武汉综合商业社区项目定位及开发思路报告

2012成都项目整体定位及物业发展建议和整体开发思路1项目研究工作的阶段划分第一阶段（中期）提交初步结论2004/06/282004/08/10第二阶段启动区第三阶段营销战略工作最终成果区域（成都、周边区域及高新西区）宏观经济背景研究区域土地市场、房地产市场调研政府官员、专业人士访谈普通高端消费者访谈项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴项目整体定位规划设计建议项目整体开发思路提交初步结论根据客户建议深化研究，完善报告至今工作第一阶段终稿2项目背景资料3项目区位项目所在区域位于成都西北角，城市三环外，临近高新西区。西区在成都传统居住观念中是上风上水的地方。地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一，与成灌高速公路相通，可直接到达都江堰风景区。市中心西延线，往城灌高速高新西区三环羊犀立交约3公里4项目技术经济指标用地性质：综合用地占地面积：1986亩容积率：0.95%（包括公建设施）5客户目标及限制条件约束条件五年内建设完毕（销售期另计）本地块为带规划方案拍卖，现有规划原则上不做大的调整住宅整体销售均价6000元/平米成为国际化社区、城市名片中海地产区域开发的里程碑意义客户的目标6第一部分：项目整体定位研究7项目的基本判断占地面积近2000亩，约1.3平方公里，涉及到住宅、商业、酒店、医院等多种物业类型，绝对不是一个普通的房地产项目一、本项目开发是城镇的概念，必须用区域开发的思路解决问题二、本项目成功开发的关键在于“区域界定及区域价值体系”的建立8我们的研究思路：界定问题结构性分析实施分析/找到解决方案汇报有没有/可不可能有问题（或机会）？为什么存在？我们能做什么？我们应该做什么？构建金字塔9界定问题的分析工具？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果解决方法10R1.1、地块情境地块条件区位条件1986亩大规模开发发连接5000亩森林公园羊西线交通便便利成都市最优质质的中学三环以外，距距三环3公里区域规划为产产业区距机场30分钟处于城市经济济和产业经济济两大经济增增长极之间，，区域是城市市的一体地块自身资源源优越，拥有有成都市最大大的森林公园园11R1.2、现有市场情情境政府定义周边市场开发企业竞争者高新区的生活活配套高新区及成都都市区的中端端客户2700~3300元/平米的销售价价格开发规模小已经开发过中中海名城等高高档项目未有超大规模模区域开发经经历城区内高档楼楼盘的竞争郊区大盘（华华阳麓山国际际社区）区域仅被定义义为高新区的的配套小区域市场、、中端消费者者中海地产并未未有过大型区区域开发经验验竞争对手的实实力、开发水水平较高封闭、低容积积率的高档社社区规划12R2、客户期望结结果住宅整体销售售均价6000元/平米成为国际化社社区、城市名名片中海地产区域域开发的里程程碑意义客户深层战略略意图：个性鲜明、打打造差异化竞竞争力，形成成区域独特的的气质和吸引引力需要解决：什么方案、怎怎么开发才能能达成深层战战略意图13R1（非期望结果果）与R2（期望结果））产生的矛盾盾小区域市场、、中档消费者者区域规划为城城市边缘的产产业区；政府定义为高高新区的配套套销售均价6000元/平米成为国际化社社区、城市名名片中海地产区域域开发的里程程碑现实目标一、现实区域域市场3000元/平米与目标价价格6000元/平米的矛盾二、产业区的的区域规划与与中心化的高高档片区间的的矛盾三、高新配套套区的政府定定义与中海地地产区域开发发的里程碑之之间的矛盾14目标与现实的的集中矛盾R1现实：3000元/平米1、三环以内的的区域2、无特殊资源源3、普通产品4、区域的配套套满足基本需需求1、城市中心的的区位2、历史、文化化、自然景观观资源3、产品完全创创新4、区域配套成成熟R2目标：6000元/平米如何由现实区区域的中档市市场走向高档档市场？15项目面临的困困境现有的区域功功能定位无法法达成期望的的目标南区、西区已已形成公认的的“富人区””，正吸引大大量的高端客客户区域价值的挖挖掘、建立独独特的竞争优优势将是达成成目标的关键键16区域核心价值值分析

竞争争区域——南区南区核心区区域价值：：商贸区、行行政中心区区17区域核心价价值分析竞竞争区域域——西区杜甫草堂青羊宫西区核心区区域价值：：历史传统的的文脉延续续浣花溪18区域核心价价值分析本本区域区域除延续续西区的贵贵气外，还还具有独特特的资源优优势5000亩森林公园园高新西区19区域核心价价值分析竞竞争区域域——本区域它是：城市中独一一无二的明显区别于于竞争对手手的不可复制的的本区域核心心区域价值值：5000亩森林公园园、体育公公园（生态态）；处于城市两两大经济增增长极之间间南区西区本区域核心区域价值商贸区、行政区文脉延续生态、经济增长极20本项目的区区域价值可可以赋予本本区域乃至至成都市全全新的形象象核心竞争力以不可复制的生态资源（两大公园）作为项目突破点，通过生态、休闲氛围的营造脱离普通的项目竞争战略重点以逐步完善的“国际水准配套”为增长引擎，实现土地的持续增值，带动区域整体价值的提升基本开发原则生态开发（体育公园、森林公园的价值发挥）规模优势体现（通过街区氛围营造，各种配套设施的逐步完善，展示出区域开发的大气势）可持续发展（国际水准配套设施的逐步投入、部分优良资产的经营，确保土地的持续增值）21区域整体价价值定位——开放的国际际公园高尚尚城区开放的、国际的、公园的、高尚城区OCT：Opencitytown22客户及产品品定位目标客户：：启动期以大大成都地区区关注生态态、休闲的的中高收入入家庭为核核心目标，，其中吸引引30％左右的非非成都户籍籍客户；项项目后期发发生客户演演变，吸引引大西南区区域的高端端休闲客户户产品定位：：产品组合，，townhouse＋花园洋房房＋小高层层说明：产品品选择高端端市场主流流，多种物物业类型，，降低大盘盘开发风险险启动期为tounhouse＋花园洋房房，树立区区域形象和和档次保证项目有有一定高的的容积率，，应对市场场变化，实实现项目经经济效益23成都xxxx项目

酒店店定位研究究24成都市五星星级酒店调调查酒店名称位置房价房间数配套管理公司凯宾斯基饭店成都市人民南路四段42号，位于成都市发展迅速的城南繁华区880500余套德国Paulaner普拉娜啤酒餐厅，正统的巴伐利亚美食餐厅，中国川粤美味和正宗西餐餐厅，茶座、咖啡厅和酒吧，水疗中心。德国凯宾斯基饭店股份有限公司索菲特万达大饭店成都市滨江中路15号，步行15分钟即可抵达市中心的天府广场880262间中、西、日式餐厅，水疗中心（SPA）、KTV和健身中心，多功能会议厅，大型宴会厅，配有多语种同声传译系统的演播厅

法国雅高(ACOOR)酒店及度假村管理集团家园国际酒店成都机场路181号美好花园，地处航空港开发区及高新开发区。660216间，另有6栋总统别墅和33栋豪华别墅川西特色的“古家村”食府，欧式风格的咖啡厅，大堂酒吧，四季厅，多功能厅和会议室，保龄球馆，温泉浴场，以及含有9洞小型高尔夫于场。加州花园酒店（贵宾楼）成都市沙湾路258号，会展中心西区680120个标准间，15个套房恒温游泳馆、观光花园咖啡厅、西餐厅、超级豪华会议厅、高级商务会所、城市俱乐部，尤其是拥有中国唯一城市彩泉瀑布景观天府丽都喜来登饭店成都市人民中路，地处市中心商务及金融区黄金地段758402间中西餐厅，超过610平方米的宴会及会议厅以及三间大小不一的多功能厅美国的喜达屋集团锦江宾馆成都人民南路二段80号，市中心锦江河畔758523间有10个不同规模格局的会议厅，宴会厅17个，川、粤、西餐、韩国烧烤、日本料理四川锦江旅游饭店管理公司管理总府皇冠假日酒店成都总府街31号，位于总府街购物中心和办公中心之间758433间皇冠俱乐部，特设无烟楼层和残疾人房间，高级会议视听音响系统，同声翻译及会议讲台，演播厅，两个贵宾接待室，六个会议厅皇冠假日酒店管理集团25成都市四星星级酒店调调查之一酒店名称位置房价房间数配套管理公司四川华洋花园城大酒店成都市盐市口大业路8号，距成都双流机场仅20分钟车程，走路只需5分钟即可达到天府广场338250间酒店还设有两层无烟楼层、健身房、按摩和美容美发服务、和为您提供各种秘书服务的商务中心新加坡胜科酒店管理私人有限公司西御商务饭店成都市天府广场侧西御街八号，位于成都市中心的商务、金融及商贸区的黄金地段360135间集客房、餐饮、会议、和休闲、娱乐、购物、健身为一体的高档商务饭店。四川锦江旅游饭店管理公司加州花园酒店（主楼）成都沙湾路258号，位于会展中心东区480259间会议厅，98新款加长型豪华林肯-大白鲨为代表的高档迎宾车队成都新良大酒店成都上东大街53号，位于成都市中心繁华的盐市口-春熙路商业娱乐区黄金地带338320间大中小会议室7个，桑拿、茶坊、保龄球、健身房，中餐厅，茶坊四川宾馆成都市总府街31号，座落于成都市中心黄金商业区480159间集味村，夜总会、桑拿、室内游泳池、棋牌室、麻将室、健身房，美容美发、商务中心总府集团公司罗曼大酒店成都武侯祠大街87号附一号，地处市中心商业及娱乐的繁华地段380205间中餐厅、西餐厅及新军谭菜餐厅，会议厅、商务中心、美容美发成都安国酒店成都市太升北路2号，位于成都繁华市中心420232间新亚中餐厅，东方咖啡厅，雅婷酒廊，安国宴会厅，游泳池，健身房，商务中心，办公室出租26成都市四星星级酒店调调查之二酒店名称位置房价房间数配套管理公司绿洲大酒店忠烈祠西街99号，地处成都市商业、金融、文化的核心地带450宴会厅、会议室、培训室和多种标准的商务客房国贸物业管理有限公司成都天仁大酒店成都三洞桥路18号，成都市市中心360128间各类餐厅，游泳池，弹子房，台球室，健身室岷山饭店成都市人民南路二段55号，位于市中区550商务中心，国际会议厅，餐厅西藏饭店成都人民北路10号，成都市中区府南河畔520359间海鲜酒楼、西餐厅，大堂酒吧，供应川菜、粤菜、藏菜、西餐及各种风味名小吃、自助餐。小型会议室9个，国际会议厅，温泉桑拿、健身、形象设计、茶楼、棋牌、保龄球、夜总会卡拉OK新华国际饭店成都古中寺街1－18号，地处成都市中心380标准间126间，豪华间28间，豪华套房4套川菜厅、粤菜厅、宴会厅可容纳500人同时进餐，多功能会议厅可提供300人以上的会议服务，各类中小型会议室可同时提供360人会议服务北京保利物业酒店管理有限责任公司银河王朝大酒店成都下西顺城街99号，座落在成都市商业及娱乐中心区518354间健身，桑拿，台球，游泳，麻将，3间会议室，中餐和西餐，火锅27成都市五星星、四星级级酒店小结结规模：五星级酒店客房数一般在400～500余套四星级酒店客房数一般在250～400套结论一配套五星级酒店一般配有豪华中西餐厅，欧式酒吧、咖啡厅，豪华会议厅、高级商务会所，高档保龄球馆，温泉浴场等四星级酒店配套档次稍低结论二管理公司五星级酒店多和国外知名酒店管理公司合作，管理公司从酒店的营业额中提点，著名的管理公司有：假日、希尔顿、喜来登、香格里拉等结论三28对本项目的的建议建议五星级商务务酒店五星级酒店店的国际化化豪华配套套符合本项项目国际化化的定位，，有利于提升升本区域的的价值五星级酒店店和国外著著名的酒店店管理公司司合作，可可以提高酒店的的知名度，，带来酒店店品牌的客客户，提升升社区国际际化形象推荐管理公公司：希尔顿、香香格里拉、、假日、凯凯莱、万豪豪、凯悦等按照五星级级酒店的一一般标准,18000平米的建筑筑面积规模模偏小,合适的面积积在20000至30000平米凯宾斯基饭饭店索菲特万达达大饭店天府丽都喜喜来登饭店店29本项目五星星级酒店造造价分析序号项目名称单价（元/m2）一土地成本1000二前期工程费185三建筑工程费1305四设备设施工程费2070五装饰工程费3600六室外配套工程99七不可预见费228八管理费用137九其他费用233十合计8856按照规划的的建筑面积积18000平米估算，，总造价约约一亿六千千万元数据来源：：深圳五星星级酒店造造价成本统统计分析30深圳某五星星级酒店案案例31选择案例的标准准：五星级、规规模接近；规模：占地面积积30000平方米，建筑面面积23650平方米，共计9层；主要功能分大堂堂、客房、餐饮饮娱乐、商场和和康乐设施、水水吧等五个部分分。功能分布（1）序号类型数量净面积（m2）1总台11202商务中心1253精品店1504鲜花店1405便利店1306休息区1507综合服务1608景点区110小计385大堂部分：水吧：净面积1200平方米以及室外外游泳池一个。。32规模：占地面积积30000平方米，建筑面面积23650平方米，共计9层；主要功能分大堂堂、客房、餐饮饮娱乐、商场和和康乐设施、水水吧等五个部分分。功能分布（2）序号类型数量每间净面积（m2）净面积（m2）1总统套房11801802豪华套房9645763商务套房314513954高级套房16457205标准双人间803225606标准单人间2632832小计16362631大会议厅1150102中会议厅1114103小会议厅16910小计3333合计6596客房部分：33规模：占地面积积30000平方米，建筑面面积23650平方米，共计9层；主要功能分大堂堂、客房、餐饮饮娱乐、商场和和康乐设施、水水吧等五个部分分。功能分布（3）序号类型数量净面积（m2）1多功能厅13342西餐厅11603咖啡厅1844酒吧11405中餐厅13246中餐包房12017厨房14378卡拉OK13009KTV包房124010DISCO130011夜总会135012KTV包房149013桑拿按摩1840小计4200餐饮娱乐：34规模：占地面积积30000平方米，建筑面面积23650平方米，共计9层；主要功能分大堂堂、客房、餐饮饮娱乐、商场和和康乐设施、水水吧等五个部分分。功能分布（4）序号类型数量净面积（m2）1商场1433.752美容美发1803壁球11404室内游泳池13005保龄球13006桌球11507健身房11208健疗室11509乒乓球1233.7510棋牌室麻将室145011茶艺馆1503.7512行政办公1953.75小计3815商场和康乐设施施：35建筑面积23650平方米，其中：：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康康乐设施1680m2，水吧3770m2。工程投资（1）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）一勘察设计费23650.00153.731勘察费23650.0011.832设计费23650.00141.90二前期费、行政事业收费23650.00236.50三建安工程费23650.0013413.58(一)客房部分10900.004267.751基础工程10900.0087.202主体结构工程10900.00937.403装饰工程10900.002174.954水电工程10900.00163.505消防工程10900.00163.506电梯工程10900.00218.007中央空调10900.00381.508综合布线10900.0087.2036建筑面积23650平方米，其中：：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康康乐设施1680m2，水吧3770m2。工程投资（2）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）9安保监控系统10900.0054.50(二)餐饮娱乐部分7300.002977.471基础工程7300.0043.802主体结构工程7300.00584.003装饰工程7300.001721.874水电工程7300.0073.005消防工程7300.00131.406电梯工程7300.0073.007中央空调7300.00255.508综合布线7300.0058.409安保监控系统7300.0036.60(三)大堂、商场和康乐设施1680.00984.681基础工程1680.0013.402主体结构工程1680.00168.0037建筑面积23650平方米，其中：：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康康乐设施1680m2，水吧3770m2。工程投资（3）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）3装饰工程1680.00683.964水电工程1680.0013.445消防工程1680.0025.206电梯工程1680.000.007中央空调1680.0058.808综合布线1680.0013.449安保监控系统1680.0050.00（四）水吧3770.00926.681基础工程3770.0045.242主体结构工程3770.00377.003装饰工程3770.00319.714水电工程3770.0056.555消防工程3770.0022.626电梯工程3770.000.0038建筑面积23650平方米，其中：：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康康乐设施1680m2，水吧3770m2。工程投资（4）序号费用名称建筑面积（m2）造价（万元）7中央空调3770.0075.408综合布线3770.0011.319安保监控系统3770.0018.85（五）酒店管理系统、音响点播、厨房设备、灯饰23650.001892.00（六）室外配套23650.00709.50（七）绿化、造景23650.001182.50（八）不可预见费23650.00473.00五管理费23650.00737.761管理人员工资23650.00335.342活动经费、其他管理费23650.00402.41六总建造成本23650.0014541.5539酒店管理公司管管理费用具体收费的比例例需要谈判达成成。国外知名酒店管管理公司如洲际际酒店管理集团团、希尔顿、香香格里拉等略有有差别，以洲际际酒店管理集团团为例，管理费费用分三大部分分：■营业额提点：通常为营业额额的2%■利润提点：通常为税前利利润的6%■订房网络使用、、员工培训等：按照次数不等等通常在酒店的筹筹备期也会收取取一定的费用40建筑面积23650平方米，其中：：客房10900m2，餐饮娱乐7300m2，大堂商场和康康乐设施1680m2，水吧3770m2。工程投资41成都xxx项目

涉外医院院定位研究42医院的分类介绍绍国家鼓励多渠道道资本投资医疗疗设施、兴建医医院。外商合资资、外商独资、、民营都可以。。国家对医院发展展的政策？医疗机构分为哪哪些类型？主要分为：综合合医院、专科医医院、康复医院院、保健类、疗疗养类等五大类类涉外综合医院能能有效提高区域域价值，辐射整整个西区，而且且对住宅价值提提升较大；涉外外专科医院对项项目及区域产生生的价值影响与与综合医院趋同同，但后续经营营难度较高，对对住宅价值提升升影响较小。从对区域价值的的提升来考虑，，综合医院更适适宜本区域的发发展43涉外医院涉外医院有哪些些类型及要求？？类型一：允许外外籍人士就诊条件：需得到国国家卫生部批准准类型二：全球社社保就诊条件：政策上无无限制，需要医医院与国外相关关的保险公司签签定协议，经由由国外机构认定定，在协议的范范围内可以接受受外籍人士的医医疗保险卡。目前对涉外医院院没有明确的概概念定义，但根根据实际的案例例，与普通医院院有以下差别：：提供外宾专用病病房；医护人员须具备备外语能力；设备先进；提供英文医疗报报告；接受外籍人士的的医疗保险卡；；外籍医生。什么叫涉外医院院？44投资涉外医院需需明确的问题12、国内投资机构构投资医院的普普遍模式模式一：自建、、自营方式案例：东莞康华华医院基本资料：由东东莞康华投资集集团有限公司投投资兴建。总投投资13亿元，占地面积积37.57万平米，建筑面面积27万平米，共计2200个床位。康华集团以前曾曾经营过医院，，具有医疗方面面的专业人士，，同时在全国范范围内采取招聘聘的方式。模式二：兼并方方式国内大多数民营营资本进入医疗疗行业均采用此此方式，如广州州、东莞改制的的医院。走上正正轨的医院，重重点在于成本控控制，日常的管管理相对较简单单1、是否有专业的的运营管理机构构帮助投资方管管理医院？国内：曾经出现现过为数不多的的几家专业运营营管理机构，但但由于市场原因因，现均已改行行，目前国内无无专业的运营管管理机构国际：专业运营营管理机构在欧欧洲较多，如法法国、美国等，，目前还未进入入国内的医疗市市场。专业运营管理机机构的的经营方方式：参与项目目前期的规划设设计、施工、医医护人员的招聘聘、医院的日常常管理等。投资资方只负责出资资，其余全权交交与专业运营管管理机构负责，，待医院的经营营走上正轨后，，专业运营管理理机构退出医院院，交还投资方方。45投资涉外医院需需明确的问题23、医院的投资回回报医院的投资回报报率较高，年收收益率能达到25％，经营得当，，可成为长期经经营的优良资产产类型投资额经营难度回收期综合医院总投资略高较小以200床位为例，约5年专科医院总投资略低，专业设备费用高较大，需要明确的经营特色以200床位为例，3－4年专科医院——高效益、高风险险总投资略小，但但对经营者的能能力要求较高，，在形成明确的的经营特色后有有较高的经济效效益，具有较高高的风险。综合医院——稳定的良性资产产总投资略高，但但对经营者的能能力要求较低，，效益较好，可可成为长期经营营的资产。综合医院与本项项目的需求及现现实条件拟合度度较高46投资涉外医院需明明确的问题34、综合医院的成本本问题普通高档医院，其其单位造价可控制制在5000－7000元/平米（不含地价））5、车位与床位的关关系主要成本类别所占比例单价范围（元/平米）基建成本33％1500－2500医疗装修33％1500－2500医疗设备投入33％1500－2500普通高档医院成本本分类要求车位位：床位>0.6：1新设立高档医院，，其比例关系一般般在1～1.2：147定位及建议按照中国目前的标标准，200个床位的医院其服服务人口一般在40万至50万人，若档次较高高，也不低于20万人口。目前的经营状况与与体制有相当大的的关系，国有医院院离退休人员及后后勤人员的比例较较高，经营成本相相对较高。目前一一些外资医院人员员较精干，一般投投资回收期控制在在5－8年。建议发展模式为涉涉外综合医院。可可聘请专业人士协协助管理，可形成成能持续经营的良良性资产。200个床位的医院服务务的人群数量投资医院的盈利前前景发展建议48医院环境■医院的规划建设中中，环境营造及建建筑风格与整体定定位相吻合。49成都xxxx项目

国际学校定定位研究50国际学校基本认识识12年制国际学校，学生规模2000－3000人（60－100个班）投资约1－2亿元回收期10年左右通过主管部门审查查，获取国务院教教育行政部门颁发发的中外合作办学许可可证，即可招生办学条件经验数据51国家政策1中外合作办学者可可以合作举办各级级各类教育机构。。但是，不得举办实施义务务教育和实施军事事、警察、政治等等特殊性质教育的的机构。外国宗教组织、宗宗教机构、宗教院院校和宗教教职人人员不得在中国境境内从事合作办学学活动。中外合作办学机构构不得进行宗教教教育和开展宗教活活动。限制条件——不得举办特殊性质质的教育机构主管部门申请设立实施本科科以上高等学历教教育的中外合作办办学机构，由国务务院教育行政部门门审批；申请设立实施高等等专科教育和非学学历高等教育的中中外合作办学机构构，由拟设立机构构所在地的省、自自治区、直辖市人人民政府审批。申请设立实施中等等学历教育和自学学考试助学、文化化补习、学前教育育等的中外合作办办学机构，由拟设设立机构所在地的的省、自治区、直直辖市人民政府教教育行政部门审批批。申请设立实施职业业技能培训的中外外合作办学机构，，由拟设立机构所所在地的省、自治治区、直辖市人民民政府劳动行政部部门审批。52国家政策2申请设立中外合作作办学机构的教育育机构应当具有法人资格。中外合作办学者的的知识产权投入不不得超过各自投入入的１／３。但是，接受国务院教育行政部部门、劳动行政部部门或者省、自治治区、直辖市人民民政府邀请前来中国合作办学学的外国教育机构构的知识产权投入入可以超过其投入的的１／３。中外合作办学机构构应具有法人资格格，但是，外国教育机构同中中国实施学历教育育的高等学校设立立的实施高等教育育的中外合作办学学机构，可以不具具有法人资格。不低于中外合作办办学者资金投入１１５％的启动资金金到位证明。具有法人资格的中中外合作办学机构构应当设立理事会会或者董事会，不不具有法人资格的的中外合作办学机机构应当设立联合合管理委员会。理理事会、董事会或或者联合管理委员员会的中方组成人人员不得少于１／／２。外合作办学机构的的理事会、董事会会或者联合管理委委员会由中外合作作办学者的代表、、校长或者主要行行政负责人、教职职工代表等组成，，其中１／３以上上组成人员应当具具有５年以上教育育、教学经验53国家政策3师资条件校长或主要行政负负责人——中外合作办学机构构的校长或者主要要行政负责人，应应当具有中华人民民共和国国籍，在在中国境内定居，，热爱祖国，品行行良好，具有教育育、教学经验，并并具备相应的专业业水平。外籍教师——中外合作办学机构构聘任的外籍教师师和外籍管理人员员，应当具备学士士以上学位和相应应的职业证书，并并具有２年以上教教育、教学经验。。教师来源——外方合作办学者应应当从本教育机构构中选派一定数量量的教师到中外合合作办学机构任教教。教育语言——中外合作办学机构构根据需要，可以以使用外国语言文文字教学，但应当当以普通话和规范范汉字为基本教学学语言文字。54国际学校主要的七七种模式国际学校主要存在在七种模式，这七七种模式分别是1、境外机构特许大大陆办学模式：如深圳的香港人子子弟学校、日本人人国际学校、美国国人学校、东莞台台商子弟学校；2、普通高中加境外外预科模式：如广州华美英语实实验学校、华南师师大附属康大学校校、英豪学校、广广州南洋中英文学学校；3、“校中校”模式式：深圳华茂学校（韩韩国人子弟学校））、东莞东方明珠珠学校；4、境外教育机构认认证模式：广州祈福英语实验验学校；5、以课程为核心的的项目引进模式：：广东碧桂园学校；；6、中外合作办学模模式：广州华美中加高中中、广东中加柏仁仁学校、深圳南山山中加学校；7、境外机构主办的的学校：深圳国际学校、南南湖国际学校55定位及建议建议发展模式为：：境外教育机构认认证模式（模式4）或境外机构主主办模式（模式7）1、对合作方的要求求配合国际社区的政政府定位，要求引引进国际知名教育育机构，如澳大利利亚教育发展集团团（AEDG）等2、合作方式中海投资，引进国国际知名教育机构构。双方合作组建建董事会，出资较较多方担任董事长长。国际社区业主主子女就读国际学学校，能有学位保保证，学费可有一一定折扣要求教师全部由外外方派出，外籍教教师资质符合国家家规定（学士学位位、2年以上经验）国际接轨的同步课课程、文凭和学位位符合条件的学生可可直接转入国外本本校继续就读更高高一级的课程。毕毕业后所获得的文文凭和学位由当地地院校颁发，得到到国际承认定期举行校际交流流，友好学校建立立双语夏令营等活动动56成都xxx项目

商业分级定定位研究57根据案例研究，区区域开发中商业需需分为三个级次研究商业、住宅和和区域三者间的价价值关系，可以很很容易的看出商业业分为三个级次第一级次：城市级级商业——专业特色街、休闲闲街第二级次：区域级级商业——streetmall第三级次：社区级级商业——邻里商业街住宅价值区域价值1ⅠⅡⅢⅣ1、邻里商业街2、专业特色街3、streetmall4、休闲街243商业分类邻里商业街专业特色街Streetmall休闲街商业价值影响启动期考虑发展期考虑58第一级次：城市级级商业——专业特色街、休闲闲街分布特点：交通便利，周边区区域环境能够符合合专业街特色。由于主干道对人流流的负影响，一般般不分布在主干道道规模：随专业街的影响力力而定，一般在5000平米以内专业特色街、休闲闲街利用自身特点点，吸引全市范围围内的某一消费群群体59第二级次：：区域级商商业——streetmall分布特点：：为满足区域域内的生活活需求，人人流量大，，需临主要干干道规模：一般为shoppingmall或大型百货货店，规模模较大，一般数万平平米，具体体依据区域域内人口消消费力及发发展前景业态示意：：华侨城铜铜锣湾、沃沃尔玛等沃尔玛铜锣湾百货货铜锣湾百货货60基本要素市级中心商业区区域性商业区居住区级商业中心新城商业中心规模30万M2以上10万M2以上2.5万M212万M2以上区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利城市规划的新城中心商业区客流量日人流量50万以上日人流量25万以上居住人口5000以上日人流量25万以上核心客户群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民车行30分钟内居民商业区形态态与结构分分析根据本区域域的人口规规模，本区区域的商业业规模应介介于区域性性商业区及及居住区级级商业中心心之间61第三级次：：邻里商业业街分布特点：：随组团分布布，满足区域内内居民的生生活便利性性，规模：区域服务性性商业面积积一般为0.7-0.91平米/人，本区域域内居住人人口按三万万人计算，，邻里商业街街面积不超超过三万平平米62本项目商业业定位总结结位置规模主要业态城市级商业（专业街）建议临森林景观大道、休闲氛围易营造每种专业街规模不超过5000平米，预留弹性空间酒吧街、美食街、休闲街等区域级商业临主要干道西沿线，利于大量人流的交通组织6－8万平米左右Shoppingmall，大型百货店邻里商业街随组团分布，满足生活需求的便利性不超过30000平米日常家居服务、日常购买类63城市级商业业建议临森森林景观大大道，具有不可复复制核心资资源，可建建设特色专专业街，易于营造休休闲氛围。。主营业态规模品牌商家酒吧街酒吧、清吧、书吧等100-500㎡本色、根据地等美食街中外风味小吃、中高档餐馆50-500㎡日本料理、泰国菜等休闲街西餐厅、咖啡厅风情茶馆、粤式茶楼等50-500㎡绿茵阁、丹桂轩等特色专业街街商家选择择要素：与项目总体体定位吻合合。经营内容及及方式具有有自身特色色。在当地具有有一定的市市场美誉度度，能快速速提升专业业街知名度度及档次。。专业街虽为为个体经营营，但整体形象推推广却是十十分必要的的，从商家选选择、后期期装修、经经营管理等等都必须符符合项目的的总体定位位档次。64区域级商业业经营旺盛盛的关键因因素是引进进2-3家主力店，，在区域商商业氛围尚尚未形成的的状况下，，带旺区域域商业。主营业态规模品牌商家大型超市日常用品、食品等1.5-2万㎡沃尔玛、家乐福、易初莲花百货商场化妆品、男女服饰等2万㎡SOGO、太平洋百货家电超市家用电器、通讯等1.5-2万㎡国美、苏宁、上海永乐品牌直销中心世界品牌的过季和断码的打折产品1.0-1.5万㎡目前在北京开设一家，经营状况较好建材超市建筑、装饰材料1.5-2万㎡百安居、好美家、家居超市家用饰品、家什等1万㎡左右欧倍德、家居货栈、易家选择主力店店关键要素素：与项目整体定定位相符，目标消费费群体与后后期入住的的区域居民民吻合。在区域商业业氛围未形形成前，能实现客户户的跨区域域消费，易易于存活。。带来大量客客户，建立具有核心竞竞争力的新新区域商圈圈。65本项目的集集中商业组组合为：大大型超市＋＋百货商场场＋建材超超市商业中心构构成的其他他业态：区域商业中中心应兼具具购物、娱娱乐和休闲闲等多项功功能。区域商业中中心与周边边的市政道道路可形成成精品一条条街。如本本项目集中中商业区北北面的主干干道。建立集中中商业区区与公园园之间的的良好通通道，利利于人流流的流通通，并将将通道建建设成为为特色风风情街。。如项目目的星期期五大道道。大型超市＋百货商场＋建材超市如：沃而玛＋SOGO+百安居等一级商家知名的专卖品牌店。如：麦当劳、3G专卖店、自然美护肤中心等二级商家娱乐休闲设施，如：咖啡吧＋电玩游戏室＋音像影视中心等三级商家商业中心心具体的的业态分分布原则则：核心区域域放置主主力商家家，次级级区域放放置品牌牌专卖店店，人流流自然导导向较弱弱的区域域放置三三级商家家，如：：顶层或或者单向向通道尾尾端。66领里商业业街以满满足社区区居民日日常生活活需求为为主的功功能型商商业。主营业态经营内容规模品牌商家日常用品调味品、生活小用品10-50㎡7-11便利店等药品保健中药、西药、保健品20-100㎡海王星辰等快餐冷饮中、西快餐，糖水冰品店30-100㎡快三秒等休闲生活花店、书店、发廊50-500㎡选择具有地方特色商家领里商业业街重在在经营业业态之间间搭配，，能全面面满足社社区需求求。在经经营方式式及店面面装修方方面也需需要统一一要求，，与社区区建筑体体风格相相和谐。。领里商业业街商家家选择要要素：与项目总总体定位位吻合。。满足社区区居民日日常生活活需求。。同一范围围内，相相同经营营内容商商家不可可超过两两家。67沿街商铺铺路边冷饮饮店快餐店药品店便利店68沿街商铺铺花店服装店发廊69成都xxx项目写写字楼定定位研究究70写字楼分分类标准准及定位位考虑因因素本项目写写字楼的的定位从从两个方方面来考考虑：市场接受受度与本项目目整体定定位关联联度规模方案硬件要求甲级写字楼电梯服务面积3300~3900平方米／吨·台60~90平方米出租面积提供1个机动车位能提供灵活分隔办公空间，室内净高2.6米以上中央空调系统，具有分区域控制能力设职工餐厅和高档餐厅，设商务中心，小型商场、邮局、快递服务、银行5A智能化水准乙级写字楼每90~120平方米出租面积提供1个机动车位电梯服务面积3900~4500平方米／吨·台办公空间有灵活分隔适应性，室内净高2.5米设职工餐厅，高档餐厅视具体情况而定，设商务中心，设小型商场，其他服务项目选择设置中央空调系统，温湿度可由中央系统控制4A智能化水准写字楼分分类及硬硬件要求求71写字楼定定位为：：中档、、精品写写字楼市场情况况：国际际公司及及大型企企业均在在高新区区内自建建办公楼楼，对高高档写字字楼的需需求少。。但大型型国际公公司附近近必然有有较多的的如物流流、贸易易等中小小型私有有依附其其生存，，对中档档写字楼楼存在一一定需求求与项目整整体关联联度：项项目整体体定位高高，高档档写字楼楼对整体体定位的的支持度度高，中中档的支支持度较较弱规模：本本项目写写字楼规规划仅为为1万平米，，较小的的规模对对写字楼楼的高定定位支持持不够方案市场接受度对项目支持度规模甲级写字楼★★★★★★乙级写字楼★★★★★★★建议：综合考虑虑，乙级级写字楼楼有利于于后期经经营形成成良性资资产，可可在建筑筑造型及及外观用用材方面面配合整整体定位位，提升升写字楼楼形象，，对硬件件设施不不作要求求72成都xxx项目文化化活动中中心定位位研究73文化活动动中心的的根据案例例研究，，社区中中的文化化活动中中心通常常是公众众文化活活动为主主导，一一般包括括图书室室、阅览览室、绘绘画、音音乐、影影视厅等等功能构构成，一一般建筑筑面积在在1000平米以内根据本项项目的规规划要求求，文化化活动中中心的面面积是10000平米，做通常的的文化活活动中心心面积明明显偏大大，因此此需结合社社区的其其他配套套服务功功能来定定位我们根据据规划的的功能区区，建议议将文化化活动中中心分成成三块建设与酒店结结合（二二）与体育公公园结合合（三））作为启动动区的配配套功能能（一））文化活动动中心分分块儿童绘画画音乐室74界定文化化活动中中心的配配套设施施作为启动动区的功功能配套套与酒店结结合：突突出经营营性与体育公公园结合合：运动动健身功功能文化活动动中心总总面积为为10000平米二、与酒酒店结合合：突出出经营性性，具备备商务功功能三、与体体育公园园结合：：休闲场场所，运运动健身身功能商务会议议多多功能厅厅影影音室室桑桑拿浴浴室中中西西餐厅50M²²1000M²120M²1500M²²1700M²温水泳池池乒乒乓乓球室桌桌球室室棋棋牌牌室健健身室室300M²700M²300M²200M²²80M²羽毛球2000M²合计4370M²合计3580M²一、作为为启动区区的功能能配套阅览室茶茶室、、咖啡厅厅儿儿童活活动室便便利利店手手工作作坊150M²600M²600M²500M²200M²²合计2050M²75成都xxx项目停停车场定定位研究究76本停车场场车位总总量物业类型酒店写字楼大型商业车位0.6个/100平米0.6个/100平米1个/100平米医院、学学校车辆辆较少，，在考虑虑面对社社会类的的停车场场时不予予考虑1、故本项项目所需需公众停停车位：：（0.6X25000+0.6X10000+1X60000）/100=810个由于酒店店与写字字楼自身身的建筑筑特性，，车位问问题可通通过地下下车库自自身解决决，主要要考虑的的车位主主要是大大型商业业停车位位问题2、故主要要解决的的停车位位为：1X600＝600个社会类停停车场与与商业停停车场结结合考虑虑各物业类类型停车车位系数数77停车场可可用面积积合计案例深深圳桃源居公交总站规模模：8000平米线路：4条车辆/线路：30辆每辆车所需面面积约100平米考虑到本社区区规模，公交交总站线路按按4条、每条线路路按30辆公交车考虑虑本项目公交总总站占地面积积应在8000———10000平米社会类停车场场可用面积：：17200-8000＝9200平米社会停车场可可用面积大型商业可用用停车场面积积大型商业占地地面积37900平米，按覆盖盖率40％，公用分摊摊面积30％计算，商业可用做停停车场面积上上限为：37900X（1-40％-30％）＝11370平米78停车场定位结结论面积合计：9200+11370＝20570平米停车位上限：：20570/35＝587个结论：本项目目所能提供的的停车位（587个）与需求停停车位（600个）大致相同同，无需建造造地上停车场场79第二部分：项项目整体开发发思路80整体开发思路路主要内容整体定位的诠诠释及在规划划中的演绎启动区选址方方案分期开发建议议产品建议及经经济测算现有规划方案案评价81现有规划方案案具有一定的的优点，但类类似封闭的大大社区的规划划并不适宜区区域开发区域开发关键键的开放性、、多样性表现现不足注重园林景观观均好性优势资源与住住宅的结合大面积的景观观绿化社区内交通的的通达性项目的昭示性性82规划方案与整整体定位有一一定偏差1、现有规划对对核心资源利利用不足，核核心资源并未未形成明显的的竞争优势2、区域开发的开开放性和多元元性未能有所所体现现有市政道路路与区域联系系不足公共休闲空间间不足各组团绿地内内闭商业的多元化化（级次）不不够3、需加强构造代代表区域形象象的生态休闲闲场所开放的国际公公园高尚城区区公园的开放的国际的城市的83现有的规划方方案，核心价价值区为可复复制的配套区区，不可复制制的公园资源源利用不足原有规划包括括的功能有：：居住、商业业、办公、酒酒店、学校、、医院、公园园、绿地原规划方案仅仅仅按照居住住区的概念规规划，包括了了大型居住区区的基本功能能。从区域开发的的思路考虑规规划，应当增增加反映区域域竞争优势的的核心价值区区学校市级商业酒店医院商业公园绿地绿地居住原核心价值区区84整体开发思路路主要内容整体定位的诠诠释及在规划划中的演绎启动区选址方方案分期开发建议议产品建议及经经济测算现有规划方案案评价85项目整体定位位在“消费者者取向、区域域竞争、政府府目标、开发发商目标、资资源利用”五五大因素中的的诠释。分类消费者价值取向区域竞争政府目标开发商目标资源利用景观区域教育娱乐身份感交通生活配套商业环境文化生活配套区城市名片带动区域发展价格开发周期成为优良资产成为里程碑公园领事馆高新区外国语学校规模羊西线开放√√√√√√√√√国际√√√√√√√√√√√√公园√√√√√高尚√√√√√√√√√城区√√√√√√√√√√√√√√成功的区域定定位都是从消费者取向、、区域竞争、、政府目标、、开发商目标标、资源利用用五个方面考虑虑。开放、国际、、公园、高尚尚、城区的区区域定位符合合消费者价值值取向，提高高区域竞争力力，满足开发发商及政府目目标，最大化化的利用区域域资源。86定位在规划中中的演绎原则一、体现现将核心资源源转化为核心心竞争力的意意图原则二、满足足定位要求以核心优势为为中心，建立立核心价值区区国际水准的开放的城区休闲空间87按照区域价值值定义，核心心区应体现最最核心的优势势资源规划的核心是是要着眼于大大区域，建立立区域的核心心价值优势，，建议核心价价值区南移至至与森林公园园接壤处两河森林公园土龙路金牛支渠高新西区核心价值区原核心价值区区我们是7000亩大区域88国际美食、酒酒吧街标识性道路休闲广场核心价值区功功能体现区域域气质体育公园休闲广场高尔夫练习场场森林景观大道道国际网球俱乐乐部国际美食酒吧吧街音乐雕塑长廊廊高尔夫练习场场国际网球俱乐乐部89定位在规划中中的演绎原则一、体现现将核心资源源转化为核心心竞争力的意意图原则二、满足足定位要求以核心优势为为中心，建立立核心价值区区国际水准的开放的城区休闲空间90国际水准体现现——国际网球俱乐乐部根据案例研究究，国际水准准的综合社区区必须有公共休休闲空间，利用优势资资源形成公共共休闲空间，，超越区域，，成为城市最最高水准的休休闲场所。■结合体育公园园，打造代表表城市最高水水平的国际网网球休闲俱乐乐部。■国际网球俱乐乐部包括包括括网球場、、游泳池池、桑拿拿、健健身室桌桌球室、、中西餐餐廳、酒酒吧及及露天茶茶座。。■国际网球俱乐乐部实行会员员制。91国际水准体现现——国际风情休闲闲街、音乐主题雕塑塑长廊商业街间休闲闲元素多层趣味空间间商业街与住宅宅亲和关系特色休闲街□在社区中建设设开放的休闲街，营造社区休休闲特色。特色休闲街位位置图国际网球俱乐乐部音乐雕塑长廊廊南侧主干道旁旁，沿体育公公园，展示音音乐雕塑长廊廊92国际水准体现现——建立形象标识识区，展示区区域的独特属属性气质商业购物广场场和社区休闲闲广场通过星期五大道首尾呼应，构构成了国际生生态休闲街区区的主导形象象。酒店、写字楼楼五学校、医院商业二四三一六根据案例借鉴，形形象标识区代代表区域整体体风格和形象象，最大程度度的挖掘并展展示项目独特特资源。原方案仅有商业广场，不不能代表区域域特质。增加休闲广场，将将体现休闲舒舒适生活星期五大道休闲广场商业广场93定位在规划中的的演绎原则一、体现将将核心资源转化化为核心竞争力力的意图原则二、满足定定位要求以核心优势为中中心，建立核心心价值区国际水准的开放的城区休闲空间94开放的城区——道路调整，加强强与城市、核心心资源的关联度度一二三四ABCDEFG道路编号一二三四ABCDEFG级别主干道支路支路主干道支路支路主干道支路支路主干道支路连接区域高新区/土龙路高新区/金龙乡高新区/金龙乡高新区/金龙乡社区内道路社区内道路西延线/公园社区内道路社区内道路西延线/公园社区内道路备注商业街景观道/酒吧街景观道/商业街商业街商业街景观道/商业街F、C社区主干道建议议改成直线道路路，强化社区公公园意象。建议E改为社区主干道道，与西延线及及金牛高科技园园连通，商业街街沿街分布。95根据案例研究，，成功持续的区区域经营，商业业必须是多层级级的：城市级商业：高高度集中，一般般分布在与城市市联系最紧密的的主干道区域级商业：相相对集中，一般般分布在区域中中心邻里商业：分散散、多点开放的城区——商业分为三级次次原有商业规划存存在的问题：1、无商业分级2、过于集中，不不利于满足区域域多层次需求原设计方案商业业分布图96开放的城区——商业三级次分布布城市级商业沿市市级主干道分布布；区域级商业以休休闲生态广场为为中心，向北、、东、西三面分分布；休闲街分布在西西面原绿化带位位置；沿森林景观大道道，围绕休闲生生态广场分布以以酒吧、美食为为主的专业街；；邻里商业则根据据组团规划，随随组团分布。休闲广场休闲街城市级商业区酒吧、美食街区域级商业区以休闲广场为中中心区域商业区区构成社区核心心，主要服务社社区；美食酒吧吧街、休闲街属属专业街，成为为城市特色消费费中心；城市级级商业区则覆盖盖包括本社区在在内的城西片区区。建议调整商业分分布方案97开放的城区——形成相对集中配配套区据案例借鉴，配套区按功能行行使可分为城市市核心区和社区区核心区，住宅组团围绕绕社区核心配套套区分布；城市市核心区则分布布在临近城市主主干道位置。资源整合——将文体中心的高高档休闲设施与与酒店休闲中心心进行功能组合合，利于后期对对外经营。资源再分配——在允许范围内扩扩大酒店规模，，提升功能区档档次。酒店写字楼五学校医院商业二四三一六商业、酒店、文化活动中心、停车场学校、医院开发分区核心价值区城市功能区98定位在规划中的的演绎原则一、体现将将核心资源转化化为核心竞争力力的意图原则二、满足定定位要求以核心优势为中中心，建立核心心价值区国际水准的开放的城区休闲空间99休闲空间——三度休闲空间，，最大化挖掘项项目生态资源，，形成多元化、、开放的共享休休闲空间区域休闲空间按按照由外至内的的顺序可分为三三度休闲空间。。一度空间：核心心资源，两大公公园休闲氛围的的营造。二度空间：中央央休闲街和特色色风情街。三度空间：组团团绿化移到社区区道路上，形成成复合功能休闲闲空间。一度空间二度空间二度空间二度空间三度空间三度空间三度空间三度空间100整体开发思路主主要内容整体定位的诠释释及在规划中的的演绎启动区选址方案案分期开发建议产品建议及经济济测算现有规划方案评评价101地块航空限高，，决定建筑群布布局东北高、西西南低航空限高27.5米航空限高50米航空限高15米航空限高50米密度：低密度：中密度：中密度：高密度：中密度：中102启动区选择Ⅱ容积率最低，资资源条件好，适适宜标竿产品，，但昭示性太差差容积率较低，资资源条件好航空限高15米航空限高50米航空限高50米航空限高27.5米容积率较高，不不适宜标竿产品品标准一：一般选选择资源最好或或临路昭示性最最好的地方标准二：标竿产产品，建立区域域价格体系容积率较低,资源条件好√103启动区选址方案案示意图启动区方案一启动区方案二启动区方案三104启动区配套幼儿园、小学雕塑长廊Ⅱ建立核心价值展展示区；启动区区配套以满足生生活配套为主体育公园部分建建设星期五大道部分分建设国际幼儿园、小小学专业街展示音乐主题雕塑长长廊休闲广场建设完完毕高尔夫练习场森林景观大道高尔夫练习场专业街(酒吧街)森林景观大道容积率较低,资源条件好√105三种启动区方案案基础比较对比内容方案一方案二方案三资源展示展示商业，非核心资源展示核心公园资源展示核心资源及商业边界界定区域边界界定不明显公园景观大道明显界定区域公园景观大道明显界定区域项目形象目标中、高档产品＋商业，很难树立市场顶级形象高档产品＋生态资源，树立市场顶级形象高档产品＋生态资源，树立市场顶级形象销售价格跟随现有价格体系，略有上涨自定义新价格体系自定义新价格体系销售速度市场常规速度优势明显，超越级别物业销售速度优势明显，超越级别物业销售速度商业体量商业体量大商业体量小商业体量小前期投入低修建道路及公园，前期投入高修建道路及公园，前期投入高道路现状利用羊西线形象较好土龙路形象差，同时需要修建新道路土龙路形象差，同时需要修建新道路商业价值实现商业实现价值低后期商业实现价值高后期商业实现价值高对区域价值影响在现有区域形象基础上改善形象建立全新区域形象建立全新区域形象106基于现实的启动动区选址与基于于目标的启动区区选址，具有各各自的优点。方案一基于现实实的启动区选址址，启动开发难难度低，符合政政府形象展示的的目标。但对区区域价值建立较较弱，开发目标标需要在中后期期努力实现达成成。方案二及方案三三是基于目标的的启动区选址。。有利于快速建建立区域价值，，获得较大开发发收益，但前期期需要与政府谈谈判，投入资金金量大，风险加加大。最终应当根据实实际开发目标以以及企业自身运运作的特长来选选择启动区方案案。基于现实的启动动区选址（方案案一）基于目标的启动动区选址（方案案二、三）VS资源利用不足充足政府目标羊西线展示形象好羊西线展示形象弱开发商目标达成目标难度大较快达成开发目标价值实现前期价值实现低整体价值实现较高启动难度启动较容易需要资金投入及政府谈判市场竞争竞争激烈建立排他性的核心优势开发风险开发风险低不可预计的因素多，有一定的开发风险107方案一启动面临临的问题一、绿化带的问问题，对展示性性的影响二、核心价值区区展示三、启动区的配配套目前已基本确定定按照方案一启启动，将面临以以下三大问题：：108一、整治绿化带带，边界界定，，消除绿化带对对展示性的负面面影响1、增加开口，，增强项目昭示示性2、边界界定：：绿化带重新整整治，标识项目目与众不同的差差异性3、特色的、情情趣的人行道现有的绿化带虽虽然形象较好，，但由于视线的的阻隔，不利于于项目的形象展展示整治后的道路与与绿化关系情趣人行道边界界定109二、转移后的核核心价值区应以以国际的、开放放的为核心国际的：国际街街区、商业广场场、国际学校、、会所开放的：道路、、公共空间定位的核心价值值区的构成因素素为生态和人文转移后的核心价价值区构成因素素为国际的、开放的的商业广场国际风情商业街街110三、根据案例研研究规律，启动动区配套功能必必须是以住宅增增值为主的建议启动区的配配套为：国际学学校、综合市场场、公交总站、、餐饮、家居等等服务性配套其中商业配套主主要为街铺形式式，根据服务性性商业标准（0.7-0.91平米/人）），启动区商业业面积约3000平米国际学校国际美食广场公交总站药店111整体开发思路主主要内容整体定位的诠释释及在规划中的的演绎启动区选址方案案分期开发建议产品建议及经济济测算现有规划方案评评价112配套投入计划表表（方案二、三三）启动期二期三期选址物业类型配套设施战略重点优势分析1、2号地块之间1、3、5号地块2、4、6号地块TOHO＋花园洋房TOHO与洋房均衡容积率中低TOHO＋电梯洋房TOHO主导容积率低TOHO＋电梯洋房＋小小高层小高层主导容积率高高尔夫练习场森林景观大道全全部建成临近启动区体育育公园部分建成成临近启动区部分分音乐主题雕塑塑长廊建成星期五大道部分分建成专