业的氛围不足足。2、为一期住住宅提供配套套：社区周边边缺乏生活配配套，且豪宅宅社区需要有有自己的生活活配套设施，，因此一期商商业要为豪宅宅社区提供配配套服务：3、一期商业业与豪宅部分分的区隔较弱弱，若引入外外向型商业将将对豪宅形成成较大干扰。。因此建议发发展生活配套套型商业。商业配套业态选择：高高端餐饮、中中小超市以及及其他小型配配套商业业态建议：建议引进高端端餐饮、生活活型超市以及及干洗店、美美容美发店等等生活服务型型配套商业。。布局建议：东北角独栋商商业有较好的的昭示性和进进入性，建议议引入高端餐饮，作为项目会会所功能的补补充，除服务务社区业主之之外，还可服服务项目东侧侧政府部门的的政府招待西北角的独栋栋商业也有较较好的资源条条件，建议引引入中等规模超市市干洗店、美容容美发等小型配套商业业安排在1号楼楼底商内，主主要为社区业业主服务商业配套服务冲印店、美发店、干洗店……灯饰、床上用品店、家具装饰……家居高端餐饮（中餐、西餐）……餐饮中小型超市、便利店、音像店、药店…超市休闲花店、服饰店、宠物店…销售模式：建建议商业先进进行招租，二二期开盘时再再带租约销售售目前区域商业业氛围较差，，直接销售，，有一定难度度根据市场表现现，返租等能能够保证售后后一定期限内内投资收益的的销售方式在在价格和速度度上均有提高高商业配套因此，建议先进行招招租，二期开开盘后带租约约销售，既可保证销销售速度和价价格，又可以以根据需求引引入合适的商商家，促进一一期销售商业展示先行行：建议将配配套商业统一一包装，对未未来生活氛围围进行模拟，，促进住宅销销售住宅开盘时，，一期商业尚尚未入住，难难以展示社区区生活配套完完善后的生活活氛围建议对这些商商铺进行统一一包装，将可可能引入业态态的招牌、LOGO提前前展示出来，，对未来的社社区生活氛围围进行“提前预演”，以提高业业主对社区配配套的信心商业配套物业发展建议议立面形象物业发展建议议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置为每个单元设设置一个对接接人，为业主主提供贴心式式管家的一对对一服务物业服务家政服务送取洗烫衣物物庭院绿化维护护日常用品代购购订餐代送代聘家教、钟钟点工宠物短期托管管儿童看护住区服务房屋租赁专业工具出租租交通信息咨询询商务服务代订出租车票务代订复印传真代发信函场地租赁每个单元设立立一个物业管管家，作为物物业管理服务务公司与业主主的衔接桥梁梁，更好地为为业主提供物物业服务户式中央空调调、智能一卡卡通、可视对对讲系统，为为客户带来别别墅级的享受受高层智能直达达电梯可视对讲系统统智能一卡通户式中央空调调高端配置可视对讲智能一卡通，，出入社区大大门、地下停停车场、单元元门、电梯，，全部刷卡通通行，业主的的安全得到了了充分保证。。终稿汇报主要要内容一、二期的关关系处理2两种方案的经济评价3项目风险及防范4一期住宅的物物业发展建议议1一、二期物业业之间需要从从概念上整合合，形式上区区隔一期定位于““洛阳首席都都心大宅”，，已经奠定了了项目的高起起点和高价值值平台。二期地块的开开发需要在一一期的高形象象和高价值的的统领之下，，借助一期之之势。因此我们建议议：一、二期期物业在概念念上要整合，，不能进行严严格的区分。。二期地块的开开发意向，是是相对外向的的、开放的、、活泼的，这这里将成为项项目对外的活活力中心，但但也必定会带带来相对混杂杂的人群。一期豪宅相对对私密，为了了避免二期对对于一期豪宅宅的干扰，一一、二期地块块需要进行适适当区隔。我们建议：采采用软性隔离离，看似不刻刻意，但具备备实际效果概念上整合形式上区隔区隔方式———充分利用现现有水系，结结合草坡、绿绿植以及微地地形的打造，，实现软隔离离利用已有水系系将一期与二二期进行物理理上的区隔，，同时在水系系两侧种植乔乔木、灌木、、草坪，以隔隔绝视线并形形成更强的区区隔感同时可以通过过边界处微地地形的处理，，如在水系内内侧堆砌土坡坡等，加强软软性区隔的效效果这种绿化和水水系隔离，一一方面可以起起到区隔的效效果，同时也也能成为两侧侧高层单位的的景观，提升升价值。水系配合草坡坡、植被草坡、绿植、、驳岸造型绿植、道路绿植、水岸处处理一期：内城专属、私密、、安静的生活活区市中心的现代代豪宅社区之内的私私密空间外城：开放空空间内城：私密空间间过渡节点过渡带贵气的城市豪宅宅品相与社区充分相融融的立体水景富于活力与变化化的水社区身份感专属感稀缺感豪宅品相、豪宅标签(品质感立面，标志化屋顶；放大的建筑尺度，奢侈的功能空间；社区标志物，个性化门牌，精装修大堂)……DIS系统，VIP水晶会所，俱乐部会员专属权益，管家式服务……水社区，智能化配置，别墅级享受，精装修王座……大气的标识性城城雕二期：外城餐饮零售/服务艺术休闲娱乐异国风情的西餐厅为主，可以有各式各样的中式菜餐厅工艺品、饰品、家居用品酒吧、艺术工作室、咖啡厅、迪士高等品味餐饮文化鉴赏艺术参与休闲娱乐外向、开放、热热闹的综合区参与体验为主、、与外界充分融融合社区之外的活力力空间外城：开放空间内城：私密空间过渡节点过渡带终稿汇报主要内内容一、二期的关系处理2两种方案的经济评价3项目风险及防范4一期住宅的物业业发展建议1两种方案具体的的物业配比二期服务式公寓(含含底商)：50000平米LOFT公寓(含底商)：17000平米米独立商业：8000平米二期规模：75000平米总规模：195574.23平米二期服务式公寓(含含底商)：30000平米五星级酒店：30000平米米二期规模：60000平米总规模：180574.23平米以高形象物业，，提升项目总体体形象和价值；；其余地块尽量实实现高价值。充分挖掘地块价价值，实现高利利润；以可销售型物业业为主，保证资资金迅速回笼。。一期规模保持不不变：住宅：109249平米商业：9325平米会所：2000平米合计：120574平米方案一公寓+商业方案二酒店+公寓+商商业方案一测算前提提成本取费：地价、前期工程程费、基础设施施配套费取甲方方提供的数据按照甲方提供的的数据，一期住住宅建安成本2228元/平平米，精装修造造价增加1500元/平米考虑到二期外立立面档次略低，，服务式公寓建建安成本取2100元/平米米，LOFT建建安成本稍高于于公寓，取2200元/平米米建安费用，公公寓精装修费用用加300元/平米二期：服务式公寓(含含底商)：5万万平米LOFT公寓(含底商)：1.7万平米独立商业：8千千平米二期规模：7.5万平米总规模：195574平米销售价格：按照甲方的销售售目标，一期住住宅毛坯销售均均价3500元/平米，精装修销销售均价6000元/平米，按照市场场情况，商业销销售均价7500元/平米按照市场情况，，二期服务式公公寓销售均价4200元/平米，Loft销售均价5000元/平米，商业销售售均价8500元/平米价格半年增长率率6%方案一方案一总成本6.4亿元（不不含销售相关税税费）序号项目名称建筑面积（平米）单价(元/㎡)金额(万元）一地价

255.665000.00二前期工程费195574.23300.005867.23三建筑安装工程费

1一期住宅（毛坯）72171.052228.0016079.712一期王座（精装修）37078.183800.0014089.713一期商业9325.001500.001398.755会所2000.003000.00600.006二期服务式公寓(含底商)50000.002400.0012000.007二期Loft(含底商)17000.002200.003740.008二期独立商业8000.001500.001200.00

建安成本总计195574.232510.9749108.17四基础配套费195574.2346.00899.64五管理费用195574.2385.711676.25六不可预见费195574.2388.281726.54七合计（不含地价）195574.233030.9659277.83八开发成本195574.233286.6264277.83方案一除投入自自有资金1.5亿元之外，期期间需向银行贷贷款4亿元项目来源与运用用表（万元）自有资金来源：：已支付土地款款5千万元和中中央花园在2008年销售回回款1亿元

项目合计2007年2008年2009年2010年2011年

下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年一资金来源

15823722000140002391811393258263375116754105961经营活动产生的现金来源103237

79188393258263375116754105961销售收入103237

79188393258263375116754105962

筹资活动产生的现金来源

550002200014000160003000

2.1自有资金15000500050005000

2.2银行借款40000

170009000110003000

二资金运用

127449214021380723886113782628319996485658421开发成本投资642782077812207219729321

2营销费用1549

1191263875062511593销售税金及附加5709

438464142818669265864土地增值税3512

3512.455所得税5263

36781584.616借款本金偿还40000

2300017000

7借款利息支付(财务费用)71386241600135714671467624

三盈余资金307885981933215-45613755118984754四累计盈余资金

598792823839382141372603530788方案一开发周期期四年，净利润润1.58亿元元总投资=8.22亿元，净利利润=1.58亿元；税前投资利润率率=25.61%；税后投资资利润率=19.21%项目损益及利润润分配表（万元）序号项

目合计2007年2008年2009年2010年2011年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1销售收入103237

79188393258263375116754105962开发成本642782077812207219729321

3营销费用1549

1191263875062511594销售税金及附加5709

438464142818669265865财务费用71386241600135714671467624

6土地增值税3512

35127营业利润21051-21402-13807-15968-298522544307551557663388补前期亏损

2140235208511775416131618863

9利润总额21051-21402-35208-51177-54161-31618-86314713633810所得税5263

3678158511净利润15788

-35208-51177-54161-31618-863110354754方案二测算前提提成本取费：地价、前期工程程费、基础设施施配套费根据甲甲方提供的数据据取费按照甲方提供的的数据，一期住住宅建安成本2228元/平平米，精装修增增加1500元元/平米考虑到公寓立面面等造价略低于于一期豪宅，二二期公寓建安成成本取2100元/平米，另另加300元/平米精装修费费用；酒店成本本取7300元元/平米，其中中建安费用同住住宅2300元元/平米，室内内装修、装饰和和机电工程根据据五星级酒店经经验取费5000元/平米二期：服务式公寓(含含底商)：3万万平米五星级酒店：3万平米二期规模：6万万平米总规模：180574.23平米销售价格：由于酒店对项目目形象的提升，，故提高一期住住宅的销售价格格，毛坯均价取取4000元/平米，商业售售价根据市场平平台水平，取7500元/平平米根据对未来市场场预测，二期服服务式公寓销售售均价4500元/平米销售价格半年增增长率6%酒店2009年年开始建设，2011年上半半年开始经营，，酒店客房数250间，房晚晚价格500元元/间/天，按按入住率70%计方案二方案二总成本（（不含销售相关关税费）序号项目名称建筑面积（平米）单价(元/㎡)金额(万元）备注一地价

276.895000.00

二前期工程费180574.23300.005417.23

三建筑安装工程费

1一期住宅（毛坯）72171.052228.0016079.71

2一期王座（精装修）37078.183800.0014089.71加1500元/平米精装修费用3一期商业9325.001500.001398.75

4会所2000.003000.00600.00

5二期服务式公寓(含底商)30000.002400.007200.00取2100元/平米建安费用，加300元/平米精装修费用6二期酒店30000.007300.0021900.002300元/平米建安费用外，另加5000元/平米的内装和机电设备

建安成本总计180574.233392.9661268.17

四基础配套费180574.2346.00830.64

五管理费用180574.23112.172025.48（二+三+四）*3%六不可预见费180574.23115.532086.25（二+三+四+五）*3%七合计（不含地价）180574.233966.6771627.76

八开发成本180574.234243.5676627.76

方案二自有资金金1.5亿元，，需银行贷款3.5亿元序号

项目合计2007年2008年2009年2010年2011年……2020年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一资金来源

148868215001350023519903019602216281165612252852……8528521.0经营活动产生的现金来源98868

8519903019602216281165612252852……8528521.1销售收入81837

8519903019602216281165611401

1.2酒店收入17031

852852……8528522.0筹资活动产生的现金来源50000215001350015000

2.1自有资金15000500050005000

2.2银行借款35000

16500850010000

二资金运用

12499521218135852190099042014721441118514948

……

1.0开发成本投资76628206131204120018798579857985

2营销费用1228

128135294324175171

3销售税金及附加4526

47149910841196645630

4所得税2218

212.88212.885借款本金偿还35000

950011000105004000

6借款利息支付(财务费用)76146051544128412841284935532147

三盈余资金23872282-851619-873-545187-1957304852……852852四累计盈余资金

282196181594239758438976938545……2302123872方案二投资回收收期8年，2015年下半年年开始盈利，年年经营收益1700万元总投资=9亿元元，投资回收期期8年，2015年下半半年开始盈利；；持有3万平米酒酒店物业，年经经营收益1700万元项目损益及利润润分配表（万元）2015年下半半年开始盈利

序号

项

目

合计2007年2008年2009年……2015年……2020年下半年上半年下半年上半年下半年……上半年下半年……上半年下半年1销售收入81837

8519903019602……

……

2经营收入17031

……852852……8528523开发成本7662820613120412001879857985……

……

4营销费用1228

128135294……

……

5销售税金及附加4526

4714991084……

……

6财务费用76146051544128412841284……

……

7营业利润8872-21218-13585-13381-8738955.17……851.53851.53……851.53851.538补前期亏损

21218348044818549058.23……1345.97494.44……

9利润总额8872-21218-34804-48185-49058-40103.06……-494.44357.09……851.53851.5310所得税2218

……

89.27……212.88212.8811净利润6654

-34804-48185-49058-40103.06……-494.44267.82……638.65638.65两种方案的投资资收益及风险比比较方案一公寓+商业方案二酒店+公寓+商商业收益：开发周期期四年，净利润润1.58亿元元；收益：投资回收收期8年，2015年下半年开始盈盈利；持有3万平米酒店物业业，年经营收益益1700万元风险：洛阳的酒酒店经营需要行行业背景和政府府资源支持，且且后续经营存在在不确定性；项项目投资回收期期延长，投资风风险相对大。投资：总投资8.22亿元；投资：总投资9亿元；风险：销售型物物业，分阶段滚滚动开发，市场场变现风险相对对较小。方案一敏感性分分析——售价升升降对项目开发发利润的影响幅幅度较大，影响响比例超过1：：1单因素敏感性分分析表（万元）变动幅度-10%-5%0%5%10%售价成本利润率13.05%18.62%24.20%29.77%35.35%影响幅度-11.15%-5.57%0.00%5.57%11.15%净利润838911972155541913722719影响幅度-7165-3583035837165建设成本成本利润率31.11%27.66%24.20%20.74%17.28%影响幅度6.92%3.46%0.00%-3.46%-6.92%净利润2000017777155541333111108影响幅度444622230-2223-4446项目售价变化10%，利润率率变化达到11.15%，变变化幅度超过1：1，可见，，售价是本项目最重要要的影响因素单因素变动对开开发利润影响分分析图方案一盈亏平衡衡分析——从销销售率和销售价价格的盈亏平衡衡分析看出，项项目抗风险能力力强盈亏平衡点所需需要的销售率和和售价，低于市市场平均水平，，项目抗风险能能力较强通过计算项目总总体销售率达到到79.82%时即可保本销售率盈亏平衡衡点分析：一期：毛坯住宅：2794元/平方米；精装住宅：4789元/平方米；商业业：5987元/平方米；二期：服务式公寓：3352元/平方米；Loft：3991元/平方米；商业业：6785元/平方米。销售价格盈亏平平衡点分析：终稿汇报主要内内容一、二期的关系处理2两种方案的经济评价3项目风险及防范4一期住宅的物业业发展建议1项目未来面临的的风险将主要是是：政策风险和和市场风险项目开发过程中中，通常会面临临宏观经济波动动风险、政策风风险、操作风险险、市场风险等等多项风险。目前国家宏观经经济形势整体向向好，经济波动动风险小；银润作为具有豪豪宅开发经验的的开发商，在项项目操作方面具具备一定的把控控能力。因此这些风险类类型不在本次项项目主要考虑范范围内。政策风险市场风险本项目未来主要要面临的将会是是两方面的风险险：政策风险：当前前为政策多发期期，建议在地产产市场形势向好好时尽早入市，，规避风险目前中国地产市市场处于政策多发期，国家关于房地地产的政策不断断推出，政策风风险较大由于房地产市场场对宏观政策非常常敏感，而政策的推出出又不可预测，，因此，政策风风险是本项目面面临的主要风险险之一。三线城市对政策的反应相对滞后，因此突发的政政策风险对三线线城市影响有限限当前全国地产市市场形势大好，，建议项目尽早入入市，以避免免承受不不必要的的政策风风险解决方案案风险特征征市场风险险：后期期销售过过程中，，通过定定价策略略、推售售节奏、、推广策策略等取取得竞争争优势除寻找市市场空档档规避风风险外，，主要依靠靠销售上上的措施施取得竞争争优势定价策略略：紧盯对手手价格，，以较高高的产品品力和合合理的价价格实现现快速销销售；同同时进行行消费者者心理价价位探底底，了解解市场预预期价格格开盘策略略：开盘前进进行充分分准备，，预留蓄蓄客期进进行市场场预热和和客户摸摸底，不不能仓促促开盘推售策略略：通过详细细的客户户摸牌，，根据诚诚意客户户的数量量制定推推盘策略略，控制制推盘节节奏，分分期分批批推售，，形成期期热销销的局面面，塑造项项目成功的市市场形象象推广策略略：每一期的的形象定定位必须须与当期期产品的的核心价值值相吻合合，同时，，整个项项目必须须维持一一个统一一不变的整整体形象象，通过宣宣传不断断增强整整个项目目的市场场影响力力风险定义义来自于市市场上竞竞争对手手的竞争争风险解决方案案附件一：：院街案案例院街商业业所谓院街街，就是是通过建建筑的曲曲折错落落，形成成多节点点的线性性空间，，延长营营业面，，增加商商铺的临临街性，，建筑形形式上通通过局部部的建筑筑合围成成单个院院落，以以主街、、次街、、支巷等等将单个个院落串串联起来来，形成成院街。。院街商业业普通社区区商业曲折但不不迂回的的街道、、极具趣趣味性宽窄尺度度不一的的街和巷巷子不同空间间组合的的铺子街区多样样化、铺铺铺临街街建筑与景景观相融融，体验验式休闲闲购物笔直的街街道尺度单一一的街道道形式单一的铺子所有铺子都朝一条条街开门为买东西才来逛街街vs北京苹果社区———充分挖掘商业价价值，增加沿街面面，形成错落街区区，使内外街融为为一体项目本身只有一面面临街，通过苹果果街的打造，将商商业氛围引入社区区内部，一方面确确保底商可以铺铺铺临街，另一方面面围合形成局部的的商业氛围，提升升商业街的商业价价值。百子湾路百子湾路苹果街院街案例1苹果街长500米米，由底商商业街街和二十二院街围围合而成底商商业街，约1.2万平米，由由公寓首层、二层层底商商铺组成，，共有商铺60余余个。底商商业街二十二院街，独立的院落商街，，2-3层低层人人文院落建筑，地地上2万多平米，，地下1.9万平平米。二十二院街特点一：造街。通通过在主街上支出出支巷，造出更多多的街，让更多的的铺子临“街”这些院落集中在一一条主街上，衍生生出许多支巷，再再通过外墙的曲折折，将相对独立的的外院串连起来，，又通过合理的交交通组织实现商业业人流的有效引入入。回廊及宅前、、宅间绿地与室内内空间相互穿插，，提高了空间的可可塑性。曲折的街和小小的的巷子，边逛边欣欣赏，眼前都是铺铺子，但永远不会会迷路。特点二：造院。通通过支巷将人流引引导到各个院落，，将商铺的价值最最大化，同时增加加逛街的趣味性院中空间院中空间院入口通道楼梯小小的巷子，将人人流以引入院子里里，又是一个豁然然开朗的空间。特点三：景观化。。景观绿化与建筑筑相融合院的本身包含环绕绕的概念，连续的的屋顶创造出连续续变化的屋顶空间间，也成为上部公公寓的风景每个院落内部点缀缀景观园林，让景景观无处不在特点四：小小尺度度，趣味空间。主主街宽15米，支支巷宽2-10米米，商铺面积划分分从45平米到700平米，共同同构建趣味购物空空间主街宽15米支巷宽2-10米米共有70余个商铺，45-700平米单层商铺和双双层商铺，主力商商铺150-450平米万科·运河东1号号项目概况项目区位：位于莞莞城区边缘，成熟熟度较低项目规模：总建筑筑面积24.1万㎡，分5期，1期商业为主，1.6万㎡，公寓0.4万㎡。商业设计：开放式式步行街，临街面面长320m，业态规划先行。。经营模式：销售后后返租，招租餐饮饮发展目标：区域商商业中心院街案例2通过各种形式的街街区设置，实现了了街铺价值的最大大化。1.1..1.1..外街内街主街次街二层商铺街铺化，，提升二层商铺的的商业价值二层大铺有专属属一楼大堂和直通电梯，提高了了二层铺位的使用用价值和形象档次次。上下不规则贯通，，逛街新体验街铺二层通过连廊廊连通，形成“双双层街”，提升逛逛街的趣味性增加街区区的情趣趣和体验验价值，，打造体体验式风风情街区区通过广场场、旱地地喷泉、、城市写写意画以以及二层层的联廊廊设置，，增加了了街区的的情趣和和体验价价值。附件二：：租售并并举案例例锦州宝地地城商业业案例———通过过租售并并举的方方式缓解解商业压压力，实实现销售售区位概况况：项目位于于老城区区南侧的的锦州新新区，是是城市未未来的发发展中心心，综合合性新区区。市政政府已于于一年前前迁入，，住宅开开发也已已经有2年历史史，但目目前区域域尚未成成熟，仍仍处于区区域发展展前期。。项目情况况：开发商未未实行销销控，西西侧和北北侧商业业价值较较好区域域全部售售罄，东东侧云飞飞南街商商铺销售售压力较较大。世世联营销销顾问团团队推出出先租后后售方案案，获得得了较好好的市场场实现。。商务楼及及品牌店店集群辽西建材材家饰展展销中心心南城餐饮饮店铺集集群MALL、写字字楼、酒酒店、品品牌店租售并举举案例1

ABC中央大街市府大路云飞南街深圳街科技路D

锦州宝地地城商业业规划根据项目目本体条条件及对对应的业业态发展展KPI，将云云飞南街街定位于于情景餐餐饮街区区南城第一一商街定定位深圳街:精品装饰饰街区(精品街区区)科技路：：时尚家家饰街区区（时尚尚街区））云飞街：：情景餐餐饮街区区（情景景街区））市府路：：名品长长廊街区区（名品品街区））开封路、、社区入入口：随随便购物物街区市府大路路深圳街中央大街街云飞南街街科技路情景餐饮饮街区建材装饰饰销售的的集中地地时尚家饰饰街区交通枢纽纽或干道道两侧、、居住区区内、写写字楼内内、大型型商业设设施内车行道路路，可以以是单面面街可以上二二层但不不能是底底商，要要求有较较多的停停车位不限不需要成成熟的商商业氛围围，并且且能带动动周边的的商业氛氛围偏好一定定的同业业聚集度度餐饮类商商业KPI体系系硬性指标标软性指标标位置道路条件件建筑形式式区域属性性商业氛围围同业竞争争对锦州餐餐饮最集集中的人人民街进进行品牌牌经营者者摸排，，选择十十几家合合适的品品牌店进进行深入入了解人民街是是锦州餐餐饮较为为集中的的区域，，餐饮占占到所有有业态的的70%。选择择在该区区域对各各餐饮店店的规模模、档次次、经营营状况等等进行调调查，选选择锦州州品牌的的餐饮店店。对选择的的10-20家家餐饮店店进行深深入了解解，包括括该店铺铺的分店店数量、、总规模模、目前前的经营营状况等等，进行行进一步步的筛选选。招商洽谈谈：以主主动走出出去为主主，对外外宣传推推广造势势推广方式式主要分分为三类类：点对对点客户户推广、、传媒推推广、关关键事件件推广在主力店店的推广广过程中中，点对点推推广的效效果更佳佳，后两者者起辅助助作用，，能够提提升项目目的知名名度招租主力力店的洽洽谈过程程中应注注意双方方的具体体情况：：1.该商商家对商商业区能能起到什什么作用用，以决决定所应应给予的的优惠条条件2.商家家自身的的扩展需需求和商商家对该该区域发发展前景景的认知知，即商商家开设设分店的的意愿是是否强烈烈点对点客客户推广广方式招商手册册发放电话介绍绍面谈（上上门拜访访、现场场讲解））其他（E-mail、、DM、、短信等等）传媒推广方式户外广告告报纸、杂杂志电视视、网络络、广播播等口碑传播播等关键事件件推广方式式自有会员员、客户户群活动动社会型活活动主题性活活动参与型活活动商业推广广方式东侧饮食食一条街街采用租租售并举举模式，，引入当当地著名名餐饮作作为主力力店，给给予较优优惠的租租金价格格，通过过多种途途径集中中宣传，，提高了了项目的的知名度度，使得得销售速速度大幅幅提升引入主力力店，形形成示范范效应，，带动相相关品牌牌，通过过营销配配合促进进了后期期商铺的的销售引入”新极品”、”秦三驴肉肉饺子”、”天桥海边边”等三家锦锦州当地地非常著著名的餐餐饮老店店作为主主力店。。根据不不同商家家的档次次，给予予不同程程度的优优惠政策策，部分分甚至给给予零租租金的优优惠措施施。通过报广广、路牌牌广告、、围挡等等途径集集中宣传传，在部部分传单单和广告告上标示示主力商商家位置置。举措：效果：引入主力店之之后，销售速速度从700平米/月上升到1200平米/月售价维持地下下一层、一层层、二层均价价5000元/平米，显著高高于周边价格格（3900元/平米）深圳万科城商商业背景概况：万科城位于深深圳龙岗布吉吉镇坂雪岗工工业园区内，，总建面43万平米，属属于陌生区域域大盘。04年10月1日开始销售售，共规划30000平平米的大型商商业街区，首首期启动2.1万平米区域背景：（1）项目开开始销售时，，区域认知度度较差，所处的整个片片区普遍充斥斥着各种低档档消费场所；；（2）该片区区拥有华为集集团、新天下下集团、富士士康集团、纳纳米科技、中中石化等10多个高收入入企业消费群群体；（3）政策导导向下大力发发展基础配套套设施，规划划中的地铁经经过该项目；；商业街及广场租售并举案例例2明确项目定位位，设定三大大主题：餐饮饮、购物、休休闲美食坊规划总总面积为1万万平米，中餐餐针对湖南人人、四川人等等定位地方小小吃＆民族风风味，西餐以以西式快餐时尚购物中心心——风情街区区，体验式购购物“街、铺、景景”等多角度度建筑景观，，同时注入西西班牙地中海海风情，使整整个商业街变变成为一个集集购物、休闲闲、游玩于一一体的风情街街。主题购物业态态分为二种类类型：日常购物：社社区超市，具具备生活必需需品特色购物：西西班牙风情的的购物走廊，，针对周围高高收入人群国际美食坊———打造深圳圳最著名的中中西美食街时尚购物中心心——风情街街区，体验式式购物娱乐休闲广场场——12200平方米米的开放式城城市广场娱乐休闲业态态设置茶馆、、酒吧等沙龙龙组织，针对对周围IT精精英、高档住住宅业主、私私人老板、白白领阶层，是是一个社区精精神场所。吸引大型主力力商家进驻，，标定商区档档次，增强商商业吸引力招商主要客户户华润万家已签约丹桂轩已签约国际美食购物中心休闲娱乐华润超市丹桂轩中国银行KFCKOSMO咖啡舞鹤日本料理EITIE（爱特爱）时装名店三春晖书店自然美美容院逍遥养生堂小白兔干洗科达冲印大型主力店的的进驻有助于于增强整个商商业区的商业业氛围，吸引引更多知名商商家进入04年底，华润和和丹桂轩的入入驻标定了该该商业区的档档次，大量知知名商家接踵踵而入，目前前签约主要客客户有中国银银行、KFC、KOSMO咖啡、舞鹤日日本料理、EITIE时装名店、三三春辉书店、、自然美美容容、逍遥养生生堂、小白兔兔干洗、柯达达冲印等等培育一定商业业氛围，并成成功售出剩余余商铺万科和华润万万家、丹桂轩轩正式签署协协议，进驻万万科城，大型型主力店的入入驻增强了区区域的商业吸吸引力正式开盘发售售余下的20%商铺，面面积150-200m2，主力商铺铺价格70~80万元。。商铺全部顺顺利销售。租售并举步骤骤解析：Step1.引进主力力商家2004年11月20日日Step2.大规模集集中出租2004年11月-2005年5月月商铺出租率达达到80%，，各色商业的的进驻，使得得社区商业氛氛围大为提升升Step3.保保留商铺高价出售售2005年6月11日时机把握：服务于于片区功能的商业业中心在第一期项项目中便全部建设设完成，尽早展示示，提升住宅售价价；而销售时机则则放在一期住宅入入伙之际，价格实实现大幅度提升提提升；整个策略可可谓开发经验与资资金实力的结合。。附件三：会所案例例北京奥林匹克花园园北京紫玉山庄北京棕榈泉奥林匹克花园会所所，奥林匹克花园园运动城——运动动就在家门口北京奥林匹克花园园运动城是北京奥奥林匹克花园的标标志性建筑，由悉悉尼奥运会体育场场馆的主设计师菲菲利浦考克斯亲自自设计，占地面积积为5601.75平方米，总建建筑面积为14258.3平方米米。奥林匹克花园运动动城是奥林匹克花花园的卖点之一，，配合奥林匹克花花园主打健康社区区的概念，在一期期销售时投入使用用Case1会所以大众型体育育运动项目为主运动城以会员制经经营为主，以科学学化健康服务为宗宗旨，是一家集健健身、专业训练、、休闲娱乐、餐饮饮聚会等为一体的的大型综合性体育育休闲设施。层数项目规模经营状况一层羽毛球10个标准场地在营篮球2个标准场地在营乒乓球12张球台在营游泳25*12.5米国际标准短池在营二层健身共1500平方米空置，考虑引入专业公司外包经营跆拳道在营瑜伽在营壁球2个在营三层屋顶网球场1个标准网球场在营目前会所内全部为为体育运动项目，，餐饮等项目没有有设置功能设置在不考虑房租的情情况下，奥林匹克克花园运动城经营营基本维持平衡收入会员制经营，包括括年卡、VIP卡卡、半年卡、季卡卡、月卡、记次卡卡，会员卡一共200-300人人，年流水100多万元。游泳池年流水40万元左右，好的的时候45-46万元，差的时候候38万元。游泳池日人流量少少时20-30人人，多时200-300人，最多多同时接待150-160人经营成本构成：人员工资，，水电消耗、契税税、设备维护成本本、摊销费用等：：人员设置：三班设设置，一人收银，，一人前台，游泳泳池前台，游泳池池两个救生员冬天一天的供暖费费500元，包括地热、暖暖风、热水等等运动城已经运营三三年，投入使用一一年后基本可以做做到盈亏平衡（不不考虑房租和设备备折旧）运营情况前期定位定位清晰：与项目目主题紧密结合，，定位专业化、规规模化的体育运动动会所项目设置：以少量量高档项目标定会会所档次，以多种种大众型运动项目目作为收入来源成功经验后期经营成本控制：深挖高高成本项目细节，，根据实际情况灵灵活调控成本结构构场地多能利用：为为体育赛事以外的的大型活动提供场场地，增加收入对外营销：低成本本高效率，品牌共共建、体育赛事造造势、挖掘外部资资源成功经验借鉴成功经验开办培训班：提高高场地单位时间的的收益对内节流对外开源定位清晰：与项目目主题紧密结合，，定位专业化、规规模化的体育运动动会所一、专业化1、专业化的运动设设备设施灯光照明双鱼牌乒乓球设备备运动地板2、专业化的教练队队伍聘请省市队教练作作为场馆教练二、规模化1、1.4万平米大型运动场场馆。2、综合馆1300平方米，适合组组合大型赛事和活活动前期定位项目设置：以少量量高档项目标定