北京市区土地一级开发项目可行性研究报告

北京市某区土地一级开发项目可行性研究报告北京市某区土地一级开发项目可行性研究报告北京市某区土地一级开发项目可行性研究报告北京市某区土地一级开发项目可行性研究报告目录第一章总论1一、项目概况1二、项目开发主体1三、地块规划指标1四、报告编制依据2五、编制原则3六、主要结论3第二章项目实施背景及必要性4一、建设背景4二、必要性分析6第三章开发对象基本情况及自然条件9一、项目用地情况9二、土地基本情况描述9三、自然条件9第四章投资环境与市场研究分析12一、项目所在区域情况12二、区域投资环境及市场分析12三、区域开发优势分析18第五章土地一级开发方案与进度安排19一、征地方案19二、拆迁工作方案22三、市政建设方案24四、供地方案24第六章环境和生态影响分析26一、环境和生态现状26二、评价适用标准28三、生态环境影响分析33四、生态环境保护措施42五、环境影响评价结论44第七章土地开发成本及资金筹措方案47一、土地开发成本估算47第八章综合效益分析50第九章风险分析50第十章结论及建议51北京市某区土地一级开发项目可行性研究报告北京市某区土地一级开发项目可行性研究报告3、未来营运期拟采取的污染防治措施生活污水：化粪池、隔油池中水处理系统：符合《水污染物排放标准》(DB11/307-2005)中排入城镇污水处理厂的水污染物排放限值标准。中水处理废气：中水站设于地下，生物过滤吸收系统，尾气高空排放1套处理尾气送回中水处理站。生活垃圾由市政环卫部门统一清运，日产日清生活垃圾的处置符合《中华人民共和国固体废物污染环境防护法》（中华人民共和国主席令第31号）中的有关规定。具体防治措施及预期治理效果详见表6-17。表6-17污染物防止及预期治理效果内容 排放源污染物名称 防治措施 预期治理效果类型 (编号)施工期粉尘粉尘，NO使用安装合格尾气净化装置的设2 达标排放大燃油机械CO，THC备、做到尾气达标排放气污营运期锅炉烟气锅炉烟气须安装布袋除尘、石灰染工艺废气工艺废气石石膏湿式脱硫以及脱硝系统物锅炉烟气汽车尾气工艺废气由企业自建处理设施达标排放汽车尾气 保持车道畅通，减少汽车的怠速厨房油烟 餐饮油烟 时间；油烟净化装置 施工期 COD,BOD5施工废水经沉淀池处理生产废水,悬浮物，氨 达标排放生活污水经化粪池处理水 生活污水氮，总磷污近期：排入凉染 营运期COD,BOD近期：经污水处理设施水河后对现状物生产废水5,悬浮物，氨处理达到中水回用标准水质有所改善生活污水氮，总磷远期：排入区污水处理厂远期：对周围餐饮废水环境影响较小固 施工期 渣土建筑垃圾送渣土场统一处理对周围环境影体建筑垃圾建筑废料生活垃圾利用周边现有垃圾设施响较小废 生活垃圾 生活垃圾进行收集。内容 排放源污染物名称 防治措施 预期治理效果类型 (编号)物 营运期 危险废物和危险废物由有资质的公司进行处工业固废一般废物 对周围环境影置。一般废物及生活垃圾、绿化生活垃圾 生活垃圾 响较小垃圾委托环卫部门清运。 绿化垃圾 绿化垃圾施工期严格控制施工机械和机动车在的运作时间，对噪声大的施工机械可以采噪 取适当的隔声或消声措施，机动车应尽量绕离居民区。声 运行期噪声源大致可分为交通噪声和设备噪声。交通噪声由出入车辆以及周围道路的车辆造成，主要集中于白天，交通噪声的影响很小。设备噪声须采用隔声降噪处理，保证能够满足工业企业厂界噪声标准的要求。其他 无五、环境影响评价结论施工期环境影响本项目在施工期向周围环境排放了一定量的污染物，包括施工扬尘、施工噪声、建筑垃圾和少量生活垃圾等，通过采取合理的环保措施，对环境影响较小。运营期环境影响该项目运营期主要污染源有废水、废气、噪声、固体废物等。废水本项目施工过程中的污水主要是生产废水和生活污水。施工人员的生活污水可由当地现有的污水处理设施处理；施工场所临时建设简易厕所，化粪池进行防渗处理并加盖，定期清理由专车运走，对周围环境影响较小。本项目运营期采取雨污分流的方式。雨水经雨水收集管网排至凉水河；污水排放主要是企业生产废水、企业员工、入住居民生活污水。项目区污水近期由入驻企业自建的污水处理设施处理，达到《城市污水再生利用城市杂用水水质》（GB/T18920－2002）要求后，部分回用，部分排入凉水河，排入凉水河后对现状水质有所改善；远期排入XX区污水处理厂，排水执行北京市《水污染物排放标准》（DB11/307－2005）中“排入城镇污水处理厂的水污染物排放限值”，对水环境的影响较小。噪声本项目噪声污染源主要来自生产设备，设备安装在车间内，须经过隔声降噪处理，保证企业场界能够满足工业企业厂界噪声标准的要求。项目在正常运行的条件下，对周围声环境的影响较小。废气本项目建成后，运营期主要废气包括锅炉烟气、入驻企业的工艺废气、汽车尾气以及少量的餐饮油烟。锅炉废气需进行技术改造确保达标排放。入驻企业产生的工业废气主要为粉尘，企业需建设相应的废气处理设施，通过处理装置处理后确保达到国家和北京市相关排放标准要求。本项目设置食堂油烟经过油烟净化器处理，可达标排放。固体废物本项目产生的固体废物主要来自生产过程产生的废物、企业员工和入住居民的生活垃圾、绿化垃圾等。生产过程产生废物可分为一般固体废物和危险废物，对于一般固体废物以回收利用为原则，不能回收利用的与生活垃圾和绿化垃圾一起经区环卫部门集中收集、清运，做到日产日清，对周围环境影响很小。危险废物需到北京市固管中心备案，交由有资质的单位处理。综上所述，本项目在施工和运营期各项活动带来的生产废水、废气、环境噪声和固体废物等问题，都可以通过采取适当的措施得到控制。本项目没有影响工程决策的制约因素，从环境保护分析是可行的。3、建议加强环境监督管理，保证各项环保措施实施。施工机械、车辆应采用环保型低噪声，除尘效果好、节约能源的设备，施工中严格执行环保法规，保证符合各项环境质量标准。水泥和混凝土运输应采用密封罐车。采用敞篷车运输时，应将车上物料用篷布遮盖严实，防止物料飘失，避免运输过程产生扬尘。对固定的机械设备，安装烟尘除尘设备。对燃柴油的大型运输车辆、推土机，尾气排放量与污染物含量均较燃汽油车辆高，需安装尾气净化器，尾气应达标排放。运输车辆禁止超载。在工地上设置沉淀池、隔油池等，防止水污染。施工过程中的废料注意回收再利用。对固体废物进行分类收集，有回收利用价值的进行回收利用。

第七章土地开发成本及资金筹措方案一、土地开发成本估算本项目土地开发成本主要包括征地补偿费、拆迁补偿费，市政技术设施建设费、财务费、土地开发前期费、不可预见费、开发投资回报。经初步测算，本项目土地开发总成本为727440.60万元。其中直接费677804.28万元，间接费49636.32万元。总投资折合开发土地单位面积成本为487.20万元/亩。表7-1项目土地开发成本估算表序号序号项目费用投资比例备注一土地开发直接费677804.2893.18%（一）征地补偿费127171.5017.48%1人员安置费59982.008.25%2土地补偿费67189.509.24%（二）拆迁费用401585.8255.21%1民房拆迁补偿费224875.3030.91%2企业拆迁补偿费170246.2023.40%3拆迁服务费6464.320.89%3.1住宅房屋拆迁及渣土清运费1210.870.17%3.2企业房屋拆迁及渣土清运费5107.390.70%3.3拆迁公司服务费75.820.01%3.4房屋评估费47.06%0.01价费字[1992]625号3.5拆迁招标代理服务费23.190.00%京价(收)字[2002]480号（三）基础设施建设费5972.40%0.82序号序号项目费用投资比例备注(四)房屋安置费143074.5619.67%二土地开发间接费49636.326.82%1编制项目申请报告50.000.01%计价格[1999]1283号，并结合市场行情2编制土地一级开发实施方案50.00%0.01计价格[1999]1283号，并结合市场行情3工程设计费77.640.01%4工程勘查费32.850.00%5工程监理费71.070.01%6环境影响评价费87.000.01%7土地上市地价评估费150.000.02%京价(房)字(1997)第398号8委托入市交易费100.000.01%9预备费33890