标杆房企建设工程成本管理与控制图文精讲

xx集团成本管理与控制2011年7月25日成本的概念和目标成本的作用 xx项目成本的管理内容xx项目成本的控制成本的概念和目标成本的作用

xx项目成本的管理与控制内容xx项目成本的管理与控制

xx的招投投标管理 xx的合同管理n成本的概念

成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投 入，它用货币单位来衡量 成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成

本的成本

成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营 活动中，可能发生的预计成本以及变动成本产品的成本产品的品质、质量12345成本的主要内容有：

产品的成本产品的品质、质量

时间的成本生产的速度、进度

人力的成本

人力的成本管理人员多少和水平 资金的成本资金的利息 管理的成本管理的程度、精细度6售后的成本n售后成本有：①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……n成本管理

成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 ----提升价值 成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本 目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既 定成本目标采取的一系列有组织的活动成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中 注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以 保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成 本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响建筑产品的特殊性：①固定性③体积庞大

②多样性④生产期长

建筑产品造价的特点：

①单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样 ②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗…… ③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合 同价、结算价、决算价房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性影响成本的因因素经营目标/盈利指标自身管理能力力项目策划销售定位合作资源成本项目设计/部品定位资金来源项目开发节奏奏/现场施工政策与市场环环境成本管理的宗宗旨与目标宗旨：价值工程以经济合理性性最大的成本本提升产品的的竞争力，并形成行业成成本优势。。目标：建立目标成本本管理为导向向的成本管理体系系成本管理思路路新项目可研准确测算规划设计步步跟踪合约规划与招标事前定价施工管理动态反馈合同结算及时结算数据分析与储储存工作的重心准确测算、步步跟踪、事事前定价、动动态反馈、及时结算算成本管理的基基本方法………目标管理1、目标管理理的内容……目标的确定与与控制两方面2、目标确定定的依据……经验数据库、、市场调研、、产品把握3、实现目标标动态监控的的手段……信息化4、目标管理理的过程—PDCA循循环成本动态控制制过程PDCA循环nnn为什么要进行行目标成本管管理目标成本有什什么作用xx的目标成成本的由来目标成本的作作用目标成本：是企业预先确确定的、在一一定时期内和和经过努力所所要实现的成本目目标，是成本本的控制线。。目标成本的作作用为什么要进行行目标成本管管理利润=售价-成本目标成本的作作用目标成本：为开发决策提提供依据提前锁定投资资合理确定销售售价格加强成本的计计划性预测投资效益益----乙方方预算员、甲甲方造价工程程师（估价师师）的职能有哪些不同同----怎样样在事前知道道需要投入多多少目标成本测算算的条件经讨论确定的的方案或设计计图市场价格及其其走势的准确确把握整理建筑标准准与工程造价价的匹配关系系相应项目工程程造价历史成成本数据库••••••••目标成本测算算的方法正向测算：测算依据（产品标准、、历史成本数数据库、市场场情况）测算方式（估算、概算算、预算）团队工作反向倒逼：确定销售价格格水平；确定利润要求求；反推计算成本本水平目标成本管理理内容编制目标成本本或计划成本本分阶段对目标标成本或计划划成本进行检检查、修正对目标成本或或计划成本与与实际成本进进行比较，对对项目标成本进行行后评估动态成本：是项目各个时时期实施过程程中体现的实实际成本与预预期成本的控制结结果目标成本管理理原则不仅限于成本本目标值本身身、更要关注注成本背后的的产品目标目标不是上限限而是基准，，目标的作用用在于心中有有数;“算了再做””而不是“做了了再算”成本管理未来来的发展方向向重心前移方案优化管理理创新成本的概念和和目标成本的的作用xx项目成本本的管理内容xx项目成本本的控制xx的招投投投标管理xx的合同管管理xx项目的成成本管理成本管理的管管理体系成本管理体系系制度流程方法工具（指引、作业业指导书）成本管理的管管理体系成本管理部分分管理制度招标管理办法法合同管理办法法材料设备供应应、核价管理理办法预结算编制审审核办法设计变更、签签证管理办法法工程款支付管管理办法……成本业务模块制度文件目标成本管理理规定责任成本管理理规定动态成本管理理细则成本绩效考核核制度。。。。。流程文件目标成本编制制与审批流程程责任成本分解解与审批流程程动态成本信息息报送流程合同计量与结结算流程。。。。。。。作业指引项目策划阶段段成本规划指指引设计阶段成本本控制指引招标采购阶段段成本控制指指引经济标书及评评审指引合同商务条款款管理指引记录表单项目目标成本本套表模板动态成本报送送套表责任成本分解解套表责任成本月度评估估表成本月度分析报告告模板动态成本信息归集集指引造价咨询单位管理理指引成本预警通知书目标成本调整申报报表管理成本模块：制度流程与管理工工具变更签证管理指引引预、结算编制管理理指引成本数据库编制指指引专业端口责任成本本考核指引成本部工作管理与与考核指引。。。。。。成本数据库模型项目成本指标测算算表市场成本调研表项目成本-盈利动动态测算表项目主要规划指标标项目产品建筑/品品质标准表项目设计限额要求求及成本控制建议议表设计变更单/签证证单成本管理部分制度度流程体系经济标评审分析表表计量支付表单工程进度/材料供供应计量与付款台台帐工程结算审批表项目总包工程清算算审批表结算协议表。。。。。。项目主要成本费项项成本费项成本费项主要费项科目：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本本（基础设施、配套套设施、单体）四、开发间接费五、营销费用六、公司管理费七、财务费用成本费项成本费项表123456789成本费项序号一级成本费项二级成本费项土地成本三级成本费项土地价款、拆迁安安置补偿等责任部门发展部勘察、设计费研发部前期费用配套设施费用基础设施费用报建费三通一平费等学校、幼儿园、会会所等水、电、气配套、、道路小区强弱电、总总平工程研发部、工程部工程部造价采购部工程部造价采购部10开发成本期间费用园林景观工程费用用主体建安成本工程相关费用销售费用财务费用管理费用软硬景、水电、小小品等建筑、安装、装饰饰工程审计费造价咨询费监理费、定额外检检测费物业前期介入费、、维修基金营销设施建造费费其他销售费用贷款利息等员工工资、福利利等造价采购部造价采购部计划财务部造价采购部工程部营销部造价采购部营销部计划财务部行政人力部成本费项项目全成本的纵纵向分解成本开发成本直接开发发成本销售费用开发间接费税金土地成本勘察设计费前期工程费配套设施费基础设施费建安工程费工程相关费后续成本管理费用财务费用建设期返工费优化设计费用相关责任部门发展部研发设计部造价采购部工程部营销部物业公司财务部成本费项建设部2000年9月18日日发布《房地产产开发项目经济评价方法》第四章第24条条明确“开发建设投资资是指在开发期期内完成房地产产产品开发建设所需投入入的各项费用，，主要包括：土土地费用、前期工程费费用、基础设施施建设费用、建建筑安装工程费用、公公共配套设施建建设费用、开发发间接费用、财务费用用、管理费用、、销售费用、开开发期税费、其他费用用以及不可预见见费用等。”xx的项目成本本管理lll项目成本管理项目的成本管理理范围以项目为管理对对象项目的完全直接接成本测算分解解间接成本测算分分摊项目制成本管理理组织形式公司总经理公司运营总监项目负责人设计研发部工程管理部成本管理部营销部计划财务部项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理研发专员员专业工程程师成本专员员营销顾问问财务专员员nnnnn项目部成成本责任任n项目部职职能产品研发发定位施工组织织和管控控成本测算算和控制制营销策划划和销售售客户管理理品质保保证项目部成成本责任任职能岗位位成本管理理职能设计研发发1、设计计费管理理4、设计计任务书书2、产品品定位3、产产品建造造标准5、设计计优化产产品成本本控制1、目标标成本测测算和分分摊、动动态成本本跟踪控控制成本管理理工程管理理2、开发发成本（（包括建建造直接接成本和和间接成成本）管管控3、材料料设备采采购及认认价4、工工程招标标、合同同、造价管理5、资资金计划划汇总1、在成成本控制制下进度度、质量量管理2、施工工技术方方案、设设计变更更、现场场签证管管控营销计划财务务1、市场场定位2、体验验区选址址及标准准（包括样样板房景景观体验验区）管管控1、项目目成本财财务指标标的管控控2、分摊摊成本的的管控3、销售售费用3、总体体资金计计划的管管控目标成本本管理三三大工具具1、目标标成本测测算与分分解2、投资资分析模模型3、历史史成本数数据库项目目标标成本测测算和分分解uu目标成本本管理体体系目标成本本是参考考历史成成本数据据资料，，结合目目前市场价格格情况，，并预测测未来价价格走向向，同时时根据产品定定位、产产品预期期售价和和期望利利润，预预先制定并力力争控制制的产品品成本目标成本本作为产产品未来来成本的的控制依依据，是是产品设计、、采购、、施工等等整个项项目开发发过程的的指导和控制制性文件件，是企企业各部部门通过过技术、、经济和管理理等措施施的努力力，需要要实现的的产品成成本的控制线线45(((((())(())(())))))目标成本管理的阶阶段土地项方初工投资论证阶目启动阶段案设计阶段步设计阶段程实施阶段竣工阶段段目标成本土地版目标成本启动版目标成本方案版目标成本执行版目标成本调整版项目竣工成本目标成本形成动态及责任成本执执行nnn目标成本编制程序序设计部制定项目预预案提出项目初步步经济指标。营销部制定产品定定位及相对应的价价格定位；成本部编制《项目目**阶段目标成成本》。目标成本建立在长长期数据库积累的的基础上，力求合理。目标成本应具有一一定的动态性。目标成本编制程序序1、项目定位2、确定设计方案案3、项目基本数据据收集4、市场调查5、成本数据收集集6、编制目标成本本7、目标成本论证证8、目标成本批准准48土地投资论证阶段段成本测算责任部门工作成果发展部地区总经理提供土地信息提供周边配套主持、确定项目定位项目预案研发部目标成本测算造价采购部满足拿地成本审定存档要求通过未通过土地投资论证阶段段成本测算项目规划指标土地投资论证阶段段成本测算成本测算方法：成本经验值估算法法此阶段提供的数据据准确度要求不高高，可用表格组合合来完成参考成本经验数据据分表完成土地投投资论证阶段成本本测算可研阶段土地投资论证阶段段成本测算成本科目前期费用基础设施环境工程一般地下室室人防地下室室会所配套设施教育用房底商管理用房成本取值范范围90-115（土地面积积）160-205（（土地面积积）160-235（（土地面积积）205-225（土地面积积）225-250（（土地面积积）250-400（土地面积积）160-200（土地面积积）135-180（（土地面积积）100-140（土地面积积）2100-2300元/地下下室面积2300-2500元/地下下室面积3500-5000元/会所所面积1500-1800元/教育育用房面积积1500-1800元/商业业用房面积积1500元元/管理用用房面积适用标准普通楼盘高档楼盘别墅楼盘容积率0.5-1.0容积率1.4左右容积率2.0以上容积率0.5-1.0容积率1.4左右容积率2.0以上备注含精装档次高者取大值土地投资论论证阶段成成本测算成本科目别墅项目取值范围2200-24002000-22001800-2000适用标准双拼联排叠拼备注毛坯可研阶段多层小高层高层1500-16001600-18001600-18001800-20002000-22002200-2400普通高档普通高档普通高档ØØØ土地投资论论证阶段成成本测算《项目目标标成本测算算（土地版版）》只是是土地投资资论证资料的的一部分；；审定的《项项目目标成成本测算（（土地版））》将作为为项目启动阶阶段目标成成本的参照照依据。把《项目目目标成本测测算（土地地版）》与与项目其他他预设模块进进入《项目目投资经济济分析模型型》进行指指标分析土地投资论论证阶段成成本测算案例土地投投资测算成本测算费费项表比较较成本费项比比较表n讨论：你所在企业业有无成本本费项表，，表格形式式和费项顺顺序有哪些不不同，内容容有哪些不不同n结论：各表形式和和费项顺序序不同，但但费项的内内容大致相相同项目投资经经济分析模模型投资经济分分析模型模型是什么么模型就是模模拟项目整整个运作过过程，通过过数据之间间的逻辑运算算，得出项项目的评价价指标，从从而衡量项项目的优劣可以通过模模型进行项项目的实时时跟踪，从从而了解项项目收益的动动态变化情情况。投资经济分分析模型模型内容包包括项目基础资资料工程分期成本测算建设进度计计划付款计划销售及回款款资金来源运运用指标计算投资经济分分析模型编制模型的的意义为土地投资资决策提供供依据；通过对项目目参数的设设置，可以以控制项目目实际运作作过程中的风风险；通过模型可可以实现对对项目收益益情况的实实时跟踪，，从而为项目目运作过程程中的决策策提供依据据；将公司所有项目目的模型进行叠叠加就可以了解解公司层面的现金流情情况。投资经济分析模模型模型的基本结构构影响模型评价指指标的主要因素素项目的总投资、、总销售、投资资支付时间和销销售实现的时间构成了了模型主要内容容，模型由以下下几个模块组成：基础础数据表、项目目分期情况、成成本测算、项目进度及及付款计划、销销售及回款计划划、资金来源及运用表表和现金流量表表。投资经济分析模模型模型中基本指标标净现值指在项目计算期期内，按行业基基准折现率或其其他设定折现率计算算的各年净现金金流量现值之和和。净现值是一个绝对对指标，项目的的净现值越大越越好。内部收益率是指项目投资实实际可望达到的的报酬率，也是是使投资项目的净现现值等于零时的的折现率。内部部收益率是一个相对指指标，项目的内内部收益率越高高越好。投资经济分析模模型现金成本收益率率指投入1元的成成本项目可以带带来的现金收入入，该指标不是衡量项项目收益高低的的指标，而是衡衡量项目现金收益情况况的指标。权益资本乘数指项目的权益资资本与项目总投投资的比值，该该指标反应的是1元元的自有资金的的投入可以驾驭驭多少元的总投资，该指指标越大越好。。投资经济分析模模型项目指标的衡量量体系评价项目优劣的的指标系统包含含有三个指标：：项目的内部收益率；项项目的现金成本本收益率；项目目的权益资本乘数。从三个主要的方方面衡量项目的的优劣：项目的内部收益益率：从项目动动态收益的角度度；项目的现金成本本收益率：从项项目现金流的角角度；项目的权益资本本乘数：从权益益资本使用效率率的角度。nnnn投资经济分析模模型模型在项目运作作各阶段的作用用投资经济分析模模型在项目运作作各阶段所起的的作用不同项目拿地阶段―――决策支持，，风险控制项目研发阶段―――经济控制，，设计优化项目建设阶段―――成本控制，，销售控制项目竣工阶段―――对比分析，，指导新项目投资经济分析模模型投资经济分析模模型（示意版）n投资经济分析模模型运用投资分析模模型对运营状况况的分析投资经济分析模模型投资分析模型影影响Ø项目启动阶段成成本测算项目启动阶段成成本测算项目团队价确格定、产销品售定进位度和销售研发部（整场根根产或定据据品重位规规业新进划划态考行条条、虑预件件标方案准案的和和）调调市造价采购部项目目标成本测算计划财务部财度根务、据指成售标本价计测、算算销、售进进行ØØ项目启动阶段段成本测算拿地以后项目目团队对拟建建项目进行详详细策划，设设定项目定位，，明确项目经经济技术指标标、配置标准、交房标准准、建造标准准、主要设备备的档次或品品牌、市政接口口以及施工安安排、工程进进度，材料供供应方案，销售售策划，销售售进度等项目启动阶段段成本测算带带入经济模型型后应达到或或超过土地版的的收益指标；；项目启动阶段段的成功标志志项目启动会项目启动会目的对项目进行沙沙盘推演，预预见和决策未未来，设定项项目的决策点、控控制点。识别别项目风险点点，提出预案案。明确项目成功功标尺及具体体指标，达成成共识、做出出承诺。2.3.4.5.6.7.8.9.10.项目启动会主要内容（成成果）1.《项目定位》》《项目建造标标准》《体验区选址址、定位及开开放计划》《项目一二级级计划》（《《项目分期、、材料供应方方式范围》））《项目目标成成本（启动））》（《项目目合同规划》》）《投资分析模模型（启动））》《方案设计任任务书》《景观方案设设计任务书》》《精装房定位位、限价及建建设实施方案案》（如有））《项目的物业业、商运的运运营人力资源源配置及运营营成本分析》》项目启动会项目启动会规感解设计阶段成本本分解工程部对初设提提提比步设供供供施置施现现工方工场场方案用布布案水水置及电电方土以以案石及及方甲甲平方方衡临临研发部基提提础供供方产方案品案对建、比造初标步准设计图造价采购部编进目制行标合成成约本本划敏分性分析计划财务部财务指标计算nnn设计阶段成本本分解设计阶段成本本分解主要是是方案设计、、初步设计阶阶段方案设计、初初步设计阶段段是设计阶段段成本控制的的重点初步设计阶段段目标成本经经审批后，是是项目的执行行目标成本设计阶段成本本分解设计阶段成本本分解n案例：方案设计阶段段成本测算分分解案例方案阶段段成本测算目标成本的分分解方式之一，按按合同计划分分解方式之二，按按项目实体分分解方式之三，按按考核责任分分解三种方式各有有侧重但又相相互关联目标成本的分分解方式之一：按按合同计划分分解：分解依据：甲方的发包与与采购计划分解内容：总目标分解为为每个合同项项的目标ll目标成本的分分解项目合约规划划目的将各费项成本本对应分解成成未来可执行行的合同随项目进展，，合约规划逐逐步变成真实实的合同和合合同造价目标成本的分分解项目合约规划划目标成本的分分解方式之二：按按工程实体分分解分解依据：项目建设内容容（设计图纸纸及说明）分解内容：总目标分解为为分部分项工工程目标；包包括功能组件件的划分（专业业与分项工程程的划分），，可细到分栋栋分层分构件；；目标成本的分分解目标成本分解解表目标成本的分分解方式之三：按按考核责任分分解分解依据：部部门或岗位成成本管理职责责及考核办法分解内容：总总目标分解为为每个部门或或岗位的成本管理指标,以及辅助助管理的工作作要求123456789目标成本的分分解序号一级成本费项项二级成本费项项土地成本三级成本费项项土地价款、拆拆迁安置补偿偿等责任部门发展部勘察、设计费费研发部前期费用配套设施费用用基础设施费用用报建费三通一平费等等学校、幼儿园园、会所等水、电、气配配套、道路小区强弱电电、总平工程程研发部、工程程部工程部造价采购部工程部造价采购部10开发成本期间费用园林景观工程程费用主体建安成本本工程相关费用用销售费用财务费用管理费用软硬景、水电电、小品等建筑、安装、、装饰工程审计费造价咨询费监理费、定额额外检测费物业前期介入入费、维修基基金营销设施建造造费其他销售费用用贷款利息等员工工资、福福利等造价采购部造价采购部计划财务部造价采购部工程部营销部造价采购部营销部计划财务部行政人力部目标成本的分分解目标成本责任任分解工程实施阶段段成本管理工程部的场现管控场控制签、、证编工、制程技进质术度量核计和定划进的度现研发部专设提项计供工变施程更工的的图优控化制、造价采购部顾动专签、态项证成成工变本本程更调的的的整跟成费踪本用和分审回析核、、计划财务部资财金务计指划标审的核动态跟进互动nnn工程实施阶段成本本管理在签订合同时，应应与合约规划对应应，并对付款计划进行拆分。施工图预算包括单单体建安装修工程程、配套设施工程、基础设施工程程、环境景观工程程；并结合预算造价对目标成本进进行预算调整。合同变更(包括括：经济签证、设设计变更、技术洽洽商）所产生的合同同金额变化nn工程实施阶段成本本管理动态成本管理成本的发生和形成成是一个不断变化化的过程，决定了成本控制是一个个动态过程动态成本管理的目目的意义保证成本处于可控控保证目标成本实现现提供成本决策依据据工程实施阶段成本本管理动态成本的组成动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本本+非合同性成本+待发生成本工程实施阶段成本本管理动态成本已发生成本待发生成本合同性成本非合同性成本未签约合同估价待发生费用已结算合同成本未结算合同成本合同金额结算调整(含签证变更)合同金额预估结算调整(含含预估签证变更)nn工程实施阶段成本本管理月度成本回顾对已发生、已结算算的合同金额调整整，对未发生合同进行清理、预估估对已发生、已结算算的费用金额调整整，对未发生费用进行清理、预估估工程实施阶段成本本管理动态成本月报内容容成本动态重大事项项及预警成本管理异常事项项披露重大招标进展补充预算动态状况况（含设计变更及及洽商）结算异常情况说明明（超合同额及目目标成本、以及其它异常情况均需需说明）成本目标评审成本研究及其它测测算-----月动态成本状况表表序号项目名称目标成本(万元)本月预测金额20090630动态监控与目标与与上月成本相比相相比已发生合同额变化说明一土地成本16,009.0016,009.0015,200.00二前期工程费1,541.001,541.000.591,200.00三3.13.23.3四五六建筑安装工程费总包工程总包洽商变更及索索赔分包工程小市政配套费用维保费用一～五项合计36,420.0027,216.00-1,194.0010,398.006,508.000.0961,337.0035,533.0026,956.00-1,691.0010,267.006,508.000.0860,432.00-887.00-259.00-496.00-130.00--17.00-904.00-2.05-2.05--0.041-2.1226,956.0026,956.007,527.0043,357.00版工标工程竣工阶阶段成本管管理工程部对对审审供合核核应同工工商相程程进关竣竣行条工工相款资资关进料料履行约评评估估研发部设计总结造价采购部本（与（编含供执制材应行竣料商）成供进比本应行较并结竣与算工目）结算计划财务部核财算务最决终算的财务指标nn工程竣工阶阶段成本管管理工程竣工阶阶段成本的的主要依据据是合同工工程预结算算工程竣工决决算是项目目管理的最最终体现工程竣工阶阶段成本管管理工程结算编编制的依据据:以工程施工工图说、施施工图设计计变更通知知或技术变变更核定单、现现行施工及及验收规范范、设计选选用的有关关的工程（通用用或标准））施工图集集、发包方方材料设备备认价通知书和和施工合同同、《施工工图预算编编制要求》》等为编制依据据。工程竣工阶阶段成本管管理工程预结算算编制审核核的前提按设计图纸纸和施工合合同约定的的工程范围围的全部工工作内容完成。。有完整的技技术档案和和施工管理理资料。经勘察、设设计、施工工、监理等等单位检查查，并分别别签署工程质量量合格。nnn工程竣工阶阶段成本管管理项目竣工成成本，是指指在项目竣竣工验收时时点上，项项目的全部成成本，包括括确认（结结算）的已已发生成本本和估算的未未发生成本本。其费项项包括开发发成本、营营销费用、管管理费用、、财务等全全部成本费费用。将《项目竣竣工成本》》与《项目目目标成本本（执行版）》比较较，分析、、说明差异异原因按规定格式式形成《项项目成本总总结和分析析》n工程竣工阶阶段成本管管理目标成本和和实际成本本的对比分分析一、基本情情况的概要要成本目标的的下达成本目标的的分解成本目标的的完成二、分解和和完成的对对比以费项结构构为跟本、、对各费项项的结构、、分解、完完成情况进行对对比分析基本结论工程竣工阶阶段成本管管理三、分析说说明ABC分析析敏感性分析析失败和成功功事例的分分析四、改进建建议如何做好成成本管理目前成本管管理的瓶颈颈和破解工程竣工阶阶段成本管管理项目成本后后评估xx的历史史成本数据据库……目标成成本编制的的重要参考考历史成本数数据库利用历史成成本数据库库编制项目目目标成本本历史数据据的来源源1、自身身开发项项目的积积累内容完善善、质量量好、数数量有限限2、同行行业项目目资料收收集内容质量量不容易易准确lll历史成本本数据库库历史成本本数据库库主要内内容包括：成本测算算基础资资料开发成本本汇总表表单位工程程建安指指标历史成本本数据库库项目历史史成本l历史成本本数据库库成本测算算基础资资料：搜集房地地产工程程（历史史）已建建项目规规划指标标，已建项目概概况指标标以及已已建项目目各单位位工程经经济技术指标的的实际记录录新建房地地产项目目的规划划设计条条件，拟拟建项目目概况指标l历史成本本数据库库开发项目目成本汇汇总表：：是上述历历史项目目的实际际成本记记录，包包括项目目各项成本本费项的的竣工结结算造价价的总合合。l历史成本本数据库库专项工程程成本分分析景观工程程区内管网网区内强电电区内弱电电l历史成本本数据库库单位工程程建安指指标：按项目的的单位工工程编制制，共分分为五大大部分：：1）、工工程概况况。2）、特特征指数数。3）、建建设标准准。4）、经经济指标标、5）、技技术指标标。历史成本本数据库库1）、工工程概况况主要包包括：工程名称称、建筑筑面积、、结构形形式、高高度、层层高等。。2）、特特征指标标主要包包括：窗墙比：：外墙门门窗/外外墙面积积（标准准层外墙墙周长××总高）一一般0.23～～0.28窗地比：：外墙的的窗面积积/建筑筑面积体型系数数：建筑筑面积/外表面面积（标标准层外外墙周长长×总高））历史成本本数据库库面积系数数：=规规划建筑筑面积/造价计计算建筑筑面积（规划面面积/建建筑面积积）造价面积积与规划划面积由由于计算算规则不不一样，，存在一定误误差，经经济指标标和技术术指标是是以造价价建筑面面积分析计计算的，，造价面面积与规规划面积积的系数数作为调调整系数（系数大大于1成成本指标标乘以系系数，系系数小于于1成本本指标除除以系数数）经济指标标和技术术指标与与面积系系数的关关系历史成本本数据库库3）、建建筑标准准：分别别按单位位工程的的基础；结构及粗粗装修；；主体设备备安装工工程；公共部位位精装修修；户内精装装修；等的主要要材料做做法进行行描述。。历史成本数据据库4）、经济指指标包括：单位工程人工工费和单位面面积人工费指指标各分部工程造造价和单位面面积造价指标标各种主要材料料的消耗量和和单位面积消消耗指标5）、单位工程程强电、弱电电、装饰工程程成本分析表表历史成本数据据库如何参考历史史成本测算新新项目成本基础数据预设特征系数数、体形系数数产品交付标准准查找历史项目目，对新建项项目作参考历史成本数据据库根据设计标准准和单位工程程特征指数在在历史数据库中找出相应应项目的历史史参数，可以以通过特征指指数结合拟建项目目的情况，测测算拟建项目目单位工程的的造价成本找到相类似的的历史成本数数据后，要结结合当前市场情况对主要要材料、人工工费、规费按按市场价格进进行调整。基础造价（基基价）历史成本数据据库基础部分：挖孔桩基础的的测算数据见见下表挖孔桩方量和和造价关系万7006005004003002001000系列1020004000600080001000012000挖孔桩方量1历史成本数据据库以下变化规律律限于主体及及粗装修参考考窗墙比变化率率体型系数变化化率序号项目1%-1%1%-1%主体结构及粗装修造价-0.50%0.50%0.10%-0.10%历史成本数据据库参考指标A类高层钢筋47.72千千克、水泥86.69千克、预拌拌砼0.33立方方B类高层钢筋53.79千克、水水泥75.73千千克、预拌砼0.35立方方当窗墙比为0.28，体体型系数为0.28时，，主体结构及粗装修部分分的造价基数数约为1成本的概念和和目标成本的的作用xx项目成本本的管理内容xx项目成本本的控制xx的招投投投标管理xx的合同管管理项目主要成本本费项构成直接成本（开发成本）成本分类期间成本费项土地费前期工程费基础设施费配套设施费建安工程费工程相关费用用销售费用成本内容土地价款、拆拆迁安置补偿偿费、与土地地有关的费用用勘测设计费、、三通一一平工程费、、行政及及政策性收费费满足项目使用用功能的设施施设备按规划和有关关要求设置的配配套建筑建筑工程、安安装工程（含含各项设备、、智能化工程程费）、户内精精装修、、环境景观工工程监理费、各项项咨询费、定定额外专项检测费、、工程测量费用、各各项验收费用用调研、推广广广告费、售楼楼处、样板房房、样板环境境、交易相关手续续费费用管管理费用财务费用管理人员工资资、行政支出出、福利等费费用资金成本建设投资的阶阶段划分建设工程项目目实施的阶段段启动阶段规划阶段实施阶段收尾阶段项目建议书可行性研究勘察设计施工采购试运行竣工验收投资阶段比比例划分建设安装投使入用100%完成决立策项投资可行性研究究勘察设计前期工程合发同包施工采购投资竣工验收投资控制的的要点投资控制的的要点投资控制包括投资测测算过程的的控制和执执行过程的的控制投资测算过程的控制分为：·投资论证证阶段测算算·设计阶段段测算执行过程的控制主要要是施工阶阶段控制成本控制的的目标原则则不是最低而而是合理投资控制的的要点投资论证阶阶段的控制制土地投资论论证·根据提供供的土地信信息，确定定拟取得地地块的项目目定位·结合市场场需求对不不同业态使使用功能建建筑面积的的合理配置·结合周边边环境、相相邻项目售售价、市场场需求等情情况论证项目投资资可行性·参考类似似业态工程程项目历史史经验数据据编制投资资估算，利用投投资分析模模型测算控控制土地成成本ll投资控制的的要点工程设计阶阶段控制方案设计（（概念设计计）初步设计（（扩初设计计）l施工图设计计lll工程设计阶阶段控制Ø设计阶段投投资控制效效果投资决策至至初步设计计阶段，通通过对设计计方案的比比较，本阶段段投资控制制的效果约约为75%～80%，控制投投资的阻力最最小，控制制投资需要要的成本最最低深化设计至至施工图设设计阶段，，通过对建建筑标准的的比较，本阶段段投资控制制的效果约约为15%～20%施工图设计计结束至施施工阶段（（实施阶段段），通过过对施工方案的的比较，本本阶段投资资控制效果果约为5%以内，控制投投资阻力较较大，控制制成本较高高工程设计阶阶段控制控制的效果果主要控制价价值区控制的阻力力控制的成本本概念设计施工/安装装使用方案设计控控制要点户型组合，，产品的市市场定位与与功能定位位竖向标高的的确定，土土石方平衡衡方案，景景观对原始始地形的利利用公建及配套套种类及规规模分析，，综合管网网的初步布布置，水电电设备房的位置置交付标准，，窗地比、、平面周长长、体型系系数人防工程自自建与缴费费的决策项目分部分分项工程及及部品部件件的价值判判断137方案设计控控制要点重点关注：：产品定位位，主要设设计选型，，建筑平面面，基础类型，，结构形式式，结构布布置，建筑筑装饰交付付标准，停车方方式及比率率，小区供供配电方式式138方案设计控控制要点在容积率指指标控制面面积，结合合市场需求求对不同业态建筑面面积的合理理配置，建建多少高层层、建多少少多层、建多少少商业、建建多少别墅、建建多少花园园洋房；配置那些基基础设施和和配套设施施，获得最最大销售额额和高额利润。。注意设计作作品和产品品的关系比较高层与与小高层的的成本%%案例：某项目指标标如下，方方案设计阶阶段没有充充分利用建建筑密度指指标规划利润贡献献大的产品品，规划建建7栋高层层，4个18层、4个33层层总用地面积容积率建筑占地面积建筑密度绿地率总建筑面积1）地上建筑面面积2）地下建筑面面积其中地下车库面面积平方米平方米平方米平方米平方米平方米不大于35%45975.62.510624.523.11%31.53%150528.611493635592.629403.4方案设计控制要要点高层与小高层、、花园洋房的的的成本比较容积率密度单体建造费总成本销售价格18～32层高层18层高层花园洋房不变不变不变小大大大小小优、中、差优、中、差优、中、差中中高方案设计控制要要点对业态和户型的的多方案设计，，通过比较确定定单体平面和户型；通过过对建筑面积、、套内面积、公公摊面积的比例测算，确确定最合理户型型和户型搭配从从而获得最大得房率和销销售面积。-某项目技术经济济指标对项目评评价指标的影响响业态花园洋房小高层小商铺地下车库幼儿园总建筑面积容积率内部收益率净现值单位平米平米平米平米平米％元原技术经济指标标66,900113,1001,20035,843500217,5431.516.87%2,166变化后的技术经济指标82,35095,2003,60035,448500217,0981.522.15%3,439单位建筑面积创利能力1,2781,0973,201-初步设计（扩初初设计）阶段控控制要点限额设计确定限额设计控制制指标限额设计是按照批批准的设计任务书书及投资估算控制制初步设计，对设计计规模、设计标准准、工程数量和预预算指标等各方面的的控制，凡是能进进行定量综合的设设计内容，均要通过过计算确定，要充充分考虑施工的可可能性和经济性。。初步设计（扩初设设计）阶段控制要要点建筑选材与各类构构造做法结构型式、基础型型式、挡墙形式的的选择外立面设计电梯、空调等大型型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系系数优化精装修配置标准与与成本钢筋、砼用量门窗开启方式及分分隔设计l初步设计（扩初设设计）阶段控制要要点根据初步设计图纸纸对规划建筑面积积、销售建筑面积、造价建筑面积积进行计算比较，，尽量减少公摊面积增大得房率。。初步设计（扩初设设计）阶段控制要要点控制单体建筑的特特徵指数，包括：：外墙周长、面积系数，门窗面面积系数窗墙比、、窗地比指标、体体型系数等对节能保保温、消防、抗震震设计标准的影响。初步设计（扩初设设计）阶段控制要要点控制建筑设计标准准，控制单体工程程配置标准；比较外墙保温材料料和作法，门窗材材质、标准；外装装饰材料的选择搭配配，室内不同公共共部分装修标准，，在满足必要使用功能的同同时成本最合理。。nnnn初步设计（扩初设设计）阶段控制要要点结构设计方面基础选型、埋深和和布置应合理楼面恒、活荷载及及梁的线荷载，梁梁、柱或墙的集中荷载取值合理，，安全系数取值合合理主体结构布置、结结构体系选型合理理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置置合理人防地下室结构选选型应正确，设计计荷载取值、结构计算与构造nnnnn初步设计（扩初设设计）阶段控制要要点强电设计方面主要电气负荷指标标配置、供电范围围、变压器台数合理进出线通道是否合合理设备选择、出线回回路计算电流、断断路器容量和电缆截面配置合理发电机供电范围、、容量和台数选择择合理敷设方式和路径、、出线回路、线缆缆型号截面经济合理nn初步设计（扩初设设计）阶段控制要要点弱电设计方面弱电各系统功能和和设备选型合理各系统管线走向布布置合理nnn初步设计（扩初设设计）阶段控制要要点给排水设计方面设计参数合理、计计算指标经济；系系统流程合理设备房设置位置及及设备布置合理、、使用及维护方便主要的设备材料选选用经济合理初步设计（扩初设设计）阶段控制要要点综合管网方案，包包括：道路工程、、雨污水工程、雨污水处理、强弱弱电管网、给水管管道工程等的走向作法进行造价分分析比较，使布置置、走向、作法更合理，挖沟的土土石方量最小。编制概算，对投资资进行控制。初步设计（扩初设设计）阶段控制要要点景观工程控制软硬硬景面积比例，包包括水体面积，铺装面积，乔木、、灌木、草坪面积积的比例。确定项目骨干树种种、基调树种n设计阶段控制措施施nnnnnnn设计阶段控制措施施产品业态定位模板板化设计任务书模板化化设计合同模板主要专业施工图设设计指引模板化主要专业施工图设设计审图要点模板板化专业配置标准模板板化制定统一标准作法法设计阶段控制措施施模块化：单体研发、单体组组合会所售楼处结构标标准化及装修模块块化、硬景铺装标准化导视系统标准化拼合：增强户型拼合研发发设计阶段控制措施施n产品复制90%复制+10%创新（1+10%）n一年一小改三三年一大改电梯住宅的公摊面面积经济分析电梯住宅的公摊面面积经济分析nnnnn电梯住宅的公摊面面积经济分析公摊面积涉及多个个利益主体开发商：花钱而不不能直接变为销售售收入，希望公摊摊小些好；业主：大堂、电梯梯间、公共走道等等的空间大些，舒舒适度好和方便些，，希望大些好。施工单位：管线安安装时，希望管井井大些好；物业公司：抄水电电表读数、管道检检修、垃圾临时存存放、清洁用水处，，希望大些好；政府：只要满足规规范最低要求就好好nnn电梯住宅的公摊面面积经济分析对公摊面积（公摊摊系数）的管控，，第一，要明确规范范的刚性要求；第二，根据项目档档次定位和顾客价价值敏感度，设定大堂、电梯间、、公共走道的合理理尺度；第三、从技术角度度通过各公摊部位位的相对位置的调整、对单个公摊摊部位的局部优化化降低公摊。n电梯住宅的公摊面面积经济分析公摊面积与可售面面积之间在建筑面面积受容积率限制制时，相互之间也存存在此长彼消的关关系，设计优化就就是按价值大小进行行资源调整nnn电梯住宅的公摊面面积经济分析公摊面积的组成垂直通道：楼梯间间、电梯井、垃圾圾道、通风井、管道井、提物物井、室外楼梯；；墙体面积：本幢楼楼各套与公共建筑筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙墙水平投影面积总总和的二分之一；设备用房和管理用用房：幢内共同同使用的设备用房，辅助或管理理用房，供本幢幢使用的其他共同同使用的面积n电梯住宅的公摊面面积经济分析影响公摊系数的因因素公摊系数＝公摊面面积/套内面面积公摊系数第一层次次的影响因素是建建筑业态超高层住宅＞高层层公寓＞花园洋房房＞叠拼别墅＞联排和独栋别墅公摊系数第二层次次的影响因素是公公摊面积电梯住宅的公摊面面积经济分析建筑业态层数面积类型建建筑面积套套内面积公公摊面积公公摊系数高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓113218292726151831183131标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层41063060393858669062652572052978580135053951074147157054645361445967869360919319711512080721057010710817%17%18%27%20%21%15%16%17%15%16%16%电梯住宅的公摊面面积经济分析建筑业态层数面积类型建建筑面积套套内面积公公摊面积公公摊系数花园洋房全部9001580905911011%花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房小商铺小商铺小商铺小商铺写字楼主力店6565633265单元单元单元单元单元栋标准层单元栋栋栋5135351648741183163826646521370134263102945236473630534289104314612468575127311817224453994939946358513917719676971609858552868%15%14%13%12%8%13%12%14%38%13%运用价值值工程控控制投资资投资测算算过程包包括投资资论证阶阶段测算算和设计计阶段测算，，这一阶阶段运用用价值工工程分析析，确定定合理功功能，有效效控制投投资。价值工程程是把技技术与经经济结合合起来的的管理技技术，通过对产产品的功功能分析析，达到到产品适适当的价价值，以以最低的成成本去实实现产品品的必要要功能。。运用价值值工程控控制投资资Ø如何有效效提高产产品的价价值ll功能F成本C运用价值值工程控控制投资资Ø如何有效效提高产产品的价价值1、功能能不变，，成本下下降2、功能能大幅提提高，成成本略有有增加3、功能能提高，，成本降降低4、功能能略有降降低，成成本大幅幅降低5、成本本不变，，功能提提高运用价值值工程控控制投资资所以上表表也表示示为：功能（或或效用））价值=成本（或或费用））用数学公公式表示示V=FC；运用价值值工程控控制投资资Ø如何有效效提高产产品的价价值表中的价价值不是是从价值值构成的的角度来来理解的，而是是从功能能角度出出发理解解价值的的，表现现为功能与成本本之比；；成本也不不是一般般意义上上的成本本，它是是构成产品寿命周周期的成成本，包包括建造造成本和和使用成成本。n运用价值值工程控控制投资资（1）推推行价值值工程管管理，提提升局部部或楼盘盘的性价价比价值工程兼顾顾功能、成本本，力求以最最低成本，实实现必要的功能，，提高产品价价值。功能品品质（销售价价格）与成本的的比值即性价价比，从单个个部品部件到到整个楼盘可提高高性价比nnnnn运用价值工程程控制投资（2）技术经经济比较人防工程决策策土建车库与机机械车库的技技术经济比较较电梯、空调的的配置方式地下车库最少少车位、面积积及收益测算算基础形式、主主体结构形式式、挡墙形式式运用价值工程程控制投资运用新科技提高价值的方方式功能不变成本不变成本略有增加加降低一些次要要功能、新技术、既提高功能分部分项工程程降低成本提高功能功能提高更大大使成本大幅度度降低，又降低项目成本业主不能直接接感知的工程项目目（包括基础、结结构、综合管网、、能源动力设施等等）√防水工程外墙保温√√√√家居智能化设设施景观、装修门窗√√√√√√√√√√户型优化√注：以绿化工工程为例，在在成本不变的的情况下，改改变植物的搭搭配和密度，，可以改善绿绿化效果；或者者在达到绿化化效果的前提提下，改变植植物品种，可可以降低成本本。nnn工程实施阶段段控制要点nn工程招投标总分包合同管管理现场签证及设设计变更管理理材料设备采购购、认价招标标及管理……工程实施阶段段控制要点合理的工期确定合理的工工期，为了及及时达到投资资效益，抢工工期可能会增加加成本，但抢抢工期获得的的效益是否与与增加的成本等等值。工程实施阶段段控制要点施工方案的比比较和造价控控制包括施工平面面布置中施工工设备的选择择和配置；基础土石石方和室内回回填土石方平平衡、外运方方案比较；工程实施阶段段控制要点施工方案比选选，合理选择择优化方案，，关注重点例例：1、塔机的选选型、安装高高度、安装时时间的确认（（避免产生不必要的的费用）2、土石方边边坡处理方式式的选择、边边坡系数的确确定（当深度过高高是否要考虑虑使用档土板板…）3、钢筋的搭搭接方式、角角码铁的加工工及布置方式式、对拉螺杆的设置置方式4、基础抽抽水台班中中设备的选选型（水泵泵的区别、、口径的选型）及及合理确定定台班的数数量工程实施阶阶段控制要要点材料设备采采购施工材料设设备采购，，对材料要要比值比价价；对设备备除了满足功能能外，要比比较质量、、价格、运运输及运行行成本和使用寿寿命，还要要考虑备品品配件价格格和维修的的费用；如：发电机机、电梯n讨论为什么在设设计阶段控控制成本效效果最好，，它有哪些些控制重点n总结项目成本控控制要点的的内容、方方向要根据据项目的定位位市场的情况况工程的特点点客户的敏感感点等来确确定景观工程成成本管理景观工程成成本管理景观工程成成本管理责责任景观工程成成本管理控制阶段方案设计阶阶段职能部门设计研发部部职责落实设计单单位进行方案交交底，把控控设计效果果初步设计阶阶段造价采购部部设计研发部部提供设计项项目各项技技术指标景观工程专专项成本测测算管理设计变变更工程实施阶阶段工程竣工阶阶段营销部造价采购部部工程部造价采购部部控制景观效效果景观专项成成本动态管管理组织现场收收方、审核核竣工资料料审核竣工结结算完善景观成成本数据资资料ll景观工程成成本管理景观工程主主要成本构构成lll场地整治费费苗木栽植费费苗木价水体、小品品、硬铺铺铺装、庭院院照明等景观效果调调整苗木保保活养护管管理费景观工程成成本管理景观工程设设计景观概念设设计阶段此阶段景观观设计单位位应提出概概念性的草草图及相关意向图，，与甲方讨讨论后选择择并将其中中一个制作成此阶段段成果。目标：确定景观主主题，空间间体系，景景观序列,景观特征征要素及景观观亮点；进进行场地平平面及竖向向关系布置，交通组组织及视线线组织；确确定软景造造景原则及手法。景观工程成成本管理景观方案设设计阶段本阶段景观观设计单位位与甲方共共同讨论并并确定各种种景观空间（开开放空间、、半开放空空间、私密密空间等））内的平面布局局，景观元元素组织，，竖向关系系梳理，场场地景观亮点形形式（喷泉泉、水景、、雕塑），，软景布局局的空间关系，，软景效果果意向及基基调树种骨骨干树种。。景观工程成成本管理目标：完成景观空空间的特征征塑造，限限定景观要要素的尺度、材质、、色彩等，，清晰表达达设计效果果，使整个个小区得以呈呈现一致的的景观风格格；提供工工程量计算算供甲方进行行成本核算算。景观工程成成本管理景观初步设设计阶段此阶段乙方方需与建筑筑师协调有有关平面、、立面资料料，讨论相关的的建筑及景景观设施元元素材料使使用；与项项目各专业工程程师协调有有关结构设设施、地下下管线、户户外照明设施、、水景循环环系统等相相关问题，，完成景观观初步设计图纸纸，并向下下游设计单单位交底。。景观工程成成本管理目标：确定包括场场地总平面面控制尺寸寸及座标关关系、竖向向高程及排水水关系、材材质铺设及及材料样板板、初步种种植定位及物种种规格数量量、小品及及景观构筑筑物详图等等与效果相关的的全部技术术参数，以以及景观家家具（灯具具、标识、休闲闲凳、垃圾圾筒、背景景音乐等））布点及选选型；提供工工程量计算算供甲方进进行成本核核算。景观工程成成本管理景观施工图图配合所有除结构构、防水、、土木、机机电等图纸纸外，均达达施工要求。。该阶段景景观设计单单位将配合合下游结构、防水、、土木、机机电设计单单位进行设设计交底。。目标：控制设计意意图、设计计效果，确确保设计意意图在后期期设计过程中中不变形。。景观工程成成本管理施工现场设设计效果全全程把控：：在全程设计计--施工工过程中，，景观设计计单位需起起到设计效果的总总体把控作作用。根据据甲乙双方方共同选择择不同的关键节节点进行效效果检查，，并提出意意见。目标：在施工过程程中及时发发现问题，，确保设计计意图完全全实施，设计效效果总体把把控。nnnnnn景观工程成成本管理景观单方造造价限额设设计：道路绿化隔隔离带：¥¥250.00元/㎡外围代征绿绿化带景观观：¥180.00元/㎡河岸景观：：¥150.00元元/㎡样板区景观观：¥550.00元/㎡小区公共景景观：¥400元/㎡私家花园景景观:¥320元元/㎡景观工程成成本管理景观工程成成本管理景观工程成成本管理景观工程成成本管理nn景观工程成成本管理景观设计成成本控制景观设计时时综合考虑虑景观与建建筑立面风风格的协调、统一，，结合建筑筑形态进行行总体景观观设计，打打造丰富的园园林景观进行丰富的的竖向设计计，利用绿绿化造坡合合理有效利利用基地与场场地的高差差nnn景观工程成成本管理合理利用地地块内有的的原生植物物，处理好好沿河（湖）绿化、、组团绿化、、道路绿化、、公共绿化及及城市道路绿化化带的关系；；尽可能保证私私家（庭院））的景观面积积最大化在小区内设置置水景、水系系，面积不宜宜过大，采用用硬地浅水；设设置一些面积积小、空间丰丰富、精致宜宜人的景观环境境节点（景观观小品）景观工程成本本管理景观工程成本本管理nn景观工程成本本管理以软