房地产住宅项目市场及前期策略方案

xxxx项目市场分析及前期策略思路指向目录一、xx全域城市化进程中金州区发展战略属性解读二、大xx房产格局给予金州商品房市场无限发展契机三、合而不同—锁定目标客户需求触点，建立项目利益有效区隔xx全域城市化进程中金州区发展战略属性解读花园式城区——旅顺口xx核心区新市区——金州新区（保税区）新市区——普湾新区生态型中心城市——庄河市现代新兴工业城市——瓦房店大xx美好愿景全域城市化进程之“两城四区”，两城为xx主城区与xx新市区，四区为庄河、瓦房店、旅顺口及长海。xx新市区规划新市区作为大xx规划重中之重，使得金州新区与普湾新区荣俱真正的xx市区血统，近期普湾新区发展热度高涨进一步加速了xx新市区之于本案规划利好实现力度。国际旅游避暑胜地——长海普湾新区原普兰店湾，2010年5月27日正式建立，全域1008.5平方公里，现有人口40.2万人。金州新区原金州区与开发区及其周边，2010年4月29日正式建立，全域1039.8平方公里，现有人口101万人。xx市保税区xx新市区规划给予金州新区的战略属性金州新区——区位与规模发展的核心属性

普湾新区至xx市区全程45公里金州新区至xx市区全程30公里金州区xx市区2010-2013年九里到普湾新区振兴路，全面通行城际铁路xx市甘井子区后盐普湾新区长皮高速公路渤海大道的全线竣工

渤海大道是xx市规划沿渤海的一条南北走向的交通快速通道，规划起点甘井子区后盐，途径金州新区、普湾新区、普兰店市，与长皮高速公路相接。

其中，渤海大道金州新区段有27公里，起点位于西海垃圾场，经过龙王庙、沿沈大高速和哈大高铁西侧向北，与金七线交接，进入普湾新区。开工时间：2011年4月底投资金额：约61.5亿元整个道路建成后，将实现xx市区、金渤海岸、普湾新区等点对点的快速通道，为金州新区、普湾新区经济发展起到巨大的拉动作用。轻轨三号线的大xx交通的系统化建成渤海大道的全线竣工加之成熟完备的城市生活配套将金州区之规划地位与住居属性从金州新区中脱颖而出！类环形产业带分布使得金州城区成为最具住居价值磁场金州区xx新机场预计2015年完工并启动xx市三十里堡登沙河金州湾开发区杏树石河拉树山xx湾全域城市化进程推动下，金州区已然跃升为大xx核心之地！大xx房产格局给予予金州商品房市市场无限发展展契机xx市开发区金州区xx市开发区金州区xx市开发区金州区供应量销售量从xx市、开发区08-10年供销对比来来看，xx市区供销较往往年出现明显显下滑趋势，，2010年除甘井子区区外，市内3区销售总量仅仅190万平。而金州州新区的商品品房供销呈稳稳步上升趋势势。随着普湾湾新区带来跨跨越大xx的规划力量启启动，作为跨越规划划之核心枢纽纽地位及xx外溢需求首席席承接的金州州新区房地产产市场必将迎迎来更好更快快的发展！2008-2010年xx、开发区、金金州供销对比比图例单位：万平大xx规划下原市区区满溢需求有有利引流成交量下滑近近四成龙王庙沿海旅游板块五一路泛城市中心板块金州北新区板块大黑山自然资源板块开发区中心板块滨海路度假板块金石滩旅游板块金州新区区域域板块特征及及品牌格局解解读金州区板块：：金州北—与普湾新区连连接最近的板板块，是“十十一五”规划划的金州开发发新区之一。。目前新客运运站与普湾新新区利好联系系是区域主要要卖点。当前前供应产品以以高层为主。。龙王庙—金渤海岸度假假和服务业板板块，目前世世茂嘉年华是是区域最有影影响力的项目目，区域拥有有靠海资源，，滨海路将与与xx市形成连接，，是具有潜力力的房地产板板块，但是目目前为开发初初期，市场尚尚不成熟。目目前在售项目目以高层为主主，万恒、世世茂拥有低密密度的别墅和和多层产品。。五一路泛中心心：由于金州区中中心供应匮乏乏，因此形成成与金州市中中心共享城市市资源的五一一路泛中心板板块。该板块块与沈大高速速公路连接，，并共享与开开发区连接的的五一路，因因此吸引老城城区中心客户户。目前，该该区域以高层层为主。大黑山：该板块项目比比邻五一路，，拥有大黑山山良好的自然然资源，是金金州距离开发发区最近的板板块，因此吸吸引开发区外外溢客群购买买。区域主要要以高层销售售为主。少量量销售低密度度的别墅和多多层。开发区板块：：开发区中心—开发区早期的的发展板块，，掌握开发区区与各区的网网络交通以及及商业、教育育等城市资源源。目前区域域住宅以高层层为主，少量量高端项目有有低密多层。。滨海路—是开发区目前前最火的板块块。拥有靠海海度假资源，，新区建设日日益成熟，并并且挤进众多多国际和全国国一线开发商商，开发了众众多经典高端端楼盘，该板板块是xx新兴的富人区区。区域以高高层和别墅产产品为主要供供应，中高端端项目有多层层供应。金石滩—发现王国主题题公园是该板板块的主要卖卖点，由于缺缺乏商业配套套，目前区域域房地产市场场尚不成熟。。板块以低密密度的多层和和别墅为主。。金州新区一线线品牌开发商商分布开发区集合全全国和国际品品牌6家，品牌项目目9个。而金州区区全国品牌1家，本土一线线品牌2家，品牌项目目仅3个。因此对比比两区域，开开发区品牌成成熟度相对较较高，具有较较强的吸附中中高端客群的的能力。而金州区主要要为本地开发发商盘踞，品品牌割据战尚尚未显现，主主要体现居者者属性价值的的为项目品牌牌力！品牌形象塑造造分析经典案例解析析产品信息：：建筑面积180万㎡共分七七期开发。。目前，一一期别墅产产品「原墅墅」、高层层住宅产品品「艺墅」」及「城市市别馆」已已完美交付付；二期别别墅产品「「领墅」和和高层住宅宅产品「视视界」将于于2011年全面交付付；三期首首席海景235㎡～333㎡高尔夫专属属平层官邸邸「果岭墅墅」、150㎡五层电梯花园洋洋房「郡墅」、、创新3G别墅「领墅」、、110㎡～140㎡Art-Deco全海景高层住宅宅「视界」、68㎡～93㎡私属级亲海精装装锋寓，2011年，110㎡、140㎡五层电梯花园洋洋房「郡墅Ⅱ号」、60㎡～139㎡「城市别馆Ⅱ号」。配套建设：红星海社区内的的4万㎡以"爱"为主题的LOVE山体公园、8000㎡STAR红星海滩，13000㎡东北亚首席湾区区会馆——红星会馆、全球球唯一5000㎡综合物管大楼均均已落成并投入入使用。2011年，红星海14万㎡国际滨海休休闲商业街工程程将全面启动；；红星海0～16岁教育示范工程程体系之红星海海红黄蓝幼儿园园将建成并实现现招生。2012年，红星海教育育配套之北京十十一学校xx开发区实验学校校也将落成并全全面招生红星海世界观塑塑造品牌形象三三板斧：2、全方位媒体轰轰炸——是将品牌形象传传播给受众的重重要手段1、高调的产品展展示——是品牌形象震撼撼亮相的直接手手段3、精准的活动营营销——是让消费者对品品牌产生忠诚度度的有效手段1、高调的产品展展示高调售楼现场展展现是展示品牌牌形象直接手段段专业的销售形象象和物业形象是是品牌形象的商商标专业的销售形象象和物业形象是是品牌形象的商商标2、全方位媒体轰轰炸户外媒体报纸媒体电视媒体3、精准的活动营营销品牌落地阶段活活动关键词：明明星事件、高调调、曝光频繁活动目的：企业业品牌和项目品品牌在短期获得得认知2009-2010主题活动——圈层生活感动xx，呈现独一的新新奢华主义生活活。活动目的：维系系首期置业客群群，扩展新客群群，巩固项目品品牌形象口碑品牌巩固阶段活活动关键词：体体验营销和情感感营销、积极维维系、有效性品牌提升阶段活活动关键词：良良好的公众形象象活动目的：在区区域市场的确立立顶尖地位进入2010-2011年之后，红星海海世界观继续以以高调的明星推推荐活动和项目目体验类活动的的同时，加入了了提升自己良好好公众形象的活活动。以提升公公众形象和回报报社会是借赚取取社会无形的口口碑价值，确立立项目在整个市（详情见附件内内容）产品展示经典案例解析二期一期三期地址开发区南部滨海新区3号地售楼地址开发区华润海中国艺术馆九洞高尔夫西南侧起价8000元/平方米均价8500元/平方米价格详情均价8500元/平方米开发商华润置地（xx）有限公司建筑类型高层物业类别住宅建筑面积220000平方米占地面积74000平方米容积率2.87总户数1600物业公司华润物业（xx）有限公司物业费1.85元/月/平方米车位费待定车位数地下700地上200交通状况海滨路,2、5路,轻轨投资商华润置地（xx）有限公司建筑设计CCDI（中建国际设计顾问有限公司）景观设计新加坡柏景华润海中国华润海中国目前前售楼处华润海海中国艺术馆以以独特的设计造造型展现自身的的文雅和艺术的的气息。进入艺艺术馆之前园林林水系令人心旷旷神怡。一路上上华润海中国的的宣传路旗展示示牌处处可见，，并沿街矗立海海、中、国，三三个大字，提醒醒着人们他是这这里真正的主人人。海中国品质展示示精致样板间样板间的每一角角落均显示出华华润产品的一贯贯特征，精致而而不俗。加之推推窗可见的迷人人海景，无不吸吸引着购房者眼眼球。大xx下的市场需求格格局现状普湾新区地缘自住地缘自住地缘自住高端自住/投资产业自住旅游地产原住民及产业和和热动线带来的的客群金州区目标需求求锁定：本地居民及xx和开发区外溢需需求，且主体为为刚性自住需求求，部分投资。。金州区目标需求求定位吸引金州本地客客群和周边乡镇镇客群——金州情节吸引xx市与开发区外溢溢客群——xx情节结合不同客群心心理归属情感的的差异释放针对性板块块营销策略属性性价值合而不同—锁定目标客户需需求触点建立项目利益有有效区隔悦泰山里永安四季憬园河畔6000-70007000-80008000以上华夏金城天鸿展视界鸿玮澜山华邦俪城金润花园自然天城海天新界福佳新天地岭湾风尚瀛海金州万恒天籁湾大黑山板块价值依托：紧邻邻开发区，交通通便利、大黑山山风景区、新区区规划升值空间间客群集中开发区区工作者投资渤海计划东方湾湾新兴北京郡五一路泛中心板板块价值依托：紧邻金州湾，环环境优越、交通通便利客群集中金州老老城区者自住龙王庙板块价值依托：开客群集中外地投资客龙祥嘉园板块产品价格品牌金州北城高层6000-7000悦泰、天鸿五一路泛中心高层8000-8500阿尔滨、福佳大黑山高层、小高7500-8500鸿玮、华邦、龙王庙高层、小高6500-9000万恒、茂业等金州区板块属性性分析连大文润金辰和平俪苑金连佳地中心区板块价值依托：地段段，配套完善。。新项目较少金州北城板块价值依托：城际际铁路规划核心心、客运中心。。客群集中金州本本地居民自住憬园河畔目标市市场及竞争关系系分析板块区隔，区域域内联合之项目目利益点为新都心属性，城城市中轴价值开发商xx金悦房地产开发有限公司

物业公司xx百安物业管理有限公司项目地址金州区斯大林路集品东林世家1#楼公建建筑面积11.3万平（1期）占地面积4.2万平类型/面积高层平层50-110，跃层64-86容积率1.96绿化率35%价格均价6800总户数1037开盘时间一期：2009年8月7日，二期：2010-11-24项目概况项目整体地势呈北高南低，西高东低的走势。北部和西北部为山体，从风水学中看这是一块难得的宝地，产品概况项目共分二期规划、多层和小高层多层状况为6层，小高层状况为16层。自建配套1.4万平方米地下大型商场，7000平米地下车位和9000平米的沿街公建。重点竞品关注

优势：劣势：◆配套：社区生生活配套不齐全全◆地段：距离城城市中心有一定定距离，不是核核心区域。◆体量：项目规规模较小◆价格：跃层产产品价位较高，，对于购买该区区域客户很难接接受◆品牌：开发商商的品牌有一定定优势。◆产品：LOFT空间，5.4米层高，上下分分层，动静分区区，客厅宽大观观景窗设计。◆教育：人文氛氛围浓厚（学校校、博物馆、图图书馆）体育场金州高级中学妇婴保健医院主流产品户型赏析优势：1.布局紧凑合理，，动静分明。无无空间浪费。2.上层独立出来空空间，可自主利利用。3.下层超大客厅宽宽敞明亮不足：1.暗卫，通风性差差，直对楼道，，私密性差。2.户型隔断较多。。优势：1.南向客厅及主卧卧采光佳，八角角凸窗。2.厨房与餐厅分明明。3.卫生间明卫，通通风较好。不足：1.进深较长。2.主客卧面积相差差较多。项目主要推广形式悦泰山里主要以以报广为宣传手手段。早期报广广主打系列式，，营销对象直指指金州本地居民民。抓住其金州州情节的心理属性。开发商xx恒宇房地产开发有限公司物业公司第一太平戴维斯项目地址xx市金州新区金东路215号建筑面积72万平占地面积23.2万平类型/面积高层、小高、多层容积率2.8绿化率38%价格均价6300总户数7312开盘时间2010年12月11日项目概况Actdeco建筑风格。金州新区最大的旧城改造工程，拥有综合性商业配套及万平园林景观。产品概况一期5栋。全部为33层高层，共700余套房源。共分三期开发。楼间距40-60米自建配套万平园林景观建设。签约知名学前教育机构双语幼儿园进驻。优惠活动每10平优惠100元重点竞品关注

◆配套：位于汇汇金市场东侧，，未来规划商业◆景观：成树引进、造万平园林，台湾著名设计师设计◆交通：临近轻轨及公交车站，出行便利◆物业：聘请五星级物管，享受专业、体贴式服务。优势：园林规划规划商业配套套◆区域：原有有棚户区尚未未彻底拆迁，，影响整体项项目形象。◆客群：区区域影响造成成客群中回迁迁户较多，影影响项目质素素。◆周边：项目目外围无其他他楼体项目、、显空旷。劣势主流产品户型赏析优势：1.主卧南向、客客卧北向、内内设有衣帽间间2.厨房具有独立立的生活阳台台，便于日常常生活。不足：1.整体布局欠佳，动静不分。2.卫生间距离卧室较远，生活不够方便。3.暗卫，通风性差D户型二室二二厅一卫约73.77平B户型二室二二厅一卫约77.14平优势：1格局方正.2.明厨设计、干干湿分离3.双卧均南向，，阳光充足。。不足：1.布局合理性欠欠佳，动静不不分2.厨房与卫生间间门相对。项目主要推广形式由项目报广可可见该项目主主要卖点在于于旧城改造以以及万平园林林规划。主要要客群来自于于金州本地改改善型客户以以及旧城改造造回迁户购买买。主流建筑风格格主流产品形式式主流户型结构构……主流规划为本本案赢得了板板块主流需求求心理同时也也陷入同质化化竞争之中项目之于竞争争市场脱颖而综合竞品对比分析，得出憬园河畔区隔性项目价值利益点为成熟社区氛围及已积淀的项目品牌力自然天城目标标市场及竞争争关系分析板块区隔，区区域内联合之之项目利益点点为大黑山景观资资源，大xx核心区位开发商xx华邦房地产开发有限公司物业公司xx华邦物业有限公司项目地址开发区与金州区交会处安盛购物中心北轻轨站旁大黑山外建筑面积14.6万平占地面积66000建筑类型高层户型面积40-140容积率2.22绿化率60%价格均价7300总户数1585开盘时间1期09年10月25，2期09年11月283期10年4月17项目概况背靠大黑山，临近轻轨3号线及其站点，五一路旁，承接xx、金州、开发区三区人脉，享三区资源。现房出售产品概况由13栋高层构成，住宅东南5°朝向。超大楼间距自建规划7000平BLOCK商业街、2万平地下停车场、5万平法式园林。优惠活动抽奖活动，中奖者免房款3万-10万不等。重点竞品关注

◆周边配套：：项目周边处处于开发阶段段，路面较差差、相比较配配套，生活购购物较为不便便。◆户型：户型型偏大，主力力户型与本地地需求有差异异◆价格：跃层层价格偏高，，对于一些客客户接受有难难度。◆交通：紧邻邻轻轨车站口口，105路公交◆自然景观：：背靠辽南南风景名胜大大黑山，环境境优美。◆内部规划：：50000平米法式风情情园林、7000平米BLOCK商街，满足他他们日常生活活之必需的空空间需求。◆户型设计：：楼体东南向向阳设计。挑挑高的跃层、、错位阳台、、转角飘窗等等。规划BLOCK商业街已建现房售楼处优势：劣势：主流产品分析平层：79.71平跃层：77.13平配送面面积约113平优势：1.南向超大独立立厨房2.错位观景阳台台，全赠送。。3.双南卧室不足：1.主客卧面积相相差较大。2.厨房不具备生生活阳台3.储藏室外接，，私密性差。。优势：1.封闭阳台、赠赠送一半面积积2.餐厅面积较大大，可自主分分割3.厨房自带生活活阳台，使用用方便不足：1.进深较长，空空间浪费较明明显2.二层北向卧室室无自带卫生生间，方便性性较差3.入户门与卫生生间相对华邦俪城三期宣传报广华邦俪城宣传传报广可看出出该项目卖点点为交通及新新城规划。主主要客群来自自于开发区，，主要营销对对象是年轻家家庭。开发商xx鸿玮置业有限公司物业公司（物业顾问）第一太平戴维斯项目地址金州新区国家级森林公园大黑山南麓建筑面积50万平占地面积27万平类型/面积小高75-109、多层68-90、别墅256-310容积率1.38绿化率40%价格均价8200总户数746（1期）开盘时间2010年10月13项目概况鸿玮澜山的建筑风格为北美风情，低密奢适社区，首个坡地特色文化城。产品概况一期21栋3层联排别墅