房地产工程质量问题影响汇编

房地产工程质量问题为何屡禁不止■外部资源、内部架构和国家现行规范的影响：设计单位对工程质量的影响监理单位对工程质量的影响施工单位对工程质量的影响国家现行规范对工程质量的影响工程管理架构对工程质量的影响外部资源对房地产工程管理的影响■设计单位对工程质量的影响：施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要设计施工图“错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计规范要求现象普遍设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识不足设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：建设部2007年对全国设计单位做的强制性设计规范执行情况的普查，全中国没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况。最少的2条/套，最多420条/套设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业交圈、设计标注等“错、漏、碰、缺”，仅存在严重渗漏隐患的设计错误，平均37处/套设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：部分房地产企业对施工图的设计审查往往流于程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，实际工作中不具备操作性施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审核。无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计进行有效审查设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很难避免不出现工程质量问题外部资源对房地产工程管理的影响■监理单位对工程质量的影响：市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场监理对工程质量的影响■监理单位对工程质量的影响：尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展外部资源对房地产工程管理的影响■施工单位对工程质量的影响：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提施工单位对对工程质量量的影响■施工单单位对工程程质量的影影响：建筑施工企企业总体素素质不是太太好，注册册资本低资资信差，需需要进行严严格的管理理。需要甲甲方重点考考察，输出出技术、管管理标准，，协助其建建立质量保保证体系劳务队伍非非职业化，，不稳定，，技术能力力有限，责责任心不强强。甲方到到位的技术术指导及严严格的过程程控制，是是施工质量量保证的重重要前提施工单位对对工程质量量的影响■EPS薄抹灰外外保温应遵遵循的施工工工艺流程程：内部架构对对房地产工工程管理的的影响工程管理部部：成本管理部部：负责工程技技术管理，，供货商、、承建商管管理，（工工程及材料料）招投标标管理，工工程质量、、进度监督督；但在实实际运作中中，工程部部大部分的的工作是工工程招标和和材料采购购，技术管管理及质量量、进度监监督的职能能往往发挥挥得较少负责项目成成本目标的的制定、实实施及监控控，项目预预结算管理理，经济标标评定，工工程进度款款审算等内部架构对对房地产工工程管理的的影响项目经理部部：全面负责质质量、进度度控制，参参与图纸和和施工方案案的会审、、招标文件件的评审，，负责甲供供材料的验验收和现场场管理，小小额工程的的招标及委委托，协调调现场的各各种配合关关系，协助助进行承建建商和供货货商的评定定，配合销销售外聘香港测测量师行：（隶属于于集团）定期检查和和不定期抽抽检项目经经理部工作作质量，提提出项目工工程管理改改进建议。。供集团工工程管理体体系考评内部架构对对房地产工工程管理的的影响■一些常常见的工程程管理组织织架构：内部架构对对房地产工工程管理的的影响质量管理部部：物资部：工程技术管管理中心，，负责工程程技术、质质量、安全全、报建和和档案的管管理，参与与图纸会审审、承建商商和供货商商的考察、、技术标的的评审，定定期巡检和和不定期抽抽检地盘工工作质量物资供应和和管理中心心，负责工工程材料设设备的采购购、管理及及供货商管管理、建材材信息网维维护、新材材料推广，，对所有项项目的物资资成本进行行预测、制制订目标、、动态监控控和后评估估，并配合合合约管理理部对建安安成本进行行动态监控控和报警内部架构对对房地产工工程管理的的影响合约管理部部：地盘：工程成本管管理中心，，负责工程程成本管理理及其相关关工作，包包括招投标标、合同管管理以及承承建商管理理，对所有有项目的工工程成本进进行预测、、制订目标标、动态监监控和后评评估项目施工控控制中心，，负责施工工质量、进进度、成本本控制，负负责甲供材材料的验收收和现场管管理，协调调现场的各各种配合关关系内部架构对对房地产工工程管理的的影响■工程管管理层面组组织架构的的对比：中海的组织织架构体现现了设计、、工程、销销售三大专专业系统的的平衡发展展；万科从从组织架构构上看，三三大专业系系统发展不不是很均衡衡，在营销销、设计与与工程的进进度、质量量发生冲突突时，大量量的内部协协调对企业业管理的要要求和人员员素质的要要求均很高高万科的组织织架构更加加注重强调调三权分立立，对全面面性异地扩扩张的风险险控制管理理更加严格格。通过完完整系统的的流程管理理和大量的的企业技术术、管理标标准保证业业务体系顺顺畅内部架构对对房地产工工程管理的的影响■工程管管理层面组组织架构的的对比：在多项目开开发模式下下，企业总总部工程管管理部的技技术管理、、质量监督督职能是工工程质量保保证体系的的重要组成成部分；而而在万科工工程系统中中，工程管管理部较多多的时间在在做工程招招标、材料料采购工作作，其技术术管理、质质量监督职职能相对较较弱。容易易出现许多多信息和资资源得不到到共享，一一些错误也也容易在不不同的项目目重复发生生国内现行规规范不完善善的影响■为什么么外墙渗漏漏、开裂会会成为愈演演愈烈屡禁不止的的工程质量量问题？■为什么么五六十年年代的传统统建筑时至至今日也未发生外外墙渗漏开开裂？国内现行规规范不完善善的影响■原因分分析：国家工艺规规程规定：：聚苯板可可以采用点点粘和条粘粘的施工工工艺，造成成聚苯板与与墙体形成成空腔夹层层。保温层层如有裂缝缝，雨水不不能及时排排出，雨水水会从缝隙隙中渗入，，沿空腔串串水，在墙墙体薄弱环环节处，并并渗入内墙墙面国内现行规规范不完善善的影响■原因分分析：用于外粘苯苯板的胶和和塑料锚栓栓属于高分分子材料，，随着时间间的推移将将产生老化化变脆，耐耐久年限有有限（国家规定：：不低于25年）保温空腔导致高高层建筑保温层层的抗风压，尤尤其是抵抗负风压的能能力不足国内现行规范不不完善的影响■原因分析：：采用满粘工艺，，不利于结构墙墙体和室内的潮潮气向外扩散，，极易产生结露露。且满粘工艺艺如不采用挤胶胶的粘贴工法，，因施工现场作作业面较大，单单纯依靠现场监监管，很难保证证工程质量国内现行规范不不完善的影响■很多外墙外外保温的地方标标准都是错误的的：包括北京市、上上海市在内的一一些外墙外保温温地方标准，都都认为现浇混凝凝土的外墙可以以不用抹灰，直直接粘贴保温板板。忽视了外保保温空腔效应易易导致外墙渗漏漏的隐患外墙抹灰，相当当于给外墙外保保温增加了一道道刚性防水。即即使发生保温层层发生渗漏，也也较易查清渗漏漏点，且便于维维修国内现行规范不不完善的影响■对外保温体体系的设计考虑虑不周造成大量量的外墙渗漏：外墙外保温体系系选择的随意性性没有系统考虑外外墙防渗漏设计计缺少详细节点处处的防渗漏设计计外墙外保温贴面面砖安全性考虑虑不足国内现行规范不不完善的影响■对外保温体体系的设计考虑虑不周造成大量量的外墙渗漏：没有结合结构特特点和外墙装饰饰的特点，选择择适应的外保温体体系没有考虑外墙外外保温的完整性性，外墙构件随意与墙体连接国内现行规范不不完善的影响■国内目前常常用的外墙外保保温体系聚苯板薄抹灰外外墙外保温体系系机械固定钢丝网网架聚苯板外墙墙外保温体系现浇混凝士复合合无网聚苯板外外墙外保温体系系现浇混凝土钢丝丝网架聚苯板外外墙外保温体系系国内现行规范不不完善的影响■现浇混凝土钢丝丝网架聚苯板外外墙外保温体系系与主体结构粘接接牢固，无保温温层空腔隐患抗负风压能力强强，寿命期较长长施工不受冬季环环境温度影响国内现行规范不不完善的影响保温板的外侧设设置了与保温层层结合良好、有有一定厚度、有有较高渗度的配配筋水泥砂浆。。加强层由强度度为M10的抗裂砂砂浆，内配40×40低碳冷冷拔钢丝网，并并与穿过保温板板的2.5镀锌锌钢丝相点焊。。砂浆加强层通通过斜丝和附加加锚固筋与主体体结构（钢筋混混凝土墙）相连连结，面砖的重重量由加强层来来承担，保温层层不参与受力工工作国内现行规范不不完善的影响■现浇混凝土钢丝丝网架聚苯板外外墙外保温体系系浇筑混凝土时产产生的侧压力，，会造成聚苯板板变形，易导致致上下层聚苯板板错台（凹槽板板）无填充墙部分无无法使用该体系系主体施工阶段增增加一道工序，，管理难度加大大外保温厚抹灰易易产生开裂国内现行规范不不完善的影响■现浇混凝士复合合无网聚苯板外外墙外保温体系系：与主体结构粘接接较牢固，无保保温层空腔隐患患抗负风压能力强强，寿命期较长长施工不受冬季环环境温度影响保温层采取薄抹抹灰，抗裂性相相对较好国内现行规范不不完善的影响外墙粘贴面砖时时，面砖的重量量通过抗裂砂浆浆薄抹灰层作用用在保温层上，，保温层参与受受力。不适宜粘粘贴面砖■现浇混凝士复合合无网聚苯板外外墙外保温体系系：国内现行规范不不完善的影响■外墙外保温温材料的选择：：EPS模塑聚苯苯板平整度不如如XPS挤塑聚聚苯板，密度相相对较小，尺寸寸稳定性相对较较弱，但可粘性性高于XPS挤挤塑板XPS挤塑板隔隔气性能好，平平整度好，吸水水性低，抗蒸汽汽渗透性高于EPS聚苯板国内现行规范不不完善的影响北京市：外墙贴砖高度超超过6m的，其外保保温在每个楼层层间应安装金属属托架。15层层以上的高楼，，外墙装修禁止止使用外墙砖上海市：除建筑底层和裙裙房外，限制设设计、使用外墙墙砖和马赛克等等外墙瓷质贴面面材料■外墙外保温温＋外墙面砖技术上上是否成熟？国内现行规范不不完善的影响■外墙外保温温粘贴面砖为何何多个城市禁止止？重庆市：楼层超过20层或者高度度超过60m的民用建筑外墙墙及临街或行人人通行的建筑外外墙不得使用外外墙面砖江苏省：建筑外墙饰面禁禁止使用马赛克克，住宅建筑外外墙限制使用陶陶瓷面砖国内现行规范不不完善的影响■外墙贴面砖砖基层的变化带带来诸多隐患：：传统的外墙砖饰饰面是在混凝土土、粘土砖等结结构变形量极小的的刚性基层上粘粘贴面砖现在外墙砖饰面面是在外保温材材料（EPS、XPS、硬发泡聚氨氨酯等）变形量较大的的面层上粘贴面面砖国内现行规范不不完善的影响国家强制性行业业标准《外墙饰面砖工工程施工及验收规程》JGJ126-2000的制定主要针对对混凝土墙体和砌体，，并未考虑在外外保温面层上粘粘贴面砖的特殊情况况国家强制性行业业标准《建筑工程饰面面砖粘接强度检验标准》JGJ110-97要求外墙面砖必必须进行粘接强度检验验，每组试样平平均粘接强度不不应小于0.4Mpa■外墙贴面砖砖相关规范已经经不适应节能现现状国内现行规范不不完善的影响■建研院与中中建技术研究中中心做的外保温薄抹灰（锚栓玻纤纤网和增强钢丝丝网）试验EPS板28d抗拉强度：0.1Mpa～～0.2MpaXPS板28d抗拉强度：0.2Mpa～～0.3Mpa硬发泡聚氨酯28d抗拉强度度：0.25Mpa～0.35Mpa聚合物抗裂砂浆浆与保温层的28d拉伸粘接接强度：0.1Mpa～0.2Mpa国内现行规范不不完善的影响■外墙外保温温一些需要关注注的技术数据：：XPS聚苯板的的导热系数：0.029W（m.k）聚合物抗裂水泥泥沙浆的导热系系数：0.932W（m.k）抗裂水泥砂浆强强度增长期短与与收缩周期长形形成矛盾外墙砼墙面（6m×6m）年年最大温差形变变：4.8㎜国内现行规范不不完善的影响■外墙保温贴面砖砖粘接强度试验验合格？外保温体系下外外墙砖的掉落常常常成片发生，，而且极易发生生在墙面的边缘缘和顶层建筑女