城市房屋征收动拆迁基本法律问题概述(讲课稿)

/城市房屋征收动拆迁基本法律问题概述主讲人:雷敬祺北京盈科（上海)律师事务所律师第一章房屋征收的原则、主体及实施单位一、房屋征收的原则核心问题：房屋征收应当遵循怎样的原则规定?【分析提示】1、关于房屋征收的原则国务院层面的征收与补偿条例规定的三个原则：决策民主、程序正当、结果公开。地方性的规定基本上也引用了这个三个原则，同时进一步完善，有些地方性规定增加了公平补偿原则。为了实现上述四大原则,政府部门必须出台相关的配套政策.【法律指引】(１）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第59０号,2０1１年１月2１日公布施行)第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。（2)《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（2０11年１0月19日上海市人民政府令第７1号公布）第三条(基本原则）房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。二、房屋征收的主体—政府核心问题:新征收条例与原拆迁条例有何区别？【分析提示】1、新房屋征收条例与原拆迁条例的区别分析:2011年１月21日国务院正式公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号,以下简称《新条例》）,并于公布之日起施行。《新条例》更加重视房屋征收与补偿的社会效益和民意，较之前的《城市房屋拆迁管理条例》有了显著变化。变化一：责任主体的变化原条例规定，拆迁的主体是依法取得房屋拆迁许可证的单位，《新条例》则规定了房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府，承担房屋征收与补偿工作的单位不得以营利为目的,禁止建设单位参与搬迁。变化二：法律关系的变化原条例规定，拆迁的法律关系产生于拆迁人和被拆迁人之间，政府的房屋拆迁管理部门作为主管部门,对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理，并可以作为中立的第三方对拆迁人与被拆迁人、被拆迁人与房屋承租人之间的争议作出行政裁决。根据《新条例》规定,征收的法律关系产生于征收人（政府）和被征收人之间，政府作为当事人一方，不再作为中立的第三方,因而不具有行政裁决权。变化三:程序的变化原条例规定,拆迁程序是由拆迁房屋的单位启动，房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可,拆迁人实施房屋拆迁。《新条例》规定,征收程序由政府直接启动，由政府作出房屋征收决定,政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收补偿工作。变化四:强制执行模式的变化原条例规定,在拆迁过程中，是由政府责成有关部门强制拆迁或者由房屋拆迁管理部门申请法院强制执行，申请法院强制执行的主体是房屋拆迁管理部门,执行依据是房屋拆迁管理部门的裁决。《新条例》取消了行政机关自行强制拆迁的规定,由政府申请人民法院司法强制执行，执行依据是政府作出的补偿决定.变化五：征收前必须进行维稳评估《新条例》把社会稳定风险评估作为房屋征收决定的必经程序，通过风险评估及早发现征收项目中存在影响社会稳定的隐患，并采取有效措施予以化解，从源头上预防和减少矛盾纠纷，把问题解决在基层、解决在萌芽状态。2、房屋征收补偿行政工作体制首先，房屋征收是政府行为。房屋征收的主体是市、县级人民政府,市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门各地规定不一样，城乡建设行政主管部门、房屋拆迁管理办公室、园区管委会、住房保障和房地产主管部门、房屋征收与补偿办公室等都有可能被市、县级人民政府确定为房屋征收部门.其次,政府有关部门有相互配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行的责任。发展改革、财政、国土、规划、房产、监察、信访、城管、文物、公安、司法、工商、税务、民政等部门,应当按照各自职责，配合做好国有土地上房屋征收与补偿工作.再次，上级有关部门有监督和指导责任。各设区市的房屋征收部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等部门,加强对各县（市、区）房屋征收与补偿工作的指导。上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。【法律指引】（１)《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第５9０号，2011年1月21日公布施行)第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作.市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年１0月19日上海市人民政府令第71号公布)第五条(征收主体与征收部门)区(县)人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。区（县）房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作.房屋征收部门可以委托房屋征收事务所，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收事务所不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收事务所在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任.三、房屋征收实施单位—房屋征收事务所核心问题：新征收条例下的房屋征收实施单位与原拆迁条例下的拆迁公司有何区别?【分析提示】1、新征收条例下的房屋征收实施单位与原拆迁条例下的拆迁公司区别分析:区别一：名称不同原拆迁条例拆迁实施单位一般名称为“某某拆迁有限公司”;新征收条例统一称为“某某房屋征收事务所”.区别二:设立的目的不同原拆迁条例拆迁实施单位公司设立以营利为目的；新征收条例征收事务所不得以营利为目的,人员费用列入项目预算，由政府支付。区别三：要求不同原拆迁条例拆迁实施单位公司要求有与承担拆迁业务相适应的自有资金和技术、经济、财务管理人员；新征收条例征收事务所要求应当通过市房屋行政管理部门组织的有关法律知识、业务知识的培训考核，持证上岗。2、房屋征收事务所的具体要求和职责（1)不得以营利为目的，不得以承包方式承接房屋征收任务，房屋征收实施单位经费在市、县级人民政府批准的征收方案中明确,在财政部门核定的项目预算中列支。(２）工作人员，应当通过市房屋行政管理部门组织的有关法律知识、业务知识的培训考核，持证上岗。(3）接受房屋征收部门的委托，在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为接受房屋征收部门监督，并由房屋征收部门承担法律责任。（4）主要职责是：对拟征收范围内的房屋及其附属物的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查摸底,并制作分户、汇总摸底调查表；协助进行房屋调查、登记，协助编制征收补偿方案;协助进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释;就征收补偿的具体问题与被征收人协商;协助组织征求意见、听证、论证、公示以及组织对被征收房屋的拆除等。【法律指引】(1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号,2011年1月21日公布施行）第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任.（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（201１年１0月１9日上海市人民政府令第７1号公布）第五条（征收主体与征收部门）区（县）人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。区（县)房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门,负责组织实施房屋征收与补偿工作.房屋征收部门可以委托房屋征收事务所,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收事务所不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收事务所在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。第六条(工作人员培训与上岗)从事房屋征收与补偿工作的人员，应当通过市房屋行政管理部门组织的有关法律知识、业务知识的培训考核,持证上岗。第二章房屋征收决定一、房屋征收的前提：公共利益需要核心问题：符合何种情形才能做出房屋征收决定？【分析提示】1、关于“公共利益"的争论作为近几十年流行的概念，目前学界在对“公共利益"的定义与解释上,仍然争论不休。根据百度百科,公共利益是一定社会条件下或特定范围内不特定多数主体利益相一致的方面，它不同于国家利益和集团（体）利益,也不同于社会利益和共同利益，具有主体数量的不确定性、实体上的共享性等特征，如何识别公共利益是司法和行政实践中的重要问题.在房屋征收的法律框架内,对“公共利益”的解释进行了六个方面的限制,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定:(1）国防和外交的需要;（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(５）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。也即是，必须符合上述六种情形,才能列入公共利益需要。同时，征收条例第九条规定，依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划.保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。也即是,建设项目除了符合上述六种情形的公共利益需要外，还应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。如果是保障性安居工程建设、旧城区改建的项目,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。2、征收房屋的启动程序和步骤（１）征收房屋的前提。符合公共利益需要，确需征收房屋，还应当符合当地国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入区(县）国民经济和社会发展年度计划。(2）项目建设单位申请。项目建设单位应当向房屋征收部门提出申请,并提交项目批准文件、规划红线图、土地预审意见等材料.保障性安居工程建设和旧城区改建项目，除提交前款规定材料外,还应当提交项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明材料。（3）收到申请后,区县人民政府按照《征收补偿条例》规定审核建设项目是否符合房屋征收条件。对符合房屋征收条件的申请,依法确认，并由房屋征收部门在征收范围内发布暂停公告，且书面通知有关部门暂停办理相关手续.(４）房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,并由城乡规划主管部门组织对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理.（5）拟定征收补偿方案。(6）市、区人民政府按照有关规定进行社会稳定风险评估。（7)房屋征收补偿费用存入市、区房屋征收部门指定账户，专户存储、专款专用。（8)市、区人民政府作出房屋征收决定。(9）房屋征收部门组织开展征收补偿安置工作。（10）房屋征收部门依法组织实施房屋拆除.3、征收范围如何确定（1）符合国防和外交的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要，由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要,由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要规定的建设项目需要征收房屋的，房屋征收范围根据建设用地规划许可证确定。(2）符合由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要规定因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门以及相关区（县）人民政府确定。（3）符合法律、行政法规规定的其他公共利益的需要的其他情形需要征收房屋的,房屋征收范围由市房屋行政管理部门会同相关行政管理部门和区（县）人民政府确定.４、关于旧城区改建项目的特殊规定（1）保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划.制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。（２)对旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当征求被征收人意见.关于多少比例的被征收人同意方可进行旧城区改建，各地方的规定不一样。比如《启东市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，旧城区改建房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当组织征询被征收人改建意愿,半数以上被征收人同意的,方可进行旧城区改建。《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定,对旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当征求被征收人意见，９0%以上的被征收人同意的，旧城区改建方可纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。【法律指引】（1)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第５90号，2０１1年１月21日公布施行)第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第九条依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划.制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年10月19日上海市人民政府令第7１号公布)第八条(确需征收房屋的情形)为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的,由区(县)人民政府作出房屋征收决定:(一）国防和外交的需要；（二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；(五）由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第九条（规划和计划)依照本细则第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合本市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入区（县）国民经济和社会发展年度计划。第十条（房屋征收范围的确定)符合本细则第八条第(一）项至第（四）项规定的建设项目需要征收房屋的，房屋征收范围根据建设用地规划许可证确定.符合本细则第八条第（五）项规定因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门以及相关区（县）人民政府确定。符合本细则第八条规定的其他情形需要征收房屋的，房屋征收范围由市房屋行政管理部门会同相关行政管理部门和区（县)人民政府确定。二、房屋征收决定的法律救济公告、行政复议、行政诉讼核心问题：征收决定如何作出?对房屋征收决定不服，如何处理?【分析提示】作出征收决定的程序市、县级人民政府对符合法律规定的征收项目，应当及时作出房屋征收决定。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。市、县级人民政府作出征收决定后,应当及时公告。征收公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作.房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人根据征收补偿方案签订附生效条件的协议.在签约期限内达到签约比例的,补偿协议生效;在签约期限内未达到签约比例的,征收决定终止执行.签约比例在征收方案中明确。不服征收决定的法律救济行政复议被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议。行政诉讼被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的,也可以依法提起行政诉讼。【典型案例】不服征收决定行政诉讼案例.【法律指引】（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号，２０11年1月２1日公布施行)第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项.市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(20１1年10月19日上海市人民政府令第71号公布）第二十条(征收决定的公告）区(县)人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项.区（县)人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。第二十一条(旧城区改建征收决定）因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后,组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的,补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区(县）人民政府规定,但不得低于8０%。第二十二条(征收决定的复议和诉讼)被征收人、公有房屋承租人对区（县）人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼.三、房屋征收决定的法律后果核心问题：房屋征收范围确定后，哪些行为不得实施?【分析提示】房屋征收范围内被征收房屋的调查登记房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记.被征收人对上述调查应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布.不得实施的行为房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。不当增加补偿费用的行为一般还包括：=1\*GB３①建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；=２\*GB3②房屋转让、析产、分割、赠与、租赁、抵押；=3＼＊ＧB3③新增、变更工商营业登记；=4\*ＧB3④迁入户口或者分户；=5\＊GB３⑤以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续;=６\＊GB３⑥已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建；＝7\＊ＧB3⑦新增种植、养殖;=8\*GB3⑧其他不当增加补偿费用的行为。违反规定实施不当增加补偿费用的行为的,不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，暂停期限最长不得超过1年。【法律指引】(１）《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号，201１年1月21日公布施行）第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第十六条房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限.暂停期限最长不得超过１年.（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年10月1９日上海市人民政府令第71号公布)第十一条（征收范围确定后不得实施的行为）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用:（一）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；(二)房屋转让、析产、分割、赠与；（三)新增、变更工商营业登记；（四)迁入户口或者分户；（五）其他不当增加补偿费用的行为.有关行政管理部门和机构受理前款所列事项时，应当要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。房屋征收部门应当将本条第一款、第二款的要求在房屋征收范围内予以公告,并书面通知规划土地、工商、公安等行政管理部门,房地产登记机构以及公有房屋出租人等单位.公告和书面通知应当载明暂停期限.暂停期限自公告之日起最长不得超过１年。第三章房屋征收补偿方案一、补偿方案的制定和修改核心问题:房屋征收补偿方案如何确定？【分析提示】征收补偿方案的拟定和论证房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。被征收人需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交.因旧城区改建需要征收房屋的征收补偿方案,如果多数被征收人有异议，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案.征收补偿方案一般应当包括以下内容:＝1\*GB3①房屋征收与补偿的法律依据；=2\*GＢ3②房屋征收的目的；=3＼*GＢ３③房屋征收的范围;=4\*GB3④被征收房屋类型和建筑面积的认定办法；=５＼＊GＢ3⑤房屋征收补偿方式、标准和计算方法;=6＼＊GB３⑥补贴和奖励标准；=7\＊GB3⑦用于产权调换房屋的基本情况和选购方法；=8＼*GB3⑧房屋征收评估机构选定办法；=9\*GB3⑨房屋征收补偿的签约期限;=１0\*GB3⑩搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限;=1１＼*GB2⑾受委托的房屋征收事务所名称；=12＼＊GＢ２⑿其他事项。征收补偿方案的公布和备案市、县级人民政府应当将根据公众和被征收人意见修改后的方案及时进行公告。市、县级人民政府应当将修改后的征收补偿方案报市征收办或市政府备案。【法律指引】（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第５90号,20１1年1月２1日公布施行)第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用.（2)《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（２０11年10月１９日上海市人民政府令第７１号公布）第十五条（征收补偿方案的拟订和论证）房屋征收部门拟订征收补偿方案，报区（县）人民政府。征收补偿方案应当包括以下内容:（一）房屋征收与补偿的法律依据；（二)房屋征收的目的;（三）房屋征收的范围；(四）被征收房屋类型和建筑面积的认定办法;(五)房屋征收补偿方式、标准和计算方法;（六)补贴和奖励标准；(七）用于产权调换房屋的基本情况和选购方法；（八）房屋征收评估机构选定办法;(九）房屋征收补偿的签约期限；（十)搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限;（十一)受委托的房屋征收事务所名称；（十二）其他事项。区（县）人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见.征求意见期限不得少于30日。其中，因旧城区改建需要征收房屋的,区（县)人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会.第十六条（方案修改和公布)区（县)人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。二、征收补偿费及房源的监管核心问题：房屋征收补偿款如何发放？安置房源如何落实?【分析提示】对征收补偿费用的具体要求用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前应当足额到位、专户存储、专款专用。用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求,并产权清晰、无权利负担。对征收补偿费用的监管市房屋征收部门为征收补偿费用的监管部门，对项目征收补偿费用的使用进行监管，确保资金足额到位，并专款用于征收补偿。提供房屋产权调换房源的,应当向市房屋征收部门提供房屋来源证明。【法律指引】（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第５90号，2０11年1月２1日公布施行）第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（201１年10月１9日上海市人民政府令第７１号公布）第十七条（征收补偿费用)征收补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋。用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前应当足额到位、专户存储、专款专用.用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求,并产权清晰、无权利负担。第四章房屋征收社会风险评估一、房屋征收第三方参与机制核心问题:律师作为第三方参与房屋征收动拆迁案件是否具备可行性?【分析提示】1、房屋征收社会稳定风险评估必要性、评估方式及内容(1)必要性:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。(2）评估方式：风险评估可通过收集文件资料、问卷调查、民意测验、座谈走访、听证会、论证会等方式。（3）房屋征收风险评估一般包括以下内容：=1\*ＧB3①征收项目的基本情况。包括征收计划和征收方案、征收范围内被征收房屋及产权人基本情况、补偿资金和产权调换房源的落实等有关情况、被征收人选择补偿方式情况。=2\＊GB3②征收项目的合规性审查.包括征收项目的实施是否符合有关法律法规的要求，是否是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要；是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划;保障性安居工程建设、旧城区改建是否纳入了市、区(市）县国民经济和社会发展年度计划等.=3\＊ＧB3③征收项目的准备工作情况审查。包括征收项目实施的各项准备工作是否充分,包括征收补偿方案是否进行了论证并征求公众意见,征收补偿费用是否及时到位,征收法规政策的宣传公示是否到位等。＝4\*GB3④征收项目影响情况分析。包括征收项目的实施是否会引起征收片区内或周边居民的严重不满，征收补偿是否与同类地区的项目存在明显的不公平;对因征收项目实施产生影响社会治安和社会稳定的因素，因征收可能引发的其他类型矛盾等问题进行评估预测和分析研究的相关情况，包括防范对策和预案措施。=5\＊GB3⑤征收项目风险防范组织及责任人。包括征收项目风险防范及维护稳定的相关组织机构和责任人员。=6＼*GB３⑥评估结论。风险评估报告应当做出风险存在、中风险和高风险的风险预警评价，并提出可实施、暂缓实施和不可实施的建议.２、律师作为第三方参与房屋征收动拆迁案件的必要性及工作内容（1）必要性:律师作为第三方全程深度介入房屋征收动拆迁案件,把动迁纠纷化解在萌芽状态，从根本上降低了“维稳”成本.（２）律师作为第三方参与房屋征收动拆迁案件主要工作内容：＝1\*GB3①社会稳定风险评估、违法建筑的认定与救济、补偿安置方案的听证；=2\＊GＢ3②协助政府部门完善有关规章制度和操作规范，审核相关法律文件的合法合规性；=3\＊GB３③协助政府部门做好对房企和拆迁户的法制宣传;=4\*GB3④为政府部门事先预见动拆迁改造中可能出现的矛盾纠纷，预测和评估法律风险,并提出防范措施;=5\＊GB3⑤针对已出现的法律纠纷为政府部门提供法律咨询、出具法律意见；=６\*ＧＢ３⑥协助政府部门进行事后跟踪总结，做好后续法务工作。=7\*GB3⑦协助政府部门提前介入法制宣传，为棚户改造工作的开展扫除民众思想上的障碍;（如：集中宣讲、制作并向社区居民发放法律宣传卡册等);=8\＊GB３⑧在拆迁补偿等事务中，协同政府部门参与必要的协商、谈判和合同签署等；=９＼＊GB3⑨为政府部门与拆迁单位、拆迁户之间关系的协调发展搭建桥梁，协助政府部门处理争议与纠纷；=10\＊GB3⑩为地区百姓在旧区改造中遇到的法律事务和疑难问题提供法律帮助。【法律指引】（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第5９0号，2011年1月２1日公布施行)第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（2０11年1０月１9日上海市人民政府令第７１号公布）第十五条（征收补偿方案的拟订和论证）房屋征收部门拟订征收补偿方案，报区(县）人民政府。征收补偿方案应当包括以下内容：（一)房屋征收与补偿的法律依据；（二）房屋征收的目的;（三）房屋征收的范围；（四）被征收房屋类型和建筑面积的认定办法;(五)房屋征收补偿方式、标准和计算方法;(六)补贴和奖励标准；(七)用于产权调换房屋的基本情况和选购方法;（八）房屋征收评估机构选定办法;（九）房屋征收补偿的签约期限;（十）搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；(十一）受委托的房屋征收事务所名称；(十二）其他事项.区(县）人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见.征求意见期限不得少于30日。其中，因旧城区改建需要征收房屋的，区（县）人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。第十八条（社会稳定风险评估）房屋征收决定作出前，房屋征收部门应当会同区(县）相关行政管理部门、街道办事处、镇（乡)人民政府，参照本市重大事项社会稳定风险评估的有关规定，进行社会稳定风险评估,并报区（县）人民政府审核。（3)《北京市人民政府关于印发北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见的通知》（京政发［2011]27号）二、房屋征收部门可以委托符合条件的房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作,并对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督。房屋征收部门或者房屋征收实施单位根据需要可以通过购买服务方式完成房屋征收与补偿过程中涉及的测绘、评估、房屋拆除、法律服务等专业性工作。（４）《北京市住房和城乡建设委员会关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法〔2012〕19号)十二、购买服务（二十九）区、县房屋征收部门或者房屋征收实施单位根据需要可以通过公开招标或者公开摇号等方式选择房屋征收劳务、房产测绘、房屋拆除、法律服务等专业性服务机构，并与确定的服务机构签订购买服务合同。区、县房屋征收部门或者房屋征收实施单位应当从市住房城乡建设委公布的房屋征收劳务、房产测绘、房屋拆除、法律服务等专业性服务机构名录中通过公开招标或者公开摇号等方式选择具体的服务机构。公开摇号由区、县房屋征收部门组织,由同级监察部门参加，摇号过程全程录像。(三十）按照公开招标或者公开摇号方式确定服务机构的,区、县房屋征收部门或者房屋征收实施单位应当向社会公布相关信息。公布形式应当至少在市住房城乡建设委网站上发布公开招标或者公开摇号通知，并同时在房屋征收范围内和市住房城乡建设委网站上公布选定的服务机构名称.二、房屋征收信访矛盾化解核心问题：律师如何协助化解房屋征收动拆迁信访矛盾案件?【分析提示】房屋征收动拆迁信访矛盾案件处理原则按照“属地管理、分级负责"的原则,积极采取措施,妥善解决历史遗留问题,保护拆迁当事人的合法权益.及时掌握和化解房屋征收与补偿中出现的苗头性、倾向性问题，防止矛盾激化,避免因房屋征收与补偿引发非正常上访事件,切实维护社会和谐稳定.律师协助化解房屋征收动拆迁信访矛盾案件工作内容全程法律顾问服务。参与政策宣传、咨询，参与矛盾协调、化解.房屋征收动迁拆信访案件全过程核查，出具核查报告及律师意见。核查征收决定、征收补偿方案、征收程序等征收全过程是否符合法律规定,被征收人的诉求是否有依据,并给出化解、中止或终结的律师意见.【法律指引】（1）宁夏回族自治区人民政府办公厅《关于贯彻落实国务院<国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》(宁政办发〔２０１1〕129号）六、妥善解决房屋征收与补偿矛盾纠纷根据《条例》规定,《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁，并监督拆迁人和拆迁实施单位依法做好被拆迁人的补偿安置工作,对确有强制拆迁必要的项目，必须依法申请人民法院执行.要按照“属地管理、分级负责"的原则，积极采取措施，妥善解决历史遗留问题，保护拆迁当事人的合法权益。要严格按照《条例》规定,建立房屋征收社会稳定风险评估机制,及时掌握和化解房屋征收与补偿中出现的苗头性、倾向性问题,防止矛盾激化，避免因房屋征收与补偿引发非正常上访事件,切实维护社会和谐稳定。要加强政策宣传和舆论引导，妥善应对涉及房屋征收补偿的相关舆情,严防失实报道或渲染炒作。（2）青海省人民政府《关于贯彻<国有土地上房屋征收与补偿条例〉的实施意见》(青政〔2０11〕24号)六、做好项目的衔接，妥善解决矛盾纠纷（五）各市、县级人民政府及有关部门要强化政治意识、大局意识和责任意识,按照“属地管理、分级负责”的原则，及时掌握和化解房屋征收与补偿中出现的苗头性、倾向性问题，防止矛盾激化，避免因房屋征收与补偿引发非正常上访事件，切实维护社会和谐稳定.要加强舆论引导，妥善应对涉及房屋征收补偿的相关舆情，严防失实报道或渲染炒作.（3)成都市人民政府办公厅《关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例>有关问题的暂行意见》（成办发〔２011〕71号)三、妥善化解矛盾纠纷（三)健全征收投诉机制。各区(市)县应设立征收投诉中心,公开投诉电话。被征收人对补偿标准、安置方案有异议的，可向投诉中心投诉.投诉中心应及时调查核实，并答复当事人.被征收人对房屋征收、补偿决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。对涉及被征收人数量较多的，可邀请人大、政协、法律专家等人士参与协调，积极化解征收与补偿矛盾纠纷。第五章房屋征收对象的调查及认定一、被征收房屋安置人员认定（上海人口认定政策的演变)黄菊4号令-１11号文－６1号文-套型保底和托底保障—困难户优先保障.核心问题：哪些人员应当认定为被征收房屋的安置人员?【分析提示】征收个人住宅住房保障的政策规定征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定.全国各省、自治区、直辖市甚至不同的基地都有不同的住房保证政策上海市困难户优先保障政策＝1\＊GB3①认定:人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。=２\*ＧB３②申请和审核：居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区(县）住房保障机构提出居住困难审核申请,并提供相关证明材料。=3\*GＢ３③公示:区(县)住房保障机构应当按照细则以及上海市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的,由区（县)住房保障机构在15日内进行核查和公布。【法律指引】(1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号，2０11年1月２1日公布施行）第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2０11年1０月19日上海市人民政府令第7１号公布）第三十一条(居住困难户的优先保障）按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足2２平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。保障补贴=折算单价×居住困难户人数×2２平方米-被征收居住房屋补偿金额。折算单价由区（县)人民政府公布.符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户,可以优先购买经济适用住房。第三十二条(优先住房保障的申请和审核)居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区（县)住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。区(县)住房保障机构应当按照本细则以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为１5日。公示期内有异议的,由区（县）住房保障机构在15日内进行核查和公布.二、被征收房屋面积的认定核心问题:房屋征收中，房屋面积如何认定?未经登记的建筑面积如何补偿？【分析提示】房屋征收中未经登记的建筑面积处理原则市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿.房屋面积认定原则对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准;房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外,以房地产登记簿为准。未经登记的建筑面积如何认定和补偿各地规定不一=１＼＊ＧB3①上海市：对于未经登记的房屋,以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在198１年以前已经建造并用于居住的房屋,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。【法律指引】（１）《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第5９0号,2011年1月２1日公布施行）第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理.对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。(2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（２０11年1０月19日上海市人民政府令第71号公布)第十三条（房屋调查登记）房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人、公有房屋承租人应当予以配合.调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。第十四条(对未经登记建筑的调查、认定和处理）区(县)人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，房屋征收部门应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。（3)上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征[20１2］9号)六、关于被征收房屋建筑面积的认定对于已经登记的房屋,其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准,实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的,以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在198１年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。承租的公有非居住房屋,以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积:房屋类型公寓独立住宅(花园住宅）新里住宅新工房（有电梯、成套）新工房（无电梯、成套）新工房（无电梯、不成套）“两万户”新工房旧里住宅简屋换算系数２．0６1．８3１．822．001.９81.9４1.6５1。54１.25２001年１1月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼,高度在1.２米至1。7米（含１.7米）的部分，按照实际居住面积的１/2及上款规定的换算系数计算建筑面积;1。7米以上的部分,按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积.其他情形的阁楼，不计算建筑面积。第六章房屋征收评估一、评估机构的选定核心问题：房屋征收评估机构如何选定？【分析提示】房屋征收评估机构选定原则(1)房地产价格评估机构应具有相应资质；(２）房地产价格评估机构由被征收人协商选定；（3）房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。(4）协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定.=1\＊ＧB3①上海市:协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。房地产价格评估机构对被征收房屋的评估方法及原则房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预.从事房屋征收评估业务的评估机构不得与房屋征收当事人有利害关系,不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意压低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务.【法律指引】(1)《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第５90号，2011年１月21日公布施行）第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定.房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。（2)《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年１0月19日上海市人民政府令第71号公布）第二十四条（评估机构的选定）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定.房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。二、评估复核与鉴定核心问题:对房屋征收评估结果不服，如何处理？【分析提示】对房屋评估结果有异议的处理方案可以向房地产价格评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。应当自收到评估报告或复核结果之日起10日内作出申请.房地产价格评估、鉴定费用原则上由委托人承担。但经鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担.复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。【法律指引】（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号,20１1年１月21日公布施行）第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估.对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定.房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中,应当向社会公开征求意见.(2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(20１1年10月１9日上海市人民政府令第71号公布）第二十五条(房屋征收价值评估）被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外，用于产权调换房屋的市场价值应当由按照第二十四条规定已选定的房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定.第七章房屋征收补偿一、房屋征收补偿范围原则：不低于类似房屋市场价。问题:评估权的掌控核心问题：房屋征收如何补偿?补偿范围包括哪些？【分析提示】房屋征收的补偿范围被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；对被征收人给予补助和奖励；征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。【法律指引】(1)《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号，2011年1月21日公布施行)第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一)被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿.市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。(2)《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2０１1年1０月19日上海市人民政府令第7１号公布)第二十七条(征收居住房屋的补偿、补贴和奖励）征收居住房屋的,应当根据不同情况，按照本细则规定给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助：(一）被征收房屋的房地产市场评估价格；(二）价格补贴;（三）特定房屋类型的套型面积补贴;(四）居住困难户的保障补贴；（五）搬迁费和临时安置费。对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部门应当给予奖励,具体奖励标准由各区（县)人民政府制定。第二十八条(征收居住房屋的补偿、补贴计算标准)被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴,但本细则有特别规定的,从其规定。评估价格＝被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出,由房屋征收部门在征收范围内公布。价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0．3，具体标准由区（县)人民政府制定。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过1５平方米建筑面积,具体标准由区(县）人民政府制定。第二十九条(征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准）征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20％;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按照本细则规定增加套型面积补贴.征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。第三十条（征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准)征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×１00％；对房屋承租人的补偿按照第二十九条第一款有关公有房屋承租人的补偿规定执行.第三十一条（居住困难户的优先保障）按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足2２平方米的居住困难户,增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。折算公式为:被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。保障补贴=折算单价×居住困难户人数×2２平方米－被征收居住房屋补偿金额。折算单价由区（县)人民政府公布.符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房.第三十二条（优先住房保障的申请和审核)居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区(县）住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。区（县）住房保障机构应当按照本细则以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示,公示期为15日。公示期内有异议的，由区（县）住房保障机构在１5日内进行核查和公布.第三十三条（征收居住房屋的其他补贴标准)征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置费或者提供周转用房。征收居住房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁费.临时安置费和搬迁费的具体标准由区（县)人民政府制定.第三十四条(征收非居住房屋的补偿）征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。征收非居住房屋的,应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿:（一）被征收房屋的市场评估价格；(二）设备搬迁和安装费用;(三）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；（四)停产停业损失补偿。被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的，应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区（县）人民政府制定。第三十五条（停产停业损失补偿)因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10％确定.被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价1０％的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的,可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。第三十六条(征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准）征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×２0％,对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%;被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。第三十七条(征收宗教团体所有的房屋的补偿标准)征收宗教团体所有的房屋，房屋征收部门应当事先征求宗教事务管理部门的意见,并与宗教团体签订征收补偿协议。征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体的房屋，租赁关系终止.征收居住房屋的，补偿方式与标准按照本细则第三十条规定执行。征收非居住房屋的,对被征收人的补偿金额为：评估价格×10０％，对房屋承租人的补偿按照第三十六条有关公有房屋承租人的补偿规定执行。第三十八条（征收依法代管房屋的补偿标准）征收房屋管理部门依法代管的房屋，房屋征收部门应当与代管人订立征收补偿协议。征收补偿协议应当经公证机构公证，征收房屋有关资料应当向公证机构办理证据保全.补偿方式与标准,按照本细则第三十七条第二款的规定执行。第三十九条（征收设有抵押权房屋的补偿标准)征收设有抵押权的房屋,抵押人与抵押权人应当按照国家和本市房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商.抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的,应当将补偿款向公证机构办理提存；对被征收人实行房屋产权调换的,抵押权人可以变更抵押物。二、房屋征收补偿方式核心问题:房屋征收的补偿方式是什么?【分析提示】房屋征收的补偿方式征收居住房屋的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换.被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。征收非住宅房屋无法按原有用途安置的,实行货币补偿。【法律指引】（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第5９0号，2011年１月21日公布施行)第二十一条被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（2）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(２011年10月19日上海市人民政府令第7１号公布）第二十六条(征收居住房屋的补偿方式)征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价.因旧城区改建征收居住房屋的,作出房屋征收决定的区(县)人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择,并按照房地产市场价结清差价。就近地段的范围，具体由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定.三、房屋征收补偿协议核心问题：房屋征收补偿协议包含哪些内容?应当如何签订？【分析提示】房屋征收补偿协议内容房屋征收补偿协议内容包括:补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。征收补偿协议主体：房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人。房屋征收补偿协议示范文本由市房屋征收部门统一印制。【法律指引】（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号,２0１1年1月21日公布施行）第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议.补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼.（2)《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年10月19日上海市人民政府令第71号公布)第二十三条（征收补偿协议主体的确定）房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户,按户进行补偿。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。第四十条(订立补偿协议）房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本细则的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁。四、非居住面积的认定及停产停业补偿核心问题:非居住房屋如何认定，停产停业损失如何补偿定？【分析提示】非居住房屋认定(１)原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋;（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同,建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋;(３）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；(4)原始设计为居住房屋，经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。（5）特定时间以前已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋。各地规定不一样。停产停业损失补偿对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定.各省、自治区、直辖市关于停产停业损失补偿的规定：上海市：因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的1０%确定.被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价１０%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。【法律指引】(1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第５90号,2０11年1月21日公布施行)第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。（２)《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年10月19日上海市人民政府令第7１号公布)第三十四条（征收非居住房屋的补偿）征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：(一）被征收房屋的市场评估价格；（二）设备搬迁和安装费用;（三)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;（四）停产停业损失补偿。被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的，应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区(县）人民政府制定。第三十五条(停产停业损失补偿）因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10％确定。被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10％的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。第三十六条(征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准)征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20％,对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80％;被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持.（２）上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见(沪房管规范征［20１2］9号)七、关于非居住房屋的认定《细则》中所称的非居住房屋，按照下列规定予以认定:(一）原始设计为非居住房屋,延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；（二）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；（三）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋,但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；（四)原始设计为居住房屋,经市或者区(县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋.但在2０01年11月1日以前,已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋;在200１年1１月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。五、房屋征收补偿款的归属核心问题：房屋征收补偿款应当如何分割？【分析提示】房屋征收补偿款分割原则征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。被征收人、公有房屋承租人、同住人、房屋使用人对征收补偿有约定的,按照约定处理。【典型案例】案情：动迁款分割共有纠纷案例。上海市第二中级人民法院《民事判决书》（201２)沪二中民二（民）终字第1７９０号上诉人(原审被告)张建，男，196４年生，汉族上诉人(原审被告）陈林,男，1９21年生,汉族委托代理人：雷敬祺，北京盈科(上海)律师事务所律师被上诉人（原审原告)张泉，男194５年生，汉族被上诉人(原审原告)张爱，女，1９65年生，汉族被上诉人张美,女，196１年生,汉族被上诉人张玉,女,1９7２年生，汉族上诉人张建、陈林因共有物分割纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(２0１2）杨民四(民）初字第6７1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张建、陈林及其委托代理人雷敬祺、被上诉人张泉、张爱到庭参加诉讼.因原被上诉人陈贞于20１2年7月２８日去世，本院依法追加陈贞的继承人张美、张玉作为被上诉人到庭参加诉讼.本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陈贞、张泉系再婚夫妻关系,张爱系陈贞之女，张建系陈贞之子。陈林与王英系再婚夫妻关系，双方未生育，王英原育有一女即陈贞，陈贞于四岁时随王英、陈林共同生活.２000年，王英去世。1９63年,陈林购得上海市爱国二村某号房屋。1９８７年2月陈林申请对上海市爱国二村某号房屋进行翻建。1９8７年5月,张泉与徐华签订《协议书》,委托徐华建造房屋。翻建前，上海市爱国二村某号仅一层，分前后两间,另搭建了一个阁楼。翻建后，共三