物业管理合同性质辨析

物业管理合同性质辨析[摘

要]物物业管理合同同(物业服务合合同)，作为一种种新型合同，理理论与实务界界由于对其性性质的不同认认识，导致在在对合同主体体、客体、合合同解除权等等问题上众说说纷纭以及对对该类纠纷法法律适用的各各行其是。笔笔者从民法和和合同法等基基本理论出发发，首先认为为物业服务合合同是属于私私法上合同的的一种，并同同时认为，作作为一种新型型合同，由于于其对传统合合同理论的合合同相对性原原则、意思自自治原则及合合同效力规则则等提出了挑挑战，具有较较强的个性，应应当通过单行行立法使其从从非典型合同同变成典型合合同，以适用用社会经济生生活的客观需需要。

[关键键词]物业服务合合同

典型合同

有名化

引

言

物业管管理，又称物物业服务或物物业管理服务务,概括而言,系指“为维持区分分所有建筑物物之物理机能能,并充分发挥挥其社会的、经经济的机能,而对之所为为的一切经营营活动。”[①]它有广义与与狭义之分。广广义的物业管管理，是指业业主对物业依依法进行的自自治管理和物物业业主选聘聘、委托其他他主体管理的的结合，包括括自主管理和和委托管理两两种形态。其其中委托管理理又分为委托托一般主体（自自然人或组织织）管理和委委托专业物业业管理公司管管理两种。狭狭义的物业服服务，仅指委委托管理的后后一种情形，即即物业小区的的业主通过与与专业物业管管理企业签订订物业服务合合同对其物业业所进行的维维护和管理。现现代意义的物物业管理一词词仅指狭义物物业管理，[②]本文如无特特别说明，也也在此意义上上使用该概念念。

在物业业管理中，业业主与物业公公司之间存在在的法律关系系以物业管理理合同（实践践中也称物业业服务合同或或物业合同等等）为表现形形态。在我国国，随着物业业管理业的兴兴起，各种因因物业管理合合同而引起的的纠纷随之出出现并不断增增多，统计资资料表明[③]，人民法院院受理的物业业合同纠纷案案件近3年来增长了8﹒78倍，并仍以以年20%的速度增长长，其中在2005年广东省发发生的重大群群体性事件中中，因物业管管理纠纷引起起的占12%，物业合同同纠纷引发的的民事纠纷已已经成为目前前社会热点问问题之一。

然而，人人们发现，物物业服务合同同不仅在合同同主体、客体体、效力等方方面与传统私私法上的合同同存在诸多差差异，甚至有有违传统合同同理论的合同同相对性原则则和合同自由由原则等基本本原则，与传传统合同法理理论明显相悖悖。学者指出出，契约类型型的判断，是是解决契约法法律问题的首首要步骤。[④]由于对物业业服务合同的的性质存在不不同认识，导导致实践中对对物业合同纠纠纷案件适用用法律的各行行其是，这既既违背了法治治的统一性要要求，也对我我国现代物业业管理行业的的发展和和谐谐社会的建设设带来不利影影响。物业服服务合同是公公法上的合同同还是私法上上的合同吗？？如果是私法法合同，它属属于哪一类民民事合同？在在物业管理服服务中，物业业公司与业主主之间存在哪哪些法律关系系？物业公司司行使的物业业管理权的权权利来源是什什么？对这些些问题的回答答，都涉及到到对物业管理理合同性质的的准确定位。本本文试就物业业管理合同的的性质问题加加以探讨，以以期对物业管管理合同的法法律适用有所所裨益。

一

首先考考察第一层次次的问题，物物业服务合同同是行政契约约还是私法上上契约？

契约本本为民法所特特有的内容,行政契约作作为一项行政政制度能否从从民法中独立立出来,各国学者尚尚有不同的见见解。一般认认为，行政契契约是指行政政机关之间、行行政机关与公公民或法人之之间,为实现国家家行政管理的的目标而依法法签订的协议议。行政契约约的法律特征征在于,合同的一方方必须是行政政机关,行政合同的的成立是基于于双方业已存存在的管理与与被管理的不不平等关系,签订行政合合同的目的在在于实现行政政管理和公共共利益的目标标,而且在行政政契约的履行行、变更或解解除中,行政机关享享有优先权,关于行政契契约的纠纷也也要通过行政政诉讼的方式式解决。

有学者者指出，物业业服务合同不不是私法上的的合同，或者者至少不是纯纯私法上的合合同，其理由由：（1）从物业管管理合同的名名称就可以看看到，双方存存在着管理与与被管理的关关系，双方法法律地位不平平等；（2）物业管理理关系既涉及及公权关系，也也涉及私权关关系，体现公公私权关系的的混合特征。物物业服务的内内容非纯民事事活动，涉及及对人的管理理和公共秩序序（城市管理理）的维护，属属社会公共管管理（治安、民民政）等行政政事务和公共共利益；（3）在物业管管理中，国家家意志占主导导地位，合同同主要条款内内容排除当事事人意思自治治，如服务价价格的确定、合合同内容的备备案审查、前前期物业管理理合同对业主主自动适用的的效力等；（4）物业合同同对合同主体体的限制也排排除当事人的的意思自治，如如关于小区业业主大会和业业主委员会的的成立，一个个物业小区只只允许一家物物业公司从业业；（5）合同效力力的强制性和和广泛性，如如不受签约主主体限制、排排除合同相对对性规则，其其效力自动适适用购买小区区物业的业主主及其共同居居住人甚至出出入小区的人人，并排除个个体业主的合合同解除权等等。众所周知知，当事人主主体地位平等等、意思自治治、合同自由由为私权合同同的基本特征征，而物业服服务合同所具具有的上述特特征，使其超超越了私法的的调整范畴。[⑤]笔者认为，上上述观点值得得商榷：

第一、物物业服务合同同在我国长期期被称为物业业管理合同，但“物业管理合同”这一名称本身就表明双方存在管理与被管理关系呢？答案显然是否定的。“管理”一词虽广泛见诸于公法,但并非公法上的专利，“管理”同时也为私法制度所确认,如无因管理、失踪人的财产管理、破产财产管理等等，所以，仅仅从合同名称上望文生义站不住脚。

第二、对对人的管理非非民法调整的的范畴？这一一命题也很难难成立。要回回答这一问题题，首先必须须对物业管理理的内容进行行界定。物业业管理行为涉涉及对物的管管理和对人的的管理这两大大方面。所谓谓对物的管理理,系指“对建筑物、基基地及附属设设施之保存、改改良、利用乃乃至处分等所所为之物理的的管理”,主要表现为为对建筑物及及其附属设施施、设备和相相关场地进行行的维护、保保养、修缮等等行为,防止发生坏坏损,以保持物业业的正常使用用功能和小区区环境的整洁洁美观，譬如如电梯安全检检查、自来水水水箱清洗、日日常生活垃圾圾清运等等。所所谓对人的管管理,系指“对区分所有有权人群居生生活关系所为为之社区管理理”。[⑥]“其对象不以以居住于区分分所有建筑物物上之区分所所有权人的行行为为限,凡出入区分分所有建筑物物之人的行为为,均应纳入。”[⑦]管理的内容容为监督业主主(含非业主使使用人，下同同)对物业的专专有部分或共共用部分的使使用方式,制止危害整整体利益或妨妨害他人使用用的不当行为为。具体而言言，主要是对对建筑物不当当毁损行为的的管理、对建建筑物不当使使用行为之管管理及对生活活妨害行为的的管理，譬如如查验居住小小区出入人员员的证件、维维持小区治安安秩序、制止止业主的滥搭搭滥建行为等等等。对人的的管理又可细细分为对业主主的管理和对对其它人的管管理两种情形形。

在上述述两类物业管管理行为当中中,对物的管理理基本上是一一种维护和保保护行为,并不带有所所谓“管理”的色彩,体现为一种种人对物的关关系，只有后后者才存在管管理行为所作作用的对象——人，但这种种对人的管理理，是否属于于行政管理意意义上的“管理”呢？

笔者认认为，物业管管理行为中所所涉及的对人人的管理，其其性质不属于于行政管理意意义上的“管理”，其本质是是业主行使物物业所有权的的延伸，仍应应受私法的调调整。上文已已论及，物业业管理分为自自治管理和委委托管理两大大类，为了能能说清楚这个个问题，让我我们先从自治治管理这种管管理类型谈起起。

在自治治管理中，物物业管理也涉涉及到对人的的管理等内容容，但相信没没有人会说业业主这种自治治“管理”属于行政管管理的范畴。自自治管理中对对人的管理同同样也分为对对业主的管理理和对其他人人的管理两种种情形。其中中，对业主的的管理表现形形式为业主之之间的自律“管理”，这种管理理与其说是“管理”，倒不如说说是业主出于于共同生活的的需要而进行行的自我约束束更为恰当，该该类“管理”行为之目的的其实在于约约束物业权利利人的使用行行为,即对个别业业主的不当使使用方式予以以制止,以确保物业业的整体利用用秩序，这种种“管理”的法律基础础是民法关于于共有和相邻邻关系的法律律规范。而对对其他人的“管理”即对出入物物业小区的其其他人的管理理，其本质上上应属于一种种排除物上妨妨害的行为，是是物业所有权权人(业主)行使物业所所有权的一种种具体方式，根根据所有权本本质上乃是所所有人对于所所有物为全面面支配的权利利的原理,[⑧]管理也当然然包涵在支配配当中。因此此，对其他人人的所谓“管理”，其法律基基础仍然是民民法关于所有有权不受侵犯犯的法律规范范，是业主对对物业享有所所有权的必然然结果与表现现形式,亦即物业归归谁所有,谁就是有权权管理的主体体。因而,自治管理场合合的物业管理理本质上是一一种民事行为为,是私法上的的行为,当无疑义。

而在委委托管理场合合下,业主只不过过是把其本身身所拥有的这这种权利移转转给物业公司司来行使，物物业公司所拥拥有的对人的的管理权既非非其所固有,也无法律法法规的授权或或其它国家机机关的委托，而而是从业主那那里受让渡而而来。物业公公司必须通过过订立物业合合同的途径,才能获得对对他人物业进进行管理的资资格,享有物业管管理权。虽然然从形式上看看物业公司有有权要求业主主履行某种义义务或禁止业业主为某种行行为,比如说要求求业主定点倾倾倒垃圾,制止业主在在公共走道上上堆放杂物以以及对进出小小区人员进行行查验盘问等等,似乎物业公公司拥有一种种类似于行政政管理的权力力，而事实上上,这种管理权权仍源自业主主(业主自治机机构)的授权,是在业主自自治机构的授授权和同意下下,由物业公司司来代表整体体业主的意志志实施管理活活动,其目的仍在在于维护业主主自身的利益益，此相当于于业主的一种种自我约束行行为，仍然属属于业主对物物业所有权的的一种行使方方式。因此,物业公司与与业主之间的的这种所谓管管理、被管理理关系不具有有行政管理性性质,其本质仍然然是一种民事事行为,是私法上的的行为。

第三、物物业管理合同同的内容是否否排除当事人人的意思自治治？笔者认为为，《物业管管理条例》和和《物业服务务收费管理办办法》等虽然然对物业管理理有较多的限限制诸如前期期物业管理合合同的强制效效力、业主委委员会的代表表权、管理公公约自动成为为合同内容、物物业服务价格格的确定、排排除个体业主主的合同解除除权、一个小小区只允许一一个物业公司司从业等强制制性条款，体体现了较浓的的国家干预的的色彩，但这这主要是居于于对物业管理理服务活动的的特殊性考量量，即为解决决物业管理活活动的公共服服务性与众多多业主个体分分散性和意志志多样性的矛矛盾在立法上上作的特殊规规制，并非限限制当事人的的合同自由。物物业合同效力力的强制性和和广泛性也居居于同样的政政策考量。

第四、从从契约的主体体看，公权契契约立约人中中必须有一方方为行政主体体或被授予行行政权力的团团体，且缔约约的目的是为为了执行公务务。而物业管管理合同并不不具有这些特特征。

综上，物物业服务合同同虽然具有部部分公法色彩彩和比较鲜明明的独特个性性，但它仍然然是私法上的的合同，应当当由私法来调调整。

二

物业合合同既是私法法合同，那么么第二个需要要解决的问题题就是如何给给它定性，它它是典型契约约还是非典型型契约？如果果是典型契约约，属于哪一一类契约？对对这一问题的的探讨，笔者者并非出于理理论的偏好，更更源于实务的的需要。

对契约约的定性，在在大陆法系成成文法典国家家具有举足轻轻重的地位。立立法者在债法法体系的建构构上，无不在在其所认识的的契约类型中中，选择若干干认为有规范范必要的契约约类型，分别别规定于债编编各论中。[⑨]我国台湾学学者王泽鉴先先生对典型契契约与非典型型契约的区分分及其实益曾曾作过精辟的的分析。与物物权法定主义义不同，对债债权契约，基基于契约自由由原则，当事事人在不违反反法律强制规规定或公序良良俗的范围内内，得订定任任何内容的债债权契约。民民法对债权契契约中不采类类型强制原则则，但立法者者对于若干日日常生活上常常见的契约类类型，以法律律明文规范，并并赋予一定名名称，学说上上称为典型契契约或有名合合同。非典型型契约，也称称无名合同，是是指法律未对对其类型加以以规定且未赋赋予其特定名名称的契约。典典型契约与非非典型契约的的区分是根据据各国在契约约立法时对契契约类型是否否作明确规定定所作的一种种立法分类。有有名合同并非非因其“有名气”，而是因其其在日常社会会经济生活中中被经常使用用且具有区别别于其它合同同类型个性特特质，而被立立法者赋予一一定名称的契契约类型；无无名合同则因因其非属常用用合同或因其其不具有典型型性而未被立立法者类型化化的契约类型型。

对于物物业服务合同同在我国契约约法中的分类类，理论与实实务界可以用用众说纷纭、莫莫衷一是来形形容，归纳起起来，代表性性的观点主要要有：第一种种观点，认为为物业管理合合同属于委托托合同之一种种，在物业服服务合同关系系中，业主处处于委托人的的地位，而物物业公司处于于受托人的地地位，物业公公司受托处理理的委托事务务就是物业管管理。在物业业服务纠纷案案件的审理中中，法院对物物业服务合同同关系也习惯惯于将合同双双方关系表述述为“物管公司受受业主委员会会委托”。[⑩]第二种观点点认为物业服服务是完成工工作（提供劳劳务）的合同同，业主是物物业服务的买买者，是雇主主，物业公司司是劳务的提提供者，是被被雇用者，二二者之间是雇雇佣关系，或或是认为双方方是承揽关系系，是按照一一方的具体要要求完成特定定工作的合同同。[11]第三种观点点认为，物业业管理合同既既不是现行法法中所规定任任一类型的有有名合同，也也不是一般所所谓的无名合合同，而是一一种类型结合合合同，属混混合契约之一一种；[12]或者认为，物物业服务合同同与委托合同同、行纪合同同一样，都是是提供服务的的合同，且都都为信赖合同同、诺成合同同、双务合同同，因此它是是委托合同与与行纪合同的的复合合同。[13]第四种观点点，物业服务务合同在我国国属于无名合合同。

第一种种观点值得商商榷。首先，如如果将物业服服务合同的性性质认定为委委托合同，那那么，按照委委托合同的性性质，委托合合同中受托人人在委托合同同范围内所获获得的法律后后果，归属于于委托人，其其结果将导致致业主可能要要为物管公司司所进行的物物业服务行为为承担民事责责任，这显然然违背物业服服务的目的与与当事人的意意愿；其次，《合合同法》第399条明确规定定：“受托人应当当按照委托人人的指示处理理委托事务。”这实质上是是规定了受托托人的忠实义义务。但在物物业公司的物物业管理活动动中，业主、业业主委员会只只有监督权，而而没有干涉和和指挥权。物物业公司也没没有服从业主主、业主委员员会指示的忠忠实义务；再再次，委托合合同的订立以以双方当事人人相互信任为为基础，无论论是委托人选选定受托人还还是受托人接接受委托都是是基于对对方方的了解和信信任，当事人人双方均享有有任意终止权权，可任意终终止合同。《合合同法》第410条明确规定定：“委托人或者者受托人可以以随时解除委委托合同。”如果允许物物业服务合同同的任何一方方随时任意地地单方解除合合同，这对物物业管理行业业发展的影响响将是致命的的，甚至给物物业管理行业业带来一种灾灾难。试想，只只要双方的“信任”有所动摇，不不问客观上是是否有理由，可可以随时、任任意地行使解解除权，这势势必造成物业业管理企业短短期行为，小小区管理极度度不稳定，从从根本上造成成对全体业主主利益的损害害。因此，物物管合同显然然不会是委托托合同，至少少不是单纯的的委托合同。

第二种种观点也难以以成立。第一一，物业服务务合同不同于于承揽合同，虽虽然它揭示了了承揽合同与与物业服务合合同的相似处处，却忽略了了二者的本质质差异，即承承揽合同的承承揽人依合同同完成特定工工作后尚须交交付工作成果果，且其工作作成果在交付付前后还存在在意外毁损灭灭失的风险负负担问题，这这与物业管理理企业仅提供供物业管理服服务而不须交交付工作成果果，也不负担担意外毁损灭灭失风险是决决然不同的。第第二，它也有有别于雇佣合合同，从物业业管理的内容容分析,物业公司在在实施管理行行为时有一定定的独立性,也就是说物物业公司在履履行合同时不不受业主的干干涉,不象受雇人人那样只是机机械地服从,且提供劳务务并不是物业业管理合同的的目的,只是进行物物业管理的手手段,而提供劳务务则是雇佣合合同的根本目目的，同时，业业主也并不能能像雇主那样样任意解除合合同，所以物物业管理合同同不是雇佣合合同。

第三种种观点看似一一定道理，但但这种区分没没有任何实益益。正如前文文所述，对契契约的分类，是是根据各国契契约立法对契契约所作的一一种分类，而而使各类典型型契约能在契契约法对号入入座，要解决决的是法律适适用问题。立立法除了有名名契约外，就就是无名契约约，并不存在在模糊交叉地地带，非白即即黑。虽然有有学者认为，在在有名契约与与无名契约之之间，还存在在着一个中间间地带，即介介于有名契约约与无名契约约之间的“混合契约”或“复合契约”，但多数学学者认为，这这类契约事实实上还是属于于无名契约。而而且，即使在在承认所谓“混合（复合合）契约”的学者中，在在关于“混合（复合合）契约”的法律适用用上也是众说说纷纭，争议议很大，没有有任何一说可可以单独圆满满解决混合契契约的法律适适用问题。[14]说它是一种“混合（复合合）合同”，与说它是是无名合同并并无二致，既既不能厘清理理论上对物业业合同的性质质争议，更不不能解决其法法律适用，对对实务无裨益益。

笔者同同意第四种观观点，即物业业合同属于无无名合同，并并且认为物业业管理合同属属于我国契约约法中提供服服务类合同，但但它又不属于于《合同法》分分则中现有6种提供服务务的合同中的的任何一种。我我国《合同法法》分则共规规定了15种典型契约约，根据学理理及《合同法法》分则的编编排次序，这这15种典型契约约又可从理论论上分为5大类：转让让财产所有权权的合同、使使用财产的合合同、完成工工作的合同、提提供服务的合合同、技术合合同。其中，提提供服务的合合同包括运输输合同、保管管合同、仓储储合同、委托托合同、行纪纪合同和居间间合同6种有名合同同。学者认为为，提供服务务的合同具有有以下法律特特征：第一、提提供服务的合合同的标的为为一方向对方方提供特定的的劳务行为，而而不是劳力行行为所产生的的工作成果。第第二、提供服服务的合同的的债务人完成成约定的劳动动行为，合同同即履行完毕毕，一般不涉涉及给付效果果。第三、多多数提供服务务的合同是建建立在相互信信任的基础之之上，提供服服务的义务方方必须亲自履履行合同，具具有较强的人人身属性。第第四，提供服服务的合同通通常不能适用用实际履行原原则。[15]一般认为，除除《合同法》分分则规定的6种提供服务务的合同外，还还有尚未被典典型化的医疗疗合同、邮政政合同、旅游游合同、培训训合同也属于于提供服务的的合同。物业业合同是平等等的民事主体体之间所签订订的就小区房房屋及配套的的设备设施和和相关场地提提供有偿服务务的合同，其其内容不仅有有对全体业主主的公共物业业的管理和小小区秩序的维维护，还涉及及到对业主个个体相关财产产的保管，以以及对共有物物业设施的购购买、更换，对对物管用房的的妥善利用等等，物业管理理公司在很大大程度上是以以提供服务的的形式进行的的，它具备上上述提供服务务的合同的所所有法律特征征，但它与《合合同法》规定定的6种提供服务务的合同和尚尚未被典型化化的其它提供供服务的合同同中的每一种种都有显著区区别，很难使使其在现行法法中对号入座座，因而是一一种全新类型型的提供服务务的合同，在在传统契约法法分类中无法法给它定性。

三

作为一一种被千家万万户广泛使用用、个性鲜明明的契约形态态，物业服务务合同在我国国仍然处于非非典型契约的的地位，这不不能不说是一一件尴尬的事事情，同时，这这也是当前我我国物业纠纷纷为何层出不不穷并不断酿酿成群体性事事件的主因。

典型契契约与非典型型契约的区分分，其意义在在于：对于典典型契约直接接适用法律，非非典型契约则则适用类似性性质的典型契契约及一般契契约的规则。[16]众所周知，一一般契约规则则即债法总则则高度抽象，可可操作性很差差；而由于物物业合同主体体、内容及其其权利义务等等方面的复杂杂性和强烈个个性，在民法法学者对物业业合同定性或或类似性质的的理解上都五五花八门、各各执一词难于于统一时，作作为基层法官官在裁判物业业合同纠纷那那更会是“仁者见仁、智智者见智”各自为政了了，其后果只只会是严重损损害法律的严严肃性和稳定定性，破坏法法治的统一和和和谐社会秩秩序的建立。因因此，只要物物业合同处于于无名合同的的地位，无论论适用哪一种种合同的处理理规则，都不不符合物业合合同当事人所所追求的目的的和社会公平平正义的基本本要求。

在大陆陆法系国家，各各国一般根据据本国的经济济社会发展、法法律文化传统统和交易习惯惯等通过立法法来规制典型型契约。典型型契约的一般般标准是：第第一、一般应应是在本国、本本地区或某一一行业大量、普普遍使用的合合同类型；第第二、具有明明显的个性特特征，即在合合同主体、客客体或合同内内容上与其它它契约类型有有明显的区别别特征；第三三、需要通过过用区别于债债法总则的强强行性规范、半半强行规范或或指导性规范范等将其特征征具体化；第第四、一般是是通过债法各各论（分则）或或单行立法作作为其表现形形式。台湾学学者王泽鉴说说：[17]法律不是凭凭空创设契约约的类型，而而是就已存在在的生活事实实，斟酌当事事人的利益状状态及各种冲冲突的可能性性，加以规范范。通常，民民法系以给付付义务为出发发点，而设各各种契约类型型的。然而社社会生活纷繁繁芜杂，千头头万绪，交易易活动亦频繁繁多变，法律律终有照顾不不周之处，此此时当事人不不得不在法定定契约类型之之外，另创新新类型的契约约，以满足不不同的需要。按按王泽鉴先生生的分析，非非典型合同主主要由三种途途径发展而来来：有就特殊殊情况而特殊殊约定者；有有因长期间之之惯行，俨然然具有习惯法法效力者；有有因应现代化化交易需要，以以定型化契约约条款而创设设的。而且，典典型契约与非非典型契约的的区分并不是是一成不变，由由于各国的社社会经济条件件和法律习惯惯不同以及法法律处于不断断修改完善的的动态中，在在甲国的无名名契约，在其其它国家未必必法律无名文文；在此时为为无名契约，未未必永远藉藉藉无名。如在在多数大陆法法系国家为无无名合同的射射幸合同在法法国民法上是是有名合同；；我国台湾地地区在2005年5月5日修订民法法债编时将原原为无名合同同的旅游、合合会及人事保保证等无名合合同有名化。[18]

一般来来说，大陆法法系各国都是是在民法典或或债法典中对对契约进行分分类。但对不不断涌现的新新种类的合同同，往往通过过特别立法使使其典型化，其其原因一是为为了保持民法法典或债法典典的相对稳定定，二是基于于该类合同的的特殊性，不不便在民事法法典中进行规规定。我国也也采取这种做做法，我国《合合同法》分则则部分共规定定了15种典型合同同，但担保合合同、保险合合同都是以单单行法形式规规定的典型合合同。

我国《合合同法》分则则没有规定物物业服务合同同的类型。国国务院于2003年6月8日颁布了《物物业管理条例例》，但该条条例仅在第35条作了“业主委员会会应当与业主主大会选聘的的物业管理企企业订立书面面的物业服务务合同。物业业服务合同应应当对物业管管理事项、服服务质量、服服务费用、双双方的权利义义务、专项维维修资金的管管理与使用、物物业管理用房房、合同期限限、违约责任任等内容进行行约定。”的笼统规定定，无典型契契约所必须的的强行性规范范、半强行性性规范或任意意性规范能使使物业服务合合同与其它契契约类型相区区别的限定条条款，对物业业合同在当事事人主体、客客体、效力范范围、双方的的权利义务、解解除条件及违违约责任等等等方面所具有有的明显个性性也未进行规规范，因而《物物业管理条例例》并没有将将物业服务合合同典型化，并并导致多数学学者和实务界界认为物业合合同是委托合合同的错觉。

笔者认认为，我国应应当尽快对物物业服务合同同典型化，其其理由在于：：第一、它是是一种全新类类型的提供服服务的合同，在在传统契约分分类法中很难难使其对号入入座。第二、物物业管理合同同作为一种不不同于常态合合同的新类型型合同，是一一种糅合了较较强公法关系系、物权关系系的债法合同同，在主体、客客体、内容等等方面与传统统契约区别明明显，由于其其个性大强，在在现行契约法法中很难进行行类推适用。第第三、我国房房地产业的蓬蓬勃发展，使使物业服务合合同成为以使使用最为广泛泛的合同，具具有普遍性。第第四、物业服服务合同的标标的——物业管理权权，属于物权权性质，[19]根据物权法法定的原则，也也应当对其进进行立法类型型化。第四、物物业合同的当当事人涉及千千家万户，而而且多数业主主往往法律知知识欠缺，尤尤其需要通过过立法加强对对物业服务合合同的法律控控制，从而减减轻当事人订订立合同过程程中的负担。第第五、顺应司司法理性化的的需要，有益益于司法机关关办案品质和和办案效率的的提高,有益于办案案成本的降低低。因为经过过科学归纳而而类型化的一一个个有名合合同,其性质、其其基本条款、其其订立程序乃乃至违约责任任等等,都给定型化化了,从而在合同同没有约定或或约定不明时时，能使裁判判者自动适用用法律之规定定。[20]

综上，我我们可以清楚楚地认识到物物业管理合同同及由此建立立起来的物业业管理法律关关系与其他相相似民法制度度、行为存在在的重大区别别。换言之，物物业管理合同同和物业管理理活动在民法法调整的生活活关系中具有有较大的个性性，法律完全全应该对其实实行个性化的的、具体的而而非一般化的的、概括的调调整和规制，使使其实现从无无名合同向有有名合同的转转换。对物业业合同有名化化的具体规则则及其立法途途径，由于篇篇幅所限，本本文没有展开开探讨,总体而言，笔笔者认为，我我国将来的民民法典不宜规规定物业服务务合同，而应应当通过单行行立法予以解解决[21]，其中，物物业管理公司司在物业管理理活动中所涉涉及的部分职职能，需要相相应的行政法法规授权，因因为物业合同同所涉及的公公法关系如城城市管理、社社区管理和保保安服务等无无法划地自限限于民法领域域；其次，即即将出台的《物物权法》应当当将物业管理理权物权化，以以使物业服务务合同的标的的合法化；再再次，由物业业管理合同具具有主体的特特殊性、内容容的复杂性、效效力的广泛性性等鲜明个性性所决定，不不宜将其纳入入统一合同法法中，而宜用用特别立法如如《物业管理理法》使其典典型化。注释[①]陈俊樵樵“论区分所有有建筑物之管管理组织”载《中兴法法学》（24）第191页；陈华彬彬：《现代建建筑物区分所所有权制度研研究》，法律出版社,1995年版，第206页。[②]我国国国家和地方的的相关立法文文件也在该意意义上使用的的“物业管理”一词，如国国务院《物业业管理条例》第2条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”；再如北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第1条也称本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。”在笔者所能见到的其它地方性物业管理立法文件中，也均在狭义上使用“物业管理”一词。

当然，也也有不少人对对立法文件仅仅在狭义上使使用“物业管理”一词表示疑疑义，比较有有代表性的是是，2005年12月14日北京双城城律师事务所所赵恒律师致致函全国人大大常委