西安某高档公寓项目策划报告

***项目策划报告告目录——市场篇一、房地产市场状况二、区域调查三三、片区地产产项目简析四四、区域人群群分析——产品篇一、产品定位二二、产品SWOTT分析三、客户群定位位四、产品建议五、大门建议六、车位建议——销售篇一一、总体销售策策略二、销售价格策策略三、付款方式策策略四、销售预测五五、销售造势六、销售准备备工作——广告篇一、推广时机建建议二、推广总体策策略三、总体形象定定位四、包装重点五五、广告总体预预算六、媒体建议七七、立体化市场场推广建议——投资分分析报告市场篇一、房地产市场场状况随着政府对房地地产业的各种种政策出台，西安的房地产市场依旧不温不火。总体来看，目前的西安房地产开发存在着这样一个特点：一方面是商品房总体开发量大，积压情况严重；另一方面是商品房有效供应严重不足，消费者买不到所需的房子。在这种市场条件下，开发商只有切实的从市场的需求出发，从消费者的需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才能在竞争中取胜。西安市住宅市场场，具有如下下特点：1、商品房总体体开发量过大大，积压现象象严重银行住房贷款的的普及，调动动了消费者的的购房热情。于于是，有的开开发商盲目地地进行大规模模开发，使西西安的商品房房总开发量迅迅速猛增，直直至过剩，甚甚至出现一个个区域内数个个项目同时开开发的情况。但但是，在这种种大规模的开开发行为中，真真正卖得好的的项目却只是是少数。商品品房的大量积积压，使开发发商们感到了了市场形势的的严峻。有不不少号称是大大手笔、新概概念的楼盘一一面市就受到到了消费者的的冷落。2、市场有效供供给不足，需需求与供给发发生错位虽然然市场上商品品房的供应量量如此之大，但但仍有众多的的购房者买不不到适合自己己的房子。这这说明，消费费者并不是没没有购房的需需求，而是商商品房的供应应与消费者的的需求类型发发生了严重的的错位。因此此，那些对准准了购房者的的需求的项目目就能引起消消费者的购房房激情，从而而创造出一个个个销售奇迹迹。反之，那那些与消费者者的需求发生生错位的项目目就只能在竞竞争中被淘汰汰，而成为积积压房。3、差异化营销销成为占领市市场的有效办办法房地产营营销之根本，就就是要找出市市场的空白点点、机会点，为为项目树立鲜鲜明的风格特特色，与其它它项目形成区区隔，从而减减少竞争，占占领市场。人人无我有，而而“我有”若为市场所所需，“我”就占领了市市场。因此，虽虽然市场竞争争如此的激烈烈，但仍有少少数的楼盘在在消费者中引引起了轰动，一一面市就被一一抢而空，甚甚至被炒高数数倍的价格发发售。比如：：“摩登.COM”这些开发商商们看准了市市场上没有酒酒店式的小公公寓，同时又又存在有这种种需求的消费费者，市场出出现了供需不不平衡的空白白点，进而去去开发满足这这种需求的项项目，再配以以各自不同的的风格进行营营销，最终赢赢得了市场。4、挖掘项目潜力，实现等值营销的将成为房地产营销的主要趋势同一区位、同一档次甚至同一类型的楼盘，因为挖掘潜力的程度不同，其最终结果也会大不相同。有的房子其本身价值并不高，由于开发商对其潜在价值进行了大力的挖掘，使其最终实现了市场价值的最大化，如“西航花园”，本来只有1600元左右的价值，**公司通过各种手段，将其潜在价值充分的挖掘出来，最终将其价值提高到2000元左右。这说明，只有挖掘出项目的潜在价值并使其兑现的营销才是成功的营销。随着越来越多的开发商认识到等值营销的重要性。未来，等值营销将成为房产营销总趋势。5、房地产的市市场特征总体供过于求，局局部供不应求求自2000年以来，市市场购买需求求于开发量同同步增长，总总体上有效需需求不足，供供大于求，但但区域内个别别楼盘能在短短期内完成100%的销售，反反映出市场无无均衡性和开开发水平的差差异性。开发商注重市场场研究，但准准确度把握不不高。有实力的开发商商均投入力量量仔细分析市市场需求，以以便进行产品品定位，但在在方法中不能能百分之百保保证产品定位位的市场准确确度，造成大大面积滞销。经济实用房畅销销，小康型热热销，高档住住宅缓销，高高档小高层公公寓滞销。购买群体阶层明明显90年代中期的的购房主体为为高级富有阶阶层和集团，90年代后期的的购买主体为为较成功企业业商业主，目目前的购房主主体为中高级级工薪阶层。购买者注重实表表与品质共有的的社区最能取取悦消费者的的社区具有一一定个性，有有一定品味，但但价格要绝对对适中。总价市场主宰一一切单价说明明了社区品质质高低，总价价反映了真实实的客户购买买力，在有限限的面积内体体会无限的生生活品质是当当今购房的时时尚心态。竞争空前激烈几乎每一个楼盘盘都有强劲的的对手，较量量集中在综和和品质性价比比于广告，开开发商的首要要任务不是赚赚取暴利，而而是先要规避市场所带带来的风险。.结论：综上所所述，目前的的西安房地产市市场，虽然由由于开发量的的急剧加大导导致竞争日益益加剧，但就就市场需求和和供给来说，仍仍然有市场供供给不足的现现象。在这种种市场情况下下，若能够真真正的从市场场的需求出发发，找出市场场的机会点，并并挖掘出项目目的全部潜在在价值，实行行差异化营销销，那么，开开发的项目也也将最终赢得得消费者的青青睐。现有开开发项目有限限，有效供应应不足的现象象表现更加明明显，加上政政策导向、升升值概念、开开发成本相对对较低等优势势，使这一区区域的房地产产业具有较多多的市场机会会。所以，我我们认为，在在本案的营销销中，关键是是找准自身项项目的市场机机会点，通过过对自身潜在在价值的挖掘掘，制定出符符合目标客户户群体需求的的措施，赢得得市场、获得较丰厚厚的利润将有有较大的把握握。房地产业是一个个风险与机会会并存的行业业，专业的开开发商能从众众多的市场现现象中分析找找出消费者的的真正需求，并并予以满足，从从而抓住机会会，获得成功功。因此，市市场是根本，也是我们正确决策的依据。二、区域状况该片区属于“****”，主要以大大型高新技术术生产型企业业为主。辖区区内享受与“西高新”一样的优惠惠政策。“***”南临“曲江旅游开开发区”，东接“产灞”。随着这两两个区域开发发力度的加大大，受其影响响，也必将带带来一个新的的发展浪潮。该片区，位于城城市的东部，从从产业结构来来看，隶属“东郊经济开开发区”的枢纽，属属西安市市政政综合配套成成熟区域。主主要以大型厂厂矿、企业，大大型高校为主主，整体来说说，商业氛围围不是很浓厚厚。入学、医医疗、购物可可供选择。热热力管网，天天然气市政管管网到位。随随着“东郊经济开开发区”的开发进度度加快、周边边房地产各个个项目相继开开发。本片区人口主要要由西安信号号厂、东方机机械厂、昆仑仑机械厂、华华山机械厂、秦秦川机械厂。本区域内有各大大学府，教育育体系全面，属属陕西省重点点学院。各大大厂区均有甲甲级医院，医医疗保险健全全。周边交通通随着二环立立交的全线贯贯通，东二环环边及附近的的房地产项目目有了更多的的竞争优势。东东二环的全线线立交，在很很大程度上缓缓解了交通压压力，也对临临线的地产项项目有一定的的促进作用。三、片区地产项项目简析1、住宅情情况：东新城市花园开发商：西安***置业有限责责任公司项目地址：公园园南路、建工工路交汇处、项目占地41亩亩。建筑面积积9万㎡、35.1%的绿化率;由13栋点式小小高层组成.户型面积由38㎡--120㎡，主力户型以388㎡、56㎡、82㎡、94㎡的二房为为主.公摊率为18%。付款方式一次性性97折，按揭98折；项目评述：该项项目地理位置置相对较好，片片区暂时属于于中高档楼盘盘。该项目点点式楼的“黑卫”的是很大的的弊端，在户户型设计中浪浪费面积太多多，不尽合理理。园林和物物业管理本可可以成为该项项目的优势，但但在实际运作作过程中并没没有凸显出来来，项目以近近尾盘。鑫龙.天然居开发商：陕西***置业有限公公司项目地址：建工工路西段建筑面积40万万㎡、40%的绿化率;户型以77㎡——94㎡的二房房、110㎡—120㎡三房为主.公摊率为19%。起价2940元元、最高价3360元，目前销销售率37%；结构：板点复合合付款方式一次性性97折，按揭98折；项目评述：该项项目位于建工工路西段。客客户定位、文文化主题定位位、户型设计计、园林景观观设计、园林林的示范系统统、卖场的包包装、及销售售人员的培训训及营销的手手法均有不俗俗的表现。应应该说开盘前前的准备工作作、是很充分分的。该项目目从片区经济济、人员道德德素质、城建建基础配套设设施、人文环环境、绿化，景景观还是有一一定的欠缺，预预计后期将因因价格的调整整，会对销售售造成一定的的阻力。信步闲庭开发商：陕西***房地产开发发有限公司项目地址：公园园南路建筑面积3.99万㎡、37%的绿化率;由一栋24层高高层、三栋小小高层、一栋栋多层组成户型以80㎡———120㎡为主.公摊率为19.8%。多层起价29880元、小高层层起价3180元，目前销销售率67%；付款方式一次性性97折，按揭98折；项目评述：该项项目地理位置置紧邻街道，在在该片区属于于中档楼盘。该该项目高层户户型结构不合合理，在设计计中浪费面积积太多。运作作过程中并没没有凸显出来来，就现阶段段而言，销售售中心没有营营销氛围、接接待人员质素素不够专业，卖卖场的销售管管理及工作人人员的心态已已经提前进入入了“寒冬期”。男才女貌投资商：西安***置业/陕西**房地产开发发有限公司项目地址：西安安市建工路19号项目占地：111亩共276套，户户型面积由23㎡--75㎡的一房、两两房为主力户户型公摊率为17——19%。付款方式一次性性98折，按揭99折；项目评述：该项项目由于前期期定位不准，导导致项目停滞滞。经从新整整合包装上市市，项目目前前内部认购中中，具体情况况未定。2、片区楼盘的的竞争分析：：“东新城市花园园”：项目基本销销售完毕，无无威胁。“信步闲庭”：：高层已售磬磬，小高层开开始发售不久久，从销售时时间上来分析析，预计在本本项目公开发发售前已接近近销售未期，不不会造成多大大威胁。“鑫龙.天然居居”：该项目规模模较大，现阶阶段销售状况况一般、余量量房较多，从从销售周期上上与本案有所所冲突，但该该项目自身的的产品有问题题，若本案操操作得当，可可行“草船借箭”之巧。“男才女貌”：：产品定位与与本案出入较较大，客户群群体不同，不不构成威胁。结论：就现阶段段而言，本案案最大的威胁胁在于自身。本本片区与本案案同期或者前前后开发的项项目不在少数数，届时竞争争将会很激烈烈。产品能创创新、品质能能精细，才能能脱颖而出。反反之，将悬入入价格大战的的海洋之中。3、片区的市场场分析：市场接受度分析析本市的多层及小小高层公寓住住宅正出于为为市场接受的的阶段，由于于小高层公寓特特有的一系列列特点，如物物管费用高，公公摊大，空间间密度紧等，未未能在本市的的房地产开发发中取得主导导地位。虽然然如此，由于于小高层公寓寓另外一些显显而易见的优优势，如外立立面现代生动动，符合时代代潮流，居家家生活方便，特特有的“居高临下”的感觉，还还是受到一部部分人的喜爱爱。特别是25—40岁左右的白白领阶层的偏偏爱。这部分分客户知识文文化层次较高高，接受新鲜鲜事物快，喜喜欢跟潮流和和时尚的东西西，最主要的的是他们的未未来个人发展展潜力大，其其中一部分已已经是事业有有成的成功人人士。相对而而言他们的购购买力是不成成问题的。如如果开发商针针对性的开发发出他们所喜喜爱的住宅，迎迎合他们的需需求，取得他他们的信任，房房屋产品市场场的接受度是是颇高的。4、区域环境分分析本项目位位于***火炬路地段，地地理位置比较较优越，交通通四通八达，居居家环境与生生活配套都比比较方便舒适适。从房产开开发的外围环环境来说，应应该都是不错错的。无论从从生活设施、市市政配套、医医院、学校等等方面来看都都是相当齐备备和完善的。得得到市场长期期检验和认可可，房地产开开发时机是相相当成熟的。但但同时我们也也应该看到，就就目前而言，片区的现有房产项目的开发档次不高，客户群体的消费能力和市场承受力相对偏弱。5、区域客户群群分析由于本区域的地地理位置优异异，因而受到到市场的关注注是不容质疑疑的。而客户户最终决定买买房的原因是是多种多样的的，综合起来来分析，大致致有如下几种种：（1）、投资租租赁者A、较其他投投资，选择房房地产热土进进行投资回报报是显而易见见的。B、首付少，月月租供楼，轻轻松置业。C、跃式小户户型，设计新新颖，风格独独特，为年轻轻一族所接受受。（2）、满足自自住者A、对本区域较较熟悉和认可可，对该区域域环境及未来来发展有信心心。B、由于现区域域内的居住状状况较为一般般，二次置业业者较多。C年轻夫妇和单单身贵族，他他们多以事业业为重，希望望拥有个人空空间，注重住住宅环境和生生活品位，有有较丰厚的收收入和稳定的的事业。D、为下一代的的成长而选择择本区域，宝宝宝的未来总总是让家长牵牵挂，为宝宝宝创造一个良良好的氛围及及选择一所较较好的学校是是家长的首选选，而本区域域的学校是本本市最好的。这这就是本案的的又一优势所所在。产品篇产品概念定位欧洲现代简约建建筑风格建议在设计上充充分体现欧洲洲高档的时尚尚居住概念。产产品以人性化、生生态化小高层层及高层组群群公寓。图片参考二、产品SWOOT分析1、优势A、地段本市市众多的优秀秀楼盘多在东东郊，使人们们对东郊的开发期期望值高，倍倍受西安人的瞩目目。如果结合合政府对该区区域进行整治治，更是从宏宏观高度上给给予了良好的的支持，使本本地段优势得得以更佳的发发挥。B、环境本项目目所在地处于于“***”，周边的社社区配套以趋趋完善，作为为重点人文居居住发展区域域，房地产社社区环境及人人文环境的配配套成熟是有有目共睹的。C、规模虽然该该区的项目众众多，但有影影响的中高档档楼盘都没有有，能独占鳌鳌头，一花独独放的楼盘更更是没有，本本案定位若能能创新还是大大有可为的。2、劣势A、区域竞争大大就目前而言言，区域内待待开发的项目目众多，各开开发商对项目目的开发都虎虎视眈眈，竞竞争一触即发发。如何把握握客户迎合市市场是开发成成功的关键之之处。B、消费者观望望心理严重“好房子越来来越多”这是众多客客户的潜在心心理，由于东东郊开发的进进度加快和项项目选择面大大，造成消费费者购房较迟迟疑。C、独特卖点难难以自控消费者除了对房房屋固有的特特点较为关注注以外，对其其独有的卖点点也较为关注注。要使吸引引市场的目光光，以至引发发轰动效应，更更应控制和发发挥独有的卖卖点。3、威胁：A、区域内待开开发的项目众众多，压力大大。B、同质化产品品在本区域较较多。4、机会:A、户型优势由由于受客观条条件的制约，该该项目应开发发应定位于中中高档的楼盘盘，以小高层层公寓开发为为主，用环境境包装来打动动消费者，提提高销售成功功率。B、环境优势本本案可从社区区环境设计方方面着手，请请专业设计公公司设计制作作，营造出“独特、细致”的环境风格格。C、公司品牌效效应公司是一一家集房地产开发发和***管委会于一一身的专业从从事房地产开开发的公司，从开发的经验到管委会的可信度都可以使公司的品牌得以延伸。三、客户群体定定位：人们通常说知富富阶层、行业业专才、新经经济的弄潮儿儿。不单纯用用年龄或是收收入对他们进进行划分，他他们有一个共共同点：靠才才能吃饭，对对经济前景很很看好。他们们最大的满足足在于行业内内的成功和专专业领域的成成就。———我们将其其界定为西安安的“中产阶级中中的英雄”！！！不能用居住区域域来限制他们们也不能用年龄来来框定他们更不能用收收入来测定他他他们就是他们：：睿智、洒脱脱、敏捷………————只求为为理想而从事事稳定的事业业；————只愿享享受生活中的的分分秒秒；；有较高的智慧，有有渊博的知识识，具备好的品德所所以能够被人人尊重；喜欢“中产阶级级”的优雅生活活方式。他们对自己的经经济前景看好好。他们选择新居所所的行为：稳稳健、挑剔。虽然现在住宅很很多，但他们们仍在观望，真真正的原因是是：甚少有楼盘让他他们感到真正正的分量。一一生中的购房房，对他们来说，已已不仅仅是居居所，更是他他们的名片。仁者乐山，智者者乐水，喜欢欢本项目的是是什么人？象你这样的。住住过城内，也也住过西高新新，你可以重新预约约一份下午茶茶，预约一份份悠闲的心情情，而且是在在你的家。把自己用十分钟钟的车程带回回家，微笑着着把工作的喧喧嚣留在门外外。你放慢人生的脚脚步，把星期期七重新变成成星期天，你没有失去繁华华，却对成功功有了更深的的理解。为了这种感觉，你你已奋斗了多多年。生活=奋斗斗？还是=奋斗斗×享受？仔细品尝起每一一天18：00之后的生生活。你戒了烟，却从从此对生活上上了瘾。总之，入住本项项目标志就是是“中产英雄”；深入挖掘掘他们，才能能有的放矢。四、产品的建议议为达到良好好的销售进度度，进一步提提高本项目的的档次，达到到提高开发商商在行业和社社会的知名度度的目的。针针对本项目的的开发提出如如下建议：产品结合本项目所处处区域和客户户群体的特点点，建议将产产品打造为小小高层公寓围围式结构。（图片参考）2、产品品质建建议（1）、环境建建议由于本项项目的定位于于中高档，其客户户群体属于收收入较高，对居家生生活的环境要要求较高。建议环环境配套的功功能要有特点点。A、修建“园区中央人人工池”，结合小高层层公寓的局部部处理，与之之相结合，相相呼应，面积积不要求太大大，但要生动动有特色。B、小型休闲活活动场所：应应设计在总平平位置相对较较偏的局部，最最好不要占据据中心位置。作作为一个休闲闲场地对居住住环境不能不不考虑。C、庭院内作品品的展现：由由于这部分客客户群体有喜喜好绿色园林林的特点，那那么，园内雕雕塑作品以绿轴为主，突突出庭院内浓浓浓的人文精精神，通过艺艺术作品来表表达气息，提提高小区档次次。D、植物的选择择：客户购买买房屋的最大大目的就是为为了更好的生生活，鸟语花花香是一种境境界，但是通通过开发商对对环境的营造造，对植物的的选择，是不不难做到的。如如植物可以选选择“梅树”、“李子树”、“桂花树”等，鲜花品品种可以有“郁金香”、“牡丹”等，使客户户在小区中真真正生活起来来，享受起来来。（2）、产品外外立面建议因因为小区为高高层、小高层层的小高层公寓寓，所以外立立面的风格应应时尚，色彩彩绚丽，吸引引目标群体的的关注，投其其所好，使之之过目不忘，留留下极深的印印象。外立面面的风格以欧欧陆风情为佳佳，结合广告告宣传定位，能能更好的体现现项目的特色色，使之准确确定位。（3）、产品内内部装修建议议为更好的顺顺应市场和给给客户更大的的自由发挥的的空间，建议议采用全清水水。但针对厨厨房、卫生间间的设施，开开发商可提供供样品（由供供货商提供）菜菜单。对样品品严格审核，须须是目前同类类产品的顶级级货品。使客客户的心理得得到尊重和满满足。从而认认可开发商，接接受本项目产产品。（4）、户型建建议面积配比比:90——120M2245%两室一（二二）厅单卫针针对白领阶层层或三口之家家120——150M2240%三室一（二二）厅双卫主流户型150M2以上15%四室二厅双双卫主流户型补补充四、临道路的包包装设计：本本案最大卖点点之一为生活活方式所带来来的居民生活活方便。环境、绿化、休休闲的享受，因因此本案应进进行重点包装装：a、建筑设计计：外立面风风格要有情趣趣b、绿化设计计：绿化走廊廊结合街道小小景，可与市市政配合处理理，如选取较较好的人行砖砖和路灯。C、商业：建议议在项目的东东南方向设立立商业街。商商铺应充分考考虑营业用房房的外立面风风格和经营档档次。经营用用途由物管进进行约束，同时用法式式边廊设计风风格令小商铺铺看上去也较较有档次。五、大门建议：：大门应结合建筑筑外立面风格格设计，作为为大型社区的入入口，应大方方气派。建议议突出现代风风格，以清凉凉格调，加入入植物衬托展展现社区亲和和力，并能恰恰入其分地融融入艺术的魄魄力。六、车位建议：：由于小区定定位中高档住住宅，因而车车位应该进入地下下室，做到“人车分流”。但小区总平平面设计中应应考虑多年后后车数增加所所带来的停车车压力。销售篇通过我们对项目目及项目各项项情况进行的的细致深入的的调查，以及及我们对市场场调查的研究究和分析，本本着满足消费费者需要并保保证贵公司最最大利益的宗宗旨，特拟定定如下销售计计划：一、总总体销售策略略通过我们对对市场的调查查研究和分析析，结合开发发商的具体操操作情况，为为规避市场风风险，争取最最后的成功，我我们建议采取取低开高走的的定价策略，努努力做好造势势工作。二、销售价格策策略开盘时均均价以32550元/m2为佳,中期追涨至3380元/m2,后期追涨至3400元/m2。（均以均均价计）三、付款方式策策略制定多种种付款方式，如如一次性、按按揭及分期付付款等。四、销售造势11、开盘造势势A、收集客户户名单累积公公司以往各个个时期的老客客户、展销会会、各种活动动吸引而来的的新客户。B、通知上述述客户于某月月某日举行开开盘仪式，邀邀其到现场参参观订购。C、邀请专家家人士及相关关同行到现场场参观、制造造气势。D、请市区各各种新闻媒体体参与报道。E、现场做好好接待工作，如如订单、销售售资料、各种种宣传道具等等，并对已订订房客户进行行现场抽奖。G、成败关键。a、意向性客客户累积；b、业务员成成功的邀约；；c、现场经理理控制。2、现场造势A、开盘前（11）树立形象象看板；（2）二环路到到工地现场挂挂彩旗、立广广告牌；（3）现场围墙墙景观化。B、中盘配合开开盘，做好方方便接待工作作。C、后期a、视视销售率和工工程进度，不不定期邀约意意向性客户和和已成交客户户到现场举行行招待会，并并召开新闻发发布会。b、与各不同同行业协力厂厂商加电器、家家具、装修等等联合举行展展览会，借以以聚集人气。五、销售准备工工作1、现场建议议：A、售楼处售售楼处是销售售的主要场地地，好的售楼楼处不仅能反反映发展商实实力，更能吸吸引客户。因因此，应力争争把售楼处布布置精美，并并利用其中的的销售工具引引导客户购房房签约。面积积：100余平方米功功能区：柜台台区、洽谈区、展览区、办公区、VIP客户区设备备配置：柜台台、办公桌椅、洽谈桌椅、沙发、茶几、饮水机、文件柜、保险柜、绿化、音响、射灯、空调、电话、电脑销售道具具：沙盘、鸟瞰图、立面效果图图、园林绿化效效果图、现场展板、灯箱、手提袋、小礼品B、路牌重点点在咸宁路、建工路段、东东二环路口。美美观、全面、有有强力卖点。C、样板间设设立样板间可可以给客户一一种形象、直直观的感觉。2、销售常用表表格及预订单单a、电话接听记记录表b、新客户登记记表c、老客户登记记表d、销售日统计计表e、销售周统计计表f、月报表g、已成交客户户档案h、应收帐款控控制I、保留楼盘控控制表3、人员配备模模式及培训使使销售人员掌掌握项目的产产品特点、优优劣势、竞争争对手状况、国国家相关政策策、按揭知识识等相应销售售技巧。人员配备以专案案模式进行，由由专案经理向向业主负责，主主持日常销售售工作，统辖辖副专案和三三个业务小组组。人员培训训模式业务人人员素质培训训是为在促进进客户成交过过程中具备“杀伤力”，其基本技技巧将从以下下几方面课目目中得到提升升，时间约2-3周：1、接待礼仪2、电话接听技技巧3、接待流程4、谈判基本技技巧5、客户要求锁锁定6、抗性训练7、逼订训练8、签约技巧9、客户追踪10、客户拜房11、现场配合12、答客问统统一13、建筑常识14、房地产市市场调查15、房地产各各类名词素语语及计算指标标16、针对小高高层公寓利弊弊之各项诉求求广告篇一、本案推广时时机建议本案案的最佳推广广时机应结合合本项目外环环境营造的时时间安排，但但据我们分析析，争取在今今年春节前实实现内部定购购和预售，待待明年正式开开盘后将销售售推向高峰。二、本案推广的的总体策略尽管我们从各方方面努力，目目的是要给客客户一个品质质高档的生活活小区，但在在本案的推广广上，仍然应应走质优价惠惠的路线，从从而造成客户户的一定的心心理差距，促促使客户尽快快地下定决心心，完成购买买行为。三、本案总体体形象定位11、我们将本本案定位于：：小高层小高高层公寓最佳佳居住园区。针针对购买群体体对市内规模模组团式小高高层小高层公公寓的向往情情感，亮丽登登场，抓住市市场空白，突突出本案优势势，价格优势势，给客户一一个超值的感感觉。2、本案建议议用名****案名诠释：“*”：色彩鲜鲜艳,质地精美的的丝织品。比比喻事物的美美好。这里是是指我们的产产品和客户。“*”：多条河河流合并在一一起。聚集、集集中涌现的意意思。“****”一一个由最新的的概念、最好好的材料、最最先进的设备备有机结合在在一起打造出出来的、居住住着一群最优优秀的人士的的人文社区。3、广告形象口口号语“您的选择，将将使我们锦上上添花”四、本案包装装重点现场、树立形象看板，用用以分隔客户户和售楼处。增增设广告路牌牌和布幅。工工地外围墙景景观化。上述设置应突出出生态，绿化化概念，强调调生活档次。环境环境是本案所要要诉求的重点点，应努力在在生态环境、绿绿化环境方面面大做文章。环环境应突出个个性，制造坡坡地绿化，利利用自然的水水平落差，形形成视觉冲击击。另外，注注意环境与居居家的结合，要要有出类拔萃萃的感觉。物超所值极具竞争力的价价格，超值的的品质是本案案另一个突出出的卖点。另另外，还要给给客户适当的的升值空间，使使客户的心理理得到极大满满足。D、付款方式提提供多种付款款方式供客户户选择，并进进行诱惑性的的导购方式，因因为城东购买力较较弱。E、配套设施打消客户入住后后的顾虑，规规避可能出现现的不足，发发挥社区配套套优势，增加加一些社区结队活动，如如与医院、学校之间的的合作等。F、物业管理采用先进、周密密、完善的物物业管理手段段，让客户足足不出户也能能感受到居家家的便利，决他们的后顾之之忧。五、广告总体体预算：控制在总金金额的1.55%以内。六、媒体建议议在动态广告告投放中，各各媒体分配比比例为：报版版：70%电视：20%夹报：10%报版：以华商报为主，结结合三秦等辅助报报纸。版幅：：以大版幅为为主体，结合合购房超市栏栏目。注：60%本区域客户户经常阅读华华商报，65%非常喜爱收收看电视。七、立体化市场场推广建议AA、广告目标标市场策略：：针对项目的的目标消费群群，依据其不不同的生活习习惯和工作环环境及个性特特点等，我们们特制定了不不同的广告诉诉求点和广告告的表现形式式，力求在目目标市场上更更全面的传递递广告信息。无差别市场广告告策略：--导入期即在在一定的时间间内向一个大大的目标市场场运用多种媒媒体组合，做做同一主题的的广告。这样样很容易在开开盘初期迅速速提高知名度度树立品牌形形象。b、差别