商业地产基础知识培训讲义空间设计要点

商业地产基础报告提纲何为商业地产？商圈与社区商业商业建筑空间设计PART1PART2PART3开始之前，我们先看几组商业照片大型社区商业中心大型购物中心特色休闲街分组讨论结合上面几组图片，回忆一下在自己的日常生活中，平时会在什么地方消费，周末会在什么地方消费？消费的金额和内容有什么不同？注：约10-12个人为一小组进行讨论，讨论时间为10分钟左右讨论后每组一个代表回答以上问题商业地产的分类不是一成不变的，而是根据城市、商业的发展和地区属性的不同而变化的商业地产的发展与居民消费结构和消费水平发展阶段密切相关，经历“必需起步发展享受”四个过程第一阶段以满足生活基本需要的必需型消费阶段吃、穿、用为主要消费内容第二阶段较好地解决基本生活后的起步型消费阶段简单家用电器为重要消费内容第三阶段以体现个性特点的发展型消费阶段讲究品牌消费第四阶段以追求生活质量的享受型消费阶段以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨阶段阶段描述基本特征300US$1000US$3000US$5000-US$国内中等规模以上城市长三角珠三角深圳上海北京GDP百货大楼大型超市供销社城市生活休闲中心商业模式国外模式发展特征国内模式发展特征第一代商业第三代商业第二代商业街区商铺百货商场摩尔风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。以ShoppingMall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。城市中心区域社区中心/临近市区城市中心/副中心/交通枢纽第四代商业以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨城市生活休闲中心随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国内汽车保有量低难以支撑真正意义的郊区mall我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求，国内目前出现的越来越多购物中心城市核心何为商业地产？PART1商业地产的基本概概念商业地产的分类PRRT1何为商业地产？——商业地产的基本概概念商业地产——用于经营用途的房房地产形式商业地产的形式多多种多样，最常见见的如mall、大型批发市场、、商业街、商场、、社区商业等（开放、封闭）大型商业地产项目目的开发是一项复复合工程，需要对对商业、地产、金金融等各方面具有有专业操作能力泛商业地产：除住住宅以外的房地产产形式，主体特征以租赁回回报为目的，包括商场、酒店店、办公、旅游、、展览、集贸市场场等狭义商业地产：就就是指用于商业经经营的地产开发项项目PRRT1何为商业地产？——商业地产的基本概概念商业地产与住宅房房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多多数采取开发销售的模式，其其资金回收模模式相对简简单商业地产项项目是只租不售、、或只销售售部分的面面积，大部部分靠企业业长期持有有大多数的住住宅类产品品的购买者者在购买住住宅类产品品时，主要要是买来自住或投资资大多数购买买者购买商商业地产类类产品是作作为一种稳定型、投投资回报率率较高的一一种投资工工具，买来来作为投资资用的发展商只要要将房子卖出出去，将社区的的物业管理理做好，就就基本算是是大功告成成发展商考虑虑的不仅仅仅是如何将将商铺卖出出去，而且且还要将后期的经营营、推广作为为第一等大大事来对待待PRRT1何为商业地地产？——商业地产的的基本概念念商业地产在在开发和运运营中涉及及到三个层层面资本运营商业地产市场开发运营管理PRRT1何为商业地地产？——商业地产的的基本概念念商圈——吸引顾客的的辐射范围围商圈：是指指商店以其其所在地点点为中心，，沿着一定定的方向和和距离扩展展，吸引顾顾客的辐射射范围商圈是以设设定的商业业建筑为圆圆心，以周周围一定距距离为半径径所划定的的范围。这是原则性性的标准，，在实际从从事商圈设设定时还必必须考虑经经营业种、、商品特性性、交通网网分布等因因素。进行商圈分分析的目的的有三：一是明确该该商业区或或商店的商商圈范围；；二是了解解商圈的人人口分布状状况及生活活结构；三三是在此基基础上进行行经济效益益的预测。PRRT1何为商业地地产？——商业地产的的基本概念念业态——面向某类目目标顾客的的商店营业业形态特征：“怎怎么卖”对特定消费费者的特定定需要，按按照一定的的战略目标标，有选择择地运用商品经营结结构、店铺铺位置、店店铺规模、、店铺形态态、价格政政策、销售售方式、销销售服务等经营手段段，提供销销售和服务务的类型化化经营形态态目前中国有有9种零售业态态，日本20多种，美国国40多种包括百货店店、大型综综合商场、、超级市场场、便利店店、专业店店、专卖店店、购物中中心、家居居中心、仓仓储商店、、折扣店、自动售货机机、邮购店店、无店铺铺销售形式式（电子购购物——B2C，C2C）等业态：“店店“——商家或经营营者向确定定的顾客群群提供确定定的商品和和服务的具具体形态PRRT1何为商业地地产？——商业地产的的基本概念念业种——面向顾客某某类用途的的商店营业业种类特征：“卖卖什么”目前国内零零售消费市市场可细分分上百个业业种，商品品的种类达达到数万（（11万）种，国外外发达国家家的业种细细分更多，，难以胜数数从使用目的的上分为消费品和再生产品品，从购买买习惯上分分为日常用品、选购品品、专用用品，包包括男装装、女装装、鞋类类、箱包包、家电电用品、、生鲜、、日化用用品、烟烟酒、建建材、机机电、纺纺织品等等业种：““货”——依商品的的功能、、款式及及适合的的年龄所所做的分分类何为商业地产？PART1商业地产产的基本本概念商业地产产的分类类PRRT1何为商业业地产？？——商业地产产的分类类随着需求求和消费费水平的的提升，，商业物物业也随随之越来来越多样样化。我们可以以根据不不同的标标准对其其进行分分类PRRT1何为商业业地产？？——商业地产产的分类类分类标准类型备注按照功能类型零售功能百货商场、超市、家居、建材、商业街、批发市场、大型购物中心等娱乐功能电影城、娱乐城、KTV、游乐园等餐饮型大中型酒店、中小型快餐等健身、休闲服务运动会所、健康中心、美容中心等按购买消费内容物品交易场所为消费者提供购物场所，包含购物中心、家居建材、超市、商业街等服务交易场所为消费者提供某种服务的场所，如餐饮、酒店类体验业态为消费者提供身心体验场所，如娱乐、健身、美容、美发等场所按客户广度大众客户类面向所有社会上的人群，为大众消费者提供服务，如超市、餐饮等小众客户类面向社会的少数人群，如面向年轻人的娱乐迪吧、面向高收入的高级会所等按建筑形式单体商业建筑单一建筑体，独立于其他商业建筑底层商业建筑如住宅底层商铺地下商业建筑地下商业街，多由人防工程改造而成综合商业建筑多种商业建筑的集合体，多种经营方式集合在一起按照市场覆盖范围近邻型如小卖部、便利店、食品店、粮食店社区型菜市场、超市等区域型购物中心超大区域型中心商业街按照商店销售产品类型综合商店提供不同类型货品和服务的综合性场所服装和饰品店服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等家具和家居用品店家具店、装饰材料店等其他书店、玩具店、箱包店、珠宝店和运动器材店便利店包括超市、食品店和药房PRRT1何为商业业地产？？——商业地产产的分类类在商业地地产实践践中，我我们常常常根据业业态进行行分类：：百货店超级市场场大型综合合市场便利店专业店专卖店购物中心心仓储商店店家居中心心PRRT1何为商业业地产？？——九大业态态介绍百货店Departmentstore(Dept．)特点采取柜台台销售与与自选（（开架））销售相相结合方方式商品结构构为种类类齐全、、少批量量、高毛毛利，以以经营男男、女、、儿童服服装、服服饰、衣衣料、家家庭用品品为主采取定价价销售，，可以退退货，有有导购、、餐饮、、娱乐场场所等服服务项目目和设施施，服务务功能齐齐全选址在城城市繁华华区、交交通要道道商圈范围围大，一般以以流动人人口为主主要销售售对象商店规模模大，在在5000平方米以以上商店设施施豪华，，店堂典典雅、明明快目标顾客客为中高高档消费费者和追追求时尚尚的年轻轻人概念在一个大大建筑物物内，根根据不同同商品部部门设销销售区，，开展各各自的进进货、管管理、运运营的零零售业态态PRRT1何为商业业地产？？——九大业态态介绍2.大型综合合商场generalmerchandisestore(G．M．S)概念采取自选选销售方方式，以以销售大大众化实实用品为为主，并并将超级级市场和和折扣商商店的经经营优势势合为一一体的、、满足顾顾客一次次性购全全的零售售业态特点采取自选选销售方方式和连连锁经营营方式商品构成成为衣、、食、用用品齐全全，重视视本企业业的品牌牌开发设有与商商店营业业面积相相适应的的停车场场目标顾客客为购物物频率高高的居民民商圈范围围较大商店营业业面积一一般在2500平方米以以上选址在城城乡结合合部、住住宅区、、交通要要道PRRT1何为商业业地产？？——九大业态态介绍3.超级市场场supermarket(S．M)概念采取自选选销售方方式、以以销售生生鲜商品品、食品品和向顾顾客提供供日常必必需品为为主要目目的的零零售业态态特点采取自选选销售方方式，出出入口分分设，结结算在出出口处的的收银机机处统一一进行商品构成成以购买买频率高高的商品品为主，，经营的的商品应应以肉类类、禽蛋蛋、水果果、水产产品、冷冷冻食品品、副食食调料、、粮油及及其制品品、奶及及奶制品品、熟食食品以及及日用必必需品为为主营业时间间每天在在11H左右，可可采取连连锁经营营方式，，有一定定的停车车场地选址在居居民区、、交通要要道、商商业区商圈范围围较窄，，以居民为为主要销销售对象象商店营业业面积在在500平方米以以上目标顾客客以居民民为主PRRT1何为商业业地产？？——九大业态态介绍4.便利店conveniencestore(Cv.S)概念满足顾客客便利性性需求为为主要目目的的零零售业态态特点以开架自自选为主主，结算算在进口口(或出口)处的收银银机处统统一进行行，可采采取连锁锁经营方方式商品结构构特点明明显，有有即时消消费性、、小容量量、应急急性等，，营业时时间长，，一般在在16h以上，甚甚至24h，终年无无休日选址在居居民住宅宅区、主主干线公公路边以以及车站站、医院院、娱乐乐场所、、机关、、团体、、企事业业所在地地商圈范围围窄小，，一般设设定在居民徒步步购物5—7min到达的范范围内商店营业业面积在在100平方米左左右，营营业面积积利用率率高，目目标顾客客主要为为居民、、单身者者、年轻轻人。80％的顾客客为有目目的的购购买经营实行行信息系系统化，，开展单单品管理理，便利利店的商商品价格格略高于于一般零零售业态态的商品品价格PRRT1何为商业业地产？？——九大业态态介绍5.专业店speciatitystore(S．S)概念经营某一一大类商商品为主主，并且且具备有有丰富专专业知识识的销售售人员和和提供适适当售后后服务的的零售业业态特点采取定价价销售和和开架面面售，亦亦可开展展连锁经经营商品结构体现现专业性、深深度性、品种种丰富，可供供选择余地大大，以某类商商品为主，经经营的商品具具有自己的特特色，一般为为高利润选址多样化，，多数店设在在繁华商业区区、商店街或或百货店、购购物中心内商圈范围不定定营业面积根据据主营商品特特点而定目标市场多为为流动顾客，，主要满足消消费者对某类类商品的选择择性需求PRRT1何为商业地产产？——九大业态介绍绍6.专卖店exclusiveshop(E．S)概念专门经营或授授权经营制造造商品牌和中中间商品牌的的零售业态特点采取定价销售售和开架面售售，亦可开展展连锁经营商品结构以企企业品牌为主主，销售体现现量少、质优优、高毛利注重品牌声誉誉、从业人员员必须具备丰丰富的专业知知识，并提供供专业性知识识服务选址在繁华商业区、商店街或百百货店、购物物中心内商圈范围不定定目标顾客以中中青年为主，，商店的陈列列、照明、包包装、广告讲讲究PRRT1何为商业地产产？——九大业态介绍绍7.购物中心shoppingcenter(S．C)概念企业有计划地地开发、拥有有、管理运营营的各类零售售业态、服务务设施的集合合体特点由发起者有计计划地开设，，实行商业型型公司管理，，中心内设商商店管理委员员会，开展广广告宣传等共共同活动，实行统一管理理内部结构由百百货店或超级级市场作为核核心店，以及及各类专业店店、专卖店等等零售业态和和餐饮、娱乐乐设施构成服务功能齐全全，集零售、餐饮饮、娱乐为一一体。根据卖场面面积，设相应应规模的停车车场选址为中心商商业区或城乡乡结合部的交交通要道商圈根据不同同经营规模、、经营商品而而定设施豪华、店店堂典雅、宽宽敞明亮，实行卖场租租赁制，目目标顾客以流流动顾客为主主PRRT1何为商业地产产？——九大业态介绍绍8.家居中心homecenter(H．C)概念以与改善、建建设家庭居住住环境有关的的装饰、装修修等用品、日日用杂品、技技术及服务为为主的、采取取自选方式销销售的零售业业态特点选址在城乡结合部、、公路边、交交通要道或消费者自有有房产比率较较高的地区商品构成主要要以房屋修缮缮和室内装修修、装饰品、、园艺品、宠宠物食品、室室内外用品、、洗涤剂及杂杂品等作为经营策略略，发挥了廉廉价商店的低低价格销售和和超级市场的的开架自选销销售等优势提供一站式购购足和一条龙龙服务可采取连锁经经营方式有一定的停车车场PRRT1何为商业地产产？——九大业态介绍绍9.仓储商店warehousestore(W．S)概念在大型综合商商场经营的商商品基础上，，筛选大众化化实用品销售售，并实行储储销一体、以以提供有限服服务和低价格格商品为主要要特征的、采采取自选方式式销售的零售售业态特点选址在公路边边、交通要道道和利用闲置置设施,主要的商圈人人口为5—7万人,商店营业面积积大，一般在在4000m’以上商品构成以新新开发上市的的商品为主力力商品，自有有品牌占相当当部分，主要要是面向广大大的工薪阶层层服务作为价格策略略，每天都以以较低价格销销售全部商品品,作为商品策略略，经营同其其他零售业态态能进行价格格比较的、知知名度、普及及率都较高的的商标商品或或价格一般被被众所周知的的商品商店设施简单单化。将超市开发发的销售技术术和管理理论论、可实行连连锁经营仓储商店的价价格影响力、、大型综合超超市商品供应应计划的方法法及选址理论论等融为一体体，灵活运用用。设有一定定规模的停车车场PRRT1何为商业地产产？——业种介绍业种是指零售售商业的行业业种类，通常常按经营商品品的大类将零零售划分为若若干个业种，，业种强调的的是“卖什么么”。通常常分为以下四四大类：餐饮休闲娱乐零售生活服务PRRT1何为商业地产产？——业种介绍业种分类零售类餐饮类服务类休闲娱乐选购品便利品宴请型随机型日常型携带型消遣型大众型私属型商务型日常型生活型大众型小众型业种选择百货家电数码店家居建材鞋帽服饰店化妆品专卖等精品超市奢侈品专卖收藏品店高尔夫用品服装定制等便利店中型超市蛋糕店花店药房等大中型正餐中西快餐简餐等中小正餐特色餐等面包房酒坊特产专卖等咖啡茶座等邮局银行电信干洗店维修中介等美容美发书店宠物店摄影诊所等会所KTV酒吧等桌球房网吧棋牌室游艺室等健身房美容SPA足道按摩等业种细分：报告提纲何为商业地产产？商圈与社区商商业商业建筑空间间设计PART1PART2PART3商圈与社区商业PART2社区商业社区商业以满满足社区日常常生活配套为为主要的业态态规划，如餐餐饮，干洗，，美容美发，，书报亭等等等，一般无大大型主力店带带动。小而杂以生活活所需为主商圈商圈商业的辐辐射范围为整整个城市或较较大范围，以以其在城市中中的商业定位位（地位）、、商圈发展潜潜力来确定其其作为，大而而全、精而细细，以品牌店店、专营店为为主思考:请回忆一下您您居住的小区区配套商业都都有些什么业业种？更大或者更小小的社区，他他们的商业配配置有什么异异同？PRRT2商圈与社区商商业——社区商业消费人口是决决定社区商业业的第一要素素常住人口（万人）人均面积（平米）消费习惯/频次消费需求交通时间（分钟）居住组团0.3–0.80.6就近消费+目的消费+即时消费/每天基础配套步行3–5居住小区2–30.6–0.8就近消费+目的消费+即时消费/1-3天基础配套步行5-10居住区5–100.8-1目的消费+随机消费

/3–5天基础配套+休闲、娱乐步行10–15；车行5特大型居住区10以上1–1.2目的消费+随机消费/周–月基础消费+生活购物、休闲娱乐步行不超过20；车行不超过10PRRT2商圈与社区商商业——社区商业居住组团类社社区商业配置置：零售与配套居住组团：由于受到人人口总量的限限制，居住组组团的消费需需求一般以基基础型为主，，其涵盖的业业态业种相对对比较单一，，零售类及配配套类商业居居多。例如：零售类——便利店，书店店，五金建材材，西饼店，，药房等配套类——银行，邮局，，电信，洗衣衣，维修，中中介等PRRT2商圈与社区商商业——社区商业居住小区类社社区商业配置置：零售、配套、、发展型居住小区：居住小区一一般由多个居居住组团组成成，人口数量量在后者的基基础上有大幅幅的提高，居居民对社区商商业的要求也也随之提升，，出现少量的的发展型社区区商业。例如：零售类——便利店，书店店，五金建材材，西饼店，，药房，大中中型超市等配套类——银行，邮局，，电信，洗衣衣，维修，中中介等发展型——宠物店，音像像店，鲜花店店，美容美发发，旅行社等等PRRT2商圈与社区商商业——社区商业居住区类社区区商业配置：：零售、配套、、休闲、发展展型居住区：由于消费人人口的激增，，服务半径的的扩大，社区区商业的业态态业种的丰富富程度已较为为接近区域型型商业。例如：零售类——便利店，书店店，五金建材材，西饼店，，药房，大型型卖场等配套类——银行，邮局，，电信，洗衣衣，维修，中中介等休闲类——按摩SPA，酒吧茶坊，，网吧，中西西快餐，时尚尚餐饮等发展型——宠物店，音像像店，鲜花店店，美容美发发，旅行社，，教育培训等等PRRT2商圈与社区商商业——社区商业特大居住区类类社区商业配配置：零售、配套、、休闲、发展展型特大型居住区区：突破原有区区域规划的限限制，在消费费人口数量和和商业建筑体体量上以不能能用常规标准准来衡量。目目前此类居住住区的数量较较少，服务能能力和辐射范范围有突破区区域商业中心心的可能。例如：零售类——便利店，书店店，建材卖场场，专业专卖卖，大型卖场场，购物中心心等配套类——银行，邮局，，电信，洗衣衣，维修，中中介等休闲类——按摩SPA，酒吧茶坊，，网吧，中西西快餐，时尚尚餐饮等发展型——宠物店，音像像店，鲜花店店，美容美发发，旅行社，，教育培训，，汽车美容，，婚纱，琴行行等商圈与社区商业PART2社区商业社区商业以满满足社区日常常生活配套为为主要的业态态规划，如餐餐饮，干洗，，美容美发，，书报亭等等等，一般无大大型主力店带带动。小而杂杂以生活所需需为主商圈商圈商业的辐辐射范围为整整个城市或较较大范围，以以其在城市中中的商业定位位（地位）、、商圈发展潜潜力来确定其其作为，大而而全、精而细细，以品牌店店、专营店为为主PRRT2商圈与社区商商业——商圈主圈：65%顾客来自主要要商圈。小型商店的核核心商圈在0.5-0.8公里之内，顾顾客步行来店店在10分钟以内；大大型商场的核核心商圈在5公里以内次圈：25%顾客来自次要商圈圈。小型商店的次要商商圈在1.5公里之内，顾客步步行来店在20分钟以内；大型商商场的次要商圈在在8公里以内边圈：10%顾客来自边缘商圈圈。一般来说，小型商商店的边缘商圈在在1.5公里以外，顾客步步行来店在20分钟以上；大型商商场的边缘商圈在在8公里以外商圈的构成及顾客客来源主圈次圈边圈圈PRRT2商圈与社区商业——商圈人口数量及特点包括居住人口数量量、工作人口数量量、过往人口数量量、居民户数和企企事业单位数，及及相应人口年龄、、性别、职业和收收入水平构成等。。建设状况包括公共交通、供供电状况、通讯设设备、金融机构等等对于百货商店营营销的方便程度。。商圈分析要素商圈分析是指对商商圈的构成、特点点和影响商圈规模模变化的各种因素素进行综合性的研研究。社会因素分析地区建设规划划、公共设施（公公园、公共体育场场所、影剧院、展展览馆），以及本本地区的人文等，，是否有利于百货货商店的发展。商业发展潜力包括购买潜力和现有商商场的经营状况。这两两个因素是对百货货商店影响的最直直接因素。在对商商业发展潜力进行行分析时，应计算算该地区的商圈饱饱和度，以了解这这个地区内同行业业是过多还是不足足。在商圈饱和度度低的地区建店，，其成功的可能性必必然超过商圈饱和和度高的地区。PRRT2商圈与社区商业——商圈影响商圈大小的因因素百货商店的自身的的特点百货商店的经营规规模百货商店的经营商商品种类交通运输情况竞争对手的地理位位置百货商店的促销情情况消费者的流动性休息十分钟，稍后后继续报告提纲何为商业地产？商圈与社区商业商业建筑空间设计计PART1PART2PART3商业建筑空间设计PART3商业建筑空间要点点建筑空间类型集中式商业（盒式式商业）街区式商业商业空间创新PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点主力店入口立面中庭动线五大要素商业建筑五大要素素，有什么样的特特点？PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点1.商业体建筑立面表表现PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/立面包装创意是否需要要？Thisorthis？常见耳机包装创意耳机包装PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/立面外表重不重要？Thisorthis？PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/立面建筑的立面，恰如如人的外表气质，，同时也构成对消消费者最直观的吸吸引Thisorthis？新加坡乌节湾商业业项目上海仲盛世界商城城PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/立面立面风格应当体现出一个商业体体的经营内涵多种材质的运用搭配出鲜活表情色彩丰富、明快彰显商业活力个性装饰风格体现商业主题和调性商业元素PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/立面国外商业案例2.日本山井奥特莱斯斯1.日本千叶区域商业业124.新加坡克拉码头43.洛杉矶citywalk3PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点2.商业体建筑入口设设计PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/入口思考：为什么我们会经常常看到“走出来的的路”？PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/入口不仅是所谓“路人人的素质”更重要的是非人性性化的路线设计道路设计应当符合合人的行为习惯PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/入口什么是人的行为习习惯：弧线与捷径优秀的商业体入口口设计一般也遵从从这个规律通过弧弧线形成喇叭式（楔形）入入口广场，吸纳人气PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/入口思考：商业体的入口又应应该放在什么位置置？是中间，还是路口口？PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/入口传统商业观点认为为：金角银边“金角”路口的位位置是商业价值最最高的地方，因此此入口通常放在中中间“银边”位置PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/入口随着商业的发展和和对商业认识的深深入，越来越多的的业内人士认为：：路口“金角”是最最容易吸纳和聚集集人气的地方，导入客流作用对商商业体的价值贡献献大于商铺的价值值贡献PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点3.商业体交通动线设设计PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/动线商业动线由客流、、车流、货流三条条线共同构成消化循环系统呼吸循环系统血液循环系统犹如人的三大循环环系统，互相渗透透、永久共存，却却从不交错PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/动线客流动线是商业体体中最容易被感知知的部分消费者从各个入口口被吸纳进入商业业体，因此外部客流的介接入入是商业客流动线第第一个重要部分PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/动线一条清晰明了的内部主主动线，是客流动线设计计的核心PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/动线一条清晰明了的内部主主动线，是客流动线设计计的核心日本旧船厂改造的的区域商业PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/动线内部多条动线严重重影响商业效率PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点4.商业公共空间——中庭PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/中庭思考：商业体为什么需要要中庭？PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/中庭中庭作为商业体重重要的空间节点，，是很好的缓冲空空间PRRT3商业建筑空间设计计——建筑空间要点/中庭中庭在盒式商业和和商业街中被广泛泛应用上海恒隆广场上海南方商城上海-海上海商业广场场上海大拇指商业业广场PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点5.商业体建筑的主主力店PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点商家品牌有很多多类型，比如餐饮品牌PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点商家品牌PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点卖场品牌PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点你了解他们在商商业体中的不同同作用吗？分组讨论回忆并模拟想象象某个购物中心心或者商业街的的商业布置：1.娱乐、餐饮、服服装零售、生活活服务类一般分分布在什么地方方？2.吸引你去这里消消费的主要业种种和商家通常有有什么特点？注：约10-12个人为一小组进进行讨论，讨论论时间为10分钟左右讨论后每组一个个代表回答以上上问题PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点什么是主力店一般说来，在项项目中能够主动吸引人流、、对其他品牌有有号召力的店，就是主力店。。包括两个方面：：一个是面积大，，大面积能够带带来大人流。主力店一般面面积在5000～2万平方米。另外外一种是拥有众多多忠诚客群的知知名品牌。PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点主力店位置确定定发展商希望主力力店经营位置离离首层越远越好好主力商家希望离离首层越近越好好，最好就定在在首层博弈PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点主力店位置确定定现实——折中的结果主力店的经营层层级大多数位于于二层至顶层之之间既保证了主力店店有一个相对理理想的经营位置置又能将首层腾出出来让发展商获获得基本的投资资回报如果两家主力店店，则应该呈““哑铃形”布局局，让两家主力力店位于物业两两侧，中间是中中小散户构成的的长廊如果多家主力店店，至少应该在在顶层布置一家家，以达到吸引引客流向上走的的目的。让客流在到达主主力店之前尽可可能经过更多的的商铺，尽可能能逗留更长的时时间比较合理的原则则PRRT3商业建筑空间设设计——建筑空间要点

核心主力店辅助主力店配套辅助店零售设施百货、综合超市等时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店不同地区商品特色店文化娱乐设施动感影院、科技展览等儿童乐园等艺术摄影、旅行社、网吧等；餐饮设施中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧快餐类、风味小吃类宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等主力店业态选择择：突破百货与与卖场对于面积在10万平米以上、多多种业态组合的的购物中心，多多个主力店是必必要的。每一种业态都需需要自己的“龙龙头”，以实现对客流流的吸引和购物物中心的整体定定位。商业建筑空间设计PART3商业建筑空间要要点建筑空间类型盒式商业（集中中式商业）街区式商业商业空间创新PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业集中式商业（盒盒式商业）有两两大类：1.独立大型商业：如上海正大广广场、广州天河河城、北京西单单大悦城等2.大型裙房商业：如上海港汇广广场、上海商城城、上海恒隆广广场等PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道建筑设计强调视视野可达性色彩明亮，建筑筑新颖，满足好好奇心理PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道与外部道路合理理结合充分考虑公交、、地铁、出租车车、地面停车等等相互关系PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道入口广场作为建建筑内部形态宽宽泛开敞的空间间，是水平交通通空间中段性放放大的节点。作为水平交通的的分段标志而具具有分解作用作为水平交通的的连接体而具有有连接和过渡作作用楔形入口广场建筑入口凹入建建筑体量，将外外部空间或深或或浅地引入建筑筑的区域内。形成具有个性的的入口空间;或者楔入的部分分将建筑穿透以以达到通畅的特特殊目的。对于外部交通设设计有利，可缓缓解入口区域对对外部街道或基基地环境的直接接压力。PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道恒隆广场正大广场中庭为半开敞形式尺度较大、丰富、宏伟、开朗通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业直线型中庭空间——突出气势和尺度感优雅从容的弧形中庭外部商业元素入口空间中庭通道PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道中庭专业设计顶部注意引入自自然采光PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道引入人性化设计计——休息座椅PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道恒隆广场正大广场一条清晰主动线线连接绝大部分分商铺和店面环形交通路线：以公共空间(中庭)为组织的核心，，各功能空间围围绕核心相连。。环形平面组织织模式有较强的的内向性和凝聚聚力，核心空间间突出，整体性性强弧形道路：过直的通道容容易造成呆板的的形象，以弧形形增加商业展示示面和空间变化化PRRT3商业建筑空间设设计——盒式商业外部商业元素入口空间中庭通道动线规划方案是是在总体上考虑虑了商业业态的的总体平衡，使使通过所有承租租户的人流通行行量达到最大，，达到购物中心心的整体人气平平衡除了平面动线上上以一条清晰主主动线引导客流流外，在垂直方方向上以斜向方式引导导客流，布置在建筑中中庭交通枢纽及及出入口等人流流密度较大，是是加强顾客对建建筑认知和记忆忆的重要场所直列式并列继续式并列连续式交叉式商业建筑空间设计PART3商业建筑空间要要点建筑空间类型盒式商业（集中中式商业）街区式商业商业空间创新PRRT3商业建筑空间设设计——街区式商业空间形态：摒弃弃简单划一的街街道空间形态，，充分体现街区区的趣味性；共享空间：令人人愉悦的空间尺尺度；短街&窄巷：充分实现现商铺的可视性性和人流的最大大共享，“街””与“坊”的感感觉，体现“逛逛”的乐趣；交通组织：停车车场，易于到达达，易于排空；；人车分流：一方方面便利，另一一方面还给步行行者安全放松的的空间；成功商业街的布布局形式PRRT3商业建筑空间设设计——街区式商业节点一：入口广广场牌坊、路障、门门楼等作为起点点雕塑、钟塔等强强调气氛招牌、路牌等作作为指引结合雕塑等道具具，突出商业区区主题，强化场场所气氛PRRT3商业建筑空间设设计——街区式商商业节点二：：局部景景观广场场各种宣传传活动、、路演聚聚集人气气，提升升商业气气氛引入阳光光和自然然生态，，作为项项目景观观亮点雕塑和景景观休闲闲设施缓缓冲人流流，同时时满足停停车需求求夜晚或者者节假日日开放为为音乐喷喷泉，作作为儿童童、情侣侣嬉戏游游玩的景景点吸引引客户停停留平日/白天为硬硬质平地地景观PRRT3商业建筑筑空间设设计——街区式商商业节点三：：开放式式中庭以座椅、、露天休休息平台台等聚集集人气，，形成客客流驻足足休息点点环形流线线，利于于环顾周周边商家家，并能能开展小小型商业业活动PRRT3商业建筑筑空间设设计——街区式商商业夜景灯光光不仅能能起到昭昭示性的的广告效效果，还还能烘托托商业气气氛，同同时也是是景观的的构成部部分起到到吸引客客流的作作用夜景灯光光PRRT3商业建筑筑空间设设计——街区式商商业休闲设施施结合小小景设置置，如座座椅与小小型水池池、雕塑塑、绿化化的结合合雕塑用于于表达商商业调性性绿化和水水景满足足对阳光光和水的的渴望景观小品品PRRT3商业建筑筑空间设设计——街区式商商业保证2-3层区进入的便利性垂直交通不宜过多，以避免减少消费者停留的时间选择合适的位置设置垂直交通减小对底层商铺的遮挡，保证底层商铺的昭示性连廊：在空间连接不同建筑体，增加项目的整体性

自动扶梯：向上疏导客流，保证商铺客流的均好性

楼梯：通过个性化楼梯塑造或观景楼梯增加楼梯的趣味性店铺采用竖向排列，充分利用叠加空间，通过店铺丰富性营造出底层商铺生机与活力垂直交通通组织商业建筑空间设计PART3商业建筑筑空间要要点建筑空间间类型盒式商业业（集中中式商业业）街区式商商业商业空间间创新PRRT3商业建筑筑空间设设计——商业空间间创新商业空间间的发展展不断推推陈出新新、不断断完善、、越来越越多元化化多元化休闲中心：商业空间感觉的打破与重组，集中商业与街区商业的融合。旧城改造时尚新地标：新旧建筑的碰撞、传统与时尚的互溶、诠释海派文化与国际都市上海新天天地上海大宁国际际上海太平平桥石窟窟门里弄弄改造项项目_上海新新天地典型个案案研究103上海新天天地作为重建建项目的的启动核核心区域域首期开开发，其其具有悠悠久的上上海历史史文化风风貌，改改建后成成为创造造前沿生生活体验验的时尚尚中心，，由高级级餐厅、、酒吧、、专卖店店及时尚尚店铺组组成；太平桥人人工湖绿绿地–项目地块块中央，，占地4.4万平方米米的绿化化区，市市中心罕罕见大型型水系，，提升项项目整体体景观价价值；高尚住宅宅–重建主要要打造内内容，凭凭借新天天地以及及人工太太平湖的的区域价价值打造造成配套套设施完完备的大大型高尚尚住宅项项目，目目前已成成为上海海受屈一一指公寓寓类豪宅宅。企业天地地-包括多幢幢甲级写写字楼及及娱乐购购物中心心，配合合淮海路路高档写写字楼区区域坏境境打造。。高尚住宅宅区国际学校校高尚住宅宅区翠湖天地地已建成规划中雅苑（一期））御苑（二期））嘉苑（三期））上海新新天地六星级酒酒店企业天地地一期企业天地地二期白玉兰大大厦白玉兰商商场百老汇剧剧院上海太平平桥地区区重建项项目/规划定位位购物中心心古董街太平桥人人工湖核心启动动区图示说明明：以新天地地作为商商业启动动沿沿太平桥桥人工湖湖分期开开发104文物旧城城改造上上海时时尚新地地标核心定位文物旧城改造上海时尚新地标目标客户境内外商务经营人士、游客和年轻时尚一族占地面积30000建筑面积57000容积率1.8项目总投资12亿元改造成本2万元/㎡拆迁安置成本6.7亿元停车位马当路地下停车库150个；太平桥公园地下停车库220个；企业天地地下停车库226个，共596个车位租金35-45元/㎡.天租售率>98%建筑设计美国WOOD/ZAPATA(Boston)设计事务所新加坡日建国际设计有限公司建筑顾问上海同济大学建筑设计研究院上海新天天地/产品核心心定位关键字：：多元化化时尚尚高品品味新天地区区别于以以往惯性性思维的的传统建建筑保护护项目，，其更注注重商业业元素的的利用，，针对其其后期商商业模式式的开发发作产品品定位：：上海市中中心的高档商业业娱乐聚集地；保护上海传统建筑筑（石库门），并赋予其时尚元素素；引入多家高级餐厅厅、酒吧、、品牌专卖店及时尚店铺等形成高档档一体化化消费娱娱乐场所所；105历史积淀淀其文化化底蕴重重建建后形成成海派文文化上海新天天地/文化背景景入口广场场改建后石库门的的对话经经过历史的沉沉淀….上海新天天地其前前身是原原为旧石石库门里里弄区域域，建于于20世建纪20－30年代，作作为上海海近代文文明的象象征，其其采用传传统江南南民居空空间特征征单元，，按西方方联排住住宅的方方式进行行布局，，具有中中西合璧璧的色彩彩；而上海新新天地紧紧邻中共共一大会会址，因因此部分分为优秀秀历史建建筑，而而石库门门因年久久老化失失修，屋屋基下沉沉，底层层潮湿，，木结构构不同程程度腐朽朽，街坊坊原居民民约2800户，逾8000人，经过过重建，，传统里里弄与现现代建筑筑融为一一体，创创造出集集历史、、文化、、旅游、、商业、、娱乐等等为一体体等特色色街区的的改造之之路，结结合上海海的文化化氛围形形成海派派文化。。建筑特色色红墙保留留106上海新天天地/规划设计计理念「传统与现现代结合合的设计计」理念打造造旧城城开发核核心启动动区域南里现代购物中心北里石库门建筑与现代商业结合上海新天天地以「「传统与与现代结结合」为为设计理理念，用用现代技技术保留留了建于于20世纪初期期的石库库门旧建建筑为主主的南里里与现代代新建建建筑为主主的北里里：新天地北北里由多幢石石库门建建筑改造造而成，，并结合合部分现现代建筑筑、装潢潢和设备备，化身身为多家家高级消消费场所所及酒吧吧与餐厅厅，以各各国风情情为主充充分展现现新天地地的国际际元素；；新天地南南里以大型购购物娱乐乐休闲中中心为标标志性现现代风格格建筑，，进驻各各类特色色的商户户，并以以高档酒酒店式公公寓结合合餐饮设设计，为为本地和和外地的的消费者者及旅游游人士提提供了一一个多元元化、高高品味的的娱乐地地带。新天地北北里新天地南南里107上海新天天地/建筑设计计旧城改造造保护护建筑重重建南里新建购物中心北里中心广场保留建筑北里入口重建建筑新建建筑重建建筑保留建筑图示说明：石库门标标志保留留改造后石石库门石库门阳阳台石库门建建筑雕饰饰新天地在在改造过过程中主主要以保保留建筑筑外层表表皮，改改变内部部结构与与使用功功能的方方式使其其具有商商业功能能，在我我国尚属属首例：：由于石库库门建筑筑部分已已经涉危危，不宜宜以结构构顶起后后的方式式改造，，方案以以拆除部部分房屋屋，并将将砖块用用于外墙墙的修补补和支弄弄的铺地地；按其内部部按现代代都市人人的生活活方式重重新打造造，配置置自动电电梯、中中央空调调、给排排水系统统、宽带带互联网网系统、、污水处处理、消消防系统统等；108酒吧餐饮饮为特色色招商引引擎启动动新天地地上海新天天地/业态分布布业态租户数租户比例典型租户餐饮/酒吧4354%上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅服饰专卖56%五色土服饰/COCOON茶药/甜品68%尧阳茶行/上海宝诗工艺品/家居用品1519%藏博堂/琼耳唯品服务79%华尔街英语/新天地邮政所娱乐休闲34%亚历山大会馆/UME新天地国际影城总计79100%/酒店式公公寓服饰/餐饮/电影院购物中心心/服饰餐饮高科技产产品/办公中共一大大会址新天地主主要以北北里餐饮饮、酒吧吧作为核核心启动动区域，，租户比比例达到到50%以上，目目标客户户为外籍籍人士以以及上海海小资白白领人群群；南里主要要以工艺艺品文化化区域与与现代购购物中心心服饰专专卖为主主；工艺品文文化区域域广场酒吧吧区域109上海新天天地/交通组织织内部广场内部街巷南里中央广场北里入口广场景观轴线内部空间肌理空间形态态上而言言，原有有狭窄、、拥挤的的里弄空空间得以以疏通整整合，并并加入步步行街、、广场等等公共空空间等元元素，使使得整个个空间格格局疏密密有至、、收放自自如、开开合得当当；其利用入入口广场场作为敞敞开式空空间与内内部狭长长的街道道相结合合，形成成点与面面的穿插插，沿景景观轴线线均匀分分布，促促使人流流穿梭对对流，并并结合餐餐饮、酒酒吧等特特色建筑筑吸引人人流。点面结合合形成内内部空间间肌理110上海新天天地/内部空间间设计保留原有有的街区区空间以以院落落方式组组合建筑筑单体通过保留留原有的的街区空空间,与新街区区的空间间组织融融汇，在在节点上上布置小小型水池池、小型型广场，，拱形的的玻璃通通廊,内部保留留与重建建的建筑筑形成街街巷文化化,其余均以以院落的的方式把把不同的的单体建建筑组合合在一起起并以露露天酒吧吧餐饮等等积聚人人气形成成中西文文化交流流的理想想空间。。北里入口口空间北里广场场空间南里沿街街商业北里街巷巷北里露天天餐饮南里广场场空间111其不同于于城市中中心区大大型商业业步行街街的尺度度宽大，，更为接接近人与与人小空空间交流流的尺度度，给予予人亲切切化，人人性化：：街道宽度度里弄小巷巷宽≤2－3米，扩大大的街道道宽度也也≤10米，内部部中央广广场宽度度≤30米;里弄建筑筑高度北里整体体建筑高高度一般般为2－3层，最高高不高于于4层，南里里新修的的建筑仅仅限于5层，在不不宽广的的尺度空空间内不不会形成成压抑感感；整体空间间比例新天地空空间高宽宽比为1-1.5左右，是是一个人人的心理理感觉较较为舒适适的尺度度。宜人空间间尺度创创造内部部舒适空空间上海新天天地/空间界面面的尺度度内部广场场街道宽宽度里弄街巷巷宽度里弄建筑筑高度与与整体空空间3米10米里弄街巷巷112上海新天地地/入口设计特色建筑特特色标示示入口设计计引导人人流北里入口建建筑南里与北里连通入口南里东向入口南里西向入口南里广场入入口主入口与外外部城市取取得联系,院子或以门门洞或以小小路与主干干道相接，，其中的支支路与干道道的组织方方式便是里里弄住宅的的空间场所所特征的总总结和提升升，使人们们记忆中的的里弄文化化再现。113大宁区域商商业中心_大宁国际商