江西吉安某住宅小区房地产市场调研报告

□□*********小区市场调研分析报告*******小组2023/3/2112023/3/212目录

一、市场环境分析篇一）宏观环境分析

1）吉安房地产市场分析

1、房地产行业概况

2、房地产行业形式

3、销售价格增幅放缓

4、地价涨幅开始放缓

5、政策风向出现转暖2023/3/213目录2）吉安房地产市场分析

1吉安房地产市场最新动态

2、吉安房地产市场分析3）***畔***小区房地产分析

1、***畔***小区房地产现状

2、***畔***小区房地产政策影响

3、***畔***小区房地产数据分析二）微观环境分析

1、地理环境

2、交通环境

3、人口统计

4、城市配套

5、经济基础2023/3/214目录

6、教育配套

7、支柱产业

8、***畔***小区市场总体分析二、项目产品分析篇一）项目地块分析

1、项目地块分析

2、项目周围环境/社会治安状况/交通条件

3、项目公共配套设施

4、居住环境

5、商业环境

6、区域未来商业发展2023/3/215目录二）项目的SWOT分析

项目SWOT综合分析（S）项目优势分析优势利用：（W）项目劣势分析劣势规避：（O）项目机会点：机会点利用：（T）项目威胁点：威胁点规避：

SWOT综合评估：2023/3/216目录三）区域竞争楼盘分析

1、区域竞争项目个案分析

2、区域竞争项目一览表四）区域消费者分析

1、影响购房者首要决定因素

2、片区消费者对住房要求面积统计

3、购买者年纪/购买动机

4、意向客户分布/付款方式/承受能力

5、目标客户群在那

6、目标客户群定位

7、目标客户群消费能力定位2023/3/217目录五）项目投资分析

1、当前经济环境/银行利息/金融政策

2、当前经济环境/区域产业

3、商业地产供求现状及走式

4、土地建筑功能选择

5、投入产出分析/成本与售价模拟/成本与期望值概算

6、同类项目成败的市场因素分析2023/3/218目录六）项目定位

1、产品定位

2、价格定位/户型设计

3、客户定位三、结语2023/3/219一、市场环境分析篇2023/3/21101）全国房地产市场场分析1、房地产行业概况况中国房地产行业在在2004年高速增长的基础础上，2005年价格也出现了较较快上涨，房地产产行业快速的增长长，带动经济波动动，中央先后下发发了一系列稳定住住房价格的政策。。目前，房地产调调控效果初步显现现，房地产价格涨涨势放缓。2006年的房地产是一个个政策调控年，全全国房地产开发完完成投资13579.2亿元，同比下降13.9%，可以看出国家对对房地产投资的调调控和对房价的调调控起到了一定的的效果。2007年的房地产行业将将是政策导向下的的执行年。在中国国房地产发展战略略开始显露出从产产业政策向公共政政策回归姿态的形形势下，2007年的房地产行业可可以说正处在变革革的前期。在住房房供应结构调整、、控制房价、加强强土地调控、加强强保障性住房建设设等等政策导向下下，房地产行业将将逐渐告别高利润润时代，强化公司司治理、注重品牌牌建设、提升经营营效率和定位市场场真实需求将成为为谋求长期发展的的房地产企业的关关注重点.一）宏观环境分析析2023/3/1511一）宏观环境分析析2、房地产行业形式2006年全年房地产开发发投资15759.3亿元，比上年增长长19.8%，增幅下降8.3个百分点。而2006年前9个月，房地产开发发投资完成额就达达到12902.4亿元，比去年同期期增长24.3%，有一定程度的反反弹。因而2007年以来，国家陆续续出台了一系列调调控措施，从土地地供应、贷款发放放、住房公积金管管理、抑制房价到到全行业的综合调调控等，目的就是是为了防止房地产产投资增速出现过过速反弹，由此整整个房地产市场经经历了一个不平凡凡的“调控之年””和“政策之年””。我国房地产业作为为国民经济的支柱柱产业，因其产业业相关度高，带动动性强，与金融业业和人民生活联系系密切，发展态势势关系到整个国民民经济的稳定发展展和金融安全。与与此相对应的是房房地产业作为周期期性消费品，又具具有其固有的波动动较大和变化多端端的自身特征，所所以政府通过宏观观调控政策平抑或或减缓房地产周期期波动带来的不利利影响，防止供求求关系过大波动，，以此作为衡量宏宏观调控各项政策策措施是否落到实实处的主要标准。。我国房地产业经过过五年的快速发展展和两年的宏观调调控，进入2007年的房地产市场和和房地产企业的整整体主客观环境要要好于市场原来的的预期，加上资本本市场的日益复苏苏，人民币进入升升值周期和我国经经济的持续、健康康和快速的发展，，房地产市场的预预期开始回暖。2007年金融市场将全面面开放，未来房地地产市场除了传统统的银行资金外，，境外基金多渠道道进军内地楼市，，外资银行、外来来资金必将成为中中国房地产业新的的力量。2007年国家将继续加大大对中小户型、中中低价位商品房、、经济适用房和廉廉租房的土地供应应。2023/3/1512一）宏观环境分分析3、销售价格增幅幅放缓据国家统计局信信息，商品房平平均销售价格，，2006年一季度涨幅12.5%，一到二季度涨涨幅10.1%，一到三季度涨涨幅8.8%，2006年底，70个大中城市房屋屋销售价格上涨涨7.6%，环比上涨0.6%，比上年回落2.2个百分点。2007全年商品房销售售价格同比涨幅幅约为6%，东部涨幅约5%，中部涨幅约8%，西部约7%。2007年宏观调控降低低了房价上升的的速度，但并未未使全国房价呈呈现下降趋势。。长三角地区受受宏观调控影响响显著，成交量量萎缩的同时，，价格明显下降降。全年市场呈呈现平稳增长态态势，市场基本本保持供需平衡衡，房价涨幅趋趋缓，全国市场场逐渐向理性回回归。2023/3/1513一）宏观观环境分分析4、地价涨涨幅开始始放缓2007年政府进进一步加加强了对对土地供供应市场场的监管管，各地地政府积积极调整整土地供供应结构构，同时时加大了了对闲置置土地的的清理力力度。在在这样的的情况下下，2007年全国土土地交易易价格依依然保持持平稳上上涨的趋趋势。经历了近近一年的的宏观调调控后，，从主管管部门统统计数据据看，对对房地产产行业的的宏观调调控还是是取得了了非常明明显的调调控效果果。2007年12月底，在在“中国国房地产产CEO高峰论坛坛”上，，国土资资源部土土地利用用管理司司表示，，通过对对全国30个主要城城市的地地价长期期监测发发现，2007年，各城城市的土土地价格格呈现出出涨幅逐逐步减少少的走势势。但增增幅也是是比较小小的，只只在1%到2%左右。江江西在2006年第三季季度地价价还出现现了增长长，总体体情况不不错，楼楼市依然然活跃。。2023/3/1514一）宏观观环境分分析5、政策策风向出出现转暖暖持续两年年的严控控房地产产业投资资过热的的风向正正在发生生变化。。紧缩““地根””、“银银根”的的一刀切切政策，，正在向向结构性性调整倾倾斜。2005年12月16日的全全国国土土资源厅厅局长会会议上，，国土资资源部表表示，将将对符合合国家产产业政策策、区域域政策和和法律法法规，符符合土地地利用总总体规划划和年度度计划的的建设项项目用地地，提供供有效保保障。国国土资源源要进一一步建立立参与宏宏观调控控的有效效的制度度体系、、方法手手段、动动态分析析系统和和技术支支撑系统统，加强强经济形形势发展展趋势的的分析预预测。建设部近近日在全全国建设设工作会会议上证证明，今今年下半半年以来来，房价价涨幅趋趋向稳定定，全国国70个个大中城城市房屋屋销售价价格平均均每月比比上月上上涨0.6％。。国土部表表示，2007年将继续续增加普普通住宅宅用地的的投放量量，继续续停止供供应别墅墅建设用用地，对对低密度度住宅建建设用地地采取限限制措施施。媒体最新新消息：：建设部部2007年将继续续贯彻落落实加强强房地产产市场调调控的政政策实施施，控制制房地产产规模，，切实稳稳定房价价。2023/3/1515一）宏观环境境分析2）江西房地产市场分析1、江西房地产市场最新动态

2007年，江西省房地产市场供给和销售增长趋于平缓，房地产开发投资呈现稳步增长趋势。全省完成房地产开发投资365.8亿元，比去年增长8.5%；城镇人均住宅建筑面积达到25.05平方米。

07年吉安新建商品房将达40万至60万平方米，房价将达1200元/平方米，上涨6％左右。在吉安，新近挂牌的中心城区二手房均已站在800元/平方米以上，某些区域二手房开价甚至高达1115元/平方米。而与吉安同属省域副中心城市的另一极——襄樊也引来越来越多的房地产投资，该市去年前三季度房地产投资增长近三成。在江西城市圈内，昔日楼市平静的县市也正同样感受到房地产的热潮。2007年2月9日，***某地块拍出每亩51.9万元的地价；在天门，投资15亿元的天门新城本月3日破土动工；在孝感，其城区住宅每平方米已达1600元左右，而3年前这一数字还不到一千元。2023/3/1516一）宏观环境境分析2、江西房地产产市场分析2007年江西省内各各地级市房地地产随着全国国市场和价格格的升温整体体持续健康发发展。吉安、南昌、、九江、赣州州等地房地产产市场开发量量和销售量继继续走强，综综合物业平均均市场价格接接近2000元/平方米，以上上区域住宅最最高市价在2007年下半年均已已突破3000元/平方米关口。。随着江西城市市圈的规划建建设，省内各各县市级市场场房屋销售价价格涨幅较快快，其从2003年的平均市场场价格不足800元/平方米上涨到到2007年底的1200元/平方米左右，，其中部分区区域最高住宅宅价格已经达达到2500元/平方米。随着沿海城市市开发投资企企业的大量进进驻，及南昌昌市中小型房房地产开发企企业的迁移，，江西省内房房地产市场遍遍地开花。县县市级市场中中其主要以商商业地产最为为火爆，各型型商业街、步步行街等陆续续成功开发。。2023/3/1517一）宏观环环境分析3）吉安房地产分析析1、吉安房地产现状状全国房地产产行业形式式一片大好好的情形下下，吉安市市房地产也也是发展迅迅速，从2002年吉安房地地产不到800元/平方米房价价，到今天天最高价近近2750元/平方米的价价格，均价价在1750元/平方米，吉吉安房地产产发展也是是异常活跃跃的。伴随着吉安安市政府城城市圈的规规划建设，，市政府给给了房地产产投资一个个很好的环环境，也给给了许多优优惠的政策策。吉安的城镇化取取向是与国国家实施中中部崛起的的大战略紧紧紧相连的的，仙桃市市政府以““融入武汉汉，促进大大发展”为为指导思想想，吸引了了开发投资资企业的大大量进驻，，及武汉市市中小型房房地产开发发企业的迁迁移。吉安的房地地产已不在在是本地的的开发企业业小打小闹闹，随着市市场竞争的的激烈，外外来开发企企业的进驻驻，让吉安安市的房地地产对开发发的品质，，质量，绿绿化，物业业等各方面面的的要求求越来越高高，规模也也越来越庞庞大。2023/3/1518一）宏观环境分分析2、吉安房地产政策策影响吉安市人民政府府对于进一步优优化招商引资出出台了许多相关关的优惠政策，，进一步降低重重大招商项目新新征建设用地出出让金；进一步步加大重大招商商项目税收奖励励力度；严格控控制重大招商项项目建设过程中中的各项市级收收费；对重大招招商引资项目实实行中介激励机机制。吉安市政政府把土地看成成是一切经济活活动的载体，十十分珍惜和重视视合理利用土地地。为了保障障投资企业的土土地供应，市区区对辖区内的可可利用土地进详详细摸底，深入入开展土地收购购储备，有利的的盘货了闲置土土地又保障了市市场的正常持续续供应，真正做做到了合理用地地、集约用地、、依法用地，保保证了经济建设设发展的用地需需求，为“工业业兴市”创造了了良好的投资环环境。良好的投投资环境，政府府的大力支持，，无益给了投资资者一个良好的的平台。2023/3/1519二）微观环境境分析1、地理环境吉安位于江西西省中西部，，赣江中游。。从地势上看看，属罗霄山山脉中段，扼扼湖南、江西西南省咽喉通通道，地势极极为险要。境境内有自北向向南纵贯的京京九铁路、105国道和由东向向西的319国道及“三南南”公路，是是连接北京、、西南、华南南、福建、港港澳地区的天天然纽带；上上可溯赣江沟沟通闽粤，下下可泛鄱阳湖湖与长江相联联，顺抵长江江下游发达省省市，在江西西省地理上占占有特殊位置置。地地理上，，它介于北伟伟25°58′′32〃至27°57′′50〃，东经113°46′至115°56′之间，全市长长约218公里，东西宽宽约208公里，总面积积为25271平方公里。以以山地、丘陵陵为主，山地地占全市面积积的51%，平原与岗地地约占23%，山地与丘陵陵约占23%，水面约占4%。可概括为““七山半水两两分田，半分分道路和庄园园”。它的四四周，东邻抚抚州市的崇仁仁县、乐安市市及赣州市的的宁都、兴国国县，南连赣赣州市的赣县县、南康市、、上犹县，西西接湖南省的的桂东、炎陵陵、茶陵县，，北与宜春市市的丰城、樟樟树市及新余余市、萍乡市市接壤。2023/3/1520二）微观环境分析析２、交通环境对470万吉安人民来说，，这几个日子有着着特别重要的意义义：2003年6月28日，赣粤高速昌泰泰段通车，吉安结结束了没有高速公公路的历史；2005年7月1日，吉安火车站始始发北京和深圳的的列车，吉安结束束了没有始发列车车的历史；2004年5月18日，由中国国际航航空公司执飞的首首航班机顺利抵达达井冈山机场，吉吉安结束了没有民民航的历史。吉安市位处香港、、广东经江西中部部到中原的核心地地带，既是沿海的的腹地，又是内地地的前沿，具有较较好的区位优势。。赣粤高速和京九九铁路两条平行的的“巨龙”分别穿穿过吉安6个县区，加上105国道、319国道、赣江水道以以及井冈山机场和和泰井高速公路，，构成了水、陆、、空“三路并进””的快捷立体交通通网络。目前，吉吉安与南昌、赣州州、长沙、广州等等大中城市正在构构成4小时经济圈。从吉吉安走高速到广州州只要4小时，到南昌2个小时。井冈山机机场开通后，吉安安飞北京仅需2个小时，飞上海1小时10分，飞广州50分钟。航空、铁路路、高速公路，让让吉安走出“边缘缘”，走向繁华。。早赏珠江景，午午品井冈茶，夜宿宿大上海，不再是是一个遥不可及的的梦想。据统计，截至去年年年底，该市公路路里程达到15525公里，是2000年公路里程的1.5倍。广阔的空中通道和和平坦的地面交通通，为吉安经济腾腾飞构筑了坚实的的平台。赣粤高速速公路、105国道、京九铁路两两旁，汇集了13个布局合理的工业业园区，聚集了上上千家民营企业，，“走廊经济”已已现雏形，强力带带动了第三产业和和配套产业的发展展。几年来，该市市旅游收入年均增增长两位数，旅游游产业已成为吉安安第三产业的龙头头和新的经济增长长点。2023/3/1521吉安2023/3/1522二）微观环环境分析３、人口统统计吉安市总人口4654368人，据第五次人人口普查资资料反映，，2000年，吉安市市有少数民民族37个，少数民民族人口为为16504人，占全市市总人口的的0.378%。少数民族族人口基本本情况：畲畲族9841人，苗族2078人，蒙古族族1056人，回族527人，彝族421人，满族401人，布依族族357人，壮族316人，朝鲜族族186人，羌族195人，藏族191人，维吾尔尔族165人，土家族族161人，侗族66人，瑶族59人，白族50人，仫佬族族27人，仡佬族族25人，土族17人，达尔族族14人，京族8人，塔吉克克族7人，独龙族族6人，傣族5人，锡伯族族5人，黎族3人，普米族族3人，高山族族2人，哈民族族2人，鄂温克克族2人，哈萨克克族1人，僳僳族族1人，水族1人，纳西族族1人，景颇族族1人，洛巴族族1人，其他未未识别的民民族280人。封建统统治时期，，实行民族族歧视政策策，封建统统治者对少少数民族进进行征服虏虏掠。建国国后，党和和政府对少少数民族非非常重视，，长期不懈懈宣传党的的民族政策策，使正确确的民族政政策深入人人心，已经经形成了““各族人民民大团结””的喜人局局面，随着着改革开放放的深入，，社会主义义商品经济济在少数民民族经济活活动中也得得到很大的的发展，少少数民族生生活蒸蒸日日上，走上上了与汉族族人民共合合同富裕的的道路。2023/3/1523二）微观观环境分分析４、城市市配套吉安城市市配套比比较健全全，过江江大桥、、高速公公路网、、电力网网线畅通通；市内内工业、、商业繁繁荣，基基础设施施、教育育配套齐齐全。当当地政府府新建设设的的公公共设施施，青少少年活动动中心、、吉安体体育馆、、仙桃商商城购物物广场、、文化步步行街。。市内另另有，国国光购物物广场、、ITAT购物广场场、井冈冈山大学学，吉安安师范，，白鹭州州公园，，吉安大大桥。2023/3/1524二）微观环境境分析５、经济基础吉安工业成为为国民经济主主体,已形成以纺织织、服装、机机械、电子、、医药、化工工、食品、轻轻工、建材等等行业为主体体的门类齐全全的工业生产产体系，外向向型经济格局局已形成，吉安市基础条条件差，交通通瓶颈严重制制约着经济发发展。去年以以来，他们举举全县之力，，投资5．05亿元，全县续续建和开工公公路项目151个，总里程1305．63公里，其中26条出县公路都都达到二级以以上标准。县县城基础设施施投入19亿多元，农村村电网改造和和县城电网改改造一期工程程基本完工。。基础设施的的改善，吸引引了一大批外外资企业。目目前，全县引引进1000万元以上外资资企业121个、内资企业业508个，已完成总总产值61亿多元，实现现税收3400余万元。2023/3/1525二）微观环境分分析6、教育配套全市现有各级各各类学校389所，其中：幼儿儿园54所，小学248所，特校3所，初级中学55所，高中30所，一贯制学校校3所，中等职业教教育、成人教育育学校7所，高等学院1所.2023/3/1526二）微观环境分析析7、支柱产业吉安是正在崛起的的旅游城市。吉吉安的在主要产业业是纺织、服装、、无纺布和医用卫卫材、食品、精细细化工等五大块。。用“红、绿、古””三色构筑大井冈冈旅游经济圈，把把吉安建设成为““江西旅游重点区区，沿海休闲后花花园，红色旅游首首选地”，吉安市市旅游朝阳产业发发展春色满园。。2023/3/1527二）微观环境分析析8、吉安市场总体分分析2006年是房地产市场宏宏观调控年，受政政策影响，仙桃房房价继续上升，销销售则有所下降。。宏观调控从一定定程度上解决了仙仙桃楼市呈现出的的产品同质化严重重、产品整体品质质不高及产品供应应结构不合理等问问题。2005年，吉安的楼市发发展逐步趋于成熟熟和理性。总体看，仙桃政府府的城市规划格局局正在有条不紊的的进行，中心城区区房地产市场正在在加快成长，开发发区的工业园已经经初具规模。仙桃桃楼市正处于高速速发展期，是一个个日趋成熟、颇具具发展潜力的二级级市场。但由于其其迅速发展的特性性也不可避免地存存在着一些急速发发展过程中的潜在在危险因素。一方方面是一些优秀的的外地开发企业的的入驻，短时间内内提升了仙桃地区区地产开发的整体体水平；另一方面面，开发水平参差差不齐，在产品质质量、服务水平甚甚至在融资等方面面都面临着不同的的压力。2023/3/1528二）微观环境分析析8、吉安市场总体分分析针对当地市场，政政府政策调整的总总体趋势是：将日日益完善住房政策策，适当控制开发发规模，保持销售售量小幅上升，房房价基本保持目前前水平。同时，中中心城区房地产发发展将成为市场发发展的指导思想，，当地政府也仍然然是坚持宏观调控控，努力实现房地地产市场总量基本本平衡，结构基本本合理，价格基本本稳定。规划管理力度有可可能继续加大。规规划管理部门在修修编总规的同时，，将实行先规划、、后供地、再开发发的模式进行。对对于开发企业也将将进一步规范管理理，从申报、备案案、立项、安置、、质量、验收等每每个环节，都精心心严格监管，以保保障企业诚信经营营。2023/3/1529二、项目目产品分分析篇2023/3/1530项目产品分析析一）项目地块块分析1、项目地块分分析***畔***小区位于吉安市政政府城市规划划重点扶持的的吉州园。本本项目总占地地面积41000平方米，总建建筑面积83600平方米。该项项目才是很规规则的长方行行，长约257.5米，宽约95米，总占地面面积是51812.5平方米，按照照1.6的容积率，总总建筑面积是是38900平方米。该地块有四周周有房子，地地块内积水很很多，周围居居民的生活垃垃圾也倒于次次，但是整个个地块还算平平整。地块所处吉州州园内，周围围发展成熟，，地块发展潜潜力很大。2023/3/1531一）项目地块块分析2、项目周围环环境/社会治安状况况/交通条件本项目在有着着”四围环山山，庐陵文化化“之称的吉吉安,整个地块成长长方型，项目目周边居住环环境成熟。本本项目东面是是以小区开发发为首，检察察院，酒店等等住，已经发发展成熟；；西面是一些些店面市场及及成熟的居民民居住区；南南面是一些小小区和学校；；北面空旷的的绿化林带和和人工湖。项目地块处于于城乡结合处处，周围也是是成熟的居民民居住区及大大型的商店。。项目产品分析析2023/3/1532一）项目地块分分析2、项目周围环境境/社会治安状况/交通条件项目南面紧邻的的是吉州的主干干道之一的国道道，交通方便，，有12、1、9，7路环城车行使；；项目北面与之之相连的也是吉吉州主干道之一一的吉州大道，，车行10分钟便是吉安市市民娱乐休闲的的明珠酒店，车车行12分钟就是市中心心7路、9路环城车代驾；；项目东面是长长冈大路，12、1路环城车到达；；项目西面紧邻邻的是三号路，，6路环城车在此打打转；交通十分分便利快捷。项目地处仙桃市市城乡结合处，，视野开阔，空空气新鲜，充满满了江汉平原的的大地气息。因因车流量和人流流量相对闹区偏偏少，而且项目目周边也没有大大的噪音来源，，因此显得本项项目环境比较舒舒适宁静，更适适合居家生活。。项目产品分析2023/3/1533一）项目地块分分析3、项目公共配套套设施从项目周边的调调查情况来看金融设施：中国国银行、中国信信合；中国移动动，中国邮寄医疗设施：吉安安市****人人民医院；教育设施：吉安安**中、吉安安***、吉安安**中、***州中学、青青少年活动中心心；交通设施：12路、9路、1路环城车购物中心：国光光超市、中小超超市项目产品分析2023/3/1534一）项目目地块分分析4、居住环环境项目所在在区域（（吉州区区）的的周边人人口数量量有大约约1万人，2000多户（城城区人口口）。所所包括范范围从西西面韶关关路至平平安路，，但是项项目周边边从平安安路以东东至长冈冈北路多多以私房房/老房为主主，长冈冈北以西西至平安安路，以以2000后新建的的一批商商品房及及私房组组合，多多以3-4人一户为为主，家家庭中青青壮年成成员主要要在外务务工。项目产品品分析2023/3/1535一）项目地块分析析5、商业环境项目所在区域隶属属于吉安市城市规规划中的吉州区的的开发小区在城市市规划的片区中属属于城乡结合处，，现有的商业配套套是与项目一路之之隔的***絆最最大的商店市场，，居民生活购物多多是趁车到市区购购买。项目周边相应的商商业配套还不是十十分的完善，也没没有最直接的商业业竞争项目，区域域属于商业空白地地带，后期有待开开发。项目产品分析2023/3/1536二）项目目的SWOT分析虽然吉安安市目前前房地产产市场机机会很大大，而且且发展也也很迅速速，但是是结合本本项目的的周边区区域微观观环境的的现状：：基本是是私房，，空地，，项目周周围本身身的商业业气氛还还未形成成一定的的气候。。所以需需要我们们来做一一个比较较全面的的优劣势势分析。。项目产品品分析2023/3/1537（S）项目优优势分析析★项目目目前属于于前期规规划，所所以灵活活性比较较大；★项目南南面的乡乡镇为首首的相相对发展展比较差差，大有有发展前前途。为为这一区区域积累累了一定定的消费费能力，，也很大大程度上上带动了了该地区区的经济济发展；；★项目地地块规划划上有政政府大力力扶持，，同时周周边的规规划也为为项目的的将来提提供了比比较好的的发展前前景。项目产品品分析2023/3/1538优势利用：★根据项目具具体的招商项项目规划设计计建筑样式和和格局；★项目处于城城乡结合处，，利用自己独独特的地段可可以吸引市区区，下面乡镇镇的潜在客户户来此居家。。★将项目的商商业与周边环环境、自然环环境相融合，，塑造符合地地段，符合城城市化进程的的新时代小区区理念。项目产品分析析2023/3/1539（W）项目劣势分析☆项目周边目前的的人流量不大，车车流量偏少，商业业居住氛围暂时未未形成气候；☆项目周边的规划划设计已经成形，，有待进入具体实实施阶段；☆项目南面的未开开发的乡镇，商店店不太多，不太齐齐全，这会严重影影响小区的环境。。项目产品分析2023/3/1540劣势规避：☆将项目后面的工工业园区先行建成成，可以解决该片片区的人气不足，，同时也为周边市市场进一步提升消消费力；☆项目周边的规划划进入实际操作阶阶段后，会提升该该片区的整体形象，在本项目的实实际操作过程中，，使项目更具有说说服力；政府正在建筑一些些商品房，和以一一些小学。项目产品分析2023/3/1541（O）项目机会点：：★项目西面是白白鹭洲公园，是是吉安唯一大型型主题休闲娱乐乐旅游的游乐公公园，★周边还没有类类似的项目进入入操作，我们占占据领导者的位位置；★政府对周边的的地块进行了良良好的规划设计计，区域后期发发展前景。项目产品分析2023/3/1542机会点利用：★可以借助白鹭鹭洲公园在市民民心中的影响来来吸引客户，让让客户把家安居居在公园旁；★本项目是市区区与城乡结合处处的楼盘，在片片区内没有太多多竞争对手，可可以密切注视市市区其他楼盘的的进展，选择最最佳入市时机；；★让本项目发挥挥在片区的主导导作用，地方虽虽小五脏俱全，，充分让本项目目融入到周围的的环境里；项目产品分析2023/3/1543（T）项目威威胁点：：☆以项目为为中心周周边的人人气聚集集还不够够，“有有人的地地方才有有生意””；☆项目作为为商业项项目的公公共配套套设施还还不是很很完善，，具有吸吸引力的的商业配配套较少少；☆目前吉安市市的其他在在售项目（（如***花园、****金园、***豪庭、、***华华庭、***人家））已经很大大程度上将将市场的消消费能力吸吸收；☆本项目旁的的迈亚纺织织厂烟筒的的气味是直直接影响到到小区内的的空气，环环境质量，，影响小区区内的居民民生活；项目产品分分析2023/3/1544威胁点规避避：☆本项目可可以在临马马路的层面面建立商业业门面，三三号路到吉吉州大道这这边可以全全部规划为为吃，住，，购物休闲闲等，服务务于一路之之隔的老人人休闲场，，服务于中中国银行，，服务于片片区，服务务于生活在在片区的居居民，免去去片区居民民生活烦恼恼，做好片片区的生活活配套；项目产品分分析2023/3/1545SWOT综合评估：：项目地处吉吉安市城市市规划***絆，目目前总的来来说该项目目片区人气气聚集不够够，消费能能力不强，，相应的交交通、公共共设施及商商业配套还还不是很完完善。但由于本项项目是在规规划中的***絆，，根据吉安安市政府城城市规划的的宏伟蓝图图，在该片片区目前还还没有完善善的生活配配套设施，，从这个角角度来看本本项目的地地理位置是是比较符合合周边区域域未来的发发展需要的的，有着极极大的发展展潜力。我司认为该该项目要以以项目地段段（城乡结结合处）为为出发点，，设计出的的产品应该该融入迈亚亚工业园，，融入周边边环境，可可以做好项项目周边的的生活配套套设施，项项目建成后后将改善该该片区的整整体现状、、填补区域域商业功能能空白，该该项目提升升区域综合合价值的目目的。项目产品分分析2023/3/1546三）区域竞竞争楼盘分分析1、江南***园距离本项目目最近的楼楼盘，也是是本项目最最有竞争力力的楼盘之之一，是由由吉安市**房地产产公司，车车程十分钟钟左右。江江南**园园在****道处。。房子是线线浇砖混结结构，有12栋房子，136个单元，共共280套房子，南南北朝向。。房子户型型面积偏大大，多以三三房二厅二二卫，面积积在116.95㎡到152.87㎡之间，130㎡—140㎡之间有3种面积，140㎡--150㎡之间有2种面积，150㎡以上有2种面积；小小户型有二二房二厅二二卫面积是是97.52㎡；最大的是是四房二厅厅二卫面积积是173.73㎡。是商居两两用。2023/3/1547三）区域竞争争楼盘分析1、***花花园***花园售售楼部位于吉吉安市***西路处，距距离市中心最最繁华的***洲公园不不到3公里，售楼部部近100个平方米，售售楼员着装统统一，热情，，宣传架上资资料齐全，销销售形象很好好。该地段人人流量，车流流量非常大。。虽然该项目目现在正在打打桩做基础，，价格一直未未出来，但是是售楼部已经经有一年多的的时间，用作作广告宣传，，积累客户。。宣传方式不不错。//花园的卖点是是打着亲水的的自然景观，，配以专业的的物业顾问为为第二卖点（（物业费用为为0.5元/平方米），来来吸引顾客。。///花园最大的

2023/3/1548三）区域竞争争楼盘分析2、***花园园该项目从地理理位置来说距距离本项目最最远的一个楼楼盘，但是同同时我司认为为是最具有竞竞争力的楼盘盘之一由吉安安***房地地产公司开发发，是商居两两用，该项目目处在吉安市市中心地段，，高回报，低低风险，餐饮饮娱乐，超市市，大型停车车场。***花园一一期开发由四四栋多层及联联排别墅，绿绿化率为36.6%，户型有两房房两厅两卫，，三房两厅两两卫，四房两两厅两卫。面面积最小107㎡的两房两厅两卫，最大大的172㎡的四房两厅两卫卫，还有120㎡—150㎡的三房两厅两两卫。住房最最低价格1800元2023/3/1549三）区域竞争楼楼盘分析2、***名城该项目售楼部在在***区，目目前一期销售量量达95%，二期7栋7月份开盘，一次次性付款或2按揭打9.5折，住宅一律价价1458元/㎡售楼部形象良好好。储藏间价格格是860/㎡。2023/3/1550区域竞争楼盘一览览表项目名称地地理位置结结构构朝向向规规模模现现状状****水岸吉吉安市***路口砖混混南北北5栋20单元6层现现房城南****山大大道总总建筑面积积28000㎡******河畔畔****大道砖砖混3栋南北5栋9单元7层现现房2栋东西总建筑面积28000㎡*******花花园吉吉安市**西路路砖砖混南南北11栋30单元现现房砖混总总建筑面积50000㎡******花园园*******大道框框架南南北4栋8单元8层现现房总建筑面积12000㎡*******名名城吉吉安市********西路路框框架南南北3栋小高层1栋高层现现房东西总总建筑筑面积23000㎡明珠****家园园吉州大道**大厦框架南南北3栋8单元总建筑面积积40000㎡期房天龙***印象井井冈山山大道大桥桥框框架南南北北3栋多层2栋小高层期期房****2号总总建筑面积积34755㎡2023/3/1551区域竞争楼盘盘一览表项目名称主主力户型型户户型面积（（㎡）起起价/均价/最高价（㎡）销销售率***花园3×2×2最小59.7最大1671800/2500/275075%主力面积120-150**河伴3×2×2最小93最大1501900/2450/263880%主力面积110-140江南**3×2×2最小148最大2022188/2200/250085%花园主主力面积150-180****花园园3×2×2最小129最大1602070/2500/270085%主力面积130-150***花园4×2×2最小93最大160.082300/2650/270050%主力面积130-160**名城2×2×2最小90.79最大153.84末定无无主力面积90-130***锦绣无无无无无无花园2023/3/1552四）区域消费费群分析1、影响购房者者的首要决策策因素通过本司对中中心城区统计计数据分析，，消费者选购购物业时看中中物业类别的的比例依次为为：价格为首首要决策因素素的占29%；选择地理位位置为主要因因素的占25.5%；选择物业品品质为主要考考虑因素的占占24.2%；选择周边环环境的占21.3%。以上因素表表明人们对住住房消费的追追求已趋于多多元化，消费费者在购房时时不仅考虑地地理位置、周周边环境因素素，更多的还还是价格因素素，同时对物物业规模配套套等综合形成成的物业品质质也比较关注注。2023/3/1553四）区域消费群分分析2、片区消费者对住住房面积要求统计计选择2室80M²以下的占8%；选择2室2厅80—100M²的占21%；选择2室2厅和3室2厅100M²—120M²的占39%；选择3室2厅或4室2厅120M²—160M²的占27%；选择4室2厅180M²以上占8%；因为区域城市市配套和整体环环境的提升，销销售单价影响区区域消费者对房房屋面积的需求求，考虑更换房房屋购置的理想想面积均在90-130㎡㎡之间，其次是中中大面积120—160㎡的3室2厅和4室2厅，房屋总价在在15万—30万元之间。2023/3/1554四）区域消费群群分析3、通过本公公司掌握握的本片片区信息息资源综综合市场场需求基基本情况况，我们们对区域域消费者者的年龄龄、职业、购房动机机、分布区域域、承受价格格、选择付款款方式、选择楼盘盘因素等等做了一一个较为为全面的的分析：：1、意向向客户年年龄构成成：年龄龄25-35岁35-45岁45-55岁55岁以上比例例12%39%34%15%结论：有有意向在在本区域域内购置置物业的的客户多多应在35-55岁之间，，其中主主要以45岁年龄段段为主。。2、意向向客户够够房动机机：动机机住住家家办办公公投投资资养养老老比例例54%25%17%4%结论：房房产政策策出台后后，投资资型客户户比例减减少，现现在主要要的购置置房屋客客户均以以居家为为出发点点，有少少量客户户购置物物业作办办公用，，投资型型客户则则降低到到1/5以内。

2023/3/1555四）区域域消费群群分析4、意向客户户分布/付款方式式/承受能力力1）、意向向客户分分布区域域：区域域周周边边吉吉安安市外外来人口口其其他他比例32%46%15%7%结论：意向客客户的分布较较为分散，主主要客源应以以仙桃市区和和项目周边乡乡镇为主。2）、意向客户户付款方式：：方式式一一次性付款银银行按揭揭公公积金金贷款分分期付款比例例23%47%10%20%结论：从接触触的购房客户户看，绝多部部分客户采用用银行按揭的的方式消费，，这也说明通通过银行贷款款购置物业是是大多消费者者购房的唯一一途径，但银银行利率的调调整也会直接接影响到市场场消费。3）、意向客户户价格承受能能力：价格（元）1000内1000-15001500-20002000-30003000以上比例例8%39%28%19%6%结论：从以上上数据比例分分析，区域客客户接受毛坯坯房的价格普普遍在1000—1200元之间，他们们是真正想在在本区域买房房的潜在客户户。

2023/3/1556四）区域消费费群分析5、目标客户群群在哪？项目客户群定定位应根据项项目自身的整整体规划和户户型面积设计计及价格体系系来寻求准确确的市场定位位。本项目的目标标客户群相对对比较集中，，主要分布在在以项目为中心心的***絆絆及周边地区区,工作稳定收入入丰盈的家庭庭或个人。考虑到本项目目的区位和项项目自身因素素，为达到旺旺销目的，应应有针对性进进行广告宣传传，以捕获尽尽可能多的客客户资源利于于楼盘整体销销售。6、目标客户定定位：根据本楼盘的的整体规划、、小区环境、、户型面积为为参照，本楼盘的主主要客源应应为***絆城区工工作的中高高薪阶层和和从事私营营商业的成成功人士,也有一部分分为比较富富裕的农村村人想到仙仙桃城区安安家。7、目标客户户群消费能能力定位：：从***絆人均消费水水平和家庭庭年收入的的统计数据据来看，目目前家庭年年收入在10万元以上的的已占全市市家庭总数数的0.5成左右，而年收入在5-10万元的家庭庭已占到近1.5成，这是市场上中中高档楼盘盘的潜在消消费群，是本项目的的目标消费费者。2023/3/15571、当前经济济环境/银行利息/金融政策2008年，宏观调调控是人们们关注的焦焦点，随着着一系列政政策出台，，较为有效效地调控了了宏观经济济。对于房房地产业来来说，2008年也经历了了不平静的的一年，一一方面一系系列紧缩政政策使银行行贷款规模模锐减，融融资成本提提高、融资资难的问题题成为开发发商必须面面对的难题题；另一方方面关于““地方泡沫沫”的讨论论不绝于耳耳。尽管如如此，从最最终结果来来看，2008年房地产业业依然保持持了较平稳稳的增长势势头。因此此可以发现现，尽管存存在诸多的的外在因素素影响，受到城市化进程程加快、国民经经济快速增长、、消费结构升级级等诸多内在因因素影响，房地地产行业依然保保持着较快的增增长。五）项目投资分分析2023/3/1558五）项目投资分分析1、当前经济环境境/银行利息/金融政策理论上讲，房地地产作为商品，，其价格变动受受到供求关系的的影响，因此土土地供给、国民民经济增长、城城市化、消费结结构变化等因素素是影响房地产产业发展的重要要内在因素，同同时从实证角度度来看，外在因因素例如政策变变动对房地产的的发展趋势、尤尤其是对房地产产短期价格波动动也将产生较为为明显的影响。。2023/3/1559五）项目目投资分分析1、当前经经济环境境/银行利息息/金融政策策对于房地地产业来来说，具具体的金金融政策策大致包包括三方方面：利利率政策策、汇率率政策和和信贷政政策。从从目前情情况来看看，除除了信贷贷政策可可能较为为明朗之之外，利利率、汇汇率是否否变动还还存在在较多的的不确定定性因素素，而且且影响也也是不同同的。2023/3/1560五）项目投资分析析1、当前经济环境/银行利息/金融政策从信贷政策来看，，我们估计2006年对于房地产投资资信贷政策可能会会进一步偏紧。主主要原因是：第一一，根据中央精神神，将对投资进行行适度控制，而投投资中重要的内容容就是房地产投资资，因此房地产投投资规模将受到管管理层高度关注；；第二，考虑到银银行降低不良贷款款率的内在要求，，银行将高度关注注信贷风险，因此此在贷款过程中将将保持相对稳健的的政策；第三，从从政策实践来看，，更多的是调控房房地产供给，操作作的效果并不理想想，今年可能会在在需求层面采取一一些措施，平抑需需求。因此估计今今年的信贷政策一一方面是提高按揭揭贷款的门槛，降降低按揭的成数；；另一方面在贷款款总规模上将有所所控制。由于目前前房地产投资对银银行信贷的依赖度度过高，因此一旦旦信贷政策继续紧紧缩，一些开发商商将再度面临资金金链断裂的风险，，从而被迫从市场场中退出。2023/3/1561五）项目目投资分分析２、当前前经济环环境/区域产业业旅游贸易易成为国国民经济济主体,已形成以以旅游，，纺织、、服装、、机械械、电子子、医药药、化工工、食品品、轻工工、建材材等行业业为主体体的门类类齐全的的工业生生产体系系。2023/3/1562五）项目目投资分分析３、房地地产地产产供求现现状及走走式根据我们们的调查查，德政政金园、、明珠豪豪庭、仙仙河城市市花园、、荆虹花花园、怡怡景花园园等楼盘盘都集中中在市中中心一块块，已经经销售80%左右。吉吉安经济济在江西西还算不不错，大大的商业业项目（（恒迪建建材大市市场已完完成一期期），大大的楼盘盘也在不不断的增增加（如如绿地华华庭），，使市场场更加热热烈。2023/3/1563五）项目目投资分分析4、土地建建筑功能能选择由于项目目本身土土地性质质为商住住楼，该该地块只只能选做做住宅项项目才能能体现其其价值和和经济效效益以及及符合国国家规定定。抛开用地性性质不谈，，由于地块块所处城乡乡结合处,而且周围是是工厂，车车流量，人人流量相对对都很少，，如果做商商业，没有有规模效应应，也吸引引不了人气气，虽然经经济价值很很高，但是是风险相对对也很的。。如果做高高层或小高高层，开发发成本的增增加必然导导致销售价价格的提升升，就吉安安目前的房房地产现状状来看，在在非黄金地地段开发高高层或小高高层项目都都存在很大大的市场风风险。2023/3/1564五）项目投投资分析5、投入产产出分析/成本与售售价模拟/成本与期期望值概算算1、建筑安安装工程造造价：半框框架结构造造价：480元/平平方米×