房地产交易管理制度与政策

房地产交易管理制度与政策

——全市房管系统行政执法培训教案房地产交易管理概概述房地产交易管理的的概念房地产交易管理是是指政府房地产管管理部门及其他相相关部门以法律的的、行政的、经济济的手段，对房地地产交易活动行使使指导、监督等管管理职能。房地产交易管理是是房地产市场管理理的重要内容。《城市房地产管理理法》规定房地产产交易包括房地产产转让、房地产抵抵押和房屋租赁三三种形式。房地产交易中的基基本制度《城市房地产管理理法》规定了三项项房地产交易基本本制度：房地产价格评估制制度房地产成交价格申申报制度房地产价格评估人人员资格认证制度度房地产交易管理机机构是指由国家设设立的从事房地产产交易管理的职能能部门及其授权的的机构。房地产交易的管理理机构及其职责房地产交易机构的的主要任务：对房地产交易、经经营等活动进行指指导和监督，查处处违法行为，维护护当事人的合法权权益。办理房地产交易登登记、鉴证等手续续；协助财政、税务部部门征收与房地产产交易有关的税费费；为房地产交易提供供洽谈协议，交流流信息，展示行情情等各种服务；为建立房地产市场场预警预报体系，，为政府或其授权权的部门公布各类类房屋的房地产市市场价格，为宏观观决策和正确引导导市场发展服务。。重点学习以下几方方面的内容：房地产转让管理房地产抵押管理房屋租赁管理商品房销售管理房地产转让房地产转让概念《城市房地产管管理法》中规定房房地产转让，是指指房地产权利人通通过买卖、赠与或或者其他合法方式式将其房地产转移移给他人的行为。。《城市房地产转转让管理规定》（（建设部令第96号）对其他合法法方式作了进一步步细化，其主要包包括下列行为：以房地产作价价入股、与他他人成立企业业法人，房地地产权属发生生变更的；一方提供土地地使用权，另另一方或者多多方提供资金金，合资、合合作开发经营营房地产，而而使房地产权权属发生变更更的；因企业被收购购、兼并或合合并，房地产产权属随之转转移的；以房地产抵债债的；法律、法规规规定的其他情情形。房地产转让的的分类根据转让的对对象，房地产产转让可分为为地面上有建建筑物的转让让和地面上无无建筑物的转转让。根据土地使用用权的获得方方式，房地产产转让可分为为以出让方式式取得土地使使用权的房地地产转让和以以划拨方式取取得土地使用用权的房地产产转让。根据转让的方方式，房地产产可分为有偿偿和无偿两种种方式，有偿偿转让主要包包括房地产买买卖﹑房地产产入股等行为为；无偿转让让主要包括房房地产赠与﹑﹑继承等行为为。房地产转让的的条件房地产转让最最主要的特征征是发生权属属变化，即房房屋所有权与与房屋所占用用的土地使用用权发生转移移。《城市房房地产管理法法》和《转让让管理规定》》都明确规定定了房地产转转让应当符合合的条件，采采取排除法规规定了下列房房地产不得转转让：达不到下列条条件的房地产产不得转让。。①以出让让方式取得土土地使用权用用于投资开发发的，按照土土地使用权出出让合同约定定进行投资开开发，属于房房屋建设工程程的，应完成成开发投资总总额的25%以上；②属属于成片开发发的，形成工工业用地或者者其他建设用用地条件。③③同时规定应应按照出让合合同约定已经经支付全部土土地使用权出出让金，并取取得土地使用用权证书。司法机关和行行政机关依法法裁定﹑决定定查封或以其其他形式限制制房地产权利利的；依法收回土地地使用权的；；共有房地产，，未经其他共共有人书面同同意的；权属有争议的的；未依法登记领领取权属证书书的；法律和行政法法规规定禁止止转让的其他他情况。办理房地产转转让的程序2000年10月份实行行产权市场““一体化”办办公以来，办办理交易手续续一个窗口收收件、一个窗窗口收费、一一个窗口发证证，内部封闭闭运作。具体体程序为：受受理——初审审——复审———审批———缮证——交交费、发证———归档。房地产转让当当事人持相关关手续到我处处交易科进行行申请，进行行查档、取图图、缴纳契税税等工作。证证件齐全，符符合转移登记记条件的，予予以受理。目目前，整个转转让程序需要要10个工作作日。我处工工作占用受理理——初审2个环节，共共4个工作日日。产权处复复审——审批批——缮证———交费、发发证，共6个个工作日。房地产转让收收取的证件建设部关于印印发《简化房房地产交易房房屋权属登记记程序指导意意见》的通知知中提到转移移登记的必收收要件：房屋权属证书书房地产转让证证明材料（房房地产转让合合同或协议、、法院司法文文书、房地产产赠与、房地地产继承公证证书等）房地产转让合合同以出让方式取取得土地使用用权的房地产产转让以划拨方式取取得土地使用用权的房地产产转让房地产抵押房地产抵押的的概念《城市房地产产抵押管理办办法》（建设设部令第98号）中规定定：房地产抵押，，是指抵押人人以其合法的的房地产以不不转移占有的的方式向抵押押权人提供债债务履行担保保的行为。债债务人不履行行债务时，债债权人有权依依法以抵押的的房地产拍卖卖所得的价款款优先受偿。。抵押人，是指指将依法取得得的房地产提提供给抵押权权人，作为本本人或者第三三人履行债务务担保的公民民、法人或者者其他组织。。抵押权人，是是指接受房地地产抵押作为为债务人履行行债务担保的的公民、法人人或者其他组组织。国家实行房地地产抵押登记记制度。房地地产抵押合同同自抵押登记记之日起生效效。房地产抵押条条件《城市房地产产管理法》规规定：依法取得的房房屋所有权连连同该房屋占占用范围内的的土地使使用权，，可以设定抵抵押权。以出让方式取取得的土地使使用权，可以以设定抵押。。下列房地产不不得设定抵押押：权属有争议的的房地产；用于教育、医医疗、市政等等公共福利事事业的房地产产；列入文物保护护的建筑物和和有重要纪念念意义的其他他建筑物；已依法公告列列入拆迁范围围的房地产；；被依法查封、、扣押、监管管或者以其他他形式限制的的房地产；依法不得抵押押的其他房地地产。办理房地产抵抵押登记，应应当向登记机机关交验下列列文件：抵押当事人的的身份证明或或法人资格证证明；抵押登记申请请书；抵押合同；《国有土地使使用权证》、、《房屋所有有权证》或《《房地产权证证》，共有的的房屋还必须须提交《房屋屋共有权证》》和其他共有有人同意抵押押的证明。可以证明抵押押人有权设定定抵押权的文文件与证明材材料；可以证明抵押押房地产价值值的资料；登记机关认为为必要的其他他文件。房地产抵押的的一般规定房地产抵押人人可将几宗房房地产一并抵抵押，也可将将一宗房地产产分割抵押。。以两宗以上上房地产设定定同一抵押权权的，视为同同一抵押物，，在抵押关系系存续期间，，其承担的共共同担保义务务不可分割，，但抵押当事事人另有约定定的，从其约约定。以一宗宗房地产分割割抵押的，首首次抵押后，，该财产的价价值大于所担担保债权的余余额部分可以以再次抵押，，但不得超出出其余额部分分。房地产已已抵押的，再再次抵押前，，抵押人应将将抵押事实明明示拟接受抵抵押者。依法取得的国国有土地上的的房屋抵押的的，该房屋占占用范围内的的国有土地使使用权同时抵抵押。以出让让方式取得的的国有土地使使用权抵押的的，应当将该该国有土地上上的房屋同时时抵押。以在在建工程已完完工部分抵押押的，其土地地使用权随之之抵押。乡（（镇）﹑村企企业的土地使使用权不得单单独抵押。以以乡（镇）﹑﹑村企业的厂厂房等建筑物物抵押的，其其占用范围内内土地使用权权同时抵押。。以享受国家优优惠政策购买买的房地产抵抵押的，其抵抵押额以房地地产权利人可可以处分和收收益的份额为为限。以国有企业、、事业单位法法人以国家授授予其经营管管理的房地产产抵押的，应应当符合国有有资产管理的的有关规定。。以集体所有制制企业的房地地产抵押的，，必须经集体体所有企业职职工（代表））大会通过，，并报其上级级主管机关备备案。以中外合资企业业﹑合作经营企企业和外商独资资企业的房地产产抵押的，必须须经董事会通过过，但企业章程程另有约定的除除外。以股份有限公司司﹑有限责任公公司的房地产抵抵押的，必须经经董事会通过或或股东大会通过过，但企业章程程另有约定的除除外。有经营期限的企企业以其所有的的房地产抵押的的，所担保债务务的履行期限不不应当超过该企企业的经营期限限。以具有土地使使用年限的房房地产抵押的的，其抵押期期限不得超过过土地使用权权出让合同规规定的使用年年限减去已经经使用年限后后的剩余年限限。以共有的房地地产抵押的，，抵押人应当当事先征得其其他共有人的的书面同意。。预购商品房贷贷款抵押的，，商品房开发发项目必须符符合房地产转转让条件并取取得商品房预预售许可证。。以已出租的房房地产抵押的的，抵押人应应当将租赁情情况告知债权权人，并将抵抵押情况告知知承租人。原原租赁合同继继续有效。企﹑事业单位位法人分立或或合并后，原原抵押合同继继续有效。其其权利与义务务由拥有抵押押物的企业享享有和承担。。抵押人死亡﹑﹑依法被宣告告死亡或者被被宣告失踪时时，其房地产产合法继承人人或者代管人人应当继续履履行原抵押合合同。订立抵押合同同时，不得在在合同中约定定在债务履行行期间届满抵抵押权人尚未未受清偿时，，抵押物的所所有权转移为为抵押权人所所有的内容。。抵押当事人约约定对抵押房房地产保险的的，由抵押人人为抵押的房房地产投保，，保险费由抵抵押人负担。。抵押房地产产投保的，抵抵押人应当将将保险单移送送抵押权人保保管。在抵押押期间，抵押押权人为保险险赔偿的第一一受益人。学校、幼儿园园、医院等以以公益为目的的的事业单位位、社会团体体，可以其教教育设施、医医疗卫生设施施和其他社会会公益设施以以外的房地产产为自身债务务设定抵押。。抵押物登记记记载的内容与与抵押合同约约定的内容不不一致的，以以登记记载的的内容为准。。抵押人将已出出租的房屋抵抵押的，抵押押权实现后，，租赁合同在在有效期内对对抵押物的受受让人继续有有效。抵押人将已抵抵押的房屋出出租的，抵押押权实现后，，租赁合同对对受让人不具具有约束力。。抵押人将已已抵押的房屋屋出租时，如如果抵押人未未书面告知承承租人该房屋屋已抵押的，，抵押人对出出租抵押物造造成承租人的的损失承担赔赔偿责任；如如果抵押人已已书面告知承承租人该房屋屋已抵押的，，抵押权实现现造成承租人人的损失，由由承租人自己己承担。房地产抵押合合同房地产抵押的的效力房地产抵押的的受偿房屋租赁房屋租赁的概概念《城市房地产产管理法》规规定，房屋租租赁是指房屋屋所有权人作作为出租人将将其房屋出租租给承租人用用，由承租人人向出租人支支付租金的行行为。房屋租赁的分分类按房屋所有权权性质，房屋屋租赁分为公公有房屋的租租赁和私有房房屋的租赁。。按房屋的使用用用途，房屋屋租赁分为住住宅用房的租租赁和非住宅宅用房的租赁赁。房屋租赁的政政策对于住宅用房房的租赁，《《城市房地产产管理法》规规定：“住宅宅用房的租赁赁，应当执行行国家和房屋屋所在地城市市人民政府规规定的租赁政政策。”对于租用房屋屋从事生产﹑﹑经营活动的的，《城市房房地产管理法法》规定：““租用房屋从从事生产﹑经经营活动的，，由租赁双方方协商议定租租金和其他租租赁条款。””房屋租赁的有有关政策公有房屋租赁赁，出租人必必须持有《房房屋所有权证证》和政府规规定的其他证证明文件。私有房屋出租租人必须持有有《房屋所有有权证》,承承租人必须持持有身份证明明。承租人在租赁赁期内死亡，，租赁房屋的的共同居住人人要求继承原原租赁关系的的，出租人应应当继续履行行原租赁合同同。共有房屋出租租时，在同等等条件下，其其他共有人有有优先承租权权。租赁期限内，，房屋所有权权人转让房屋屋所有权，原原租赁协议继继续履行。房屋租赁的条条件公民﹑法人或或其他组织对对享有所有权权的房屋和国国家授权管理理和经营的房房屋可以依法法出租。但有有以下情形之之一的房屋不不得出租：未依法取得房房屋所有权证证的；司法机关和行行政机关依法法裁定、决定定查封或者以以其他形式限限制房地权利利的；共有房屋未取取得共有人同同意的；权属有争议的的；属于违法建筑筑的；不符合安全标标准的；已抵押，未经经抵押权人同同意的；不符合公安、、环保、卫生生等主管部门门有关规定的的；有关法律、法法规规定禁止止出租的其他他情形。房屋租赁登记记备案签订﹑变更﹑﹑终止租赁合合同的，房屋屋租赁当事人人应当在租赁赁合同签订后后30日内，，持有关部门门证明文件到到房地产管理理部门办理登登记备案手续续。申请应提交的文件件包括：书面租赁合同同；房屋所有权证证书；当事人的合法法身份证件；；市﹑县人民政政府规定的其其他文件。出租共有房屋屋，还须提交交其他共有权权人同意出租租的证明。出出租委托带管管房屋，还须须提交代管人人授权出租的的书面证明。。登记备案审查合同的主主体是否合格格，即出租人人与承租人是是否具备相应应的条件。审查租赁的客客体是否允许许出租，即出出租的房屋是是否是法律﹑﹑法规允许出出租的房屋。。审查租赁行为为是否符合国国家及房屋所所在地人民政政府规定的租租赁政策。主管部门审查查合格后，核核发房屋租赁赁证。租用房房屋从事生产产﹑经营活动动的，房屋租租赁证作为经经营场所的有有效凭证。租租用房屋用于于居住的，房房屋租赁证作作为公安部门门办理登记的的凭证之一。。商品房销售管管理商品房销售管理理包括：商品房预售管理商品房现售管理商品房预售管理商品房预售的概念念《城市商品房预售售管理办法》（建建设部令第131号）中规定，商商品房预售是指房房地产开发企业将将正在建设中的房房屋预先出售给承承购人，由承购人人支付定金或房价价款的行为。商品房预售的条件件已交付全部土地使使用权出让金，取取得土地使用权证证书；持有建设工程规划划许可证和施工许许可证；按提供预售的商品品房计算，投入开开发建设的资金达达到工程建设总投投资的25％以上上，并已经确定施施工进度和竣工交交付日期；开发企业向城市、、县人民政府房产产管理部门办理预预售登记，取得《《商品房预售许可可证》。商品房预售许可商品房预售实行许许可制度。开发企企业进行商品房预预售，应当向房地地产管理部门申请请预售许可，取得得《商品房预售许许可证》。未取得《商品房预预售许可证》的，，不得进行商品房房预售。开发企业业申请预售许可，，应当提交下列证证件（复印件）及及资料：商品房预售许可申申请表；开发企业的《营业业执照》和资质证证书；土地使用权证、建建设工程规划许可可证、施工许可证证；投入开发建设的资资金占工程建设总总投资的比例符合合规定条件的证明明；工程施工合同及关关于施工进度的说说明；商品房预售方案。。预售方案应当说说明预售商品房的的位置、面积、竣竣工交付日