苏州某集团项目可研报告

第一章总论第一节项目基本本情况一、投资各方基基本情况1、甲方企业名称：法国国***集团公司（AAUCHANNCO）法定住所：NOO.40AAVENUEEDEFLLANDREEB.P..139559964CROIXCEDEXXFRANNCE。：CCHRISTTOPHEDUBRUULLE职务：：总裁：法国***集团公司司成立于19961年，是是以经营大型型超级市场为为主的国际商商业集团，是是目前法国第第二、欧洲第第六的大型跨跨国商业集团团，在19999年度财富富杂志排名世世界500强中列列第147位。该该集团为家族族控股公司，法法国米里曳家家族控股877%，雇员持持有13%的股份份。19988年的营业总总额高达2331亿欧元（2335亿美元），注册资金为为1.2亿美元元。***集团银行资资信证明、登登记注册证明明、法定代表表人证明以及及资产负债与与损益情况详详见附件1－4。***集团公司司把自选、廉廉价和所有服服务聚集在同同一建筑物内内作为其经营营特色，实现现最高营业率率与最低价销销售的有机统统一，经销商商品多达数万万种，具有广广泛的国际营营销网络、一一流的管理水水平和科学的的经营机制，在在世界商贸零零售业享有较较高的声誉。***集团公司以以经营大型超超市为主，首首先在法国国国内发展壮大大，并于19981年以西西班牙、意大大利为起点开开始进行国际际化发展。11996年，***集团公司合合并了法国的的DOCKSS公司和葡萄萄牙的PAOODEAACUCARR公司，19997年与IFILL合作，成为为欧洲重要的的大型商业零零售企业之一一。***在亚洲的的发展始于九九十年代中期期，经过一系系列的筹划和和详细的市场场调研，***将亚洲发展展的重点放在在中国。19997年4月上海***超市有限公公司正式成立立，这是一家家由法国***公司与中方方合作伙伴上上海市食品((集团)公司、上海海杨浦区五角角场工业总公公司共同组建建的以经营大大型超市为主主的中外合作作企业。19998年，***将其亚洲总总部迁至上海海。19999年7月18日，在上上海开设了其其在中国第一一家、世界上上第209家特大大型超市，从而揭开开了***集团公司在在中国发展的的序幕。上海海杨浦店的建建筑面积为115000平平方米，营业业面积80000多平方米米，经营商品品品种达2万多种，销销售的商品660％为食品品。该店现有有员工人数为为500多名。经过39年的开开拓发展，***在世界各图1-1***集团现有分分支结构图《外商投资商业业企业试点办办法》要求合合作商业企业业中的外方合合作者应为具具有较强的经经济实力、先先进的商业经经营管理经验验和营销技术术、广泛的国国际销售网络络、良好的信信誉和经营业业绩的企业，且且申请前三年年年均商品销销售额应在220亿美元以以上，申请前前一年资产额额应在2亿美元以上上。本项目外外方合作者－－***集团19977年销售额为为233亿美元，19998年销售售额为2355亿美元，19999销售额额255亿美元元，19999年资产额约约为130多亿美美元，符合《外外商投资商业业企业试点办办法》中的有有关要求。2、乙方企业名称：法定住所：：***职务：董事事长：中国苏苏州中新合作作苏州工业园园区苏州工业园区南南光进出口有有限公司，是是由国家对外外贸易经济合合作部中国南南光进出口总总公司和苏州州工业园区经经济发展有限限公司（苏州州财团）合资资成立，具有有独立的法人人地位。多年来南光集团团，按照贸工工、贸银、贸贸农、贸技、贸贸商结合以及及进出口结合合的原则，以以进出口贸易易为主同时积积极开展多种种经营，已逐逐步发展成为为国际化、多多元化、实业业化的综合性性集团公司。目目前集团有直直属企业五十十余个，员工工逾千人。已已与世界上七七十多个国家家和地区的上上千家客户建建立了直接或或间接的贸易易关系，公司司拥有自置的的办公大楼、仓仓库、冷库、码码头、油库、加加油站、工厂厂、酒店、百百货大楼等众众多设施和物物业。集团的的营业额达220亿美元。并并在澳大利亚亚、新西兰、葡葡萄牙、美国国、新加坡、俄俄罗斯、捷克克、越南、巴巴拿马、香港港、塞班岛等等地设有独资资企业或合资资企业。在北北京、上海、山山东、江苏、深深圳、珠海、海海南、哈尔滨滨、大连等地地设有20多家有进进出口权的子子公司。苏州工业园区南南光进出口有有限公司是南南光集团在苏苏州地区唯一一的公司。在在苏州工业园园区注册，享享受园区的优优惠政策。公公司主要从事事丝绸、服装装、纺织品、化化工、机械电电子、工艺、礼礼品和钢材的的进出口业务务，与国内外外有广泛的商商务联系，并并在苏州办有有家具厂、住住宅材料公司司和房地产置置业公司等经经济实体。近近三年公司的的自营进出口口总额均在55000万美美元以上，11999年的的自营进出口口总额为55450万万美元，其中中自营出口33325万美美元。公司现现有员工2770余人，平平均年龄355.7岁，大大多数为专业业和技术人员员，68％的员工工有大专以上上学历，有中中、高级技术术职称的员工工占职工总人人数的37％。公司下属企业和和与他方合作作项目情况：：公司有下属属企业“中新城置业业有限公司”，主要从事事房地产开发发经营、公司司大楼的物业业管理和中新新城家具市场场的日常管理理；公司和澳澳大利亚厂商商合资注册了了苏州工业园园区南澳住宅宅材料有限公公司，主要生生产制造澳大大利亚木质组组装式别墅和和从事有关的的建材经营、批批发等。南光进出口有限限公司银行资资信证明、法法定代表人证证明以及资产产负债与损益益情况详见附附件5－7。《外商投资商业业企业试点办办法》要求合合作商业企业业中的中方合合作者应为具具有较强经济济实力和经营营能力的流通通企业，申请请前一年的资资产额应在55000万元元人民币以上上。其中，中中国合作者为为外贸企业的的，申请前三三年年均自营营进出口额应应在50000万美元以上上（其中出口口额不低于33000万美美元）。本项项目中方合作作者－南光进进出口有限公公司19977年自营进出出口额61440万美元（出出口额为32200万美元元），19998年自营进进出口额52250万美元元（出口额为为3120万美美元），19999年自营营进出口额55450万美美元（出口额额为33255万美元），1999年资资产额为100060万元元人民币（其其中净资产5606万元），符符合《外商投投资商业企业业试点办法》中中的有关要求求。二、合作企业基基本情况1、合作公司名名称：苏州***超市有限公公司英文名称：SUUZHOUAUCHAANHYPPERMARRKETSCO.，LTD.2、合作公司地地址：苏州工工业园区金鸡鸡湖路3、企业性质：：中外合作商商业企业4、经营范围：：百货、食品品、副食品、烟烟糖酒、音像像制品、书报报杂志、药品品、装潢建材材等的零售和和配销（包括括餐饮）。5、商业类型：：仓储式零售售6、经营规模：：总占地面积积458000平方米，总总建设面积333710平平方米，其中中超市营业用用房面积为88750平方方米，正常年年零售营业额额为40248万元，出口口额为1000万美元。7、总投资额和和注册资本：：总投资：项目投投资总额为19500万元人民币币，折合2358万美元（本本研究报告按按1美元=8.227元人民币币计算）注册资本：注册册资本为80000万元人人民币，折合合967万美元。其其中：甲方投投入相当于55200万元元人民币的欧欧元，占注册册资本的655%，以现汇汇投入；乙方方投入28000万元人民民币，占注册册资本的355%，用人民民币现金出资资。《外商投资商业业企业试点办办法》要求从从事零售业务务的合作商业业企业的注册册资本不低于于5000万元元人民币。本本项目注册资资本为80000万元人民民币，符合《外外商投资商业业企业试点办办法》的要求求。《外商投资商业业企业试点办办法》要求开开设3家以下分店店（包括3家）的合作作商业企业和和连锁方式经经营的便民店店、专业店、专专卖店，中国国合作者出资资比例应不低低于35％。本项项目中方合作作者－南光进进出口有限公公司出资比例例为35％，符合合《外商投资资商业企业试试点办法》中中的有关要求求。8、经营组织方方式：零售9、合作宗旨：：引进法国***集团公司先先进的营销技技术和管理经经验，利用苏苏州工业园区区良好的投资资环境和苏州州工业园区南南光进出口有有限公司在贸贸易、供货渠渠道、人力资资源等方面的的有利条件，优优势互补，共共求发展，从从而使合作各各方获得良好好的经济效益益。同时通过过本项目的实实施，推动苏苏州商业同国国际市场接轨轨，促进苏州州商业向现代代化水准发展展，扩大苏州州产品出口，以以适应苏州这这个历史文化化名城、国家家级旅游城市市的发展需要要。10、合作期限限：30年，合作作公司营业执执照签发之日日起计算。11、出资期限限：甲乙双方方在合作公司司营业执照签签发之日起990天内各提提交其出资总总额的15%%，计12000万元人民币币；其余在取取得土地使用用权证和建筑筑许可证后990天内提交交完毕，计66800万元元人民币。12、利润分配配：按合作公公司的合同进进行分利。13、财产处理理：合作期满满，合作公司司应依照中华华人民共和国国的有关法律律和法规进行行清算。清算算后的财产，按按合作公司的的合同规定进进行分配。三、可行性研究究报告编制依依据1、项目单位委委托江苏省工工程咨询中心心编制《苏州州***超市有限公公司可行性研研究报告》的的委托合同；；2、国家经贸委委、外经贸部部关于《外商商投资商业企企业试点办法法》；3、国家经贸委委《关于编制制外商投资商商业项目可行行性研究报告告（代项目建建议书）有关关问题的通知知》；4、国家、省、市市有关统计调调查资料；5、项目单位提提供的有关资资料；6、国家有关设设计规范、标标准；四、可行性报告告主要研究内内容根据国家《关于于外商投资商商业企业试点点办法》及《关关于编制外商商投资商业项项目可行性研研究报告（代代项目建议书书）有关问题题的通知》要要求，项目可可行性研究的的主要内容包包括：1、项目建设的的必要性；2、项目的市场场分析；3、项目经营主主要内容；4、建设选址及及建设条件分分析；5、总投资估算算及经济效益益分析评价等等；第二节合作项目目主要技术经经济指标该项目主要技术术经济指标见见表1-1。表1-1项目主要技术表1-1m2m2场m2美总美资美元续上表附指内期期第二章项目背景景及必要性第一节项目背景景随着我国改革开开放进程的不不断深入，国国内商业流通通领域吸引外外资进入了一一个新阶段。1992年7月，我国政府出台了《关于商业零售领域利用外资问题的批复》的文件，批准在北京、上海、天津、广州、大连、青岛等6个城市和5个经济特区进行中外合资合作零售企业试点。在此之后，国家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，国务院在有关文件中第一次同意将物资供销，即生产资料批发领域列入对外开放的范围；1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；1995年6月，《外商投资产业指导目录》中，又将商业零售、批发和物资供销从以前的禁止类列入现在的限制类，允许有限度地利用外资。因此，越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。超市在世界发达达国家问世至至今已有几十十年的历史。它它是一种现代代化大型商业业形态，具有有自选购物、流流通成本低、节节约购买时间间等优点，因因而即使在新新商业经营形形态层出不穷穷的发达国家家，它仍占据据着不可替代代的地位，成成为现代大型型零售业的主主要形式。据据统计19991年美国38种零售业业态中，超市市销售额以229.1%的的比例而高居居榜首（百货货仅占7.225%），同同年日本各种种超市销售额额也占18..5%（便利利店占5%，百货店店占8.1%%）。因此，超超市在发达国国家的商业发发展中占有重重要地位。当当前，许多著著名超市公司司（如德国麦麦德龙、美国国沃尔玛、法法国家乐福等等）纷纷向国国外拓展市场场，进行跨国国联营，以寻寻求更大的发发展空间。中中国由于消费费市场潜力较较大，投资环环境较好，国国外大型超市市集团纷纷把把中国作为拓拓宽发展领域域的投资热点点。我国超市始初于于八十年代初初，当时只是是一些营业面面积较小，经经营品种较少少的商店，虽虽曾产生过一一定的轰动效效应，但终因因市场问题而而导致一度萎萎缩。九十年年代初，随着着改革开放的的深入、经济济发展的加快快、居民收入入的增加以及及先进技术、管管理方法的应应用，超市这这种现代化商商业零售形态态再度在中国国大地兴起，并并得到迅猛发发展。随着改革开放的的不断深入，苏苏州商业同其其他各行各业业一样得到迅迅速发展，并并逐步成为苏苏州经济发展展的主要驱动动力之一。超超市作为商业业领域的新型型业态，在其其他大、中城城市异军突起起，发展迅猛猛，成为商业业的重要组成成部分。但在在苏州市尚未未能得到充分分发展，苏州州市超市存在在较大的市场场容量。目前前在苏州的连连锁业中，形形成规模，具具有一定实力力的超市主要要有美佳、百百汇和华润三三家连锁超市市公司。虽然然经过近年来来的迅速发展展，苏州超市市业取得了一一定的成绩，但但这些超市在在经营理念、管管理模式等方方面还远不能能同国际接轨轨，同时苏州州超市业的发发展在自身资资金的筹措方方面遇到很大大的障碍，合合理利用外资资，加速自身身发展已成为为苏州超市业业未来发展的的现实选择。伴随我国加入WWTO脚步的的加快，我国国超市业参加加世界范围的的竞争已是大大势所趋。众众所周知，现现代商业的竞竞争已经不单单纯是商品本本身的竞争，经经营方式、服服务理念、管管理模式等竞竞争的延伸已已成为在商业业竞争取胜的的关键。为了了引进国外流流通领域先进进的管理技术术、经验和经经营模式，促促进地区商业业的大开放、大大流通、大发发展，苏州工工业园区南光光进出口有限限公司与法国国***集团公司本本着平等互利利的原则，经经多次协商，决决定共同创办办“苏州***超市有限公公司”（已于20000年2月1日签定了合合作意向书），以以加速苏州超超市业的进一一步发展，同同时带动江苏苏特别是苏州州地区的名优优产品出口，以以进一步提高高江苏省和苏苏州市的对外外开放水平。第二节项目必要要性一、有利于提高高中方商业经经营管理水平平***集团以它它超前的经营营理念和先进进的管理模式式一直著称于于世界著名超超市业中。***大型超市的的组成同时包包含了多样商商品的提供、优优质服务的提提供、管理模模式的运用等等，***集团不仅把把自选、廉价价和服务放在在同一建筑物物中，同时把把服务与管理理融为一体（***超市的组成成详见图2－1）。苏州***超市有限公公司的建立，将将有助于把***优质的服务务理念和先进进的管理模式式带到中国，从从而有利于提提高中方的经经营管理水平平和服务观念念。***认为，顾顾客（消费者者和供应商）是是使企业生存存发展的重要要因素，企业业的前途取决决于顾客的满满意程度。因因此，***在经营发展展中，一直把把向顾客提供供最佳服务作作为最重要的的工作。为了了实现这一目目标，他们以以提供廉价商商品和服务，改改进消费者的的购物能力和和生活水平。根根据消费者的的期望，以竞竞争性的价格格，把高质量量的产品卖给给消费者，而而且在最短的的时间里将市市场上的新产产品提供给消消费者。在商商场布置方面面，***努力寻求节节省消费者时时间的方法，方方便消费者购购物，使消费费者在实用、整整洁、舒适的的环境下购物物（***商场格局图图详见图2－2）。***严格遵守对对消费者的承承诺，如有价价格、交货期期限、补货的的承诺，***都竭力兑现现。尊重消费费者是***一贯的经营营作风，每一一个消费者在在***都会受到礼礼貌的接待。***集团对其销销售人员，都都要求其做到到耐心倾听消消费者的各种种抱怨，并给给消费者作必必要的解释，可可能的话直接接帮助消费者者处理问题，寻寻求解决方法法，需要的话话则带他去找找能答复他的的负责人。在在与供应商的的关系中，***坚持的道德德准则是同供供应商建立一一种互利坦诚诚的关系，要要求其雇员正正直无私，杜杜绝接受供应应商赠送的礼礼物和好处，对对供应商，***一直把他们们视为企业的的合作者，教教育员工在任任何情况下都都要采取礼貌貌的态度，在在他们面前保保持良好的信信誉。***集团具有有以下三大特特点：低价。***的第一个使使命是使顾客客满意，为此此，公司要做做到：大量销销售工业化产产品，以最低低价销售商品品并达到经营营面积的最高高营业额，每每一家***商场的设计计保证能使大大量商品快速速流通运转；；实行严格的的管理制度，要要依据营业额额，费用库存存及运转情况况而进行管理理。选择。不不仅在价格上上，而且要在在满足顾客需需要的商品多多样化产品中中，提供最好好的选择。在在国有品牌，地地区品牌以及及***品牌的商品品中，挑选并并开发新的商商品。服务。顾顾客来***购物不仅能能享有合理的的价格和多样样化的选择，而而且还有许多多方便之处。在在同一商场可可购买所有物物品（食品和和非食品）；；自由选择和和流通方便；；对技术性商商品给予购物物指导和帮助助；一次付款款；辅助性服服务（信用贷贷款，送货上上门和售后服服务等）；在在商业中心还还设有商业长长廊和其它服服务项目。***的管理模模式较为先进进，***集团特别注注重经营中的的每一个环节节的协调与有有序的连接，对对于经营中的的每一个环节节都采用人工工及计算机智智能管理相接接合的方式进进行科学管理理。***集团还特别别注重人力资资源管理，定定期对员工进进行各种培训训，不断更新新他们的经营营理念和服务务水平。此外，为增强集集团市场竞争争优势、商品品采购优势及及降低采购成成本，***集团在中国国专门设立了了采购中心负负责为商店组组织货源。随随着合作公司司的发展，该该中心将负责责***在整个上海海地区、整个个江苏地区及及中国其它地地区的商品采采购。***集团中国采采购中心的主主要任务是：：分析消费者者的需求；完完成超市品种种系列的构成成；与供应商商协商并签署署协议；监督督商业合同的的实施；超市市内的促销活活动。从***集团中国采采购中心的任任务来看，该该中心已不仅仅仅是负责商商品的采购，同同时更重要的的根据市场变变化进行消费费者需求分析析及商品供给给分析，并在在此基础上确确定其合理的的商品品种构构成及规模，从从而有效地提提高其市场竞竞争能力。目目前，我国已已有部分国内内超市开始设设立类似的机机构，本项目目的实施与经经营，将产生生有效的示范范效应促使我我国国内超市市进行改革，并并不断提高我我国国内超市市的市场适应应能力与竞争争力。餐厅1、苏州商业发发展现状近年来，苏州经经济高速发展展，为商业的的发展提供了了机遇，全市市涌现出了一一批大型批发发、零售企业业，商品流通通规模不断扩扩大。19996、1997、1998年苏苏州社会消费费品零售总额额、批发和零零售商业网点点数量、从业业人员、销售售额情况见下下表2-1。限额额以上批发和和零售企业（1996、1997年指大中型批零售贸易企业，1998年指年销售在2000万元以上，年末从业人员在20人及以上的批发企业，年销售在500万元，年末从业人员在60人及以上的零售企业）情况，详见表2-2。苏州商业发展已具有一定的规模。会售发业售苏鉴7表2-2限额以上批发和和零售企业有有关情况一览表2-2资料来源：《苏苏州统计年鉴鉴》19977－1999年2、社会经济的的发展对苏州州商业发展的的要求从以上资料中可可以看出，苏苏州商业的发发展已取得了了一定的成绩绩，但远不能能适应商业现现代化发展的的需要，伴随随着苏州今后后社会经济的的快速发展，苏苏州商业必然然要向现代化化方向发展。（1）工农业生生产和社会发发展对商业的的要求商品生产的发展展决定商业流流通的发展，这这是客观规律律。苏州目前前处于工业化化中期，苏州州市第八次人人民代表大会会提出本世纪纪末国民生产产总值达到11500亿元元以上，人均均2.5万元左左右，比1994年的的720亿元增增长一倍多。市市区20200年规划用地地、规划人口口将比19994年有较大大幅度的增长长。届时苏州州的城乡一体体化将有重大大突破，小城城镇将得到进进一步发展，特特别是苏州新新区、苏州工工业园区的发发展将市区与与周边小城镇镇地区紧密结结合，构成现现代化城市群群。这一切都都将为苏州商商业的发展提提供有利的条条件，同时也也相应要求苏苏州商业向现现代化方向发发展。（2）外向型经经济及周边地地区的发展对对商业的影响响随着经济国际化化趋势，至22020年，苏苏州市将逐步步形成包括内内贸易企业在在内的国际化化大贸易、大大市场、大循循环的新格局局。凭借处于于长江经济开开发带龙颈的的得天独厚地地理位置，以以及上海浦东东新区的开发发，苏北、苏苏中经济开发发带的崛起，将将推动苏州市市经济形成三三个中心：机机械制造中心心、集散中心心、休闲度假假中心。为此此，相应要求求繁荣的现代代化苏州商业业与之相配套套。（3）加入WTTO对苏州商商业的影响伴随着我国加入入WTO目标的的实现，苏州州作为江苏省省重要的对外外开放城市，苏苏州商业必然然要加快同国国际商业的接接轨，新的发发展环境将对对苏州市商业业的经营观念念、营销策略略和管理方式式发生深刻的的影响。新的的国际、国内内环境的变化化将促进苏州州商业向现代代化发展方向向。（4）旅游业的的发展对苏州州商业的影响响苏州素以“人间间天堂”著称，旅游游业起步和发发展较早。全全市国际旅游游的接待能力力增强，服务务质量和创汇汇水平进一步步提高。19998年全市市接待境外旅旅游者44..02万人，其其中在苏过夜夜的29.22万人，分别别比上年增长长5.9%和6.0%，来来苏旅游者平平均逗留天数数2.16天。全全年旅游外汇汇收入达到11.29亿美美元，比上年年增长22..9%；接待待国内旅游者者1142万人人次，比上年年增长7.11%；全市旅旅游总收入991亿元人民民币。目前全全市旅游经营营单位1500多家，拥有有接待外宾的的定点饭店宾宾馆89家，其中中星级饭店宾宾馆34家，游览览观光的名园园、景点区共共60多个。苏苏州太湖国家家旅游度假区区、阳澄湖度度假区、苏州州乐园、苏州州三小俱乐部部等相继建设设并开放。苏苏州旅游业及及基础设施的的快速发展，将将要求现代化化的苏州商业业与之相配套套。（5）市区居民民的收入增长长对商业的影影响伴随着生产的发发展和收入的的多元化，城城乡居民收入入将有较快的的提高，且略略高于国民生生产总值的增增速。收入的的增多，将促促进社会商品品购买力的迅迅速提高以及及居民消费的的变化，对商商业的发展将将产生很大的的影响。3、苏州市现代代化商业发展展的目标为适应今后社会会经济快速发发展的需要，苏苏州市19995年制订了了现代化商业业的发展目标标。设想到22010年，市市区第三产业业比重提高到到50％，商业业占第三产业业比重达422％。市场经经济流通体系系趋于完善，网网点建设加快快，并向周边边地区延伸，连连接成片，发发展多种新的的经营方式，经经济效益稳步步增长。到22020年苏苏州商业达到到世界当时中中等发达国家家水平，第三三产业比重和和商业占第三三产业比重分分别达55％和45％。市场场经济流通体体制更加完善善，逐步形成成一批综合商商社或以商贸贸为龙头的企企业集团，实实现苏州商业业的现代化经经营与管理。具体社会消费零零售额、网点点总数、营业业面积、从业业人员等阶段段目标，详见见表2－3。表2-3业有表2-3售易业数饮业易从资料来源：《苏苏州市商业“九五”计划和20220年长期发发展规划》4、利用外资促促进苏州商业业现代化发展展目前苏州外向型型经济发展十十分迅速，全全市一半以上上的固定资产产投资、接近近三分之一的的财政收入来来自于外商投投资企业。66000多家家外资企业落落户苏州，众众多的外商长长期居住苏州州，对举办外外资商业提出出了非常迫切切的需求，但但苏州商业利利用外资无论论在数量上，还还是在质量上上都明显落后后于其它行业业。统计数字字表明，以各各种形式投入入苏州商业的的外资累计不不足25000万美元。与与此同时，苏苏州绝大多数数的商业企业业的发展资金金短缺，自身身发展资金的的不足已严重重影响了苏州州现代化商业业的进一步发发展。苏州现现代化商业目目标的实现迫迫切需要利用用外资来弥补补资金供需的的不足。本项项目利用***集团的大量量外资，将创创建内资、外外资合作商业业的成功典范范，为苏州商商业利用外资资提供有效的的示范效应，对对加速苏州商商业利用外资资，从而促进进苏州商业的的现代化发展展具有较为明明显的意义。三、有利于扩大大商品出口1、***集团团的出口优势势为促进产品出口口，***集团专门设设立了出口代代表处。出口口代表处的主主要职责是接接受法国***国际采购中中心的寻货，从从中国直接采采购产品并销销售到11个国家的***商场。出口口代表处的任任务是：寻找找生产优质商商品的厂家，要要求厂家生产产产品；协商商出口产品的的条件；给供供应商下定单单；产品生产产质量监控；；向供应商解解释***的规范和质质量要求。11995年***集团在上海海设立了第一一个出口代表表处，这个决决定符合***集团的发展展策略，目的的是为了在世世界各地的各各大产区设立立采购点，并并将产品直接接从产地出口口到世界各地地的***大型超市中中心销售。11999年，出出口代表处采采购的商品的的出口达55500万美元元（FOB），是是1998年的的2倍，随着***集团在中国国的发展，该该集团表示，对对我国商品的的出口额将持持续增长，并并且随着出口口业务的发展展将在中国设设立更多的出出口代表处。***集团驻中国国出口代表处处的长期目标标是：在5年内达到3亿至5亿美元的出出口额。近年年来***集团采购中中国产品的出出口额及主要要出口商品品品种详见表22－4、2－5、2－6。***集团采购购中国产品出出口情况表计口品品5口3额5资料来源：****集团提供资资料注：按FOB价价计***集团采购购中国产品的的主要品种((上海产品)计*资购的(地(年5件03资料来源：****集团提供资资料2、南光进出口口有限公司的的出口优势本项目合作企业业的乙方为南南光进出口有有限公司。多多年来南光集集团，按照贸贸工、贸银、贸贸农、贸技、贸贸商结合以及及进出口结合合的原则，以以进出口贸易易为主同时积积极开展多种种经营，已逐逐步发展成为为国际化、多多元化、实业业化的综合性性集团公司。目目前公司已与与世界上七十十多个国家和和地区的上千千家客户建立立了直接或间间接的贸易关关系，公司拥拥有自置的办办公大楼、仓仓库、冷库、码码头、油库、加加油站、工厂厂、酒店、百百货大楼等众众多设施和物物业。集团的的营业额达220亿美元。并并在在澳大利利亚、新西兰兰、葡萄牙、美美国、新加坡坡、俄罗斯、捷捷克、越南、巴巴拿马、香港港、塞班岛等等地设有独资资企业或合资资企业。在北北京、上海、山山东、江苏、深深圳、珠海、海海南、哈尔滨滨、大连等地地设有20多家有进进出口权的子子公司。南光光进出口公司司近年来出口口商品目录及及出口商品的的主要生产地地区详见表22－7、2－8。南光进出口有限限公司出口商商品一览表：光限资表2-8限来的表2-8江江吴温常温扬江州宁昆江吴％％浙浙资料来源：南光光进出口有限限公司提供资资料3、合作商业企企业的出口计计划本项目合作商业业企业的甲方方为***集团公司，乙乙方为南光进进出口有限公公司。***集团公司具具有世界一流流的营销技术术和十分广泛泛的国际销售售网络。南光光进出口有限限公司则在江江苏省、苏州州本地及邻近近地区有着广广泛的供货渠渠道。本项目目实施后，合合作公司将充充分利用***集团公司在在营销技术、经经营管理、销销售网络及在在世界11个国家中中的210个大卖卖场等方面的的优势和苏州州工业园区南南光进出口有有限公司在进进出口贸易货货源、人才、经经验等方面的的优势，在做做好超市国内内外商品经销销的同时，将将组织苏州产产品外销。将将苏州及江苏苏省的产品通通过***集团在国外外的配销网络络销往国外，用用好两个市场场，用足两种种资源，以增增强合作企业业发展后劲。本本项目成立后后，将逐步组组织当地的纺纺织品、服装装、轻工产品品、小五金、农农产品、食品品、副食品、家家用电器、日日用杂品等出出口到世界各各地的***大卖场销售售，起步阶段段拟定为每年年出口5000万美元，第第二年年出口口750万美元元，第三年起起每年出口11000万美元以以上。具体出出口计划详见见表2－9。合作商业企业计计划采购出口口产品的主要要品种位布料丝纤资料来源：合作作双方提供资资料第三章市场分析析第一节投资市场场分析一、苏州整体投投资环境苏州，我国著名名的历史文化化名城，风景景旅游城市，历历史上就是著著名的商阜。自自改革开放以以来，苏州成成为沿海经济济开放地区。苏苏州位于江苏苏省的东南部部，东邻上海海，南接浙江江，下辖常熟熟、张家港、太太仓、昆山、吴吴江、吴县66个市和沧浪浪、平江、金金阊、郊区、苏苏州工业园区区、苏州新区区6个区。全市市人口5755.4万。近年来，苏州利利用外资突飞飞猛进。19992年以来来，先后有以以中新合作苏苏州工业园区区为代表的55个国家级开开发区经国家家批准设立。1998年，全年新批三资企业518家，新增合同外资40.87亿美元，实际利用外资28.4亿美元，比上年增长16.1%。到1999年底，全市合同利用外资累计达311.6亿美元，实际到帐外资累计174.4亿美元，在全国大、中城市中名列前茅。世界前500强的跨国大公司已有64家在苏州投资，一大批外商投资企业进入产出获利期，生产经营状况良好。苏州拥有良好的外商投资环境。到苏州地区投资资商业企业符符合该市城市市和商业发展展规划。根据据国务院对苏苏州城市总体体规划的批复复，城市的发发展和建设要要围绕“保护古城风风貌、开发建建设新区”。苏州市商商业“九五”计划和二0000年长期发发展规划把全全市划分为三三类商业区：：一类为城市市商业中心；；二类为城市市商业骨干；；三类为城市市商业补充。一一类区作为城城市商业中心心，是城市的的象征，对外外的窗口和最最繁华地段，该该区域内商业业网点集中，商商店门类齐全全，以大型、专专业、名店传传统“老字号”店以及设立立国际名牌跨跨国商业企业业为主，是中中外顾客主要要购物消费的的商业区。二二类区主要为为城市商业闹闹市地段，商商业网点相对对集中以中、小小型商店和综综合商店为主主。三类区是是城市居民住住宅区的消费费点，以小型型商店，便民民点为主。根根据苏州商业业网点布局规规划要求，在在市内建立66个一类商业业区即：观前前、石路、工工业园区、苏苏州新区、城城南区、城北北区。到目前前为止，全市市共有年销售售额超亿元的的较大型商场场13个，批发发零售贸易、饮饮食网点100.8万家，从从业人员322.1万人。该该规划明确提提出要在工业业园区建立一一类城市商业业中心，到苏苏州工业园区区去投资商业业企业符合苏苏州城市和商商业发展规划划的要求。二、工业园区投投资环境苏州工业园区是是由中国和新新加坡两国政政府间最大的的合作项目。按按照园区总体体规划，700平方公里的的中新合作开开发区域要分分三期用155-200年左右的时时间吸引外资资200亿美元元，项目建成成后，苏州工工业园区将成成为一个有660万居住人人口，集工业业、居住、商商业、以及各各种文化、康康乐设施为一一体的，经济济兴旺、人民民安居乐业、管管理井然有序序、环境优美美清新、两个个文明高度发发展的新园区区。自94年开发建建设以来，在在国家、省各各级领导和各各有关部门的的关心、帮助助下，经过中中新双方的共共同努力，园园区的开发和和建设取得了了令人瞩目的的成就。到11999年底底，全园区累累计实现合同同外资66..83亿美元元，实际利用用外资33..57亿美元元，批准外商商投资企业超超过400家，名名列世界5000强的著名名跨国公司已已有35家在园区区投资，单项项平均投资超超过30000万美元，其其中超1亿美元的项项目有8个。《国务院关于开开发建设苏州州工业园区有有关问题的批批复》中明确确指出：“原则同意今今后逐步在苏苏州工业园区区内设立外资资、中外合资资的金融机构构和中外合资资、合作商业业零售企业”，目前园区区规划部门已已经在商业规规划区内划出出最好的地块块供外商投资资商业零售企企业。目前苏苏州工业园区区已全面完成成了中新两国国政府联合协协调理事会确确定的首期发发展目标，初初步形成了与与国际经济发发展相适应的的一流投资环环境。为适应苏州商业业发展的总体体目标，苏州工业园园区制订了当当前的商业发发展重点。决决定重点发展展连锁经营、仓仓储式商场、专专业店等。使使苏州工业园园区的商业销销售额在全市市消费品零售售总额中有较较大幅度的上上升。同时，积积极引进外资资，投资举办办商业企业或或嫁接现有内内资商业企业业合资、合作作，进一步促促进全市商业业的对外开放放和提高现代代化经营、管管理水平。从从远期发展和和当前状况来来看，苏州工工业园区都具具有较好的商商业投资环境境。第二节消费市场场分析一、苏州整体消消费环境1、苏州目前超超市业的发展展规模存在较较大的市场容容量超市作为商业领领域的新型业业态，在其他他大、中城市市异军突起，发发展迅猛，成成为商业的重重要组成部分分。但在苏州州市尚未能得得到充分发展展，苏州市超超市存在较大大的市场容量量。目前在苏苏州的连锁业业中，形成规规模，具有一一定实力的超超市主要有美美佳、百汇和和华润三家连连锁超市公司司（主要经济济数据表详见见表3－1）。苏州超超市业目前的的规模尚不能能满足苏州市市社会经济日日益增长的需需要。表3-1苏州主要超市经经济数据一表3-1润资料来源：《苏苏州利用外商商投资发展商商业总体规划划》2、苏州居民收收入的日益提提高为超市业业的发展提供供了较大的发发展空间苏州市统计局的的资料显示，1998年苏州市人均可以支配收入为7812元，全市城乡居民储蓄余额649.04亿元，人均储蓄额11284元。由此可见，随着经济的发展苏州市的人均购买力已有了大幅度的提高。需要指出的是由于苏州下辖的六个市均为全国经济综合实力百强县，其人均收入和苏州市区不相上下，且有双休日进城购物的习惯，再加上外地流动人口和集团购买力等，苏州市的现实社会购买力及购买力潜力较大。1996、1997、1998年苏州人口、人均收入和人均消费支出及今后5年的预测。详见表3－2：表3-2均均现0表表3-2可收资料来源：《苏苏州利用外商商投资发展商商业总体规划划》从发展的观点看看，伴随着苏苏州经济的发发展和收入的的多元化，城城乡居民收入入将有较快的的提高，且略略高于国民生生产总值的增增速。收入的的增多，将促促进社会商品品购买力的迅迅速提高以及及居民消费的的变化，将有有助于超市业业的发展与繁繁荣。预计22010年、20200年市区居民民生活费收入入及总收入等等情况详见表表3－3。表3-32市活总况表3-3均收数费亿资料来源：《苏苏州市商业“九五”计划和20220年长期发发展规划》二、苏州工业园园区消费环境境1、苏州工业园园区目前尚无无大型超市等等商业网点苏州工业园区开开发建设5年来，在首首期开发区内内相继建成了了各类住宅、商商贸和公益设设施建筑455.8万平方方米，以及一一批商店、宾宾馆、学校、银银行、医疗诊诊所和具有综综合服务功能能的邻里中心心。目前园区区常住人口已已超过18万，再加加上附近的里里河、东环、东东港、宏葑、徐徐家浜、杨枝枝塘等新村小小区人口将更更多。随着园园区的建设和和发展原有的的商业网点已已经明显不能能满足人们生生活水平发展展的需要，因因此，在园区区和古城区的的交界处建一一个大型超市市不仅可以弥弥补这一区域域商业网点的的不足，方便便附近居民的的购买，也符符合园区发展展的需要和国国务院对苏州州工业园区建建设有关批复复的精神。2、苏州工业园园区市场消费费潜力较大根据园区发展规规划要求，到到2010年，将将形成规模用用地39平方公里里，人口规模模30万，环境境优美的高新新技术开发区区。根据《中中国—新加坡苏州州工业园二期期建设指导详详细规划》，中中新合作园区区最终用地为为6856..5公顷，人人口达60万人。近近几年内将有有大批大型工工业企业和大大量人口进入入苏州工业园园区；同时994年5月后，娄葑葑、跨塘、斜斜塘、唯亭、胜胜浦五个乡镇镇分别从郊区区和吴县划归归苏州工业园园区管理，其其在开发区以以外的用地作作为园区周边边地区的性质质存在，范围围约200平方公公里，根据其其后制定的苏苏州工业园区区周边地区五五乡镇（乡）镇镇域规划，远远期发展规划划(2010年)其镇域人口口从96年的16.447万人增加加到22.447万人，其其中镇区人口口为16.110万人。本超市拟建在苏苏州工业园区区与苏州古城城区的结合部部，周围三公公里范围内即即有常住人口口近20万。随着着园区的开发发建设，古城城区人口向园园区的迁移，该该地区的人气气将越来越旺旺。按19998年苏州市市人均生活消消费品支出55177元计计算，加上流流动人口，本本区域的年消消费品销售总总额至少在115亿，具有有相当可观的的潜在的市场场购买力，是是开办大型超超市的有利市市场因素。三、***超市市的市场竞争争优势1、***超市市商品供应优优势随着商品经济的的发展，国内内市场商品繁繁多，供应充充足。国内名名优新特产品品和“三资企业”产品在市场场竞争中显山山露水，纷纷纷进入消费品品市场，极大大丰富了市场场供应。为确确保名优产品品的供应，***集团在上海海专门设立了了采购中心，负负责***集团在中国国超市商品的的统一采购，由由于***集团市场采采购力较强，进进行商品统一一采购可使商商品的采购成成本大大降低低。同时采购购中心负有对对消费者需求求商品进行市市场分析的职职责，因此***超市的商品品品种构成符符合消费者的的消费与购物物倾向。此外外，由于***集团公司是是一家跨国商商业集团，在在美国、墨西西哥、阿根廷廷、葡萄牙、波波兰、意大利利、西班牙、匈匈牙利、泰国国等国均有自自己的分店和和采购中心，形形成全球性超超市连锁经销销网。本项目目所需国外商商品将通过***集团公司国国外配销网络络进行采购。本本项目具有较较强的商品供供应优势。2、***超市市商品销售优优势***超市在经经营上具有大大批量销售和和小批量销售售兼顾的特点点，无论是零零售商还是个个体消费者，均均能在***超市购得其其所需的各种种商品（包括括食品、非食食品等）。商商品价格低廉廉、品质优良良、商品繁多多，成为***超市在全球球广受欢迎的的关键因素。同同时本项目引引进***集团超前的的服务理念和和先进的管理理模式，本项项目具有较强强的商品销售售优势。从以上分析中可可以看出，苏苏州地区投资资环境和消费费环境较好，再再加上***超市优质的的服务和先进进的管理模式式，***超市具有较较强的市场竞竞争优势，市市场发展潜力力较大。第四章项目选址址与建设条件件第一节项目选址址苏州市位于长江江三角洲中部部、江苏省南南部，东经1120037ˊ，北纬31039ˊ。东临上海海，南接浙江江，西傍无锡锡，北依长江江。全市总面面积84888平方公里，其其中平原占555％，水面面占42％，丘陵陵占3％。境内河河流纵横，湖湖泊众多，京京杭运河贯通通南北，望虞虞河、娄江、太太浦河等连接接东西，太湖湖、阳澄湖、昆昆承湖、淀山山湖镶嵌其间间。苏州地区区的区位优势势十分明显，交交通十分便捷捷，京沪铁路路、沪宁高速速公路横穿东东西，3122、204、318国道在在这里交汇，苏苏州至上海虹虹桥机场还有有快速干道（苏苏沪机场路）。地地处长江下游游的张家港、太太仓港、常熟熟港3个国家一类类口岸已初具具规模。客流量的大小直直接影响商业业项目的成败败，而地理位位置、居住人人口、交通状状况等则是决决定客流量大大小的关键因因素。本项目目经反复论证证，决定定址址于苏州工业业园区金鸡湖湖路口。该地地为中新合作作苏州工业园园区启动区和和苏州古城区区的交界处，苏苏州城东交通通主干道东环环路边，距苏苏州－上海虹虹桥机场快速速道路只有2200米，连连接江、浙两两省的苏、嘉嘉、杭高速公公路以高架形形式从地块东东侧通过，且且在一公里外外有互通出口口。周围有东东环、东港、宏宏葑、杨枝塘塘、里河、夏夏园等新村，另另有园区内新新建的新城花花园、新加花花园、都市花花园等住宅小小区，常住人人口近20万。该地区自来水、污污水处理、供供气、供热、供供电等基础设设施良好，交交通运输方便便，流动人口口众多，加上上苏州工业园园区的消费群群体无论是在在经济收入和和消费水平上上在苏州都是是首屈一指，因因此，在此地地开办大型综综合超市具有有得天独厚的的地理、交通通、人气等优优势，有着良良好的发展前前途。本项目区位图详详见附图1。第二节项目建设设条件一、当地社会经经济条件1、苏州地区社社会经济条件件改革开放以来，苏苏州的经济和和社会发生了了巨大的变化化，人民的生生活水平不断断提高。苏州州市国民经济济得以快速稳稳定健康的发发展。19999年，苏州州的国内生产产总值达13358亿元，在在全国地级市市中名列第一一。财政收入入为109亿元；；外贸进出口口总额1255.6亿元，其其中出口699.3亿元。年年接待境外旅旅游者44万人次，旅旅游外汇收入入1.3亿美元元；接待国内内旅游者11142万人次次，旅游收入入91亿元。全全市职工人均均工资94001元，农民民人均收入55089元，城城市居民可支支配收入为77812元。所所辖六个县级级市全部进入入全国经济实实力百强县（市市）。苏州在在全省、全国国的地位及苏苏州国内生产产总值的增长长情况详见表表4－1、4－2。表4-1苏州在全省及全表4-1地地资料来源：《苏苏州统计年鉴鉴》19999年苏州市19944-19988年国内生产产总值情况表表速当491资料来源：《苏苏州统计年鉴鉴》19999年近年来，苏州市市的对外贸易易发展十分迅迅速。19998年，全市市对外贸易继继续保持较快快增长，出口口商品结构优优化，出口创创汇能力增强强的势头。全全年实现自营营进出口总额额96.499亿美元，其其中出口创汇汇52.077亿美元，分分别比上年增增长11.77%和12.1%%。三资企业业出口40..71亿美元元，占全市出出口总额的771%。加工工贸易出口、代代理进出口业业务发展较快快，贸易方式式趋向多元化化。据海关统统计，全年加加工贸易进出出口总值比上上年增长7..7%，占全全市对外贸易易出口总值的的64.8%%，技术含量量高、附加值值大的机电产产品出口产品品比重已占加加工贸易出口口总值的488%，成为全全市出口的第第一大类产品品。在全市出出口骨干企业业中，外商投投资企业继续续占主导地位位，出口超千千万美元的企企业有1022家，其中外外商投资企业业74家。江苏苏国泰国际集集团公司出口口3.36亿美美元、市进出出口集团公司司、常熟、吴吴江、吴县外外贸公司出口口超1亿美元，精精达电子电器器公司、江苏苏通润机电有有限公司等自自营生产企业业出口超过33000万美美元。近年来，苏州市市交通运输业业有了较大的的发展。目前前该市已形成成水路、公路路、铁路、航航空配套的交交通网络。11998年，全全市交通基础础设施向高等等级、立体化化、开放式方方向发展，全全年完成投资资额达17..3亿元。苏苏嘉杭高速公公路开工建设设；市区官渎渎里过境改造造工程、2004国道部分分改造工程、太太仓沪黄公路路等重点工程程快速有序进进行。目前，全全市实有公路路1815公里里，其中国道道306公里，省省道256公里，二二级以上公路路883.77公里，占全全市总里程的的49%，位居居全省第一。苏苏州至周边省省市及六县市市公路基本达达到二级以上上，公路密度度每百平方公公里21.55公里。全市市内河航道通通航里程28898.7公公里，其中通通机动船里程程2249..6公里。年年末全市拥有有机动车511.32万辆辆，完成客运运周转量666.02亿人人公里，货运运周转量388.6亿吨公公里，分别比比去年增长113.5%和和下降14..1%。铁路路旅客发送量量792.33万人次，货货物发送量1157.9万万吨，货物到到达量6088.8万吨。内内河港口吞吐吐量47877万吨，比上上年增长400.7%。经过近年来的努努力，苏州市市城镇建设和和管理又上新新台阶。全市市城镇建设积积极推进，实实施了供水、供供电、道路桥桥梁、公共环环境卫生等一一大批建设改改造项目。市市区实事工程程基本完成，北北环路贯通，齐齐门大桥建成成通车，建成成区绿化覆盖盖面积21552公顷，绿绿化覆盖率提提高到27..2％，人均均公共绿地提提高到4.774平方米。城城市管理水平平进一步提高高，太湖流域域水污染防治治取得阶段性性成果，近4400家单位位限期实现了了达标排放。市市区水环境综综合整治继续续推进，饮用用水水源水质质进一步改善善。继张家港港市之后，昆昆山市也进入入全国环境保保护模范城市市行列，177个镇成为省省级新型示范范小城镇。苏州地区拥有良良好的社会经经济环境。2、苏州工业园园区社会经济济条件苏州工业园区位位于苏州老城城以东金鸡湖湖地区，涉及及娄葑、跨塘塘、斜塘、唯唯亭、胜浦五五个乡镇，总总面积约2000平方公里里（不含水面面），其中中中新合作开发发区规划面积积约74平方公里里（包括7..2平方公里里金鸡湖在内内），规划人人口60万人。该该工业园区是是一个组合工工业区、商业业中心、住宅宅、学校和娱娱乐设施的综综合性区域。苏州工业园区中中新合作开发发区是中国和和新加坡两国国政府合作的的项目，开创创了中外经济济技术互利合合作的新形式式。19944年2月11日，国务务院下达《关关于开发建设设苏州工业园园区有关问题题的批复》。2月26日，李岚清副总理和李光耀资政分别代表中新两国政府在北京签署了合作开发建设苏州工业园区的协议。同年5月12日，苏州工业园区破土启动。94年5月后，娄葑、跨塘、斜塘、唯亭、胜浦五个乡镇分别从郊区和吴县划归苏州工业园区管理。苏州工业园区是是迄今为止国国内最大的中中外合作土地地成片开发项项目，目前九九通一平工程程全部完成，自自来水、污水水处理、供气气、供热、供供电等工程已已经竣工，可可保证15平方公里里以上范围内内开发建设的的需要。近年来，苏州工工业园区招商商引资和项目目建设进展可可喜，到19999年6月，已批准准进入中新合合作开发区内内的外商投资资企业有1558家，其中中工业企业有有132家，累累计已开工的的工业企业有有104家，投投产的工业企企业有80家。全园园区实现合同同外资63..1亿美元，实实际利用外资资29.8亿美美元。进区的的大多是电子子、医药、精精密机械等高高新技术项目目。名列世界界500强的国国际跨国公司司有34家进入园园区投资发展展。近年来，苏州工工业园区社会会事业有了较较大的发展。目目前已建成各各类住宅、商商贸和公益设设施建筑366万平方米，新新建绿地面积积54万平方米米。具有综合合服务功能的的邻里中心和和一批学校、银银行、宾馆、商商店、医疗诊诊所相继建成成投用。园区区的科技、文文体、教育、卫卫生等社会事事业都在迅速速发展。苏州工业园区拥拥有良好的社社会经济条件件。二、项目建设自自然条件苏州地区享有“人间天堂”的美誉，除除有天时、地地利、黄金水水道等优势外外，自然资源源雄厚，物产产丰富，是真真正的“鱼米之乡”。苏州地处处中亚热带北北缘，受太湖湖水体调节，气气候宜人，雨雨量充沛，日日照充足，无无霜期长，四四季分明；年年平均气温为为16℃，无霜期2330天左右，日日照20000小时以上，年年降水量11100毫米，3至8月的降水量量占全年雨量量的65％左右。1、水文大运河从19119年至19711年43年的平均均水位（黄海海高程，下同同）为0.995米，历史史最高水位为为2.56米（19544年7月28日），历历史最低水位位0.08米（19344年8月27日）。大大运河的平均均流量约为66.3立方米米/秒。吴淞江旱季流量量约为10立方米/秒，雨季增增大至20立方米/秒。平均水水位1.022米，百年一一遇洪水位22.626米米。地下水位：根据据历年来钻孔孔测得，地下下水位平均值值为1.799～1.19米，但但受到季节运运河水位涨落落发生变化，也也与排水情况况有关，渗水水层一般于00.01～1.00之间间，即粘性土土与轻亚粘土土粉砂交界处处，其次一般般分布于细砂砂、砾砂层，为为良好含水层层，常温保持持在20℃左右，深层层承压水一般般有三层，Ⅰ层在－0.880m左右处处，厚5～6m；Ⅱ层在－1000m左右，为为理想的开采采层，厚6～20m；Ⅲ层在－1300m左右处，厚厚2～6m。地下水水一般无侵蚀蚀作用，但在在有侵蚀性化化合物生产用用水的工厂、矿矿区及其周围围，地下水需需要进行分析析、确定其侵侵蚀性。2、温度年平均温度：115.8℃月平均最高温度度：34.55℃（1971年7月）月平均最低温度度：－1.55℃（1978年1月）历史最高温度：：4历史最低温度：：－9.8℃（1958年1月16日）3、风况年平均风速：33.5m/ss年最大平均风速速：4.7mm/s年最小平均风速速：2.0m/s最大风速：17.0mm/s常年主导风向为为东南风(夏季居多)，其次为西西北风(冬季)。4、降水量平均年降雨量11076.22mm最大年降雨量11544.77mm最多年降水日数数149日最小年降雨量6604mmm最大日降水量3343.3mm最大月降水量4484.4mm最小月降水量00.2mmm5、湿度年平均相对湿度度80.8%%年平均最大相对对湿度85%%年平均最小相对对湿度78%%最小绝对湿度112%年平均绝对湿度度16.4毫巴巴最大绝对湿度443.5毫巴巴最小绝对湿度11.5毫巴6、蒸发量年平均蒸发量11255.88mm年最大平均蒸发发量16488.5mm年最小平均蒸发发量852mmm月最大蒸发量2262.2mmm月最小蒸发量114.6mmm7、气压年平均气压10016.2mmm年平均最高气压压1016..7mm年平均最低气压压1015..6mm最高气压10339.4mmm最低气压9900.7mm8、日照年平均日照小时时1983..1小时年平均最多日照照小时23553.5小时时年平均最少日照照小时11776.0小时时9、地震苏州地震基本烈烈度按Ⅵ度考虑。本项目所在地自自然条件较好好。第五章经营规模模和营销方式式第一节经营规模模本项目总体经营营思路为：准准确定位、特特色经营、树树立品牌，以以崭新的合作作方式取得合合作的成功。一、零售1、营业面积超市营业区87750m2。2、经营品种超市入选商品220000余余种，经营品品种分类详见见表5－1。表表5-1品3、消费对象中、低、高收入入群体4、服务区域以苏州工业园区区和苏州古城城区为基础，扩扩展至全市范范围及周边地地区。5、经营规模项目正常经营年年达到零售额额40248万元，其中中，进口产品品所占比例为为5%。进口商商品目录详见见表5－2。《外商投资商业业企业试点办办法》要求合合作商业企业业年度商品进进口总额不得得超过本企业业当年商品销销售额的300％。本项目目进口商品规规模符合《外外商投资商业业企业试点办办法》中的有有关要求。表5-2进口商品目录表5-2二、出口1、经营品种与与出口规模本项目成立后，将将逐步组织苏苏州及江苏省省的纺织品、服服装、轻工产产品、小五金金、农产品、食食品、副食品品、家用电器器、日用杂品品等出口到世世界各地的***大卖场销售售，起步阶段段拟定为年出出口500万美元元，第二年为为年出口7550万美元，第第三年起年出出口在1000万美元以以上。出口商商品品种及规规模详见表55－3。出口商品品种及及规模一览表表位布料丝纤2、销售渠道及及销售区域利用***集团团庞大的国际际营销网络优优势，组织苏苏州及江苏省省的产品出口口至相应国家家和地区。第二节货源采购购及配送一、超市货源采采购与配送***集团在中中国专门设立立了采购中心心负责为商店店组织货源。随随着合作公司司的发展，该该中心将负责责***在整个江苏苏地区及中国国其它地区的的商品采购及及配送。***集团中国采采购中心的主主要任务是：：分析消费者者的需求；完完成超市品种种系列的构成成；与供应商商协商并签署署协议；监督督商业合同的的实施；超市市内的促销活活动。***集团采购中中心负责超市市货源采购。为促进商品的统统一配送，***集团在上海海专门设立了了配送中心。配配送中心在功功能上是一个个商品物流的的过程，下设设多个仓库、加加工车间和运运输车队。其其中，加工车车间主要是对对部分商品重重新进行分割割包装，使之之更适应超市市的销售方式式。本项目为为***集团的苏州州店，具有独独立的法人地地位，除利用用***集团在上海海的主配送中中心外，在苏苏州另设一配配送中心，以以方便商品的的及时配送。本本项目所需商商品全部由供供应商供货上上门，不需考考虑室外运输输方案。二、出口商品货货源及采购***集团在中中国专门设立立了出口代表表处。出口代代表处的主要要职责是接受受法国***国际采购中中心的寻货，从从中国直接采采购产品并销销售到11个国家的***商场。出口口代表处的任任务是：寻找找生产优质商商品的厂家，要要求厂家生产产产品；协商商出口产品的的条件；给供供应商下定单单；产品生产产质量监控；；向供应商明明释***的规范和质质量要求。11995年***集团在上海海设立了第一一个出口代表表处，目的是是为了在世界界各地的各大大产区设立采采购点，并将将产品直接从从产地直接出出口到世界各各地的***大型超市中中心销售。随随着***集团在中国国的发展，该该集团表示，对对我国商品的的出口额将持持续增长，并并且随着出口口业务的发展展将在中国设设立更多的出出口代表处。本本项目出口产产品的货源组组织与采购由由***集团出口代代表处负责。第六章技术设备备一、计算机管理理系统合作公司将采用用计算机管理理。计算机管管理系统由公公司总部的电电脑系统、超超市系统、远远程联网系统统组成。1、总部的计算算机配置合作公司主要采采用组主机系系统或PC局域网系系统。这一电电脑系统将包包括业务管理理、财务会计计管理、采购购管理、库存存管理、配货货管理、运输输管理、POOS电子定货货、远程通讯讯、综合统计计信息管理和和系统维护等等模块，以适适应连锁超市市统一进货、统统一价格、统统一调度和规规模经营之需需要。由于***集团团公司已在上上海成立了合合作经营的超超市公司，完完成了总公司司和采购中心心的电脑配置置。苏州***超市有限公公司成立后，将将与上海总公公司连网，合合用电脑系统统，以便统一一配货，降低低成本。2、超市的计算算机配置合作公司通过服服务器IBMMAS4000，PC+DOOS机的独立立局域网系统统，利用服务务器硬盘镜像像、双机热备备份等措施，以以提高数据的的安全性。前前台POS机把每每笔商品的交交易情况直接接接入后台服服务器中，后后台服务器能能及时跟踪超超市销售的最最新动态。3、配送中心计计算机配置配送中心在功能能上是一个商商品物流的过过程，下设多多个仓库、加加工车间和运运输车队。其其中，加工车车间主要是对对部分商品重重新进行分割割包装，使之之更适应超市市的销售方式式。上海的主主配送中心已已完成了电脑脑配置，本项项目建立的苏苏州分配送中中心将与上海海总公司联网网，合用电脑脑系统，降低低成本。苏州州配送分中心心主要配置采采购管理系统统、库存管理理系统、配送送管理系统、报报表管理系统统、运输管理理系统、POOS电子订货货系统、远程程通讯系统等等。二、其它设备考虑本项目特点点，特别是项项目建设方案案，其它主要要采购设备还还包括：中央央冷暖空调、监监控报警系统统、自动喷淋淋灭火系统、通通讯设备、计计算机设备等等。项目主要要设备采购清清单详见表66－1。表6-1主要设备采购表6-1压Kh组设配日k件备件及及日)第七章项目建设设方案第一节总平面布布置一、总平面设计计原则1、全面规划，利利于实施；2、功能分区明明确、合理、得得当，布局紧紧凑，节约用用地，管理维维修方便；3、与外界保持持良好的交通通和运输联系系，出入口和和内部道路符符合人流与车车流的集散要要求，道路保保持顺畅、便便捷；4、满足项目在在朝向、光线线、安全、防防护、通讯、照照明等方面的的要求；5、符合并充分分利用自然条条件，包括地地形、地质、水水文、气象和和天然资源（如如绿地等），并并尽可能增加加绿地面积；；6、考虑项目所所地地段的总总体景观，场场地布置与建建设能够美化化城市；7、便于利用城城市已有的上上下水、煤气气、供热、供供电等基础设设施；8、符合城市规规划、交通、消消防、绿化园园林、环保、卫卫生等方面有有关规定的规规范要求。二、总平面布局局项目选址位于苏苏州工业园区区金鸡湖路口口。该地为中中新合作苏州州工业园区启启动区和苏州州古城区的交交界处，苏州州城东交通主主干道东环路路边，距苏州州－上海虹桥桥机场快速道道路只有2000米，连接接江、浙两省省的苏、嘉、杭杭高速公路以以高架形式从从地块东侧通通过，且在一一公里外有互互通出口。周周围有东环、东东港、宏葑、杨杨枝塘、里河河、夏园等新新村。项目基基址总占地面面积约458800平方米米，为园区内内已成片开发发的地块，已已经办妥建设设用地手续，待待项目启动后后即可正式使使用。本项目的建设主主体为一座三三层的超市，同同时建设相应应的配套设施施。本项目主主入口位于基基地的西正角角，超市前设设27米宽的大大型多功能广广场，提供人人流集散与休休闲的开阔空空间，既满足足了超市的功功能需求，又又形成了较大大的气势和商商业气氛。同同时为方便顾顾客停车需要要，本项目在在多功能广场场旁边设置一一座室外自行行车停车场。社会机动车辆主主入口位于基基地的西角，基基地紧临金湖湖路，社会车车辆进入基地地后，可以经经超市北角的的二车道路将将车开至室内内停车场，再再乘电梯或自自动扶梯下到到超市，出租租车主入口位位于基地西侧侧，出租车进进入基地后可可直接将客人人送至超市入入口处，下客客后再向前至至出租车候客客处排队接客客。停车场的的车辆由建筑筑西南角道路路离场。货车车入口位于基基地东南角，车车辆沿道至卸卸货区，再由由紫滕街路离离场。本项目目交通流线较较为顺畅。本项目总建筑面面积为337710m2，水、电、煤煤气、通讯、停停车、绿化等等配套设施与与超市建筑物物同步设计施施工建设。建建筑主体层数数为三层，容容积率为744％，绿化率率为30％。主要要技术指标详详见表7-11。表7-1主要技术指标表7-1m2车车m2m2m2第二节建筑方案案一、设计依据1、设计规范本工程结构设计计依据为国家家现行规范、规规程，苏州市市政府的有关关规定等。主要规范、规程程包括：建筑结构载荷规规范GBJ9-87建筑抗震设计规规范GBJ11-889混凝土结构设计计规范GBJJ10--89钢筋混凝土高层层建筑结构设设计与施工规规程JGGJ33-91钢结构设计规范范GBJ17-888建筑地基基础设设计规范GBBJ7--89建筑桩基设计规规范JGJ94-994其它有关结构设设施规范及规规程2、活荷载标准准值本工程满足建设设方提出的使使用条件下荷荷载标准值，详详见表7-22。表7-2表7-2备注:表中荷载载单位为t//m2其他荷载：小车车停车场及坡坡道荷载0..4t/mm2；基本风压压值55kgg/m2(地面粗糙B类)二、建筑设计1、建筑立面设设计建筑立面以简洁洁明快为指导导思想，力图图用现代的装装饰材料－绿绿色全反射玻玻璃墙，与大大面积的实墙墙进行对比，体体现现货建筑筑简洁，细致致而又大气的的艺术风格。在细部设施上，将将超市的交通通空间暴露在在外，通过来来来往往川流流不息的人流流，暗喻了现现代人快节奏奏的生活，同同时，大量的的人流流动也也可以引起过过往人的好奇奇心，吸引潜潜在的顾客进进入超市购物物。在建筑的的转角部设施施巨型的公司司标志，由于于位于街区转转角处，所以以特别醒目，有有利于热闹的的商业气氛。2、建筑内部空空间设计一层西侧为超市市主入口，设设有门厅，入入口门厅内设设二台自动扶扶梯联系上下下交通。一层层前部设有小小吃广场、技技术工程部、小小商店，中部部与后部主要要为室内机动动车及自行车车停车场。从一层自动扶梯梯进入二层超超市后，前部部为商店区。在在这个区域内内，设有顾客客服务台、小小卫生间等顾顾客服务设施施。二层的北北部为操作及及仓库区，卸卸货区可供大大型集装箱货货车卸货。东东北角为办公公区，中央监监控室及金库库便设在这一一区域。此部部分设夹层，可可设内部办公公用层。超市市卖场位于二二层超市中部部。二层南部部为办公区，可可与第三层办办公区通过内内部楼梯相连连。3、材料（1）材料表详见表7－3。表7-3表7-3板坪角护000000（2）屋面基层为钢筋混凝凝土预应力现现浇板。基层上刷IBLL隔汽涂料一一度，做陶粒粒混凝土保温温层，同时找找坡，坡度－－0.3%。（3）门窗超市入口：电动动卷帘门、感感应玻璃门、双双向形平开玻玻璃门；不锈锈钢把手。紧急出口：平时时关闭，火灾灾时自动打开开的电子控制制乙级防火门门。货运口：电动卷卷帘门办公室：普通木木质夹板门，球球形把手锁。仓库：木质防火火推拉门，双双向开启钢框框有机玻璃门门，双向开启启钢框有机玻玻璃门。楼梯间：单向开开启，木质乙乙级防火门，不不锈钢把手。金库：钢质保险险库门，密码码门锁。设备用房：单向向开启木质甲甲级防火门。楼梯把手：钢质质栏杆，木扶扶手。外窗：铝合金框框，5mm厚白玻玻璃，局部为为12mm厚无无框绿色全反反射玻璃幕墙墙。内窗：5mm厚厚白玻璃、木木框。（4）门窗绿色全反射玻璃璃幕墙。外墙乳胶漆。3、抗震设计根据《中国地震震烈度区划图图（50年超越概概率10%，1990年）》，苏苏州地区属Ⅵ度区，并被被列为全国重重点抗震城市市。按照《建建筑抗震设防防分类标准》（GB50223-95），本工程为乙类抗震设防建筑。因此，本工程抗震设计按6度计算，按7度抗震设防，IV类场地，考虑近震影响，框架抗震等级三级。4、基础设计基础设计应根据据本场地地质质情况由设计计计算确定。5、基础形式基础为桩基，柱柱下独立承台台。桩采用Φ6000高强预应力力管桩，桩长长约为40mm，桩尖持力力层进入第88层。单桩允允许承载力11650knn，承台为承承台加基础联联系梁方案，基基础应控制建建筑物绝对沉沉降和相对沉沉降均满足现现行设计规范范和业主的要要求。建筑物外墙下设设钢筋混凝土土基础梁及承承台之间的联联系梁约为4400mm××800mmm（宽×高）。6、上部结构设设计结构形式为预应应力钢筋混凝凝土框架结构构，外墙围护护结构采用框框架，填充砖砖墙体系。三、土建工程本项目的土建工工程超市商业业用房及有关关配套辅助设设施。总建筑筑面积为333710m22，其中超市市商业用房建建筑面积为333060mm2，配套辅助助设施用房为为650m2。另外，多多功能广场场场地面积为55400m22，室外自行行车停车场面面积为20000m2。本项目主主体工程情况况详见表7－4。辅助配套套设施工程情情况详见表77－5。表7-4主体工程功能与与面积分配表表7-4m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2备注：室内停车车场机动车停停车位3500个，自行车车停车位12200个。表7-5辅助配套设施工工程功能与表7-5车车第三节配套工程程一、给排水（一）给水1、水源采用城市自来水水管网作为生生活水源，生生活用水由紫紫滕街苏州市市政给水管网网接入，接入入管管径Dnn150。在在基地内设计计量水表，经经过水表后送送入各用水点点。2、水量本工程最大日用用水量4955m3／d，主要用用水量估算详详见表7－6。表7-6本项目用水量表7-6m3m33、供水方式根据市政供水管管网的情况及及消防部门的的要求进行供供水。4、供水系统分分类本工程供水系统统包括生活杂杂用水系统和和饮用水系统统。生活杂用水系统统：生活杂用用水系统主要要供工作人员员和顾客的盥盥洗用水，副副食品加工用用水，地面冲冲洗用水及冷冷却系统补充充水。该水为为一般自来水水，不经任何何处理。生活饮用水系统统：饮用水主主要供超市工工作人员及顾顾客餐饮用水水，食品加工工用水。饮用用水采用砂滤滤－活性炭－－反渗透－臭臭氧消毒工艺艺设备，制水水能力约4mm3／h。5、热水系统采用二台煤气热热水炉，一台台供厨房用