万科模式的目标成本表

目标成本科目分类及分摊原则序号 成本科目 主要包含内容一土地获得价款1政府地价及市政配套费土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等2合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等3红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费

跨期分摊原则按各期规划占地面积分摊到各期成本中。

分产品类型分摊原则按各产品类型占地指标面积进行分摊，或可销售面积进行分摊。

责任部门行政人事部拆迁补偿费二开发前期准备费勘察设计费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、1.1勘测丈量费拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效1.2规划设计费果图设计费、总体规划设计费设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等，其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等1.3建筑研究用房材料及施工费报批报建增容费

按各期规划占地面积分摊到各期 按可销售面积进行分摊。成本中。

设计技术部行政人事部第1页，共9页序号 成本科目2.1 报批报建费2.2 增容费三通一平费3.1 临时道路3.2 临时用电3.3 临时用水3.4 场地平整临时设施费4.1临时围墙4.2临时办公室4.3临时场地占用费4.4临时围板三主体建筑工程费基础造价

主要包含内容跨期分产品类型分摊原则分摊原则项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费；交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；费新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等水、电、煤气增容费施工用的临时道路设计、建造费用施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用围墙、围栏设计、建造、装饰费用租金、建造及装饰费用施工用临时占道费、临时借用空地租费临时围板的设计、建造、装饰费用不存在分摊 不存在分摊土石方、桩基、护壁 (坡)工程费、桩基检测费、降水垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园

责任部门工程部、成本控制部、设计技术部工程部、成本控制部、设计技术部工程部、成本控制部、设计技术部第2页，共9页序号成本科目主要包含内容砼框架(含独立柱基和条基等浅基础)、砌体、找平及抹灰、防2结构及粗装修水、砌体(高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼)3门窗工程单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用4公共部位精装修大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用5户内精装修厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用四 主体安装工程费室内水暖气电1.1室内给排水1.1.1给排水自来水、排水1.1.2直饮水系统1.1.3热水系统1.2室内采暖地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片1.3室内燃气1.4室内电气工程楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋设备及安装2.1通风空调系统空调设备及安装费用、空调管道、通风系统2.2电梯供货及安装2.3发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪2.4消防系统含消防水、电、防排烟

跨期 分产品类型分摊原则 分摊原则不存在分摊 不存在分摊

责任部门工程部、成本控制部、设计技术部第3页，共9页序号成本科目主要包含内容2.5水消防系统自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统2.6电消防系统烟感、温感、报警、消防广播2.7气体灭火系统2.8防排烟工程2.9人防设备及安装密闭门、气体过滤装置弱电系统3.1居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按钮3.2对讲系统包括可视及非可视对讲3.3三表远传水、电、气远程抄表3.4有线电视有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座3.5电话主体内外布线及终端插座3.6宽带网主体内外布线及终端插座五社区管网工程费室外给排水系统1.1室外给水系统小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火栓1.2雨污水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外电气及高低压设备4.1高低压配电设备及安装红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备

跨期分摊原则按各期规划占地面积分摊到各期成本中。

分产品类型分摊原则按可销售面积进行分摊。

责任部门工程部、成本控制部、设计技术部第4页，共9页序号成本科目主要包含内容4.2室外强电管道及电缆敷设室外强电总平线路部分4.3室外弱电管道埋设用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井室外智能化系统5.1停车管理系统露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统5.2小区闭路监控摄像头、显示屏及电气系统安装5.3周界红外防越红外对扫5.4小区门禁系统5.5电子巡更系统5.6电子公告屏六 园林环境工程费1绿化建设费公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化2建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等3道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等4围墙建造费永久围墙、围栏及大门5室外照明室外灯光照明工程室外背景音乐7室外零星设施儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞七配套设施费1游泳池建造成本及配套资产购置

跨期分摊原则按各期规划占地面积分摊到各期成本中。按各期规划占地面积分摊到各期成本中。

分产品类型分摊原则按可销售面积进行分摊。按可销售面积进行分摊。

责任部门工程部、成本控制部、设计技术部工程部、成本控制部、设计技术部第5页，共9页序号成本科目主要包含内容2业主会所建造成本及配套资产购置3幼儿园建造成本及配套资产购置4学校建造成本及配套资产购置5网球场建造成本及配套资产购置6设备用房配电房、水泵房土建及装修费7车站建造费建造成本及配套资产购置八 开发间接费工程管理费

跨期分摊原则按各期规划占地面积分摊到各期成本中。

分产品类型分摊原则 责任部门先根据不同产品的销售价格确定差别系数，再按可售面积与差别系数加权计算可销售建筑开发间接费，最后得出产品单位销售面积开发间接费。公式：可销售建筑开发间接费=本期开发间接费/∑（可销售建筑销售面积*差别系数）*（可销售建筑销售面积*差别系数）；差别系数=价格基数/产品销售价格（价格基数为本期最高产品销售价格）；单位销售面积开发间接费=可销售建筑开发间接费/可销售建筑销售面积1.1工程监理费支付给聘请的项目或工程监理单位的费用1.2预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用1.3行政管理费直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费1.4施工合同外奖金赶工奖、进度奖1.5工程质量监督费建设主管部门的质监费

工程部成本控制部行政人事部工程部行政人事部第6页，共9页序号 成本科目1.6 安全监督费1.7 工程保险费1.8 其他资本化利息物业管理完善费不可预见费开发成本

主要包含内容建设主管部门的安监费包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费主要指因上述成本计算中未考虑到而漏计或因发生不可抗力而增加的相关费用，按开发成本的 4%计。（其中工程施工类占75%，营销策划类占 10%，设计类、行政人事部类、财务类各占5%，）一～八项合计

跨期 分产品类型分摊原则 分摊原则

责任部门行政人事部行政人事部财务中心财务中心工程部、成本控制部、设计技术部、营销策划部、行政人事部、财务中心九 期间费用

按各期规划占地面积分摊到各期成本中。

先根据不同产品的销售价格确定差别系数，再按可售面积与差别系数加权计算可销售建筑开发间接费，最后得出产品单位销售面积开发间接费。公式：可销售建筑开发间接费=本期开发间接费/∑（可销售建筑销售面积*差别系数）*（可销售建筑销售面积*差别系数）；差别系数=价格基数/产品销售价格（价格基数为本期最高产品销售价格）；单位销售面积开发间接费=可销售建筑开发间接费/可销售建筑销售面积管理费用1.1 人工费用

指间接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费以及房产公司、集团公司的运行费用等行政人事部第7页，共9页序号 成本科目 主要包含内容1.2 行政费用1.3 财产费用1.4 其它营销费用2.1销售接待点装修、装饰费设计、工程、装饰、家具、饰品等（若后期做为项目配套使用的可不计此费）2.2包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费样板间。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除2.3销售模型费售楼沙盘、户型模型等2.4会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场销售环境包装费现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用。2.5媒介广告费电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏、户外等广告费用2.6展销费及促销活动费展位费、布置费、制作费、设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费等2.7宣传资料及礼品费售楼书、各种礼品2.8销售人工费工资、奖金、补贴等2.9看楼交通费看楼专车运行费、修理费、司机行车费用2.10销售代理费及佣金支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。2.11中介策划及咨询费支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用2.12总产权登记费政府收费2.13分户产权转移登记费政府收费

跨期 分产品类型分摊原则 分摊原则

责任部