房地产项目集合资金信托计划申报书暨尽职调查报告

房地产项目集合资金信托计划申报书暨尽职调查报告房地产项目集合资金信托计划申报书暨尽职调查报告第页共48页（可售）地上总建筑面积（可售）地上总建筑面积平方米其中中高层89㎡平方米（可售）中高层89㎡平方米中高层118/139㎡平方米（可售）中高层118/139㎡平方米裙房商业平方米（可售）裙房商业平方米保障房平方米4规划地下不计容建筑面积平方米其中车库面积平方米5规划容积率6绿地率7建筑密度8建筑限高四、标的项目投资效益分析项目项目金额（单位：万元）备注项目预计销售收入中高层89㎡中高层118/139㎡裙房商业车库合计项目预计开发成本土地出让金及契税配套工程建设工程营业税及附加合计毛利润项目预计三费支出销售费用管理费用财务费用合计税前利润企业所得税净利润毛利率净利率标的项目预计税前总投资39.45亿元（开发成本+三费支出），其中土地出让金及契税21.85亿元，占总投资比重55.39%。标的项目折合楼面价11,457.47元/平方米，折合税前成本价20,734元/平方米。标的项目单方建设成本位4,880.17元/平方米，单方期间费用成本2,992.91元/平方米，处于合理水平。标的项目预计取得销售收入42.33亿元，毛利率20.29%，净利率5.10%。各类物业销售单价的假设前提如下：1、住宅销售均价23,000元/平方米。截至2016年3月，标的项目累计销售94,517.23平方米（仅地上建筑面积），去化面积占可售地上总建筑面积比例达55.19%，销售均价21,661.36元/平方米；剩余货值20.59亿元（含住宅、商业、车位）。前期主推区位较差楼盘（主要为靠路边的1号、4号、5号、7号、8号、9号、11号、12号、13号、15号、16号、17号），且经历2014年的楼市冷静期，销售均价相对较低。89方销售价格在19,900-23,000元/平方米之间，118/139方销售价格在25,000-28,000元/平方米之间。目前在推（待推）区位较好楼盘（如14号楼王，6号、10号次楼王，2号、3号河景房），且2016年开年以来杭州楼市表现火热，在售均价已达25,000-30,000元/平米；14号楼王，89方销售价格在23,500-27,000元/平米之间，118/139方销售价格在32,500-33,500元/平米之间。数据数据来源：透明售房网、杭州市住房保障和房产管理局。河滨之城系目前杭州主城区少量在售楼盘之一，西湖区已经没有与之体量、配套相当的楼盘，尤其是标的项目周边，绿城西溪诚园已经售罄，万科西庐售楼处即将清场。主城区（西湖区）供应量稀缺，河滨之城成为板块唯一选择。加之河滨之城项目坐拥西溪湿地景观资源、浙江大学教育资源、蒋村板块配套资源，购房者认可度较高。2015年，河滨之城销售情况位居杭州主城区前十、西湖区第一。2016年一季度，河滨之城销售情况位居杭州主城区第一。裙房商业均价30,000元/平方米标的项目南侧万科西庐裙房商业售价约30,000元/平方米。绿城西溪诚园裙房商业售价约36,000元/平方米。标的项目裙房商业按30,000元/平方米预估。车库均价230,000元/个标的项目南侧万科西庐车位配比约1:1，售价240,000元/个。绿城西溪诚园车位配比1:1.15，一手价格220,000元/个，二手价格已达300,000元/个。标的项目车位配比仅1.44:1，保守预计230,000元/个。（一）压力测试和敏感性分析成本变动的敏感性分析经经济指标可变成本×%90预测成本可变成本×110%销售总收入税前总成本土地出让金及契税营业税及附加可变成本税前利润净利润毛利率毛利率净利率盈亏平衡点在销售收入不变的前提下，考虑土地出让金及契税、营业税及附加已经确定，可变成本（包括配套工程、建设工程、期间费用）上升18.96%，标的项目达到盈亏平衡点。售价变动的敏感性分析经济指标经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%销售总收入税前总成本营业税及附加其他固定成本税前利润净利润毛利率净利率盈亏平衡点在其他固定成本（包括土地出让金及契税、配套工程、建设工程、期间费用）不变的前提下，标的项目销售均价下降7.21%至21,341.70元/平方米时，标的项目达到盈亏平衡点。标的项目降价空间有限，但是前期销售均价已达21,661.36元/平方米，目前仍处于房价上涨通道，预计实际下跌可能性较小。（二）销售预测和现金流预测项目项目2014年-2015年2016年2017年6月合计去化比例去化比例现金流入销售收入贷款流入自有资本金投入关联公司归还借款合计现金流出土地出让金及契税营业税及附加其他成本支出归还贷款本金返还自有资本金投入提供关联公司借款合计净现金流期初现金余额期末现金余额销售预测和现金流预测基于如下假设：标的项目2014年10月开盘至2016年3月，去化55.19%。假设2015年之前去化45%，2016年去化35%，2017年6月前去化20%。农行、工行合计提供开发贷13亿元，2016年4月起开始归还本金，预计于2016年9月前还清。本次信托融资8亿元预计于2016年6月起分笔投放，用于标的项目开发建设和优化债务结构，预计于2017年6月起分笔到期。土地出让金于2014年付清，营业税及附加根据销售进度确定，其他成本支出包括配套工程、建设工程、期间费用，2015年、2016年各投入50%。根据销售预测和现金流预测结果，预计某于2017年6月可用于归还贷款的现金余额为15.88亿元，对贷款本金的保障倍数为1.985倍。五、开发节奏和进度安排2014年6月10日，开工。2014年11月28日，开盘预售。2016年12月31日，计划交付。截至2016年3月，标的项目主体结构封顶。六、标的项目建设合规性分析四证取得情况标的项目已取得四证，具体信息如下：国有土地使用权证：；建设用地规划许可证：；建设工程规划许可证：；建筑工程施工许可证：。自有资金投入比例截至2015年12月，项目公司注册资本5亿元，应付股东某奥城5亿元（截至2015年12月，项目公司其他应付款18.69亿元均为应付关联公司借款，但某集团体系内资金实质均由某集团统一调配，某奥城、关联公司、某将联合出具证明材料，证明资金实际来源于某奥城。），全部用于支付土地款21.20亿元中的部分，自有资本金投入比例25.35%，超过25%。开发资质某集团具备房地产开发一级资质，某具备房地产开发暂定资质。第四章增信措施尽职调查一、质押担保（一）某奥城以其持有的某100%股权提供质押担保。出质人基本信息企企业全称成立时间注册地址经济性质注册资本实收资本法定代表人 统一社会信用代码 房地产开发及商品房销售；写字楼、体育场馆配套设施开发、销售；体育赛事活动承办；休闲体育健身服务；体育用品、建筑材料、机电产品（小轿车经营范围 除外）批发兼零售；自有房屋租赁；商品房销售代理；停车场服务。（以上经营范围涉及行业许可的凭许可证，在有效期限内经营，国家有专项专营规定的按规定办理。） 股东 某房地产集团有限公司（100％）质物基本情况被被质押权利的名称价值（按账面净资产计算）已经为其他债权设定质押的金额0保证担保某集团提供连带责任保证担保。关于某集团的分析见本报告第二章。资金归集措施销售资金归集：自标的项目剩余可售货值（按各物业前3个月的销售均价核算）等于本次信托借款的110%时（即归集时点）起，某应将项目销售回款金额超过归集时点已售物业合同金额的部分归集至监管账户，每满10000万归集一次。归集资金可随时用于偿还贷款，经受托人同意后可进行高流动性低风险投资。第五章还款来源分析本信托计划还款来源主要为：（1）标的项目销售回款；（2）某集团现金流；（3）质物处置收入。第一还款来源：标的项目销售回款根据销售预测和现金流预测结果，预计某于2017年6月可用于归还贷款的现金余额为15.88亿元，对贷款本金的保障倍数为1.985倍。第二还款来源：某集团现金流本信托计划第二还款来源为保证人某集团的现金流。某集团是一家典型的高周转房地产开发商，合约销售金额逐年大幅提升，经营性现金流入稳定。同时，某集团作为AA+发债主体，获取低成本融资的能力较强，筹资性现金流入稳定。某集团有能力为本信托计划提供保证担保。第三还款来源：质物处置收入本信托计划第三还款来源为质物处置收入。本信托计划项下质物为某奥城持有的某100%股权。一旦交易对手违约，可以行使质权。第六章信托项目风险揭示及优劣势分析信托项目整体优劣势分析（一）信托计划优势交易对手综合实力较强截至2015年末，某中国总资产规模达到1150亿元，在2016年中国房地产百强中排名第7位；2015年完成合同销售金额682亿元，同比增长3.6%，在中国房地产百强中排名第9位。某集团系某在中国境内最重要的持股平台，且为AA+发债主体。标的项目优质标的项目位于杭州市西湖区蒋村板块，周边配套成熟，坐拥西溪湿地和浙江大学紫金港校区。标的项目系杭州市主城区稀缺楼盘，2015年西湖区销冠，2016年一季度主城区销冠。信托计划劣势第一还款来源为标的项目销售回款，回款情况易受政策风险影响，并随市场波动有一定不确定性。本信托计划无实物资产抵押。二、信托项目主要风险揭示与应对措施分析信用风险及其应对措施交易对手某、保证人某集团、质押人某奥城的履约能力和履约意愿对信托计划顺利实现投资退出非常关键。本信托项目存在主要交易对手由于自身经营出现重大失误，导致企业财务状况恶化的可能性，该可能性将影响信托计划的信托利益。某中国作为百强排名第7的上市房企，经营状况稳定，企业信用良好，履约能力和履约意愿均较强。同时，信托计划存续期间，受托人将严格履行受托人义务，开展信后管理，对主要交易对手的财务和信用状况进行跟踪，并按规定完成信后检查工作。市场风险及其应对措施信托计划投资于房地产行业，行业政策变动、市场价格波动和竞争态势趋于激烈等情况，使行业发展存在一定的不确定性。城市和区域的供需结构对标的项目销售存在重大影响。本信托计划的第一还款来源依赖于标的项目销售收入，仍存在一定不确定性。某中国聚焦一二线城市，区域经济基础雄厚，房地产市场基本面较好，抗风险能力更强。标的项目位于杭州市西湖区蒋村板块，周边配套成熟，且为2015年西湖区销冠，2016年一季度主城区销冠。综合来看，某中国和标的项目的市场风险相对可控。我部也将及时跟踪某中国的整体经营状况和标的项目的销售去化情况。操作风险及其应对措施在信托资金的管理运用过程中，存在由于受托人的管理和知识水平有限获取的信息不完备等原因致使信托财产遭受一定损失的可能。受托人将设立信托执行经理团队，对房地产项目实施尽职尽责、跟踪监控；实行信托执行经理责任制，管理、防范项目风险。其他风险及其应对措施除以上揭示的风险外，本信托计划不排除其他因政治、经济、自然灾害等不可抗力或意外因素对信托财产产生影响的可能，进而可能影响信托计划的按时兑付。受托人将严格履行受托人义务，对潜在风险进行全程监控和管理。风险综合评价本信托计划总体风险可控，具