房地产投资项目风险三

第8章房地产投资项目风险分析房地产投资项目风险概述房地产投资风险的种类与控制方法房地产投资风险分析8．1房地产投资项目风险概述8．1．1风险的含义

风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。8．1房地产投资项目风险概述8．1．2风险与不确定性的区别风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。8．1房地产投资项目风险概述8．1．3房地产投资风险

房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。8．1房地产投资项目风险概述

8．1．4风险与回报

投资回报是指因承担某种风险进行投资而获得的收益。承担风险可以获得回报，但风险与回报之间并不存在某种必然的、固定的关系，而是受很多不确定因素的制约，具有很大的随机性。根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。8．1房地产投资项目风险概述大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资，其特点是：中国最大的资料库下载1）在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报；2）而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险；3）在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。一般情况下，三种类型投资主体的“风险－回报”曲线有图8-3所示的差异：回报风险避险型普通型冒险型图8-3不同类型投资者的风险曲线8．1房地产投资项目风险概述8．1．5房地产投资风险的特征1．客观性2．多样性3．补偿性4．可测性8．2房地产投资风险的种类与控制方法8．2．1房地产投资风险的主要类型1．自然风险与意外风险

自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成的损失。2．财务风险

财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。8．2房地产投资风险的种类与控制方法3．经营风险

经营风险是指由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。4．市场风险

市场风险是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。8．2房地产投资资风险的种类与控控制方法5．政策风险政策风险是指由于于国家或地方政府府的有关房地产投投资的各种政策变变化而给投资者带带来的损失。6．社会与政治风风险社会风险与政治风风险是指由于政治治、经济因素变动动，社会习俗、社社会经济承受能力力以及社会成员的的心理状态等方面面原因造成的投资资风险。8．2房地产投资资风险的种类与控控制方法8．2．2房地产产投资风险的规避避和控制风险规避和控制的的主要方法有：1．风险回避本方法的要点是：：在预期收益相同同的情况下，选择择风险小的房地产产项目。2．风险预控风险的客观存在使使投资者不得不寻寻找更为积极的办办法来预防风险。而做好市场场研究是这种积极极的办法之一。8．2房地产投资资风险的种类与控控制方法3．风险组合风险组合意味着通通过多项目投资来来分散风险。4．风险转移风险转移是指房地地产投资者以某种种方式将风险损失失转给他人承担。。8．3房地产投资资风险分析8．3．1风险分分析的含义与作用用风险分析是根据各各种变量的概率分分布，来推求一个个项目在风险条件件下获利的可能性性大小。因此，风风险分析有时也被被称为概率分析。。8．3房地产投资资风险分析8．3．2风险分分析要解决的问题题1．预期的收益率率是多少？出现的的可能性有多大？？2．相对于目标收收益可融资成本或或机会投资收益来来说，产生损失或或超过目标收益的的可能有多大？3．相对于预期收收益来说，收益的的变动性和离散性性如何？8．3房房地产投投资风险险分析8．3．．3风险险分析的的步骤1．选择择风险分分析使用用的投资资项目的的经济评评价指标标。2．列出出需要进进行风险险分析的的不确定定性因素素，此因因素应是是所有因因素中最最为不确确定的，，同时将将其余因因素假设设为是确确定因素素。3．分析析确定这这个不确确定性因因素的变变化范围围，并将将该不确确定性因因素的变变化范围围缩小为为几个值值，且对对每一个个值确定定其概率率，列出出概率分分布表。。4．根据据概率分分布，计计算上述述条件下下该经济济评价指指标的期期望值、、标准方方差、置置信区间间和置信信概率等等，由此此来分析析某一投投资项目目的风险险大小和和盈利的的把握程程度。8．3房房地产投投资风险险分析8．3．．4风险险的测量量与分析析1．概率率论基本本知识回回顾1）概率率概率就是是用来表表示随机机事件发发生可能能性大小小的数值值。概率分为为主观概概率和客客观概率率。2）概率率分布由各个随随机变量量与其相相应的概概率组成成的数列列称为概概率分布布。8．3房房地产投投资风险险分析3）离散散型分布布和连续续型分布布如果随机机变量（（例如投投资收益益率）只只取有限限个值，，并且对对应于这这些值有有确定的的概率，，则称随随机变量量是离散散型分布布，如果果对每一一种情况况都赋予予一个概概率，并并分别测测定其收收益率，，则成为为连续型型分布。。8．3房房地产投投资风险险分析4）期望望值随机变量量的各个个取值，，以相应应的概率率为权数数的加权权平均数数，叫随随机变量量的预期期值，也也称数学学期望或或均值。。5）离散散度测定定（1）方方差8．3房房地产投投资风险险分析（2）标标准偏差差标准差越越小，说说明随机机变量取取值偏离离其期望望值的离离散程度度越小，，项目风风险就越越小，反反之则相相反。8．3房房地产投投资风险险分析6）变异异系数变异系数越大大，表示风险险程度越大。。8．3房地产产投资风险分分析7）置