生命科技产业园区项目开发模式

......生命科技产业园区项目土地开发模式目录一、项目开发背景二、项目建设的必要性三、园区功能划分四、项目合作开发模式五、项目招商政策六、政府优惠政策一、项目开发背景人类生命科学产业将主导21世纪上半叶世界的发展人类对物质本质和生命奥秘的探索，构成了科学及人类文明进步的动力。近20年来，生命科学与生物技术的飞速发展为世界各国医疗业、制药业、农业、环保等行业开辟了广阔的发展前景。我国生物技术产品销售额已从1986年的2.6亿元人民币上升到2000年的200亿元人民币，15年增长了76倍。预测显示：到2005年，生命科学产业的世界市场规模将达2500亿美元；将于明年1月1日正式实施的欧盟第六个科研计划框架（2003至2008年）也把生命科学列于七大优先领域之首。国家科技部有关专家指出：相对于当前的"信息产业"，"生命科技产业"将取其而代之，成为21世纪上半叶的主导产业。"生命科技产业"与省、市经济社会发展总体规划原则高度吻合"环境保护"作为经济之"本"，省、市国民经济与社会发展"十五"规划及产业政策都将其放在了本地区区域产业规划与发展的首位；因此，南山地区在进行工业园区产业定位及抉择时将遵循政府相关产业规划及政策的要求--即"始终把环境保护放在首位，发展资源型、环保型新兴工业，不搞环境污染、资源破坏、低水平重复建设，走可持续发展之路"。同时，市作为经济后发展城市，在经济结构与产业抉择上有条件汲取发达国家（地区）的经验教训，在更高的发展平台上实现"后工业化"产业的"跨越式"升级，从而达成后发优势。而"生命科技产业"正是高科技含量、高附加值、低（无）污染的新型产业。市城市定位与"生命科技产业"特点相一致市"健康"、"休闲"的城市定位：作为"国际性热带滨海旅游城市"总体定位的补充与延展，围绕发展与丰富"旅游"这一城市主导产业，市进一步提出了建成"健康之都"、"休闲之都"及"会展中心"、"购物中心"和"时尚中心"（即"一市、两都、三中心"）的城市定位。其中"健康之都"、"休闲之都"的定位无疑为"中国南山生命科技产业园区"的开发主题奠定了可靠的宏观政策基础。南山区域功能定位：根据城镇体系规划，"中国南山生命科技产业园区"所在的崖城镇区域将成为未来市西部的区域性中心城镇，成为南山、海天奇观风景名胜区和南山工业区的后勤服务基地，成为西部乃至整个西南片的区域性物流集散中心。其中，南山区域所拥有的南山、大小洞天等一批蕴含深厚中国传统文化（尤其是"养生文化"）的人文景区，使"中国南山生命科技产业园区"的建设具有独特的、难以复制的人文、自然区位优势。综之，世界科技发展潮流、区域产业政策、城市总体定位、城市总体及分区规划、区域自然人文条件共同为"中国南山生命科技产业园区"的建设提供了极为适宜的发展时机。二、项目建设的必要性1、生命科技产业具有巨大的市场潜力人类生命科学面临的社会市场环境--人均寿命延长：随着人类物质文明的高度发达，全球人均寿命已比200年前翻了一番（目前男性为65岁，女性为70岁）；与此同时，我国的人口平均预期寿命更从1949年的35岁增加到目前的近72岁，短短55年间翻了一番多，达到了目前中等发达国家的水平。--老龄化社会的到来：中国60岁以上的老人在13亿总人口中的比例已达11％，标志着我国已进入"老龄化"社会；同时预测表明，2020年我国将达到老年人口数量的高峰期，老年（65岁及以上）人口比重将从目前的7%上升至11.8%，即今后十多年，我国老年人口数量将呈现持续增长趋势。--人的生存质量已成为人类文明进步的核心标志：随着人类文明进步，人类生存、发展需求已呈多元化格局，珍爱生命、享受生命已成为世界潮流，人的生存质量也成为衡量一个国家（地区）文明进步的重要标尺。人类生命科学产业面临巨大的市场空间与发展机会生物科技、医疗、电子、制药和信息等学科、技术日益交融，催生出与"生命科技"相关的新型医药、医疗器械、保健品、食品、化妆品、康复护理、旅游休闲、"银发经济"等相关产业（产业集群），全方位满足上述多元化的市场需求，并迅速成为财富聚集的"产业"。2、及南山地区具有发展"生命科技产业"的独特优势区位优势明显：相关资料表明：市人均寿命已超过80岁，远远高于全国平均水平（近72岁），名列全国前茅，是我国名符其实的"最长寿之乡"、"健康城"。而南山一带的人均寿命又为之首，现存百岁老人/总人口比列全国前茅。从项目具体选址区位看，"中国南山生命科技产业园区"位于西部，傍山临海，是建设"生命科技产业园区"的上佳之地。园区交通便利：生命科技园区境和周边拥有环岛高速、中线国道公路形成的公路网，粤海铁路穿境而过，在建南山集装箱货运码头将形成的海运通道，凤凰国际机场形成的空中门户等，基本上构成了海、陆、空交通相结合的立体交通体系，随着南山港口工业区的兴建，南山区域将成为市西部重要的水陆交通枢纽。人文底蕴深厚：区拥有标志性旅游景点--"南山佛教文化旅游区"，随着其"南海观音"这一标志性景观的落成，南山势将成为国际知名的佛教名山，加之"中国南山长寿文化节"的连年举办，"寿比南山"这一中国人共知的健康长寿福语将更具实质性涵，具有不可低估的、强烈而广泛的影响力、传播力及诉求力。同时区还拥有具有浓厚中国道教文化涵的"大小洞天"景区，向世间传达着"天人合一"、"回归自然"的道家生命哲学。因此，南山区域独特的中国传统文化涵为"中国南山生命科技产业园区"注入了深厚的人文底蕴。自然生态优势明显：及南山地区濒临的南海，属热带季风气候，有"天然大温室"之称，成为我国海洋生物、热带植物种类最全的地区；生态保护完好，空气质量、水质常年保持优良级。因此，该区域在自然环境、大气、水质、动植物种等自然生态条件方面天然地满足"生命科技产业"的要求，具有建设世界一流"生命科技产业园区"极佳自然生态条件。3、"中国南山生命科技产业园区"的建设有利于经济结构完善与产业升级发展"生命科技产业"将有效利用丰富的（海洋、热带动植物）自然资源、填补产业空白，实现自然资源与资本、技术资源的最佳配置，变资源优势为经济优势；并有效避免低水平重复建设及产业恶性竞争，促进产业"差异化"优势的建立，从而有利于其参与市场竞争。同时，"生命科技"作为世界科技发展的最前沿及新兴领域，将有助于实现产业结构的完善及"跨越式"升级。综之，"中国南山生命科技产业园区"的建设顺应人类文明发展进程，具有广阔的市场前景、优越的客观区域条件，具有为其它同类园区难以复制的独特优势，既具产业超前性，又具有现实市场基础。三、园区功能划分根据"新城市主义"的城市规划理念，广泛汲取国际先进高科技产业园区功能设计的经验，结合"生命科技产业"及园区地域特点，"中国创意产业园"中首期开发的4000亩"中国南山生命科技产业园区"将划分为"生命科技工业区"、"产业配套区"、"商贸会展区"、"滨海度假居住区"等功能分区，并配套、完善相应的行政中心及市政公用设施。1、生命科技工业区生物医药（及保健品/食品/化妆品）制造：为充分利用市及省拥有的丰富热带动植物资源、海洋生物资源优势，"中国南山生命科技产业园区"将重点发展生物基因工程、生物芯片、天然药物、现代中药、现代生物技术与中医药相结合的新特效药品、试剂及疫苗产品；医疗、康复、保健设备制造：有选择地引进技术附加值高的新型医疗器械、医院装备、新型制药技术和装备、医用和药用新材料、医药信息等技术研发与产品生产项目。2、产业配套区科研教育区：该区将规划建设为科研与教育相结合的功能分区，旨在促进生命科学研究和人才培养，为园区产业发展创造良好的科研氛围，提供强大的发展动力。该区将面向与园区产业发展相关的国外知名大学、科研院所（尤其是设立于北大、清华等全国36所高校的"国家生命科学与技术人才培养基地"），同时也为相关留学归国创业人员以及各类科技创业人员提供优越的研发平台。该功能区将由各大学/科研院所科研基地和科技产业化基地、项目创业（孵化）中心、试验厂房、试验楼、办公楼、公共研究设施、学术交流设施等构成。医疗保健区：该分区将规划建设为"企业化运作、酒店式服务、国际知名医疗保健机构经营管理"的功能区域。拟与国外一流大学、医疗/保健/康复/美容机构合作，按照国际惯例开发建设，面向世界，提供高端医疗/保健/康复/疗养/美容服务。--国际医疗中心：集医、教、研功能于一体，拥有国际一流水平的医院装备、医疗器械、众多知名医学界专家和高水准临床医疗/护理人员及各类技术人员，五星级服务水准的国际化医疗机构（集团）。--国际健康中心：针对各类亚健康人群，以国际高水准体检、保健与健康休闲相融合为主要手段，配备优秀专业技术人才及国际先进技术装备，具有国际一流健康休闲环境和服务设施，兼收并蓄中西方保健理论和方法，为其提供综合健康、终身健康解决方案的服务机构。--国际疗养中心：针对具有特定需求的消费群体，配备高级中、西医师，营养师，健身教练，美容顾问以及经过专业培训的医护人员，设置适应特需人群疗养需求的各种场所，并为其建立健康档案，制定个性化的疗养方案，集保健、疗养、美容、安居于一体的服务机构。--国际康复中心：针对部分功能缺陷以及生活不能自理的消费者，采用中西医结合治疗的手段，配备国际先进的诊断、治疗设备和一流的康复专业人才，环境优美、康复设备齐全的服务机构。（3）公共科研设施：针对生命科技研发特点，园区将组建符合GMP认证标准的中试及生产基地，生命科学信息计算中心，标准实验仪器设备中心，生物技术资料中心，动物实验服务中心，生物试剂、器械、装备、保税仓库及供应中心及生物医药孵化器孵化管理服务中心等公共科研设施。3、商贸会展区南山国际会展中心：园区配套建设具有国际先进水平的南山国际会展中心，常设生命科技及相关的国际科学论坛，展览、展示世界生命科学研究的最新成果，提供生命科技成果与产品、药材、装备、器具的交易场所；同时将加强与国际会展机构的交流合作，力争成为国际知名会展项目（尤其是生命科学类会展项目）的永久会址。南山热带生物博物馆、海洋馆：常年展览具有地区及南中国海特色的各种珍贵海洋生物，药用动植物品种，体现科普教育、科学研究、休闲娱乐的多重功能。商贸物流基地：依托"中国南山生命科技产业园区"、南山港口工业区及环岛高速公路/铁路、机场等立体交通体系，建立集保税仓库、进出口贸易、批发零售、物品配送运输代理、法律、咨询等多种服务功能于一体现代化物流基地。4、滨海度假居住区院士（专家）别墅区：面向园区引进的科学院两院院士、国外知名学科带头人及相关学科博士后研究人员，为其提供一流生活居住环境；休闲度假娱乐中心：为商务会议、旅游娱乐、休闲度假提供高品质的服务；产权式休养公寓：面向国外希望长期居住的各类休养/疗养/养老人群，为其提供环境优雅、功能适宜的养生居所。高级会所：为园区各类人士提供社交、休闲娱乐、强身健体的理想场所；5、行政中心及市政公用配套以"统一规划、统一管理"的开发原则，在政府行政管理上，市科学工业发展委员会归口管理"中国南山生命科技产业园区"的开发建设，从总体上强化园区的规划管理及综合行政服务功能。在市政设施方面，在"中国·创意产业园"的总体规划指导下，"中国南山生命科技产业园区"近期将基本形成以下市政配套系统：园区道路交通系统：建设以"王字形"的总体空间及功能规划，形成"一纵三横"城市道路骨架系统；城市自来水供应系统：设计供水能力满足园区远景发展的需要，规划利用现有水厂及其管网系统，同时在园区建设自来水净化站，形成生产/生活及饮用水两套供水系统；排水系统：按国家标准，分别建立雨水利用排除系统及污水处理系统，污水经处理后排入大海；垃圾分类处理系统：实现垃圾处理无害化、减量化、资源化；电力系统，扩建输变电设施，完善线网系统；消防系统：实现现代化、智能化；宽带网络及有线电视、卫星接收系统；园区智能化管理系统：按国际一流园区的水准，以GRS平台为基础的专门开发的智能化管理系统，对市政、能源、防灾、保安等方面实施全方位的智能化监控。基础物流服务系统：建设集约化信息化仓库、物流中心、EDI联网报关、陆路口岸、出口加工区等设施。（"中国南山生命科技产业园区"总体概念设计及进一步的各功能分区规划设计将在本建议书确立之后，引进国际著名顾问机构和规划设计机构进行策划、设计。）四、项目合作开发模式1、园区管理经营机构（1）市科技工业发展委员会作为"中国南山生命科技产业园区"的政府行政主管部门，为园区开发建设专门组建涵盖土地、规划、建设、房管、工商、财政税收、公安、环保等相关政府职能的"一站式服务"机构，履行其相应的政府管理职能。（2）按照《公司法》的规要求，由"中国创意产业园投资（控股）发展"(后称"控股公司"），共同负责园区规划的具体工作，通过项目公司投资和融资具体实施运作。2、土地开发方式开发管理机构：由市人民政府授权"控股公司"对园区的土地进行一级开发、经营和基础设施建设；土地开发投资：征地及土地开发费用由"控股公司"负责筹集，土地开发经营（转让、出租、合作、承包等）所得在按规定扣除土地出让金后的全部收益，留给"园区开发"用于弥补征地和土地前期开发（包括基础设施建设）的费用，以及土地滚动开发投入。若土地开发经营所得不足以支付征地和土地前期开发（包括基础设施建设）费用时，市政府将根据情况给予土地出让金部分减免的优惠政策。土地使用性质：根据《土地法》的相关规定，并结合园区开发的具体情况，按以下情况分别予以对待：--工业、旅游、文化、房地产、商业物流等用地：按公开出让（招标、挂牌、拍卖）、出租方式有偿、有限期使用；--科研、教育、园区公共设施及公益事业用地：按划拨土地进行管理，无偿使用；--园区综合服务、办公、生活居住用地：视项目及使用者的具体情况及提供服务的性质按优惠政策提供使用，如免收土地费或按实际开发成本收费等。3、园区规划设计规划设计目标：建设以"生命科技产业"为特色，城市功能完善，具有优越创意、创业、人居环境的国际滨海小镇。规划设计原则：立足于21世纪上半叶最具发展潜力的生命科技产业，按国际一流高科技产业园区的战略定位，体现"新城市主义"规划理念，将现代环境规划理念和当代高科技园区建设理念有机相融，充分体现"中国南山生命科技产业园区"的卓越品位与成长价值。（3）规划设计机构：由控股公司负责引入国外一流水平的高科技产业园开发顾问机构和规划设计机构参与项目策划、总体规划和设计。4、园区分级开发土地一级开发："控股公司"作为园区开发的业主方，负责园区土地一级开发；新的投资者可以投资入股方式直接参与园区土地的一级开发和整体经营，风险共担、收益共享；分区开发：在园区统一规划的指导下，投资者可以通过组建项目公司投标方式取得园区特定功能分区的开发权，负责该功能分区的投资建设与招商；项目开发：投资者可以通过投标方式取得园区各具体建设项目的开发经营权，并通过项目公司进行投资开发、经营服务。五、项目招商政策招商总体思路以数个生命科技领域的大型知名企业、科研院所的引进带动并延伸产业链条的构成，由产业链条汇聚产业集群（即产业集聚机制）的形成，最终形成园区健康的、可持续发展的产业生态。招商对象●国外生命科技领域的领先企业、相关高校、科研机构；●国外有实力的大型房地产开发、设计及工程咨询企业；●生命科技领域的国家级重点科研项目及承担机构（学科带头人）；●国际知名医院（集团）、康复中心、健康中心、疗养中心；●由生命科学带动的信息、电子、光机电一体化、新材料等高新技术企业；●国际、国专业协会、委员会及其分支机构；●为园区配套服务的金融、保险、教育、电信、会展、中介及商业服务机构。准入条件●有充分的资金、技术、管理资源，确保对其所投标的项目进行投资建设；●所投标项目符合前述园区建设的产业规划及环保要求。经营方式根据各项目性质的不同，可采取灵活的开发方式：委托开发商开发：经营性收益由投资方获取；采取BOT方式：投资商在进行建设并运营一段时期收回本金和取得合理利润协议期满后，将所建设施无偿移交给土地所有部门或单位即"建设-经营-移交"。对部份基础设施、公共设施项目可考虑采用此方式。社会公开招标，市场化运作方式：对商品房地产项目采用此方式，投资方自负盈亏；合作开发方式：政府以土地使用权入股或出租，与其它投资方组建有限责任（股份）公司，收取相应土地收益或租金，合作开发、盈亏共担。六、政府优惠政策根据国家、地方鼓励发展高新技术产业以及经济特区、经济开发区的一系列优惠政策，结合发展"生命科技产业"的特点，着眼于建立现代高效的政府服务体系、提供最有效的政策扶持系统，政府对进入"中国南山生命科技产业园区"的企业将给予下述方面政策支持：一、税收优惠政策1、企业所得税凡从事工业、交通运输等生产性行业，经营期在十年以上，从实际获利年度起，前二年免征、后三年减半征收企业所得税。其中被认定为省级以上先进技术型生产性企业的，第六年到第八年减半征收企业所得税，经营期不足十年的，从实际获利年度起按15%征收企业所得税率。上述生产性企业在享受二免三减半优惠后，凡是当年企业出口产品产值达70%以上，当年可以减按10％税率征收企业所得税。进区的外商投资企业及经认定的高新技术企业按照国家政策享受15%的企业所得税率，并免征3%的地方所得税；经营期在十年以上的，从实际获利年度起，享受二免三减半优惠。外商投资举办产品出口型企业或先进技术企业，在依法享受二免三减半优惠后，凡当年企业出口产品产值达70%以上的，当年可以减按10％税率征收企业所得税；仍为先进技术企业的，可按规定延长3年享受10%的优惠税率。境外投资者将其从企业取得的税后利润再投资、扩建产品出口型或先进技术型企业且经营期不少于5年的，退还已投资部分征收所得税额的100%；投资园区其它企业的，退还已投资部分征收所得税款的40%。境外投资者在园区设立机构、场所，在投资总额中购买国产设备的可按该设备投资的40%从当年新增所得税中抵扣；企业技术开发费比上年增长10％（含10％的），经税务部门批准，可按其实际发生额的50％抵扣当年应纳所得税额。凡举办符合鼓励条件的项目（即总投资额较大、科技含量较高、具有较大带动辐射效应的项目或投资额虽不足500万美元但科技含量较高，如生物技术项目、软件产业等），在享受二免三减半优惠后，再在三年按企业实际上交所得税额地方留成部分由园区全额补助，此后二年按企业实际上交所得税额地方留成部分的60%补助给企业。对一次性投资数额特大的项目，其税收优惠政策个案处理。境外企业向境转让技术，技术转让费按10%征收预提所得税，凡技术先进或条件优惠的，经批准予以免征。增值税（1）进入园区且经营期在10年以上的外商投资生产性企业投产后，所交纳的增值税地方留成部分，3年按50%返还补助给企业，如为高新技术企业或投资额在500万美元以上的大型项目，返还期延长为5年。若对园区其他产业、企业带动系数大，返还比例为100%，若为增资扩股项目，新增销售收入交纳增值税地方留成部分，三年按50%返还补助给企业。（2）外商投资企业在投资总额采购国产设备，对符合国家规定的，可享受国产设备增值税退税优惠。营业税和调节税外商投资企业及外商投资设立的研发中心和外籍个人从事技术转让等技术服务性收入，免征营业税。境外企业向园区企业转让技术，凡属技术先进或条件优惠的，经批准免征营业税。建办符合鼓励政策的第三产业项目（如大型超市、物流配送中心等），其在三年所缴纳的营业税地方留成部分全额返还补助给投资企业。二、土地房产优惠政策对符合鼓励条件的进区项目，根据项目性质、规模大小，