深圳龙岗区片区发展报告

深圳龙岗区片区发展分析报告目录第一章、龙岗环环境分析一、龙岗概况二、龙岗区经济济发展现状三、居民生活水水平四、商业五、工业六、发展成就概概况第二章、龙岗街街道片区概况况平湖、布吉、横横岗、龙岗、龙龙城、坪山、坪地、坑梓、葵葵涌、大鹏、南南澳第三章、龙岗区区各功能片区区分析一、五大城市规规划组团二、五大高新技技术产业片区区三、三大工业园园区四、三大商圈五、四大房地产产片区第四章、龙岗区区片区支柱产产业分析一、高新技术和和先进制造业业二、物流产业三、旅游产业四、文化产业第五章、龙岗中中心城定位及及发展分析一、英国及韩国国卫星城的发发展二、深圳中心区区的发展三、龙岗中心城城发展及前景景第六章、龙岗片片区发展利弊弊因素分析第七章、龙岗片片区发展预测测第一章、龙岗环环境分析一、龙岗概概况龙岗区是深深圳市的市辖辖区，1993年1月1日正式建立立，位于深圳圳市东北部，东东临大亚湾、大大鹏湾，南接接深圳经济特特区，西连宝宝安区，北靠靠惠州市、东东莞市，地理理位置得天独独厚。全区总总面积844.007平方公里，占占深圳市的41.8%，总人口133万人，其中中常住人口27.2万人，辖平平湖、布吉、横横岗、龙岗、龙龙城、坪山、坪坪地、坑梓、葵葵涌、大鹏、南南澳11个街道办。全全区2004年末总人口12410042人，比上年年增长10.5%。其中户籍籍人口2467669人，比上年年增长8.1%；外来人口9942773人，比上年年增长11.2%。二、龙岗区经济济发展现状龙岗区20005年上半年经经济增长速度度为24.5％，增速居居全市六区第第一位。2004年，龙岗区区国民经济生生产总值597.9亿元，比上上年增长20.1%；工业总产产值1208亿元，增长26.0%；全社会固固定资产投资资218.5亿元，增长29.4%；社会消费费品零售总额额119.7亿元，增长18.5%；城镇居民民人均可支配配收入2.7万元。2004年年，龙岗区大大多数经济指指标增幅高于于全市平均水水平。尤其是是固定资产投投资，全年累累计超过200亿元，增长29.4%，高出深圳圳市14.4个百分点，位位居六区之首首，成为深圳圳市名副其实实的投资热点点。龙岗各街道道经济发展颇颇具特色，如如平湖的现代代物流业、布布吉的电子信信息产业、横横岗的眼镜行行业、龙岗的的服装制鞋业业、坪地的高高桥品牌系列列工业村、坪坪山的新材料料行业和先进进制造业、坑坑梓的家具行行业、葵涌的的生物制药产产业、大鹏的的新能源行业业、南澳的旅旅游业等等，形形成了集聚效效应。三、居民生活水水平龙岗区人民民生活富裕，人人民收入保持持增长态势。据据统计，至2004年底全区城城镇职工人数数为12.04万人，工资资总额为4157771万元，人均均月工资2975元；全区居居民人均收入入达到28251元，其中可可支配收入为为270711.64元，居民家家庭收入的67.6%用于消费性性支出。2004年底农村城城市化改革顺顺利完成后，在在全市率先实实现了城市化化人员基本养养老保险参保保率和退休金金发放率两个个100%，全区符合合参保条件的的6万名原村民民全部办理了了养老保险，符符合退休条件件的1.7万名原村民民都按月领取取了800多元养老金金，并享受了了相应的医疗疗保险待遇，初初步形成了城城市化人员新新的社会保障障体制。四、商业龙岗在历史史上就是著名名的商埠。近近年来，随着着经济的发展展，规模业态态各异的商业业零售网点遍遍布全区,连锁经营和和商业网络体体系已初具规规模，大型连连锁商业为主主的零售、餐餐饮业巨头强强势进驻。2004年全区社会会消费品零售售总额119.667亿元，其中中批发零售业业的零售额为为102.555亿元，餐饮饮业零售额为为17.12亿元。全区区商业网点36625个，总营业业面积超过300万平方米，其其中营业面积积在3000平方米以上上的大中型商商场有46个，总营业业面积超过50万平方米；；营业面积在在1万平方米以以上的商场有有27个，包括华华润万家、天天虹、沃尔玛玛、新一佳等等国内外知名名零售企业。目目前全区已形形成以连锁经经营为主,超市、百货货店、便利店店、专卖店、专专业市场等多多业态并举的的商业发展格格局。五、工业2004年年，工业生产产总量不断攀攀升扩大，增增长幅度逐步步提升，运行行质量不断提提高，经济主主导地位突出出。全区实现现工业总产值值1207..9亿元，完成成工业增加值值394.665亿元，占全全区生产总值值的66%，对全区生生产总值增长长的贡献率达达64.9%以上。在工工业产业结构构方面，全区区规模以上工工业企业532家，其中超超亿元的重点点企业133家，成为稳稳定和拉动全全区工业经济济发展的决定定力量；高新新技术产业完完成总产值547.2亿元（在地地口径），成成为工业发展展的主动力和和支柱；民营营经济保持迅迅猛发展势头头，2004年共吸引民民企总投资66.68亿元，为建建区以来的最最高水平；全全区规模以上上工业涉及的的27个行业大类类，有19个行业为正正增长，已形形成了以电子子信息产业等等高新技术产产业为龙头，机机械、服装、家家具、玩具、塑塑胶制品和金金属制品等传传统行业协调调发展的新格格局。目前，全区区工业产业布布局已基本形形成，分别为为西部经济区区、中部经济济区、东部经经济区、高新新技术产业带带片区和传统统产业集聚基基地，深圳市市大工业区（出出口加工区）也也设在区内。全全区工业用地地总面积为41.91平方公里，土土地开发由“粗放型”向“集约型”转变，不断断创新工业区区开发模式，以以新型的工业业化理念集中中在全区开发发建设三大工工业园区，即即新生－高桥桥片区、碧岭岭片区和金沙沙－沙田片区区，并力争在在未来5－10年内打造成成为珠江东岸岸的重要高新新技术产业基基地、先进制制造业基地、加加工制造业技技术支援基地地。六、发展成成就概况龙岗建区以来，大大力推进基础础设施建设，积积极扩大对外外开放，努力力改善投资环环境，全区国国民经济和社社会事业各项项指标持续快快速增长。目目前，龙岗经经济发展进入入新的增长周周期，社会事事业全面进步步，人民生活活质量日益提提高。2004年，实现地地区生产总值值597.990亿元（现行行价），第一一、第二、第第三产业比例例由1992年的12.6：60.7：26.7调整为1.01：72.63：26.36；全年出口118.1亿美元，实实际利用外资资10.01亿美元，其其中外商直接接投资达到2.8亿美元，初初步形成了以以工业为主导导，“三高”农业稳步发发展，现代物物流、商贸、运运输、文化产产业、房地产产、海滨旅游游等第三产业业初具规模的的外向型经济济格局。第二章、龙岗街街道片区概况况布吉街道面面积86.6平方公里，总总人口88.1万人，其中中户籍人口7.5万人。布吉的交通设施施十分完备，京京九、广深、平平南铁路和深深惠公路、梅梅观高速公路路、机荷高速速公路、水官官高速公路纵纵横交错，深深圳市第二火火车客运站和和地铁即将开开工，公路网网络四通八达达。2002年初，的的前身布吉镇镇被广东省统统计局评为“广东省农村村经济综合实实力200强镇”第一名，布布吉被国务院院体改委小城城镇改革发展展中心确定为为全国12个“联合国可持持续发展小城城镇项目”试点镇之一一，被广东省省确定为省“小城镇健康康发展综合试试点镇”，成为“近郊性小城城镇”改革试点典典型。改革开放以来来，布吉经济济社会发展以以邓小平南巡巡讲话为标志志，分为前后后两个时期：：1992年前的10多年是布吉吉经济发展的的打基础时期期，1992年后是布吉吉经济进入快快速发展时期期。最近这十十来年大致可可以分为三个个阶段：1992年至1994年为第一阶阶段，以“量”为特征，大大力兴办以玩玩具、五金、服服装等传统产产品为主的工工业企业。1995年至1998年为第二阶阶段，以“质”为特征，注注重引进人才才、技术和高高科技企业，奠奠定了通讯、电电脑、电子、电电器等科技含含量较高的工工业基础，至至今仍保持旺旺盛的增长势势头。1999年至今为第第三阶段，以以全面“提升”为特征，注注重调整经济济结构，大力力发展民营经经济和第三产产业，注重市市政配套，为为下一步基本本实现现代化化打下基础。这三个阶段使布布吉迈上了三三个新台阶：：1994年，工农业业总产值突破破10亿元大关，达达到13.3亿元；税收收过亿元大关关，达到1.6亿元，成为为深圳市第一一个超过亿元元税收的镇（街街）；1998年工农业总总产值突破30亿元大关，达达到35.3亿元，税收收也接近5亿元关口，达达到4.85亿元。2003年，布吉工工农业总产值值（在地口径径达）474.9亿元（不变变价），按可可比口径增长长23.9%；实现GDP1772亿元，同比比增长23.5%，税收完成29.36亿元，同比比增长25%；预算内地地方财政收入入12.22亿元，同比比增长20.433%；村级经济济总收入4.19亿元，村民民平均纯收入入30673元，农村人人均分配12581元。2003年第一、二二、三产业结结构比例为0.12::69.777:30.112。工业是布吉经济济发展的支柱柱。布吉现有有工业企业近近2000家，其中外外商投资企业业1100余家，民营营企业近900家，历年累累计引进外资资超过150亿港元，全全国最大的民民营企业华为为公司就落户户在布吉。目目前，布吉有有6家民营企业业产值名列全全国同行业第第一位，形成成了以信息产产业和家电产产业为集聚效效应的民营产产业群。布吉房地产业发发达，年销售售面积60多万平方米米，其开发量量占龙岗区的的60%，有中海怡怡翠、四季花花城、中城康康桥、阳光花花园、桂芳园园、大世纪等等花园80多个。近年年来国际国内内著名商业巨巨头沃尔玛、新新一佳、天虹虹、华润万家家、顺电等纷纷纷进驻布吉吉，改写了布布吉商业布局局。2003年，社会商商品零售额达达23.4亿元，同比比增长29%。现已形成成了大、中、小小型商家配套套，及8000家个体户为为补充的商业业网络。龙岗街道龙岗街道紧靠龙龙岗区委、区区政府所在地地—中心城，辖辖区面积64.12平方公里，人人口近30万。龙岗街道办事处处拥有优越的的区位优势和和得天独厚的的发展优势。具具有完善配套套的基础设施施、雄厚的工工业基础和珍珍贵的可供开开发的工业用用地。交通方方便快捷。深深惠、深汕一一级公路和惠惠盐、机荷、水水官高速贯穿穿而过，距罗罗湖海关、平平湖编组站、盐盐田港、机场场仅半个小时时路程。工业基础雄厚。辖辖区内建有厂厂房300万平方米，各各类企业1200多家，投资资者来自港澳澳台、日本、韩韩国等多个国国家和地区、电电子、轻工、纺纺织、皮革、商商贸、旅游服服务业和房地地产业已形成成规模。龙岗街道已发展展成为深圳东东部区域性金金融中心，工工商银行、交交通银行、建建设银行、农农业银行、中中国银行、民民生银行等十十二家银行都都在龙岗并设设了支行，方方便各界投资资发展。龙岗岗的保险业近近年得到较快快的发展，人人民保险、平平安保险、太太平洋保险都都相继在龙岗岗开设了分支支机构，保险险业务广阔，险险种齐全。另另外，龙岗还还兴建了证券券交易部。交交易部设备先先进，服务良良好。龙岗在历史上就就是著名的商商埠。近年来来，商贸、房房地产业已成成为龙岗街道道第三产业发发展的龙头，辖辖区内共有29个商贸市场场。第一、第第二市场及农农产品批发市市场等各大市市场销售畅旺旺；深圳天虹虹、国际商场场、福临百货货、九洲百货货、人人购物物商场街等大大型商贸企业业购销两旺；；龙兴、龙昌昌、龙平等商商业大街繁荣荣热闹；第二二工业区旧城城改造片区逐逐步成为商业业中心旺区，初初具规模的商商业网络体系系已经形成。辖辖区内10条商业大街街将陆续建成成，一批高标标准的住宅区区如九洲家园园，鹏达花园园、雅谊祥苑苑等已投入使使用。平湖街道平湖街道位于龙龙岗区西北部部，东与横岗岗街道相连，西西与宝安区观观澜街道接壤壤，南与布吉吉街道毗邻，北北接东莞市，是是深圳市至东东莞市、龙岗岗区至宝安区区的交汇点。街街道面积41.8平方公里，总总人口约35万，其中户户籍人口15666人。下辖10个社区居委委会。平湖街街道是深圳市市海、陆、空空交通网络集集汇点，深圳圳市东西部港港区（盐田港港、蛇口港）以以及深港和内内地的交通枢枢纽，集货物物运输、仓储储、加工、配配送为一体的的珠江三角洲洲和华南地区区的物流重镇镇、商业旺镇镇、工业强镇镇。2004全年实实现地区生产产总值55.98亿元，比增20.3%；工业总产产值98.65亿元，比增24.2%；社会消费费品零售总额额11.47亿元,比增20.7%；固定资产产投资总额13.81亿元，比增28.2%；预算内地地方财政收入入1.06亿元，增长11.2%；实际利用用外资1.15亿美元，增增长6%；出口12亿美元，增增长9.1%。其中地区区生产总值、社社会消费品零零售总额、预预算内地方财财政收入、实实际利用外资资等指标的增增幅均在全区区平均增幅之之上。引进一一批高新大项项目。引进各各类企业93家，总投资2.8亿元，投资100万美元以上上的外资企业业7家，投资200万元以上的的民营企业7家。第三产产业加重提质质。平湖物流流基地签约项项目7个，总投资资超20亿元。华南南城隆重开业业。平湖第三三产业比重提提高8个百分点。民民营经济发展展壮大。引进进民营企业32家，占引进进企业总数的的34%，吸引投资2.4亿多元。其其中友信利锋锋电子实业公公司投资1.2亿元。房地地产经济成功功启动。凤凰凰山22万平方米招招标地以4.95亿元的较好好价位拍卖给给和黄地产。葵涌街道葵涌街道位于深深圳市东部，西西连深圳经济济特区，与海海滨胜地大、小小梅沙相邻；；南濒大鹏湾湾，与香港九九龙半岛隔海海相望；北接接澳头大亚湾湾经济开发区区，腹地广阔阔；距沙头角角口岸仅15公里，入境境车辆二十分分钟便可抵达达葵涌。全街街道面积103.9平方公里，下下辖葵涌、溪溪涌、土洋、官官湖、三溪、高高源、坝光及及葵涌社区居居委会居委会会，总人口约约五万人。葵涌街道旅游资资源十分丰富富，街道内海海岸线长达31公里，是深深圳市拥有海海岸线最长的的一个街道，清清澈的海水，银银白的沙滩，起起伏的山峦，构构成一幅美不不胜收的风景景画；坝光的的旅游观光农农业、旖旎的的田园风光及及海胆、鲍鱼鱼养殖场更是是别有洞天；；座落在辖区区内的溪涌工工人度假村、核核电专家村、南南洋商业银行行接待中心、金金海滩旅游度度假俱乐部等等，以一流的的设施、一流流的服务恭迎迎八方宾客；；作为葵涌标标志性建筑的的“金润大厦”更是集商场场、会议中心心、宾馆、酒酒楼、桑拿、按按摩及北京中中医专家门诊诊等于一体的的全方位服务务设施。修复复一新的“东纵司令部”及“东江纵队纪纪念亭”还被深圳市市政府列为爱爱国主义教育育基地。横岗街道横岗街道是深圳圳市规划中的的卫星城，横横岗的发展一一直非常重视视规划，从上上世纪九十年年代初，便出出现了第一代代的农民统建建新村塘坑新新村，到后来来闻名遐迩的的荷坳新村，直直到目前正在在建设中的第第四代新村-六约新村，都都是发展经济济、规划先行行的结果。横岗的眼镜业占占到了全球市市场的一半，每每年达到几亿亿副，产品百百分之九十出出口到欧洲，占占了欧洲市场场的百分之七七十，仅眼镜镜厂，横岗就就有三百多家家。横岗的家家具、玻璃、印印刷产品都有有非常出名。目目前，龙岗的的两家四星级级酒店-君逸酒店和和圣德堡酒店店都在横岗。横岗交通发达，盐盐排高速、南南坪快速、清清平快速、沙沙荷路从中而而过，而横跨跨横岗的深惠惠路改造、地地铁三号线的的建设也将于于年底开工。随随着横岗辖区区内路网的形形成，未来横横岗片区将形形成以轨道交交通为轴心，高高快速路网为为骨架，以区区域性主干道道为依托，以以组团内干道道为基础，结结合次干道和和微循环路网网的交通系统统，构成发达达的“交通圈”。坪地街道坪地街道位于龙龙岗区东北部部，东北及西西北与惠州市市接壤，东南南与坑梓相连连，西南与龙龙岗中心城毗毗邻，是深圳圳经济特区通通往惠州、河河源、梅州等等地的交通要要道，深惠一一级公路、惠惠盐高速公路路穿境而过，隶隶属龙岗坪地地中心组团片片区。总面积积53.14平方公里；；下辖6个行政村和2个社区；2003年年末总人人口7.2万人，其中中户籍人口1.15万人。坪地地地势较为平平坦，并因此此而得名。近近年来先后获获得“国家卫生镇”、“广东省教育育强镇”和“广东省文明明镇”等称号。坪坪地经济持续续、快速发展展。2003年，全年实实现地区生产产总值16.08亿元，工业业总产值28.45亿元。招商商引资稳步增增长。协议利利用外资总额额5597..5万美元，实实际利用外资资2600万美元，出出口总额4.18亿美元。坪山街道坪山街道位于龙龙岗区中部，辖辖区总面积127.222平方公里，东东邻惠州市，西西与横岗、龙龙岗中心城相相连，南与葵葵涌和盐田区区接壤，北与与坑梓毗邻；；下辖14个行政村和1个社区；2003年年末总人人口9.5万多人，其其中户籍人口口2.05万人。坪山山距市中心32公里，距离离盐田港国际际海运码头和和深圳平湖铁铁路货运站仅仅20多公里，距距离深圳宝安安国际机场60多公里，深深惠、深汕、深深鹏等公路贯贯穿而过。辖辖区地势南高高北低，山川川秀美，旅游游资源丰富。建建设中的马峦峦高尔夫度假假村集观光、娱娱乐、休闲、健健身于一体，是是深圳市综合合性旅游开发发区。正在建建设中的深圳圳市大工业区区、出口加工工区和宝龙工工业区是深圳圳市未来5～10年最具活力力和发展最快快的经济增长长点。2003年，坪山经经济增速创新新高。全镇实实现地区生产产总值25.2亿元，工农农业总产值34.5亿元，协议议投资额28亿港元，实实际利用外资资5560万美元。坑梓街道坑梓街道面积446平方公里，总总人口6万多人，是是广东省确定定的工业卫星星镇和深圳市市龙岗大工业业区重要组成成部分。距深深圳口岸40公里，距惠惠阳口岸5公里，距盐盐田港40公里，距深深圳机场约70公里。街道道内有13座水库，其其中松子坑水水库是深圳市市第二大水库库。近年来，该街道道办引进一批批外资、增资资扩厂过亿元元的项目，成成为龙岗区引引进大项目较较多的一个街街道办。其中中有用地196万平方米、规规划总投资40亿元的深圳圳市家具产业业集聚基地，有有用地41万平方米、投投资10亿元建设的的沃尔玛集团团东南亚配送送中心。龙城街道龙城街道办事处处辖区总面积积约61.14平方公里，管管辖爱联、回回龙埔、龙西西、五联、紫紫薇、天健和和愉园几个社社区居委会。龙城街道目前的的工作思路是是主攻高新科科技工业园。规规划建设五联联朱古石、龙龙西红花岭、黄黄阁坑三个工工业园，年内内重点完成朱朱古石高新科科技工业园700亩土地的开开发配套和招招商引资工作作。另一方面面，全力以赴赴做好爱联新新老西旧城改改造项目的建建设实施，启启动爱联岗背背村的旧城改改造。以招商商引资或自筹筹资金的方法法全面启动五五联村清林径径森林生态公公园的规划与与前期建设。位于龙城街道龙龙平西路和龙龙城中路交界界处的英国百百安居龙岗店店是龙岗区的的首家国际装装饰建材连锁锁店，投资总总额为7000万港元，项项目用地3万平方米，营营业面积1.15万平方米，店店内齐集家装装建材各类型型商品5万多种。它它成为改变深深圳关外建材材零售市场格格局的新力量量，并对龙岗岗区的家居建建材零售业的的发展起到推推动作用南澳街道龙岗区南澳街道道是深圳“东部大旅游”的重要发展展地，辖区内内有七娘山、东东涌、西涌、桔桔钓沙、东山山珍珠养殖场场等优质的旅旅游资源，还还有舞草龙、赛赛龙舟等引人人入胜的民俗俗风情，令人人流连忘返。南澳有着极其优优越地理自然然条件，是深深圳市最重要要的海缤旅游游度假胜地，也也是以美鲜海海产品为主要要特色饮食及及休闲的最佳佳去处，素有有“深圳夏威夷”之称。这里里依托其亚热热带海滨城市市特色和逐步步发达的国际际商务功能，建建设了有国际际水准的海滨滨度假设施、生生态观光旅游游设施。大鹏街道大鹏街道地处深深圳市东部的的大鹏半岛，隶隶属广东省深深圳市龙岗区区，总面积82.81平方公里，总总人口6万人，距深深圳市50公里，离盐盐田港码头30公里，到沙沙头角海关35公里。经盐坝坝高速公路和和坪西一级公公路到深圳市市区的车程30分钟左右，往往返香港十分分便捷。改革开放以来，大大鹏街道的各各项事业得到到了较大的发发展：引进了了100多家外商投投资企业，形形成了一个工工业体系；开开发了四大景景区40多个景点，兴兴建了一大批批旅游服务设设施，每年吸吸引数十万游游人观光游览览；树立了“天蓝、海碧碧、青山、绿绿地、花红、城城美”的大鹏新形形象，先后被被评为“全国小城镇镇建设示范镇镇”、“国家卫生镇”、“全国村镇建建设示范镇”、“中国小城镇镇科学建设百百强先进单位位”、“全国城镇优优美乡镇”，被誉为深深圳的“大氧吧”。大鹏党工委、街街道办确定了了新的发展目目标----建立以旅游游业为龙头、以以第三产业为为支柱、以先先进工业为基基础、以现代代化农业相配配套的协调发发展的经济格格局，把大鹏鹏建设成为经经济繁荣发达达、综合环境境优美、人民民生活富裕的的现代化、花花园式海滨城城镇和接待设设施先进、服服务质量一流流、区域特色色突出的国际际性、国家级级、多功能、综综合型的旅游游度假区。第三章、龙岗区区各功能片区区分析根据不同的的区域功能，除除了把龙岗划划分为11个街道行政政区域外，我们按按功能特征把把龙岗划分几几个不同的功功能片区，主主要有五大城城市规划组团团、五大高新新技术产业片片区、三大工工业园区、三三大商圈和四四大房地产片片区。一、五大城城市规划组团团在深圳市政政府颁布的《深深圳市城市总总体规划》（1996--2010）里，深圳圳市政府为实实现城市发展展空间的战略略拓展与整合合，提升城市市整体建设标标准与质量，把把优化城市组组团式网状空空间结构当作作一项重要工工作来抓。根根据规划，深深圳特区内重重点完善城市市中心功能，特特区外整合为为八大组团：：新安和西乡乡组成宝安中中心组团；福永、沙井井和松岗组成成西部工业组组团；公明、光明明和石岩组成成西部高新组组团；龙华、布吉吉和观澜组成成中部服务组组团；平湖和横岗岗组成东部物物流组团；龙岗和坪地地组成龙岗中中心组团；坪山和坑梓梓组成东部工工业组团；葵涌、大鹏鹏和南澳组成成东部生态旅旅游组团。在这八大组组团里，龙岗岗区就占了五五个。1、布吉中中部服务组团团布吉街道由由于其优越的的地理位置曾曾一度被称为为罗湖的后花花园，其经济发展展迅猛，商业业发达，房地地产业兴隆，人人口密集，交交通便捷，与与特区相为一一体，作为中中部服务组团团的一部分，布布吉承载了许许多服务功能能，它已经与与特区密不可可分。2、坪山和和坑梓东部工工业组团坪山和坑梓梓历来是深圳圳的工业重地地，海内外著著名企业纷纷纷落户两地，龙龙岗大工业园园、碧岭—沙卜工业园园区、金沙—沙田工业园园几大工业园园选址于此，亿亿元以上的项项目比比皆是是，而用地196万平方米、规规划总投资40亿元的深圳圳市家具产业业集聚基地，用用地41万平方米、投投资10亿元建设的的沃尔玛集团团东南亚配送送中心正在紧紧锣密鼓地建建设。作为深深圳的东部工工业组团，坪坪山和坑梓名名符其实。3、龙岗和和坪地组成龙龙岗中心组团团龙岗和坪地地组成龙岗中中心组团，根根据深圳市新新城市规划建建筑设计有限限公司与深圳圳市城市规划划设计研究院院研究的《龙龙岗中心组团团规划》，龙龙岗中心组团团的功能定位位为：深圳市市次中心，龙龙岗区行政、文文化、商业中中心，东部发发展轴的综合合服务中心，强强化行政办公公、金融商贸贸、文教体卫卫的城市功能能，构建集约约化的生态城城区。人口规规模2020年控制规模77万人。用地地规模为2020年规划90.5平方公里，人人均城市建设设用地117.5平方米。4、平湖和和横岗组成东东部物流组团团按照《龙岗岗中心组团规规划》，平湖湖和横岗组成成东部物流组组团定位为深深圳市重要物物流基地和港港口服务区；；依托铁路交交通和盐田港港，将其建成成先进制造业业基地、综合合商贸中心几几区域交通枢枢纽型城市功功能组团。2005年人口规模模为105万人；2010年为115万人，2020年为118万人。用地地规模为2020年规划103.775平方公里，人人均城市建设设用地88平方米。5、葵涌、大大鹏和南澳组组成东部生态态旅游组团按照《龙岗岗中心组团规规划》，葵涌涌、大鹏和南南澳组成东部部生态旅游组组团定位为绿绿色、欢乐为为品牌的国际际性滨海旅游游度假胜地，注注重生态环境境和生活品质质的滨海新城城区，深圳市市重要的生态态型研发产业业基地。二、五大高高新产业区高新技术产业是是二十一世纪纪最有活力、最最有希望的产产业之一，是是各国、各地地区竞相发展展的焦点。建建区以来，龙龙岗的高新技技术产品产值值以年均65%的速度增长长，2004年高新技术术产品产值实实现547.2亿元（现价价，在地口径径），是1993年的285倍，占工业业总产值比重重达45.3%，高新技术术产业撑起工工业半壁江山山，已成为龙龙岗区经济的的重要支柱和和第一推动力力。伴随着着高新技术产产业的快速发发展，龙岗区区民营科技企企业异军突起起，2004年民科企业业实现高新技技术产品产值值391.2亿元，占全全区高新技术术产品产值的的71.5%。目前全区区拥有科技型型企业500多家，其中中民科企业400多家，初步步形成了以电电子信息、新新材料新能源源、光机电一一体化为支柱柱的高新技术术产业群，是是国内重要的的通讯交换机机、计算机及及外设和二次次充电电池生生产基地，并并涌现出华为为、比亚迪、新新天下等一批批国内知名的的民科企业。根据深圳市市高新技术产产业带划分，龙龙岗有五大高高新技术产业业带，分别是是坂雪岗片区区、宝龙—碧岭片区、葵葵涌—大鹏片区、龙龙岗大工业区区和东部海洋洋生物产业片片区。1、坂雪岗岗片区位于龙岗区区西端，东连连布吉城区、南南临福田中心心区、西接宝宝安区龙华街街道、北靠宝宝安区观澜街街道，是深圳圳市总体规划划的中部发展展轴上紧靠市市福田中心区区的重要组团团。片区用地地面积2.7平方公里。片片区距梅林海海关1.5公里，距布布吉检查站10公里。该片区的目目标是建成以以电子信息产产业为主体的的高新技术产产业园区，大大力发展通信信设备、电子子计算机设备备及其配件、精精密仪器、办办公自动化、工工控仪器仪表表及生物技术术等高新技术术产业，重点点发展通信产产业。现已引进中国华华为、石化集集团、新天下下集团、康冠冠电脑等国内内外著名企业业，其中华为为技术有限公公司占地面积积约1.3平方公里，已已投资数十亿亿元。随着一一大批高科技技企业的落户户与投产，高高科技产业生生产基地的格格局已初步形形成。2、宝龙——碧岭片区位于龙岗区区中心城以南南，坪山街道道以西，由宝宝龙工业城和和坪山碧岭工工业区及其周周边地区组成成。规划总面面积为31平方公里。园园区周边有四四通八达的公公路网，深惠惠高速、机荷荷高速、坪(山)西(涌)一级公路、深深惠一级公路路由园区周边边通过，园区区到市中心、深深圳宝安机场场、盐田港及及南部海滨均均在30分钟车程内内。该片区作为为龙岗四大片片区的核心片片区，目标是是建成以大制制造业为主体体的先进工业业园区，主要要发展超大规规模集成电路路及配套产业业、电子信息息产业、光机机电一体化产产业、医疗器器械及汽车制制造业。片区将分三三期规划建设设，目前已投投入开发建设设资金10多亿元，一一期基本完成成宝龙工业城城西侧4.6平方公里范范围内的“七通一平”。二期开发发区是在坪山山镇碧岭工业业区东侧的3.9平方公里，已已完成征地，已已达到“三通一平”，均可立即即投入使用。三三期开发区是是宝龙工业城城和碧岭工业业区的周边地地区22.5平方公里，可可建设使面积积约15平方公里，水水库面积2平方公里，山山地面积5.5平方公里。目前，区内内已有台湾太太平洋电缆、兄兄弟工业、天天马微电子、中中集集装箱、中中集专用车、深深爱半导体、五五洲龙汽车等等多家企业已已建成投产。3、葵涌——大鹏片区地处大鹏半半岛，依山傍傍海，生态环环境优越，是是深圳沿海发发展轴上的重重要节点，由由葵涌高新技技术产业园和和大鹏龙旗湾湾生态产业园园组成，规划划用四面积为为19.5平方公里。葵涌片区将将重点发展生生物医药技术术和绿色电池池产业。目标标是建设成为为低密度、组组团式、生态态化，集产学学研于一体的的现代化综合合性产业园区区，并成为国国家东南沿海海高新技术产产业密集区的的中心。目前，该片片区已累计投投入建设资金金逾15亿元，道路路、供电、供供水、通信、排排污等基础设设施配套齐全全，社会服务务设施完备。该片区已引引进绿鹏公司司、三九集团团、比亚迪公公司、雄韬公公司、知己集集团等著名企企业。4、龙岗大大工业区位于坪山、坑坑梓两街道办办的龙岗大工工业区，以高高新技术产业业和先进技术术工业为主导导、配套兴办办金融、房地地产、贸易、服服务业等第三三产业的大型型经济技术开开发区域，是是深圳市高新新技术产业带带的重要组成成部分。经过几年的开发发建设，大工工业区、出口口加工区基础础设施和配套套设施日臻完完善，一个现现代化的新型型工业城区已已初具规模。世世界著名的全全球500强企业赛格格三星、日立立赛格、住友友纳米等一批批跨国公司已已经落户大工工业区。近年年来，大工业业区（出口加加工区）累计计引进项目91项，高新技技术项目21个，项目投投资总额2000万美元以上23个，累计协协议投资总额额17.83亿美元，累累计实际利用用外资1.9亿美元。91个项目中已已正式投产的的37个，在建的24个。91个项目中有70个是2001年以后引进进的，协议投投资总额和注注册资本分别别是前几年9.1倍和4.7倍。深圳出出口加工区已已有25个项目落户户该区。5、东部海海洋生物产业业片区位于大鹏、南南澳街道办，是是重点发展现现代海洋生物物技术为核心心的高新技术术产业片区。总总规划面积1300公顷，其中中陆地园区104.3395公顷,海洋园区500公顷。根据功能规规划，该片区区按产业划分分为“一个中心一一个园”。“一个中心”即为研发中中心：深圳市市海洋生物高高新技术研究究、开发和引引进的综合研研发基地,并具有海洋洋生物高新技技术的孵化器器的功能。“一个园”即为海洋生生态园包括陆陆基生态园、滩滩涂生态园（海海水养殖试验验园）、海水水生态园。该片区产业业未来发展方方向是：海洋洋天然产物开开发包括海洋洋新药、高分分子材料和海海洋生物活性性物质的开发发；海洋环保保产业；海产产品高产养殖殖及深加工。三、三大工工业园区龙岗的发展展不仅仅是今今天，而且关关乎明天和未未来，在2005年5月26日通过专家家评审的关乎乎深圳市未来来工业经济可可持续发展的的《深圳市龙龙岗区三大工工业园区概念念规划》里，占占地近900公顷的龙岗岗区新生—高桥、碧岭—沙卜、金沙—沙田三大新新工业园区产产业规划蓝图图已初步出炉炉:龙岗将在未未来5至10年内，成为为珠江东岸的的重要高新技技术产业基地地、先进制造造基地、加工工制造业技术术支援基地。根根据预测，到到2010年实现再造造一个龙岗工工业产值规模模，2020年实现再造造三个龙岗工工业产值规模模，到2020年再造一个个深圳工业产产值规模。三大工业业园区的具体体规划为:1、新生——高桥工业园园区位于龙岗中中心组团北部部，大部分属属坪地街道办办辖区，南邻邻深惠路，拟拟规划区总用用地面积1192..5公顷。规划划定位为:以高新技术术工业为主，传传统工业为辅辅的环境优美美的现代化生生态工业园区区，相当于再再造一个坂雪雪岗工业区。规规划两轴、四四区，即富地地路主要产业业轴、环城路路和丁山河之之间的配套轴轴、富地路先先进工业园和和传统升级工工业园、产业业配套区和服服务配套区。2、碧岭——沙卜工业园园区位于坪山街街道办南部，总总面积约10平方公里。拟拟规划区总用用地面积323.112公顷。规划划定位为:坪山新城中中心区的重要要组成部分，以以先进制造业业和大型工业业项目为先导导，以高新技技术产业以及及配套产业为为支柱的现代代化工业基地地。支撑产业业为集成电路路芯片设计、加加工制造等。规规划一条产业业发展轴，一一条中央城市市走廊，两个个产业圈，三三个功能中心心，四片产业业园区。3、金沙——沙田工业园园区位于坑梓街街道办西北部部，拟规划工工业用地面积积563.663公顷。规划划定位为:龙岗区重要要的工业基地地之一，以先先进工业为主主，传统工业业为辅，配套套设施齐全、生生活环境优美美的现代化生生态工业园区区。主要发展展装备制造业业、家具和自自行车传统优优势产业等。规规划丹梓大道道产业轴，三三大产业区、一一个产业配套套中心区、一一个生活配套套区。四、三大商商圈龙岗在历史史上就是著名名的商埠。近近年来，随着着经济的发展展，规模业态态各异的商业业零售网点遍遍布全区,连锁经营和和商业网络体体系已初具规规模，大型连连锁商业为主主的零售、餐餐饮业巨头强强势进驻。2004年全区社会会消费品零售售总额119.667亿元，其中中批发零售业业的零售额为为102.555亿元，餐饮饮业零售额为为17.12亿元。全区区商业网点36625个，总营业业面积超过300万平方米，其其中营业面积积在3000平方米以上上的大中型商商场有46个，总营业业面积超过50万平方米；；营业面积在在1万平方米以以上的商场有有27个，包括华华润万家、天天虹、沃尔玛玛、新一佳等等国内外知名名零售企业。目目前全区已形形成以连锁经经营为主,超市、百货货店、便利店店、专卖店、专专业市场等多多业态并举的的商业发展格格局。按照目前龙岗的的商业格局，龙龙岗可以分为为布吉商圈、横横岗商圈和以以龙岗街道、龙龙城街道为核核心的龙岗商商圈。1、布吉商商圈布吉商圈日日渐也成为商商家竞争的焦焦点。新一佳佳百货入驻布布吉黄金地段段后，在不大大的范围内聚聚集了金鹏店店、南城百货货店、民润超超市、华润超超市等，商业业竞争开始加加剧。而沃尔尔玛在大芬开开设分店,布吉商业迅迅速迈上了新新台阶。2、横岗商商圈随着君逸酒酒店、志健时时代广场等横横岗标志性商商业物业的推推出，横岗商商业已经崛起起。止前，在在横岗街道中中心地带不到到两公里的范范围内，聚集集着两个大型型购物中心、两两个汽车城、两两个家居装饰饰材料批发市市场、两个眼眼镜城、两家家四星级大酒酒店、一个电电脑城、一条条重点商业街街和近十个明明星楼盘……同时，装饰饰材料、家具具、电子、汽汽车、建材、农农副产品等各各种大型专业业批发、零售售市场和各种种品牌专卖、连连锁门店也如如雨后春笋般般迅猛发展。3、龙岗商圈圈龙岗商业已形成成新旧商业圈圈更替并进，以以新兴综合性性商业为主导导，并和各专专业商业市场场及街区商业业有机相融的的混合商业体体系。主要形形成了以龙平平东路为主干干的传统核心心商圈和新兴兴的中心城商商圈两大主要要商圈。第一商圈（核核心商圈）：：龙平东路——龙兴街传统统商圈以龙兴街（又又称龙岗30米大街，3号地铁线总总站）为凝聚聚核心，以龙龙平东路（又又名龙岗老街街）、深惠公公路围合而成成的传统商业业区，也是龙龙岗发展得最最为成熟的商商圈。该商圈圈内有苏宁电电器、国美电电器、天虹商商场、福临万万众电子市场场、人人购物物广场、科迪迪宇手机超市市、面点王、麦麦当劳等物业业。目前，龙龙盈泰商业中中心、柏龙、五五洲风情大型型购物中心的的相继涌现和和强势介入，该该商圈辐射效效应及商圈整整体核心竞争争力得到进一一步的提升。第二商圈（次次级商圈）：：中心城商圈圈该商圈主要要以龙翔大道道和龙城大道道为主轴线，以以龙平西路、龙龙福路、吉祥祥路、清林路路为辅的新兴兴商圈。该商商圈集中了新新亚洲花园、紫紫薇花园、碧碧湖花园、欧欧景城、天健健郡城、花半半里、东方沁沁园、宇宏罗罗马公元等中中高档住宅社社区，大型商商业项目如新新龙岗商业中中心、龙岗电电子世界、龙龙兴国际、新新一佳、世贸贸万佳百货、好好百年家居广广场、东方国国际茶都也伴伴随着住宅社社区的成熟应应运而生。目目前，龙岗中中心城已聚集集了百货、超超市、专业市市场、购物中中心等多种商商业业态。五、四大房房地产片区在与关内不不断相融的过过程中，龙岗岗楼市逐渐走走向更为广泛泛的蓬勃发展展阶段，一方方面区域内新新兴的热点片片区如横岗、坂坂雪岗相继崛崛起，形成了了市场亮点，另另一方面布吉吉、龙岗中心心城也有了新新的发展动向向。1、龙岗中中心城：重兵兵集结2004年年，和兴花园园四期、煦苑苑、天健·郡城、花半半里和东方沁沁园等相继入入市，市场需需求得到了集集中爆发，几几个楼盘都受受到了市场的的追捧。2005年，锦绣东东方、东方御御花园、罗马马公园、俪景景中心又陆续续推出。从新新推楼盘看来来，产品素质质和产品创新新都较过去有有了新的突破破，如花半里里的建筑设计计是独特的复复式板楼设计计，家家赠送送超大露台，一一梯两户、南南北通透，这这样的产品目目前在市区内内都尚未出现现。与此同时，中中心城市场已已呈现出片区区特征，目前前较为明显的的是规划中的的中心城中心心区和清林中中路以北片区区。中心城中中心区是中心心城规划优势势最强、发展展最成熟的区区域，片区过过去已有紫薇薇苑、俪景鸿鸿都等高尚住住宅，未来九九州新都市等等大型项目的的面世将把片片区的居住价价值发挥得更更高，该片区区将逐渐发展展成为中心城城的中央生活活区。而清林林中路以北的的片区以教育育为核心优势势，逐渐发展展成为成熟的的居住片区。两两个片区各具具优势和特色色，形成了中中心城住宅市市场的热点。在一级市场场方面，中心心城土地市场场也呈现出众众兵密布的情情况。中心区区附近，九州州地产、鸿荣荣源、鸿基地地产拥有100多万平米的的土地储备；；西北面，招招商地产、融融发、天健拥拥有近50万平米的土土地；东南面面，星河地产产、名居地产产拥有近50万平方米的的土地。目前前中心城至少少有200多万平方米米建面的土地地掌握在各大大发展商手中中，其中有不不少是市内的的品牌发展商商。2、布吉：：大盘崛起，各各领风骚布吉向来以以大盘引领市市场，市场新新推项目包括括大世纪·水山缘、翠翠枫豪园·湖光山舍、华华浩源·绿谷、承翰·慢城、英郡郡年华、桂芳芳园7、8期、可园，此此外，左庭右右院、怡康家家园、泰雅园园、知春里、美美杜兰华庭等等项目也投放放市场。在布吉新推推的项目中，引引入注目的有有翠枫豪园·湖光山舍、桂桂芳园7、8期、可园，它它们不仅都是是大盘，而且且在园林规划划、户型设计计、生态环境境建设等方面面都开创了布布吉楼市先河河。石岈岭片片区的中海怡怡翠山居、华华浩源·绿谷、承翰·慢城、锦绣绣河山相继推推出，瞬间使使石岈岭成为为深圳楼市一一大热点。而而老牌国企东东部集团入驻驻布吉开发大大盘英郡年华华也颇为引人人注目。3、横岗：：豪宅横空出出世中海怡美山山庄推出之后后，2004年振业集团团开发的振业业城在横岗横横空出世，这这个以Townhhouse为主的楼盘盘开盘价达到到了9000元，轰动了了鹏城。横岗岗的豪宅开发发由此掀起了了新的一页。4、坂雪岗岗及周边区域域：未来人居居高尚住区以万科四季季花城、万科科城、万科第第五园组成的的万科族三大大盘在板雪岗岗站创造了奇奇迹，它们不不仅使板雪岗岗由沧海变为为桑田，而且且也创造了楼楼市升值的奇奇迹，中国建建筑的奇迹，四四季花城从一一期的均价2800元升值到现现在的6000元，而第五五园均价已在在10000以上，第五五园还成了中中国建筑精神神的写照，业业主好评如潮潮，趋之如鹜鹜。区域内中海海地产推出的的中海月朗苑苑、中海日辉辉台也受到关关内人士的好好评，均价在在5000元左右。以万科城、万科科第五园为龙龙头的坂雪岗岗及周边区域域已受到深港港人士的关注注，它发展方方向是深圳未未来的人居高高尚住区。第四章、龙岗区区片区支柱产产业分析龙岗是深圳圳市面积最大大的一个行政政区，总面积积844平方公里，约约占全市总面面积的43％。全区建建设用地214平方公里，其其中未开发的的建设用地113平方公里。这这片土地不仅仅是龙岗未来来发展的最大大资本，也是是深圳未来发发展的希望所所在。目前，高新新技术和先进进制造业、现现代物流、滨滨海旅游、文文化产业构成成龙岗的四大大支柱产业，这这四大产业正正驱动龙岗经经济朝前快速速发展。一、高新技技术和先进制制造业龙岗是深圳圳市举足轻重重的产业大区区。目前，全全区有大小工工业企业5000多家，工业业增加值占全全市的23％，初步形形成了以电子子信息、精密密机械、新材材料、新能源源、家具、皮皮革、玩具、眼眼镜等行业为为主导的工业业经济体系，其其中程控交换换机产量约占占全国的50％，眼镜出出口量占欧洲洲市场的70％，充电电电池生产规模模为全国之最最。区内有华华为、比亚迪迪、大亚湾核核电、新天下下、兄弟亚洲洲、欧姆龙等等一批享誉国国内外的知名名企业。龙岗是深圳圳市几大主导导产业的重点点发展区域，在在全市高新技技术产业带“9＋2”片区中，龙龙岗区域内有有深圳大工业业区、坂雪岗岗、宝龙—碧岭、葵涌—大鹏、东部部海洋生物5大片区，规规划面积和新新增产值分别别占全市的64％和54％。近几年年，龙岗区高高新技术产品品产值以年均均77％的速度高高速增长。2004年，高新技技术产品产值值547.2亿元，占全全区工业总产产值的比例达达到45.3％。二、物流产产业物流业在龙龙岗区国民经经济中占有十十分重要的地地位，2004年实现增加加值约60亿元。2004年，龙岗区区社会消费品品零售总额为为120亿元，现有有万佳、沃尔尔马、天虹等等大中型商场场40多家，营业业面积为50万平方米左左右。拥有平平湖铁路编组组中心及建设设面积16平方公里平平湖物流基地地（物流园区区），以及众众多大型商场场配送中心。龙岗区的物物流业处于蓄蓄势待发的态态势，眼下有有近百亿元的的资金欲投入入平湖物流园园区内，物流流业成了龙岗岗新的经济增增长点。在深深圳市规划的的6大物流园区区中，龙岗区区平湖物流基基地是全市面面积最大的综综合性物流园园区，已引进进了华南国际际工业原料城城等一批辐射射海内外的物物流龙头项目目。三、旅旅游产业龙岗是深圳圳市生态资源源环境最优越越的区域。全全区依山傍海海，山林面积积4.3万公顷，占占全市的57％，森林覆覆盖率53.9％，远远高高于全市的43.4％。区内有有马峦山、七七娘山、园山山等方圆数十十平方公里的的郊野公园。全全区海岸线长长达130多公里，大大小沙滩21个，其中待待开发优质沙沙滩19个，素有“深圳后花园”和“东方夏威夷”之称。在全全市旅游发展展布局中，龙龙岗区大鹏半半岛是深圳市市今后高起点点、高标准开开发建设的国国际性海滨旅旅游胜地。按照自然环环境和历史发发展龙岗区主主要包括四大大特色旅游度度假区域：鹏城村地区区——历史文化保保护区和人文文生态旅游区区；溪涌地区———拥有自然生生态特征和风风情特色的山山海小镇；下沙迭福地地区——综合性公共共型旅游度假假区；桔钓沙地区区——运动休闲为为主的滨海旅旅游度假区。主要景点及及度假胜地有有：金沙湾旅旅游度假区、金金水湾度假村村、溪冲工人人度假村、东东山珍珠岛度度假村、浪骑骑游艇俱乐部部、半天云村村·世纪海景高高尔夫俱乐部部、桔钓沙（桔桔沙望月）、西西冲·东冲、坝光光乡村风景区区、南澳渔村村等。四、文化产产业在20044年完成的《龙龙岗区文化强强区建设规划划和实施意见见》中，龙岗岗区确定了重重点培育的九九大文化产业业，分别是：：传媒、油画画、文化娱乐乐、体育、旅旅游、印刷、图图书发行、饮饮食和教育培培训。以大芬油画画为代表的油油画业，经过过多年的发展展，已经形成成了油画生产产、收购和集集中外销一条条龙体系，大大芬油画村成成为中国油画画第一村、国国家文化产业业示范基地，拥拥有个人油画画工作室700间、门店300家及画工8000名，2004年出口交易易额达1.4亿多港元，产产品畅销全世世界，成为国国际知名的“油画制造工工厂”。龙岗区还汇汇聚着500家印刷企业业，拥有像当当纳利、天时时、力嘉国际际、中华商务务这样的国际际印刷业航空空母舰，几乎乎可以包括印印刷业的所有有门类，形成成了具有特色色的印刷产业业园。目前，龙岗岗区文化产业业保持着14%以上的年增增长率，呈现现出“数量大、产产值高、亮点点多”的鲜明特色色。全区有文文化经营单位位2000多家，从业业人数接近15万人；2004年文化产业业产值达40多亿元，占占全区社会生生产总值的8.2%；区内拥有有象大芬村这这样的一大批批文化产业亮亮点。第五章、龙龙岗中心城定定位及发展分分析由于龙龙岗中心城定定位为深圳的的次中心区，因因而关注龙岗岗中心城要从从深圳的规划划布局出发，为为此可以寻求求可比性地区区区域功能特特点，比如卫卫星城，比如如CBD，从中分析析总结，再比比较龙岗中心心城，从中预预测龙岗中心心城的发展前前景。一、英国及及韩国卫星城城的发展1、卫星城城及其发展卫星城产生生于英国。1902年，霍华德德先生撰写名名为《明天的的花园城市》，提提出了卫星城城的理论雏形形。正式提出并并使用“卫星城”(SateelliteeCityy)这个形象化化概念的是美美国的泰勒，他他于1915年提出应在在大城市郊区区，建立类似似宇宙中卫星星般的小城市市，把工厂从从大城市人口口稠密地区迁迁到那里去，以以解决大城市市因人口过密密而带来的种种种弊端。之之后，在各国国大城市中也也相继列入了了建立卫星城城的构想。英英国率先建立立卫星城，继继英国之后，法法国、日本、意意大利、苏联联、美国、比比利时、荷兰兰、菲律宾、新新加坡等国家家，都纷纷建建立起卫星城城。国外一些国国家城市化的的历程表明，当当城市化率达达到50%的时候，城城市的分散作作用开始超过过集聚作用，会会出现城市人人口和产业向向城外净流出出和扩散的现现象，主要是是流向离城市市中心地区不不太远而生态态环境相对较较好的郊区，如如大都市郊区区的中小城镇镇或卫星城。这这种郊区化或或卫星城的发发展方向不仅仅与大型城市市经济发展水水平有关，而而且还与城市市自身的规模模大小有关。从从国外的一般般经验来看，只只有当经济发发展水平达到到人均3000美元左右时时，大城市周周围才有可能能出现人口外外迁和大量工工业企业外移移的现象。世界许多国国家的经验证证明，卫星城城已成为区域域性中心城镇镇的一种重要要的形式，它它可以疏散市市区工业，改改善市区生态态环境；转移移中心城市的的先进科学技技术、资金、管管理经验，带带动城市周边边地区生产力力快速发展；；可以疏散市市区人口，控控制市区人口口发展规模；；改变市区与与郊区的二元元结构，形成成市中心区、近近郊区、卫星星城镇、远郊郊区等多层次次的城市结构构。当然，各各城市应该根根据经济发展展阶段和城市市化的水平来来确定发展哪哪一类卫星城城。2、英国卫卫星城发展根据相关资资料，世界上上最早发生城城市郊区化的的大城市是英英国的伦敦。到19世纪末20世纪初，英国城市化率已超过70%，郊区化进入快速发展时期。这一过程主要沿两个方向进行:一是建立城乡要素结合的“田园城市”；二是建设卫星城。主要目的在于分散中心城市的人口和经济活动。英国卫星城城的发展经历历了几个阶段段：第一代卫卫星城即卧城城，居民的工工作和文化生生活仍要到主主城；第二代代卫星城则有有一定数量的的工厂企业和和公共设施，居居民可就地工工作；第三代代卫星城则独独立性相对较较强，基本上上独立于主城城，具有就业业机会，其中中心也是现代代化的；目前前，卫星城已已发展到了第第四代，即多多中心敞开式式城市结构，用用高速交通线线把卫星城与与主城联系起起来，主城的的功能扩散到到卫星城。3、韩国卫卫星城发展根据对韩国国的卫星城了了解，其在城城市规划建设设过程中，注注意发挥地利利优势，努力力向现代标准准靠拢，确保保卫星城真正正具有吸引力力。首先，在布布局上由近及及远，逐步外外扩。第一批批几个卫星城城均建在距汉汉城30至40公里的交通通要道附近或或地铁能够延延伸之处。等等到更多的人人认识到卫星星城的优越性性，地铁、电电气铁路和公公路网的延伸伸使更远处的的卫星城到汉汉城的距离不不再成为问题题时，那么，人人们就自然会会向远处的第第二线卫星城城移居。其次，发挥挥地皮便宜、造造价低廉的优优势。卫星城城宅基地价格格原本大大低低于汉城；加加之政府强化化监管措施，严严厉打击土地地投机，并实实行优惠政策策，减免税费费，使房价保保持在低廉的的水平。再次，营造造舒适、方便便、清洁的生生活环境。卫卫星城的人均均税负低于汉汉城，但城市市按高标准规规划建区内商商店、饭馆、学学校、医院等等生活服务设设施应有尽有有，布局合理理，生活方便便程度不亚于于汉城市内；；同时，卫星星城道路宽阔阔、整洁，公公园秀美、绿绿地成片，空空气清新、水水质良好，交交通事故和治治安案件发案案率较低。二、深圳中中心区的发展展(一)、区区域大环境——深圳中心区区整体规划1、中心心区简述1）经过十几几年规划、城城市设计和市市政建设的深深圳市中心区区，形成了一一个随着市场场经济的发育育逐步生长和和调整的规划划设计典型。深深圳中心区位位于深圳城市市地理中心，总总占地面积607公顷。其中中：南片区233公顷，是城城市商务中心心（CBD）；北片区180公顷，是行行政、文化中中心；莲花山山公园194公顷，是开开放性城市公公园。总建筑筑面积750万平方米，规规划就业人口口26万，居住人人口7.7万人。2）中心区区是深圳唯一一集金融、商商贸、信息、文文化、会展及及行政于一体体的城市商务务、行政和文文化中心，是是深圳实现“建设现代化化国际性城市市、区域经济济中心城市及及花园式园林林城市”战略目标的的重要空间基基础。3）中心区区共进行了四四次较有影响响的城市设计计：1996年中央核心心区城市建设设——李名仪的中中轴对称方案案；1997年中轴线复复合空间系统统城市设计——黑川纪章的的立体复合型型城市中轴线线空间；1998年CBD街坊城市建建设——SOM的重视和强强调延街铺面面的价值以再再现城市街道道的传统魅力力；1999年中心区城城市设计与地地下空间综合合规划——欧博迈亚的的九宫格城市市平面结构布布置和中轴线线的“双龙飞舞”天际线2、中心区区功能规划1）行政中中心中心区的行行政中心功能能集中在已开开工的市民中中心内，市民民中心位于中中心区北区的的中轴线上，内内容包括政府府办公、博物物馆、工业展展览馆、档案案馆、会堂及及市民活动及及庆典场所等等，总建筑面面积20万平方米。2）商业中中心中心区新城城市购物中心心商业建筑面面积为18万平方米，投投资总额约13亿人民币，定定位于超大型型、标志性、高高档次、多功功能，集旅游游、酒店、办办公、商业、信信息、金融、贸贸易、展览、高高科技、文化化、休闲、娱娱乐于一体的的综合性场所所。将对促进进深圳商业发发展、完善城城市功能、填填补深圳超大大型多功能综综合商业设施施的不足起到到重要作用。3）文化中中心中心区的文文化中心功能能将为深圳市市民、国际商商务活动及游游客提供适宜宜的文化活动动空间，进一一步营造具有有国际认同感感的多元城市市文化氛围，为为将深圳建设设成现代文化化名城创造条条件。中心区区的文化设施施主要位于北北片区内，内内容包括文化化中心、少年年宫、中心广广场、水晶岛岛及市民中心心内的相关设设施。4）商务中中心几十栋的规规模宏大高档档写字楼，聚聚集着实力雄雄厚的企业王王国。这里是是专司创造财财富神话的群群落，这里有有商务空间的的最高聚集度度。（二）、区区域小环境——深圳CBD1、国外CCBD借鉴1）CBDD理论世界CBDD最早产生于于美国，它是是应经济的发发展而产生的的、对城市经经济起着重要要调节作用的的核心区域。CBD的发展经历历了很多的阶阶段，从最初初的商业聚集集地，到后来来多核心城市市，再到现在在的中央商务务区。2）国外CCBD特征特征一：地地价与租金峰峰值在城市地价价的分布规律律中，有一个个最高的地价价点。峰值地地价点周围地地带往往成为为的CBD核心，而这这里同样也是是城市最高租租金汇聚地。特征二：最最高的交通可可达性处于城市干干道系统的核核心。地铁成成为现代城市市的一个非常常重要的交通通手段。其次次是机场、火火车站、高速速公路等。路路网密度也是是一个重要的的指标。特征三：城市功功能聚集中心心管理和控制制职能集聚、金金融市场运作作功能集聚、专专业化生产职职能集聚，而而以商业零售售、休闲娱乐乐为主的生活活性服务设施施为配套性服服务设施。2、深圳CCBD规划1）中心商商务区CBD中心区南片片区的主要功功能是城市中中心商务区，是是深圳市交通通最便捷处于于城市干道核核心、地价昂昂贵、土地利利用集约化发发展的区域；；是深圳金融融、证券、贸贸易、商业、信信息、旅游、等等商务办公的的中心。未来来CBD的主要服务务项目有：银银行、交易所所、财务公司司、会计师、律律师事务所、商商业、进出口口贸易、信息息及旅游咨询询、保险公司司、酒店、购购物等。作为深圳市市的中心商务务区（CBD），中心区区的建设将促促进深圳城市市商务功能由由主要服务于于本市向“区域性”和“国际性”转化，为国国际性跨国公公司的商务活活动提供便捷捷、高效的最最佳工作环境境，满足二十十一世纪区域域及国际交流流的功能要求求，为深圳实实现区域性乃乃至国际性金金融、商贸、信信息中心及旅旅游胜地的战战略目标提供供优良的城市市活动空间。2）中心区区商服物业特特征A、政府统统一规划，构构筑中心区商商业圈中心区在中中心广场南广广场建设一个个大型SHOPPPINGMAALL填补中心区区内无大型商商业城的空白白。通过以地地铁网络为网网络架体系的的基本结构，逐逐步形成罗湖湖、上步、福福田中心区共共同开发利用用的大型商业业密集区，届届时火车站至至东门，天虹虹商场至赛格格广场，市中中心区三个片片将共同形成成规模庞大的的地下空间。B、商服物物业发挥空间间大相对于老商商圈，中心区区商场均为新新建设商场，整整体购物环境境、商场规划划设计、外观观、装修符合合现代中产阶阶级审美的需需要；另外，深深圳至今只有有中信城市广广场是真正意意义上的shopppingmmall，供人们休休闲、娱乐、餐餐饮、购物于于一体。中心心区新商业区区的形成，整整体将成为深深圳规模最大大、最现代、最最高档、最国国际的高档商商业区。C、高档次次品牌、商家家少目前中心区区的建设仍在在进行，短期期内还没有形形成有高辐射射能力的商圈圈，目前商业业规模小、商商服档次低下下。中心区地地处城市中心心、处于交通通干道核心，未未来中心区集集全市最顶级级的写字楼、高高级住宅、政政府行政用地地、广场、酒酒店，这说明明本商业项目目的可能的目目标客户群为为国际人士、商商业精英、企企业主管、商商务人士、高高级白领。而而随着这里写写字楼的不断断崛起，与客客户群地位相相符的交际娱娱乐、休闲购购物的场所缺缺乏。D、商业氛氛围成熟，需需假以时日由于中心区区商业物业基基本处于在建建或待建的状状态中，商业业物业的建成成，以及人们们消费习惯的的形成，均需需要时间和培培养。对于目目前购买中心心区商业物业业的投资者，等等待商业氛围围成熟，实现现升值，需假假以时日。小结：高起起点、高规划划、高投入的的中心区将是是无可争议的的深圳未来商商业中心，是是深圳未来最最具国际性、现现代性、最高高档的商圈，shopppingmaall、高中档百百货、高中档档餐饮、高中中档娱乐的发发展空间巨大大。但目前商商业氛围尚未未形成，随着着中心区建设设的推进，片片区商业物业业的价值须经经数年的增长长，方可能达达到预期目标标。三、龙岗中中心城发展及及前景1、龙岗中中心城概况龙岗中心城城是龙岗政治治、经济、文文化中心，属属于深圳八大大卫星城之一一，而且是龙龙岗迈向城市市化的先行城城区，中心城城已成为龙岗岗国际化中心心城区的重要要标志之一。1998年，15万平方米龙龙城广场面世世，龙岗中心心城成为万众众瞩目的焦点点。龙岗区政政府在中心城城投入了10多个亿进行行市政设施配配套建设。以以居住为核心心的中心城的的规划建设，有有着国际先进进的规划理念念，体现在环环境、道路、商商业、金融、教教育、医疗、文文化等各项公公共设施的规规划布局上。龙龙岗中心城的的配套设施起起点高，具有有高效率的交交通系统、高高层次的产业业结构，龙岗岗区政府及各各职能部门大大都位于中心心城内，邮电电、银行、商商场、综合市市场、医院、学学校、娱乐康康体等设施完完备，深惠、深深汕一级公路路和深惠、深深汕、机荷高高速公路贯穿穿而过，交通通非常方便。2、龙岗中中心城定位深圳市新城城市规划建筑筑设计有限公公司与深圳市市城市规划设设计研究院经经过一年的努努力完成了《龙龙岗中心组团团规划》。按按该《规划》，龙龙岗中心组团团的功能定位位：深圳市次次中心，龙岗岗区行政、文文化、商业中中心，东部发发展轴的综合合服务中心，强强化行政办公公、金融商贸贸、文教体卫卫的城市功能能，构建集约约化的生态城城区。人口规规模2020年控制规模77万人。用地地规模为2020年规划90.5平方公里，人人均城市建设设用地117.5平方米。3、交通龙岗区已形形成海陆空立立体交通运输输网络。区内内公路四通八八达，高等级级公路已形成成网络，村村村通公路。区区内有一级公公路7条，机荷（深深圳机场-横岗荷坳）、深深汕（深圳-汕头）、惠惠盐（惠州-盐田港）、盐盐坝（盐田港港-葵涌坝光）等等4条高速公路路跨区而过。沿沿机荷高速公公路，龙岗区区中心城至深深圳机场的车车程仅20-30分钟。沿新新建成的龙岗岗第二通道，龙龙岗区中心城城至市中心车车程仅需20分钟。铁路路方面，广深深铁路、平南南（平湖镇-深圳市南山山区）铁路、平平盐（平湖镇镇-盐田港）疏疏港铁路贯穿穿龙岗区，在在其交汇处建建有大型的平平湖铁路编组组站。龙岗区区南面紧邻国国际大港盐田田港，西距蛇蛇口港约35公里，区内内还建有沙渔渔涌等多个港港口码头，可可泊5000吨级的轮船.4、中心城城房地产发展展现状目前，中心心城房地产开开发呈现出八八仙过海、各各显神通的局局面。一批品品质楼盘，如如天健·郡城、花半半里、东方沁沁园、锦绣东东方、东方御御花园、罗马马公园、俪景景中心等相继继推出，受到到市场追捧。新新楼盘产品素素质和产品创创新都较过去去有了新的突突破。与此同时，中中心城市场已已呈现出片区区特征，目前前较为明显的的是规划中的的中心城中心心区和清林中中路以北片区区。前者是中中心城规划优优势最强、发发展最成熟的的区域，将发发展为中心城城的中央生活活区。后者以以教育为核心心优势，将逐逐渐发展成为为成熟的居住住片区。在一级市场场方面，中心心区附近，鸿鸿荣源、鸿基基地产、招商商地产、融发发、天健、星星河地产等知知名开发商已已拥有近200多万平方米米的土地。用用山雨欲来风风满楼来形容容中心城的地地产大战一点点也不为过，龙龙岗区中心城城基建投入对对经济支持的的效应将逐步步释放，住宅宅市场供需两两旺，2004年比2003年的房价涨涨幅超过20%。2005年下半年，中中心城住宅均均价已超过5000元，年底可可能突破5500元。随着房房地产市场不不断开发，中中心城的深圳圳次中心区的的形象必然逐逐步挺立起来来。5、中心城商务务地产特点中心城商务务地产主要是是以龙岗本地地中高档住宅宅社区为依托托发展起来的的。主要代表表性商业项目目有新龙岗商商业中心、龙龙岗电子世界界、东方国际际茶都等.目前，龙岗岗中心城已聚聚集了百货、超超市、专业市市场、购物中中心等多种商商业业态。随随着政府对中中心城规划力力度的加大和和住宅社区的的不断成熟，中中心城的交通通设施、商业业氛围、消费费档次将得到到较大的提升升和发展。随着目前中中心城最大的的MALL东方时代的的正式招商销销售，龙岗的的商业竞争将将达到一个白白热化的阶段段。中心城几几个大型商业业项目虽正在在形成，但前前期仍然处于于市场培育发发展期，成熟熟的商业氛围围尚需