名师精讲房地产企业所得税风险控制管理培训讲义含案例

国税发新31号文房地产业务企业所得税风险控制关键点与案例谋划1两个理念避免犯法——刑法修正案（七）之逃避缴纳税款罪——王骏倡导“安全纳税”避免犯傻——不学政策多交税（比如视同销售问题、代收费用问题）——王骏倡导“纳税优化”2国税发【2009】31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法一份不得不学习的重量级文件3哪些文件将作废国税发【2006】31号国税发【2001】142号国税发【1999】第242号

国税发【1995】第153号国税函【2008】299号（事实上已经被修改，特别是计税利润率恢复为计税毛利率，而且降低）

4国税函【2007】603售后回租政策尚不明确5国税发【2009】31号第一条

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

6第一条税务风险控制关键点房地产新31号文没有规定的所得税问题应当在企业所得税法及其实施条例、配套文件中寻找答案，一个31号文无法包办所有问题比如广告费、业务宣传费、业务招待费等扣除问题7国税发【2009】31号第二条

本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。内外资房地产所得税政策彻底统一外资房地产学习新31号文更有必要8一个特殊的纳税人江苏某县工商联经过当地政府安排，办理了立项审批和土地征用手续后，于2006年筹建特色产品交易中心，并且向中心全体准备入住的商户集资。工程完工后，集资户取得房屋产权。工商联认为，自己只是在建房中起个联络员的作用，集资收款也是为了转付工程款，自己不是开发商，也不是售楼商，不存在纳税问题。9提示房地产开发是指在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。没有“拿地”的单位，不能进行房地产开发。因此本案中房地产开发主体只能是工商联，而不是被集资的商户。工商联开发交易中心卖房，商户集资是掏钱买房。10第二条税务风险险控制关键点新31号文删除除了旧31号文文中关于“各省省、自治区、直直辖市和计划单单列市国家税务务局、地方税务务局应联合制定定具体实施办法法，并报国家税税务总局备案””的规定，这意意味着各地税务务机关需要对自自行制定发布的的房地产开发经经营业务所得税税文件进行全面面清理。不等于各地不可可以出台自己的的土政策（北京京市昌平区税源源高度集中于房房地产行业）11特别提示各省乃至各地级级市都要关注当当地国税、地税税分别或者联合合转发新31号号文的具体文件件一要看毛利率等等一些具体规定定的落实而要看当地有没没有做补充规定定12国税发【2009】31号第三条

企业业房地产开发经经营业务包括土土地的开发，建建造、销售住宅宅、商业用房以以及其他建筑物物、附着物、配配套设施等开发发产品。除土地地开发之外，其其他开发产品符符合下列条件之之一的，应视为为已经完工：(一)开发产产品竣工证明材材料已报房地产产管理部门备案案。(二)开发产产品已开始投入入使用。(三)开发产产品已取得了初初始产权证明。。13已报房地产管理理部门备案房屋建筑工程和和市政基础设施施工程竣工验收收备案管理暂行行办法(建设设部令78号））第四条建设单单位应当自工程程竣工验收合格格之日起15日日内，依照本办办法规定，向工工程所在地的县县级以上地方人人民政府建设行行政主管部门（（以下简称备案案机关）备案。。第六条备案机机关收到建设单单位报送的竣工工验收备案文件件，验证文件齐齐全后，应当在在工程竣工验收收备案表上签署署文件收讫。工工程竣工验收收备案表一式二二份，一份由建建设单位保存，，一份留备案机机关存档。14已开始投入使用用是指根据《建筑筑法》第61条规定，符合合规定的建筑工工程质量标准，，有完整的工程程技术经济资料料和经签署的工工程保修书，并并具备国家规定定的其他竣工条条件的工程，竣竣工经验收合格格后交付使用的的开发产品。15已取得了初始产产权证明是指已取得了土土房局主件产权权证的开发产品品。16第三条税务风险险控制关键点1问题：土地开发发还是没有明确确完工条件，土土地开发后转让让怎么办？比照一般货物（（存货）销售或或者财产转让17第三条税务风险险控制关键点2关键点：完工条条件是纳税的临临界点完工前按按照预计毛利率率计税是实际征收还是是预征？原外税法属于预预征税制完工后按按照收入成本计计税18第三条税务风险险控制关键点3提问：3个条件件都满足了，以以谁为准？孰早原则19第三条税务风险险控制关键点4不及时结转成本本会存在风险计税毛利率＞实实际早早完工早转成本本计税毛利率＜实实际迟迟完工迟转成本本税务机关的第一一关注点就是你你是否及时结转转计税成本，不不按时结转根据据35条规定收收拾你20第三条税务风险险控制关键点5外资房地产的一一个概念变化国税发【2001】142号号：企业应以房房地产管理部门门出具工程项目目合格证明之日日，或者首笔房房地产使用权交交付之日，或者者办理首笔产权权转让手续之日日的较早者为房房地产销售开始始。企业自房地地产销售开始，，应根据当期实实际房地产销售售收入、相关成成本费用，计算算企业年度实际际应纳税额。21国税发【2009】31号第四条企业出现《中华华人民共和国税税收征收管理法法》第三十五条条规定的情形，，税务机关可对对其以往应缴的的企业所得税按按核定征收方式式进行征收管理理,并逐步规范范,同时按《中中华人民共和国国税收征收管理理法》等税收法法律、行政法规规的规定进行处处理，但不得事事先确定企业的的所得税按核定定征收方式进行行征收、管理。。22第四条税务风险险控制关键点税务机关可对以以往应缴所得税税进行核定,加加大了违规风险险及成本,企业业要注意23灵魂问题不得事先核定征收收是新旧31号文文能否贯彻实施的的核心问题条文落空制制度失灵国税发[2008]30号文件第第三条规定：特殊殊行业、特殊类型型的纳税人和一定定规模以上的纳税税人不适用本办法法。上述特定纳税税人由国家税务总总局另行明确。，，房地产业作为一一种特殊行业是不不适用核定征收的的。24国税发【2009】31号第五条开发产品销售收入入的范围为销售开开发产品过程中取取得的全部价款，，包括现金、现金金等价物及其他经经济利益。企业代代有关部门、单位位和企业收取的各各种基金、费用和和附加等，凡纳入入开发产品价内或或由企业开具发票票的，应按规定全全部确认为销售收收入；未纳入开发发产品价内并由企企业之外的其他收收取部门、单位开开具发票的，可作作为代收代缴款项项进行管理。25第五条税务风险控控制关键点1企业应关注销售收收入范围中其他经经济利益这一概念念，与第七条确认认收入的方法和顺顺序的有关规定结结合。26第五条税务风险控控制关键点2企业所得税：无论论是将代收款项纳纳入价内，还是不不纳入价内其实不不影响企业所得税税，影响的是所得得税款的资金时间间价值。27第五条税务风险控控制关键点3营业税。除了维修修基金（国税发[2004]69号文件）、代收收的契税、印花税税以外，其余的代代收费用一律缴纳纳营业税。有线电视费等一定定要注意出票单位位的安排，避免白白交税28国税发[2004]69号国家税务总局关于于住房专项维修基基金征免营业税问问题的通知住房专项维修基金金是属全体业主共共同所有的一项代代管基金，专项用用于物业保修期满满后物业共用部位位、共用设施设备备的维修和更新、、改造。鉴于住房房专项维修基金资资金所有权及使用用的特殊性，对房房地产主管部门或或其指定机构、公公积金管理中心、、开发企业以及物物业管理单位代收收的住房专项维修修基金，不计征营营业税。29第五条税务风险控控制关键点4土地增值税：根据据财税[1995]48号文件规规定，关于地方政政府要求房地产开开发企业代收的费费用如何计征土地地增值税的问题，，代收费用不纳入入价内的话，不交交纳土地增值税，，纳入价内既作收收入也做扣除项目目，但是不得作为为加计20%的基基数。如何区分什么是代代收费用？根据48号文件这里的的代收费用是县级级政府要求代收的的，如果不是县级级政府要求代收，，且合同上未注明明代收费用的，可可以不作为代收费费用处理，即：允允许加扣20%30一个税务建议建议：由物业公司司代收各种基金、、费用和附加，，不涉及营业税和和所得税31国家税务总局关关于物业管理企业业的代收费用有关关营业税问题的通通知国税发［1998］217号发文日期1998-12-15物业管理企业代有有关部门收取水费费,电费,燃(煤煤)气费,维修基基金,房租的行为为,属于营业税““服务业”税目中中的“代理”业务务,因此,对物业业管理企业代有关关部门收取的水费费,电费,燃(煤煤)气费,维修基基金,房租不计征征营业税,对其从从事此项代理业务务取得的手续费收收入应当征收营业业税.32财政部、国家税务务总局

关于营业业税若干政策问题题的通知财税[2003]16号发文日期2003-1-15（十九）从事物业业管理的单位，以以与物业管理有关关的全部收入减去去代业主支付的水水、电、燃气以及及代承租者支付的的水、电、燃气、、房屋租金的价款款后的余额为营业业额。33拆迁还建营业税国税函发〔1995〕549号对对外商投资企业从从事城市住宅小区区建设，应当按照照《营业税暂行条条例》的有关规定定，就其取得的营营业额计征营业税税；对偿还面积与与拆迁建筑面积相相等的部分，由当当地税务机关按同同类住宅房屋的成成本价核定计征营营业税，对最终转转让时未作价结算算的住宅区配套公公共设施（如居委委会用房、车棚、、托儿所等），凡凡转让收入已包含含在住宅房屋转让让价格中并已征收收营业税的，不再再征收营业税。34拆迁还建土地增值税企业所得税视同销售（非货币币性资产交换）35国税发【2009】31号第六条

企业通通过正式签订《房房地产销售合同》》或《房地产预售售合同》所取得的的收入，应确认为为销售收入的实现现，具体按以下规规定确认：(一)采取一次性性全额收款方式销销售开发产品的，，应于实际收讫价价款或取得索取价价款凭据（权利））之日，确认收入入的实现。36第六条税务风险控控制关键点1一次性全额收款方方式，与一般企业业收入确认原则一一致国税函【2008】875号企业以买一赠一等等方式组合销售本本企业商品的，不不属于捐赠，应将将总的销售金额按按各项商品的公允允价值的比例来分分摊确认各项的销销售收入。37买房送空调营业税混合销售行行为对空调不征收营业业税也不征收增值值税38国税函〔2006〕1278号国家税务总局关于于中国移动有限公公司内地子公司业业务销售附带赠送送行为征收流转税税问题的通知中国移动有限公司司内地子公司开展展以业务销售附带带赠送电信服务业业务（包括赠送用用户一定业务使用用时长、流量或业业务使用费额度、、赠送有价卡预存存款或有价卡）的的过程中，其附带带赠送的电信服务务是无偿提供电信信业劳务的行为，，不属于营业税征征收范围，不征收收营业税。中中国移动有限限公司内地子公司司开展的以业务销销售附带赠送实物物业务（包括赠送送用户SIM卡、、手机或有价物品品等实物），属于于电信单位提供电电信业劳务的同时时赠送实物的行为为，按照现行流转转税政策规定，不不征收增值税，其其进项税额不得予予以抵扣；其附带带赠送实物的行为为是电信单位无偿偿赠与他人实物的的行为，不属于营营业税征收范围，，不征收营业税。。二二○○○六年十二月二二十八日39第六条(二)采取分期收收款方式销售开发发产品的，应按销销售合同（或协议议，下略）约定的的价款和付款日确确认收入的实现。。付款方提前付款款的，在实际付款款日确认收入的实实现。40第六条税务风险控控制关键点2分期付款用用于商铺和大客户户销售1.提前付款实实际付款日日早于合同协议约约定日实实际付付款日确认收入（（一般企业目前有有争议）2.按时付款实实际付款日与与约定日一致3.推迟付款约约定日必须须确认收入国家不替企业承担担经营风险41第六条(三)采采取银行行按揭方方式销售售开发产产品的，，应按销销售合同同约定的的价款确确定收入入额，其其首付款款应于实实际收到到日确认认收入的的实现，，余款在在银行按按揭贷款款办理转转账之日日确认收收入的实实现。42第六条税税务风险险控制关关键点3银行按揭揭方式首付其其余按按揭首付款在在实际收收款日确确认按揭款在在银行转转账日确确认（外外资原142号号文是针针对首付付+按揭揭都在转转账日确确认）税务机关关很关注注开发商商是否有有隐藏首首付款的的问题43第六条税税务风险险控制关关键点4银行按揭揭之假按按揭：用用员工亲亲戚朋友友个人身身份在银银行作假假按揭预预售，其其特征往往往是贷贷款利息息开发商商自己扛扛要不要确确认收入入计税？？税务局局：你不不是已经经拿到钱钱了嘛？？吹牛也也要上税税利息可否否税前扣扣除？税税务局：：个人名名义借款款利息怎怎么能在在企业列列支，不不得扣除除稽查局：：每笔按按揭要和和每个合合同对照照查44第六条税税务风险险控制关关键点4同时关注注：此做做法也影影响土地地增值税税45第六条(四)采采取委托托方式销销售开发发产品的的，应按按以下原原则确认认收入的的实现：：1.采取取支付手手续费方方式委托托销售开开发产品品的，应应按销售售合同中中约定的的价款于于收到受受托方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现。46第六条2.采取取视同买买断方式式委托销销售开发发产品的的，属于于企业与与购买方方签订销销售合同同，或企企业、受受托方、、购买方方三方共共同签订订销售合合同的，，如果合合同中约约定的价价格高于于买断价价格，则则应按合合同中约约定的价价格计算算的价款款于收到到受托方方已销开开发产品品清单之之日确认认收入的的实现；；如果属属于前两两种情况况中销售售合同中中约定的的价格低低于买断断价格，，以及属属于受托托方与购购买方签签订销售售合同的的，则应应按买断断价格计计算的价价款于收收到受托托方已销销开发产产品清单单之日确确认收入入的实现现。47第六条3.采取基价（保保底价）并实行超超基价双方分成方方式委托销售的，，属于由企业与购购买方签订销售合合同，或企业、受受托方、购买方三三方共同签订合同同的，如果合同中中约定的价格高于于基价，则应按合合同中约定的价格格计算的价款于收收到受托方已销开开发产品清单之日日确认收入的实现现，企业按规定支支付受托方的分成成额，不得直接从从销售收入中减除除；如果合同约定定的价格低于基价价的，则应按基价价计算的价款于收收到受托方已销开开发产品清单之日日确认收入的实现现。属于由受托方方与购买方直接签签订合同的，则应应按基价加上按规规定取得的分成额额于收到受托方已已销清单之日确认认收入的实现。48第六条4.采取包销方式式委托销售开发产产品的，包销期内内可根据包销合同同的有关约定，参参照上述1至3项项规定确认收入的的实现；包销期满满后尚未出售的开开发产品，企业应应根据包销合同约约定的价款和付款款方式确认收入的的实现。49委托代销的四种方方式支付手续费方式视同买断方式超基价分成方式包销方式四种方式的共同点点都要求在收到代代销清单时确认收收入50第六条税务风险控控制关键点5能不能故意推迟开开代销清单避税一个参照物：新增增值税实施细则第第38条第（五））项——委托其他他纳税人代销货物物，为收到代销清清单或者收到全部部或者部分货款的的当天。未收到代代销清单及货款的的，为发出代销货货物满180天的的当天财税【2005】165在新新细则前前就有规规定51第六条税税务风险险控制关关键点5新31号号文会不不会纵容容避税？？一个被删删除的规规定———国税发发【2006】】31号号：已销销开发产产品清单单应载明明售出开开发产品品的名称称、地理理位置、、编号、、数量、、单价、、金额、、手续费费等项内内容，以月或季季为结算算期，定期进进行结算算，并在在规定期期限内向向税务机机关进行行纳税申申报、预预缴税款款。对不不按规定定定期结结算、纳纳税申报报和预缴缴税款的的，按《《中华人人民共和和国税收收征收管管理法》》的有关关规定进进行处理理。52第六条税税务风险险控制关关键点5国税函【【2008】875号号实质重于于形式一把反避避税的利利剑53第六条税税务风险险控制关关键点6手续费方方式确确认认收入金金额代销方与与开发商商打架约约定价款款1000万只给开发发商800万必必须按按1000万确确认收入入收不到的的200万怎么么办？财财产损失失处理（（北京有有税务鉴鉴证的要要求）坏账准备备准否扣扣除?54第六条税税务风险险控制关关键点7视同买断断买买断的是是价格而而不是产产权开发商（（企业））可以不不参与销销售合同同合同当事事人：受受托方（（代销））+购买买方（业业主）55第六条税税务风险险控制关关键点7开发商（（企业））参与销销售合同同1、合同同当事人人：开发发商（企企业）+受托方方（代销销）+购购买方（（业主））3方协协议2、合同同当事人人：开发发商（企企业）+购买方方（业主主）2方协议议受托方（（代销））做居间间人56第六条税税务风险险控制关关键点7收入确认认矩阵开发商合合同价价？买断断价收收入额1参参与大大于于合合同同价2参参与小小于于买买断断价3不不参参与大大于买买断价4不不参参与小小于买买断价57第六条税税务风险险控制关关键点7矩阵中只只有第一一种情况况，即：：开发商商参与合合同签订订，合同同价大于于买断价价，才按按照合同同价确认认收入，，其余都都是按照照买断价价确认收收入绝不是按按照合同同价和买买断价孰孰高计税税，如第第3种情情况58第六条税税务风险险控制关关键点8对第一种种情况的的运用风风险开发商参参加签订订3方合合同，购购买方（（业主））打款款给开发发商，如如果合同同价120万大大于买断断价100万，，开发商商必须将将超过部部分支付付给受托托方。开开发商确确认120万的的收入，，20万万作为销销售费用用（收到到发票））。没有有发票无无法列支支费用（（无论是是否有发发票营业业税都不不能差额额纳税））59第六条税税务风险险控制关关键点9还是对第第一种情情况的运运用风险险开发商参参加签订订3方合合同，购购买方（（业主））打款款给开发发商，如如果合同同价100万小小于买断断价120万，，受托方方将来必必须补齐齐差价(一般按按整个楼楼盘统一一计算））给开发发商。开开发商确确认120万的的收入，，万一20万收收不回来来又有坏坏账问题题。60第六条税税务风险险控制关关键点10超基价分分成矩矩阵开发商合合同价？？基价收收入入额参与超超合合同同价参与不不超基基价不参与超超基基价+分成不参与不不超超基基价价61第六条税税务风险险控制关关键点10开发商支支付给受受托方的的分成额额不得直直接从收收入中扣扣除，将将来支付付时根据据发票作作为销售售费用列列支（好好比收支支两条线线）62第六条税税务风险险控制关关键点11包销方式包销期内：比照以以上3原则包销期外：按照包包销合同约定执行行等于开发发商将房子卖给受受托方，受托方将将来再卖给业主63第六条税务风险控控制关键点11国税函【1996】】684：：在合同期期内开发企企业将房产产交给包销销商承销，，包销商是是代理开发发企业进行行销售，所所取得的手手续费收入入或者价差差应按“服服务业—代代理业”征征收营业税税；合同期期满后，房房屋未售出出，由包销销商进行收收购，其实实质是开发发企业将房房屋销售给给包销商，，对房产企企业应按““销售不动动产”征收收营业税；；包销商将将房产再次次销售，对对包销商也也应按“销销售不动产产”征收营营业税。64国税发【2009】】31号第七条企企业将开开发产品用用于捐赠、、赞助、职职工福利、、奖励、对对外投资、、分配给股股东或投资资人、抵偿偿债务、换换取其他企企事业单位位和个人的的非货币性性资产等行行为，应视视同销售，，于开发产产品所有权权或使用权权转移，或或于实际取取得利益权权利时确认认收入（或或利润）的的实现。确确认收入（（或利润））的方法和和顺序为：：65国税发【2009】】31号第第七条（一）按本本企业近期期或本年度度最近月份份同类开发发产品市场场销售价格格确定；（二）由主主管税务机机关参照当当地同类开开发产品市市场公允价价值确定；；（三）按开开发产品的的成本利润润率确定。。开发产品品的成本利利润率不得得低于15%,具体体比例由主主管税务机机关确定。。66第七条税务务风险控制制关键点1内部处置资资产（如开开发产品转转为固定资资产、出租租资产）不不再需要视视同销售67第七条税务务风险控制制关键点2视同销售的的收入确定定，税务机机关几乎都都喜欢第三三种第三种如何何计算（最最常见的观观点）收入=（计计税成本+营业税金金及附加））×（1+成本利润润率）—————价内内税模式注意这里的的15%是是成本利润润率不是计计税毛利率率）68第七条税务务风险控制制关键点2第三种如何何计算（大大连国税的的观点）开发产品按按成本利润润率确认视视同销售收收入的计算算，开发产产品成本利利润率确定定为15%（成本系系指会计成成本）。按按开发产品品成本利润润率确认视视同销售收收入，计算算公式为：：视视同销售售收入额=视同销售售开发产品品的会计成成本/（1-15%）视视同销销售收和应应纳税所得得额=视同同销售的收收入额-视视同销售开开发产品的的会计成本本69沪国税所[2009]31号号关于转发《《国家税务务总局关于于印发<房房地产开发发经营业务务企业所得得税处理办办法>的通通知》的通通知文号沪沪国国税所[2009]31号现现将将《国家税税务总局关关于印发<房地产开开发经营业业务企业所所得税处理理办法>的的通知》（（国税发〔〔2009〕31号号）（以下下简称《通通知》）转转发给你们们，并结合合本市实际际，结合《《通知》有有关规定补补充如下，，请一并按按照执行。。一一、关于开开发产品成成本利润率率确定问题题对对《通知》》第七条第第（三）款款视同销售售中按开发发产品的成成本利润率率方法确认认收入（或或利润）的的，其成本本利润率暂暂按15%确定。70沪国税所[2009]31号二、关于计税税毛利率确定定问题对对符合《通通知》第八条条第（一）款款规定开发项项目位于本市市范围的，计计税毛利率暂暂按15%确确定。对符合合《通知》第第八条第（四四）款规定属属经济适用房房、限价房和和危改房的，，计税毛利率率暂按3%确确定。71沪国税所[2009]31号三、关于企业业集团或其成成员企业统一一向金融机构构借款利息费费用分摊问题题

对《《通知》第二二十一条第（（二）款所规规定企业集团团或其成员企企业统一向金金融企业借款款，分摊给集集团内部其他他成员企业使使用的，由实实际使用借款款的企业在年年度汇算清缴缴申报时向其其主管税务机机关报送相关关资料。具体体包括：企业业集团或其成成员企业向金金融机构借款款的借款合同同复印件、集集团内借款利利息费用分摊摊的协议、实实际取得借款款额及支付利利息费用的相相关凭证。使使用借款的企企业分摊的利利息应按财税税〔2008〕121号号规定税前扣扣除。72沪国税所[2009]31号四、关于企业业计税成本对对象的确定原原则报送税务务机关备案问问题企企业按《通知知》第二十六六条规定的原原则，确定计计税成本对象象，应在开工工之前30个个工作日内报报主管税务机机关备案，主主管税务机关关在规定时间间内向企业出出具《备案通通知书》。上海市国家税税务局上上海市地方方税务局二二ＯＯ九九年三月三十十一日73第七条税务风风险控制关键键点2企业应关注确确认时点的条条件规定，于于开发产品所所有权或使用用权转移或实实际取得利益益权利时，充充分利用这一一条件来进行行规划，争取取资金时间价价值。74国税发【2009】31号第八条

企业销销售未完工开发产产品的计税毛利率率由各省、自治、、直辖市国家税务务局、地方税务局局按下列规定进行行确定:（一）开发项目位位于省、自治区、、直辖市和计划单单列市人民政府所所在地城市城区和和郊区的，不得低低于15％。（二）开发项目位位于地及地级市城城区及郊区的，不不得低于10%。。（三）开发项目位位于其他地区的，，不得低于5％。。(四)属于经济适适用房、限价房和和危改房的，不得得低于3%。75国税函[2008]299号国家税务总局关于于房地产开发企业业所得税预缴问题题的通知国税函〔2008〕299号一、房地产开发企企业按当年实际利利润据实分季（或或月）预缴企业所所得税的，对开发发、建造的住宅、、商业用房以及其其他建筑物、附着着物、配套设施等等开发产品，在未未完工前采取预售售方式销售取得的的预售收入，按照照规定的预计利润润率分季（或月））计算出预计利润润额，计入利润总总额预缴，开发产产品完工、结算计计税成本后按照实实际利润再行调整整。76国税函〔2008〕299号二、预计利润率暂暂按以下规定的标标准确定：（（一）非经济适适用房开发项目1.位于省省、自治区、直辖辖市和计划单列市市人民政府所在地地城区和郊区的，，不得低于20%。

2.位位于地级市、地区区、盟、州城区及及郊区的，不得低低于15%.3.位于其他他地区的，不得低低于10%。77国税函〔2008〕299号（二）经济适用房房开发项目经经济适用房开发发项目符合建设部部、国家发展改革革委员会、国土资资源部、中国人民民银行《关于印发发<经济适用房管管理办法>的通知知》（建住房〔2004〕77号号）等有关规定的的，不得低于3%。提示：建设部等7部门发发布的《经济适用用住房管理办法》》（建住房[2007]258号号）规定，房地产产开发企业实施的的经济适用住房项项目利润率按不高高于3％核定。78国税函〔2008〕299号三、房地产开发企企业按当年实际利利润据实预缴企业业所得税的，对开开发、建造的住宅宅、商业用房以及及其他建筑物、附附着物、配套设施施等开发产品，在在未完工前采取预预售方式销售取得得的预售收入，按按照规定的预计利利润率分季（或月月）计算出预计利利润额，填报在《《中华人民共和国国企业所得税月（（季）度预缴纳税税申报表（A类））》（国税函〔2008〕44号号文件附件1）第第4行“利润总额额”内。79国税函〔2008〕299号四、房地产产开发企业业对经济适适用房项目目的预售收收入进行初初始纳税申申报时，必必须附送有有关部门批批准经济适适用房项目目开发、销销售的文件件以及其他他相关证明明材料。凡凡不符合规规定或未附附送有关部部门的批准准文件以及及其他相关关证明材料料的，一律律按销售非非经济适用用房的规定定执行。80国税函〔2008〕〕299号号五、本通知知适用于从从事房地产产开发经营营业务的居居民纳税人人。六六、本通通知自2008年1月1日起起执行。已已按原预计计利润率办办理完毕2008年年一季度预预缴的外商商投资房地地产开发企企业，从二二季度起按按本通知执执行。国国家税税务总局二二○○八八年四月七七日815个点的喜喜悦新31号文文依然将企企业销售未未完工开发发产品的计计税毛利率率授权给各各省确定,但是为了了减轻企业业的所得税税预缴负担担，文件还还是大度地地下调了原原先规定的的计税毛利利率水平，，而且还将将国税函[2008]299号所采用用的“计税税利润率””用语恢复复为“计税税毛利率””一词。对对于开发项项目位于省省、自治区区、直辖市市和计划单单列市人民民政府所在在地城市城城区和郊区区的，由此此前的不得得低于20%调为不不得低于15％。对对于开发项项目位于地地及地级市市城区及郊郊区的，由由此前的不不得低于15%调为为不得低于于10%。。对于开发发项目位于于其他地区区的，由此此前的不得得低于10%调不得得低于5%。82第八条税务务风险控制制关键点1计税毛利率率是项目所所在地的计计税毛利率率，而不是是开发商机机构所在地地的计税毛毛利率83第八条税务务风险控制制关键点2经济适用房房需要报送送有关部门门的批准文文件84第八条税务务风险控制制关键点3如果既有经经济适用房房，又有其其他商品房房，两种预预收账款对对应的计税税毛利率不不能混合适适用，应当当账上有效效区分85第八条税务务风险控制制关键点408年分季季度（分月月）按照较较高计税毛毛利率预缴缴的企业所所得税争取取在汇算清清缴时统一一汇算掉———实际征征收86第八条税税务风险险控制关关键点5特殊情况况处理建建议：开开发企业业在旧房房拆迁改改造中，，以开发发产品抵抵顶应支支付的拆拆迁补偿偿费，没没有收到到补交差差价的，，不做预预售收入入处理；；收到补补交差价价的，差差价部分分做预售售收入处处理；在在产品完完工后，，应视同同销售，，同时结结转成本本。（此此部分政政策不明明确。老老31号号下的普普遍理解解是预售售收入只只看货币币形式的的）87第八条税务务风险控制制关键点6特殊情况应应对：对政政府减免的的土地出让让金，开发发企业如果果已计入开开发成本，，则要作为为补贴收入入，计算缴缴纳企业所所得税，如如果没有计计入开发成成本，则不不作补贴收收入处理。。88案例：是代代建还是预预售某市城建开开发公司2008年年与当地商商业银行签签订代建银银行办公大大楼的合同同。该大楼楼建设用地地由开发公公司向另一一单位购入入，建设项项目立项手手续也由其其办理。银银行根据合合同约定按按期与开发发公司结算算款项。89代建房屋必必须具备的的条件1、由委托托方办理建建设项目的的立项手续续2、土地使使用权属于于委托方上述代建合合同的实质质是城建公公司买地建建房再出售售给商业银银行，完工工之前属于于预售90国税发【2009】】31号第九条企企业销售未完完工开发产品品取得的收入入,应先按预预计计税毛利利率分季(或或月)计算出出预计毛利额额，计入当期期应纳税所得得额。开发产产品完工后，，企业应及时时结算其计税税成本并计算算此前销售收收入的实际毛毛利额，同时时将其实际毛毛利额与其对对应的预计毛毛利额之间的的差额，计入入当年度企业业本项目与其其他项目合并并计算的应纳纳税所得额。。在年度纳税申申报时，企业业须出具对该该项开发产品品实际毛利额额与预计毛利利额之间差异异调整情况的的报告以及税税务机关需要要的其他相关关资料。91第九条税务风风险控制关键键点1准确把握未完完工开发产品品取得的收入入（旧31号号文直接叫““预售收入””）定金、订金、、保证金、诚诚意金、内部部认购款、会会员费都是该该类收入实际征收与原原外税法的预预征有很大差差别92关于内资房地地产所得税问问题一内资房地产产企业，2007年度对对预收账款按按20%的毛毛利率（31号文的规定定）扣除费用用后并入2007年的利利润总额缴纳纳企业所得税税，在原汇算算清缴附表三三《纳税调整整增加项目明明细表》第36行“本期期预售收入的的预计利润（（房地产业务务填报）”已已填写，比如如是2000*20%＝＝400万元元，相当于这这4000万万元的预收账账款我公司已已按33%缴缴纳企业所得得税，那么在在2008年年度转收入时时，33%与与25%之间间的差额如何何解决？93关于内资房地地产所得税问问题对预收账款实实行的是按预预计毛利实际际征收所得税税制度.税率降低后根根本不存在退退税问题，税税率差转不回回来是正常的的，也不需要要转回打个比方，你你2007年年销售货物收收入8000万，成本5000万，，你肯定将3000万毛利利计入07年年纳税所得按按照33%征征税了，09年6月12日全部退货货，你依法冲冲收入和成本本，形成的负负毛利一样计计入08年所所得课税（抵抵消了其他项项目的所得）），你这个时时候一样是按按照25%课课税（实际是是抵消了一部部分税），你你难道还要求求适用原来33%的税率率？房地产E网94第九条税务风风险控制关键键点2没有取得预售售许可证，偷偷着卖或者有有炒家抢着买买，算不算““预售收入””？实质重于形式式，当然算。。税务机关：实实质重于形式式是是否违法不归归我管有有收入我我就征税（（类类似于对三陪陪小姐和学校校乱收费征税税的矛盾）95第九条税务风风险控制关键键点3毛利差异调整整报告还需要要税务机关鉴鉴定吗？总局态度暧昧昧只字不提提给地方方留出立法空空间（（暗藏你们自自己看着办的的意思，社会会压力不大就就任你行，压压力大我就发发文急刹车））一定要注意各各地关于税务务鉴定的要求求96第九条税务风风险控制关键键点4如何结转毛利利差额？注意：时点、、口径和方法法97国家税务总局局问题内容：2008年房地产产企业所得税税汇算时，未未完工未结转转收入的预收收房款所缴的的税金等（也也含预缴的土土地增值税）），能否在汇汇算时扣减？？98根据国税发[2009]31号规定定第九条企业业销售未完工工开发产品取取得的收入，，应先按预计计计税毛利率率分季（或月月）计算出预预计毛利额，，计入当期应应纳税所得额额。开发产品品完工后，企企业应及时结结算其计税成成本并计算此此前销售收入入的实际毛利利额，同时将将其实际毛利利额与其对应应的预计毛利利额之间的差差额，计入当当年度企业本本项目与其他他项目合并计计算的应纳税税所得额。第第十十二条企业业发生的期间间费用、已销销开发产品计计税成本、营营业税金及附附加、土地增增值税准予当当期按规定扣扣除。”99结论2008年房地产产企业所得税汇算算时，未完工未结结转收入的预收房房款，应按省、自自治、直辖市国家家税务局、地方税税务局确定的未完完工开发产品的计计税毛利率，计算算预计毛利额计入入当期应纳税所得得额，其实际发生生的期间费用、营营业税金及附加、、土地增值税准予予汇算期按规定扣扣除。100如何操作开发产品在其未完完工前采取预售方方式销售的，其预预售收入（包括预预收款定金、预约约保证金、合同保保证金）等按预计计计税毛利率分季季（或月）计算出出当期毛利额，扣扣除相关营业税金金及附加、土地增增值税后作为纳税税调整增加额计入入当期应纳税所得得额，待开发产品品结算计税成本后后再进行计算调整整。计算公式为：：

当期预预售收入计入当期期应纳税所得额金金额=∑[当期预预售收入×计税毛毛利率－（当期预预售收入缴纳的营营业税金及附加＋＋当期预售收入缴缴纳的土地增值税税）]101税务局怎么查预售售房款实地踩点，假扮买买房1、查预收账款、、应收账款、其他他应收款房款、定金、订金金、保证金都会被被当作预售房款102税务局怎么查预售售房款2、查佣金、中介介费给中介付费了，，却没有预售房房款？103税务局怎么查预预售房款3、查应交税费费对地税申报营业业税、对国税隐隐瞒收入104税务局怎么查预预售房款4、查银行存款款日记账莫名其妙地出现现大笔存款转入入却不是预售房房款日记账记录有银银行借款却没有有发现利息支出出（一定会对借借款合同）编制余额调节表表105税务局怎么查预预售房款5、到人民银行行去查账号，是是否有太多的账账号106税务局怎么查预预售房款6、看现场，对对账目比如，数空调107国税发【2009】31号第十条企业新建的开发发产品在尚未完完工或办理房地地产初始登记、、取得产权证前前，与承租人签签订租赁预约协协议的，自开发发产品交付承租租人使用之日起起，出租方取得得的预租价款按按租金确认收入入的实现。108国税发【2009】31号比旧31号文少少了一句话：承承租方支付的预预租费用同时按按租金支出进行行税前扣除。这句话删除后，，承租方支付的的预租费用依然然可以同时按租租金支出进行税税前扣除。（注注意新税法租金金扣除是按照直直线法分摊全部部租金，约定租租金尽量常规化化，不要少要免免租期、阶梯式式等概念，很有有可能一方会吃吃亏）109国税发【2009】31号第十一条企业在进行成本本、费用的核算算与扣除时，必必须按规定区分分期间费用和开开发产品计税成成本、已销开发发产品计税成本本与未销开发产产品计税成本。。110第十一条税务风风险控制关键点点所得税政策需要要防止企业为推推迟税款，故意意将属于开发间间接费用的项目目，计入期间费费用。一般说来来，计入期间费费用对所得税有有好处，但计入入开发成本可以以加计扣除，对对土地增值税有有好处。实际上上企业一般并不不会计入期间费费用，因为计入入期间费用影响响所得税的好处处只是时间性差差异，即使计入入开发成本也一一样可以得到扣扣除，而计入开开发成本对土地地增值税的好处处则是实实在在在的永久性差异异。111国税发【2009】31号第十二条企企业发生的期间间费用、已销开开发产品计税成成本、营业税金金及附加、土地地增值税准予当当期按规定扣除除。112安徽铜陵地税的的精彩补充铜地税〔2009〕57号关于房地产企业业与预售收入对对应已实际缴纳纳的营业税及附附加、预征的土土地增值税等，，允许在计算当当期应缴企业所所得税前扣除，，但在以后期间间不得重复扣除除。113取消新办企业广广告费、业务宣宣传费和业务招招待费后转3年年的特殊待遇08年以后的新新办开发企业，，在取得第一笔笔开发产品实际际销售收入之前前发生的，与建建造、销售开发发产品相关的广广告费、业务宣宣传费和业务招招待费不再享受受递延3年扣除除的特殊待遇，，转为和普通企企业一样按照新新企业所得税法法实施条例对三三项费用的扣除除要求进行操作作。114扣除限额额事实上对对新办开开发企业业取得第第一笔销销售收入入之前而而言，这这些费用用在支出出当年没没有实际际收入（（预售收收入不属属于实际际收入））的前提提下，计计算扣除除限额的的基数是是0，可可以扣除除的最高高限额也也是0，，实际上上就意味味着支出出当年无无法扣除除，对于于业务招招待费就就等于判判处了税税前扣除除的“死死刑”，，而广告告费和业业务宣传传费则可可以幸运运地无限限期继续续以后年年度继续续扣除。。115新旧衔接接08年以以前成立立的新办办开发企企业在08年以以前按照照旧31号文延延期3年年尚未扣扣除的部部分，可可以和08年以以后新发发生的三三项费用用合并在在一起按按照新企企业所得得税法及及其实施施条例的的规定，，在剩余余年限内内税前扣扣除。116国税发【【2009】31号第十三条条开开发产品品计税成成本的核核算应按按第四章章的规定定进行处处理。117国税发【【2009】31号第十四条条已销销开发产产品的计计税成本本，按当当期已实实现销售售的可售售面积和和可售面面积单位位工程成成本确认认。可售售面积单单位工程程成本和和已销开开发产品品的计税税成本按按下列公公式计算算确定：：可售面积积单位工工程成本本=成本本对象总总成本÷÷成本对对象总可可售面积积已销开发发产品的的计税成成本=已已实现销销售的可可售面积积×可售售面积单单位工程程成本118第十四条条税务风风险控制制关键点点可售面积积，是指指国家规规定的房房屋测绘绘部门出出具的确确定房地地产可售售面积证证书中明明确的面面积。建建房(1995)第第517号文件件规定了了商品房房销售面面积测算算的一般般标准，，在实践践中要看看房管局局测绘大大队的测测绘面积积，销售售面积以以测绘面面积为准准。计算单位工程程成本时，不不能人为扣除除拆一还一的的销售面积，，致使单位工工程成本加大大。119国税发【2009】31号第十五条企业对尚未出出售的已完工工开发产品和和按照有关法法律、法规或或合同规定对对已售开发产产品（包括共共用部位、共共用设施设备备）进行日常常维护、保养养、修理等实实际发生的维维修费用，准准予在当期据据实扣除。120原国税发【【2000】84号号从事房地产产开发业务务的纳税人人的销售费费用还包括括开发产品品销售之前前的改装修修复费、看看护费、采采暖费等实际上与十五条条是一致的，实实施条例释义里里边也有这些内内容121国税发【2009】31号第十六条企业将已计入销销售收入的共用用部位、共用设设施设备维修基基金按规定移交交给有关部门、、单位的，应于于移交时扣除。。122第十六条税务风风险控制关键点点代收代缴的维修修基金和预提的的维修基金是否否可以税前扣除除了？（老31号文明确规定定不可以扣除，，现在删除了该该规定）实事求是的进行行分析123国税发【2009】31号第十七条企企业在开发区内内建造的会所、、物业管理场所所、电站、热力力站、水厂、文文体场馆、幼儿儿园等配套设施施，按以下规定定进行处理：(一)属于非营营利性且产权属属于全体业主的的，或无偿赠与与地方政府、公公用事业单位的的，可将其视为为公共配套设施施，其建造费用用按公共配套设设施费的有关规规定进行处理。。(二)属于营利利性的，或产权权归企业所有的的，或未明确产产权归属的，或或无偿赠与地方方政府、公用事事业单位以外其其他单位的，应应当单独核算其其成本。除企业业自用应按建造造固定资产进行行处理外，其他他一律按建造开开发产品进行处处理。124配套的范围非营利性：会会所、居委会会、派出所、、消防、公厕厕、自行车棚棚、露天停车车场或停车设设备、钢炉房房、水塔、电电站、热力站站、室外游乐乐设施、车站站等；营业性：游泳泳池、幼托、、学校、图书书馆、阅览室室、健身房、、医院、邮电电通讯、室外外停车设备、、室外停车交交通设施等；；特殊的：用于于车库的地下下人防；125第十七条税务务风险控制关关键点第一类公益归归业主的、无无偿转公家的的，可将其视视为公共配套套设施，其建建造费用按先先公共配套设设施费处理，，再分配给用用于出售的开开发产品126第十七条税务务风险控制关关键点营利归开发商商，或无偿转转非公家的，，先单独核算算配套设施费费成本，如果果留开发企业业自用转固定定资产（能事事先确定的，，也可直接先先走固定资产产，不通过配配套成本过渡渡），否则单单独作为一个个开发产品（（这个产品就就叫配套设施施）处理。127问答问：开发企业业无偿划拨给给物业公司的的物业用房是是否缴纳企业业所得税？根据本条规定定，只要物业业用房是属于于全体业主的的，或无偿赠赠与全体业主主的，就可以以作为公共配配套设施处理理，全额在税税前扣除成本本。并且按照照规定在企业业所得税前分分配扣除。128第十七条税务务风险控制关关键点大体上分为3种情况：作为公共配套套设施。意味味着可以扣除除成本。作为开发产品品。作为单独独的成本对象象，要同销售售收入相配比比，未销售前前不得扣除成成本。自建固定资产产。不能将成成本在成本对对象前扣除。。需要注意的是是产权未定的的配套，一律律不能在所得得税前扣除成成本。产权属属于全体业主主或者赠送给给国家的人防防设施做成的的车库，虽然然属于营利性性的，仍然作作为公共配套套设施进行处处理。129国税发【2009】31号第十八条企业在开发区区内建造的邮邮电通讯、学学校、医疗设设施应单独核核算成本，其其中，由企业业与国家有关关业务管理部部门、单位合合资建设，完完工后有偿移移交的，国家家有关业务管管理部门、单单位给予的经经济补偿可直直接抵扣该项项目的建造成成本，抵扣后后的差额应调调整当期应纳纳税所得额。。130第十八条税务务风险控制关关键点邮电、学校、、医疗三大配配套设施成本本单独核算（（不分配给开开发产品），，有偿移交的的补偿看做收收入，对应成成本可以按照照转让直接扣扣除131第十八条税务务风险控制关关键点一般来说即使使国家给与经经济补偿，也也不会超过建建造成本，例例如：某企业业建造一个学学校，耗资800万元，，建成后无偿偿移交给国家家，国家给予予补偿200万元，该学学校为三个成成本对象服务务，按说应当当对（800-200=600万元元）在三个成成本对象间作作为公共配套套设施进行分分摊，税法规规定600万万元直接在移移交当期在所所得税前扣除除，实际上是是对企业的一一种优惠处理理，企业已经经为国家作贡贡献，就直接接税前扣除得得了，不分配配了。132国税发【2009】31号第十九条企业采取银行行按揭方式销销售开发产品品的，凡约定定企业为购买买方的按揭贷贷款提供担保保的，其销售售开发产品时时向银行提供供的保证金（（担保金）不不得从销售收收入中减除，，也不得作为为费用在当期期税前扣除，，但实际发生生损失时可据据实扣除。133第十九条税务务风险控制关关键点业主断供在会会计上是一种种或有事项，，而税收遵循循确定性原则则，因此按揭揭保证金不能能在所得税前前作为预计负负债在税前扣扣除。企业向其它企业提提供同其经营无关关的担保损失不允允许在所得税前扣扣除，但是开发企企业为购买方提供供的按揭担保，属属于同企业有关的的担保，允许在实实际损失时税前扣扣除。134国税发【2009】31号第二十条企业委托境外机构构销售开发产品的的,其支付境外机机构的销售费用(含佣金或手续费费)不超过委托销销售收入10%的的部分,准予据实实扣除。135第二十条税务风险险控制关键点1延续了原来外资企企业国税发【2001】242号号文件，对于开发发企业向境外支付付的销售佣金不得得超过10%的比比例限制。136第二十条税务风险险控制关键点2扣缴营业税问题（（新营业税实施细细则劳务的接受方方在境内）137财政部国家税务总总局关于企业手续续费及佣金支出税税前扣除政策的通通知财税【2009】】29号一、企业发生与生生产经营有关的手手续费及佣金支出出，不超过以下规规定计算限额以内内的部分，准予扣扣除；超过部分，，不得扣除。1.保险企业业：财产保险企业业按当年全部保费费收入扣除退保金金等后余额的15%(含本数，下下同)计算限额；；人身保险企业按按当年全部保费收收入扣除退保金等等后余额的10%计算限额。2.其他企业业：按与具有合法法经营资格中介服服务机构或个人(不含交易双方及及其雇员、代理人人和代表人等)所所签订服务协议或或合同确认的收入入金额的5%计算算限额。138财税【2009】】29号二、企业应与具有有合法经营资格中中介服务企业或个个人签订代办协议议或合同，并按国国家有关规定支付付手续费及佣金。。除委托个人代理理外，企业以现金金等非转账方式支支付的手续费及佣佣金不得在税前扣扣除。企业为发行行权益性证券支付付给有关证券承销销机构的手续费及及佣金不得在税前前扣除。三三、企业不得将手手续费及佣金支出出计入回扣、业务务提成、返利、进进场费等费用。四四、企业已已计入固定资产、、无形资产等相关关资产的手续费及及佣金支出，应当当通过折旧、摊销销等方式分期扣除除，不得在发生当当期直接扣除。139财税【2009】】29号五、企业支付的手手续费及佣金不得得直接冲减服务协协议或合同金额，，并如实入账。六、企业应当如实实向当地主管税务务机关提供当年手手续费及佣金计算算分配表和其他相相关资料，并依法法取得合法真实凭凭证。

七、、本通知自印发之之日起实施。新税税法实施之日至本本通知印发之日前前企业手续费及佣佣金所得税税前扣扣除事项按本通知知规定处理。二二○○九年年三月十九日140国税发【2009】31号第二十一条企业业的利息支出按以以下规定进行处理理：（一）企业为建造造开发产品借入资资金而发生的符合合税收规定的借款款费用，可按企业业会计准则的规定定进行归集和分配配，其中属于财务务费用性质的借款款费用，可直接在在税前扣除。141第二十一条（二）企业集团或或其成员企业统一一向金融机构借款款分摊集团内部其其他成员企业使用用的，借入方凡能能出具从金融机构构取得借款的证明明文件，可以在使使用借款的企业间间合理的分摊利息息费用,使用借款款的企业分摊的合合理利息准予在税税前扣除。142第二十一条税务风风险控制关键点1什么叫符合税收规规定（借款费用扣扣除的三大风险））：1、利率水平平限制风险；2、、债资比例限定风风险；3、发票凭凭证风险。143第二十一条税务风风险控制关键点2企业集团贷款统借借统还不属于资本本弱化144财政部、国家税务务总局关于非金融机构统统借统还业务征收收营业税问题的通通知财税字[2000]7号发发布时间2000.02.01一、对企业主管部部门或企业集团中中的核心企业等单单位（以下简称统统借方）向金融机机构借款后，将所所借资金分拨给下下属单位（包括独独立核算单位和非非独立核算单位）），并按支付给金融机构构的借款利率水平平向下属单位收取用用于归还金融机构构的利息不征收营营业税。二、统借方将资金金分拨给下属单位位，不得按高于支付给金融机构的的借款利率水平向向下属单位收取利利息，否则，将视视为具有从事贷款款业务的性质，应应对其向下属单位位收取的利息全额额征收营业税。145以上所称企业集团团委托企业集团所所属财务公司代理理统借统还业务，，是指企业集团从从金融机构取得统统借统还贷款后，，由集团所属财务务公司与企业集团团或集团内下属企企业签订统借统还还贷款合同并分拨拨借款，按支付给金融机构构的借款利率向企业集团或集团团内下属企业收取取用于归还金融机机构借款的利息，，再转付企业集团团，由企业集团统统一归还金融机构构的业务。146统借统还业务1.借款6.付息5.转付利息2.委托贷款3.按合同分拨拨借款4.还款金融机构企业集团集团财务公司企业B企业A企业C147国税发【2009】31号第二十二条企业因国家无偿收收回土地使用权而而形成的损失，可可作为财产损失按按有关规定在税前前扣除。148财产损失税前扣除除新办法原总局13号令，，因政府规划搬迁迁、征用等发生的的损失须经税务机机关审批才能在税税前扣除新办法149国税发【2009】31号第二十三条企业开发产品（以以成本对象为计量量单位）整体报废废或毁损，其净损损失按有关规定审审核确认后准予在在税前扣除。150第二十三条税务风风险控制关键点1谁来审核还不确定定（最害怕中介鉴鉴证+税务机关审审批）151第二十三条税务风风险控制关键点2没有规定成本对象象发生局部报废毁毁损如何处理（类类似于CCTV大大裤衩被烧掉最值值钱的部位，怎么么办？）152国税发【2009】31号第二十四条企业开发产品转为为自用的,其实际际使用时间累计未未超过12个月又又销售的，不得在在税前扣除折旧费费用。153第二十四条税务风风险控制关键点1开发企业可能会以以房屋以自用为名名对存量房计提折折旧，以减少税收收负担。针对这种种情况，文件24条规定，只有自自用12个月以上上以后才可以对自自用的开发产品计计提